IIFUNDAMENTAÇÃO
São os seguintes os factos assentes descritos na douta sentença impugnada, sendo certo que nenhuma das partes se insurgiu em relação à matéria de facto dada como provada:
- 1.Em 18 de Setembro de 2006, o autor celebrou com a ré dois contratos de mediação imobiliária, cada um deles relativo a cada uma das fracções identificadas pelas letras E) e F) correspondentes ao 20 andar direito e esquerdo do prédio sito na Rua (…) em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° (…) e inscrito na matriz sob o artigo ..., com vista à respectiva promoção e venda.
- 2.Nos termos dos referidos contratos, a ré obrigava-se a promover as necessárias acções e diligências com vista a encontrar um interessado comprador para os referidos andares.
- 3.Foi estabelecido um preço de venda dos andares que era de € 148.500,00 pela fracção E) e de € 130.000,00 pela fracção F), cabendo à ré mediadora pelos serviços de mediação a remuneração de 5% sobre cada um dos preços de venda acrescidos de IVA à taxa ao tempo em vigor.
- 4.Dos documentos referidos em 1) constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
Cláusula 4a (Regime de Contratação)
1- O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de exclusividade (. .. ).
Cláusula 5a (Remuneração)
1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18° do DL 211/2004, de 20 de Agosto.
2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração: a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 21%.
3- O pagamento da remuneração será efectuado nas seguintes condições: o total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa".
- 5.Realizadas pela Ré as acções de promoção com vista à venda das fracções, esta apresentou como potencial interessada compradora R... (…).
- 6.Em 28 de Setembro de 2006, através de documento que as partes chamaram "Contrato-Promessa de Compra e Venda", o autor prometeu vender e R... (…) prometeu comprar:
- -a fracção "E” pelo preço de € 120.000,00 e
- -a fracção "F" pelo preço de € 160.000,00.
- 7.A promitente compradora entregou ao autor, através da ré, as quantias de € 12.000,00 pela fracção "E" e de € 16.000,00 pela fracção "F", a título de sinal e princípio de pagamento.
- 8.Do documento referido em 6) constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
“Cláusula Quinta (Escritura Pública)
- 1.A escritura pública de compra e venda será outorgada no prazo máximo de 90 dias subsequentes à data do presente contrato.
- 2.É da responsabilidade da segunda contraente a marcação da data, hora e local da escritura, mediante acordo do primeiro contraente, e destes elementos deverá dar-lhe conhecimento através de carta registada expedida com 10 dias de antecedência mínima para a morada referida na cláusula oitava do presente contrato".
- 9.Em 20 de Dezembro de 2006, a ré procedeu ao reencaminhamento de um e-mail da Caixa ... (banco da promitente compradora), informando o autor que a escritura seria realizada eventualmente entre os dias 27 a 29 de Dezembro e solicitando-lhe que providenciasse junto do Banco o distrate das hipotecas que incidiam sobre as fracções.
- 10.O autor solicitou à ré por fax e posteriormente por carta registada uma reunião com a presença da promitente compradora destinada a o autor ser esclarecido das situações ocorridas na fase das negociações e as verificadas depois de celebrado o contrato promessa.
- 11.Em 1 de Fevereiro de 2007, através de documento que as partes chamaram "Recibo de Quitação Relativo ao Contrato-Promessa Compra e Venda Celebrado em 28 de Setembro de 2006", o autor e R... (…) declararam:
"Considerando que no dia 28 de Setembro de 2006 os outorgantes celebraram um contrato-promessa de compra e venda em que o primeiro contraente prometeu vender à segunda contraente (…) e que a escritura pública objecto daquele contrato não se veio a realizar, o primeiro contraente procede, nesta data, à devolução em singelo do sinal recebido, no montante de € 28.000,00 mediante cheque à ordem da segunda contraente, o que esta aceita, servindo este documento de quitação após boa cobrança do respectivo cheque, nada mais havendo reciprocamente cada um dos contraentes a haver um do outro no âmbito do contrato supra identificado (…)”.
- 12.A ré sabia desde o início do contrato celebrado com o autor que o seu propósito de venda das fracções se prendia com a incomportabilidade das prestações mensais a liquidar ao banco.
- 13.A ré recusa-se a devolver ao autor os € 14.000,00 (IVA incluído) que recebeu de comissão à data da celebração do contrato promessa.
- 14.A ré emitiu a favor do autor a factura nº 270, datada de 29 de Setembro de 2006, relativa à prestação de serviços de mediação imobiliária, com o valor total de € 8.000,00 (oito mil euros), bem como a factura nº 271, datada de 29 de Setembro de 2006, relativa à prestação de serviços de mediação imobiliária, no valor total de € 6.000,00 (seis mil euros), montantes que lhe foram entregues aquando da celebração do contrato-promessa.
- 15.Foi enviado em e-mail ao autor a 20 de Dezembro de 2006 indicando que a realização da escritura seria levada a cabo entre 27 e 29 de Dezembro do mesmo mês, bem como foram agendadas duas outras datas para aquele acto, a 8 de Janeiro de 2007 (também por e-mail) e a 1 de Fevereiro de 2007 (comunicada por carta registada com aviso de recepção).
- 16.Em resposta à comunicação referida em 10, a ré comunicou ao autor não ser oportuna a presença da promitente compradora.
- 17.O autor e R... (…) acordaram no referido em 11.
- 18.Foi dada indicação a R... (…) por C... (…) de que o autor teria conhecimento da data agendada em Dezembro de 2006 não sendo necessário enviar carta registada com aviso de recepção.
- 19.Aquando da primeira indicação para a realização da escritura, em Dezembro de 2006, não foi indicada ao Autor uma data e local daquela.
- B)O DIREITO
Importa agora apreciar as questões a decidir tendo em conta o teor das conclusões das alegações de recurso apresentadas pela apelante que, como é sabido, definem o respectivo objecto.
Delas resulta poder a questão colocada a este Tribunal resumir-se deste modo:
- 1.Ónus da prova: Tendo a ré recebido a remuneração ao abrigo de cláusula do contrato celebrado com o autor (cláusula essa conforme com o artigo 18º do Decreto – Lei 211/2004, de 20 de Agosto) cabia a este provar que o contrato definitivo não foi celebrado por culpa da ré, o que ele não logrou fazer como decorre da análise da matéria de facto provada e não provada;
- 2.Boa-fé na execução do contrato: Da matéria de facto efectivamente apurada não resulta que a ré tenha agido em desrespeito pelo princípio da boa fé contratual;
- 3.Não tendo resultado provada a culpa da ré nem que a decisão de não celebração do contrato de compra e venda tomada pelo autor e pela promitente compradora tenha sido motivada por conduta da ré, não pode ela ser condenada a devolver ao autor o que dele recebeu como remuneração contratualmente acordada pela sua actividade de mediação imobiliária.
- 1.Não é discutido pelas partes que o total da remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária foi paga pelo autor ao abrigo da cláusula 5ª do contrato celebrado entre autor e ré. Tal cláusula é do seguinte teor: “A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18º do Decreto – Lei 211/2004, de 20 de Agosto”.
O que diz o preceito citado?
Como regra geral o artigo 18º nº 1 do Decreto – Lei 211 / 2004, de 20 de Agosto estabelece que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, salientando assim a natureza instrumental da actividade de mediação e a importância da obtenção do resultado, especialmente relevante para o cliente.
Porém, o nº 2 do mesmo preceito logo prevê duas excepções a tal princípio geral.
Nesses casos excepcionais, e contrariamente ao entendimento expresso na douta sentença recorrida, a remuneração pela mediação continua a ser devida, apesar da não conclusão do negócio visado.
A primeira excepção reporta-se aos casos em que o negócio visado com a actividade de mediação não se concretiza por causa imputável ao cliente.
A segunda ocorre quando, na sequência da actividade de mediação, é celebrado entre o cliente e o terceiro interessado no negócio visado, um contrato – promessa.
Neste último caso, que é o caso dos autos, a norma excepcional em causa permite que, independentemente da concretização do negócio definitivo visado, as partes acordem que a remuneração seja devida imediatamente após a celebração do contrato – promessa.
Nessa circunstância, e esse é um aspecto relevante no caso dos autos, a remuneração é devida após a verificação da condição (celebração do contrato – promessa) ainda que a prestação contratual da empresa mediadora possa não estar integralmente cumprida.
Coisa diversa mas que pode verificar-se, é que, em caso de incumprimento obrigacional imputável à mediadora por conduta posterior, haja lugar a indemnização e que, visando esta a reposição da situação anterior à lesão, ela venha a ser fixada em montante igual ao da remuneração recebida.
2. Foi, pois, ao abrigo da cláusula em causa, e da norma excepcional para onde ela remete, que a ré mediadora cobrou e recebeu a comissão acordada como remuneração pela mediação na projectada venda das fracções propriedade do autor.
Na perspectiva do autor, porém, a remuneração não era devida. Daí que tenha intentado a presente acção, apresentando-se a solicitar a repetição do indevido.
E não seria devida na medida em que a não concretização do negócio visado com a mediação (compra e venda das duas fracções) se ficou a dever a conduta culposa da ré integradora de ilícito contratual.
Ao intentar a acção o autor partiu do princípio – e tal entendimento foi acolhido na sentença – que a ré se encontrava obrigada a, pelo menos, lhe prestar toda a colaboração necessária à conclusão do negócio e que a conduta da ré foi causa da não realização do negócio visado, com o consequente reflexo sobre a existência do direito à remuneração.
Tal entendimento veio a ser acolhido na douta sentença recorrida, que considerou que a ré tinha actuado de forma culposa e que dessa conduta e que tal colaboração a prestar tendo em vista a celebração do negócio era um dever acessório ao contrato de mediação imobiliária.
Seja qual for a natureza da prestação contratual da ré após a celebração do contrato promessa o certo é que não partilhamos, no caso dos autos e como já ficou dito, da concepção que levou à condenação da ré: a de que a remuneração só existe, conceptualmente, com a conclusão do negócio visado.
3. Com a celebração do contrato de mediação a ré obriga-se a desenvolver diligências para conseguir um interessado na realização de um negócio relativo a um imóvel – é essa a obrigação típica do contrato de mediação imobiliária tal como resulta do artigo 2º nº 1 do Decreto – Lei 211/2004, de 20 de Agosto.
Há, por outro lado, um conjunto de deveres típicos da empresa de mediação a observar no exercício da sua actividade (cfr. artigo 16º nº 1 do Decreto – Lei 211/2004, de 20 de Agosto) a acrescer aos deveres gerais que todos os contratantes devem igualmente observar e de que constitui afloramento o princípio constante do artigo 227º nº 1 do Código Civil.
A conduta violadora de tais deveres contratuais ou princípios legais faz incorrer a parte que actue em desconformidade com eles na obrigação de indemnizar a outra parte nos termos previstos para a responsabilidade civil de génese contratual.
4. No caso dos autos, porém, há uma particularidade a atender: a conduta eventualmente ilícita da ré não diz respeito ao contrato de mediação, em si mesmo, mas sim ao não cumprimento de cláusulas do contrato promessa celebrado entre o autor e terceira pessoa, contrato em que a ré não figurava como parte.
A douta sentença recorrida salienta que houve incumprimento do contrato promessa por parte da promitente compradora ao não dar conhecimento ao autor, nos exactos termos nele previstos, da data, hora e local da realização da escritura.
Considerou, porém, que tal incumprimento se tinha ficado a dever a indicação dada por C... (…) (que, explica a sentença, é pessoa ligada à ré) que transmitiu à promitente compradora informação errada sobre as formalidades da notificação a fazer relativamente à data agendada para Dezembro de 2006 da escritura de compra e venda. Daí que, constituindo tal conduta, assim imputável à ré, violação de um dever lateral ao contrato de mediação tutelado pelo princípio geral do artigo 227º do Código Civil, estivesse a ré obrigada a restituir a quantia recebida.
Cremos que sem razão, face à matéria apurada, como se passa a demonstrar.
5. Tem-se por assente que a ré estava contratualmente vinculada a colaborar com o autor, para além do desenvolvimento das diligências que conduziram à celebração do contrato promessa, até que, em condições normais, se concretizasse o negócio definitivo.
Porém, a responsabilidade civil por violação de obrigação contratual assenta sempre numa conduta da
Não se extrai, porém, da matéria de facto, qualquer nexo causal entre o eventual incumprimento de tal dever acessório de colaboração e a não realização do negócio de compra e venda.
Vejamos.
6. A matéria de facto relevante para a decisão sobre a actuação da ré no âmbito do contrato promessa celebrado entre o autor e R... foi levada à Base Instrutória, constando a matéria controvertida dos artigos 2º, 3º e 4º a 7º.
Constava do artigo 2º: “Não foi comunicada ao autor a data da escritura pela via referida em H)?”.
A alínea H) refere-se ao contrato promessa de compra e venda celebrado entre o autor e R... (…), prevendo a respectiva cláusula quinta, como obrigação desta última, a notificação do autor relativamente à data, hora e local da escritura, mediante acordo do autor, através de carta registada expedida com pelo menos dez dias de antecedência com aviso de recepção para a morada do autor.
Respondendo à questão contida no citado artigo da Base Instrutória, considerou-se provado que foi enviado ao autor um email em 20 de Dezembro de 2006, indicando que a realização da escritura seria levada a cabo entre 27 e 29 de Dezembro desse ano, e que foram ainda agendadas outras duas datas, respectivamente a 8 de Janeiro (de que foi dado conhecimento ao autor via email) e 1 de Fevereiro de 2007 (que foi comunicada ao autor por carta registada com aviso de recepção).
7. Cabe aqui salientar mais uma vez, como o faz a douta sentença recorrida, que a obrigação de efectuar a comunicação ao autor nas condições descritas no ponto 8 da matéria de facto recaía directamente sobre a promitente compradora e não sobre a ré, que, é sabido, não era parte no contrato.
Mesmo aceitando para efeito de raciocínio que essa comunicação se inseria no âmbito das obrigações acessórias da ré assumidas no contrato de mediação imobiliária, a utilização de um meio diferente de comunicação não é de considerar como essencial na economia do cumprimento da obrigação, posto que o autor tenha tido efectivo conhecimento dos elementos em causa com a antecedência pretendida.
E só parcialmente, isto é, relativamente a uma primeira data de marcação da escritura definitiva, se extrai da matéria de facto que a comunicação feita ao autor não cumpriu com os requisitos acordados.
E nada nos autos aponta no sentido de o autor ter perdido então o interesse na realização da prestação deficientemente cumprida.
8. De resto, a impossibilidade de afirmação da essencialidade ou relevância da omissão de informação por parte da ré ao autor foi reconhecida na decisão da matéria de facto, mais precisamente na resposta ao artigo 4º da Base Instrutória que era do seguinte teor: “O autor e R... (…) acordaram no referido em L) por reconhecerem ser inviável a celebração da escritura, em virtude da omissão de informação pela ré?”
Tal artigo mereceu resposta restritiva, ficando apenas provado o acordo descrito no ponto 11 dos factos acima descritos, assim se expurgando da matéria de facto a considerar no julgamento as razões que levaram o autor a acordar com a promitente compradora dar sem efeito o contrato promessa que haviam celebrado.
9. Também as respostas dadas aos artigos 5º, 6º e 7º da Base Instrutória apontam no sentido de não ter sido apurada conduta da ré susceptível de ser havida como causal da não realização do negócio visado com a mediação.
Perguntava-se no artigo 5º: “A ré não providenciou por cumprir e fazer cumprir o prazo prévio de comunicação ao autor para celebrar a escritura?”
A resposta a tal questão confirma os factos dados como provados na resposta ao artigo 2º da Base Instrutória e acrescenta que C... (…) (pessoa que trabalhava em colaboração com a empresa mediadora) deu indicação à promitente compradora que o autor teria conhecimento da data agendada em Dezembro de 2006 e não haver necessidade de envio de carta registada com aviso de recepção.
Por sua vez no artigo 6º da Base Instrutória perguntava-se se a ré não tinha indicado ao autor uma precisa data e local da escritura. O Tribunal considerou apenas provado que isso não tinha acontecido em relação à primeira data (Dezembro de 2006).
Já quanto ao artigo 7º da Base Instrutória cujo teor era “A ré não prestou colaboração ao autor na obtenção de documentos tendentes à consumação do negócio da venda” a resposta foi negativa.
10. Assim, e para além de outras considerações que, no plano jurídico, à decisão do caso não se mostram necessárias, importará salientar que o pedido do autor se mostra inviabilizado pelo facto de não resultar dos factos apurados:
Que o facto de a ré (?) ter dado indicação à promitente compradora sobre a desnecessidade de cumprimento de formalidades de notificação previstas no contrato – promessa para a primeira das datas previstas para a realização do contrato de compra e venda tenha sido determinante para a decisão/acordo do autor e de terceiro de não celebrar o contrato definitivo;
Que o autor tenha perdido o interesse na celebração do contrato de compra e venda visado pela mediação, por causa do não cumprimento, por parte da promitente compradora da obrigação de comunicação nos precisos termos previstos no contrato entre eles celebrado;
Que o autor e a promitente compradora tenham acordado na não celebração do negócio de compra e venda por reconhecerem que tal negócio era inviável face à falta de colaboração e à omissão da informação prestada pela ré;
Finalmente, que exista relação causal entre uma conduta culposa da ré e a não concretização do negócio decidida entre o autor e a promitente compradora.
Tais factos eram essenciais, nos termos articulados pelo autor, à procedência do pedido porque constitutivos do direito que invoca (artigo 342º do Código Civil).
11. A apelação deve, por isso, ser julgada procedente já que, tendo o autor pago a remuneração que era devida à ré pela actividade de mediação após a celebração do contrato - promessa, não lhe assiste direito a ser por ela indemnizado pela não concretização do negócio não lhe sendo, a qualquer título, imputável esse facto.
