Acordão no Tribunal da Relação de Guimarães
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo ordinário nº751/2002, do 2º Juízo Cível de Viana do Castelo.
Autores – "A" e mulher.
Réus – "B", "C" e mulher, e "D" e mulher.
Pedido
a) que se condenem os RR. a reconhecerem o legítimo direito de propriedade dos AA. sobre o prédio identificado no artº 1º da P.I.;
b) que se condenem os RR. a se absterem da prática de qualquer acto que impeça os AA. de exercerem na plenitude o direito de propriedade sobre o referido prédio;
c) que se declarem nulas e sem qualquer efeito a venda efectuada pelo R. "C" e a aquisição efectuada pelo R. "D";
d) que se cancele o registo efectuado em nome dos RR. Manuel e mulher, sob a inscrição nºG20020130005;
e) bem como levantados todos os ónus que recaem sobre o prédio, nomeadamente as penhoras a favor da Fazenda Nacional;
f) que sejam os RR. condenados solidariamente a pagar aos AA. a indemnização de € 4 050, nos termos dos artºs 29º a 36º da P.I.;
g) que sejam os RR. solidariamente condenados no pagamento de juros à taxa legal, desde a citação, até efectivo e integral pagamento.
Tese dos Autores
São donos de uma fracção autónoma predial, que adquiriram, por escritura pública, à 1ª Ré, em 18/6/98.
Todavia, procederam apenas ao registo de tal aquisição em 31/1/02.
Nessa altura verificaram que, em processo de execução instaurado pelos 2ºs RR., contra a 1ª Ré, a fracção havia arrematada, por proposta em carta fechada, no dia 6/12/2001, no Tribunal de Braga, pelos 3ºs RR., que levaram o facto a registo em 30/1/2002, registo convertido em definitivo em 28/5/02.
Os 3ºs RR. não são, em face dos AA., “terceiros”, para efeito de registo predial, pelo que os AA. lhes podem opor, a eles 3ºs RR., a anterior aquisição.
Computam o montante do dano patrimonial e não patrimonial sofrido na quantia peticionada.
Tese da 1ª Ré
Reconhecem, como sempre reconheceram, os AA. como donos do imóvel penhorado, facto de que deram conhecimento ao tribunal da execução e aos co-RR., inclusive através de cópia da escritura de compra e venda da fracção, ora invocada pelos AA., tendo sido surpreendidos com o prosseguimento da execução.
Tese dos 2ºs RR.
Impugnam a alegação dos AA., acrescentando que usaram da diligência devida, começando por investigar na Conservatória do Registo Predial quais os prédios da titularidade da 1ª Ré.
Acresce que todo o produto da venda executiva reverteu a favor do credor reclamante Segurança Social.
Tese dos 3ºs RR.
Impugnam a tese dos AA., quer a nível dos factos alegados (os AA. nunca habitaram o prédio), quer a nível das consequências jurídicas da invocada aquisição anterior.
Despacho Saneador
Nesta fase, foram os 1ª e 2ºs RR. julgados partes ilegítimas e, em consequência da procedência da excepção dilatória, absolvidos da instância.
Foram desde logo julgados improcedentes, por não provados, os pedidos formulados sob f) e g) e, em consequência, todos os RR. absolvidos do pedido, nessa parte.
Sentença
Na decisão final proferida pela Mmª Juiz “a quo”, por aplicação do disposto no artº 5º nº4 C.R.Pred., na redacção do D.-L. nº533/99 de 11 de Dezembro, foram condenados os Réus "D" e mulher a reconhecer o direito de propriedade dos Autores "A" e mulher sobre a fracção autónoma designada pela letra “G”, destinada a habitação, correspondente ao primeiro andar direito traseiras, com uma varanda, sita no lugar de ..., freguesia de ..., inscrita na matriz predial urbana sob o art. 2779º-G e descrita na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº879 de Chafé.
Mais foram condenados os mesmos Réus a se absterem da prática de qualquer acto que impeça os Autores de exercerem tal direito.
Foi ordenado o cancelamento do registo efectuado em nome dos Réus sobre aquela fracção, sob a inscrição G20020130005, bem como do registo de todos os ónus que recaíram sobre a fracção, posteriores a 18 de Junho de 1998.
Conclusões do Recurso de Apelação apresentado pelos RR.
1º Os recorridos jamais poderiam ter adquirido por usucapião a fracção em causa, seja a título originário, pois que antes da data da escritura que outorgaram em 1998 nada é alegado quanto à posse sobre a dita fracção; seja por aquisição derivada, pois a dita fracção existe a se, tem autonomia jurídica enquanto objecto de direitos, apenas desde a data da constituição da propriedade horizontal e porque, de resto, o edifício em que se integra o dita fracção terá cerca de 11, 12 anos, de acordo com os depoimentos das testemunhas transcritos.
2º Assim, verifica-se uma impossibilidade, quer legal/jurídico, quer física, de exercer quaisquer direitos, nomeadamente a posse, sobre a fracção dos autos.
3° É que a posse implica um poder, um agir sobre uma coisa, manifestada sobre esse objecto, com reflexos e repercussões no mundo natural, visíveis e perceptíveis (recordem-se os seus caracteres: pública, pacífica, de boa-fé ou má-fé...) - mostrando-se violado, entre outros, o artigo 1251º do CC.
4º Decorre daí que a posse que se exerce sobre um prédio rústico é distinta, implica diferentes utendi, abutendi e fruendi, daqueloutra exercida sobre um prédio urbano, como a fracção “G” de Chafé, Viana do Castelo - o que redunda em impossibilidade na acessão de posses - pelo que sentença recorrida violou, deste passo, o artigo 1256º (pelas razões expostas supra e que se dão aqui por reproduzidas).
5º Acresce que a constituição da propriedade horizontal, e seu registo (artigo 2º nº 1 al.b) C.R. Predial), alteram a realidade jurídica de certo e determinado prédio, como a fracção dos autos, criando uma nova coisa jurídica, um novo objecto de direitos, nos termos do que se expendeu supra e da Jurisprudência citada - pelo que se mostra violado, com a desconsideração pelo Tribunal a quo do que se expôs, o artigo 1415º do CC.
6º Tal foi, de resto, posto em evidência na reclamação que os Réus apresentaram quanto à decisão sobre a matéria de facto, e que não mereceu da parte do Tribunal a quo qualquer resposta - configurando-se a nulidade prevista no artigo 668º nº 1 al.d) do C.P.C., o que vai arguido.
7º Em todo o caso, os apelantes são terceiros para efeitos de registo, e está provado que inscreveram o seu direito na repartição competente antes dos apelados violando neste ponto, a sentença recorrida, o estatuído nos artigos 5°, 6° e 7° do C. R. Predial.
8º Já que, como ficou provado, os Apelantes registaram a sua aquisição primeiro que os Autores apelados.
9º De resto, a primeira venda constitui-se em um direito resolúvel, cuja resolução ocorre perante a verificação da segunda, da aquisição posterior de boa fé, porque seguida de registo.
10º Acresce que os apelantes gozam não só de uma presunção (a derivada do registo), como gozam, antes de tudo, o que é mais importante que a própria presunção, do direito de propriedade que lhes foi conferido pelo título de transmissão de propriedade, junto como doc. 3 com a P.I., -violando-se os artigos 1316º e 1305º do CC.
11º Assim, os apelados não podem opor aos apelantes o seu título de propriedade, como lhes não podem opor qualquer posse em que entrem por força desse título, pois tal seria a subversão e inutilização das regras tabulares.
12º Ora, se não se permite que os primeiros adquirentes (Autores recorridos) oponham aos segundos adquirentes (Apelantes) o direito que estes adquiriram ao titular inscrito (alienante comum), também não se pode permitir que os primeiros adquirentes (Autores apelados) afastem a prevalência do direito dos segundos adquirentes (Apelantes) mediante a invocação da posse do transmitente, a que acederam pelo titulo que lhes (Apelantes) é inoponível - tal contrariaria frontalmente os princípios básicos do direito tabular.
13° A interpretação dos factos provados e a sua qualificação e subsunção jurídicas, feitas na sentença, implicam a total inutilidade do registo predial, retirando-lhe os valores de estabilidade, certeza e confiança jurídica que tal instituição representa.
14° Não pode prevalecer sobre a propriedade dos apelantes, devidamente titulada, qualquer posse fundada em mera presunção nos termos consagrados no artigo 1268° do CC, pois que a previsão de tal normativo serve outros casos que não aquele em que o direito de propriedade não é simplesmente presumido, como o dos apelantes, que está devidamente constituído e titulado.
15º Em confronto estão direitos de diferente grandeza, já que os apelantes são titulares do direito de propriedade, pleno e exclusivo, com eficácia erga omnes, da fracção -G- de Chafé, que adquiriram de modo legítimo.
16° Com a venda executiva transferiu-se para os apelantes a propriedade da fracção em causa nos autos, sendo-lhes inoponível o direito que entretanto se extinguiu por forço dessa execução alienação forçada, pois que não é possível “ressuscitar” o direito dos apelados.
17º A sentença em crise, com a qualificação que fez dos factos provados, violou os princípios constitucionais contidos nos artigos 2º, 17º, 18º, 62º e 202º da C.R.P
Os Apelados pugnam pela manutenção do julgado.
Factos Apurados em 1ª Instância
A) Por escritura pública de compra e venda, celebrada em 18.06.98 no 2º Cartório Notarial de Barcelos, exarada de fls. 68 a 69vº do livro 402-D, os Autores compraram a “Campos & Alves, Lda.”, o seguinte imóvel: “fracção autónoma designada pela letra “G”, destinada a habitação, correspondente ao primeiro andar direito traseiras, com uma varanda, sita no lugar de ..., freguesia de ..., inscrita na matriz predial urbana sob o art. 2779º-G e descrita na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº879 de Chafé”.
B) Aquela aquisição encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo a favor dos Autores pela inscrição G20020131047, de 31.01.02.
C) Nos autos de execução de sentença nº450-A/96 do 4º Juízo Cível da comarca de Braga, foi penhorado o imóvel identificado em A) em 05.03.01, tendo a penhora sido registada em 23.05.01.
D) Em 06.12.01, nos autos de execução acima mencionados, os Réus "D" e mulher adquiriram o imóvel referido em A) em venda judicial efectuada por meio de propostas em carta fechada.
E) Aquela aquisição encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo a favor dos Réus pela inscrição G20020130005, de 30.01.02.
1º, 2º - Os Autores, por si e seus antecessores, desde há mais de 20 anos, vêm ocupando a fracção referida em A), ininterruptamente, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém.
3º Tais actos são praticados pelos Autores com a convicção de serem donos da fracção e sobre ela exercerem os poderes correspondentes aos do direito de propriedade.
Fundamentos
A questões colocadas pelo recurso dos autos podem ser ainda sumariadas nas seguintes:
I- Consequências da falta de decisão do Tribunal sobre o requerimento interposto pelos RR./Recorrentes, em momento posterior à audiência de julgamento e antes de ser proferida a sentença, requerimento esse visando a alteração das respostas aos quesitos.
II- Autonomia jurídica da posse exercida sobre uma fracção predial relativamente às posses exercidas sobre as coisas que a antecederam e consequente possibilidade de invocação da acessão na posse, para efeitos de aquisição da propriedade através de usucapião, relativamente a uma fracção predial, sendo certo que só em 1993 foi constituída a propriedade horizontal e que o edifício foi construído há cerca de 11 ou 12 anos.
III- Impossibilidade da invocação da anterioridade na posse para contrariar a precedência do registo de aquisição do bem, através de venda judicial, precedência essa de que gozam os RR./Recorrentes.
IV- Inoponibilidade aos Recorrentes (adquirentes em venda judicial, que registaram o seu direito), como terceiros de boa fé que são, do direito invocado pelos AA., por força de anterior compra e venda do bem, não levada a registo predial, nos termos dos artºs 5º a 7º C.R.Pred.
Vejamos então.
I
A resposta à primeira questão supra passa pela verificação do ocorrido no processo.
Terminada a inquirição das testemunhas no dia 5/11/2003, a Mmª Juiz “a quo”, “dado o adiantado da hora”, suspendeu a audiência e designou, para a “leitura das respostas aos quesitos”, o dia 10/11/2003, pelas 16H.
No dia designado para a continuação da audiência, os ilustres mandatários das partes não compareceram em juízo; a Mmª Juiz proferiu o despacho em resposta aos quesitos.
Mais tarde, em 24/11/2003, os ora Recorrentes apresentaram requerimento em que pediam fosse proferida nova decisão sobre a matéria de facto.
Segundo eles: a) a resposta ao quesito 1º (onde se escreveu que “os AA., por si e antecessores, desde há mais de 20 anos vêm ocupando a fracção referida em A”) não faz sentido, uma vez que, de acordo com o apurado, se tratava de prédio erigido, no máximo, há dez anos; b) “é absolutamente impensável vislumbrar actos corpóreos de posse (...) sobre uma coisa que não existe”.
Ora, de acordo com o disposto no artº 653º nº4 C.P.Civ., a reclamação apenas pode ter por fundamento a deficiência, a obscuridade ou a contradição das respostas.
Deficiência existirá quando determinado ponto da matéria de facto não tenha sido objecto de resposta (positiva ou negativa) – ut Varela, Bezerra e S. e Nora, Manual, pg.656, cit. in A. Geraldes, Temas da Reforma, II/§7.4); no vício da obscuridade compreendem-se as respostas ininteligíveis, equívocas ou imprecisas, que suportem diferentes interpretações, as incongruências entre diversos pontos de facto dados como provados ou as situações em que, da ordenação da matéria considerada assente, não resulte clara a situação de facto provada, por forma a estabelecer uma plataforma sólida que permita a integração jurídica do caso; a contradição tem por base a oposição entre diversas respostas dadas a pontos de facto controvertidos ou entre tais respostas e a condensação prévia (cf. Varela, Bezerra e S. e Nora e A. Geraldes, ops. e locs. cits.).
Ora, o que os ora Recorrentes manifestaram no requerido em tribunal foi, tão só, que discordavam do teor das respostas, em face da prova quer testemunhal, quer documental, produzida no processo; não invocaram qualquer deficiência, obscuridade ou contradição.
Na realidade, a discordância quanto à matéria de facto que o tribunal julgou, ou não, provada não pode ser objecto de reclamação; constitui antes fundamento de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, por via de recurso, dentro dos condicionalismos a que aludem os artºs 690º-A e 712º C.P.Civ.
Por esta via, assumiu o requerido completa irrelevância, pelo que não cometeu o tribunal qualquer nulidade, ao não apreciar a questão colocada à sua apreciação (veja-se a definição de nulidade a que alude o disposto no artº 201º nº1 C.P.Civ.).
Todavia, o requerido irrelevaria por igual sob outro ângulo de análise.
O artº 653º nº4 C.P.Civ. continua a exigir a presença dos ilustres mandatários no momento da leitura do despacho ou do acordão através do qual são dadas as respostas ao perguntado na Base Instrutória, como condição sine qua non para que eles ilustres mandatários possam usufruir do direito a apresentar reclamações contra tais decisões ou deliberações.
Permite, é certo, o normativo que o Juiz fixe prazo para apresentação das reclamações; mas tal fixação pressupõe a presença e o requerimento dos ilustres mandatários em audiência – com efeito, de acordo com o normativo, é na sala de audiências que o juiz faculta as respostas em exame aos ilustres mandatários, pelo tempo que se revele necessário.
Quem sindicaria então o facto de os ora Recorrentes terem apresentado reclamação das respostas em 24/11/03, quando as respostas foram proferidas em 10/11/03, e sendo certo que o juiz não avaliara previamente “o tempo necessário para a apreciação ponderada” da matéria em causa?
Também por esta via se encontrava já vedado aos ora Recorrentes, em 24/11/03, reclamar contra a decisão que fixou a matéria de facto.
No sentido apontado, veja-se o Ac.R.L. 24/6/03 Col.III/123.
II
Segundo os Recorrentes, não poderiam os AA. invocar a acessão na posse prévia ao momento da construção do edifício e da posterior constituição da propriedade horizontal; a posse que se exerce sobre um prédio rústico é distinta, implica manifestações necessariamente diferentes daqueloutra exercida sobre um prédio urbano, como uma fracção predial.
Ora, segundo o artº 1256º nº1 C.Civ., aquele que houver sucedido na posse de outrem por título diverso da sucessão por morte pode juntar à sua a posse do antecessor.
Assim, o normativo apenas exige uma ligação sequencial legítima entre posses, podendo relevar tal ligação para efeitos de usucapião (artºs 1287º C.Civ.) ou, v.g., para efeitos de melhor posse (artºs 1267º nº1 al.d) e 1278º nºs 2 e 3 C.Civ.).
Desta forma, diz-se que as duas posses não têm que ser absolutamente homogéneas (ut Durval Ferreira, Posse e Usucapião, § 135, que exemplifica: “assim, o comprador duma fracção de um condomínio pode juntar à sua posse da fracção, a posse anterior do edifício pelo construtor/vendedor, bem como a eventual posse do anterior proprietário/possuidor que ao construtor vendeu o terreno”).
Como se escreveu no Ac.S.T.J. 3/6/92 Bol.418/773, não existem razões que distingam o caso do fraccionamento da propriedade singular ou comum original em fracções autónomas de propriedade horizontal, do seu fraccionamento em unidades autónomas completamente independentes, como acontece na divisão da propriedade rústica, quando possível.
No caso da divisão legal e fisicamente possível em unidades independentes, a posse inicial sobre a coisa transfere-se para as partes em que for decomposta e cada um dos sucessores (acedentes) adquire a posse que o antecessor tinha sobre a respectiva parcela, como parte do todo.
De resto, em consonância com o disposto no artº 1256º nº2 C.Civ.: “se porém a posse do antecessor for de natureza diferente da posse do sucessor, a acessão só se dará dentro dos limites daquela que tem o menor âmbito”.
As alterações sucessivas que se verificam no prédio, designadamente por via da construção de um edifício em propriedade horizontal, não significam substituição do elemento essencial do prédio; tal resulta do próprio registo, no qual são averbadas as alterações, permanecendo ainda hoje (como o documenta a certidão junta como nº1, com o petitório) referência ao número da descrição inicial.
Na verdade, o direito de propriedade (rectius a posse exercida como verdadeiro proprietário) abrange o direito de transformação como inerente ao direito de disposição da coisa, conforme dispõe o artº 1305º C.Civ.; de igual modo, o objecto do direito de propriedade é definido no artº 1344º nº1 C.Civ. pela seguinte forma: “A propriedade dos imóveis abrange o espaço aéreo correspondente à superfície, bem como o subsolo, com tudo o que neles se contém e não esteja desintegrado do domínio por lei ou negócio jurídico”.
Sendo assim, o proprietário tem o direito a edificar construção no seu prédio, respeitadas que sejam as normas de direito público relativas ao licenciamento de construções, normas essas que não se encontram minimamente em causa nos autos.
Por todo o exposto, a transformação da coisa e dos direitos a ela inerentes não contende com a acessão na posse, posto que as duas posses não tenham que ser absolutamente homogéneas e que, na expressiva formulação de Durval Ferreira, op. e loc. cit., a junção se dê dentro da homogeneidade relativa das posses e no âmbito da menor (no mesmo sentido, Meneses Cordeiro, A Posse – Perspectivas Dogmáticas Actuais, § 14º).
III
Neste particular, entendemos que a razão se encontra com os Recorrentes, embora se não possa simplesmente daí extrair qualquer consequência para a sorte da acção.
Vejamos.
Ao que se supõe, o que está em causa não é a invocação, em abstracto, da usucapião, como forma originária de aquisição de imóveis – artº 1287º C.Civ., contra a aquisição de um bem comprovada pelo registo.
Nada obsta a tal invocação, cumprindo obviamente dar prevalência à aquisição originária do bem.
Simplesmente, se a aquisição originária e a aquisição derivada levada ao registo vão de par, não dimanando de uma posse comum, ou então se o possuidor se encontra em condições de invocar a prescrição aquisitiva, pelo decurso do prazo respectivo e sem curar de qualquer invocação da posse dos antecedentes (acessão na posse), toda a doutrina é unânime em considerar a possibilidade de invocação da usucapião como forma de obstar à aquisição da coisa pelo adquirente que a levou a registo (cf. Ac.R.P. 9/3/00 Col.II/189 e doutrina aí citada).
A questão coloca-se antes em saber se, invocando os adquirentes em conflito, a aquisição do bem a partir de um mesmo possuidor prévio (sendo certo que nenhum deles pode invocar a usucapião da coisa sem acessão na posse), vale ou não invocar, nesse contexto, o instituto da acessão na posse e assim, em consequência, fazer valer a prevalência ou da prioridade da presunção derivada do início da posse ou da própria prescrição aquisitiva, aceitando até a invocação da usucapião entre os adquirentes em conflito, a fim de ficar sem efeito a presunção dimanada do registo (artº 7º C.R.Pred.).
Certos autores, atendendo à natureza fundante do instituto possessório em toda a construção dos direitos reais, encontram a resposta para o conflito no próprio artº 1268º nº1.
E assim, da leitura do normativo citado se extrairia o seguinte: a presunção fundada na posse só cede quando existir registo anterior ao início da posse, o que significa que, se se não prova que o registo é anterior ao início da posse, prevalece a presunção fundada na posse, e isto mesmo que o interessado só haja conseguido provar a posse actual.
Neste sentido alinha uma forte corrente doutrinal, com apoio em Oliveira Ascensão, entendendo-se que da posse, mesmo actual, deriva logo a presunção de propriedade, presunção que só cede se for provado um registo anterior ao início da posse. Se o titular do registo não provar a anterioridade deste em relação à posse, não goza da presunção de titularidade. Se a posse e o registo tiverem igual antiguidade, deve prevalecer a presunção fundada na posse (Direitos Reais, § 168º).
Com o autor citado, cf. igualmente S.T.J. 4/4/02 Col.I/154, S.T.J. 3/2/99 Bol.484/385, S.T.J. 9/1/97 Col.I/37, S.T.J. 3/6/92 Bol.418/773, S.T.J. 19/2/92 Bol.414/545.
Por outro lado, e decisivo, a doutrina citada defende que, para a anterioridade na posse, é invocável o disposto no já falado artº 1256º nº1 C.Civ., pelo que todo aquele que haja sucedido na posse por título diverso da sucessão por morte pode juntar à sua posse a posse do antecessor (O. Ascensão, op. cit., §§ 179º e 180º).
De outra banda, Antunes Varela e M. H. Mesquita, in Revista Decana, 127º/24ss., defendem a não aplicabilidade ao caso do disposto no artº 1256º nº1 C.Civ.
Escrevem: “a) Se àquele que adquire determinado direito, e não regista o acto aquisitivo, é vedado opor a terceiros o direito que recebeu do transmitente, também lhe deve ser vedado invocar, para efeitos de usucapião, a posse do mesmo transmitente, que mais não é, como posse causal, do que o lado material ou exterior do direito cujo registo se omitiu; b) De outro modo, o registo tornar-se-ia praticamente inútil, pois não ofereceria qualquer segurança a terceiros: aquele que não registasse o título de aquisição do seu direito poderia quase sempre neutralizar ou inutilizar direitos incompatíveis registados por terceiros, invocando a sua posse – qualquer que fosse a respectiva duração – e juntando-lhe a do transmitente e a dos antecessores deste, até onde fosse necessário para completar o prazo da usucapião”.
Pese embora nem sempre ter colhido os favores da jurisprudência (veja-se todavia expressamente a seu favor o Ac.S.T.J. 7/7/99 Col.II/164 e o Ac.R.E. 22/10/98 Col.IV/265), esta doutrina é sem dúvida preferível à primeira citada.
Ajusta-se melhor à finalidade própria do registo predial de tutelar a posição de terceiros que nele confiam (cf. artº 1º C.R.Pred.), assim contribuindo para assegurar certeza e segurança no tráfico jurídico.
E é a única posição que conjuga a posse e a usucapião com a unidade do sistema jurídico – artº 9º C.Civ.
O argumento decisivo e incontornável é que a posse que o adquirente primitivo, que não registou o seu direito, pode invocar não vale contra o jus possidendi daquele que invoca e prova a transmissão de um direito de propriedade, efectuadas ambas as transmissões de idêntico transmitente.
Como escreve Durval Ferreira, op. cit., § 137º, e como decorre do disposto nos artºs 1311º e 1278º C.Civ., num conflito entre o jus possidendi do proprietário e o jus possessionis do possuidor, é o proprietário que tem o direito, à face da ordem jurídica. O direito do proprietário prevalece sobre a “posse” do outro adquirente. O instituto possessório não chega para fazer prevalecer o direito de propriedade, no caso concreto.
Ponto é que se possa dizer, no caso concreto, que os Réus/Recorrentes provam a existência de um verdadeiro direito de propriedade a seu favor, no confronto com os Autores.
A decisão do recurso passa decisivamente pela análise do conceito de “terceiros para efeito de registo”, de pouco valendo aos Recorrentes as considerações que até agora expendemos.
IV
Descentrada a questão do âmbito do instituto possessório, a questão decisiva para o julgamento do caso sub judice é assim a de saber qual dos direitos de propriedade invocados relativamente à fracção autónoma nos autos identificada, simultaneamente por Réus/Recorrentes e Autores, deve prevalecer.
Dispõe o artº 6º nº1 C.R.Pred. que “o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pelo número de ordem das apresentações correspondentes”.
Por sua vez, em matéria de oponibilidade do registo predial a terceiros, prescreve o artº 5º nº1 C.R.Pred. que “os factos sujeitos a registo só produzem efeitos em relação a terceiros depois da data do respectivo registo”.
Como visto, todavia, o registo predial “destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário” (artº 1º C.R.Pred.) e, como é sabido, tem valor meramente declarativo, não conferindo, salvo excepcionalmente, quaisquer direitos (veja-se, sobre a natureza não constitutiva do registo, no direito português, contrariamente ao que sucede, v.g., no direito alemão, A. Varela, Revista Decana, 118º/309).
O artº 5º nº1 C.R.Pred. suscitou, ao longo do tempo, forte controvérsia doutrinal.
Aí se lia e lê que “os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo”.
Em não se tratando de terceiro, a questão não se coloca.
A vasta divergência jurisprudencial acerca do assunto englobou a prolação de dois acordãos uniformizadores de jurisprudência.
No primeiro, nº 15/97 de 20/05/97, in D.R. Is.-A de 04/07/97, decidiu-se que “terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado anteriormente”; no segundo, nº 3/99 de 18/05/99, in DR Is. de 10/07/99, considerou-se que “terceiros, para efeitos do artigo 5º do Código de Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa”.
Ora, já após a prolação do segundo dos acordãos uniformizadores de jurisprudência, o D.-L. nº 533/99, de 11 de Dezembro veio acrescentar ao artº 5º do C.R.Pred. um nº4, do seguinte teor: “Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”.
Veio esclarecer o legislador, no preâmbulo daquele D.-L. nº 533/99 que “se aproveita tomando partido pela clássica definição de Manuel de Andrade, para inserir no artº 5º C.R.Pred. o que deve entender-se por terceiros, para efeitos de registo, pondo-se cobro a divergências jurisprudenciais geradoras de insegurança sobre a titularidade dos bens”.
Vale então a pena olhar à definição de Manuel de Andrade para que se atinja um conceito aproximado de “terceiros para efeitos de registo”.
Escreveu aquele autor: “terceiros para efeito de registo predial são as pessoas que, do mesmo autor ou transmitente, adquiram direitos total ou parcialmente incompatíveis sobre o mesmo prédio. Assim, se A vendeu certo prédio a B e depois a C, estes dois adquirentes são terceiros entre si e portanto prevalece a venda que primeiro for registada, e que pode ser a segunda, não obstante dar-se o caso de já nessa altura não ser A mas B o verdadeiro proprietário do prédio (...). Só neste último sentido é que pode dizer-se, como usualmente se diz, que o registo não dá direitos, mas apenas os conserva” (Teoria Geral, reimpressão de 1983, II/pg.19).
Resta saber se o exequente que nomeia bens à penhora e o seu anterior adquirente (no caso dos autos, os próprios Autores) são ou não são “terceiros para efeitos de registo”, na definição de Manuel de Andrade.
Tradicionalmente essa era uma resposta negativa da jurisprudência – por todos, cf. Ac.S.T.J. 13/2/96 Bol.454/619 ou Col.1/88 (e abundante doutrina e jurisprudência citadas), S.T.J. 6/1/88 Bol.373/468, S.T.J. 8/12/88 Bol.382/463, S.T.J. 29/9/93 Col.III/29, S.T.J. 29/10/91 Bol.410/731 e S.T.J. 18/5/94 Col.II/111, bem como inúmera jurisprudência das Relações.
A qualidade de terceiros só seria de afirmar na existência de oposição de interesses entre duas pessoas relacionadas pelo sujeito e pelo objecto comuns de dois factos jurídicos; se os vendedores não transmitiram ao adquirente na venda judicial qualquer direito sobre o prédio, acrescendo o facto de a penhora não ter sido efectuada por nomeação dos vendedores/executados, não se pode dizer que o adquirente na venda judicial adquiriu, dos executados, qualquer direito sobre o prédio – como assim, o adquirente não é, nesta acepção, “terceiro para efeitos de registo”.
Não era essa, todavia, uma resposta unânime e a discussão instalou-se, muito por efeito de algumas posições tradicionais e outras mais recentes da doutrina, entre as quais se salientam as de Vaz Serra, Revista Decana, 103º/162, Antunes Varela, Revista Decana, 118º/307 a 316 e Orlando de Carvalho, Boletim da F.D.C., LXX/pgs. 105 e 106.
O Ac.Jurispª S.T.J. 18/5/99, supra aludido, discorreu, a esse propósito, que “efectuada a compra, por via de arrematação em hasta pública, ou por qualquer modo de venda judicial, este modo de alienação, na perspectiva em causa, tem, pelo menos, a mesma eficácia daqueloutra; também aqui a prioridade do registo ultrapassa a incompatibilidade”; todavia, “situação diferente é a resultante do confronto do direito real de garantia resultante da penhora registada quando o imóvel penhorado já havia sido alienado, mas sem o subsequente registo”. No mesmo sentido, Ac.S.T.J. 7/7/99 Col.II/164.
Uma vez que, no caso dos autos, na data em que a arrematação ocorreu ainda os autores não haviam feito registar a seu favor a aquisição do imóvel, tendo mesmo os RR./Recorrentes registado a aquisição do bem, por via de venda judicial, em momento prévio aos AA., poderá dizer-se todavia que a redacção do artº 5º nº4 C.R.Pred. os abrange, constituindo, AA. e RR., reciprocamente, “terceiros para efeitos de registo”?
Entendemos com o legislador que a porta se encontra aberta, agora, para uma leitura absolutamente compatível com a concepção de Andrade.
Terceiros para efeito de registo predial são então, apenas, “as pessoas que, do mesmo autor ou transmitente, adquiram direitos total ou parcialmente incompatíveis sobre o mesmo prédio”.
Os direitos têm então de ser incompatíveis (e não meramente “conflituantes”, como entendia Orl. Carvalho, op. cit., na tentativa de vislumbrar no exequente que registou a penhora um “terceiro para efeitos de registo”).
Mais do que isso, há agora que conceber que, “na execução, o tribunal não vende no exercício de poder originariamente pertencente ao credor ou ao devedor, mas sim em virtude de um poder autónomo que se reconhece à própria essência da função judiciária; estaremos perante uma venda forçada, naturalmente alheia à vontade do executado - que, aliás, nem legitimidade tem para proceder à venda, na medida em que estará a vender coisa alheia (artº 892º C.Civ.) - e para a qual, em princípio, em nada contribui, sobretudo não emitindo qualquer declaração negocial nesse sentido” (cf., neste sentido, o Ac.S.T.J. 30/4/03 in dgsi.pt, nº convencional JSTJ000, relator: Araújo de Barros).
Constitui, nesta medida, mero artifício a afirmação de que na venda judicial é o executado que deve ser visto como vendedor.
Acresce constatar que o direito de propriedade derivado da venda judicial (ao contrário do direito derivado da compra e venda, que se transfere para o património do comprador por mero efeito do contrato – artºs 879º al.a) e 408º C.Civ.) advém para o respectivo titular por força da lei e não por acto do executado, pelo que se não pode defender que ocorra um conflito de dois direitos adquiridos do mesmo transmitente.
Mais a mais se atentar no facto de que, tendo o transmitente/vendedor/executado já alienado a terceiro o bem imóvel, quando a penhora foi feita e se lhe seguiu a venda executiva, este de todo lhe não pertencia, não se encontrando, como tal, sujeito à execução (artºs 601º C.Civ. e 821º nº 1 C.P.Civ.), nem sendo legítimo hipotizar uma transmissão, necessariamente voluntária do bem, a partir de um acto do vendedor/executado.
Razão pela qual se impõe admitir que, “tratando-se de coisa imobiliária, o adquirente, mesmo de boa fé, não adquire a propriedade de coisa não pertencente ao executado e que, sendo o bem vendido em execução propriedade de terceiro, estar-se-á perante uma execução de coisa alheia; o proprietário, terceiro no processo executivo, pode, nos termos gerais, recorrer, designadamente, à acção de reivindicação” (cf. Ac.S.T.J. 30/4/03 cit.).
É que, se a penhora incidiu sobre bens alheios, a venda judicial também.
Há que concluir assim pela posição maioritária da jurisprudência prévia ao Ac. uniformizador de 20/5/97, concluindo, com a leitura feita da posição tradicional de "D", que o comprador do imóvel na venda judicial, não se enquadra no conceito de “terceiro para efeitos de registo”, relativamente aos Recorridos a quem anteriormente a Executada (antes 1ª Ré no processo) o havia vendido, embora eles Recorridos não tivessem registado a aquisição, pelo que há-de ter-se como prevalecente aquela primeira venda aos ora Recorridos e improcedente o recurso.
É a posição que se nos afigura mais consentânea com uma efectiva jurisprudência dos interesses e com a circunstância de, entre nós, o registo dos prédios não ser obrigatório (nem existir um cadastro predial geométrico actualizado), nem obrigatória a imediata comunicação, pelo notário ao conservador do registo predial, de que uma escritura pública foi celebrada.
V
Todavia, o recurso improcederia, mesmo se se adoptasse uma outra posição doutrinal.
Suponhamos que a venda judicial tem a mesma eficácia da venda através do contrato em que intervém directamente o dominus, designadamente para o conceito de “terceiros para efeito de registo” – como é sabido, foi esse o entendimento do primeiro dos citados acordãos uniformizadores de jurisprudência (Ac. de 20/5/97), mas também foi o entendimento da fundamentação do Acordão de 18/5/99, que considerou, em resumo, que só efectuada a venda executiva é que cabe falar de terceiros para efeito de registo (não há “terceiros para efeito de registo” no confronto do direito real de garantia resultante da penhora registada quando o imóvel penhorado já havia sido alienado, mas sem o subsequente registo).
Como se ponderou no último dos citados arestos, a eficácia do registo não é independente da boa ou má fé de quem regista.
Expressão de tal realidade é o disposto nos artºs 291º C.Civ. e 17º nº2 C.R.Pred.
Ora, verifica-se do processo, por certidão judicial junta aos autos, que a penhora foi efectuada no processo executivo em 5/3/01.
Ora, logo em 14/3/01, juntou a Executada ao processo um requerimento no qual invocava que “o imóvel penhorado não lhe pertence, conforme comprova pela cópia da escritura junta” – e, de facto, juntou aos autos de execução cópia da escritura pública cujo teor vem especificado sob A).
Da totalidade das certidões juntas, desconhece-se se o teor da escritura e da alegação da Executada foi notificada ao Exequente; também se desconhece se o tribunal de execução, como lhe competia, deu cumprimento ao disposto nos artºs 863º-A e 863º-B C.P.Civ.
Mas ainda que o tribunal tenha diligenciado pelo apuramento da titularidade do bem, assumindo a posição activa que lhe compete no desenrolar do processo, e ainda que o Exequente e o adquirente do bem (ora Recorrente) tudo ignorassem, ainda assim, como se salientou no citado Ac.Jurispª S.T.J. 18/5/99, manter a viabilidade executiva quando se denunciou já a veracidade da situação seria colocar o Estado, por via do aparelho judicial, a deliberadamente ratificar algo que iria por força desembocar numa situação ilícita e aproximada da subsunção criminal – artºs 217ºss. C.Pen.
A venda executiva efectuada pelo Estado nestas condições faz necessariamente cessar o requisito da boa fé dos sujeitos em causa na execução seja do Exequente, seja do Estado, seja do Adquirente, todos esses sujeitos essenciais à realização da venda executiva (dado o conhecimento, por parte de qualquer um deles, da verdadeira situação dominial do prédio) e, desta forma, neutraliza o requisito da publicidade registal, tornando-o irrelevante.
Se a publicidade se destina a “dar conhecimento”, se este “conhecimento” já existe, então mostra-se inútil a publicidade registal.
Para resumir a fundamentação:
I- A discordância quanto à matéria de facto julgada, ou não, provada em 1ª instância não pode ser objecto de reclamação; constitui antes fundamento de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, por via de recurso.
II- O artº 653º nº4 C.P.Civ. continua a exigir a presença dos mandatários das partes no momento da leitura do despacho ou do acordão através do qual são dadas as respostas ao perguntado na Base Instrutória.
III- É permitido pela noção legal de acessão na posse, do artº 1256º nº1 C.Civ., que o comprador duma fracção de um condomínio junte à sua posse da fracção, a posse anterior do edifício pelo construtor/vendedor, bem como a eventual posse do anterior proprietário/possuidor que ao construtor vendeu o terreno.
IV- A posse que o adquirente primitivo, que não registou o seu direito, pode invocar não vale contra o jus possidendi daquele que invoca e prova a transmissão de um direito de propriedade, efectuadas ambas as transmissões de idêntico transmitente; neste caso, o direito do proprietário prevalece sobre a “posse” do outro adquirente.
V- À luz do disposto no artº 5º nº4 C.R.Pred., introduzido pelo D.-L. nº533/99 de 11 de Dezembro, aquele que adquire o direito de propriedade por via da venda judicial não é de considerar terceiro, para efeitos de registo, no confronto com aquele que adquirira legitimamente o bem, do respectivo titular/executado, em momento prévio, já que o direito do adquirente na execução advém-lhe por força da lei e não por acto do executado, pelo que se não pode defender que ocorra um conflito de dois direitos adquiridos do mesmo transmitente.
VI- Ainda assim, se o Executado, no prazo a que alude o artº 863º-B nº2 C.P.Civ., denunciou nos autos a verdadeira situação dominial do bem, a venda executiva foi efectuada tendo os sujeitos da venda executiva, fosse o Estado, fosse o Exequente, fosse o adquirente, tal conhecimento, facto que neutraliza o requisito da publicidade registal, tornando-o irrelevante.
Com os poderes que lhe são conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, decide-se neste Tribunal da Relação:
Na improcedência do recurso, confirmar integralmente a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Guimarães, 26/5/04
