1427/15.9T8PTG.E1 - Tribunal da Relação de Évora

A simultaneidade das prestações (entrega de coisa e pagamento de quantia) corresponde à normalidade nos contratos e é a solução que melhor acautela os interesses dos contraentes e a segurança nas relações económicas.

Proc. nº 1427/15.9T8PTG.E1-2ª (2017)

Apelação-1ª (2013 – NCPC)

(Acto processado e revisto pelo relator signatário: artº 131º, nº 5 – NCPC)

ACORDAM NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA:

I- RELATÓRIO:

Na presente acção de processo comum, a correr termos na Secção Cível da Instância Local de Portalegre da Comarca de Portalegre, instaurada por (…) e mulher, (…), contra (…) e mulher, (…), foi pelos AA. alegado serem proprietários de determinado prédio urbano sito na cidade de Portalegre, de que o R. foi arrendatário, e em relação ao qual correu acção de despejo, que terminou com transacção homologada por sentença, nos termos da qual os RR. se obrigaram a entregar aos AA. aquele prédio em determinado prazo, o que ainda não fizeram, impedindo estes de dispor do mesmo e de o arrendarem por renda mensal não inferior a 500,00 €, e nele causando deterioração e degradação pelo não uso – e, nessa base, pediram os AA. a condenação dos RR. nos seguintes termos: a) a pagar-lhes a quantia de 26.000,00 €, correspondente ao valor de 500,00 € mensais, que obteriam com o arrendamento do prédio em causa, durante o período de 52 meses, decorrido entre Julho de 2011 (quando aquele deveria ter sido entregue) e a propositura da acção, acrescida de 500,00 e por mês até à entrega do prédio; e, b) a pagar-lhes quantia correspondente aos danos decorrentes da aludida deterioração e degradação do prédio, a liquidar em execução de sentença.

Na contestação, os RR. impugnaram os pedidos e alegaram, no essencial, que a transacção celebrada entre as partes – que previa a entrega do prédio e o pagamento, após a desocupação efectiva do locado, das quantias de 12.500,00 € e de até 41.000,00 €, a primeira a título de participação de despesas realizadas com obras no locado pelos RR. e a segunda para pagamento de indemnizações aos trabalhadores da empresa dos RR. que funcionava no locado (e que teve de cessar a sua actividade comercial por efeito do despejo) – tem de ser interpretada de acordo com a vontade presumida das partes e com equidade, o que implica que a entrega do prédio e o pagamento da quantia de 12.500,00 € devem ocorrer em simultâneo, tendo já os RR. manifestado aos AA. a sua disponibilidade para a entrega, sem que estes ainda se tenham disposto a aceitá-la e a pagar aquela quantia, com o que tem aumentado o estado de degradação do prédio, que é assim imputável aos AA. – pelo que, nessa base, sustentam os RR. que lhes assiste o direito a invocar a exceptio prevista no artº 428º do C.Civil, não tendo de suportar indemnizações por danos que não causaram ou decorrentes de mora, assim improcedendo a acção.

Após convite ao aperfeiçoamento da petição inicial, em despacho saneador inscrito em acta de audiência prévia (datada de 21/1/2016 – cfr. fls. 63-66), na qual também se operou a efectiva entrega do locado (mas com a reserva dos RR. de que não abdicam da sua tese no sentido de que a entrega e o pagamento referidos deveriam ser concomitantes, a apreciar oportunamente pelo tribunal), foi concretizado novo pedido dos AA. (cfr. fls. 68-70), depois rectificado por erro de cálculo em novo requerimento (cfr. fls. 89-90), pelo qual (na nova versão) pediram os AA. a condenação dos RR. a pagar-lhes a quantia de 23.866,68 €, a título de indemnização pelos danos decorrentes da não utilização do prédio em causa, correspondente ao dobro do que receberiam em cada mês se os RR. tivessem pago a renda em vigor (202,26 €), desde Março de 2011 a Janeiro de 2016 (59 meses). Os RR. formularam nova oposição ao novo pedido dos AA

Depois de várias vicissitudes processuais (que incluíram: a formulação de desistência pelos AA. do pedido de condenação dos RR. em quantia a liquidar em execução de sentença, homologada por sentença – cfr. fls. 89-90 e 91; e a prolação de despacho a considerar reduzido o pedido dos AA. do valor de 26.000,00 € para o novo valor de 23.866,68 €), foi realizado o julgamento, na sequência do qual foi lavrada sentença em que se decidiu julgar parcialmente procedente a acção (e improcedente na parte restante do pedido), condenando os RR. a pagar aos AA. a quantia de 23.462,16 €, acrescida de juros à taxa legal de 4%, desde a citação até integral pagamento.

Para fundamentar a sua decisão, argumentou o Tribunal, essencialmente, o seguinte: discute-se nos autos a interpretação do conteúdo e sentido da transacção judicial celebrada pelas partes, divergindo as partes quanto ao momento do cumprimento das obrigações por cada uma assumida; sustentam os RR. que a entrega do imóvel só seria feita mediante a entrega em simultâneo da indemnização acordada, mas esse sentido não é dedutível do teor da transacção; a expressão aí utilizada de “desocupação efectiva” só pode ser lida com o sentido de “entrega” e o uso da expressão “após”, em vez de “mediante”, só pode implicar uma precedência e não uma simultaneidade; daqui se extrai que os RR. não podiam invocar a exceptio do artº 428º do C.Civil, na medida em que, como decorre da lei e da doutrina, esta implica que, em caso de prestações de carácter bilateral com vencimentos não simultâneos, não possa a mesma ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro, e in casu os RR., com o uso da expressão “após” no teor da transacção, obrigaram-se a cumprir a sua obrigação antes da outra parte; provou-se que os AA. interpelaram os RR., em 18/5/2011, para entregarem o imóvel no prazo de 8 dias, o que só cumpriram em 21/1/2016, em sede de audiência prévia, sendo aplicável o artº 1045º do C.Civil, que prevê indemnização pelo dobro do valor da renda em caso de atraso na restituição da coisa locada; sendo assim, é devido pelos RR. o valor de renda de 202,26 €, em dobro, desde Maio de 2011 a Janeiro de 2016, ou seja durante 57 meses (e não 59, como peticionado pelos AA.), o que perfaz a quantia de 23.462,16 €, a que acrescem os juros legais.

Inconformados com tal decisão, dela interpuseram os RR. o presente recurso de apelação, no qual incluíram um segmento (que nas respectivas conclusões das alegações identificaram sob a al. A)) respeitante ao despacho de aperfeiçoamento proferido nos autos pelo tribunal a quo (por uma pretensa ilegalidade decorrente de ter permitido uma alteração da causa de pedir e do pedido, alegadamente não consentida pelo artº 265º do NCPC, e que se traduziria numa nulidade processual). Porém, quanto a esse segmento do recuso, foi o mesmo rejeitado pelo tribunal a quo (cfr. despacho de fls. 267), sem que de tal decisão tivesse havido reclamação dos RR., nos termos do artº 643º do NCPC, pelo que se tornou definitiva a não-admissão do recurso nessa parte. Sendo assim, não poderá já este Tribunal pronunciar-se sobre tal matéria, dispensando-se a reprodução das conclusões das alegações de recurso a ela respeitantes, pelo que se passa a transcrever tais conclusões apenas quanto aos demais segmentos do recurso, identificados sob as als. B) e C):

«(…)

B. Reapreciação da prova gravada:

10. Ouvido em declarações de parte, nos termos do artº 466º do C. P. Civil, e confrontado com a questão de saber qual a ideia com que ficou ao celebrar a transacção, quanto à relação de reciprocidade entre a entrega do espaço locado e o pagamento, o Autor (…) respondeu que o pagamento era feito na altura em que recebesse as chaves. Disse mais que considerava isso normal, como em qualquer outro contrato de pagar e receber (audiência de 3-5-2016, iniciada ao minuto 10.20.05, com depoimento prestado do minuto 18.53 ao minuto 20.49).

11. Embora não podendo ser tida como confissão escrita, porque não foi registada na acta, a declaração feita tem de valer como confissão verbal válida para ajudar à interpretação da transacção celebrada.

12. Deve, por isso, para poder ser considerada na fundamentação da sentença, registar-se tal declaração, como facto instrumental, a acrescer aos tidos por assentes, com conteúdo que se sugere seja o seguinte: “Apresentando-se, a seu pedido, o Autor (…), a prestar declarações de parte, tendo-lhe sido posta questão de saber qual a ideia com que ficou, ao celebrar a transacção, quanto à relação de simultaneidade ou não entre a entrega do espaço locado e o pagamento, respondeu que o pagamento era feito na mesma altura em que recebia as chaves. Disse mais que quando lhe dessem a chave liquidava, e que considerava isso normal, como em qualquer outro contrato de pagar e receber”.

13. Para clarificação da posição dos recorrentes ao procederem à entrega da chave na audiência prévia, deve aditar-se ao facto 6 a reserva por eles então expressa e exarada na acta.

C. A insustentabilidade da decisão:

14. No pé em que ficaram as posições das partes, após as autorizadas modificações da causa de pedir e do pedido, uma das questões centrais a decidir passou a ser a de saber se dos termos da transacção celebrada resultava que a entrega do espaço locado por parte dos Réus e o pagamento nela previsto por parte dos Autores eram concomitantes ou um deles devia preceder o outro.

15. Mas há outras, como sejam a de saber se os autores alegaram e provaram os factos essenciais à sua pretensão, se aos réus assistia ou não o direito de não entregar a coberto do direito de retenção, se não será fortemente lesiva de boa-fé o comportamento dos autores.

16. A correspondência trocada entre os advogados (o signatário não foi advogado no processo em que tal correspondência foi produzida) torna claro:

a) que os Réus entendiam que os dois actos, entrega e pagamento, tinham de ser simultâneos e que, nesse entendimento, se dispuseram a, contra o pagamento, proceder à entrega do espaço locado;

b) que os Autores entendiam que a entrega devia preceder o pagamento e que, com esse fundamento, recusaram à troca proposta pelos Réus.

16. Aos Réus se afigura que o alcance da transacção só pode ir no sentido proposto por eles.

17. Desde logo, é a letra do texto que o confirma. Apesar da compreensível falta de rigor que a própria Senhora Juiz diz admitir e compreender (fls. 11, penúltimo parágrafo da sentença), o advérbio “após”, a que na sentença se dá importância decisiva, se alguma posição favorece é a deles.

18. Desocupação e entrega não são necessariamente a mesma coisa, consistindo a primeira na retirada dos bens que estivessem dentro, a segunda na entrega das chaves. Ora na transacção (ponto III) fala-se em “após desocupação”, não em “após entrega”. E, como resulta da correspondência trocada, em momento nenhum põem os Autores em causa que fosse verdadeira a declaração dos Réus de que o espaço estava desocupado.

19. Confirma essa diferença linguística entre desocupação e entrega a própria forma como a lei se exprime quando tem que distinguir, ao falar, no Dec. Lei nº 1/2013, de 7 de Janeiro, na secção IV, do Capitulo III, em “efectivação da desocupação e entrega do imóvel”.

20. Há, depois, a interpretação imposta pelo artº 236º do C. Civil. Um declaratário normal, colocado na posição em que se encontravam Autores e Réus só podia considerar que os dois actos tinham de ser contemporâneos.

21. É isso que é normal quando há que pagar e receber e que o próprio legislador, em instituto próximo, o da compra e venda, expressamente consagra em letra de forma (artº 885º do C. Civil do C. Civil).

22. E há, no caso, até a assunção concreta por parte do Autor de que foi seu entendimento que tinha de pagar no acto de entrega (argumento que se invoca no pressuposto de que a Relação acolherá como facto instrumental a declaração por ele feita).

23. Falta, por tudo isso, aos réus razão na interpretação que fazem dos compromissos que assumiram. E a Meritíssima Juiz que a acolheu violou com isso o disposto nos artºs 9º e 236º do C. Civil.

24. Mas mesmo que assim não fosse, ainda assim não podia a acção proceder por razões de ordem processual (falta de alegação e prova de factos essenciais), por razões de ordem substantiva (direito de retenção) e por razões de justiça (abuso de direito).

25. Aos autores cabia, nos termos do artº 342º do C. Civil, alegar, como constitutivos do seu direito, factos de que resultasse que cumpriram da sua parte os actos que lhes cabia praticar, a saber, que se deslocaram ao domicílio dos réus para lhes oferecer o pagamento do dinheiro devido (artº 774º), que se propuseram ir ao espaço arrendado para nele receber as chaves (artº 772º e 813º), que os interpelaram para que cumprissem (artº 805º, nº 1 e 2, al. a)).

26. Nada disso alegaram. Pelo que, até por razões processuais devia a acção improceder.

27. Mas mesmo que assim não fosse, assistia aos réus o direito de retenção, por parte do seu crédito em dinheiro emergir de despesas por eles feitas no prédio (artº 754º do C. Civil). Desconsiderando essa circunstância, que os réus bem evidenciaram na sua contestação, a sentença violou esse preceito.

28. Por fim um argumento que é tudo e é nada. Tudo porque busca a sua razão na justiça, que é fonte de todo o direito. Nada porque é um argumento fugidio que depende da sensibilidade do julgador. Referem-se os recorrentes ao abuso de direito.

29. É que custa que não se veja um patente abuso de direito na reclamação do valor da renda em dobro por falta de entrega de um prédio que se disse estar a cair, a carecer de despejo imediato para que não caia em cima de quem esteja dentro, em termos tais que se justificava a declaração de caducidade do arrendamento de que era objecto, por “perda da coisa locada”.»

Os AA. apelados contra-alegaram, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

Como é sabido, é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do tribunal ad quem (cfr. artos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do NCPC), sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (cfr. artº 608º, nº 2, ex vi do artº 663º, nº 2, do NCPC).

Do teor das alegações dos recorrentes resulta que a matéria a decidir se resume a apreciar a eventual modificabilidade da matéria de facto, ao abrigo do artº 662º do NCPC, e a aferir da justeza da sentença, à luz das regras de interpretação aplicáveis à transacção em causa e do regime da excepção do não cumprimento do contrato, quanto ao juízo de procedência (parcial e nos termos em que o foi) nela formulado em relação ao pedido dos AA

Cumpre apreciar e decidir.

II- FUNDAMENTAÇÃO:

A) DE FACTO:

O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos, que se passam a reproduzir:

«1. Os AA. são donos do prédio urbano, destinado a habitação, sito na Rua (…), n°s (…), freguesia de São Lourenço, concelho de Portalegre, descrito na C.R.P. de Portalegre sob o n.º (…), a fls. 13v do LN-31, inscrito na matriz sob o artigo (…).

2. A utilização do r/c do n° (…) de polícia do prédio identificado em 1. foi cedida em Abril de 1956 pelos anteriores proprietários a (…) que, a 13/10/1964, a transmitiu por trespasse ao Réu.

3. No âmbito da acção de despejo que com o n.º 555/06.6TBPTG, que correu os seus termos pelo extinto 2.° Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Portalegre, os AA. e os RR. acordaram, por transacção, homologada por sentença proferida a 9 de Junho de 2010 e transitada em julgado, de que existe cópia a fls. 19, o seguinte:

”I- Os Réus obrigam-se a entregar o prédio arrendado aos autores, melhor identificados nos autos, no prazo mínimo de 9 meses e máximo de 12 meses, livre de pessoas e bens, pondo assim, autores e réus, termos ao contrato de arrendamento a que os autos se reportam.

II- Os autores obrigam-se a pagar aos réus a quantia de € 12.500 (doze mil e quinhentos euros), bem como uma quantia até € 41.000 (quarenta e um mil euros), sendo a primeira a título de participação de despesas realizadas, pelos réus, com obras no arrendado e a segunda a título de participação/assunção na totalidade das indemnizações que os réus deverão pagar aos seus funcionários pela extinção dos postos de trabalho decorrentes da cessação da sua actividade comercial no locado.

III- Estas quantias serão pagas após a desocupação efectiva do locado e no caso das indemnizações aos trabalhadores mediante recibos emitidos pelos mesmos.

IV- No mais, os réus desistem do pedido reconvencional.”

4. Os Réus pagaram aos Autores, após a transacção, as rendas de Junho de 2010 a Fevereiro inclusive de 2011, tendo avisado por intermédio do faxe de 8/02/2011, de que existe cópia a fls. 77-v, que aquela se tratava da última renda que iria ser paga, acordando as partes que o arrendamento cessaria nessa data.

5. A renda em Fevereiro de 2011 era de 202,26€.

6. Os Réus procederam à entrega do prédio aos AA. a 21/01/2016 em sede de audiência prévia.

7. A 12/07/2011, os Réus instauraram contra os aqui Autores, execução de sentença para pagamento das quantias objecto da transacção, que correu os seus termos sob o n.º de processo 555/06.6T8PTG-B do referido tribunal.

8. Por sentença datada de 16 de Julho de 2015, prolatada no âmbito dos autos de oposição à execução com o n.º 555/06.6T8PTG-C do mesmo tribunal, foi julgada procedente por provada a oposição à execução instaurada pelos aqui Réus contra os aqui Autores, em razão da inexigibilidade do título executivo, com fundamento de que a entrega do imóvel não se havia verificado e os recibos não foram apresentados, e em consequência, determinada a extinção da acção executiva a que aqueles autos se encontravam apensos.

9. Em 14/09/2010 o ilustre mandatário dos RR. enviou ao ilustre mandatário dos AA. um email, de que existe cópia a fls. 44-A, dizendo o seguinte:

“Acerca do decidido no processo em referência os meus constituintes propõem aos seus o seguinte:

a) encerrarem o estabelecimento comercial em causa em Janeiro de 2011 deixando-o livre de quaisquer bens móveis no dia 31 daquele mês.

b) antes da entrega da chave do mesmo estabelecimento aos seus constituintes pretendem que estes satisfaçam as importâncias das indemnizações acordadas sendo as dos empregados calculadas para a citada data de 31.01.2011.”

10. O ilustre mandatário dos AA. respondeu por fax, de que existe cópia a fls. 45, datado de 16/09/2010:

“Os meus clientes, nos termos do acordado, não têm que pagar quaisquer quantias antes de 9 de Março de 2011 (não estou a contabilizar o trânsito em julgado da sentença proferida em 9-6-2010).

Depois, as quantias a pagar só serão pagas após a desocupação efectiva do locado e as indemnizações aos trabalhadores mediante os recibos emitidos pelos mesmos. É o que foi acordado.”

11. O ilustre mandatário dos RR. por fax de 10-3-2011, de que existe cópia a fls. 45-v, endereçado ao ilustre mandatário dos AA. disse:

“Acerca do processo acima referido, venho informar que os m/clientes, nos termos do acordado, têm pronto para entrega aos v/clientes o espaço locado, mediante a entrega das importâncias a que se refere a douta sentença homologatória da transacção verificada nos autos em causa. Aguardo resposta do Exmo. Colega sobre o acima exposto.”

12. Por fax de 18/03/2011, de que existe cópia a fls. 46, respondeu o ilustre mandatário dos AA.:

”Os réus ainda não entregaram o prédio aos Autores, tal como está consignado na transacção homologada por sentença judicial.

Permita-me que lhe recorde o acordo: as quantias (indemnizações) aos trabalhadores serão pagas mediante recibos emitidos pelos mesmos.

Fico, pois, a aguardar as suas notícias.”

13. Por fax da mesma data (18/03/2011) de que existe cópia a fls. 46-v, o ilustre mandatário dos RR. respondeu:

“Acerca do exposto na V/ Mensagem em referência, os meus clientes informam que, nos termos do ponto III da transacção efectuada nos autos em causa, já desocuparam o espaço locado, estando pronto para entrega aos seus clientes.

Assim, entendo que pode marcar-se uma data para essa entrega, mediante o pagamento, por parte dos V/ clientes, das importâncias referidas no citado acordo, com emissão dos respectivos recibos, quer por parte dos meus clientes, quanto à importância a eles devida, quer pelos trabalhadores indicados no documento anexo e no que respeita às indemnizações mencionadas neste último.

Dado que o total das indemnizações aos trabalhadores em causa excede em € 126,30 o valor das mesmas no contrato de transacção, os meus clientes pagarão esse excesso.

Anexo mapas dos valores daquelas indemnizações.

Aguardo a sua resposta.”

14. Perante uma resposta do ilustre mandatário dos AA., cujo teor não se apurou, o ilustre mandatário dos RR. enviou novo fax, de que existe cópia a fls. 47, datado de 21/03/2011, com o seguinte teor:

“Salvo o devido respeito, a transacção em causa esclarece no seu ponto II que as quantias a pagar pelos seus clientes são as seguintes:

- 12.500 € a título de participação de despesas realizadas pelos meus clientes com obras no arrendado;

- até 41.000 € a título de participação/assunção na totalidade das indemnizações que os meus clientes deverão pagar aos seus funcionários pela extinção dos postos de trabalho decorrentes da cessação da sua actividade comercial no locado.

Ou seja, o total a pagar é de € 53.500,00 (12.500,00+41.000,00).

E no seu ponto III a mesma transacção mostra que "essas quantias serão pagas após a desocupação efectiva do locado e no caso das indemnizações aos trabalhadores mediante recibos emitidos pelos mesmos".

Como já referi no meu fax de 18-3-2011, a desocupação efectiva do locado já ocorreu, estando o mesmo livre de pessoas e bens, sendo certo que os recibos a emitir quer pelos meus clientes quer pelos trabalhadores, respeitantes às mencionadas quantias, serão entregues aos seus clientes no momento do pagamento dessas quantias que será simultâneo com a entrega do espaço arrendado.

Assim, sugiro que seja marcada uma data para cumprimento da referida transacção o que poderá ocorrer no prédio urbano em causa.”

15. Por fax da mesma data, de que existe cópia a fls. 47-v, respondeu o ilustre mandatário dos AA.:

“Sem desmerecer na sua opinião a transacção é clara: os seus clientes obrigaram-se a entregar o prédio aos meus clientes, livre de pessoas e bens sem quaisquer condições. E, os meus clientes, obrigam-se a pagar ao seu cliente até 41.000,00 € (12.500,00 a titulo de participação em despesas), sendo que no caso das indemnizações aos trabalhadores mediante recibos emitidos pelos mesmos.

No faxe que me envia, não me remete os recibos dos trabalhadores, mas documentos apócrifos.

Os meus clientes só pagarão, mediante os recibos dos mesmos.”

16. Por fax de 18/05/2011, de que existe cópia a fls. 48, o ilustre mandatário dos RR. enviou ao ilustre mandatário dos AA., o seguinte texto:

”Venho solicitar-lhe que me seja dada resposta ao meu Fax acima indicado.

Já me desloquei pessoalmente ao V/ escritório para tratar do assunto em apreço, tendo deixado pedido à V/ Funcionária no sentido de solucionarmos a questão em análise, sem recurso à via executiva.

Acresce que os meus clientes me informaram que uma das ex-trabalhadoras do estabelecimento comercial entretanto por eles encerrado, pretende intentar acção judicial com vista a obter o pagamento da indemnização que lhe é devida.

Dado o teor da transacção ocorrida no processo em epígrafe, sugiro que a mesma seja cumprida nos termos indicados no meu fax acima mencionado.”

17. Respondeu o ilustre mandatário dos AA., por email de 18/05/2011, de que existe cópia a fls. 48-v, o seguinte:

“Perdoar-me-á, mas já respondi ao faxe que me enviou no passado dia 21 de Março e no próprio dia. Reitero o que ali disse, bem como o que referi no faxe de 18 de Março.

Respeito no entanto, o entendimento diferente que o seu constituinte tem do acordo.

Quanto às chaves para fazer a contagem da água e da luz, referem os meus clientes que os seus constituintes sempre a fizeram porque permaneceram na posse de umas chaves do prédio contíguo, mesmo após o despejo; por isso sempre leram a água e a luz.

Os constituintes do Colega ainda não entregaram o prédio aos meus constituintes; aguardo que o façam nos próximos 8 dias. Se o não fizerem, instaurarei a respectiva acção executiva para entrega de coisa certa.”

18. O então mandatário dos RR. respondeu com o seguinte fax, de que existe cópia a fls. 49, datado de 19/05/2011:

”Sempre com a maior consideração por V. Exa., venho expor e solicitar o seguinte:

a) No meu fax de 21.03.2011 aludo à vossa referência n° 101/2011 da mesma data.

b) Assim entendo que não me foi dada resposta aquele meu fax.

c) Renovo o pedido dessa resposta.

d) Os meus constituintes dizem-me que não encontram as chaves do prédio contíguo para tratar da questão da leitura e pagamento do consumo de água e luz referente ao seu estabelecimento comercial já desocupado.

e) Mantenho o meu referido fax de 21.03.2011 e estranho que os seus clientes queiram receber o espaço locado antes de pagar os montantes a que se comprometeram nos termos da transacção ocorrida no processo em epígrafe.

f) Emitir recibos antes dos pagamentos dos montantes acordados é um pouco original.

Aguardo a sua resposta.”

19. À data da transacção referida em 3., os RR. mantinham instalado no imóvel descrito em 2. um estabelecimento comercial de restauração e bebidas que posteriormente encerraram, tendo aberto outro estabelecimento noutro sítio da cidade.»

B) DE DIREITO:

1. Quanto à impugnação da matéria de facto, e se atentarmos nas conclusões das alegações de recurso dos RR. apelantes, resume-se a respectiva pretensão a serem dados como “provados” dois pontos de facto: por um lado, visa-se que fique consignado na factualidade provada declaração produzida pelo A., em sede de declarações de parte prestadas em audiência de julgamento, relativa ao sentido atribuído pelo próprio depoente ao texto da transacção celebrada entre as partes, e de que teria resultado o reconhecimento da simultaneidade das prestações recíprocas a que as partes se obrigaram nessa transacção (entrega do prédio pelos RR. e pagamento de certa quantia pelos AA.); por outro lado, visa-se que seja aditada à factualidade provada (em complemento do ponto de facto nº 6, supra transcrito) menção à reserva formulada pelos RR. aquando da entrega do locado, em sede de audiência prévia e inscrita na respectiva acta (e pela qual os RR. aceitaram fazer essa entrega, mas sem abdicarem do seu entendimento de que as duas prestações – entrega e pagamento – seriam concomitantes).

Em relação à primeira pretensão, diga-se, desde logo, que está em causa a obtenção de um efeito confessório que apenas poderia ser extraído de uma redução a escrito registada na acta da audiência de julgamento, nos termos do artº 463º, ex vi do artº 466º, nº 2, do NCPC, e que não ocorreu: pretende-se, afinal, suprir a posteriori uma omissão a que os ora recorrentes não reagiram oportunamente; ou, dito de outro modo, procura-se alcançar um resultado material idêntico ao que se obteria com uma arguição de nulidade (por omissão de acto ou formalidade que a lei prescreve e que influiu na decisão da causa), ao abrigo do artº 195º do NCPC, e cujo prazo para arguição, no momento da interposição do presente recurso, já estava há muito precludido, estando a respectiva nulidade sanada. Além disso, e independentemente dessa questão processual, diga-se ainda que, substancialmente, está em causa nos autos captar o sentido do texto da transacção controvertida segundo o critério de interpretação de declarações negociais estabelecido no artº 236º do C.Civil, o qual apela ao «sentido que um declaratário normal possa deduzir do comportamento do declarante», não relevando, por si só, a vontade real de um dos declarantes se não conhecida ou partilhada pela contraparte. Sendo assim, de nada valerá a interpretação singular de uma das partes – o que torna despicienda a consignação de um ponto de facto que se restringe a uma tal interpretação.

Em relação à segunda pretensão, retoma-se a afirmação de que o tema jurídico nuclear do presente caso se centra, precisamente, na interpretação do teor da transacção (quanto à questão da simultaneidade ou não das prestações recíprocas acordadas), pelo que a inscrição de um ponto de facto quanto à reserva dos RR. no sentido da relevância dessa questão se revela manifestamente desnecessária.

Perante estas considerações, e resultando daí que as alterações à factualidade provada pretendidas pelos RR. não apresentam qualquer relevância para a discussão da causa, afigura-se-nos não haver qualquer razão para prosseguir com a apreciação dessa pretensão probatória: é que, em bom rigor, a matéria de facto provada só deve (ou só tem de) conter aquilo que se afigure relevante para a decisão de direito, sendo mais conforme ao princípio da economia processual evitar tramitação processual que se traduza na realização de actos inúteis (aliás, proibidos por lei, nos termos do artº 130º do NCPC), como seria considerar a possibilidade de alteração dos pontos de facto em apreço – o que também nos dispensa da audição da prova gravada em audiência. E, como tal, considera-se improcedente a pretensão de impugnação da matéria de facto formulada em sede do presente recurso.

Em conformidade, mantém-se integralmente a decisão de facto, tal como foi proferida no julgamento efectuado em 1ª instância (e para a qual se remete, nos termos do artº 663º, nº 6, do NCPC).

2. Posto isto, e perante a inalterabilidade dos factos apurados em sede de julgamento de 1ª instância, importa, pois, aferir do acerto da decisão recorrida quanto à matéria de direito.

Para esta aferição do acerto jurídico da decisão recorrida releva, essencialmente, delimitar muito claramente o objecto da presente acção, o qual é definido pelo próprio pedido.

Ora, depois do aperfeiçoamento da petição inicial, ficou evidente que os AA. demandaram os RR., nesta acção declarativa – enquanto precedentes partes num contrato de arrendamento e nas respectivas qualidades de senhorios e inquilinos, na sequência de uma anterior acção de despejo proposta pelos AA. contra os RR., que as partes fizeram terminar com uma transacção homologada por sentença, em que acordaram reciprocamente a entrega do prédio e o pagamento de uma indemnização por determinadas despesas e danos –, com o intuito de obter, não a entrega do locado (pretensão que não integra o pedido, e que suporia a instauração de uma execução para entrega de coisa certa), mas apenas o pagamento de uma indemnização (de natureza diferente da que foi acordada na transacção), cujo fundamento é exclusivamente a ocorrência de mora nessa entrega, após o termo do contrato, e no quadro da aplicação do regime previsto no artº 1045º do C.Civil. A verificação dessa mora assentará em dois pressupostos básicos: que a entrega, por parte dos RR., deveria ter ocorrido em determinado momento anterior, sem que aqueles tivessem procedido a tal entrega nesse momento; e que não terá havido qualquer razão fundada para a recusa dessa entrega.

É neste ponto que surge como nuclear saber o seguinte: se os RR. tinham a obrigação de realizar a entrega do prédio em determinado momento, e independentemente da contra-obrigação dos AA. de fazer o pagamento da quantia acordada (que apenas deveria ocorrer em momento posterior àquela) – ou se, pelo contrário, os RR. podiam recusar a entrega do prédio enquanto os AA. não procedessem ao pagamento acordado (por as duas prestações recíprocas deverem ocorrer em simultâneo).

No primeiro caso, uma recusa da devida entrega do prédio fará incorrer os RR. em mora – e terá então aplicação o artº 1045º do C.Civil, com a consequente procedência da acção e condenação dos RR. a pagar aos AA. a indemnização ali prevista (valor da renda em dobro, a multiplicar pelo número de meses decorridos entre o momento em que deveria ter havido a restituição e o momento da restituição efectiva).

No segundo caso, a indisponibilidade dos AA. para o cumprimento simultâneo das obrigações recíprocas (em face do seu entendimento de que o cumprimento seria sucessivo) legitimará a invocação pelos RR. da excepção do não cumprimento do contrato, ao abrigo do artº 428º do C.Civil, o que excluirá a ocorrência de mora por parte dos RR. – e assim deixará de ser aplicável o artº 1045º do C.Civil (por haver fundamento dos RR. para a recusa da restituição do locado), com a consequente improcedência da acção e absolvição dos RR. do pedido. Nesta eventualidade poderá então questionar-se se essa detenção dos RR. sobre o prédio, para além do termo do contrato de arrendamento (que as partes aceitam ter cessado em Fevereiro de 2011, conforme ponto de facto nº 4 supra) e/ou do momento estabelecido para a entrega do prédio, terá causado prejuízo aos AA. e deverá de algum modo ser compensada pelos RR. – porém, atento o princípio do pedido (cfr. artº 3º, nº 1, do NCPC), esta matéria extravasa manifestamente o objecto da presente acção (i.e., como vimos, aplicabilidade do artº 1045º do C.Civil), pelo que a mesma, a ser o caso, apenas poderá ser dirimida numa outra acção, com diversa causa de pedir, em que seja formulado um novo pedido indemnizatório com esse outro fundamento.

Regressando à questão nuclear assinalada supra, importa então apurar se as obrigações recíprocas a que as partes se vincularam com a transacção em causa eram de cumprimento simultâneo ou sucessivo. Para dirimir esta questão é, pois, essencial, interpretar o texto da transacção, à luz do artº 236º do C.Civil – o que passaremos a fazer.

Do teor da transacção, constante do ponto de facto nº 3 supra transcrito, colhe-se o seguinte: que os aqui RR. (e também RR. na acção de despejo em que foi celebrado o acordo) se obrigaram a «entregar o prédio arrendado aos autores, melhor identificados nos autos, no prazo mínimo de 9 meses e máximo de 12 meses, livre de pessoas e bens»; que os AA. se obrigaram a pagar aos RR. determinadas quantias; e que tais quantias «serão pagas após a desocupação efectiva do locado».

Perante esta redacção do acordo, expressam-se diferentes entendimentos: os AA. entendem que não tinham de fazer qualquer pagamento em simultâneo com a entrega do locado pelos RR., devendo estes fazer a entrega num primeiro momento e só depois teriam os AA. de cumprir a sua obrigação; os RR. entendem que a entrega do prédio e o pagamento das quantias teria de ocorrer em simultâneo; o tribunal a quo, apegando-se ao sentido literal da expressão «após», que significaria «em momento posterior», entende que os RR. teriam de fazer primeiro a entrega e só depois aguardar o pagamento dos AA., o que os impediria de fazer uso da excepção do não cumprimento do artº 428º do C.Civil. Curiosamente, os AA. consideram que a interpretação dos RR. contraria os ditames da boa fé e ofenderia o equilíbrio entre prestações, e os RR. consideram que há abuso de direito na pretensão dos AA.: como poderá divergir tanto o comum sentimento de justiça que a todos deveria assistir?

Vejamos. Não oferece dúvida que a transacção que as partes celebraram se enquadra no tipo contratual definido no artº 1248º do C.Civil: «Transacção é o contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões». In casu, estamos, inequivocamente, perante declarações negociais de AA. e RR., as quais convocam necessariamente a aplicação do artº 236º do C.Civil para a interpretação dessas declarações: «A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele» (nº 1). E, por se estar perante negócio reduzido a escrito, ainda será de ter em conta o artº 238º do C.Civil: «Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso» (nº 1).

Neste quadro, podemos dizer que a ideia de reciprocidade e a natureza das prestações em causa (entrega de coisa e pagamento de quantia) permitem estabelecer duas asserções: a primeira sugere a simultaneidade das prestações; a segunda não obsta à simultaneidade. Por outro lado, a simultaneidade corresponde à normalidade nos contratos e é a solução que melhor acautela os interesses dos contraentes e a segurança nas relações económicas. Afirmam os AA. que, no caso concreto, a simultaneidade não respeitaria o princípio da boa fé e equilíbrio entre prestações: há aqui uma óbvia petição de princípio, já que está por demonstrar tal afirmação, perante a evidência de que sucede, em regra, exactamente o contrário.

Não se vislumbra, pois, qualquer razão para que as partes tivessem acordado intencionalmente a solução inversa (a da sucessividade das prestações), salvo se o teor do acordo apontar nesse sentido, de forma inequívoca. Será que a expressão «após» utilizada no texto da transacção terá esse significado? Tem alguma razão de ser as partes terem querido que haveria uma primeira obrigação de entrega do locado pelos RR., com um preciso prazo fixado («no prazo mínimo de 9 meses e máximo de 12 meses»), e que só depois (quando?), sem qualquer especificação temporal, caberia aos AA. cumprir a sua obrigação de pagamento da quantia acordada?

A extracção do sentido «momento posterior» a partir da expressão «após» afigura-se, neste conspecto, manifestamente especiosa ou excessivamente literal. Este «após» pode, sem esforço, significar «imediatamente após» ou «acto contínuo» (e com suficiente correspondência no texto da transacção): dada a assinalada normalidade da simultaneidade das prestações, afigura-se-nos que seria esse o sentido previsível a retirar da expressão, segundo a percepção de um normal declaratário.

Aliás, não é crível que as partes (e qualquer delas) tivessem querido coisa diferente no momento da formulação do texto da transacção. Aquilo que depois sucedeu, e se espelha na troca de correspondência entre mandatários das partes (e registada na factualidade provada supra), é mais a revelação de um incompreensível extremar de posições, avivado pelo empolgamento próprio da retórica forense, a que uma serena e objectiva busca de consenso teria facilmente posto termo.

Posto isto, não se encontra fundamento para que os AA. persistam no entendimento de que os RR. tinham a obrigação de lhes entregar o locado em momento anterior ao cumprimento da obrigação dos AA. de pagamento de certas quantias, pelo que a recusa ao cumprimento das obrigações recíprocas em simultâneo teve o necessário efeito de exonerar os RR. do cumprimento antecipado da entrega do prédio. E, desse modo, deixa de se pode entender que houve mora dos RR. em relação à restituição do locado – o que implica, como se disse supra, inexistir razão para aplicar o regime do artº 1045º do C.Civil, no qual se sustentava o concreto pedido formulado nos autos pelos AA.. Em conformidade, terá de improceder esse pedido, com a consequente absolvição dos RR

Faz-se aqui notar, uma vez mais, que não cabe na presente acção discutir quaisquer outras matérias que não se enquadrem no âmbito do pedido deduzido. Isto significa que caberá às partes resolverem, por via consensual ou por nova via judicial, outras pretensões que podem emergir do destino dos presentes autos, como sejam as que respeitam à forma de as partes darem agora plena execução à simultaneidade das obrigações que assumiram ou à eventual compensação pela não-disponibilidade dos AA. sobre o bem locado (pelo menos, desde o momento acordado para a entrega do prédio).

3. Em suma: pelas razões aduzidas, a presente apelação merece provimento, com a consequente revogação da decisão recorrida, enquanto condenou os RR. parcialmente no pedido (i.e., a pagar aos AA. a quantia de 23.462,16 €, acrescida de juros à taxa legal de 4%, desde a citação até integral pagamento), devendo absolver-se os mesmos do pedido formulado na acção.

III- DECISÃO:

Pelo exposto, acorda-se em conceder provimento à presente apelação, pelo que se revoga a sentença recorrida, no que respeita à condenação dos RR., improcedendo integralmente a presente acção, com a consequente absolvição daqueles do pedido.

Custas da acção e da apelação pelos AA. apelados (artº 527º do NCPC).

Évora, 23 / 02 / 2017

Mário António Mendes Serrano

Maria Eduarda Mira Branquinho Canas Mendes (dispensei o visto)

Mário João Canelas Brás (dispensei o visto)