996/21.9T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I. Para efeitos do exercício do direito de resolução nos contratos de execução duradoura, como é o contrato de arrendamento rural, deve atentar-se, para além da gravidade do incumprimento em si mesmo considerado, aos efeitos daquele na viabilidade da relação.

II. Ou seja, deve efetuar-se um juízo quanto à exigibilidade da manutenção do contrato.

Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães

I. Relatório (retirado da sentença).

AA, contribuinte fiscal n.º ...97, propôs a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra BB, contribuinte fiscal n.º ...74, pedindo a declaração da nulidade da “revogação” do contrato de arrendamento celebrado entre ambas no dia 03 de setembro de 2018, por violação da forma exigida; a declaração da ilicitude dessa “revogação”, por falta de fundamento; a declaração da ilicitude daquela “revogação”, atendendo à preclusão desse direito por caducidade; e, em consequência, a condenação da ré a pagar-lhe a quantia global de € 402.677,15 (quatrocentos e dois mil seiscentos e setenta e sete euros e quinze cêntimos), acrescida de juros de mora desde a data da citação e até pagamento integral.

Alegou, para o efeito, em síntese, que:

. No dia 03 de setembro de 2018, a autora celebrou com a ré um contrato de arrendamento que teve por objeto dois prédios rústicos propriedade desta, pelo período de sete anos;

. Ao tomar de arrendamento aqueles prédios, a autora pretendia implementar aí uma cultura de espargos, ao abrigo do projeto n.º ...71;

. A ré “denunciou” esse contrato, por carta datada de 24 de abril de 2020, invocando o incumprimento da cláusula sétima desse acordo, reportada à obrigação da limpeza dos prédios assumida pela autora;

. A autora procedeu à limpeza dos prédios desde o início da vigência do contrato de arrendamento;

. A ré nunca interpelou a autora para proceder à limpeza dos prédios, não tendo concedido nenhum prazo para esse efeito, nem informado que essa falta de limpeza consubstanciaria causa de resolução imediata do contrato;

. Por essa razão, nunca se verificou um incumprimento definitivo do contrato que pudesse fundamentar a resolução do contrato de arrendamento;

. Ainda que tivesse existido fundamento para a resolução do contrato, a ré dispunha de um ano para fazer operar essa resolução desde a data do conhecimento desse motivo, pelo que esse prazo já teria decorrido no dia 24 de abril de 2020, porquanto a ré conhecia a alegada falta de limpeza dos prédios desde a data da celebração do contrato;

. A resolução não observou a forma prescrita no art. 26º, n.º 4 do DL n.º 294/2009, de 13 de outubro, sendo nula por falta de forma.

. Com a resolução do contrato de arrendamento, a autora sofreu danos patrimoniais reportados aos investimentos e às despesas realizados e a lucros que deixou de auferir com a plantação de espargos no âmbito do projeto ...71, bem como danos não patrimoniais, que se computam em € 402.677,15.

A ré contestou, alegando que a limpeza dos prédios constituiu a condição essencial para a celebração e manutenção do contrato de arrendamento; que a autora não providenciou pela limpeza dos prédios durante o período da vigência do contrato, sendo que essa falta de limpeza suscitou várias queixas de vizinhos dos prédios contíguos e uma interpelação por parte da brigada da GNR-SPNA de ...; a autora demonstrou indiferença perante os pedidos da ré para que procedesse à limpeza dos prédios; os prédios foram cultivados com milho, contrariando o acordado entre as partes; a autora pouco ou nada fez, no período de um ano e meio, para preparar o terreno dos prédios para plantar os espargos e assim executar o projeto ...71; a autora anuiu ao teor da carta que pôs termo ao contrato, entregando de imediato os prédios à ré, atuando, por isso, com abuso de direito ao propor a presente ação. Concluiu pela improcedência da ação.

A ré deduziu, ainda, reconvenção, pedindo o reconhecimento da validade da cessação do contrato de arrendamento, operada por carta datada de 24 de abril de 2020, assente no incumprimento da obrigação de limpeza dos prédios assumida pela autora e por plantação de uma cultura diversa da definida contratualmente; e a condenação da autora a reconhecer que não estava em condições de promover o projeto de plantação dos espargos biológicos, por falta de preparação do terreno e execução de equipamentos e infraestruturas que lhe foram impostas pela entidade licenciadora – IFAP (Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas), litigando, por isso, com abuso de direito.

A autora apresentou réplica, no âmbito da qual reproduziu a argumentação aduzida na petição inicial, acrescentando que a ré pretendeu vender os prédios objeto do contrato de arrendamento, necessitando, para o efeito, pôr termo ao arrendamento celebrado com a autora. Impugnou que não tivesse preparado os terrenos com vista à plantação de espargos e consequentemente à concretização do projeto aprovado pelo IFAP. Concluiu pela improcedência do pedido reconvencional e pela absolvição da “litigância com abuso de direito”.

Foi proferido o despacho saneador, foi identificado o objeto do litígio e foram enunciados os temas da prova.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:

“IV. DECISÃO.

Termos em que e face ao exposto, o Tribunal julga;

A) A ação improcedente, por não provada, e consequentemente absolve a ré BB dos pedidos deduzidos pela autora AA;

B) A reconvenção parcialmente procedente, por provada nessa parte, e consequentemente declara válida a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré, datado de 03 de setembro de 2018, por carta registada com aviso de receção, datada de 24 de abril de 2020. No mais, absolve a autora/reconvinda do pedido reconvencional.

Custas da ação a cargo da autora e da reconvenção a cargo da ré/reconvinte e da autora/reconvinda em partes iguais– art. 527º, nº 1, do C.P.C.

Registe e Notifique.”.

Inconformada com esta decisão, a autora dela interpôs recurso e formulou, a terminar as respectivas alegações, as seguintes conclusões (que se transcrevem):

Conclusões

I- O presente recurso tem como objeto a matéria de facto e a matéria de direito decidida e apreciada na douta Sentença proferida pelo Tribunal “A Quo”.

II- Nomeadamente a incorreta apreciação dos factos dados como provados 5, 6, 15, 20 a 24 e dos factos não provados 39, 40, 41, 43 a 50 e 56 e todos aqueles que estejam em contradição com mencionados factos não provados, bem como a violação das normas referentes ao Contrato de Arrendamento Rural, consagradas no Novo Regime do Arrendamento Rural a ainda o art. 79.º do CPC.

III- Relativamente ao ponto 5 dos factos dados como provados, cumpre referir que a obrigação de limpeza dos prédios rústicos, prevista no contrato de arrendamento, não assume caráter excecional, inserindo-se no dever geral de conservação dos imóveis, o que não implica a ausência total de vegetação.

IV- Além disso, a cláusula sétima do contrato apenas impõe as limpezas legalmente exigidas, sem ultrapassar esse limite.

V- Tal esclarece a Autora, aos 00:07:20 do Ficheiro Diligencia_996-21.9T8BRG_2025-01-06_14-50-58 e a Testemunha CC, que acompanhou todo o processo, aos 00:27:47 do ficheiro Diligencia_996- 21.9T8BRG_2025-01-08_14-23-09.

VI- Assim, deve considerar-se não provado que "a Ré advertiu a Autora de que era fundamental manter os prédios permanentemente limpos e que esse foi o motivo para celebrar o contrato", baseando-se esta conclusão tanto nos depoimentos já mencionados como no próprio contrato de arrendamento, junto aos autos como documento n.º 5 da petição inicial.

VII- Quanto à suposta aceitação dessa obrigação (facto 6), reafirma-se que, embora a Autora tenha assumido os deveres do contrato, isso não implica aceitar encargos que o excedam e as declarações da Autora e da Testemunha CC demonstram que a Recorrente aceitou apenas as limpezas necessárias e legalmente exigidas, sem qualquer obrigação desproporcional ou excecional, incompatível com a natureza do arrendamento rústico.

VIII- Relativamente às limpezas feitas pela Recorrente após a posse dos prédios (facto 15), a prova documental (documentos 14 a 19) e os depoimentos das Testemunhas DD, CC e EE comprovam que, logo após a celebração do contrato, a Recorrente iniciou a limpeza do terreno.

IX- A Testemunha EE esclareceu que realizava trabalhos agrícolas com seu falecido marido, e confirmou, sem hesitar, que foi responsável por essas tarefas, usando trator e capinadeira, devido à degradação do terreno no momento da posse.

X- Se restassem dúvidas sobre a limpeza completa da área, especialmente devido à zona arborizada (como mostrado no documento n.º 1 da Contestação), essas são dissipadas pelo depoimento da Testemunha DD, que explicou que, embora uma parte do terreno não pudesse ser limpa com trator devido à sua configuração e árvores, essa área foi devidamente tratada com maquinaria específica para garantir a limpeza total;

XI- O Meritíssimo Juiz considerou que a Autora não manteve os terrenos limpos de ervas e plantas infestantes (facto 20), mas essa afirmação não é suportada pela prova, especialmente pelo depoimento da Testemunha DD, que confirmou ter realizado limpezas no terreno em pelo menos três ocasiões

XII- Além disso, o Engenheiro FF, que foi contactado pela Autora para elaborar um orçamento para a plantação de espargos, também afirmou que, ao visitar o terreno, nunca constatou falta de limpeza e explicou ainda, quando confrontado com fotografias dos terrenos, que o terreno, em muitas zonas, era considerado limpo.

XIII- Portanto, qualquer falha na limpeza seria pontual e nunca uma negligência geral, dado o interesse da Autora em garantir a viabilidade do projeto agrícola.

XIV- No que diz respeito ao ponto 22 dos factos dados como provados, em que o Tribunal considerou que a Autora foi contactada por vizinhos sobre a falta de limpeza dos terrenos, é importante destacar que não foi apresentada prova documental que comprove essas queixas ou interpelações formais.

XV- É importante frisar que a limpeza dos terrenos rústicos deve ocorrer antes do verão, entre abril e maio, e a Autora estava dentro do prazo para fazê-lo quando ocorreu a resolução contratual, tendo tal informação sido confirmada pelo Bombeiro GG, que afirmou que a limpeza deve ser feita até maio, com um mínimo de duas vezes por ano.

XVI- Diante disso, a falta de provas documentais e os depoimentos contraditórios indicam que os factos não foram corretamente julgados, sendo insuficiente a prova apresentada para dar como provado que a Autora não manteve os terrenos limpos.

XVII- O Tribunal “A Quo” considerou ainda como provado que a GNR-SEPNA de ... intimou verbalmente a Ré a limpar os terrenos devido ao risco de incêndio, mas essa alegação não é suficientemente sustentada pela prova, sendo que a única versão apresentada foi pela própria Ré, que não conseguiu explicar por que motivo a GNR ..., territorialmente incompetente para a área dos prédios (localizados em ...), teria intervindo.

XVIII- Além disso, estranha-se o facto de a Ré não ter qualquer documento a comprovar a ocorrência e de não ter informado as autoridades competentes, para que a intimação fosse direcionada à pessoa responsável pela falha.

XIX- No que concerne aos factos 23 e 24, considera o Tribunal provado que “23. A ré contactou pessoal e telefonicamente a autora, por diversas vezes, alertando-a para a necessidade de limpar e cuidar dos terrenos, dando lhe conhecimento das queixas dos proprietários vizinhos e da intervenção da Brigada do Ambiente da GNR. E “24. A autora não procedeu à limpeza da totalidade da área dos prédios arrendados na sequência dos contatos da ré, limitando-se a limpar pequenas áreas.”.

XX- Salvo o devido respeito, não poderia o Tribunal dar estes factos como provados face à prova carreada para os autos, porquanto, tal foi contrariado tanto pela Autora como pela Testemunha CC, que esclareceram que antes da resolução contratual visitavam várias vezes a casa da Ré e que em nenhum momento ela lhe disse que havia queixas dos proprietários vizinhos, nem tão pouco lhe transmitiu que houve intervenção da Brigada do Ambiente da GNR.

XXI- Acresce ainda que, e no que concerne ao facto 24, no depoimento da Testemunha CC, assim que o Mandatário da Autora põe em hipótese que a limpeza, ainda que feita, não estivesse impecavelmente feita, a Testemunha, de forma espontânea, respondeu que foi feita e bem feita. E mais, a Testemunha foi ainda clara em afirmar que, posteriormente, foi realizada uma plantação de milho, sendo o milho uma cultura que jamais se implanta à superfície sem antes proceder à devida limpeza do terreno.

XXII- Noutra senda, e quanto aos factos dados como não provados, importa referir os factos 39 e 40, que se reportam à encomenda de 31.000 espargos e o respetivo pagamento de 7.420,00€ a título de sinal, resulta evidente dos documentos 26 e 27, juntos com a Petição Inicial, que a Recorrente efetuou o pagamento de 7.420,00€ a uma Sociedade – EMP01..., Lda, sendo certo que em nenhum momento da Contestação a Ré impugnou os referidos documentos.

XXIII- Tendo o Tribunal “A Quo” laborado em erro quando entendeu que o depoimento da testemunha FF confirmou que a Recorrente não tinha ainda garantido o fornecimento dos espargos, porquanto, resulta inequívoco que não existia qualquer pacto formal entre a Autora e a empresa EMP02... para o fornecimento das garras de espargos.

XXIV- Sendo expectável que a Recorrente já tivesse assegurado o fornecimento das garras de espargos, antes da referida data.

XXV- Sendo tal confirmado pelo documento 27, que comprova que o pagamento foi realizado em 2019, data em que pretendia levar a cabo a plantação, que só não se efetivou pela ocorrência do Brexit e da Pandemia Covid19, tendo causado atrasos.

XXVI- No que concerne ao facto 41, ficou claramente demonstrado que a Autora nunca tinha sido interpelada pela Ré até àquela data, tendo a Testemunha CC presenciado a conversa que a Autora e Ré tiveram após aquela receber a interpelação a resolver o contrato, demonstradora desse facto.

XXVII- De todo o modo, entendemos que esta interpelação teria forçosamente de respeitar certos requisitos para que produzisse os seus efeitos, mormente, teria de assumir a forma escrita, ser comunicada a obrigação em falta, ser concedido um prazo razoável para a Autora cumprir a obrigação e alertar que se a limpeza não fosse feita naquele prazo o incumprimento se tornaria em definitivo, conferindo-lhe assim o direito à resolução contratual, sendo certo que tal não sucedeu.

XXVIII- Doutra sorte, também não se concebe o entendimento do Tribunal ao dar como não provado que a autora entrou em contacto com a ré para a tentar demover da resolução do contrato (facto 43).

XXIX- Salvo entendimento diverso, não nos parece plausível que a Autora, confrontando-se com a resolução contratual e com a iminência de perder todo o seu investimento e de ter de devolver todas as quantias que havia recebido no âmbito do apoio à Agricultura pelo IFAP, tenha simplesmente entregado os prédios à Ré, sem tentar demovê-la da sua decisão.

XXX- Tanto não nos parece como a própria Autora explicou no seu depoimento que ficou apreensiva com a carta que recebeu da Ré a resolver o contrato e que tentou demovê-la (entre os 00:17:22 e 00:19:09 do Ficheiro Diligencia_996-21.9T8BRG_2025-01-06_14-50-58).

XXXI- Embora tenha o Tribunal dado relevância ao depoimento da Testemunha HH, entendendo que esta corroborou a tese alegada pela Ré, a verdade é que esta Testemunha afirmou ter assistido a uma chamada telefónica, provando que a Ré faltou á verdade quando disse que nunca recebeu qualquer comunicação da Autora [entre os 00:27:52 e 00:28:14 do seu depoimento].

XXXII- E a verdade é que outras comunicações podem ter sido feitas sem que a Testemunha as presenciasse, já que não vivia com a Ré nem era a sua única cuidadora.

XXXIII- Ademais, a própria Testemunha admitiu a inexistência de qualquer interpelação formal por escrito [ao 00:53:49] o que, como já se referiu, é um requisito essencial para a validade de qualquer resolução contratual.

XXXIV- Em sentido diverso, houve Testemunhas que corroboraram a insistência da Autora em tentar demover a Ré da sua decisão drástica, designadamente a Testemunha EE (aos 00:23:22 do ficheiro Diligencia_996-21.9T8BRG_2025-01-06_16-09-36) e a Testemunha CC (entre os 00:20:07 e 00:22:15 do ficheiro Diligencia_996-21.9T8BRG_2025-01-08_14-23-09).

XXXV- Quanto ao facto 44, é indiscutível que a prova documental junta aos autos, em especial o documento 23, sustenta que a Autora se vinculou ao contrato de compra e venda das máquinas agrícolas, porquanto, o referido documento, ao estipular que o não cumprimento do contrato acarretaria o pagamento de uma indemnização no montante de 10% do valor da transação por parte do comprador, deixa claro que o incumprimento resultaria em uma penalização de valor substancial.

XXXVI- Por último, quanto aos factos 48, 49 e 50, o Tribunal "A Quo" entendeu que não foi produzida qualquer prova relevante e segura sobre os factos em questão, não podendo a recorrente conformar-se com tal fundamentação, pois resultou de forma inequívoca dos depoimentos das Testemunhas EE, CC, II e DD que a Autora se viu obrigada a recorrer a empréstimos de amigos e familiares, não tendo sido dada a devida relevância a estes depoimentos.

XXXVII- Finalmente, embora sem conceder e sem prejuízo de tudo quanto até aqui se esgrimiu, salvo o devido respeito por melhor entendimento, a Apelante não concorda “in totum” com a desajustada interpretação/aplicação do direito efetuada na douta sentença recorrida atinente à verificação dos requisitos da resolução contratual, nos termos do artº 17.º, nºs 1, 2 e 5 do NRAR, bem como, do art. 26.º n.º 4 do mesmo diploma legal, impondo-se uma diferente aplicação e interpretação destas normas.

XXXVIII- O incumprimento a que se refere o art. 17.º da NRAR não trata um incumprimento sem mais, tratando sim de um cuja gravidade e consequências torne inexigível a manutenção do contrato, acrescentando ainda o n.º 1 daquele artigo a alteração significativa da natureza e ou da capacidade produtiva do prédio e ou da capacidade produtiva do prédio objeto do arrendamento.

XXXIX- Assim, pese embora sejam elencadas no n.º 2 as situações que poderão dar fundamento à resolução, estas só se poderão aplicar cumprindo sempre o nº1, mormente, o pressuposto de gravidade e que daqui decorram prejuízos, também eles graves.

XL- atendendo ao caso concreto, não ficou provado que existisse a causa resolutiva decorrente da alínea d) do n.º 2 do art. 17.º. Ao invés, ficou claramente demonstrado que, mesmo que a limpeza não tivesse sido impecavelmente feita, sendo passível de melhoria, a mesma foi feita.

XLI- Nesta decorrência, não poderia ser aplicada ao caso concreto por não se tratar de uma falta de limpeza total, e por não ter esta causado quaisquer prejuízos graves para os prédios rústicos em questão.

XLII- E mesmo que se considerasse provada a falta de limpeza total nos prédios desde que a Autora os arrendou (que não foi o caso), sempre teria de resultar o entendimento que, atento os factos alegados e apurados, que tal circunstância não teria gravidade ou relevância suficientes para tornar inexigível ao senhorio a manutenção do contrato e para justificar a resolução do contrato

XLIII- Mesmo que assim não se entenda, na eventualidade do Tribunal não perfilhar do entendimento de que o estado em que se encontravam os prédios rústicos não constitui causa de resolução contratual, sempre seria de considerar que a resolução contratual padece de vício de nulidade por falta de forma, nos termos do art. 26.º n.º4 do NRAR.

XLIV- A resolução, mesmo que com fundamento, teria de ser comunicada através de notificação judicial avulsa, o que não sucedeu.

XLV- Parece-nos que a fundamentação do Tribunal “A Quo” não tem acolhimento, uma vez que, a notificação avulsa não é equivalente a uma carta registada com aviso de receção, como explana o art. 79º do CPC;

XLVI- De tudo o exposto impõe-se concluir pela procedência da ação intentada pela Autora e, em contraposição, a improcedência da reconvenção, devendo para tal ser a douta sentença de que se recorre revogada e extintos todos os seus efeitos, vindo a proceder o presente recurso.

Nestes termos e nos mais de direito e sempre com o mui douto suprimento de V.(s) Exas., deverá ser concedido provimento ao presente recurso, dando-se como não provados os factos 5, 6, 15 e 20 a 24 e como provados os factos 39, 40, 41, 43 a 50 e 56 e, em consequência, revogar-se a Sentença recorrida substituindo-a por outra que decida em harmonia com as antecedentes conclusões, sendo assim feita uma correta aplicação da lei e a mais elementar JUSTIÇA.”.

A ré contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso, e requereu a ampliação do objeto do recurso, terminando com as seguintes conclusões (que igualmente se transcrevem):

“D. 2 CONCLUSÕES DA AMPLIAÇÃO:

I. Sem prescindir de tudo quanto acima se disse nas contra-alegações apresentadas e apenas na eventualidade do Tribunal alterar a decisão proferida, requer-se a ampliação do recurso de acordo com o art. 636.º, n.ºs 1 e 2, do CPCiv., com vista a serem declarados procedentes os demais pedidos formulados pela Recorrida na reconvenção apresentada.

II. Conforme resulta dos factos provados n.ºs 5, 6, 15, 20 e 24, o contrato de arrendamento em apreço tinha como obrigação/condição essencial a limpeza do locado, obrigação clausulada expressamente no escrito assinado pelas partes e que a Recorrente não cumpriu, apesar das várias insistências da Recorrida nesse sentido, o que causou sérios prejuízos nos imóveis, tal com consta dos pontos n.ºs 14, 21, 22, 23, 25, 26 e 27 dos factos dados como provados.

III. Por outro lado, ficou ainda provado no ponto n.º 19, não impugnado pela Recorrente, que esta procedeu à plantação de milho numa área de terreno, em violação da cláusula terceira do contrato, correspondente ao facto provado n.º 8, que estipulava que o arrendamento teria única e exclusivamente como fim a plantação de espargos.

IV. Assim e relativamente ao pedido formulado no ponto 1) da reconvenção apresentada, ainda que se considere que não se encontram preenchidos os requisitos constantes da al. d) do n.º 2 do art. 17.º do NRAR, deverá a resolução do contrato de arrendamento operada pela Recorrida declarar-se válida e eficaz por verificação dos pressupostos das als. b) e c) do referido normativo legal.

V. Por seu turno, ficou provado nos pontos n.ºs 14, 25, 26 e 27 (e não impugnados) que a Recorrente até Abril de 2020 não tinha instalado os equipamentos e infraestruturas impostas pelo IFAP, sendo que a candidatura apresentada em 2017 tinha como prazo de conclusão Julho de 2019 (cfr. documentos remetidos aos autos por aquela entidade e notificados às partes em 12.01.2022) e nesse mesmo ano aquela tinha plantado milho no locado, plantação esta que segundo o Sr. Perito não é recomendada para os terrenos em que se pretende proceder à plantação de espargos, que deve ser realizada até meados de abril (cfr. resposta ao quesito 6.º formulado pela Autora e constante da pág. 16 do relatório pericial e notificado às partes em 11.03.2024 e pág. 24 dos esclarecimentos notificados às partes em 04.07.2020).

VI. Ora, entende a Recorrida que tais factos dados como provados são suficientes para declarar procedente o pedido formulado no ponto 2) da reconvenção apresentada, pelo que deve o Tribunal alterar a decisão em conformidade.

VII. Subsidiariamente, caso assim não se entenda, sempre se dirá que andou mal o Tribunal ao dar como não provado o ponto 42. da sentença recorrida, uma vez que o prazo de um mês (de finais de Abril a Maio de 2020) para proceder à instalação de drenagem, abertura de valas, poços ou furos, construção de reservatório, instalação de sistema de rega e de linha elétrica – o que até então não existia – e de seguida efectuar a plantação de espargos, que tinha que ocorrer em Maio conforme referido pela Recorrente (em declarações prestadas na sessão de 06/JAN/2025 e gravadas digitalmente no sistema “Habilus Media Studio”, com início às 14:50h e fim às 15:43h, entre 00:15:36 e 00:15:44) era manifestamente insuficiente.

VIII. E era porque, conforme explicado pelo Sr. Perito, para a plantação de espargos a existência de água era não só necessária como indispensável (cfr. resposta ao quesito g) da Recorrida, constante da pág. 19 do relatório pericial junto aos autos e notificado às partes em 11.03.2024) e os imóveis arrendados eram secos, ou seja, não tinham água, o que resulta da caderneta predial junta aos autos pela própria Recorrente sob doc. n.º 4 da petição inicial, da resposta dada pelo Sr. Perito ao quesito h) da Recorrida (cfr. pág. 19 do relatório pericial junto aos autos e notificado às partes em 11.03.2024) e, bem assim, dos depoimentos da própria Recorrente (em declarações prestadas na sessão de 06/JAN/2025, com início às 14:50h e fim às 15:43h, entre 00:11:55 e 00:11:58), da sua irmã, CC (ouvida na sessão de 08/JAN/2025, com início às 14:23h e fim às 14:59h, entre 00:28:41 e 00:28:52), da Recorrida (ouvida na sessão de 06/JAN/2025, com início às 14:08h e fim às 14:40h, entre as 00:14:39 e 00:15:38), e ainda das testemunhas JJ, vizinho e actual proprietário dos imóveis arrendados (ouvido na sessão de 08/JAN/2025, com início às 16:47h e fim às 17:00h, entre as 00:10:52 e 00:12:52) e HH (ouvida na sessão de 08/JAN/2025, com início às 15:22h e fim às 16:24h, entre 00:21:26 e 00:21:57), o que significava que a Recorrente teria ainda que negociar esse fornecimento com terceiros, o que sempre demoraria bastante tempo, demora essa incompatível com o prazo de um mês, pois a obtenção da água não estava incluída nos trabalhos a executar pela “EMP02...”, tal como explicado pela testemunha FF (ouvido na sessão de 06/JAN/2025 com início às 15:43h e fim às 16:09h, mais precisamente entre 00:04:40 e 00:05:20).

IX. Não fosse tal suficiente e apesar de não ter junto qualquer documento comprovativo, a Recorrente ainda tentou fazer crer ao Tribunal que já tinha apresentado o pedido para abertura de furo de água junto da Câmara Municipal, o que é totalmente falso, pois a entidade competente para o efeito é a ARH, tal como resulta do art. 12.º do Decreto-Lei n.º 226-A/2007, de 31 de Maio, o que foi até confirmado pela testemunha FF, arrolada pela Recorrente (ouvido na sessão de 06/JAN/2025 com início às 15:43h e fim às 16:09h, mais precisamente entre 00:22:02 e 00:22:17).

X. E apesar do referido FF ter dito que em abstrato era possível efectuar a plantação até final de Maio de 2020, disse-o partindo do pressuposto que, pelo menos, o pedido de abertura de furo, a análise completa e a fertilização do solo, com aplicação de calcário, já tinha ocorrido, factos estes que não se provaram, e sem considerar todas as vicissitudes do caso em concreto, mormente a falta de água do terreno e a dificuldade em contornar essa situação, pois caso não se lograsse encontrar água aquando do furo era ainda necessário recorrer a terceiros para obter o fornecimento essencial à plantação dos espargos.

XI. Posto isto, não tendo ficado provado nem a iniciação, nem a concretização dessas diligências, deve o Tribunal dar como provado o ponto 42 e, nessa senda, revogar a decisão proferida e substitui-la por outra que julgue o pedido formulado no ponto 2) da reconvenção apresentada totalmente procedente.

XII. Por fim, se a impugnação da matéria de direito quer quanto ao incumprimento definitivo do contrato, quer quanto à nulidade de forma da comunicação for procedente, deverá o abuso de direito por parte da Recorrente ser reconhecido.

XIII. A Recorrente invoca agora que a comunicação de resolução é ineficaz e nula por falta de forma, mas a verdade é que, tal como consta do ponto 30 dos Factos Provados, aceitou-a sem mais e entregou de imediato os prédios, sem sequer aguardar o prazo legal previsto no art. 15.º, n.º 2, do NRAR, em vez de se informar devidamente e responder à missiva invocando tais factos, mantendo-se no locado e assim acautelando o risco de perder o seu negócio, que alegadamente seria tão rentável.

XIV. E apenas uma conclusão se pode retirar de tal conduta: a Recorrente sabia que não ia conseguir iniciar a plantação de espargos até final de Maio de 2020 e, por conseguinte, ia perder o apoio do IFAP, pelo que decidiu entregar os imóveis e intentar a presente acção peticionando da Recorrida mais de 400.000,00€ de alegados prejuízos.

XV. O comportamento da Recorrente, para além de lamentável, é abusivo de direito, uma vez que com a entrega do locado a Recorrida ficou totalmente convicta que aquela tinha aceite a resolução e que o assunto estava definitivamente resolvido.

XVI. Assim sendo, deve revogar-se a decisão proferida e substituir-se por outra que julgue totalmente procedente o abuso de direito por parte da Recorrente.

Nestes termos e nos melhores de Direito que V.ªs Ex.ªs doutamente suprirão, deve negar-se provimento ao presente recurso, confirmando-se na íntegra a sentença recorrida.

Sem prescindir, caso assim não se entenda, deverá então dar-se provimento à ampliação do recurso ora requerida, em conformidade com as conclusões acabadas de alinhar e com todas as legais consequências.

Assim decidindo, far-se-á a esperada JUSTIÇA!”

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Questões a decidir.

Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente – arts. 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC) –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal consistem em saber:

1. da impugnação da matéria de facto;

2. se deve a sentença apelada ser revogada, em razão da alteração da decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo, ou ainda que esta se não verifique.

3. em caso de procedência da apelação, conhecer da ampliação do objeto do recurso.

III. Fundamentação de facto.

Os factos que foram dados como provados na sentença sob recurso são os seguintes:

“1. A ré foi proprietária dos prédios rústicos inscritos na matriz predial rústica sob os artigos ...39 e ...40, denominados “...”, sitos na freguesia ...,

2. Os prédios localizam-se no centro da freguesia ..., em pleno núcleo urbano, próximos da Igreja ..., da qual estão separados por um caminho municipal, e confrontam com diversos prédios urbanos.

3. Os prédios constituem terrenos secos, sem água de rega nem de lima.

4. A autora abordou a ré, no ano de 2017, com vista ao arrendamento dos prédios rústicos para uma plantação de espargos biológicos.

5. A ré advertiu a autora que era fundamental que esta mantivesse permanentemente limpos aqueles prédios, sendo esse o motivo pelo qual aceitava celebrar o contrato de arrendamento.

6. A autora aceitou assumir a obrigação da limpeza dos prédios.

7. Por contrato denominado de “Contrato de Arrendamento Determinado Para Fins Não Habitacionais”, celebrado no dia 3 de setembro de 2018, a ré deu os prédios rústicos de arrendamento à autora, pelo período de 07 (sete) anos, não automaticamente renovável, contra o pagamento da renda anual de € 400,00.

8. A cláusula terceira do contrato prescrevia: “O locado destina-se exclusivamente para cultivo de espargos verdes em regime MPB, no âmbito da aprovação da candidatura n.º ...71 ao PDR 2020, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, ser permitida a sua sublocação onerosa ou gratuita, total ou parcial, sem consentimento prévio e escrito do senhorio.”.

9. A cláusula quinta estipulava que: “Durante os 2 (dois) primeiros anos de vigência do presente contrato o segundo outorgante fica isento do pagamento da renda anual fixada na cláusula anterior, iniciando o pagamento da renda anual terminados os dois primeiros anos de contrato.”.

10. E a cláusula sétima do contrato previa que: “É da inteira responsabilidade do segundo outorgante, durante a vigência do presente contrato, efetuar todas as limpezas e manutenções necessárias e legalmente exigidas a ambos os prédios rústicos objeto deste contrato, tal como suportar todos os encargos e custos necessários para o mesmo.”.

11. Ao tomar de arrendamento os prédios rústicos, a autora tinha como objetivo aí implantar uma plantação de espargos.

12. A autora havia apresentado candidatura a apoio no âmbito da Medida Investimento na Exploração Agrícola + Jovens Agricultores, à qual foi atribuído o n.º ...71.

13. A candidatura foi aprovada no dia 01 de agosto de 2018, tendo sido concedido à autora um apoio ao investimento no valor € 49.855,73 e um prémio à instalação de € 30.000,00.

14. A entidade avaliadora da candidatura impôs à autora a instalação de um conjunto de equipamentos e infraestruturas nos prédios arrendados, designadamente o sistema de rega gota a gota, a abertura de furo para captação de água, a construção de um depósito de água e de um armazém e a instalação de uma linha elétrica.

15. A autora, ao tomar a posse dos prédios arrendados, cortou mato e outras plantas infestantes, lavrou, arou e procedeu à fertilização de uma área do terreno.

16. E requereu a análise do solo para aferir da sua potencialidade.

17. A autora encomendou um trator e demais máquinas agrícolas para trabalhar nos prédios.

18. Após preparação e limpeza do terreno, a autora deixou-o em pousio durante um ano com vista a receber a plantação de espargos no ano seguinte - 2020.

19. Com exceção de uma plantação de milho efetuada numa área do terreno, entre maio e setembro de 2019.

20. Posteriormente, a autora não manteve os terrenos limpos de ervas, silvas, codessos e outras plantas infestantes.

21. Durante o tempo em que a autora se manteve a ocupar os prédios arrendados, a ré foi contactada por vizinhos, pessoal e/ou telefonicamente, que protestavam contra o abandono e a falta de limpeza dos terrenos, insistindo no risco de incêndio e na perigosidade para as habitações vizinhas.

22. Durante o período em que a autora ocupava os prédios, a ré foi abordada pela brigada da GNR-SEPNA (Serviço de Proteção da Natureza e Ambiente) de ..., que a intimou, de forma verbal, a proceder à limpeza dos prédios quanto aos matos, silvas e infestantes que aqueles apresentavam e que originavam risco de incêndio com perigosidade para os prédios urbanos vizinhos.

23. A ré contactou pessoal e telefonicamente a autora, por diversas vezes, alertando-a para a necessidade de limpar e cuidar dos terrenos, dando lhe conhecimento das queixas dos proprietários vizinhos e da intervenção da Brigada do Ambiente da GNR.

24. A autora não procedeu à limpeza da totalidade da área dos prédios arrendados na sequência dos contatos da ré, limitando-se a limpar pequenas áreas.

25. A autora não procedeu à instalação de drenagem e abertura de valas nos prédios arrendados.

26. E não abriu poços ou furos, nem adquiriu água subterrâneas a vizinhos, não construiu qualquer reservatório de água nem instalou aí qualquer sistema de rega, seja por aspersão ou por gotejadores. 27. A autora não instalou nenhuma linha elétrica nos prédios.

28. Por carta registada com aviso de receção, datada de 24 de abril de 2020, a ré comunicou à autora a “denúncia do contrato de arrendamento para fins não habitacionais”.

29. Nessa missiva a ré referiu: “venho por este meio denunciar/rescindir o contrato de arrendamento…assinado e iniciado no dia 3 de setembro de 2018….a Sra. AA assumiu como da sua inteira responsabilidade, durante a vigência do contrato, toda a limpeza e manutenção necessárias e legalmente exigidas para ambos os prédios rústicos….Sucede que, durante todo este período, desde o início do contrato, nunca foi feita a devida limpeza e manutenção dos prédios, tendo sido feitas apenas pequenas limpezas junto a uma confrontação, após ter sido advertida para a necessidade de o fazer. No local de outra confrontação apenas se limitou a empurrar e juntar silvas e mato, não tendo efetuado a devida limpeza e retirada dos mesmos, o que poderá causar danos maiores nessa confrontação dado o excesso de peso do amontoado sobre o limite da confrontação. Toda a área de ambos os prédios rústicos encontra-se num estado sem limpeza e qualquer cuidado, revelando abandono por parte do arrendatário, apesar dos meus constantes avisos e pedidos para realizar as devidas diligências. Além da violação clara e objetiva da cláusula sétima do contrato, a Sra. AA, desde o início de vigência do referido contrato, nunca cumpriu a finalidade do locado, ou seja, nunca procedeu ao cultivo de espargos verdes em regime de MPB…como disposto no contrato na sua cláusula terceira. Tal consiste, não só no não cumprimento do contrato como uma violação ao Programa de Desenvolvimento Rural…Por todos os motivos supra referidos, encontra-se assim notificada, por carta registada com aviso de receção, da denúncia/rescisão do contrato de arrendamento determinado para fins não habitacionais”.

30. A autora abandonou os terrenos da ré, após a receção da carta aludida em 28 e 29.

31. A autora tentou encontrar um terreno com as características que lhe permitissem concretizar a plantação de espargos no âmbito do projeto aprovado pelo IFAP.

32. A autora não encontrou nenhum terreno que possuísse as características necessárias.

33. Por contrato de compra e venda celebrado no dia 21 de maio de 2020, a ré vendeu a JJ os prédios inscritos na matriz predial rústica sob os artigos ...39 e ...40, freguesia

34. Com a preparação do terreno e orientação da candidatura a autora gastou as seguintes quantias:

a) € 615,00 para execução de ramal aéreo de ...;

b) € 2.152,50 para prestação de serviços de elaboração e acompanhamento do dossier da candidatura;

c) € 356,16 para fornecimento de calcário composto mais magnésio;

d) € 636,00 para 10 toneladas de composto orgânico para correção;

e) € 1.187,20 para operações de lavoura no terreno com trator com charrua e ripper;

f) € 159,00 para operações de lavoura no terreno com trator e fresa;

g) € 4,00 por duas cópias não certificadas dos prédios arrendados; h) € 799,50 para fornecimento e colocação de material elétrico para receção do contador da Fornecedor de energia ...;

i) € 15,00 com análise básica do solo.

35. No mercado nacional, o preço do quilo dos espargos biológicos pago ao produtor tem sido superior a € 5,00.

36. A autora projetou o seu futuro e rendimento em função da atividade de plantação de espargos que ia iniciar.

37. Após a cessação do contrato de arrendamento, a autora sentiu-se triste, amargurada e inquieta com o seu futuro, encontrando-se a pagar uma dívida às finanças.”.

Foram dados como não provados os seguintes factos:

“38. A autora dotou os prédios arrendados de eletricidade.

39. A autora encomendou 31.000 pés de espargos, pelos quais pagou o exigido sinal.

40. A autora pagou a quanta de € 7.420,00 por 31.000 garras de espargos.

41. À data de 24 de abril de 2020, a autora nunca havia sido interpelada pela ré para qualquer limpeza ou falta dela nos prédios arrendados.

42. A autora não conseguiria implementar as medidas indispensáveis à execução do projeto aprovado pelo IFAP no período compreendido entre finais de abril e maio de 2020.

43. A autora entrou em contacto com a ré para a tentar demover da resolução do contrato.

44. A autora pagou € 2.220,00 correspondente a indemnização de 10% por conta do incumprimento do contrato de compra e venda nº ...51, celebrado com EMP03..., SA, titular do NIPC ...74 para aquisição de trator, cabine, trituradora, pulverizador e caixa de carga

45. Dos € 49.855,73 aludidos no ponto 13, a autora recebeu € 3.912.79, os quais foi investindo em diversas despesas do dia a dia da exploração.

46. E já recebeu € 24.000,00 relativamente ao prémio de instalação indicado em 13.

47. A autora está obrigada a devolver as quantias referidas em 45 e 46, por não ter exploração onde aplicar esse valor.

48. A autora sente vergonha por ter de recorrer a empréstimos de amigos e familiares para poder pagar a renda de casa e demais despesas diárias.

49. A autora tem contas e dividas acumuladas, para além da indicada em 37, derivadas do investimento que ia fazer e que perdeu.

50. E vive em sobressalto constante com as futuras ações a exigirem a devolução do dinheiro recebido.

51. No ano de 2021, cada garra de espargos produziria em média 200 gramas de espargo.

52. No ano de 2022 e nos anos seguintes de exploração, cada garra produziria em média 500 gramas de espargo.

53. A produção de espargos projetada rondaria as 15 toneladas e meia por ano.

54. No ano de 2021, a autora produziria 6 toneladas e 200 quilos.

55. Durante os 4 anos de produção de espargo que tinha garantida com a ré, a autora colheria um total de 68,2 toneladas de espargos.

56. A ré teve conhecimento da falta e/ou manutenção de limpeza nos prédios arrendados desde a data da celebração do contrato de arrendamento.”.

IV. Do objecto do recurso.

1. Da impugnação da matéria de facto.

Resulta das conclusões da recorrente que esta pretende a alteração da matéria de facto.

Indica como factos que pretende impugnar os pontos 5, 6, 15 e 20 a 24 dos factos dados como provados e os pontos 39, 40, 41, 43 a 50 e 56 dos factos dados como não provados.

No que diz respeito aos factos provados impugnados, lidas as alegações e conclusões de recurso, temos o seguinte:

Quanto ao ponto 5 dos factos provados, pretende a apelante que o mesmo seja dado como não provado (conclusão VI).

No que respeita ao ponto 6, não indica a apelante o que pretende seja feito. Vistas as alegações e a conclusão atinentes a esse ponto (VII), não se conseguir entender se a apelante pretende que tal ponto seja dado como não provado, como parcialmente provado e qual a redação a dar, ou como provado mas com esclarecimentos e com alteração da redação e qual essa redação.

O mesmo se diga no que ao ponto 15 impugnado diz respeito. Não resulta da leitura quer das alegações, quer das conclusões (VIII, IX e X) o que pretende a apelante com a sua impugnação, nomeadamente se pretende que tal ponto seja dado como não provado, como parcialmente provado e qual a redação a dar-lhe, ou como provado mas com esclarecimentos e com alteração da redação e qual essa redação.

Também no que ao ponto 20 diz respeito, não resulta quer das alegações quer das conclusões (XI, XII e XIII) o que pretende a apelante com a sua impugnação. Não se consegue perceber da sua leitura se a apelante pretende que tal facto se considere como não provado, como parcialmente provado (e qual a sua redação) ou como provado mas com alteração da sua redação e qual.

Já quanto ao ponto 21 impugnado, pese embora a apelante não diga em momento algum o que pretende com a impugnação do mesmo e nas conclusões se refira ao ponto 22 (XIV), quando o que está em causa nesse momento é o ponto 21, pode considerar-se, tentando fazer uma interpretação das conclusões XIV, XV e XVI que a apelante pretende que tal ponto seja dado como não provado.

O mesmo se diga no que ao ponto 22 diz respeito, pois que parece resultar das conclusões XVII e XVIII que a apelante pretende que tal ponto seja dado como não provado.

Igualmente quanto aos pontos 23 e 24 impugnados, pode entender-se das conclusões XIX, XX, XXI e XXII, que a apelante pretende que tais pontos sejam considerados como não provados.

No que diz respeito aos factos não provados impugnados, lidas as alegações e conclusões de recurso, temos o seguinte:

Nas suas alegações afirma a apelante que pretende impugnar os pontos 39, 40, 41, 43 a 50 e 56.

Mas nas suas conclusões apenas se refere aos pontos 39, 40, 41, 43, 44, 48, 49 e 50. Ou seja, quanto aos pontos 45, 46, 47 e 56, nada diz nas conclusões.

E pese embora em momento algum das suas conclusões refira a apelante que pretende que esses pontos impugnados sejam dados como provados, a verdade é que, tentando interpretar as conclusões a eles referentes, pode concluir-se que a apelante pretende que tais pontos se considerem como provados.

Extrai-se do disposto no artigo 640.º n.º 1, do CPC que a consequência da falta de cumprimento dos ónus previstos naquele normativo é a “imediata rejeição do recurso na parte relativa à impugnação da matéria de facto”, logo sem possibilidade de convite ao aperfeiçoamento.

Nesta medida, rejeita-se a impugnação da matéria de facto no que aos pontos 6, 15 e 20 dos factos provados diz respeito, uma vez que a apelante não indica a decisão que, no seu entender, deve ser proferida, incumprindo o ónus previsto no artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC.

Igualmente se não conhecerá da impugnação da matéria de facto no que aos pontos 45, 46, 47 e 56 diz respeito, pois que tal impugnação não consta das conclusões do recurso, que balizam o objeto do mesmo.

Refere ainda a apelante “todos aqueles que estejam em contradição com mencionados factos não provados”. Quanto a estes (que não se sabe quais são), é de rejeitar a impugnação, pois que a apelante para além de não os identificar, não refere a redação que pretende seja dada aos mesmos, nem indica os meios de prova nos quais sustenta a pretendida eventual alteração.

Assim, os factos provados impugnados, que se irão apreciar, têm a seguinte redação:

5. A ré advertiu a autora que era fundamental que esta mantivesse permanentemente limpos aqueles prédios, sendo esse o motivo pelo qual aceitava celebrar o contrato de arrendamento.

21. Durante o tempo em que a autora se manteve a ocupar os prédios arrendados, a ré foi contactada por vizinhos, pessoal e/ou telefonicamente, que protestavam contra o abandono e a falta de limpeza dos terrenos, insistindo no risco de incêndio e na perigosidade para as habitações vizinhas.

22. Durante o período em que a autora ocupava os prédios, a ré foi abordada pela brigada da GNR-SEPNA (Serviço de Proteção da Natureza e Ambiente) de ..., que a intimou, de forma verbal, a proceder à limpeza dos prédios quanto aos matos, silvas e infestantes que aqueles apresentavam e que originavam risco de incêndio com perigosidade para os prédios urbanos vizinhos.

23. A ré contactou pessoal e telefonicamente a autora, por diversas vezes, alertando-a para a necessidade de limpar e cuidar dos terrenos, dando lhe conhecimento das queixas dos proprietários vizinhos e da intervenção da Brigada do Ambiente da GNR.

24. A autora não procedeu à limpeza da totalidade da área dos prédios arrendados na sequência dos contatos da ré, limitando-se a limpar pequenas áreas.

Os factos não provados impugnados, que se irão apreciar têm a seguinte redação:

39. A autora encomendou 31.000 pés de espargos, pelos quais pagou o exigido sinal.

40. A autora pagou a quanta de € 7.420,00 por 31.000 garras de espargos.

41. À data de 24 de abril de 2020, a autora nunca havia sido interpelada pela ré para qualquer limpeza ou falta dela nos prédios arrendados.

43. A autora entrou em contacto com a ré para a tentar demover da resolução do contrato.

44. A autora pagou € 2.220,00 correspondente a indemnização de 10% por conta do incumprimento do contrato de compra e venda nº ...51, celebrado com EMP03..., SA, titular do NIPC ...74 para aquisição de trator, cabine, trituradora, pulverizador e caixa de carga

48. A autora sente vergonha por ter de recorrer a empréstimos de amigos e familiares para poder pagar a renda de casa e demais despesas diárias.

49. A autora tem contas e dividas acumuladas, para além da indicada em 37, derivadas do investimento que ia fazer e que perdeu.

50. E vive em sobressalto constante com as futuras ações a exigirem a devolução do dinheiro recebido.”.

Para impugnação do ponto 5 dos factos dados como provados, invoca a apelante, para além do próprio contrato de arrendamento, as suas declarações de parte e as declarações da testemunha CC.

Analisada e ouvida toda a prova produzida, entendemos nenhuma censura haver a fazer à decisão apelada.

De facto, como aí se afirma, não há qualquer razão para não tomar como verdadeiras as declarações prestadas pela ré, em detrimento das afirmações da autora, sobre tal matéria.

Nessas suas declarações, a ré afirmou que a limpeza dos prédios e sua manutenção constituíram a razão da aceitação do contrato de arredamento proposto pela autora, e que lhe fez essa advertência.

E tal veio a ser confirmado de forma credível pela testemunha HH, sobrinha da apelada e licenciada em direito, a qual relatou a preocupação manifestada pela apelada nesse sentido, de tal modo que lhe pediu a inclusão dessa matéria no contrato de arrendamento celebrado com a apelante.

Visto o contrato em causa, verifica-se que o mesmo contemplou a obrigação da limpeza dos prédios e da sua manutenção a cargo da autora (cfr cláusula sétima), sendo a assinatura da apelante demonstrativa da aceitação por esta da obrigação enunciada na referida cláusula.

Para além disso, como bem refere a apelada, é um contrato relativamente simples e objetivo, resultando da leitura das cláusulas nele contidas que a apelada deu de arrendamento à apelante dois prédios rústicos com uma área total superior a um hectare (cfr. cláusula primeira); a renda fixada foi de 400,00€ anuais (cfr. cláusula quarta); nos primeiros dois anos a apelante estava isenta deste pagamento (cfr. cláusula quinta); e a apelante obrigou-se a efetuar as limpezas e manutenções do locado (cfr. cláusula sétima).

Do acabado de expor resulta que a apelada não terá arrendado os ditos terrenos com um intuito lucrativo, visto o não pagamento de rendas durante os dois primeiros anos e o valor anual acordado da renda. Donde, também por aqui, poder concluir-se que o objetivo da apelada foi a limpeza dos prédios rústicos que, como resulta do facto provado n.º 2, se localizam “no centro da freguesia ..., em pleno núcleo urbano, próximos da Igreja ..., da qual estão separados por um caminho municipal, e confrontam com diversos prédios urbanos”.

Igualmente a inclusão de uma cláusula específica a esse respeito no contrato (em princípio desnecessária por resultar da lei) demonstra que a limpeza total dos prédios locados era fundamental para a apelada. Ou seja, se foi incluída tal cláusula era porque, no caso em concreto, a mesma ia além do estipulado legalmente.

Face ao exposto, inexiste qualquer fundamento para alteração deste ponto da matéria de facto.

Para impugnação do ponto 21 (que quer nas alegações, quer nas conclusões a apelante designa erradamente de 22), invoca a apelante que não há prova documental das queixas e que os depoimentos das testemunhas KK e LL não se mostraram credíveis.

Para impugnação do ponto 22, para além da inexistência de prova documental, invoca a apelante que as declarações de parte da ré não merecem credibilidade.

Para impugnação do ponto 23, invoca a apelante as suas declarações de parte e o depoimento da testemunha CC.

E para impugnação do ponto 24, invoca a apelante o depoimento da testemunha CC.

Também no que a estes pontos diz respeito não há razão para divergir da decisão apelada.

Ouvida a prova, resulta dos depoimentos das testemunhas KK, MM e JJ, que são proprietários de prédios contíguos, que a falta de manutenção da limpeza dos prédios arrendados foi manifesta. Para além de tais depoimentos terem sido coincidentes nessa matéria, a mesma foi igualmente corroborada pelas declarações de parte da ré e da testemunha HH.

Com efeito, as testemunhas KK e MM explicaram, de forma absolutamente credível que, devido à falta de limpeza dos terrenos, ambos contactaram telefonicamente a apelada alertando-a para o perigo que a mesma constituía. Face a tal é manifesta a inexistência e desnecessidade de prova documental de tais contactos.

Para além disso, a testemunha KK explicou que quando se deslocou à GNR ... o aconselharam a falar pessoalmente a ver se a coisa se resolvia, mas “como ninguém fazia nada, eu limpei eu”.

Tais afirmações foram também confirmadas pela apelada, que relatou as queixas dos vizinhos e da GNR e, nessa sequência, os alertas que fez à apelante, sempre sem sucesso.

A tal acresce que, como se afirma na decisão apelada “O teor das fotografias de fls. 44v/50 e 53/55, tiradas pela testemunha HH, no dia 23 de abril de 2020, não deixa dúvidas sobre a falta de limpeza dos prédios em discussão nos autos. De resto, a autora e as testemunhas FF, engenheiro agrónomo, e DD reconheceram essa falta de limpeza quando confrontadas com algumas daquelas fotografias. E a testemunha GG reconheceu que os prédios em causa estavam na situação retratada naquelas fotografias, quando o tio, JJ, lhe pediu ajuda para limpar os prédios depois de os ter comprado à ré.

E se alguma dúvida houvesse quanto à falta de limpeza dos prédios no período que antecedeu o envio da carta que pôs termo ao contrato, basta comparar o estado em que aqueles se encontravam, retratado nessas fotografias, com a situação dos prédios após a sua venda à testemunha JJ resultante das fotografias incluídas no relatório pericial de fls. 103/113, nomeadamente aquelas a que se reportam as figuras 2, 3, 4 e 8, que retratam prédios limpos, inclusivamente nas estremas e na área ocupada pelo arvoredo.”.

E, no que diz respeito à matéria de facto contida no ponto 23, mostraram-se mais credíveis as declarações prestadas pela apelada, corroboradas pela testemunha HH, do que as prestadas pela apelante e testemunha CC. É que, como se afirma na sentença, se mostra muito mais verosímil que a apelada, na sequência das queixas apresentadas pelos vizinhos e da abordagem da GNR e atendendo à preocupação manifestada aquando da celebração do contrato de arrendamento quanto a esta matéria, contactasse a apelante alertando-a para a necessidade da limpeza dos prédios, do que se mantivesse em silêncio até ao envio da carta de resolução.

Inexiste assim, qualquer fundamento para alteração destes pontos da matéria de facto.

Para impugnação dos pontos 39 e 40, invoca a apelante os docs. 26 e 27 juntos com a p.i., que não foram impugnados pela apelada e ainda uma má interpretação do tribunal a quo quanto ao depoimento da testemunha FF.

Também aqui não cabe razão à apelante.

Por um lado, porque o doc. n.º 26 diz respeito a uma alegada fatura emitida pela “EMP01..., Ld.ª”, em nome da apelante, mas da mesma não é possível aferir a que se reporta o valor ali indicado. Donde não poder concluir-se que corresponde a uma encomenda de 31.000 pés de espargos e muito menos que tais pés seriam utilizados nos imóveis arrendados aqui em discussão.

Por outro lado, o doc. n.º 27 corresponde a três comprovativos de transferências bancárias para a dita sociedade, sendo que em nenhum deles consta o IBAN e titular da conta bancária a partir da qual as ditas transferências foram realizadas. Donde, não poder concluir-se que as mesmas foram realizadas pela apelante.

A tal acresce que nenhuma outra prova foi feita quanto a esta matéria, nomeadamente testemunhal, sendo que a única testemunha que abordou esta matéria, foi FF que referiu que os espargos iriam ser fornecidos pela EMP02..., o que acabou por não acontecer.

Assim, também a impugnação destes factos improcede.

Para impugnação do ponto 41 dos factos não provados, invocou a apelante o depoimento da testemunha CC.

Manifesta é a improcedência de tal impugnação, considerando o que acima já se deixou exposto quanto à impugnação dos pontos 21 a 24.

Para impugnação do ponto 43, invoca a apelante as suas declarações, a falta de credibilidade da testemunha HH, e os depoimentos das testemunhas EE e CC.

Vista a prova, temos que quando prestou declarações, a apelada afirmou não se recordar de a apelante a ter contactado após o envio da carta, tendo por isso ficado convencida que esta última tinha aceite a resolução operada.

Mais temos que resulta do facto provado 30 que a apelante abandonou os terrenos da apelada após a receção da carta.

Ora, se a apelante tivesse tentado demover a apelada, por certo não entregaria os terrenos arrendados logo após a receção da carta.

O não ter tentado demover a apelada afigura-se mais consentâneo com a entrega dos prédios pela autora após a receção da carta datada de 24 de abril de 2020, desacompanhada de qualquer tomada de posição que pudesse traduzir a sua pretensão em manter o contrato.

Por outro lado, a testemunha HH, afirmou recordar-se de um telefonema, no qual a apelante disse à apelada que se iria arrepender daquela decisão. Ou seja, não existe contradição entre esta afirmação e a prestada pela apelada, no sentido de não ter sido contactada pela apelante para a demover (pois uma coisa é tentar demover, outra é intimidar).

Assim sendo, no confronto entre as versões apresentadas pela apelada e pela apelante, quanto à matéria vertida no ponto 43, é de atribuir credibilidade às declarações da primeira.

Não existe assim fundamento para a procedência da impugnação destes pontos.

Para impugnação do ponto 44, invoca a apelante o documento nº 23 junto com a p.i.

Tal documento diz respeito a um alegado contrato de compra e venda celebrado pela apelante com a empresa “EMP03..., S.A.” e no qual se pode ler que “o não cumprimento deste contrato implica o pagamento de 10% do valor da transacção por parte do comprador (…)”.

Contudo tal documento não se mostra assinado pela apelante, donde não se poder afirmar, sequer, que a apelante outorgou e se vinculou aos termos daquele contrato, quanto mais que pagou a indemnização de 2.220,00€.

Nesta medida, e desacompanhado de qualquer outra prova, o documento em causa é manifestamente insuficiente para a prova do facto em causa.

Para impugnação dos pontos 48, 49 e 50, invoca a apelante os depoimentos das testemunhas EE, CC, II e DD.

Sucede que, para além de tais depoimentos se mostraram absolutamente vagos e nada esclarecedores, os mesmos não foram corroborados por qualquer outro meio de prova, nomeadamente documental, como a própria apelante reconhece.

O que determina que tais factos se mantenham nos não provados.

Improcede assim, a impugnação da matéria de facto.

Considerando que não foram introduzidas alterações na decisão relativa à matéria de facto, a factualidade (provada) a atender para efeito da decisão a proferir é a que já consta do ponto III, supra.

2. A apelante invoca que o Tribunal a quo fez uma incorreta interpretação de direito quanto à aplicação da al. d), n.º 2 do art. 17.º e do art. 26.º, ambos do NRAR.

O artigo 17.º do D/L n.º 294/2009, de 13.10, epigrafado Cessação por resolução, dispõe que:

“1- Qualquer das partes pode resolver o contrato com base em incumprimento pela outra parte, que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, ou alteração significativa da natureza e, ou, da capacidade produtiva do prédio.

2- O senhorio só pode pedir a resolução do contrato se o arrendatário:

…

d) Não zelar pela boa conservação dos bens ou causar prejuízos graves nos que, não sendo objeto do contrato, existam no prédio arrendado;

…”

Como se afirmou no acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 01.11.2020, no processo n.º 3355/15.9T8STR.E1, disponível in www.dgsi.pt, “À semelhança do que o legislador do Novo Regime do Arrendamento Urbano havia consagrado em 2006, também no Novo Regime do Arrendamento Rural, aprovado pelo DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro, foi introduzido um regime bilateral quanto aos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento, prevendo o legislador no n.º 1 do artigo 17.º um conceito genérico e indeterminado de incumprimento como fundamento de resolução, tanto pelo arrendatário como pelo senhorio, mas na realidade e quanto a este veio apenas autorizar esta forma de cessação do contrato quando se verifique um incumprimento qualificado por uma daquelas cláusulas gerais, e um dos fundamentos elencados no seu n.º 2, já que o senhorio só pode pedir a resolução do contrato se se verificar uma das indicadas situações prevenidas no preceito. Significa isto que a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio não opera afinal de forma tão linear e liberal como a decorrente dos artigos 432.º e ss. e 801.º, n.º 2, do Código Civil, de acordo com os quais qualquer uma das partes pode resolver o contrato apenas com base no incumprimento culposo da outra parte, não bastando para a extinção do contrato de arrendamento qualquer incumprimento contratual por banda do arrendatário, quer este decorra da violação das obrigações emergentes das cláusulas contratuais (cfr. n.º 2, alínea b) do artigo 17.º do NRAR), quer resulte da própria lei, necessário se tornando que o incumprimento assuma foros de gravidade que constituam justa causa de resolução. Desta sorte, a gravidade do incumprimento fundador do direito à resolução do contrato por parte da senhoria há-de aferir-se quer pela própria natureza da infração – atuação/omissão substancialmente grave – quer pelas consequências ou efeitos que provoca – e que tornam tal incumprimento grave – quer ainda pela reiteração da conduta violadora das obrigações assumidas – que, por essa via, também é qualificável como grave –, tudo de tal forma que não seja razoavelmente exigível à outra parte a manutenção do arrendamento» (sublinhados nossos).

Nos contratos de execução duradoura, como o dos autos, aquilo que está em causa, em regra, não é a perda de interesse do credor numa concreta prestação, mas sim a perda de interesse na manutenção da relação. O juízo de avaliação do incumprimento, para efeitos do exercício do direito de resolução nos contratos de execução duradoura, transcende a mera apreciação do respetivo impacto no interesse do credor na prestação incumprida, incidindo igualmente sobre o efeito daquele no interesse do credor em manter-se vinculado ao contrato (cfr. Joana Farrajota in A Resolução do Contrato sem Fundamento, Coleção Teses, Almedina, pág. 359 e ss).

Deve assim atentar-se, para além da gravidade do incumprimento em si mesmo considerado, aos efeitos daquele na viabilidade da relação. Ou seja, efetuar um juízo quanto à exigibilidade da manutenção do contrato.

No caso dos autos, temos como provado que a limpeza integral do terreno era essencial à outorga e vigência do contrato, sendo esse o motivo pelo qual a apelada aceitou celebrar o contrato de arrendamento, do que advertiu a apelante, que por sua vez aceitou assumir essa obrigação. E em consequência do que as partes aí incluíram uma cláusula expressa nesse sentido.

Temos assim que a apelante tinha perfeita consciência que era obrigada a manter os imóveis devidamente limpos durante a vigência do contrato, sendo esse o motivo pelo qual a apelada aceitou celebrar o contrato de arrendamento.

Contudo, tal não sucedeu, mesmo após a apelada ter avisado a apelante por várias vezes que era necessário limpar a totalidade dos imóveis, pois já tinha recebido várias queixas por parte de vizinhos e inclusive da GNR.

De facto, a apelante apenas fez uma limpeza dos prédios após a celebração do contrato. E ainda assim essa única limpeza não abrangeu a totalidade da área dos prédios nem foi mantida posteriormente, o que suscitou queixas dos vizinhos e uma abordagem da GNR ... no sentido de alertar para a necessidade da limpeza dos prédios.

A apelada interpelou a apelante, por diversas vezes, solicitando que esta cumprisse a obrigação de limpar e manter limpos os prédios, o que esta ignorou, persistindo no incumprimento da obrigação assumida, criando, dessa forma, um perigo para os prédios vizinhos, os quais poderiam ser atingidos por algum incêndio que tivesse origem no mato ou silvas que permaneciam nos prédios arrendados.

Nesta medida, e tendo a apelada arrendado os imóveis à apelante com a condição essencial desta última os manter limpos, condição esta que não foi cumprida, não era exigível à apelada manter o contrato de arrendamento naquelas condições.

Entendemos assim mostrarem-se verificados os pressupostos legais para a resolução do contrato, nos termos do art. 17.º, n.º 2, al. d), do NRAR, razão pela qual improcede este fundamento da apelação.

Invoca ainda a apelante que a comunicação de resolução padece de nulidade por falta de forma, uma vez que não foi cumprido o disposto pelo art. 26.º nº 4 do NRAR.

Alega para tal que a resolução teria de ser comunicada através de notificação judicial avulsa, o que não sucedeu e que, contrariamente ao entendido pelo Tribunal a quo, a notificação avulsa não é equivalente a uma carta registada com aviso de receção, como explana o art. 79º do CPC.

Resulta dos autos que a resolução foi comunicada à apelante por carta registada com aviso de receção e não por notificação judicial avulsa, como resulta da lei dever ser (art. 26.º nº 4 do NRAR).

Tal lei não contém quaisquer normas relativas aos efeitos da irregularidade dos atos de notificação, pelo que há que recorrer analogicamente ao regime da citação estabelecido no CPC, porque neste, no seu artigo 250.º, se estabelece uma clara conexão entre o regime da citação pessoal e o da notificação.

Tendo a apelante tido efetivo conhecimento do ato de resolução (tanto mais que na sequência da carta enviada abandonou os prédios arrendados), não estamos perante uma situação de falta de citação/notificação, mas antes de preterição de formalidade prescrita na lei quanto ao modo de realização da notificação, que corresponde a causa de nulidade do ato de comunicação em sentido restrito, cujo regime se encontra regulado no artigo 191.º do CPC.

Nos termos dispostos pelo art. 191º nº2 do CPC, a apelante teria de arguir a nulidade da notificação, por incumprimento de formalidade prescrita na lei, aquando da propositura desta ação, o que a apelante fez, arguindo tal nulidade na petição inicial.

No entanto, também lhe incumbia, nos termos dispostos pelo nº 4 do art. 191º do CPC, aquando da arguição da nulidade da notificação, a invocação de que a preterição da formalidade em causa prejudicou a sua defesa, o que a apelante não fez.

Assim, não tendo a apelante invocado e demonstrado que a preterição da formalidade prejudicou a sua defesa, a notificação realizada pela apelada deve ser tida como conforme ao ordenamento jurídico, tendo-se sanado o vício.

Improcede, pois, a apelação.

Improcedendo a apelação, desnecessário se torna o conhecimento da ampliação do objeto do recurso.

V. Decisão.

Perante o exposto, acordam as Juízes que constituem este coletivo da 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação, em consequência do que confirmam a sentença recorrida.

Custas pela autora/apelante.

Guimarães, 22 de janeiro de 2026

Assinado eletronicamente por:

Fernanda Proença Fernandes

Paula Ribas

Conceição Sampaio