9212/15.1T8LSB.L2-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. A natureza sinalagmática do arrendamento implica a sujeição a obrigações recíprocas, consistindo a obrigação do senhorio em proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa - artigo 1031º, alínea b) do Código Civil, correspondente à obrigação de este lhe pagar a renda ou aluguer -artigo 1038º, alínea a) do Código Civil.

2. Destinando-se o locado ao exercício da actividade lectiva e de formação, as infiltrações e queda de água pelo solo em época de chuva (que se estende de setembro a abril), humidade e insalubridade geradas nas salas de aulas e espaços conexos, as mesmas representam objectivamente uma restrição funcional relevante no uso de parte significativa do locado para os fins contratados.

3. Tudo aponta sob as regras da experiência que as causas das infiltrações se situavam a montante da fracção, na fachada do prédio, cuja natureza da intervenção não poderia ser executada pela Ré e cobrar a posteriori da Autora.

4. Como manifestação da excepção do incumprimento prevê o artigo 1040º, nº1 do Código Civil, que se o locatário, por motivos que lhe sejam estranhos, sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.

5. Ao enveredar por se manter no gozo do locado, a Ré lançou mão da tutela jurídica conferida ao arrendatário, propondo-se pagar até à supressão dos defeitos, a renda reduzida em 35%, ajustada à limitação acentuada do locado, em função do descritivo fáctico que antecede, com sejam a área atingida, (não inferior a 1/3 da fracção) a caracterização do vício e a actividade, concordante com o princípio da boa fé contratual.

6. A despeito de alguma margem de dificuldade prática no acerto do cálculo do valor a reduzir na renda e a extensão da privação da contraprestação, a Autora dispensou-se de negociar um valor consensual, em prol da recusa sistemática do pagamento oferecido, reservando para si a conveniência económica, entre o destino futuro do imóvel e o custo de realização necessária das obras na fachada.

7. Do conteúdo da carta enviada à Ré aquando da entrega do locado e o sentido normal da declaração - artigo 236º do Código Civil - se depreende com clareza, que a Ré motivou o final do contrato no incumprimento prolongado da Autora, sendo que a resolução contratual independe de prazo ou aviso prévio, conforme previsão expressa no contrato de locação - 1083º, nº1 do Código Civil

Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

I. RELATÓRIO

1. Do litígio e sua tramitação

A A… – Companhia de Seguros Vida, S.A. demandou nesta acção de condenação e processo declarativo comum, o I…., Lda. , J… e JJ…, pedindo que sejam condenados a pagar-lhe a quantia de €25.227,25, correspondente ao valor das rendas vencidas e não pagas dos meses de Abril a Agosto de 2012, acrescido de €10.090,90 de indemnização por não cumprimento do prazo de denúncia do contrato de arrendamento, sem prejuízo da quantia que se vier a apurar como sendo devida em sede de liquidação de execução de sentença e dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, até integral e efectivo pagamento.

Em fundamento da pretensão alega, que a 1ªRé celebrou com a Autora pelo prazo de 5 anos o contrato de arrendamento comercial, relativo a fracção da sua propriedade, destinando-o ao exercício do ensino de línguas, figurando os 2º e 3ºRR como fiadores da arrendatária,

Sucede que, a partir de Março 2012 a Ré propôs a redução do pagamento da renda para valor inferior, não aceite pela Autora, e por isso devolveu –lhe os cheques subsequentes nesse quantitativo; acresce que, volvido um ano, veio a entregar o locado à Autora, não cumprindo o prazo de denúncia do contrato, mostrando-se assim responsável pelo pagamento à Autora das quantias peticionadas.

Os Réus contestaram e deduziram reconvenção.

Invocaram que o locado, devido a infiltrações de água, ficou parcialmente indisponível para o uso a que se destinava, sendo que a Autora apesar de interpelada para fazer as obras necessárias, nada fez.

Nesse contexto, a partir de Março de 2012 a Ré deixou de poder dar formação em 4 das salas do locado, não podendo também utilizar a despensa e o gabinete virado para a rua. O que motivou a sua carta de 8 de Março de 2012, na qual manifestava que não podia usar 35% da área do locado, e por isso apenas pagaria a renda correspondente à parte usada, ficando assim a pagar somente €3.250,00. Esta situação determinou também que a Ré não tivesse podido dar aulas de formação nos espaços do locado mencionados, ficando privada de facturar €125.000,00 por serviços de acompanhamento técnico e pedagógico, a que haveria de deduzir €53.179,81 de custos de pessoal não docente, equipamentos e materiais e outros encargos, tudo num prejuízo que ascende a €71.820,19. Por outro lado, a R. foi obrigada a abandonar o locado e transferir-se para outro lugar, no que despendeu €5.000,00. Acresce ainda que, a Ré pagou em Fevereiro de 2013 o valor de €2.713,75 relativa ao mês de Março, sendo certo que o locado foi entregue em 28 de Fevereiro de 2013, pelo que deveria ser devolvido esse valor.

Concluindo pela condenação da Autora a pagar à Ré a quantia de €79.533,94.

Em resposta a Autora pugna pela improcedência do pedido reconvencional, mantendo o seu pedido.

Realizou-se audiência prévia, na qual além do mais, foi admitida a reconvenção e fixados os temas de prova.

Mantendo-se os autos suspensos por iniciativa das partes por mais de seis meses, julgou-se deserta a instância. Em recurso, foi revogada a decisão e determinado o prosseguimento dos ulteriores termos do processo.

Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, seguindo-se sentença que julgou a acção improcedente e parcialmente procedente a reconvenção, consagrando-se o seguinte dispositivo:

«Destarte, o tribunal decide julgar a presente acção improcedente, por não provada, e absolver os Réus do pedido. Decide julgar o pedido reconvencional parcialmente procedente e condenar a Autora a restituir à Ré a quantia de €2.713,75, absolvendo-a do restante pedido. As custas são da responsabilidade de ambas as partes na proporção do respectivo decaimento.»

2. Do Recurso

Inconformada a Autora apelou da sentença.

As suas alegações estão sintetizadas nas conclusões que seguem:

«I. A douta decisão recorrida não poderá manter-se uma vez que a decisão nele inserta consubstancia uma solução que viola os preceitos legais e os preceitos legais e os princípios jurídicos aplicáveis, afigurando-se, pois, como injusta.

II. Como resulta da factualidade provada a Recorrente é dona e legítima proprietária do prédio urbano, sito na Rua …– 4º andar, em Lisboa, inscrito na matriz urbana, sob o artigo 760 da freguesia do

III. No dia 01.05.2004 a mesma deu de arrendamento à Recorrida I…, o imóvel e apreço.

IV. Os Recorridos J… e JJ... intervieram no aludido contrato na qualidade de fiadores da Arrendatária/Inquilina, obrigando-se, desse modo, ao cumprimento integral do mesmo.

V. O arrendamento foi efectuado pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 01.05.2004, renovando-se por iguais e sucessivos períodos, enquanto não existisse denúncia válida do mesmo, nos termos legais.

VI. Como renda foi estabelecido o montante anual de €51.200,88 a ser pago em duodécimos de €4.266,74 na sede da Recorrente ou por transferência bancária no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.

VII. A Recorrida procedia ao pagamento das rendas através do envio de cheques em nome da Recorrente para a morada desta.

VIII. Em resultado da convenção de actualização do valor da renda, de acordo com os índices legais instituídos para os arrendamentos comerciais, a renda mensal passou a ser de €5.045,45.

IX. A Arrendatária deixou de pagar a totalidade da renda que era devida propondo-se pagar apenas parte desse mesmo valor.

X. Para o efeito, a Recorrida enviou carta à Recorrente, datada de 08.03.2012, propondo-se passar a pagar apenas €3.250 euros mensais.

XI. A Recorrente recusou tal proposta.

XII. A partir da referida data a Recorrida passou a emitir cheques relativos à renda do imóvel arrendado por aquele valor que se propôs, de forma unilateral, a pagar e que sabia ser inferior ao valor acordado e legalmente exigível.

XIII. A Recorrente, a partir de Abril de 2012 passou a devolver todos os cheques emitidos pela Arrendatária em nome da mesma a título de pagamento das rendas porque não eram passados pela totalidade do valor.

XIV. Apesar de os cheques terem sido devolvidos à Recorrida e de esta saber que não procedia ao pagamento do montante que era legalmente devido continuou a ocupar o espaço arrendado e nele fazer comércio, sem pagar a renda devida à Recorrente.

XV. E fê-lo até 28.02.2013.

XVI. Durante aquele período de tempo, a Recorrida/Arrendatária ia pontualmente enviando cheques à Recorrente para pagamento das rendas, mas sempre de valor inferior à renda que sabia ser devida.

XVII. Esses cheques eram prontamente devolvidos pela Recorrente à Recorrida.

XVIII. Efectivamente, os Recorridos (seja na qualidade de arrendatários seja de fiadores), não pagaram as rendas respeitantes aos meses de Abril, Maio, Junho, Julho e Agosto de 2012, rendas que perfaziam a quantia de €25.227,25.

XIX. A este valor acrescia o valor de 50% de indemnização, devidos pela mora nos termos e para os efeitos do n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil.

XX. A Arrendatária deu conhecimento à Recorrida de várias situações no prédio arrendado onde desenvolve a sua actividade comercial e manifestou o seu desagrado em relação a essas mesmas situações.

XXI. O disposto no art.º 1042.º do Código Civil não tem, no caso, aplicação por falta dos elementos e requisitos necessários a fazer funcionar aquele dispositivo legal.

XXII. Mas mais se diga que, seria, no mínimo, pouco curial e desprovido de qualquer razoabilidade que a Recorrida, de mote próprio e de forma unilateral, ao arrepio do legalmente estabelecido e contratualmente firmado, pudesse decidir reduzir a renda sem dar previamente conhecimento à outra parte da situação de desinteresse na utilização do imóvel.

XXIII. Não é possível defender a tese de que a Recorrida estava desinteressada do imóvel desde 2010, mas que se manteve lá até 28.02.2013!

XXIV. Se a situação era de molde a não poder ser utilizado o arrendado a Recorrida tinha uma solução: resolver o contrato e entregar as chaves do arrendado.

XXV. A Recorrida determinou de forma unilateral, uma redução “ope legis” (por si declarada) do valor da renda mensal a liquidar sem sequer avisar previamente a parte contrária do que se propõe fazer, caso não venham a ser eliminados os defeitos ou “anomalias” de que o locado sofria.

XXVI. A Recorrida sempre pretendeu quando encetou todo este processo, foi de forma consciente e voluntaria, baixar substancialmente a renda do local arrendado e, posteriormente, sair para outro local, mais do seu agrado fazendo-o o entanto de modo improprio e ao arrepio da Lei.

XXVII. Não desconhece a Recorrida que, caso fosse tão premente e urgente a situação, e se afectasse a sua actividade de modo tão definitivo sempre poderia deitar mão do permitido pelo art.º 1036.º do Código Civil (quer no disposto no n.º 1 quer no n.º 2 daquele normativo).

XXVIII. E/ou face à gravidade da situação recorrer ao disposto nos art. ºs 1050.º ou 1083.º ambos do Código Civil.

XXIX. A Recorrida não fez nem uma nem outra coisa.

XXX. Não existe privação do gozo da coisa locada se o inquilino continua a utilizá-la para sua habitação permanente, ainda que sem condições de habitabilidade.”

XXXI. O prédio embora estivesse com problemas não impedia a Recorrida de ali desenvolver cabalmente a sua actividade.

XXXII. Não pode colher a posição perfilhada pelo Tribunal a quo de que a redução da renda, de forma unilateral, em face destes factos, é legítima.

XXXIII. A Recorrida continuou a usar o arrendado até 28.02.2013.

XXXIV. A Recorrente é, assim, credora da quantia de €35.318,15.

XXXV. Outrossim, inexistindo qualquer razão para a atitude da Recorrida, a mesma poderia ter obviado a todo e qualquer prejuízo que tivesse através da resolução do contrato ou através do recurso aos meios legais que tinha ao seu alcance.

XXXVI. Ao não o fazer a Recorrida, em última análise, teria agravado o seu prejuízo pois ou podia ter deixado o locado logo ou poderia ter requerido judicialmente a reparação do mesmo (caso essa reparação fosse exigível judicialmente).

XXXVII. Andou mal o Tribunal a quo quando condenou a Recorrente no pagamento de uma indemnização à Recorrida pois inexiste fundamento legal para tal.

XXXVIII. Assim, a douta sentença violou, por erro de interpretação e aplicação, o disposto nos art.ºs 406.º, 1041.º, 1042.º, 1033.º, 1036.º, 1050.º e 1083, todos do Código Civil. Nestes termos e nos mais de direito, sempre sem prescindir do douto suprimento de V. Exas., deve a sentença do Tribunal da Comarca de Lisboa ser revogada, condenando-se os Recorridos no pedido e absolvendo-se a Recorrente do pedido reconvencional com todas as devidas e legais consequências.»

Os Réus nas contra-alegações refutam a argumentação da recorrente e pugnam pela subsistência da decisão recorrida.

Colheram-se os vistos e nada obsta ao conhecimento de mérito do recurso.

3. Questões a decidir –thema decidendum

São as conclusões que delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem- artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil - salvo em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, não podendo ainda conhecer de questões novas; também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos recursivos, debatendo apenas aqueles que se mostrem relevantes para o conhecimento do recurso, e não resultem prejudicados pela solução preconizada – artigos 608.º, n.º 2, do CPC, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do mesmo diploma.

Posto o que, do cotejo das doutas conclusões da apelante decorre que o empreendimento analítico cuidará de resolver as seguintes questões:

- O fim do objecto do arrendamento;

- a limitação e impedimento do gozo e fruição do locado; a inércia do senhorio na remoção das anomalias;

- a boa-fé contratual;

- a redução da renda convencionada; proporcionalidade;

- a entrega do locado;

- resolução e denúncia do contrato de arrendamento.

II. FUNDAMENTAÇÃO

A. Dos Factos

O Tribunal a quo assentou nos seguintes factos Provados Com relevância para a decisão da causa:

a) A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano, sito na Rua …. – 4º andar, em Lisboa, inscrito na matriz urbana, sob o artigo 760 da freguesia …

b) No dia 01 Maio de 2004, a A. deu de arrendamento à aqui 1.ª Ré, o imóvel identificado a) através do escrito cuja cópia consta de fls.11, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido;

c) Os segundos RR. J…. JJ…, intervieram no aludido contrato na qualidade de fiadores da 1.ª Ré, obrigando-se, desse modo, ao cumprimento integral do mesmo.

d) O arrendamento foi efectuado pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de Maio de 2004, renovando-se por iguais e sucessivos períodos, enquanto não existisse denúncia válida do mesmo, nos termos legais.

e) Como renda foi estabelecido o montante anual de 51.200,88 Euros, a ser pago em duodécimos de 4.266,74 euros na sede do senhorio ou por transferência bancária no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.

f) Sendo que a Ré procedia ao pagamento das rendas através do envio de cheques em nome da A. para a morada desta.

g) Em resultado da convenção de actualização do valor da renda, de acordo com os índices legais instituídos para os arrendamentos comerciais, a renda mensal passou a ser de 5.045,45 Euros.

h) A Ré, enviou carta à A., datada de 8 de Março de 2012, propondo-se passar a pagar apenas 3.250 euros mensais, carta cuja cópia consta de fls.69 destes autos e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido;

i) A Autora recusou essa proposta, nos termos que constam da carta datada de 20 de Março de 2012, cuja cópia consta de fls.72, conteúdo que se dá por integralmente reproduzido;

j) A partir dessa data, a ré passou a emitir cheques relativos à renda do imóvel arrendado por aquele valor que se propôs pagar;

k) E a partir de Abril de 2012, a A. passou a devolver todos os cheques emitidos pela arrendatária em nome da A. a título de pagamento das rendas, porque não eram passados pela totalidade do valor que entendia como devido. Também se provou que:

i) A Ré continuou a ocupar o espaço arrendado e nele fazer comércio até 28 de Fevereiro de 2013, quando veio a entregar a chave do locado.

j) A Ré I… tem por objecto a formação de línguas e informática.

k) Para o efeito do desenvolvimento da respectiva actividade dispunha, no local arrendado, com aproximadamente 400 m2, de 6 gabinetes, 6 salas de formação, 2 instalações sanitárias, 2 despensas e um espaço de recepção, atendimento e secretaria.

l) Um gabinete, uma despensa e 4 salas de formação, identificadas com os números 6, 7, 8 e 9 localizavam-se na parte da frente do local arrendado, com vista para a Rua Camilo Castelo Branco.

m) Em princípios de 2010 começaram a verificar-se infiltrações de água nos espaços referidos no artigo anterior, com maior incidência na sala de formação 9.

n) Tal facto foi comunicado à Autora por fax de 15 de Janeiro de 2010, cuja cópia consta de fls.79 e conteúdo que se dá por integralmente reproduzido;

o) Face à ausência de resposta, a Ré contactou telefonicamente a Autora, tendo esta informado que tinham sido efectuados retoques na fachada do edifício, mas que não assegurava que o problema estivesse sanado.

p) Para além desta resposta, a Autora informou que iria realizar proceder às reparações durante o Verão desse ano, o que não aconteceu.

q) Com o regresso das chuvas, no início de Outubro de 2010, o problema voltou a ocorrer, o que motivou nova comunicação da Ré I….em 8 de Outubro de 2010, e que consta de fls.80, sem lograr qualquer resposta para além da sugestão de colocação de recipientes de forma a evitar que a água se espalhasse.

r) Após diversos contactos telefónicos sem sucesso, a Ré alertou novamente, por e-mail datado de 4 de Novembro de 2011, cuja cópia consta de fls.68, para o problema.

s) Durante esse período, foram efectuados dezenas de telefonemas para a Autora, reiterando a necessidade de resolução do problema, sem que o mesmo fosse resolvido.

t) A situação agravou-se e, a partir do Inverno de 2011/2012, as infiltrações passaram a ocorrer com maior frequência e em maior quantidade de água infiltrada.

u) A água da chuva infiltrava-se pela parte superior das janelas, deslizava para baixo ao longo das mesmas, caía nos parapeitos junto aos quais se encontravam as tomadas de electricidade e os equipamentos de ar condicionado e, por último, escorria para o chão.

v) Na tentativa de obviar a este problema, a Ré I… colocava recipientes junto às janelas, com vista à recolha da água que caía.

w) O problema agravava-se nos períodos de encerramento do estabelecimento, em que não havia ninguém no local arrendado, altura em que a água extravasava dos recipientes e se espalhava pelo chão.

x) Os factos acima enunciados determinaram que a R. I… deixasse, a partir de Abril de 2012, de fazer formação nas salas 6, 7, 8 e 9 e de utilizar a despensa e o gabinete virados para a Rua ….

y) Na carta referida em h), a Ré I…. comunicou à Autora que se mantinham “por resolver as infiltrações de água na parte frontal vidrada do edifício” e que “além dos evidentes estragos ao nível do mobiliário, equipamentos, arquivos e das madeiras que revestem as paredes, tal situação obriga-nos a colocar recipientes para recolha das águas infiltradas em salas onde decorre formação”.

z) Na medida em que os espaços inutilizáveis representavam garantidamente mais de 35% da área total do local arrendado, comunicou que até que estivessem resolvidas as anomalias acima enunciadas, passaria a pagar a renda de € 3.250.

aa) Como resposta, a Autora, na carta referida em i), limitou-se a dizer quanto às infiltrações que estava a “diligenciar no sentido de identificar e avaliar as anomalias reportadas por V. Exas”.

bb) Perante esta missiva, a R. por carta de 2 de Abril de 2012, cuja cópia consta de fls.76 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.

cc) Como resposta, a Autora em 16 de Abril de 2012, por carta cuja cópia consta de fls.83, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, limitou-se a dizer que em relação às “eventuais infiltrações, estamos a diligenciar no sentido de encontrar a melhor solução correctiva a nível técnico para esta questão.

dd) A “Solução correctiva” nunca foi levada a cabo.

ee) A Autora acabou por transmitir à Ré que não iria fazer qualquer reparação uma vez que o custo da recuperação da fachada era muito elevado e que era sua intenção vender o imóvel a breve trecho nas condições de conservação existentes.

ff) Relativamente a dez meses do ano de 2012 e nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2013 a Ré pagou, a título de renda, a quantia de € 3.250,00, que deduzida da retenção legal de 16,5% [€536,25], correspondia ao valor líquido de € 2.713,75.

gg) A Autora devolveu todos os cheques emitidos pela Ré para pagamento das rendas, com excepção dos cheques números 781 e 799, sacados sobre o Banco Santander Totta, respectivamente nos montantes de € 29.851,25 e de €2.713.75, que foram depositados e por ela recebidos em 5 de Março de 2013.

hh) O procedimento da Ré consistiu em incluir em cada cheque que ia emitindo mensalmente o valor da renda desse mês, acrescido do valor das rendas anteriores cujos cheques tinham sido devolvidas pela Autora.

ii) Por comunicação de 28 de Fevereiro de 2013, cuja cópia consta de fls.98 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, com fundamento nas anomalias acima referidas, a Ré refere ver-se “forçada a libertar o espaço” e entregar a chave nesse mesmo dia nas instalações da Autora em Lisboa.

jj) A Ré I… deixou de utilizar os espaços virados para a Rua …. a partir de Abril de 2012.

kk) Isto porque, formandos, professores e os próprios funcionários da Ré iam reclamando contra as infiltrações e humidade dos espaços, bem como para a existência dos diversos recipientes de recolha da água que se encontravam colocados junto de equipamentos eléctricos.

ll) As acções de formação prolongavam-se por vários meses. mm) Houve vários clientes, em particular o Instituto de Emprego e Formação Profissional, doravante designado por I…, que rejeitaram a realização de acções de formação nas salas afectadas da R. I….

nn) A acção de formação de Técnico de Informática – Sistemas que o I…. pretendia realizar na sala de formação nº 9 e não chegou a ter lugar.

B. Enquadramento Jurídico

1. Draft aproximado ao litígio

A qualificação do contrato de arrendamento, destinado ao exercício de actividade comercial pela Ré, celebrado pelo prazo de 5 anos renovável, e o conteúdo convencionado não suscitam dissídio entre as partes.

Convocada a matéria de facto provada e não impugnada, emerge a seguinte visão holística do litígio.

Celebrado o contrato em 1.05.2004, a relação entre os outorgantes decorreu sem contratempos, interrompida no início do ano de 2010, em decorrência do surgimento de anomalias no locado, reportadas à Autora, e provenientes de infiltrações de águas pluviais e das limitações consequentes no exercício da actividade lectiva.

Apesar das missivas, comprometendo-se a realizar obras, a Autora optou por desconsiderar com pertinácia os subsequentes contactos e comunicações da Ré, em ordem a que a situação, particularmente gravosa no pico da estação do inverno, fosse reparada com urgência.

Resultou provado nesse particular, que a partir de Março - abril de 2012, a deterioração do locado causado pelas infiltrações veio a comprometer definitivamente o uso de quatro das salas de aulas, despensa e um gabinete, além de estragos no mobiliário e outro equipamento.

Nesse quadro, face à inércia da Autora em concretizar as obras necessárias, a Ré comunicou –lhe o propósito de passar a pagar o valor da renda reduzido em 35%, que aquela não aceitou, mantendo a promessa vã de resolução do problema.

A Autora devolveu os cheques da Ré, retendo embora, aquando da entrega do local, os cheques respeitantes ao total do valor das rendas satisfeito pela Ré.

Com a instauração da acção pretende a Autora cobrar da Ré o diferencial correspondente ao devido valor das rendas, acrescido de 50% e ainda a indemnização por incumprimento da comunicação prévia da entrega do locado.

2. A obrigação do senhorio em proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa

2. 1 A sentença pronunciou a improcedência integral do pedido da Autora.

A análise da matéria de facto provada e o quadro normativo iluminam a subsistência da solução prosseguida, não colhendo a argumentação adversativa da apelante.

Vejamos.

O contrato de arrendamento dos autos rege-se pelas disposições do Novo Regime Arrendamento Urbano (NRAU), conforme o estatuído no artigo 26.º, n.º 1[1] e artigo 59º.

A natureza sinalagmática do arrendamento implica a sujeição a obrigações recíprocas, consistindo a obrigação do senhorio em proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa - artigo 1031º, alínea b) do Código Civil, correspondente à obrigação de este lhe pagar a renda ou aluguer -artigo 1038º, alínea a) do Código Civil.

Linear se afigura, por conseguinte que o pagamento da renda estipulada supõe que a cedência do local se apresente em condições de ser plenamente fruído, em ordem à satisfação da finalidade a que se destina o arrendado.

Visionada a matéria de facto resultou provado com exuberância, que desde Janeiro de 2010 a fracção apresentava severas infiltrações de águas pluviais, provenientes das janelas, que pelo menos desde Março -Abril de 2012 impediram a Ré de usar e fruir 4 das 6 salas de formação, 1 dos gabinetes e a despensa - v. pontos m), q), t), u), v) w) x).

E, mais ainda que, desde o primeiro momento a Ré reportou com insistência à Autora a situação, dando-lhe conta dos constrangimentos causados à sua actividade comercial, circunstâncias que aquela desconsiderou e jamais procedeu a qualquer intervenção ou remoção das anomalias - v. pontos n) p) r) s) y) ee).

Desta factualidade se conclui, que não só a Ré foi confrontada com a limitação parcial no uso normal de parte substancial dos 400 m2 da área da fracção arrendada, como a Autora não providenciou pela reposição da regularidade das condições de habitabilidade do local por cerca de dois anos.

Ora, destinado o locado ao exercício da actividade lectiva e de formação, as infiltrações e queda de água pelo solo em época de chuva (que se estende de setembro a abril), humidade e insalubridade geradas nas salas destinadas às aulas e conexos, as mesmas representam objectivamente um impedimento absoluto do uso de parte significativa do locado para os fins contratados.

Não é de aceitar como razoável ou satisfatório que num espaço de sala de aula, alunos e professores permaneçam com chuva a cair, ou que de manhã encontrem os espaços e equipamento molhado; de resto, tratando-se de um estabelecimento privado, a situação das instalações também implicava a depreciação da imagem da Ré e a interrogação dos alunos quanto às propinas cobradas-cfr. a matéria de facto assente sobre os pontos mm) e nn).

A Autora não cumpriu, portanto, com significado, a obrigação contratual que lhe incumbe.

2.2. A redução da renda

Esgotada a espera pela reparação da situação por cerca de dois anos, a Ré optou por apresentar-se a pagar a renda reduzida de cerca de 35% até que a Autora concretizasse a obra.

A Autora não aceitou, defendendo em juízo que subsiste a mora da Ré quanto ao pagamento do remanescente do valor da renda estabelecida até que se manteve no locado, uma vez que não resolveu o contrato.

Mas, sem respaldo legal.

A qualificação do arrendamento como contrato bilateral e sinalagmático viabiliza, em abstracto e com limitações , a aplicação da denominada excepção de não cumprimento do contrato, ínsita na norma geral dos contratos desta natureza - artigo 428º do Código Civil.[2]

Como manifestação da exceptio e com interesse para o caso ajuizado , prevê o artigo 1040º, nº1 do Código Civil[3], que se o locatário, por motivos que lhe sejam estranhos, sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta .

Note-se que, perante as condições apuradas do locado e o inadimplemento da Autora, a Ré também não estaria impedida de invocar causa de resolução do contrato de arrendamento, pois que, nas situações em que o senhorio não tenha realizado no local arrendado obras a seu cargo, designadamente que comprometam a aptidão do locado para o fim a que se destina, a sua não realização constitui fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário - artigos 1074º, n.º 1 e 1083º, n.º 1 e nº5 do Código Civil. [4]

Poderia ainda a Ré pedir a anulação do contrato por erro ou dolo- artigo 1035º do Código Civil, ou, em alternativa, efectuar por si as reparações ou despesas urgentes, sem prejuízo da reclamação do respectivo reembolso ao senhorio- artigo 1036º do mesmo diploma legal.

Embora sem incidência na solução do litígio, é de referir que tudo aponta em termos das regras da experiência e o conteúdo das missivas da Autora corrobora, que as causas das infiltrações se situavam a montante da fracção, na fachada do prédio, e daí que também não estavam em causa obras que pela sua natureza a Ré iria tomar iniciativa de execução, a cobrar a posteriori da Autora.

Tendo, contudo, a Ré enveredado por se manter no gozo do locado, lançou mão da tutela jurídica do arrendatário estabelecida no artigo 1040º, nº1 do Código Civil, sendo que como se descreveu, as anomalias comportavam restrição funcional relevante no exercício da sua actividade. [5]

Mais do que isso, a Ré actuou em harmonia com o princípio geral da boa-fé inerente à relação contratual – artigos 334º e 762º do Código Civil. [6]

Aguardou e tolerou ao longo de dois anos que a Autora concretizasse a eliminação dos defeitos do locado, reiterando o pedido da sua realização e continuou a pagar a renda convencionada. Observe-se em complemento, que não estamos no domínio de um contrato de arrendamento de renda de baixo valor, ou aparente reparação incomportável para a dimensão económica da Autora, que motivasse discussão sobre eventual desproporção da exigência das obras.

Neste conspecto, face à inércia prolongada da Autora, a Ré veio então propor a redução da renda, que in casu se afigura consentânea e ajustada à limitação acentuada do locado para o fim contratado, em função do descritivo fáctico que antecede, com sejam a área atingida, (não inferior a 1/3 da fracção) a caracterização do vício e a actividade ali desenvolvida pela arrendatária.

2.3. A proporcionalidade da redução da renda

Por último, o valor da renda satisfeita pela Ré na perspectiva da proporcionalidade entre a redução de 35% operada e a limitação parcial na fruição do locado e do exercício da sua actividade, imputável à omissão culposa da Autora.

A despeito de se identificar alguma margem de dificuldade prática no acerto do cálculo do valor a reduzir na renda e a extensão da privação da contraprestação, ainda assim é de sublinhar, que a Autora se dispensou de negociar com a Ré esse valor com vista a um consenso, em prol da recusa sistemática do pagamento oferecido pela Ré, ciente dos defeitos e anomalias existentes, a que não deu cobro.

Em contraponto à actuação transparente e frontal da Ré, a Autora escudou-se sob promessas proteladas de resolução do problema, reservando para si a conveniência económica entre o destino futuro do imóvel e o custo de realização das obras na fachada, mantendo embora activo o contrato de arrendamento com a Ré.

Em suma, a redução do valor da renda pela Ré constitui, no caso, a consequência equivalente e proporcional adequada à falta cometida pela Autora e concordante com o princípio da boa fé.

2.4. A entrega do locado

Sustenta a Autora que lhe é também devido o pagamento das rendas correspondentes ao prazo em falta, não obstante a cessação do contrato, acrescida da moratória indemnizatória de 50%[7].

Isto porque no seu entender, a Ré entregou o locado em Fevereiro de 2013, sem que comunicasse a intenção de cessar o contrato com antecedência de 60 dias, conforme ao estabelecido na cláusula 8ª do contrato.

Resulta da matéria de facto provada, que a Ré entregou o locado em 28.2.2013 e enviou à Autora carta, referindo : « …face às diversas comunicações ao longo dos últimos três anos sobre mal funcionamento vários que nos impedem de manter uma normal actividade no local, concretamente no que diz respeito ao tema das infiltrações em toda a parte frontal vidrada do locado, sem que a V. entidade tenha apresentado qualquer resposta ou reacção para resolver a situação, somos forçados a libertar o espaço entregando hoje a chave do locado.»

A sentença concluiu que perante o incumprimento prolongado da senhoria e a limitação no uso do locado em razão das anomalias, a Ré cessou legitimamente o contrato em aporte ao consignado no artigo 1083º, nº1 e nº5 do Código Civil. [8]

E, a nosso ver preconizou a solução adequada.

Vimos que as utilidades afectadas da fracção assumiam um carácter significativo para o exercício da actividade da Ré e que tais anomalias eram conhecidas da Autora, que de forma permanente se furtou à obrigação de as remover.

Do conteúdo da carta enviada à Ré aquando da entrega do locado- v. ponto ii) - e, o sentido normal da declaração - artigo 236º do Código Civil- se depreende com clareza, que a Ré motivou o final do contrato pela ocorrência da situação descrita.

Ficou já demonstrado que a Autora incorreu, na verdade, em incumprimento da sua obrigação.

Donde, a resolução contratual por banda da Ré independe de prazo ou aviso prévio, em observância do princípio geral da resolução dos contratos e da previsão expressa no contrato de locação -1083º, nº1 do Código Civil.

Por outro lado, a cláusula 8ª do contrato (a obrigação de comunicação de comunicação da arrendatária com a antecedência em 60 dias) deverá entender-se com funcionamento restringido à denúncia imotivada.

O seu teor mostra-se alinhado com a previsão do artigo 1098º, nº1, al) b e nº6 do Código Civil,[9] embora de aplicação supletiva[10]aos contratos de arrendamentos para fins não habitacionais e de prazo certo.

De outro passo, também na hipótese de subsunção à cláusula contratual apontada, não se justifica a quantia peticionada adrede. As partes não contemplaram qualquer sanção para o caso de omissão da comunicação no prazo da denúncia/cessação sem fundamento, presumindo-se que foi essa a sua vontade; pelo que, constituindo matéria atribuída à liberdade de estipulação das partes, não é de convocar a norma (supletiva) legal, em sede de arrendamento para fim não habitacional e com prazo.

3. Finalmente não se divisa o alcance da XXXVII conclusão da apelante, ao dissentir da sentença quanto ao «…pagamento de uma indemnização à recorrida pois inexiste fundamento legal para tal.».

Com efeito, o pedido reconvencional procedeu somente no tocante à obrigação de pagamento / devolução pela Autora à Ré do valor de Euros 2.713,75 relativo ao mês de março de 2013 após a entrega do locado, e assim é de manter o decidido.

Soçobra na íntegra a apelação.

III. DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação interposta, e em consequência confirmando a sentença.

As Custas ficam a cargo da apelante.

Lisboa, 15 de Setembro de 2020

ISABEL SALGADO

CONCEIÇÃO SAAVEDRA

CRISTINA COELHO

[1] Determinando que para qualquer tipo de contrato do pretérito, os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU.

[2] Posto que, se mostra sedimentado na doutrina e na jurisprudência que a exceptio é aplicável à locação, exigindo-se, no entanto, uma relação de correspectividade entre a prestação que se pretende recusar e aquela cuja falta se invoca e se verifiquem os demais requisitos dessa excepção; Cfr. exemplificadamente o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9.12.2008,in www.dgsi.pt :««É entendimento comum, desde logo, que em matéria de locação a exceção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação, talvez porque, como salienta Aragão Seia (Arrendamento Urbano, 7ª edição, pág. 412), “uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o eu cumprimento, ao passo que é a termo a do pagamento da renda.».

[3] Neste propósito cfr. Lucinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª edição, Quid Juris, anotação ao art.º 1083º do CC; e Fernando Gravato de Morais, Novo Regime de Arrendamento Comercial, 2006, págs. 103 e seguintes; neste sentido, cfr. Menezes Cordeiro, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, pág. 72; e exemplificadamente os Acórdãos do STJ de 16.06.2015 e 17.11.2015, in www.dgsi.pt.

[4] Cfr. a título de exemplo o Acórdão do Supremo Tribunal de 26.11.2019, disponível in www.dgsi.pt: «1. Sobre o senhorio recai o dever de facultar ao inquilino o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina, cabendo-lhe executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação cm contrário, podendo o locatário exigir que o senhorio as execute, nos termos dos artigos 1031°, alínea b), 1074°, n.º 1 e 1111", n.º 2 do Código Civil. 2. Se o senhorio não executar as obras necessárias para manter o imóvel adequado à finalidade, incumpre uma obrigação contratual e o arrendatário poderá resolver o contrato, nos termos previstos no artigo 1083.", n.º 5 do Código Civil.»

[5] Cfr. exemplificadamente sobre o tópico, Luís Menezes Leitão in Arrendamento Urbano, 4ª edição, Almedina, 2010, pág. 82; Também, O Novo Regime do Arrendamento Urbano na jurisprudência das Secções Cíveis do Supremo Tribunal de Justiça (Sumários de Acórdãos de 2007 a julho de 2014) in open space.

[6] Sofre o âmbito e densificação deste princípio, cfr. Menezes Cordeiro in Tratado de Direito Civil Português, Tomo I, 1999 pág. 203 e seg.

[7] Considerando a previsão do artigo 1041º, nº1 do Código, na redacção anterior à alteração introduzida pela Lei 13/2019, de 12.02, (actualmente reduzida a 20%) atenta a data dos factos.

[8] No contexto da abordagem doutrinal do instituto da resolução por incumprimento parcial no arrendamento e dos pressupostos legais da sua legitimação, cfr. o recente Acórdão do STJ de 21.11.2019, in www.dgsi.pt.

[9] Cfr. na redacção anterior à alteração introduzida pela Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro.

[10] Relativamente à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, as partes são livres de acordarem os seus termos e conveniências, à luz do princípio da liberdade contratual, pois que só na ausência de acordo das partes se aplicam, subsidiariamente, com as necessárias adaptações, as regras relativas ao arrendamento para habitação dos arts.1092.º a 1107.º do CC, salvo no que respeita à questão da duração do prazo; cfr. a propósito Gravato de Morais in Revista Julgar nº19, 2013.