480/24.9T8MTA.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário: I – Na comunicação do projecto de venda ao titular de um direito de preferência de arrendatário, de coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global (art. 1091/6 e 7 do CC), deve constar, para além do mais, (a) o preço global e o valor da venda do imóvel arrendado, (b) a demonstração da existência de prejuízo apreciável na venda em separado do imóvel arrendado; e (c) a identificação completa do adquirente. II – Isto sob pena de uma comunicação inválida, perante a qual o titular do direito de preferência não tinha o ónus de responder sob pena de caducidade. III – De qualquer modo, não coincidindo a venda concretizada com o projecto de venda anunciado, nem que seja apenas quanto ao valor do imóvel arrendado, necessariamente inferior, o direito de preferência da autora manter-se-ia em relação ao contrato efectivamente celebrado. IV – “Não basta (para se concluir que existe prejuízo apreciável) que o locador haja convencionado com terceiro a venda em globo […] ou, até, que esse terceiro só tenha interesse na aquisição simultânea […]”, como decorre da parte final do art. 1091/7 do CC.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados A 22/04/2024, D e marido M intentaram uma acção comum contra (i) E e marido, J, (ii) D e seu ex-marido, I, e (iii) M e marido, C, e (iv) JB, pedindo que fosse: (a) reconhecido o direito da autora sobre o imóvel que lhe está arrendado, que identifica, e a falta de comunicação dos 1.ºs réus à autora, no que à alienação do mesmo e respectivas condições essenciais diz respeito, para exercício do direito de preferência destes [sic]; e (b) deferida aos autores de haverem para si o imóvel, pelo preço que o último réu pagou aos 1.ºs, com efeitos retroactivos à data da venda; e (c) ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos prediais que o último réu haja feito ou venha a fazer ou permitir na sequência da compra e venda que outorgou com os 1.ºs réus; e (d) reconhecido o direito de propriedade da autora, com efeitos à data da venda, deverá ainda o último réu ser condenado a devolver à autora todas as quantias monetárias que tiver recebido por conta das rendas pagas. Alega para tanto que os 1.ºs réus (todos eles menos o último) venderam ao último réu o imóvel que a falecida mãe das 1.ª rés tinha arrendado à autora, na altura divorciada, sem lhe dar conhecimento dessa venda nos termos legais; o que foi comunicado foi que o prédio seria vendido, até ao final de Outubro de 2023, pelo preço de 30.000€, junto com outros dois com o preço de 20.000€ + 55.000€ e que se a autora quisesse preferir teria de fazê-lo pelos três prédios, sem que tenha sido demonstrado, conforme exige o artigo 1091 /7 do Código Civil , a existência de prejuízo apreciável pelo facto da venda não poder ser realizada em separado; ela, nestas condições, não exerceu o direito de preferência; o imóvel acabou por ser vendido em 03/11/2023 por documento particular, pelo valor de 9350€, o que só veio a saber em 09/04/2024. Todos os réus foram citados. O réu comprador (o último réu, JB) contestou, impugnando: nunca teve conhecimento da versão final das missivas remetidas aos autores sobre o direito de preferência nem sobre o contrato de arrendamento; teve conhecimento do imóvel adquirido através de um anúncio e apenas aquando da elaboração do contrato de promessa de compra e venda é que os demais réus lhe comunicaram que existiam inquilinos nas fracções urbanas e que o negócio só se fazia caso o réu aceitasse que o contrato de arrendamento se mantivesse até 31/12/2024, condição que o réu aceitou e dessa forma assinou contrato promessa de compra e venda; tendo em conta que o réu apenas aceitou realizar o negócio na expectativa de que a partir de 31/12/2024 ficaria com a propriedade livre de quaisquer inquilinos podendo fazer uso da mesma a seu belo prazer; o contrato de arrendamento da autora diz respeito a prédio diferente do alegado; concluiu no sentido da sua absolvição do pedido e pediu que caso a acção venha a ser julgada procedente os autores fossem condenados a passarem a habitar e a ocupar o imóvel que efectivamente pretendem exercer o direito de preferência, qual seja, o imóvel com uma área total de 52m2, com o valor patrimonial de 14.392,70€, de acordo com a caderneta predial junta pelos autores, e não habitarem e ocuparem como têm feito o imóvel com o artigo matricial 207, com uma área de 70m2, com um valor patrimonial de 20.726,30€; e, ainda nesse caso, sejam os demais réus condenados por má-fé contratual, no pagamento de uma indemnização em valor nunca inferior a 5.000€, bem como ao pagamento de todos os impostos que o réu efectivamente pagou para a escritura de compra e venda referente ao imóvel com a matriz predial 206, que os autores pretendem exercer o direito de preferência; bem como de todas as custas processuais que o réu poderá incorrer nos presentes autos bem como nos honorários condignos relativos a procuradoria relativo à constituição de mandatário, fixando-se os mesmos em 2.000€. A 1.ª ré, E, contestou, impugnando, mas diz ser verdade o facto constante de 10 da PI (isto é, que não fez a demonstração, na comunicação à autora, da existência de prejuízo apreciável pelo facto da venda não ser feita em separado), e excepcionando: a razão para a venda global está relacionada com o facto de não poderem ser vendidos em separado, sob pena do prédio de maior valor ficar sem acessos e daí resultar uma perda significativa de utilidade económica; esse prédio mais recuado, artigo matricial 3070, perderia a sua utilidade económica dado que não teria qualquer acesso a via publica ou privada; as rés que são leigas nestas matérias recorreram a agência imobiliária para concretizar o negócio; todos os elementos foram transmitidos à imobiliária e pagaram esse serviço; como consta da escritura os inquilinos não manifestaram a intenção legal de exercer o direito de preferência na aquisição dos imóveis em referência; concluiu no sentido da improcedência da acção. Foi deduzido articulado superveniente pelos autores, o qual não foi admitido, porque o tribunal considerou, seguindo a posição da advogada do réu comprador, que se tratava de uma aclaração da petição inicial efectuada em sede de audiência prévia, deferindo-se a matéria da aclaração e rectificação do referido artigo matricial (o imóvel arrendado é o artigo matricial 207 e não o artigo matricial 206), ao abrigo do artigo 591 /1-c do CPC . A reconvenção apresentada pelo réu JB foi admitida parcialmente (no pedido dirigido contra os autores, não no pedido dirigido contra os outros réus). Depois da audiência final, foi proferida sentença reconhecendo o direito de preferência da autora sobre o imóvel que lhe está arrendado (artigo matricial 207, descrito na CRP sob o número 1), e a falta de comunicação dos primeiros réus à autora, no que à alienação do mesmo imóvel urbano e respectivas condições essenciais diz respeito, para exercício do direito de preferência pelos autores e de haverem para si o referido imóvel, pelo preço que o último réu pagou aos primeiros; e ordenou-se o cancelamento de todos e quaisquer registos prediais que o réu (comprador) haja feito ou venha a fazer ou permitir na sequência da compra e venda que outorgou com os 1.ºs réus, mas apenas quanto ao prédio urbano ocupado pelos autores. As custas ficaram a cargo dos réus à excepção do último réu. O pedido reconvencional foi julgado improcedente, por não provado, absolvendo-se os autores. O réu comprador interpôs recurso desta sentença para que seja revogada e substituída por acórdão que julgue a acção improcedente, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1\ Os factos 13 a 34 provam que o último réu é um terceiro de boa-fé e na sentença refere que este réu sempre esteve de boa-fé e não abusou do seu direito…”. 2\ O tribunal a quo refere o conceito jurídico de encravado e refere na motivação “Não se provou que o prédio rústico está encravado e que por este motivo a sua venda em separado não é economicamente viável, porquanto na inspecção judicial ao local vimos que existe um caminho de acesso a pé à via de comunicação pública e como decorre das imagens que constituem prova documental constante de fls. 126 a 140 e 165 verso a 167 do processo em papel.” 3\ O referido prédio não pode ter construções pois não tem acesso senão a pé, pois encontra-se por trás de dois imóveis, será sempre um terreno sem utilidade económica, e nunca será vendável por si só. 4\ Quanto à carta registada do direito de preferência, os 1ºs réus elaboraram a respectiva carta e enviaram-na à autora, como se dá como provado em 6, foi dado o prazo de 30 dias para o direito de preferência, e instruída com documentação, enviada em 31/08/2023, e à qual os 1ºs réus não obtiveram resposta, e a venda realizou-se em 03/11/2023, mais de 30 dias sobre a carta de direito de preferência, e sempre com silêncio absoluto da autora. 5\ O tribunal a quo dá como provado os factos 37, 38 e 39. 6\ Assim, esqueceu-se que a testemunha AA, nas suas declarações afirmou que angariou o cliente, e foi a própria que enviou as cartas de preferência para a solicitadora, com os valores para constarem da escritura; 7\ O que prova que os 1ºs réus entregaram toda a documentação necessária, o que incluía os direitos de preferência com os valores e pensaram que a escritura se faria pelos valores dados aos preferentes. 8\ Assim o erro seria sempre imputável à solicitadora ou à imobiliária. 9\ O tribunal a quo refere na motivação da sentença que: “Na carta de comunicação da senhoria para a inquilina preferir não vem expressamente feita a correspondência do preço parcelar ao imóvel arrendado, evidenciada falta de clareza”. 10\ Mais a autora confessa no artigo n.º 13º da PI que sabia qual era o imóvel em questão e o valor sobre o qual deveria preferir. 11\ Também na motivação o tribunal a quo refere que o registo da carta enviada e o aviso de recepção não se mostra junta a acção, o que não é verdade, pois a autora no artigo 8º da sua PI, confessa que recebeu carta registada com aviso de recepção datada de 31/08/2023, e junta a mesma como documento 7, e bem assim como consta no facto 6 a carta foi registada com aviso de recepção. 12\ Face aos dois pontos anteriores, o tribunal a quo entende na sua fundamentação que a comunicação é ilegal, não tendo nenhuma relevância a ausência de resposta da autora, que existiu e a Sr.ª Juiz a quo refere a mesma na sua fundamentação. 13\ Se a comunicação não contiver todos os elementos essenciais, (preço, condições, identidade do terceiro comprador quando relevante, o que no caso, conforme mostra o documento (carta de direito de preferência nos autos), continha, continha o preço global da venda dos três imóveis, e ainda descriminava os valores de cada um dos imóveis, identificados o prédio rústico, e quanto ao prédio preferente indicava que o seu valor seria de 30.000€ por ser o maior, devido ao prédio estar erradamente descrito no contrato de arrendamento, conforme foi rectificado na audiência prévia, e a identidade do interessado no negócio, bem como a data prevista da escritura. 14\ O objectivo desta é considerar existir boa-fé na negociação, o que efectivamente nunca foi posto em causa, nem pelos autores, e informar o preferente para que ele possa decidir se compra o imóvel nas mesmas condições (preço e prazo). 15\ Assim, entendemos que a comunicação do direito de preferência não é ilegal nem irregular. 16\ Assim os autores teriam de exercer o direito de preferência pela totalidade dos bens, face ao prejuízo económico aqui provado, e quanto a este direito não o exerceram. 17\ Reconhecer o direito de preferência aos autores, sobre o valor escriturado num imóvel, destruiria todo o negócio dos réus, sendo que o prejuízo seria bastante apreciável para os réus. 18\ É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico desse direito – art. 334 do CC . 19\ É intolerável a limitação à autonomia privada, e se os autores exercerem o direito como consta na escritura de um imóvel que teria de ser vendido em conjunto será sempre um abuso de direito, pois o valor determinado em qualquer das situações seria sempre para a venda em conjunto. 20\ O prejuízo económico de atribuir a preferência pelos valores constantes na escritura é um desastre económico para o réu JB. 21\ Pelo que a acção deveria ter sido julgada improcedente por não provada. 22\ Ao julgar de forma diversa a decisão recorrida fez errada interpretação e aplicação da matéria de facto dada como provada, e violou os artigos 334 , 414, 416, 417 do CC e 659/3 do CPC. Também a ré Elisabete recorreu – para que seja revogada a decisão recorrida – terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1/ As rés cumpriram com todas as obrigações que a lei lhe impõe. 2/ Notificou os autores para o exercício do direito de preferência nos termos do disposto no artigo 1091 do CC . 3/ A notificação para o exercício do direito de preferência foi efectuada com todos os requisitos essenciais no que à venda dizia respeito. 4/ Foi comunicada ao arrendatário a identificação do comprador, os montantes parciais e montante global da venda. 5/ É facto notório que o terreno para construção (artigo matricial 3070) não terá o mesmo valor sendo vendido em separado. 6/ Estes entenderam não exercer o mesmo, não apresentando qualquer resposta. 7/ Segundo o artigo 1091 /6 do CC “No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.” 8/ Este artigo 417 do CC dispõe “Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.” 9/ Ora é óbvio e evidente que o terreno recuado e sem acesso à estrada fica notoriamente diminuído no seu valor patrimonial. 10/ Como resulta da caderneta predial, artigo matricial 3, terreno para construção, o valor do prédio recuado tem o valor patrimonial de 86.305,45€ 11/ Já os outros prédios artigo matricial 206, apresenta um valor patrimonial de 14.392,70€, e artigo matricial 207, apresenta um valor patrimonial de 20.726,30€ (conforme cadernetas prediais juntas com o processo. 12/ Não tendo acesso à estrada o prédio de maior valor (terreno para construção) resume-se a um pasto agrícola. 13/ Este facto foi constatado na vistoria que foi efectuada ao local em 25/05/2025. 14/ Nesta foi possível constatar que: “Frente da casa: Chegada ao local observo que a casa sobre o qual exerce o direito de preferência tem acesso à via pública, através do caminho de terra batida e seguido de um caminho de asfalto. Traseiras da casa: Nas traseiras da referida casa existe um pátio com chão empedrado o mesmo está vedado parcialmente, com vedação em gradeamento verde, contém uma churrasqueira de fundo e visualiza-se um estendal de roupa e ao centro do pátio uma tampa de acesso à fossa séptica. O terreno que existe para lá do seguimento do referido pátio, não está lavrado contendo silvas e ervas selvagens e apenas com acesso pedonal, mas na data da inspecção é impossível de utilizá-lo devido à vegetação. O acesso pedonal também tem acesso à via pública.” 15/ Em suma as todas as comunicações foram efectuadas, quer aos arrendatários, quer ao comprador. 16/ Todos os elementos foram publicitados tendo as vendedoras recorrido a imobiliária com experiência no mercado por forma a que o mesmo decorresse auxiliado por profissionais. 17/ A obrigação de comunicação imposta pelo artigo 416 do CC foi cumprida. 18/ Não era exigível outro comportamento aos vendedores e compradores que sempre observaram os princípios de boa fé contratual em ordem à concretização do negócio. Os autores não contra-alegaram. Questões a resolver: aparentemente, a impugnação de alguns pontos da matéria de facto; e, depois, a de saber se a acção não devia ter sido julgada procedente. Os factos provados que interessam à decisão desta questão são os seguintes: 1\ O prédio destinado a habitação, sito em M, n.º 1, concelho B, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo matricial 207 e descrito na Conservatória do Registo Predial de B sob o número 1, pertence ao último réu. 2\ Anteriormente foram proprietários desse imóvel as três primeiras rés. 3\ A autora casou com o autor em 12/11/2021, sem acordo escrito antenupcial sobre o regime de bens. 4\ Por documento particular, datado de 03/11/2023, celebrado por J, solicitadora, […] foi feita a compra e venda, em que os primeiros réus venderam ao último, entre outros, o supra-referido imóvel, pelo preço de 9.350€. 5\ O imóvel que os autores ocupam é o identificado em 1. 6\ Através de carta registada com aviso de recepção, datada de 31/08/2023, enviada pela cabeça de casal da herança de JC, a 1.ª ré, E, foi comunicado à autora o seguinte: “… o imóvel sito em M, 3, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3, concelho de B, com área total de 1.755,80 m2 e que integra 2 habitações (sendo a maior delas habitada por Ex.ª), vai ser objecto de venda pelo montante global e total de 105.000€. O imóvel é vendido no seu conjunto e o direito de preferência que lhe assiste tem como base o valor e a venda do imóvel da sua totalidade. Ainda que o valor tenha uma referência atribuída da seguinte forma: Prédio n.º 1 – 30.000€; Prédio n.º 2 – 20.000€; Imóvel rústico onde se encontram integradas as moradias – 55.000€. O interessado, Sr. JB, pretende celebrar a escritura do imóvel até final de Outubro, com a previa celebração de contrato de promessa com a entrega de sinal no valor de 10.500€. Nos termos do art. 1091 /1-a do Código Civil , sou pela presente conceder o direito de preferência que lhe assiste enquanto arrendatária. Caso V. Ex.ª pretende exercer o direito de preferência, nas condições ora anunciadas, deverá comunicá-lo no prazo de 30 dias para a morada indicada em epigrafe, por carta registada com aviso de recepção, instruindo, instruindo a mesma com os respectivos elementos de identificação, conforme o dispositivo do art. 416 do CC .” 7\ Os outros imóveis, para além do imóvel identificado em 1, são os seguintes: - Prédio destinado a habitação, composto de edifício de rés-do-chão, sito no concelho de B, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 206, descrito na CRP de B sob o número 2, - Lote de terreno para construção urbana, com a área total de 1755,8m2, sito em M, n.º 3, concelho de B, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 3, com o valor patrimonial de 86.305,45€, descrito na CRP de B sob o número 3. 8\ Face a esta informação, a autora aguardou que lhe fosse comunicado a identidade completa do novo proprietário e a forma de pagamento da renda; 9\ Como até ao final de Novembro de 2023 nenhuma comunicação lhe foi feita, a autora decidiu enviar uma carta registada com aviso de recepção à cabeça de casal da herança proprietária do imóvel, a solicitar que lhe fosse dado conhecimento da, eventual, venda do imóvel, das condições da mesma, aguardando o envio dos documentos comprovativos. 10\ Apesar de tal carta ter sido recebida pelo destinatário, não obteve qualquer tipo de resposta. 11\ Como até ao início de Abril de 2024 a autora continuava a não ter acesso aos documentos que comprovassem a eventual venda do imóvel que lhe estava arrendado, e preocupada com a questão da renda, procurou os serviços de advogado para verificar a situação. 12\ Foi então confrontada no dia 09/04/2024 que o imóvel da qual é arrendatária tinha sido vendido ao último réu pelo valor de 9.350€, e que essa venda tinha sido feita em 03/11/2023, mas apenas registada em 14/11/2023, pela apresentação 3561. 13\ Aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda os demais réus apenas entregaram ao último réu um contrato de arrendamento com início em 01/01/2000 e com termo em 01/01/2005, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais e nas mesmas condições caso não seja denunciado por qualquer das partes. 14\ O réu nunca teve conhecimento da alegada carta remetida aos autores sobre a preferência na referida compra. 15\ Apenas passados meses de ter efectuado a escritura de compra e venda, no início de Abril de 2024, é que a nora da ré D, remeteu, via email, a referida carta. 16\ Sendo as mesmas remetidas para os mandatários do último réu na mesma data. 17\ No contrato promessa de compra e venda é descrito que os promitentes vendedores, aqui réus, prometem vender um lote de terreno para construção, com duas benfeitorias, ambas arrendadas, uma delas será entregue até ao dia 31/12/2023. 18\ No contrato de promessa de compra e venda é declarado pelo promitente vendedor que o inquilino do lote de terreno sairá das instalações referidas, até ao dia 31/12/2023, não sendo passível de renovação o arrendamento, sempre se referindo ao arrendamento dos autores. 19\ O réu teve conhecimento do imóvel adquirido através de um anúncio da R, o qual apenas tem descrito “Terreno à venda em B”. 20\ A compra e venda foi mediada pela T - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., licença 1 – AMI, emitida pelo IMPIC. 21\ Apenas aquando da elaboração do contrato promessa de compra e venda é que os demais réus comunicaram ao último réu que existiam inquilinos nas fracções urbanas e que o negócio só se fazia caso o réu aceitasse que o contrato de arrendamento se mantivesse até 31/12/2023. 22\ Condição que o réu aceitou e dessa forma assinou contrato promessa de compra e venda. 23\ Tendo em conta que o réu apenas aceitou realizar o negócio na expectativa de que a partir de 31/12/2024 ficaria com a propriedade livre de quaisquer inquilinos podendo fazer uso da mesma ao seu belo prazer. 24\ Já que vive com a sua filha, menor de idade, e que a propriedade em causa tinha potencial para poderem os dois viver. 25\ Caso o réu tivesse conhecimento do arrendamento junto pelos autores bem como da missiva remetida pelos demais réus em como o arrendamento apenas cessaria em 31/05/2025 não tinha efectuado o negócio que fez. 26\ Nem teria prometido comprar caso no contrato promessa de compra e venda tivesse sido declarado pelos promitentes vendedores, os réus, que o arrendamento do inquilino apenas terminava em 31/05/2025 conforme carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento de 16/08/2023. 27\ O réu nunca visitou os dois imóveis descritos na escritura de compra e venda, apenas visitou o imóvel com a área mais pequena. 28\ O réu nunca negociou valores individuais para cada fracção, lote de terreno e prédios urbanos, sendo sempre comunicado pelos demais réus e pela imobiliária promotora na venda que o negócio só se fazia com a venda da totalidade dos imóveis, lote de terreno e prédios urbanos, por um preço único. 29\ Desta forma, aquando da realização da escritura de compra e venda é que foi confrontado com a descrição dos valores atribuídos a cada imóvel. 30\ Tendo sido comunicado pelos demais réus que tinha que ficar escrito o valor de cada um, mas que o que interessava era o valor final. 31\ Valor individual atribuído a cada imóvel que terá sido atribuído pelos vendedores, os réus, e com a imobiliária que efectuou a promoção do imóvel, sem qualquer intervenção do réu. 32\ A escritura de compra e venda foi realizada nas instalações da R, estando já todos presentes aquando da chegada do réu. 33\ O réu pagou aos demais réus o valor de 105.000€ constante na escritura de compra e venda como preço. 34\ O réu remeteu, na data de 05/05/2024 recebida a 13/05, missiva com a informação de que era o novo proprietário bem como os dados bancários para o pagamento das rendas devidas. 35\ Os demais réus, desde o início das negociações com o réu tinham pleno conhecimento da realidade, nomeadamente quanto ao contrato de arrendamento que vigorava na fracção objecto do contrato de compra e venda. 36\ O arrendado fica no meio dos outros dois prédios. 37\ As rés recorreram a agência imobiliária para concretizar o negócio quer no que respeita à angariação de comprador quer para tratar das formalidades do negócio. 38\ Neste sentido encomendaram um serviço à T - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. 39\ Todos os elementos foram transmitidos à imobiliária e pagaram esse mesmo serviço em 03/11/2023, o montante de 6.457,50€. Da impugnação da decisão da matéria de facto Nenhum dos dois réus recorrentes diz impugnar a decisão da matéria de facto. No entanto, como se vê das conclusões, parecem pôr em causa alguns pontos da matéria de facto, o que se passa a analisar. Na conclusão 3 do recurso do réu comprador constam uma série de factos que não constam dos factos discriminados como provados na sentença recorrida. O réu não indica, nem nas conclusões nem no corpo das alegações, a prova desses factos, o que tinha de fazer, sob pena de rejeição da impugnação nessa parte, por força do art. 640 /1-b do CPC : 1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: […] b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida. Pelo que neste recurso não se pode discutir se tais factos deviam ser dados como provados. Na conclusão 6 do mesmo recurso, a réu invoca outros factos que não constam dos factos provados, e indica o depoimento de uma testemunha, mas não indica, nem no corpo das alegações, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, o que tinha de fazer sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte ( art. 640 /2-a do CPC ). Pelo que neste recurso não se pode discutir se tais factos deviam ser dados como provados. De qualquer modo, adiante-se que a matéria é irrelevante para a decisão da causa, já que o que se passou entre os réus vendedores e terceiros não influencia, nesta acção em que está em causa a comunicação para a autora, a conclusão sobre o cumprimento ou não, pelos réus vendedores, da obrigação de comunicação para preferência. Na subsequente conclusão 7, o réu invoca outros factos que ficariam provados com os factos invocados na conclusão 6. Como estes factos não foram aditados, fica afastada a prova invocada pelo réu. Na conclusão 10 este réu invoca outros factos que ficariam provados pela confissão da autora no art. 13 da PI, para pôr em causa uma afirmação que a sentença faz na parte da fundamentação de direito. Está a discutir conclusões de direito não factos. Na conclusão 11 põe em causa uma afirmação feita na fundamentação de direito. Não está a impugnar nenhuma decisão de facto. Por fim, na conclusão 12, este réu invoca que a autora não respondeu à comunicação, que não é um facto que consta dos provados, e discute o facto de a sentença não ter dado relevância a essa falta de resposta. A falta de resposta é um facto pressuposto pela sentença e não tinha de constar dos factos provados, pois que era a eventual resposta que teria de constar dos factos alegados. Na conclusão 5 do recurso da ré vendedora, diz-se que é facto notório que o terreno para construção não terá o mesmo valor sendo vendido em separado. Facto notório é, segundo o art. 412 /1 do CPC , o facto que é de conhecimento geral. Dos factos provados apenas se pode aproveitar, para tentar discutir a questão, o facto 36, ou seja, o imóvel arrendado à autora fica no meio dos outros dois prédios. Ora, dos simples factos de um lote de terreno ter ao seu lado um imóvel urbano arrendado e a seguir um outro imóvel urbano, não é possível retirar nenhuma conclusão de conhecimento geral daquilo que é dito pela ré vendedora. Na conclusão 9 do recurso desta ré, diz-se que o terreno [o lote de terreno para construção…] é recuado e sem acesso à estrada. Tal não consta dos factos provados. A ré, na conclusão 13, indica para prova de tal, a vistoria que foi efectuada ao local em 25/05/2025, ou melhor, no dia 26/05/2025. Na conclusão 14 transcreve (bem) o auto dessa vistoria. No corpo das alegações, como fundamentação para a prova deste facto, a ré escreve diz: “Nas plantas e foto google que se juntam é visível a localização do arrendado que se situa no meio dos dois prédios das rés (docs. 1, 2 e 3 que se dão por reproduzidos para legais efeitos) Até porque os autores em momento que se desconhece, cortaram os acessos ao prédio mais recuado instalando um alpendre As rés procuraram regularizar em Março de 2023 a situação do prédio arrendado pelos autores tendo obtido a resposta por parte dos serviços camarários que o edifício se encontra encravado, uma vez que de acordo com a certidão predial o edifício não confina com a via publica sendo confrontado a norte a sul nascente em poente com terrenos privados (conforme doc. 4 que se dá por reproduzido para legais efeitos) E sendo que o terreno contiguo a este é pertença da mãe da autora” Esta parte do corpo das alegações da ré é a transcrição, ipsis verbis , dos artigos 12 a 15, inclusive, da contestação da ré. O doc. 1 é uma imagem da google, do local, sendo que a parte ocupada pelos três prédios é de cerca de 1/10 de toda a fotografia. Está delimitada, com um círculo, a área que será ocupada pelos 3 prédios, não estando individualizado qualquer um deles. No meio do círculo existe um x sobre uma construção, e existe uma recta que ocupa parte da área do círculo mas as pontas da recta não chegam a tocar no círculo, não delimitando nada. As construções serão seis. O doc. 2 é uma planta do local, assinalando-se uma construção com um A e uma outra com um B de um prédio que nada terá a ver com o caso. Não estão individualizados os 3 prédios, nem está indicada a data da planta, que tem uma aparência de um documento já antigo. O doc. 3 é uma outra planta, com fotocópia provavelmente da data que é referida no doc. 4 (a seguir), onde o local dos 3 prédios ocupará cerca de 1/20 da planta e um deles estará assinalado com um x manuscrito. Os 3 prédios não estão individualizadamente indicados. A planta será ainda mais antiga que a do doc. 2, já que, na zona de construções contíguas na área que será dos 3 prédios, poderão ver-se 5 construções, enquanto na do doc. 2 poderão ver-se 7 ou 8 construções conforme as possíveis contagens. O doc. 4 é uma resposta de um serviço da CM de B com o seguinte teor na parte que importa: Nossa Referência De° 4/13/03/2023 Cód. P Assunto: LICENÇA DE UTILIZAÇÃO ANTERIOR A 1951 / LICENÇA DE UTILIZAÇÃO ANTERIOR A 1951 Local da Obra: EN 11-2 - C Processo: CE 1 Exma. Senhora, Na sequência do solicitado através do requerimento registado sob o n.º 1 de 08/08/2022, leva-se ao vosso conhecimento que não é viável certificar o solicitado, atendendo que o edifício se encontra encravado, uma vez que, de acordo com a certidão da Conservatória do Registro Predial de B, o edifício não confina com a via pública, sendo confrontado a norte, sul, nascente e poente com terrenos privados. Mais se informa, que as áreas actualmente existentes, não coincidem com os documentos (Caderneta Predial das Finanças e Certidão da Conservatória do Registo Predial de) apresentados. Na resposta à contestação, no que se refere aos documentos apresentados com ela, os autores diziam: O doc.1, que é uma imagem, impugna-se o seu conteúdo, quer em termos formais, quer em termos materiais, quando dali se pretende extrair a conclusão retirada pela referida ré. De igual forma se impugnam, quer em termos formais, quer em termos materiais, os docs. 2 e 3, quando dos mesmos se pretende extrair as conclusões retiradas pela referida ré. Quanto ao doc. 4, não conseguimos perceber se o mesmo está, ou não, relacionado com o prédio dos presentes autos. De qualquer forma, e sem prejuízo de poder estar, vêm os autores impugnar o referido documento, quer em termos formais, quer em termos materiais, quando do mesmo se pretende extrair as conclusões retiradas pela ré. Do conjunto desta documentação, aqui devidamente impugnada, quer em termos formais, quer em termos materiais, não resulta que todos estes prédios, tal como os restantes existentes na zona (que existem), tiveram a mesma proveniência, ou seja pertenciam todos à mesma família, da qual fazem parte os vendedores e os compradores, bem sabendo os vendedores, onde se inclui esta ré, que existe um caminho de acesso publico aos referidos prédios, usado por todos, o que constitui uma verdadeira servidão de passagem, não estando assim os mesmos isolados. Na decisão da matéria de facto consta, como não provada, a seguinte alegação feita pela ré na contestação: 5/ A razão para a venda global proposta pelos herdeiros de JC está relacionada com o facto de não poderem ser vendidos em separado, sob pena do prédio rústico ficar sem acessos e daí resultar uma perda significativa de utilidade económica dado que não teria qualquer acesso a via publica ou privada, à estrada ou a qualquer via de comunicação. Na fundamentação da decisão da matéria de facto consta, entre o mais, o seguinte: No que concerne aos factos alegados e provados pela ré vendedora […] nas plantas e foto google, é visível a localização do arrendado [quis escrever-se, evidentemente, lote de terreno - TRL] que se situa atrás dos dois prédios urbanos das ora réus [sic - TRL] , conforme documentos n.ºs 1, 2 e 3 juntos com a contestação dos réus [sic - TRL]. Tal pode-se constatar na inspecção judicial ao local conforme teor do respectivo auto, de fl. 147 do processo em suporte de papel. […] Em relação aos factos não provados […n]ão se provou que o prédio rústico está encrav[ad]o e que por este motivo a sua venda em separado não é economicamente viável, porquanto na inspecção judicial ao local vimos que existe um caminho de acesso a pé à via de comunicação pública e como decorre das imagens, que constituem prova documental, constante de fls. 126 a 140 e 165 verso a 167 do processo em papel. Apreciação: A ré limitou-se a alegar, na contestação, em relação à excepção, que o prédio 3 estava recuado e não tinha qualquer acesso à via pública ou privada. O facto de a vistoria e a sentença terem aceite que todos os documentos apresentados pela ré dizem respeito aos prédios em causa, afasta o facto de tal não decorrer, com suficiência, desses documentos. Mas não afasta a imprecisão do que deles decorre: neles não está desenhado qualquer um dos prédios, com indicação das respectivas confrontações entre eles e outros e outras coisas existentes no local. Por isso, desses documentos não é possível concluir que o lote de terreno para construção não tenha qualquer acesso. Pelo contrário, desses documentos, conjugados com a vistoria, é possível aceitar a conclusão a que o tribunal recorrido chegou, qual seja, a existência de acesso. A ré não fez a discussão, nem na contestação, nem no recurso, se o acesso seria só de pé e não também de carro, pelo que essa discussão não pode ser feita aqui (mais adiante voltar-se-á à questão). Quanto ao facto do recuo do prédio, o mesmo, isolado, sem mais nada, não tem qualquer relevo. Pelo que a pretensão implícita de aditamento destes factos é improcedente. Nas conclusões 10 e 11 do seu recurso, a ré indica os valores patrimoniais dos três prédios e indica de onde retira tais valores. Os valores patrimoniais (dados pelas finanças) dos três prédios não têm relevo para a decisão, pelo que não tem interesse discutir tais valores. Em suma, são improcedentes as impugnações da decisão da matéria de facto, a entender-se, de boa vontade, que elas foram feitas. Não deixe de se lembrar que os autores não responderam aos recursos, recursos que não aparentam, formalmente, ter impugnação da matéria de facto, o que pode ter sido precisamente a razão para aquela falta de resposta. Do recurso sobre matéria de direito A sentença tem a seguinte fundamentação, nesta parte, que se transcreve com algumas simplificações: Nos termos do artigo 1091 /1 do CC , “O arrendatário tem direito de preferência (a) na compra e venda […] do local arrendado há mais de dois anos”, sendo aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416 a 418 e 1410 do CC por via do disposto no artigo 1091 /5 do CC . Estatui o referido artigo 416 , aplicável ex vi do artigo 1091 /4 do CC , que o obrigado à preferência, querendo vender a coisa objecto da mesma, deve comunicar ao beneficiário daquele direito o projecto de venda e as respectivas cláusulas para que este, sob pena de caducidade, exercer o seu direito. São requisitos essenciais e cumulativos para o arrendatário preferir, os seguintes: - O tempo do arrendamento, devendo o inquilino residir no imóvel há, pelo menos, dois anos; - A notificação correcta, devendo o proprietário enviar uma carta registada com aviso de recepção, detalhando o projecto de venda (preço, comprador, data da escritura, método de pagamento); - A finalidade da compra, ou seja, o arrendatário pretender adquirir o imóvel para habitação própria. O artigo 417 [/1] do CC dispõe “Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.” Ou seja, a lei dispõe [que] no caso de se atribuir um preço global o direito pode ser exercido em relação àquela pelo preço que lhe for proporcionalmente atribuído. São requisitos, cumulativos, da acção de preferência: (a) O obrigado à preferência não tenha cumprido a obrigação de comunicação imposta pelo artigo 416 do CC , isto é, que não tenha dado conhecimento da projectada venda ao arrendatário preferente; (b) O preferente intente a acção no prazo de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, sendo este um prazo de caducidade; (c) O preferente deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção ( artigo 1410 /1 do CC ). Se quiser comprar, deve comunicar por escrito, manifestando interesse em igualar as condições propostas a terceiros. Num prazo curto (geralmente 8 dias após a notificação, mas o prazo de 30 dias para a resposta é o mais comum), sob pena de caducidade do direito. Sobre esta matéria veja-se por todos profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Coimbra Editora, 2ª edição revista e a actualizada, volume III, e 4.ª edição revista e actualizada volume I. No caso em apreço a autora celebrou com JC, viúva, o contrato de arrendamento do imóvel habitacional inscrito matriz sob o artigo 206 [tendo em conta a rectificação operada na audiência prévia o artigo é o 207 - TRL]. Por falecimento de JC, os réus vendedores, assumiram como herdeiros da falecida a qualidade de proprietários do imóvel arrendado, e como tal a de senhorios. A inquilina, ora autora, residia, pelo menos, há dois anos, pois o contrato de arrendamento foi celebrado primeiramente a 01/06/2000 com termo a 01/01/2005. E posteriormente foi celebrado um segundo contrato a 01/06/2005 com termo a 01/06/2010, prorrogando-se por iguais períodos se nenhuma das partes o denunciarem. Os senhorios comunicaram a intenção de venda por carta registada, através da cabeça de casal, 1.ª ré, que enviou à arrendatária, a carta datada de 31/08/2023, estando em vigor o contrato de arrendamento. De acordo com a certidão permanente do registo predial junta aos autos o imóvel arrendado, foi desanexado do prédio n.º 31, fl. 17 v do B1 e tem o número 206 com natureza urbana, constituído por edifício de rés-do-chão, com confrontações a norte, sul, e nascente e poente com JC, ou seja a senhoria que outorgou os referidos contratos de arrendamento com a autora. Esse prédio arrendado tem caderna predial própria e autónoma, pelo que se trata de um único e distinto dos outros imóveis. Na carta de comunicação da senhoria para a inquilina preferir não vem expressamente feita a correspondência do preço parcelar ao imóvel arrendado, evidenciando falta de clareza. Não se comunica expressamente se a habitação onde reside a arrendatária é o prédio 1 cujo preço para preferir é o de 30.000€ ou se é o prédio 2 cujo preço para preferir é o indicado de 20.000€. Portanto, logo aí vemos que não foi comunicado correctamente pela senhoria à inquilina o preço da compra e venda do imóvel habitado pela arrendatária. A mesma notificação peca também porque não se explicou a razão pela qual os proprietários pretendem vender o referido imóvel em conjunto com os outros dois prédios: o urbano contíguo ao imóvel arrendado e o terreno localizado nas traseiras apenas contíguo por uma passagem a pé. Tal comunicação não indica a data concreta da celebração da escritura ou acto equivalente da compra e venda do prédio arrendado, apenas referido o mês e o ano. Não se mostra junta à presente acção o registo da carta onde foi enviada a comunicação em apreço nem o respectivo aviso de recepção, pelo que faltou igualmente por este motivo a legalidade da mesma notificação da senhoria à inquilina. Acresce, que não foi indicado o método de pagamento do preço. A arrendatária pretendia adquirir o imóvel para habitação própria, conforme resultou provado. Como resulta do disposto das disposições conjugadas dos artigos 342/2 e 343/2, e tal como, aliás, vem constituindo entendimento dominante, neste tipo de acções é sobre o réu vendedor que impende o ónus de demonstrar que caducou o direito do autor e bem assim que comunicou ou deu conhecimento ao preferente da venda ou da projectada venda (entre outros, ac. do TRC de 15/12/2020 [proc. 281/13.0TBPCV.C2 – identificação acrescentada por este TRL ]). Nada foi alegado e, consequentemente, provado pelos réus senhorios quanto à caducidade do direito de acção da arrendatária preferente. Pouco foi alegado e, consequentemente, provado pelos réus locadores quanto à legalidade da comunicação remetida à locatária para preferir na compra e venda do prédio arrendado, que apenas incidiram a alegação nesta matéria de facto sobre a falta de utilidade económica de vender o prédio mais recuado (o terreno) com o artigo matricial 3070 separadamente dos restantes dois prédios. Apesar de os réus senhorios invocaram na sua contestação que os autores não podiam desconhecer tal inutilidade económica, porque não podiam ignorar que o terreno se localizava entre dois prédios sem acesso à via pública[, na] comunicação para a autora preferir tinha de vir explicada essa inviabilidade económica, o que não alegaram e nem sucedeu porquanto na carta de 31/08/2023 só está escrito que “… o imóvel é vendido no seu conjunto e o direito de preferência que lhe assiste tem como base o valor e a venda do imóvel da sua totalidade”. E, não obstante, nessa missiva de comunicação da compra e venda do locado habitado pelos autores vir escrito que se trata de um prédio, certo é que os réus senhorios admitem ao longo da respectiva contestação serem três imóveis distintos e separados entre si e que tinham de ser vendidos em conjunto para existir utilidade económica da venda do terreno. Acresce, que na inspecção judicial ao local se observou que o terreno tinha algum acesso à via pública através de um caminho que pode ser feito a pé. Ora, não se mostra provada factualidade da qual resulte que os réus senhorios tenham cumprido a obrigação de comunicação imposta pelo artigo 416 do CC , isto é, que tenham dado conhecimento da projectada venda à arrendatária preferente com todas as devidas e as correctas indicações. A autora alegou que com o presente processo encontra-se a exercer o seu direito dentro do prazo conferido pelo artigo 1410 do CC , uma vez que, e independentemente do facto de ainda não terem decorridos os seis meses após o registo da venda, a verdade é que só com diligências operadas por si, através do seu mandatário, conforme se descreve nos artigos 18 a 22 da PI, tomou conhecimento da alienação referida e dos elementos essenciais da mesma. Tal alegação não foi impugnada pelos réus senhorios, pelo que se deu como provada, o que nos leva a concluir que os autores instauraram a presente acção judicial no devido prazo legal. Os autores alegaram na PI que iriam depositar o preço devido – o que foi pago pelo último réu aos primeiros réus – o que podem fazer até 15 dias após a propositura da presente […] O valor depositado foi o preço pago pelo comprador quanto ao imóvel arrendado, que é inferior e distinto dos indicados na carta de comunicação para a arrendatária preferir, pelo que se considera aceitável a quantia depositada de 9.350€. O que vieram efectivamente fazê-lo e dentro do prazo, conforme comprovativo do referido depósito equivalente à referência electrónica 39256335 ou constante de fls. 20 e 21 do suporte em papel do processo. A autora não comunicou que pretendia preferir na compra no prazo de 30 dias, mas a comunicação para preferir é ilegal, pelo que nenhuma relevância tem no caso concreto a ausência de resposta da arrendatária à carta de 31/08/2023 que lhe foi enviada pelos réus senhorios. Mas mesmo que se considere ser absolutamente essencial que perante uma comunicação para preferir inválida e ineficaz devia a arrendatária responder aos senhorios, o imóvel foi comprado por um preço inferior e diferente do indicado na nessa missiva, pelo que o contrato de compra e venda não pode produzir qualquer efeito e os autores têm o direito a substituírem-se ao réu comprador na posição que este ocupa naquele contrato de compra e venda. Assim sendo, devem ser julgados procedentes os pedidos efectuados nas alíneas a, b e c da PI salientando-se que o exercício do direito de preferência é somente em relação a um imóvel: ao arrendado à autora e onde esta e o seu marido vivem. […] […D]eve ser julgado improcedente o pedido feito pelos autores, portanto na alínea d) da petição inicial. […] Com a procedência da presente acção judicial o réu comprador ainda fica proprietários dos outros dois imóveis: o rústico (terreno) e a outro urbano (uma casa). Poderá em acção autónoma a esta, instaurada contra os réus e a agência imobiliária pedir indemnização a qual deve integrar o valor pago pelo prédio urbano sobre o qual a autora tem direito a preferir da compra e venda, para ser reembolsado dos 9.350€. Sempre se dirá que o réu comprador continuará como proprietário do outro prédio urbano e do terreno recuado. Apreciação: Face à improcedência da impugnação da decisão da matéria de facto, os únicos factos que interessam à decisão das questões postas são os que constam como tal discriminados na sentença, sendo irrelevantes todos os outros invocados pelos réus recorrentes, bem como considerações feitas na fundamentação de facto e de direito que não tenham base nos factos provados. Posto isto, Quanto à comunicação para preferência: Das várias razões que a sentença recorrida dá para considerar que a comunicação não obedeceu às normas legais sobre a questão, não está certa a referida pelo réu no recurso, já que, realmente, do facto provado 6 consta que a carta para comunicação foi enviada com a/r (embora também seja verdade o que é dito na sentença: do processo não consta nem o registo da carta nem o aviso de recepção). Este erro é perfeitamente irrelevante, pois que outras razões estão certas e são suficientes: na carta vem indicado o preço global da projectada compra e venda dos 3 prédios e o valor de cada um de 3 “prédios”, mas sem se dizer qual deles corresponde ao imóvel arrendado (o que tinha de ser feito: art. 1091 /6 do CC ; assim, por exemplo, Elsa Sequeira Santos, 2º§ da anotação 5 ao art. 1091 , do CC anotado, vol. II, 2.ª edição, CEDIS/Almedina, 2019, pág. 1377). E se a autora no art. 13 da PI diz que o valor que foi indicado para a venda do imóvel arrendado era o de 30.000€, tal é irrelevante porque não decorre da carta de comunicação que assim seja, tanto mais que, como se sabe face ao decidido e aos factos provados, havia erro sobre o artigo matricial correspondente ao prédio arrendado (era o 207 e não o 206; a existência deste erro é uma boa demonstração da necessidade de a carta para comunicação ser clara quanto a tal, sendo pois correcta a posição da sentença). a comunicação também não incluiu a demonstração da existência de prejuízo apreciável na venda em separado, o que tinha de incluir por força do art. 1091 /7 do CC , já que a carta estava a exigir que a preferência abrangesse os três prédios, que aliás eram tratados como um só. para além de faltar a identificação completa do adquirente: o nome indicado, sem mais, não faculta ao preferente a possibilidade de decidir-se pela preferência por não querer tal pessoa como seu senhorio (no sentido da necessidade daquela identificação Menezes Cordeiro, CC comentado, II, CDIP/Almedina, pág. 207, que indica no mesmo sentido, nas preferências de arrendatário, a posição de Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, vol. 1, Coimbra Editora, na 4.ª edição, pág. 392; tal posição pode ver-se na pág. 373 do vol. III do CC anotado destes autores, 2.ª edição, Coimbra Editora, 1984). Tanto basta para que se esteja perante uma comunicação inválida (por exemplo, Menezes Cordeiro, n.º 6 da anotação ao art. 414, pág. 206, e nota 13 com indicação de vários acórdãos nesse sentido, no CC comentado, II, citado). Perante isso, a autora não tinha o ónus de responder à comunicação sob pena de caducidade. Para além disso, como a venda concretizada não coincidiu com o projecto de venda anunciado, nem que seja apenas quanto ao valor do imóvel arrendado, necessariamente inferior (pois qualquer dos imóveis urbanos foi vendido por 9350€, quando o preço anunciado no projecto era de 30.000€ por um deles ou de 20.000€ por outro), o direito de preferência da autora manter-se-ia em relação ao contrato efectivamente celebrado (expressamente sobre esta hipótese, Antunes Varela, Das obrigações em geral, vol. I, 9.ª edição, Almedina, 1998, pág. 390, nota 2). Em suma, verificou-se uma comunicação inválida e uma falta de resposta irrelevante, como foi entendido pela sentença recorrida. Quanto ao exercício do direito de preferência através desta acção. A sentença demonstra que estão preenchidos os pressupostos dele. Os réus contrapõem que não, sugerindo que está provada a excepção da existência de prejuízo apreciável na venda em separado. Segundo o art. 1091 do CC : 7 - Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo. O prejuízo apreciável teria de resultar dos factos provados e não há nenhum dos quais ele possa decorrer, designadamente não está provado que o prédio 3070 não tenha qualquer acesso à via pública ou privada, ao contrário do que os réus alegavam. A afirmação feita na sentença recorrida e transcrita pelo réu comprador na conclusão 2 é irrelevante, porque ela foi feita na fundamentação da decisão de facto, estando a referir-se à prova feita pelos autores para pôr em causa a versão dada pelos réus, em conjugação com a prova produzida também pelos réus, para afastar a prova dos factos alegados pelos réus. A sentença está a dizer, de outro modo, que se verificou a previsão da norma do art. 346 do CC e que aplicou a consequência nela prevista: a pouca prova documental apresentada pelos réus, em vez de fazer prova dos factos por eles alegados, juntou-se à prova produzida pelos autores para tornar duvidosos os factos alegados pelos réus, pelo que a questão tinha de ser decidida contra estes. A sentença refere, pois, a existência de um caminho de acesso a pé à via pública, mas não que não existe um caminho de acesso também de carro (nem muito menos que não seja possível estabelecê-lo). A motivação de facto, aliás, nem sequer diz que o acesso seja apenas a pé, ao contrário do sugerido pelo réu na conclusão 3 do recurso (“não tem acesso senão a pé”). O ónus da prova de tais factos cabia aos réus, pelo que, não os provando, a acção tinha de ser julgada procedente, como o foi: ou seja, tinha que ter ficado provado que o prédio não tinha acesso. Ora, não se provou tal e a sentença até esclarece que o prédio tem acesso a pé, mas não afirmando, nem havendo factos para concluir isso, nem os réus os tentaram aditar, de que o lote de terreno não tinha acesso por carro. As conclusões 17 a 20 do réu de que o direito de preferência aos autores, sobre o valor escriturado num imóvel, destruiria todo o negócio dos réus, sendo que o prejuízo seria bastante apreciável para os réus, pois que, como consta da escritura, o imóvel teria de ser vendido em conjunto, e que tal constituiria sempre um abuso de direito, traduzir-se-iam na criação do resultado pretendido evitar pela lei com a redacção da parte final do art. 1091 /7 do CC , isto é, com a afirmação de que a demonstração da existência de prejuízo apreciável não pode ser feita com a mera contratualização da não redução do negócio. Ou seja, a lei, quando a venda do objecto da preferência é feita em conjunto com outros imóveis, dá ao titular do direito de preferência o direito de preferir apenas quanto ao imóvel arrendado e pelo valor dele – e é para isso que impõe a indicação do respectivo valor (assim, por exemplo, Elsa Sequeira Santos, obra e local citados acima) -, direito que apenas não existirá quando seja provado um prejuízo decorrente da venda em separado, situação que não pode ser evitada simplesmente com a argumentação de que tal poria em causa o negócio tal como foi celebrado. Ora, é precisamente essa argumentação que está em causa naquelas conclusões do réu. Dito de outro modo, o prejuízo não pode resultar, apenas, do facto da venda ter sido feita em conjunto e de a preferência respeitar apenas a um prédio. Ou, nos termos de Carlos Lacerda Barata (O novo regime de preferência dos arrendatários, incluído no I congresso do direito do arrendamento, Almedina, 2019, páginas 95-97): “o art. 1091/7 […] não permite que, como fundamento desse prejuízo, seja invocada, precisamente, essa separação.” (pág. 96). O autor remete, em nota, para Menezes Leitão, com o mesmo sentido: Arrendamento urbano, 9.ª edição, Almedina, 2019, págs. 90-91. Ou ainda, nos termos de Maria Olinda Garcia, Direito de Preferência do Arrendatário de Fracção Autónoma, em Propriedade Horizontal, Jornadas, Gestlegal, 2022, página 207 a 223, espec. pág. 219: “O legislador clarifica, assim, que não basta (para se concluir que existe prejuízo apreciável) que o locador haja convencionado com terceiro a venda em globo de várias fracções ou, até, que esse terceiro só tenha interesse na aquisição simultânea de várias fracções (onde se inclui a fracção arrendada)” . Mesmo numa interpretação mais liberal da norma do art. 1091 /7 do CC , “[…] a ausência de interesse do adquirente em comprar apenas parte dos bens tem de ser apreciada em termos objectivos, ou seja, também aqui não basta a mera alegação da falta de interesse por parte do comprador, devendo ser explicitadas as razões objectivas que a fundamentam.” (Agostinho Cardoso Guedes, Direito de preferência do inquilino urbano na venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado, em Estudos de arrendamento Urbano, vol. II, BI da UCE/P, 2021, págs. 60 a 64, espec. págs. 62-63). Ora, no caso, não se provaram factos que permitissem dizer que razões objectivas fundamentassem aquela ausência de interesse. Tudo isto vale também, por maioria de razão, para as conclusões 5 e 7 a 9 do recurso da ré. Os valores patrimoniais fiscais invocados pela ré não têm relevo, já que não é obrigatório que o valor de mercado dos imóveis tenha de ser igual àquele. E, de qualquer modo, nenhum dos réus está a invocar qualquer simulação de valores (o que, aliás, apenas para parte da doutrina seria admissível). Pelo exposto, julgam-se improcedentes os dois recursos. Sem custas o recurso da ré (por ter apoio judiciário). O réu perde a taxa paga pelo seu recurso (não há outras custas e os autores não contra-alegaram). Lisboa, 22/10/2026 Pedro Martins João Paulo Vasconcelos Raposo Inês Moura