1591/10.3TVLSB-A.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

O conhecimento do pedido, nos termos do art.º 510.º, n.º1, b) do CPC, assenta no necessário pressuposto de ser inquestionável a respetiva procedência ou improcedência, face aos elementos já consolidados nos autos.

(Sumário da Relatora)

ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I- Relatório

1. S veio interpor recurso do despacho saneador que julgou improcedente o pedido formulado de os RR, L e mulher O, serem condenados a apresentar novo projeto na Câmara Municipal com vista à aprovação da legalização das obras efetivamente realizadas e a custear as obras necessárias ao cumprimento das normas urbanísticas para a obtenção da respetiva licença de utilização, cuja importância será liquidada em execução de sentença.

2. Nas suas alegações, formulam as seguintes conclusões:

- Assim, nessa fase, ainda que a factualidade já assente seja suficiente para conhecer diretamente do pedido, de acordo com a perspetiva jurídica da Meritíssima Juíza do processo, entende-se que deveria abster-se de tal conhecimento dado que subsiste factualidade controvertida e outras soluções jurídicas são plausíveis, não sendo os factos já assentes bastantes para decidir de acordo com tais outras perspetivas.

- Além da posição jurídica seguida na decisão sob censura, outras são plausíveis. Os factos necessários para o conhecimento direto do pedido de acordo com tal ou tais perspetivas ainda não se mostram assentes, devendo os autos prosseguir os seus termos.

- Pelo que deverá concluir-se que é prematura a decisão final do caso na fase do despacho saneador e com os fundamentos aduzidos, já que é juridicamente plausível o entendimento da Autora/Apelante de que, a provarem-se os factos por si alegados, a Ré/Apelada deverá ser considerada responsável pela obtenção da legalização das obras realizadas e consequente obtenção da licença de construção do imóvel que vendeu.

- O saneador ora apelado assumindo posição contrária, violou o disposto na al. b) do n.º 1 do artigo 510.º e n.º 1 do artigo 511.º do Código do Processo Civil.

- Os Réus/Apelados só cumpririam a obrigação a que se vincularam se tivessem realizado a prestação a que se haviam vinculado – artigo 762º, nº1 e n.º 2, do Código Civil – executando o contrato, ponto por ponto, como exige o artigo 406º do citado diploma.

- Como refere o Professor Antunes Varela, no 2º volume da obra citada, 5ª edição, pág.10: “Nas obrigações de resultado, o cumprimento envolve já a produção do efeito a que tende a prestação ou do seu sucedâneo, havendo, assim, perfeita coincidência entre a realização da prestação debitória e a plena satisfação do interesse do credor”.

- A instrução para a condenação dos Réus/Apelados no pedido que a Meritíssima Juíza a quo julgou improcedente, nesta fase, resulta para a Autora/Apelante indispensável para obter a eliminação dos vícios de construção, legalmente protegidos, designadamente vício que desvaloriza a coisa, vício que impede a realização da finalidade a que se destina, falta de qualidades asseguradas pelo vendedor e falta de qualidades necessárias à realização do fim a que se destina.

- Pois o imóvel não possui as qualidades asseguradas pelos Réus/Apelados: «a não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência de certas qualidades na coisa e esta certificação não corresponda à realidade» (MENEZES LEITÃO, in “Direito das Obrigações”, Vol. III, 3ª ed., p. 120);

- O bem vendido não possui as qualidades necessárias para a realização do fim a que é destinado ou sofre de vício que a impede da realização desse fim, a casa vendida não dispõe dos atributos necessários para realizar o fim a que se destina.

- Dos preceitos dos artigos 879.°, al. b), e 882.°, N.ºs 1 e 2, do Código Civil decorre que, na compra e venda de imóvel, a obrigação de entregar a coisa compreende a entrega dos documentos e entre esses documentos inclui-se, na venda de imóveis a licença de utilização, por ser documento necessário para assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina e, assim, garantir a sua plena fruição.

- A condenação dos Réus/Apelados está expressamente fundamentada nos artigos 798.º e 799.º, do Código Civil e portanto no regime da responsabilidade contratual, embora também seja aplicável ao presente caso, o regime da venda de bem onerado porque não era conhecida da Autora/Apelante, a falta da licença de utilização do imóvel.

- Aliás, como refere o acórdão do STJ de 16-09-2008 (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 08A2258), ao vendedor cabe assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina. O que decorre do artigo 913.º do Código Civil. E além disso, do princípio da boa-fé previsto no artigo 762.º, n.º 2, do Código Civil resulta que, mesmo no silêncio do acordado, a compra e venda de uma fração autónoma predial acabada de reconstruída, destinada a habitação, envolve para o vendedor a obrigação de realização das diligências necessárias à emissão da respetiva licença de utilização, como meio de propiciar as condições à coisa vendida para a sua função normal, ou seja, a sua cabal fruição.

- O artigo 2.º do D.L. 281/99, de 26 de julho tem por título: “Apresentação de licença de construção” e não tem aplicação no presente caso tratando-se de uma moradia unifamiliar que admitindo-se, sem conceder a sua inscrição matricial, anteriormente a 1951, aquando da venda tinha sido objeto de obras de alteração recentes – foi construído um 1.º andar - que obrigavam à emissão de licença de utilização.

- No preâmbulo do D.L. mencionado pode ler-se: “… segundo uns, a expressão «licença de construção ou de utilização, quando exigível» significa que a escritura pública que envolva a transmissão da propriedade de prédios urbanos pode ser celebrada desde que uma das licenças seja exibida, aludindo a expressão «quando exigível» aos prédios para cuja construção a lei não obrigava a licenciamento; segundo outros, a mesma expressão não atribui valor equivalente àquelas licenças, querendo significar que deve ser exibida a licença que, em concreto, couber, ou seja: a de construção, no caso de a compra incidir sobre prédio em construção; a de utilização se respeitar a prédio já concluído. “

- Dispunha o artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 38 382 de 7 de agosto de 1951 que aprovou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas RGEU, (regulamento que normalizou as características a que deviam obedecer as construções): “A execução de novas edificações ou de quaisquer obras de construção civil, a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes e bem assim os trabalhos que impliquem alteração da topografia local, dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de proteção fixadas para as sedes de concelho e para as demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão subordinar-se-ão as disposições da presente regulamento;

- O artigo 8.º do mesmo diploma refere: “A utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada, quando da alteração resultem modificações importantes nas suas características, carece de licença municipal. § 1º As câmaras municipais só poderão conceder as licenças a que este artigo se refere em seguida à realização de vistoria nos termos do §1º do artigo 51.º do Código Administrativo, destinada a verificar se as obras obedeceram as condições da respetiva licença, ao projeto aprovado e às disposições legais e regulamentares aplicáveis. § 2º A licença de utilização só pode ser concedida depois de decorrido sobre a conclusão das obras o prazo fixado nos regulamentos municipais, tendo em vista as exigências da salubridade relacionadas com a natureza da utilização. § 3º O disposto neste artigo é aplicável à utilização das edificações existentes para fins diversos dos anteriormente autorizados, não podendo a licença para este efeito ser concedida sem que se verifique a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares aplicáveis.

- Conforme resulta dos documentos n.º 30.º, 31.º e 32.º junto aos autos com a Petição Inicial, os Réus/Apelados providenciaram pela legalização das obras, na sequência de ato de fiscalização da Policia Municipal, ocorrido no decurso das obras que realizou.

- Um alvará de licenciamento ou autorização de uma obra só pode ser emitido desde que se encontrem pagas as taxas devidas, sendo que estas não podem ser cobradas coerciva mente.

- E verifica-se que, quando confrontados com a obrigação de pagar tais taxas, os Réus/Apelados não procederam em conformidade, não ignorando contudo que, o pagamento das taxas e demais quantias devidas é condição de emissão do respetivo alvará de licenciamento para construção.

- Encontrando-se a obra iniciada, com a caducidade do licenciamento mantem-se a situação de “clandestinidade” da obra, o que justifica a determinação da sua demolição, caso se não providencie, dentro do prazo fixado para o efeito, pela sua legalização.

- Deverá, pois, concluir-se que os Réus/Apelados, enquanto vendedores do imóvel à Autora/Apelante, tinham a obrigação de desenvolver todas as diligências necessárias com vista à obtenção do alvará de construção das obras, por eles realizadas e emissão da respetiva licença de utilização, que ateste a conformidade das obras realizadas para a utilização a que se destina.

- O saneador ora apelado violou ainda o disposto nos artigos 762.º, 406.º, 879.º, al. b) e 882, n.º 1 e 2, 913.º e ainda os artigos 798.º e 799.º do Código Civil.

- Admitindo sem conceder não estarem os Réus obrigados à legalização das obras em momento posterior à venda, por mero dever de patrocínio acrescenta-se que, os Réus/Apelados confessaram nos artigos 59.º e 60.º da douta Contestação, a falta de licenciamento das obras de remodelação e construção que levaram a cabo, protestando juntar aos autos “… o licenciamento devidamente deferido”.

- Já, no decurso da ação, os Réus/Apelados providenciaram novo pedido à Câmara Municipal, o qual foi apresentado pelo técnico responsável pela obra, a pedido dos Réus/Apelados.

- Os Réus/Apelados reconheceram o direito da Autora/Apelante.

- Ora, perante a clareza, precisão e expressividade de tais factos, os mesmos só podem ser interpretados como consubstanciando um comportamento dos Réus através do qual os mesmos reconhecem tal defeito de construção - como sendo da sua responsabilidade – e do direito da Autora/Apelante a vê-lo reparado ou eliminado.

- Tal comportamento dos Réus/Apelados exprime inequivocamente o reconhecimento da sua responsabilidade naquele defeito de construção e a sua obrigação de o reparar ou seja a sua obrigação relativa à legalização das obras que realizaram.

- Deste modo e como melhor se demonstrará o saneador ora apelado não pode subsistir impondo-se a sua revogação na parte que julgou improcedente o pedido de condenação dos Réus a apresentar novo projeto na Câmara Municipal com vista à aprovação da legalização das obras efetivamente realizadas e a custear as obras necessárias ao cumprimento das normas urbanísticas para obtenção da respetiva licença de utilização, em ordem a possibilitar a produção de prova, em audiência de julgamento, sobre toda a factualidade articulada pelas partes.

- Nestes termos, deve o despacho que julgou improcedente o pedido de condenação dos Réus/Apelados a apresentar novo projeto na Câmara Municipal com vista à aprovação da legalização das obras efetivamente realizadas e a custear as obras necessárias ao cumprimento das normas urbanísticas para obtenção da respetiva licença de utilização, ser revogado e substituído por outro que ordene o prosseguimento dos autos quanto a tal pedido.

3. Não se mostram juntas contra-alegações.

4. Cumpre apreciar e decidir.

II- Enquadramento facto - jurídico

Presente que o objeto do recurso é definido pelas conclusões no mesmo formulado, importando em conformidade decidir as questões[1] nas mesmas colocadas, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, a saber está se deve ser revogado o despacho recorrido, ordenando-se o prosseguimento dos autos para ser conhecido o pedido em causa.

Conforme resulta dos autos, a Apelante, enquanto A. veio interpor ação declarativa pedindo a condenação dos RR, aqui apelados, que fosse reconhecido o direito à eliminação dos efeitos enunciados, devendo os RR ser condenados a custear os trabalhos necessários para reparar e eliminar os defeitos, a serem realizados por entidade terceira à escolha da A., bem como no que ao presente recurso respeita, a condenação dos Apelados a apresentar novo projeto na Câmara Municipal com vista à aprovação da legalização das obras efetivamente realizadas e a custear as obras necessárias ao cumprimento das normas urbanísticas para obtenção da respetiva licença de utilização cuja importância se liquidará em execução de sentença, por não existirem elementos para a sua fixação.

Em sede da petição inicial, a Recorrente alegou ter adquirido o prédio urbano em referência aos Recorridos, na sequência de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 23 de novembro de 2005, e escritura pública de 9 de março de 2006, tendo estes últimos, no âmbito da sua atividade de construção civil, remodelado a casa térrea já existente e construído o primeiro andar.

Invoca a Apelante que a obra apresenta defeitos de construção que não eram visíveis nem detetáveis no momento em que foi adquirida, tendo o Apelado iniciado até obras com vista à reparação, em 7 de outubro de 2009, que contudo não concluiu, sendo detetados novos defeitos em abril de 2010.

Reportando-se ao “licenciamento” alegou a Recorrente que após a entrega do imóvel tomou conhecimento que o processo administrativo conducente ao licenciamento ou autorização da operação urbanística levada a cabo pelos Recorridos não foi concluído, pois não procederam ao pagamento das taxas devidas pela emissão do competente alvará que titularia o licenciamento requerido, importando na caducidade do mesmo, pelo que a coisa vendida contém um vício material, obras clandestinas, que afeta a substância do contrato e a coisa vendida com tal vício não tem o valor que foi objeto do contrato de venda, sendo o preço inferior.

Entende, assim, assistir-lhe o direito à redução do preço e bem assim ao interesse contratual negativo, pelos danos resultantes do incumprimento contratual, por parte dos Recorridos, estimados em valor não inferior a 5.000,00€, correspondente ao valor cobrado por um técnico para elaboração de um processo de licenciamento.

Mais aduz que sabendo os Recorridos que o prédio em causa só era adquirida por possuir a configuração externa e interna, tinham também conhecimento que tal configuração não esta aprovada na Câmara Municipal, temendo a Recorrente que as obras levadas a efeito por aqueles não sejam suscetíveis de serem legalizadas, sendo necessária a realização de outras para o cumprimento da legalidade e obtenção da respetiva licença de habitação.

Os Recorridos na contestação, questionando o factualismo enunciado, vieram alegar que diligenciaram todo o processo administrativo conducente às alterações feitas na habitação da Apelante junto da Câmara, protestando juntar, oportunamente o respetivo licenciamento devidamente deferido, terminando no seu articulado, que caso não se entenda que a ação deve ser julgada improcedente por prescrição, então deve ser todo petitório julgado improcedente por não provado, e absolvidos do pedido, com exceção da parte em que os RR deverão legalizar, junto da Câmara Municipal, as alterações feitas na casa abarracada.

Na decisão sob recurso, proferida em sede do despacho saneador, consignou-se:

(…) Do documento junto a fls. 39 a 55 resulta que, no dia 9 de março de 2006, por escritura pública, o R. L, por si e na qualidade e procurador da R. O declarou vender à A., e esta declarou comprar, pelo preço de 115.000,00€, “o prédio urbano destinado a habitação, composto por casa abarracada e pátio, localizado (…), descrito (…).

Resulta ainda do referido documento que o notário verificou que o prédio foi inscrito na matriz anteriormente a 1951.

A A. declarou comprar uma casa abarracada, embora fosse a casa construída e com mais um andar aquela que a A. quis comprar.

Uma vez que a escritura pública foi celebrada sem que fosse previamente feita a alteração da descrição do prédio na Conservatória do Registo Predial e na Repartição de Finanças, não foi exigida licença de utilização.

Cabe agora à A., na qualidade de proprietária, obter a licença de utilização e as alterações no registo e no cadastro.

Não se verificando a situação prevista no art.º 2, do DL 281/99, de 26 de julho, não se vislumbra qualquer responsabilidade dos RR pela obtenção da licença de utilização (…)[2].

Ressalta desde logo que a decisão sob análise, numa análise da pretensão deduzida pela Apelante, entendeu que perante os factos assentes, estava habilitada a conhecê-la, nos termos do art.º 510, n.º1, b) do CPC, no necessário pressuposto de ser inquestionável a respetiva improcedência, face aos elementos já consolidados nos autos.

Assim fez apelo ao regime constante do DL 281/99, de 26 de julho, que se prende com a obrigatoriedade de apresentação da licença de utilização ou construção, no concerne à celebração de escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos e suas frações, tendo presente, nomeadamente, o regime enunciado no art.º 2, do mencionado diploma, relativo à licença de construção, na indicação da prova que foi requerida a licença de utilização, e as situações em que o titular do alvará da licença de construção e o primeiro transmitente são responsáveis solidariamente pela obtenção da licença de utilização.

Não se mostrando que a situação sob análise pudesse ser enquadrada no âmbito desta última previsão legal, afastou-se a responsabilização pretendida pela Apelante, e nos termos em que foi conformada, e não totalmente enjeitada pelos Recorridos.

Ora, independentemente da bondade da perspetivação feita, configura-se, que a mesma poderá entender-se como demasiado redutora em função do que foi alegado e pedido, na devida economia da pretensão globalmente formulada.

Na verdade, não pode ser escamoteado que a obrigação da entrega da coisa, por parte do vendedor, abrange os documentos à mesma relativos, justificada pela ideia de colocar o comprador em condições de fruir, em plenitude, o seu direito, e nessa medida, incluindo para além dos títulos de propriedade, os documentos de registo, plantas, projetos e bem assim as autorizações administrativas que se imponham, art.º 882, n.º2 do CC[3].

Por outro lado, não pode deixar de se ter presente que movendo-se os autos no âmbito da realização de obras num prédio urbano, que não se mostram questionadas, não se revela despiciendo que seja ponderado o que relevantemente se considera em termos de licenciamento e decorrentes consequências no regime jurídico de urbanização e edificação, previsto no DL 555/99, de 16 de dezembro e posteriores alterações.

Com efeito, apesar da proibição estabelecida pelo n.º1, do art.º1, do já mencionado DL 281/99, certo é que este diploma estipula, tão só, que a escritura celebrada em contravenção a tal comando determina a aplicação de coimas e outras sanções acessórias, não afetando a validade da venda efetuada, e nessa medida podendo configurar-se um caso passível de ser considerado como de venda de bens onerados[4], ou mesmo integrar a figura geral do cumprimento defeituoso[5], com as inerentes consequências legais.

Manifesto se torna, que na fase processual em que foi proferido o despacho sob recurso, estando ainda controvertida matéria imediata e mediatamente relevante para o conhecimento da pretensão deduzida, não estava ainda o Tribunal a quo munido de todos os elementos que lhe permitiam decidir como o fez, pelo que não pode manter-se a decisão recorrida, que deve ser revogada, prosseguindo os autos, também quanto ao pedido ora em causa, os seus trâmites normais.

III- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação, revogando a decisão sob recurso e ordenando o prosseguimento dos autos nos termos acima apontados.

Custas a final.

Lisboa, 18 de dezembro de 2012

Ana Resende

Dina Monteiro

Luís Espírito Santo

[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.

[2] O pedido foi julgado improcedente, considerando-se que a A. decaiu em 5.000,00€.

[3] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, II vol, pag 157.

[4] Cfr. Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Volume III – Contratos em Especial, pag. 115.

[5] Cfr. Ac. STJ, 6 de abril de 2000, in CJSTJ, t.2, pag.27.