Procº 900/18.1T8STR.E1
Acordam os Juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
Recorrente: (…) – Fundo de gestão de Património Imobiliário, gerido por (…) – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.
Recorrida: Real (…), Lda.
No Tribunal Judicial da Comarca de Santarém, Juízo Central Cível, Juiz 3, Real (…), Lda., propôs ação declarativa comum contra (…) – Fundo de gestão de Património Imobiliário, gerido por (…) – Sociedade gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., pedindo a sua condenação a reconhecer como existente e válido o contrato de compra e venda celebrado entre A. e a sociedade (…) – Serviços de Gestão Empresarial, S.A. em 5 de Dezembro de 2011 que tinha como objeto a compra e venda de Cortiça na Árvore da Herdade de (…) e a permitir a entrada da A. na propriedade por si ou por terceiro, para proceder a extração da dita cortiça na Herdade de (…)-Água (…), ou, em alternativa, restituir à A. o montante de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) correspondente ao preço pago pela Autora pela compra da cortiça, acrescido dos juros à taxa legal comercial a contar da citação.
Para tal alega, em síntese, que celebrou com a sociedade (…) – Serviços de Gestão Empresarial, S.A., um contrato de compra e venda de cortiça na árvore em 05.12.2011, arrendatária da Herdade dos (…) – Água (…), sita na freguesia de (…), concelho de Abrantes, incluindo a exploração florestal e a extração de cortiça.
Posteriormente, em Junho de 2013, a R. adquiriu a Herdade dos (…).
O contrato deveria ser executado em Junho de 2017 e foi acordado o valor de € 125.000,00, que a A. já liquidou.
Em Fevereiro de 2017, a A. solicitou à R. autorização para entrar na herdade e extrair a cortiça, o que foi recusado pela R., apesar de a A. ter conhecimento da venda da cortiça à A.
Por despachos de fls. 65 e 78 foi determinado ficarem sem efeito os atos praticados pelo Il. Mandatário da R. e desentranhada a contestação.
Por despacho de fls. 120-121, foram considerados confessados os factos articulados pela A, nos termos do artº 567º, nº 1, do CPC.
A A apresentou alegações.
Seguidamente foi proferida a seguinte decisão:
Termos em que, julgo a acção procedente, por provada e, em consequência, condeno a R.:
a) a reconhecer como existente e válido o contrato de compra e venda celebrado entre A. e a sociedade (…) Serviços de Gestão Empresarial, S.A., em 5 de Dezembro de 2011, relativo à compra e venda de cortiça na árvore da Herdade de (…), e a permitir a entrada da A. na propriedade, por si ou por terceiro, para proceder a extração da dita cortiça na Herdade de (…)-Água (…);
ou, em alternativa,
b) restituir à A. o montante de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) correspondente ao preço pago pela Autora pela compra da cortiça, acrescido dos juros a contar da citação.
Não se conformando com o decidido, a R. recorreu da sentença, formulando as seguintes conclusões, que delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, artigos 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2 do CPC:
1º Salvo o devido respeito que é muito, decidindo como decidiu, mal andou o douto tribunal a quo, ignorando os elementos probatórios carreados aos autos que demonstram, inequivocamente, a total improcedência do pedido.
2º Fazendo uma errónea interpretação do suposto contrato de compra e venda celebrado e da respectiva eficácia.
3º Resultou provado a celebração, em 05 de Dezembro de 2011, de um contrato de compra e venda de cortiça na árvore, entre a Requerida e a sociedade (…) Serviços de Gestão Empresarial S.A.
4º A (…) Serviços de Gestão Empresarial S.A., nos termos da prova documental carreada nos autos, seria arrendatária do prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o número (…), da freguesia da (…).
5º O imóvel, denominado Herdade dos (…), foi adquirido pelo aqui Recorrente, mediante escritura pública de compra e venda outorgada em 28 de Junho de 2013, à sociedade (…) – Projectos e Empreendimentos Imobiliários, S.A..
6º A parte rústica do imóvel adquirido pelo Recorrente era composta por “
- a)montado de sobro ou sobreiral, horta, cultura arvense, pastagem ou pasto, arrozal, cultura arvense de regadio, olival, solo subjacente de cultura arense de regadio sob coberto de olival, estéril, mato, dependência agrícola, pinhal, eucaliptal, terreno estéril com lago, cultura arvense de campo inundável, área social (…);
- b)cultura arvense de regadio (…).”, cfr. respectiva escritura pública de compra e venda.
7º A aquisição, a favor do Recorrente, encontra-se registada mediante a Ap. (…) de 2013/07/05.
8º O Recorrente adquiriu o prédio urbano desconhecendo a celebração de qualquer contrato de compra e venda de cortiça, nem tampouco o contrário é alegado pela Recorrida.
9º Não sendo o Recorrente parte contratante do suposto contrato de compra e venda de cortiça, adquiriu o bem imóvel livre de ónus ou encargos, adquirindo, de igual forma, os seus frutos.
10º Pois, nos termos do disposto no artigo 882º, nº 2, do Código Civil, um dos efeitos do contrato de compra e venda é a entrega da coisa, e que a referida entrega abrange, salvo estipulação em contrário, as partes integrantes e os frutos pendentes da coisa.
11ºE, ao abrigo do disposto no artigo 212º, nº 1 e 2, do mesmo diploma legal, diz-se fruto de uma coisa tudo o que ela produz periodicamente, sendo frutos naturais os que provêm directamente da coisa.
12ºFace à prova carreada nos autos, resulta que o Recorrente e a anterior proprietária da Herdade dos (…) não estipularam excluir da compra e venda da propriedade a cortiça relativa à colheita do ano de 2017.
13ºO contrato de compra e venda da herdade celebrada entre Recorrente e a anterior proprietária tem eficácia real erga omnes, nos termos do disposto no número 1 do artigo 408º do Código Civil.
14ºJá o contrato de compra e venda de cortiça em árvore celebrado entre a anterior arrendatária do imóvel e a Requerida não é oponível ao Recorrente, que não é parte do mesmo, e que adquiriu a Herdade dos (…), e respectivos frutos, livres de ónus e encargos.
15ºSem conceder, sempre se diga que nos termos do disposto no artigo 408º, nº 2, parte final, do Código Civil, a transferência dos direitos reais respeitante a frutos naturais só se verifica no momento da colheita ou da separação.
16ºLaborando mal o douto tribunal a quo quando julgou que “estando transmitida para a A. a propriedade da cortiça, impunha-se que a R. lhe permitisse o acesso à Herdade para sua extracçao, no prazo definido no contrato, pois que, ainda que não tenha sido a vendedora da cortiça, quando adquiriu a Herdade já a cortiça tinha sido vendida à A.”.
17ºPois, a transferência da propriedade dos frutos para o comprador só ocorre por efeito da separação material ou, no caso da cortiça, da respectiva extracção.
18ºAté esse momento, apenas existe um direito de crédito do suposto comprador, no caso sub judice da Recorrida, sobre o vendedor.
19ºE não sobre o aqui Recorrente, actual proprietário da cortiça.
20ºPelo que a existir qualquer eventual direito de crédito, não será certamente sobre o aqui Recorrente.
21ºQue, sendo o actual proprietário da herdade e da cortiça, não celebrou qualquer contrato com a Recorrida.
22ºNem tão pouco recebeu o suposto preço – € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) – pela referida extracção.
23ºAssim, não tendo ainda havido a transferência dos direitos reais sobre a cortiça, e havendo apenas um direito de crédito da Recorrida sobre a vendedora, apenas poderá aquela resolver o referido contrato por incumprimento, requerendo a restituição do preço pago.
24ºMal andou o douto tribunal a quo, ao dar como assente, sem qualquer suporte probatório que “aquando da venda da propriedade em meados de junho de 2013, a vendedora informou o Banco (…), que a cortiça já tinha sido vendida para fazer face a responsabilidades que a empresa vendedora da cortiça tinha perante terceiros” (facto provado 18).
25º Pois, a denominada Herdade dos (…) foi adquirida pelo Recorrente em Junho de 2013, não tendo sido provado, face à prova carreada nos autos, que aquele tinha conhecimento da celebração do contrato de compra e venda de cortiça em árvore.
26ºAlegando a própria Requerida que o Recorrente teria conhecimento do contrato na data de 05 de Agosto de 2015.
27ºO que não significa, sequer, que tendo conhecimento do contrato de compra e venda de cortiça em árvore, o Recorrente aceitasse que os respectivos efeitos lhe fossem oponíveis.
28ºLimitando-se, salvo o enorme respeito, o douto tribunal a fazer um copy paste do alegadopela Recorridaem sedede petição inicial, nãotendotal alegação qualquer suporte documental que o sustente e demonstre.
29ºDestarte, o facto provado 18º corresponde na íntegra ao artigo 18º da petição inicial.
30ºNenhum elemento probatório foi carreado nos autos que possa provar ou sequer indiciar que “aquando da venda da propriedade em meados de junho de 2013, a vendedora informou o Banco (…) que a cortiça já tinha sido vendida.
31º Devendo o facto provado 18º deveria ser julgado como não provado.
32º Também o facto provado 19º corresponde, integralmente, ao artigo 19º da petição inicial.
33º Ora, das supostas comunicações datadas de 2015 e 2016 (anos depois da aquisição da herdade pelo Recorrente), não resulta sequer indiciado que este sabia da venda da cortiça.
34ºNem mesmo a comunicação datada de 5 de agosto de 2015 demonstra que o contrato tenha sido entregue a qualquer representante do Recorrente.
35ºDevendo o facto provado 19º deveria ser julgado como não provado.
36ºAdemais, o facto provado 20º corresponde, na integra, ao artigo 20º da petição inicial. Uma vez mais, do acerco documental junto aos autos, não resulta (nem poderia resultar) que o preço da compra da herdade não incluiu o preço da cortiça.
37º O douto tribunal a quo com base em divagações da Requerida [“(…) tendo este pago o preço (o Recorrente), e ao que sabe a A., a cortiça não foi incluída (…)”], concluiu, liminarmente sem qualquer elemento probatório que o corroborasse, que o preço não incluía a cortiça.
38ºAssim, o facto provado 20º deveria ser julgado como não provado no que concerne à parte do preço da herdade não incluir a cortiça, o que, aliás, contradiz até a escritura pública de compra e venda da referida herdade.
39ºDe igual forma, impugna-se o facto provado 13º, que deveria ter sido julgado como não provado, pois da prova junta aos autos não resulta que o Sr. Eng. (…) fosse representante do Recorrente.
40ºTambém o facto provado 16º deveria ter sido julgado como não provado.
41ºSustenta o douto tribunal a quo que “a Ré desde o momento que teve conhecimento do contrato de compra e venda de cortiça na árvore, não impugnou o referido contrato, nem contactou a A. a questionar o mesmo e a sua validade”.
42ºOra, da prova documental junta aos autos, nomeadamente a carta registada com aviso de recepção datada de 13 de Março de 2017, e que constitui o documento nº 16 junto à petição inicial, remetida à Recorrida, o Recorrente informa, nomeadamente que não reconhece a existência de qualquer direito por parte da Requerida a essa tirada de cortiça (ou a qualquer outra).
43º O que resulta, em igual medida, e de forma categórica da carta registada com aviso de recepção datada de 31 de Março de 2017, e que constitui o documento nº 17 junto à petição inicial, remetida à Recorrida.
44ºDevendo, desta forma, o facto provado 16º ser julgado como não provado.
45ºAdemais, da prova documental junta aos autos, não é possível aferir sequer se o contrato de compra e venda de cortiça em árvore celebrado entre a Requerida e a anterior arrendatária da Herdade foi o contrato definitivooua respectiva promessa.
46ºPois, atentando no teor do contrato junto à petição inicial, conclui-se que as partes outorgantes autodenominam-se como promitente vendedor e promitente-comprador, nomeadamente nas cláusulas 3ª, 4ª e 5ª do referido contrato.
47ºAssim, tratando-se de um contrato promessa de compra e venda de cortiça (a extrair em 2017), pela respectiva outorga, não ocorreu nem a constituição nem tampouco a transferência de direitos reais sobre a coisa e respectivos frutos.
48ºPelo que, uma vez mais, os efeitos do referido contrato produzem efeitos apenas entre as respectivas partes, nos termos do disposto no artigo 406º, nº 2, do Código Civil.
49ºFace ao supra alegado, decidindo como decidiu, mal andou o douto tribunal a quo, desconsiderando os elementos probatórios carreados nos autos.
50ºImpondo-se revogar a douta decisão e, em consequência, absolver o Recorrente do pedido.
A recorrida contra-alegou concluindo:
1- A douta sentença a quo condenou o Réu a:
a) Reconhecer como existente e válido o contrato de compra e venda celebrado entre A. e a sociedade (…) Serviços de Gestão Empresarial, SA. em 5 de Dezembro de 2011, relativo à compra e venda de cortiça na árvore da Herdade de (…)e a permitir a entrada da Autora na propriedade, por si ou por terceiro, para proceder a extração da dita cortiça na Herdade de (…)-Água (…);
Ou em alternativa,
b) Restituir à Autora o montante de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) correspondente ao preço pago pela Autora pela compra da cortiça, acrescido dos juros a contar da citação.
2 – Nas alegações de Recurso apresentadas pelo Recorrente não se vislumbram, quais as normas jurídicas violadas pela sentença proferida pelo Tribunal à quo, pelo que em última análise o que se pode concluir é que nenhumas normas jurídicas foram violadas.
3- Nos presentes autos está em causa uma ação não contestada pelo Réu pelo que, nos termos do nº 1 do artigo 567º do Código de Processo Civil, tal falta de contestação do Réu importou a confissão dos factos articulados pela Autora na sua Petição Inicial.
4 - Da produção da prova documental junta aos autos e porque nenhuma outra foi produzida, resultou inequivocamente provado que:
- -A Autora celebrou com a sociedade (…) Serviços de Gestão Empresarial, S.A., em 5 de Dezembro de 2011, um contrato de Compra e Venda de Cortiça na Arvore, que tinha como objeto toda a cortiça amadia e secundeira, na árvore, correspondente à extração de 2017 pelo preço de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) da Herdade de (…), sita em Água (…), freguesia de (…), concelho de Abrantes.
- -Por força do aludido contrato de compra e venda de bens futuros, a Autora pagou o preço respetivo e, por via deste contrato, adquiriu a propriedade da cortiça,
5 - Por se tratar de bens futuros, a propriedade apenas se transfere com a separação da árvore dos frutos, isto é, com a extração da cortiça.
6 - Face aos documentos juntos aos autos, bem andou a sentença recorrida ao considerar que o Réu é obrigado a reconhecer a existência e como válido o dito contrato de compra e venda pois resulta provado que o Réu aquando da venda da propriedade em causa foi informado pela vendedora da existência do contrato de compra e venda da cortiça em árvore,
7 – E ainda que apesar de ter conhecimento de tal contrato de compra e venda provado pela troca de correspondência junta aos autos, o Réu nunca impugnou tal contrato de compra e venda.
8 - O Réu conhecia o contrato de compra e venda de cortiça em árvore em causa nos presentes autos e ao nunca ter impugnado o mesmo e antes se ter conformado com a sua existência, naturalmente é obrigado a permitir a sua execução que se traduz em permitir à Autora a entrada na propriedade de (…), a fim de extrair a cortiça objeto do contrato de compra e venda ou em alternativa a pagar à Autora o preço que esta pagou pela dita cortiça.
9 - Assim, bem andou a douta sentença ao dar como provados os fatos constantes dos artigos 1º a 20º dos fatos provados, os quais se deverão manter.
10 – A douta sentença recorrida fez uma correta aplicação do direito ao caso sub judice, aplicando corretamente o vertido no artigo 874º do C. Cível.
Foram colhidos os vistos por via eletrónica.
As questões que importa decidir são:
