2103/20.6T8ALM.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I - O regime especial da venda de bens onerados, previsto nos arts. 905.º a 912.º do CC, prevalece sobre as regras gerais do incumprimento obrigacional apenas nas matérias especificamente reguladas por aqueles preceitos. II - A circunstância de o comprador não ter recorrido aos meios de tutela tipificados nesse regime especial não exclui, por si só, a aplicação das regras gerais da responsabilidade contratual relativamente a danos que nele não encontrem disciplina própria. III - Constitui cumprimento defeituoso da prestação a transmissão, como livre de ónus e encargos, de imóvel que se encontra efetivamente onerado por contrato de arrendamento vigente, ocultado ao adquirente. IV - A omissão dessa informação representa violação dos deveres de informação, lealdade e boa-fé que impendem sobre o vendedor, tornando-o responsável pelos prejuízos causados ao comprador. V - O dano correspondente à privação do uso e fruição do imóvel durante o período em que subsistiu a limitação juridicamente ocultada constitui prejuízo autónomo, suscetível de ressarcimento ao abrigo dos arts. 762.º, 798.º e 799.º do CC. VI - Demonstrado que o comprador ficou impossibilitado de retirar do imóvel as utilidades económicas normalmente associadas ao direito de propriedade, assiste-lhe o direito à indemnização correspondente ao respetivo valor locativo durante o período da privação.

Revista 2103/20.6 * Acordam os Juízes na 2ªsecção do Supremo Tribunal de Justiça I.Relatório 1. AA intentou a presente ação declarativa de condenação e processo comum contra BB e CC, pedindo no que ora releva: - O reconhecimento da titularidade da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano sito em Rua 1, freguesia da Localização 2 e concelho de Barreiro, descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob o número Identificador 1, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo Identificador 2 da União das freguesias do Alto do Seixalinho, Santo André e Localização 2 e; bem assim, - A condenação dos Réus no pagamento de indemnização pelos prejuízos emergentes da não restituição da fração autónoma, na quantia de € 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil euros), acrescida de indemnização mensal de € 900,00 (novecentos euros), até à efetiva entrega da fração autónoma, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal. Alegou, para o efeito, ter adquirido o referido prédio aos Réus, livre de ónus e encargos, sendo que, apesar disso, ao assumir a titularidade do imóvel, verificou estar a ser ocupado por terceiro. Contactado o Réu, não solucionou a situação. Na pendência da causa o Autor deu notícia de o prédio já se encontrar devoluto, motivando em consequência a decisão de inutilidade do pedido de reivindicação. Prosseguindo a instância quanto ao restante do pedido, realizada a audiência final, foi proferida sentença que culminou no seguinte dispositivo : “ a) condenar os réus a pagar ao autor a indemnização mensal de € 900,00 (novecentos euros), desde março de 2019 até abril de 2023, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efetivo e integral pagamento, montante indemnizatório este correspondente ao valor locativo mensal do imóvel, durante o período em que perdurou o arrendamento; b) condenar o autor, como litigante de má-fé, em multa de 2 Ucs, por não ter dado conhecimento atempado ao processo da pendência da ação de despejo, que foi por si igualmente intentada, contra os arrendatários do prédio que adquiriu, e absolveu os réus do demais peticionado.” 2.Não se conformando com a sentença os Réus interpuseram recurso de apelação, que o Tribunal da Relação julgou procedente, absolvendo-os do pedido. Considerou para o efeito e no essencial, que o direito de indemnização por danos decorrentes da venda de coisas oneradas está dependente da anulação do contrato ou, pretendendo o comprador manter o contrato, do incumprimento pelo vendedor da obrigação de expurgar o ónus ou limitação cabendo ao comprador desencadear o procedimento judicial para fixação de prazo para o efeito. Acrescentou que o autor não formulou nenhum pedido de anulação, e não requereu judicialmente a fixação de prazo para expurgação do ónus, pelo que não seria devida qualquer indemnização. 3.Inconformado o Autor interpôs recurso de revista, argumentando em suma: a)A decisão recorrida enferma da nulidade prevista na alínea b) do nº 1 do art. 615.º do CPC por absoluta falta de especificação dos factos que eram essenciais para justificar e tornar percetível a decisão condenatória alcançada (…) podendo-se dizer que o Tribunal a quo decidiu a questão de direito sem dar por provado qualquer facto que justificasse e permitisse decidir a questão de direito no sentido em que o fez; b)O acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa ao decidir que o direito de indemnização (…) está dependente da anulação do contrato ou (…) do incumprimento pelo vendedor da obrigação de expurgar o ónus ou limitação, cabendo ao comprador desencadear o procedimento judicial para fixação de prazo para o efeito, não o fazendo, não tem direito a qualquer indemnização (…) poderá afrontar o princípio geral da boa-fé que deve presidir ao cumprimento dos contratos…”. A sua motivação culmina com as seguintes conclusões: « 1. O presente recurso de revista foi interposto do acórdão proferido pelo douto Tribunal da Relação de Lisboa, que revogou a sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Almada – Juiz 2 que condenara a recorrida, a pagar a quantia de € 44.100,00, a liquidar em sede de execução de sentença. 2. O acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, considerou que o direito de indemnização por danos decorrentes da venda de coisas oneradas está dependente da anulação do contrato ou, pretendendo o comprador manter o contrato, do incumprimento pelo vendedor da obrigação de expurgar o ónus ou limitação cabendo ao comprador desencadear o procedimento judicial para fixação de prazo para o efeito. 3. Certo é que o Autor e ora recorrente não formulou nenhum pedido de anulação e não requereu judicialmente a fixação de prazo para expurgação do ónus. Por isso, nos termos em que foi intentada a acção, o recorrente não tem direito à indemnização que reclama. 4. Sendo que, o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa funda a sua convicção e argumentação, no sentido em que deve ser aplicada à matéria de facto constante dos autos, a disciplina jurídica vertida nos artigos 906.º e 907.º, ambos do Código Civil, mencionando de forma objectiva que é imperativa a norma contida no nº 2 do artigo 907º do Código Civil, pelo que, por força dela, o comprador deve requerer ao Tribunal que fixe prazo ao credor para expurgar o ónus, sendo por decorrência dessa imperatividade que não é permitido ao comprador substituir-se ao vendedor nessa expurgação à custa dele. 5. Com todo o respeito, não pode o recorrente concordar com a mencionada interpretação e subjacente conclusões. 6. Com efeito, regime da venda de bens onerados consta dos artigos 905.º a 912.º do CC, sendo aplicável quando, conforme expressamente previsto no art. 905.º do CC, o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, constituindo exemplo dessas limitações as decorrentes da existência de contratos de arrendamento (atenta a transmissão da posição do locador – cf. art. 1057.º do CC – e o regime aplicável a esses contratos). 7. Dos artigos 905.º, 906.º, 907.º e 910.º todos do Código Civil resulta que o legislador tanto admite a via da anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados que estejam os requisitos legais da anulabilidade (sendo que nos casos de anulação poderá, concomitantemente, o vendedor incorrer na obrigação de indemnizar o comprador nos termos previstos nos artigos 906.º, n.º 2, 908.º e 909.º do Código Civil), como a via da perfeição/convalescença/sanação da anulabilidade do contrato, mais prevendo que o vendedor se constitui em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, acrescendo a correspondente indemnização àquela que o comprador tenha direito a receber na conformidade dos artigos precedentes. 8. O vendedor incorre em responsabilidade civil, constituindo-se na obrigação de indemnizar o comprador pelos danos causados, na medida em que, o vendedor e ora recorrido incumpriu o seu dever acessório de informar o comprador e ora recorrente acerca da existência desses ónus ou limitações e não tendo havido anulação do contrato, que não cumpra a obrigação de sanar a anulabilidade do contrato. 9. No nosso entendimento, a solução a dar aos autos não poderá afrontar o princípio geral da boa fé que deve presidir ao cumprimento dos contratos, nos termos dos artigos 227.º, 762.º n. 2 e 334.º do Código Civil, sendo que, as regras imperativas do regime da venda de bens onerados, em que a obrigação de fazer convalescer o contrato tem como pressuposto o desconhecimento pelo comprador, por erro ou dolo, dos ónus ou limitações a que a coisa vendida estava sujeita, nos termos dos artigos 905.º e 907.º, ambos do Código Civil. 10. A venda de bens onerados pode ser perspetivada como uma situação de incumprimento (em sentido amplo) das obrigações do vendedor, na modalidade de cumprimento defeituoso, ante o vício de direito existente, sendo conferida proteção legal ao comprador em caso de desconhecimento por parte do mesmo do aludido vício. 11. Consideramos que existe uma obrigação, consagrada no art. 907.º do CC, de o vendedor fazer convalescer o contrato, a qual sugere que “o vendedor estava vinculado contratualmente a transmitir um direito com conteúdo normal”, respondendo o vendedor pelo não cumprimento dessa obrigação (art. 910.º do Código Civil), o que remete para um aspeto de incumprimento por parte do vendedor e respectiva necessidade e obrigação legal de indemnizar o comprador. 12. Nessa medida, consideramos que o art. 905.º, 1.ª parte, do Código Civil funciona como regra materialmente interpretativa que desonera o comprador da prova do sentido interpretativo das declarações negociais, ( que são de interpretar no sentido de que se quis transmitir/adquirir um direito de propriedade do imóvel livre de ónus ou limitações anormais). 13. No nosso entendimento, a sentença proferida pelo Tribunal Cível de Almada fundamenta-se no sentido em que a celebração da compra e venda livre de ónus e encargos conferiu ao recorrente a expectativa legítima da expurgação dos ónus existentes pela recorrido e constitui este na obrigação de indemnizar o recorrente pelo prejuízo que venha a resultar da existência desses ónus. 14. Isto porque lhe é imputável o incumprimento do contrato, presumindo-se a sua culpa nos termos do art. 799º CC e não tendo a mesma ilidido tal presunção. 15. O recorrido, no recurso interposto subordinado, pugna pela revogação desta decisão judicial do Tribunal Cível de Almada. 16. O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa realiza um enquadramento jurídico dos factos completamente desfasado e alheio da matéria de facto dada como provada e do que efetivamente foi dado como provado nas diversas sessões de julgamento realizadas. 17. O recorrente sustenta o acerto da sentença proferida pelo Tribunal Cível de Almada, dado que, a questão central e de fundo, em termos factuais, reais e de enquadramento jurídico consiste no incumprimento pelo recorrido do contrato de compra e venda do imóvel, sendo incontroverso que as partes contraentes ( recorrente e recorrido) acordaram que o prédio constante dos autos seria vendido livre de quaisquer ónus e encargos, independentemente do conhecimento ou não da existência de ónus pré-existentes, pelo que, cabia ao recorrido e vendedor a obrigação de proceder à expurgação dos “ónus e encargos” sobre o prédio vendido, sendo que, recorde-se e alerte-se que não ficou provada a falsidade de tal estipulação contratual. 18. No nosso entendimento, em termos rigorosos, factuais e objectivos o vendedor e ora recorrido incumpriu a sua obrigação, pelo que, tendo a compra e venda sido celebrada livre de ónus e encargos, o recorrente tinha expectativa legítima da expurgação dos “ónus” existentes pelo recorrente, incorrendo este na obrigação de indemnizar pelo prejuízo resultante da existência desses “ónus”, uma vez que lhe é imputável o incumprimento do contrato de compra e venda, nos termos e para os efeitos dos artigos 798.º, 799.º e 804.º todos do Código Civil. 19. Por outro lado, está expressamente consagrada nos n.ºs 1 e 2 do art. 907.º do CC a obrigação de o vendedor fazer convalescer o contrato, aí se prevendo que: “1. O vendedor é obrigado a sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgação dos ónus ou limitações existentes. 20. Para o caso de não cumprimento da obrigação de fazer convalescer o contrato, preceitua o art. 910.º do CC que: “1. Se o vendedor se constituir em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, a correspondente indemnização acresce à que o comprador tenha direito a receber na conformidade dos artigos precedentes, salvo na parte em que o prejuízo foi comum. 21. Além de tudo isto, a pretensão indemnizatória do recorrente, no contexto fáctico apurado, tem de ter em consideração o teor das declarações vertidas na escritura pública, não pode ser apagado o contexto negocial que as antecedeu, ou seja, a celebração do contrato promessa de compra e venda de aquisição de imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo que, seria contrário à boa fé contratual considerar que o recorrido não estava obrigada a indemnizar por não ter expurgado um “ónus de arrendamento”, mais ainda sem que essa expurgação tivesse sido previamente requerida e determinada, com a fixação judicial de prazo para o efeito. 22. Para além de estarem preenchidos os pressupostos da admissibilidade da revista, julga-se que o aresto em recurso enferma da nulidade prevista na alínea b) do nº 1 do artº 615º do CPC por absoluta falta de especificação dos factos que eram essenciais para justificar e tornar perceptível a decisão condenatória alcançada, podendo-se dizer que o Tribunal a quo decidiu a questão de direito sem dar por provado qualquer facto que justificasse e permitisse decidir a questão de direito no sentido em que efectivamente a decidiu. 23. Para além disso, o Acórdão em recurso incorreu em flagrante erro de julgamento e em violação de lei substantiva, em concreto, por erro de interpretação ou de aplicação dos artigos 906.º e 907.º ambos do Código Civil.» * O recorrido BB apresentou contra-alegações, sustentando a improcedência da revista por falta de fundamento e formulou as seguintes conclusões: « 1- Não é nulo, nos termos do artigo 615.º, n.º1, alínea b), porque especificados foram os fundamentos de facto no Douto Acórdão agora recorrido; 2 - Não incorreu o Douto Acórdão em flagrante erro de julgamento e em violação de lei substantiva, por erro de interpretação ou de aplicação dos artigos 906.º e 907.º ambos do Código Civil.» II. Admissibilidade e objecto do recurso Verificam-se os pressupostos gerais de recorribilidade do acórdão impugnado e a revista é admitida com o amparo do disposto nos artigos 629.º, n.º 1, 631.º, n.º 1, 671.º, n.º 1 e n.º 3 e 674.º, todos do CPC. O objeto do recurso é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida e pelas conclusões das alegações do recorrente, pelo que identificam -se as seguintes questões a apreciar: a) da nulidade apontada ao acórdão por alegada ausência de fundamentação de facto – artigo 615.º, n.º 1 al. b) do CPC; b) A articulação do regime especial da compra e venda de bens onerados com o regime geral emergente do não cumprimento da obrigação em aplicação ao caso em juízo. Abordagem que passará pela análise dos seguintes tópicos: i) interpretação do regime dos artigos 905.º a 912.º Código Civil; ii)demonstração da subsistência das regras gerais do incumprimento; iii)qualificação da conduta dos réus como cumprimento defeituoso; iv)autonomização do dano de privação do uso. III. Fundamentação A.Os Factos Vem provado da 1ª instância: 1. O Autor é o único e legítimo dono da fração autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano sito em Rua 1, freguesia da Localização 2 e concelho de Barreiro, descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob o número Identificador 1, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo Identificador 2 da União das Freguesias do Alto do Seixalinho, Santo André e Localização 2. 2. Por escritura pública datada de D de M de 2019, os Réus declararam vender ao Autor, livre de ónus e encargos, a fração autónoma referida em 1. 3. Por escrito particular datado de 23-05-2013, o Réu declarou ceder o gozo da fração autónoma referida em 1. a DD e EE, pelo prazo de cinco anos, e valor mensal de € 300,00 (trezentos euros). 4. O Autor não sabia da existência do contrato de arrendamento referido em 3 quando adquiriu a fração referida em 1. 5.Sendo que a mencionada fração autónoma e conforme mencionado na escritura pública de compra e venda foi adquirida livre de quaisquer ónus ou encargos, seja de que tipo, espécie ou natureza for. 6. O A. destinava inicialmente aquela fração a sua habitação. 7. O A. visitou a casa por 2 vezes antes de a adquirir, com consultores imobiliários, nela tendo constatado a existência de pessoas e pertences embalados. 8. Ao A. foi transmitido que as pessoas ali estavam por favor do R. e sairiam antes da escritura e que o ora R. lhes emprestou a habitação, por favor. 9. No dia da escritura não foram entregues as chaves da casa ao A. 10. No dia da escritura foi dito ao A. que a casa estaria livre em 2 semanas. 11. Após cerca de 2 semanas da escritura pública, ao pretender ingressar na sua fração autónoma é surpreendido com a existência de uma pessoa no interior da mesma, EE. 12. O A. solicitou à imobiliária e ao R. a resolução da situação. 13. Todavia, a situação de ocupação da fração autónoma em causa permaneceu e o Réu não solucionou a mesma. 14. EE veio a sair daquela fração em meados de abril de 2023. 15. No Processo nº 2176/21.9T8ALM2, intentado pelo ora A. contra os aqui referidos inquilinos EE e DD, consta do facto provado nº 5: “5. Os RR. não pagaram a renda a partir de 26 de fevereiro de 2019, nem procederam ao depósito liberatório.” 16. A decisão proferida naquele processo, a 5-12-2022, consistiu em: “1. Condena os RR. DD e EE, a entregarem ao A. AA, livre e devoluta de pessoas e bens, a fração autónoma individualizada pela letra “G”, destinada à habitação, do prédio sito na Rua 1, CEP 1 Barreiro, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo Identificador 2, freguesia da Localização 2, e descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro, sob o nº Identificador 1. 2. Condena solidariamente os RR. a pagarem ao A.: a) € 300,00, por mês, a título de renda, desde 26 de fevereiro de 2019 até 31 de maio de 2021; b) € 600,00 por mês, a título de indemnização, desde 1 de junho de 2021 até à data da restituição do imóvel”. 17. O Autor teve duas propostas de aquisição do imóvel, uma no montante de € 137.000,00 e outra no valor de € 145.000,00 (conforme doc. n.º 2 e 3, aqui dados por reproduzidos). 18. À data da compra e venda, o valor médio de arrendamento mensal para um imóvel na mencionada localização e com as características desta fração, era de cerca de 900,00€ (novecentos euros). 19. O A. veio a arrendar aquele imóvel, a 1-08-2024, pela renda mensal de 1.050€, arrendamento comunicado à Autoridade Tributária (doc. req. 27-9-24). 20. A compra e venda foi mediada por agência imobiliária, de que a testemunha Nuno Aboim é dono, e pelos consultores Luís Soares e Silvina Alves, nomeadamente quer a mostra da casa, quer a marcação da escritura a angariação do comprador. 21. O R. só conheceu o comprador no dia da escritura, agendada pela agência imobiliária. 22. A Ré encontra-se divorciada do Réu desde 04-02-2021 (req. 25-11-2021 – averbamento a assento nascimento). 23. A Ré vive em França, desde data não concretamente apurada. 24. A Ré assinou o contrato promessa de compra e venda e o contrato definitivo deste imóvel. 25. O A. dirigiu uma carta aos RR com data de 24-5-2019 (req. 27-9-2024 – doc. 7), em que solicita acesso ao imóvel e que lhe seja entregue livre e desimpedido em 10 dias). 26. Em acordo de partilhas pós divórcio, celebrado entre os ora RR., o R. declarou assumir a responsabilidade de indemnizar A. se tal viesse a ser determinado no âmbito desta ação (doc. fls. 136), acordo homologado por sentença de 30-10-2022, proferida no processo de inventário n.º 355/20.0T8CSC-A. E, Não Provado: 1. O Réu emprestou a fração autónoma referida em 1. a um terceiro. 2. Na data da celebração da escritura foram entregues ao Autor as chaves do imóvel. 3. O A., antes da compra e venda foi informado pela agência imobiliária que existia um inquilino na casa. 4. Ao A. foi dito que o inquilino sairia em 3 meses, após a celebração do contrato de compra e venda, já que o contrato de arrendamento poderia ser rescindido até maio de 2019. 5. O Autor sabia, à data da escritura, porque a agência o informou, da existência de um inquilino no local, situação que lhe agradava pois garantia o recebimento das rendas, sendo esse o seu objetivo final. 6. Ao A. foi dito que o inquilino sairia em 3 meses, após a celebração do contrato de compra e venda, já que o contrato de arrendamento poderia ser rescindido até maio de 2019. 7. A R. nunca foi informada, pelo R., de qualquer contrato de arrendamento tendo por objeto tal imóvel. 8. A R. recebeu a carta enviada pelo A. com data de 24-5-2019. B.O Direito 1. Da nulidade - al. b) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC Sustenta o Recorrente que o Tribunal a quo não especificou a factualidade essencial que conduziu à solução jurídica adotada, incorrendo, por essa razão, na nulidade prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC. A nulidade da decisão prevista naquele preceito verifica-se quando faltam, em absoluto, os fundamentos de facto e ou de direito em que se funda. Da análise do acórdão recorrido resulta que a Relação não conheceu da impugnação matéria de facto suscitada pelos Réus, fundando-se na factualidade assente na sentença, concluiu que as partes celebraram o contrato de compra e venda do imóvel declarado livre de ónus ou encargos, vindo posteriormente o Autor comprador a tomar conhecimento de que o bem se encontrava onerado por contrato de arrendamento subsistente à data da transmissão- factos provados sob os pontos 2 a 4 e 13. Este núcleo factual levou o Tribunal recorrido a enquadrar a situação no regime da venda de bens onerados previsto nos artigos 906.º e seguintes do Código, e nessa base, vindo a concluir que o pedido de indemnização deduzido pelo Autor perante esse regime improcedia. Mostra-se, identificada com clareza fundamentação de facto e de direito que serviu de suporte ao aresto. Conforme tem sido reiteradamente afirmado pela jurisprudência deste Supremo Tribunal, em consonância, com a doutrina dominante, o vício apontado à decisão apenas se verifica perante a falta absoluta de fundamentação, não bastando a eventual insuficiência, deficiência ou desacerto da argumentação aduzida 1. O desacordo das partes relativamente ao enquadramento jurídico prosseguido pelo tribunal integra questão de mérito e não constitui vício formal da decisão geradora da nulidade invocada. Na realidade , o que o recorrente censura é a solução jurídica do caso empreendida pela Relação e não a ausência de fundamentação. Improcede, assim, a nulidade invocada pelo recorrente. 2. Articulação entre o regime da venda de bens onerados e as regras gerais da responsabilidade civil 2.1.Delimitação do problema Ultrapassada a questão de natureza formal anteriormente apreciada, importa centrar a análise no verdadeiro objeto do recurso – a conjugação do funcionamento do regime especial da venda de bens onerados e das regras gerais da responsabilidade contratual, à luz do concreto acervo factual apurado. Para o que aqui releva, a sentença considerou demonstrado que a fracção autónoma foi vendida como livre de ónus e encargos, quando sobre ela incidia um contrato de arrendamento válido e eficaz, mantendo-se o imóvel ocupado pelos arrendatários à data da celebração da celebração da escritura- factos que estão provados por documento autêntico e confissão das partes. Mais se apurou que, após a aquisição, os Réus foram interpelados pelo Autor para resolver , não tendo encetado qualquer diligência nesse sentido. Nessa base, entendeu a primeira instância que os vendedores realizaram uma prestação desconforme com o conteúdo do contrato celebrado, transmitindo ao Autor comprador um direito de propriedade substancialmente limitado em relação àquele que haviam declarado transmitir. Concluiu, por isso, que se verificava uma situação de cumprimento defeituoso da obrigação geradora de responsabilidade indemnizatória pelos prejuízos sofridos pelo Autor na impossibilidade de usufruir em pleno do imóvel . Os Réus foram assim condenados a indemnizar o Autor pelo valor locativo do imóvel, relativamente ao período em que subsistiu o contrato de arrendamento. Já o Tribunal da Relação entendeu que a situação se encontrava exclusivamente submetida ao regime especial da venda de bens onerados, previsto nos artigos 905.º e seguintes do Código Civil. Segundo o acórdão recorrido, tendo o comprador optado pela manutenção do negócio, o carácter imperativo do regime constante do artigo 907.º, o direito indemnizatório do comprador dependeria necessariamente do prévio exercício de um dos meios de tutela especiais previstos pelo legislador. Vindo a concluir que não tendo o Autor formulado qualquer dessas pretensões, soçobrava a pretensão indemnizatória deduzida na acção. É sobre este ponto que incide, em substância, o objecto do recurso. 2.2. O alcance do princípio da especialidade A questão nuclear consiste em determinar se a circunstância de a situação litigiosa se enquadrar, em abstrato, no regime da venda de bens onerados, previsto nos artigos 905.º a 912.º do Código Civil impede, por si só, o reconhecimento de um direito indemnizatório fundado nas regras gerais da responsabilidade contratual. É certo que o princípio lex specialis derogat legi generali determina a prevalência da disciplina especial sempre que exista efetiva sobreposição normativa entre o regime especial e o regime geral. Porém, não decorre desse princípio que a mera existência de uma disciplina especial implique, por si só, o afastamento integral e automático das regras gerais. Tal apenas sucederá quando o regime especial revele uma intenção inequívoca de regular exaustivamente determinada matéria ou quando a aplicação subsidiária do regime geral conduza a soluções incompatíveis com a sua economia interna. Importará, por isso, averiguar se a disciplina da venda de bens onerados constitui um sistema fechado e autossuficiente ou se apenas afasta a aplicação das regras gerais na estrita medida em que regula de modo próprio determinadas situações jurídicas. A resposta deve ser procurada através de uma interpretação sistemática e teleológica do regime. Com efeito, quando a coisa vendida se encontra sujeita a ónus ou limitações desconhecidas do comprador, podem emergir diferentes fontes de responsabilidade jurídica, incluindo a violação de deveres pré-contratuais de informação, o incumprimento do próprio contrato, e em determinadas circunstâncias, a responsabilidade civil fundada nas regras gerais. O legislador optou por estabelecer um regime especial próprio para a venda de bens onerados , à semelhança do que sucede na venda de bens alheios. Todavia, essa autonomização legislativa do regime da venda de coisas oneradas tem na génese uma explicação histórica -sistemática. Conforme assinala Menezes Cordeiro, o regime da venda de bens onerados foi concebido num momento em que a dogmática da responsabilidade contratual e pré-contratual ainda não apresentava o grau de consolidação hoje reconhecido2. Daí que o legislador tenha optado por prever soluções específicas para determinadas situações específicas. Percebe-se, assim, a razão histórica da autonomização do regime e, simultaneamente, a razão pela qual os artigos 905.º a 912.º do Código Civil não contêm uma remissão expressa para as regras gerais do incumprimento3. Contudo , a autonomização do regime não altera a natureza substancial da realidade jurídica subjacente. Quando o bem transmitido se encontra onerado por limitações desconhecidas do adquirente, verifica -se uma desconformidade objectiva entre a prestação prometida e a prestação efetivamente realizada. O comprador não pretende libertar-se do contrato; pretende obter a prestação que lhe foi prometida e contratou. Sob esse prisma, a venda de bem onerado representa, materialmente, uma manifestação de incumprimento contratual. Daqui não resulta, naturalmente, que os mecanismos especiais previstos nos artigos 905.º a 912.º do Código Civil percam autonomia. Significa apenas que a sua existência não basta para afastar, de forma absoluta, toda a relevância das regras gerais do incumprimento contratual. 2.3. Da subsistência das regras gerais da responsabilidade contratual O Autor não pediu a anulação do contrato, não requereu a redução do preço nem desencadeou qualquer dos mecanismos legalmente previstos para a eliminação do ónus que incidia sobre o imóvel. Acresce que a referida limitação jurídica veio, entretanto, a cessar em consequência da desocupação da fração pelos arrendatários, ocorrida em abril de 20234. Delimitado o objeto da pretensão, verifica-se que o pedido indemnizatório deduzido pelo Autor não tem por finalidade a remoção do ónus, a reparação do vício jurídico da coisa ou o reembolso das despesas necessárias à respetiva eliminação. O prejuízo cuja reparação é reclamada apresenta natureza diversa: consiste na perda das utilidades económicas inerentes ao imóvel durante o período em que o Autor se viu impedido de exercer plenamente os poderes de uso e fruição compreendidos no seu direito de propriedade. Está, assim, em causa um dano autónomo relativamente ao vício jurídico que afetava a coisa vendida. Por essa razão, a situação não se reconduz, em termos estritos, a qualquer das hipóteses especificamente contempladas nos artigos 905.º a 912.º do Código Civil. E, não fornecendo esse regime uma disciplina própria para o ressarcimento deste prejuízo concreto, carece de fundamento a conclusão de que fica afastada a aplicação das regras gerais da responsabilidade contratual. Inexistindo disciplina especial para este dano concreto, não se vislumbra a fundamento suficiente para afastar a aplicação das regras gerais da responsabilidade contratual. A solução acolhida pelo acórdão recorrido conduziria, na prática, à denegação de tutela indemnizatória relativamente a um dano efetivamente sofrido pelo Autor e causalmente ligado ao incumprimento imputado aos Réus vendedores. Entendimento que dificilmente se harmoniza com os princípios gerais do direito das obrigações, nem encontra apoio bastante na letra dos artigos 905.º a 912.º do Código Civil, dos quais não resulta qualquer propósito de excluir o funcionamento dos artigos 798.º e seguintes relativamente a danos autónomos que escapam ao âmbito de proteção especificamente desenhado pelo legislador para a venda de bens onerados. O regime especial deverá, assim, ser entendido como disciplina prevalente para as situações que regula, mas não como um sistema fechado e exaustivo apto a absorver todas as consequências patrimoniais decorrentes do incumprimento do vendedor. Fora do seu âmbito próprio, recuperam plena aplicação as regras gerais da responsabilidade contratual. Tal resultado não encontra apoio suficiente na letra da lei nem decorre, como consequência necessária, da lógica ou da unidade do sistema jurídico. Sabendo-se que a jurisprudência tem afirmado, de forma largamente uniforme, que o adquirente que opta pela manutenção do contrato não pode exigir indemnização fundada apenas na existência do ónus ou do vício jurídico sem previamente lançar mão dos mecanismos corretivos previstos no regime especial. Dessa orientação, porém, não decorre que toda e qualquer pretensão indemnizatória fique excluída sempre que não coincida formalmente com uma das providências tipificadas nos artigos 905.º a 912.º do Código Civil. O que dela decorre é apenas que o regime especial disciplina os danos que lhe são próprios, não abrangendo necessariamente prejuízos distintos que dele extravasem. Nessa medida, sem prejuízo da autonomia do regime especial, mantêm plena operatividade as regras gerais relativas ao cumprimento pontual e integral das obrigações e à responsabilidade pelo incumprimento, designadamente as constantes dos artigos 762.º, 798.º e seguintes do Código Civil, sempre que estejam em causa danos não especificamente regulados por aquele regime especial . 2.4. Aplicação ao caso concreto A matéria de facto provada permite afirmar que: • o prédio foi vendido como livre de ónus e encargos); • o Autor desconhecia a existência do arrendamento da fracção; • durante as negociações, foi comunicado ao Autor que os ocupantes abandonariam o imóvel antes da celebração da escritura ; • após a aquisição, os Réus foram instados a solucionar a situação, sem que estes tivessem adotado qualquer iniciativa adequada para o efeito. • o Autor permaneceu privado da utilização plena do imóvel até abril de 2023. O pedido o formulado corresponde ao valor locativo do imóvel durante esse período de privação, apurado em € 900,00 por mês. O Autor não reclama as despesas relacionadas com a eliminação do ónus decorrentes da ação de despejo ou de outras diligências destinadas à recuperação da posse do imóvel. O fundamento da pretensão encontra-se exclusivamente na privação das utilidades económicas inerentes ao imóvel adquirido. Ora, resulta demonstrado que os Réus declararam transmitir o imóvel livre de ónus e encargos quando sobre o mesmo incidia um contrato de arrendamento vigente. Tal circunstância traduz simultaneamente: • violação dos deveres de informação, lealdade e cooperação impostos pela boa-fé; • incumprimento da obrigação principal assumida; • cumprimento defeituoso da prestação contratual devida. Quem se vincula a transmitir um imóvel livre de ónus e encargos não cumpre a prestação contratualmente devida quando entrega um bem onerado por contrato de arrendamento eficaz, que impede o adquirente de exercer imediatamente os poderes de uso e fruição inerentes ao direito de propriedade adquirido. A prestação realizada não correspondeu à prestação devida, verificando-se, por isso, uma típica situação de cumprimento defeituoso da obrigação. Dessa desconformidade resultou que o Autor ficasse privado, durante alguns anos, dos poderes de uso e fruição que integram o conteúdo do direito de propriedade. Dispõe o artigo 762.º do Código Civil que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, devendo proceder, tanto no cumprimento como no exercício do correspondente direito, de acordo com os ditames da boa-fé. Por sua vez, estabelece o artigo 798.º do mesmo diploma que o devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação responde pelos prejuízos causados ao credor. Assumem particular relevância, neste contexto, os deveres pré-contratuais e contratuais de informação. Os vendedores omitiram informação essencial relativa à situação jurídica do imóvel, incumprindo deveres de informação e lealdade que sobre eles impendiam e que eram determinantes para a conformação da vontade negocial do comprador. Tal atuação gera responsabilidade pelos prejuízos diretamente decorrentes da manutenção daquela limitação durante o período em que subsistiu, independentemente da forma pela qual a mesma veio a extinguir-se, dos custos inerentes à respetiva remoção ou dos incómodos associados às diligências necessárias para esse efeito. Como ensina Carlos Ferreira de Almeida5, o dever de informação visa assegurar a formação de um consentimento livre, esclarecido e racional, abrangendo todos os elementos que a contraparte deve conhecer e relevantes para a decisão de celebrar o negócio. O conteúdo fundamental do direito de propriedade compreende os poderes de uso, fruição e disposição da coisa, exercidos de forma plena e exclusiva pelo respetivo titular, nos termos do artigo 1305.º do Código Civil. Já o contrato de arrendamento atribui a terceiro o gozo temporário da coisa, restringindo uma das faculdades nuclearas do direito transmitido. Dessa feita, o arrendamento habitacional subsistente do imóvel é um caso paradigmático do ónus ou limitação jurídica do direito transmitido previsto no artigo 905º do Código Civil e seguintes6. Como se afirmou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31.05.2011( em situação de servidão de vistas /ónus ocultado pelo comprador) transponível para o caso do ónus do arrendamento do bem vendido: « (..)invocando-se uma situação de venda de imóvel onerado (...) cuja existência foi ocultada ao comprador, estaremos perante um cumprimento defeituoso da obrigação, por violação dos deveres laterais do negócio, conducente à obrigação de reparação dos consequentes danos causados .(..)7» Encontra-se igualmente preenchido o requisito da culpa. A circunstância de a Ré residir em França não a exonera dos deveres da sua qualidade de comproprietária do imóvel e interveniente nos negócios jurídicos, que conduziram à respetiva transmissão 8. Se a Ré desconhecia a situação locatícia existente, incumbia-lhe certificar-se da real situação jurídica do bem cuja alienação subscrevia - a diligência normalmente exigível a qualquer contraente medianamente prudente9. Para concluir que estão preenchidos todos os pressupostos da responsabilidade contratual decorrente do cumprimento defeituoso da obrigação, em que se ancora o pedido de indemnização peticionado pelo Autor. Síntese conclusiva • Os Réus declararam transmitir ao Autor o imóvel livre de ónus e encargos quando sobre o mesmo incidia um contrato de arrendamento habitacional eficaz; • Tal actuação traduz incumprimento dos deveres de informação, lealdade e boa-fé, bem como cumprimento defeituoso da prestação contratualmente devida. • O prejuízo sofrido pelo Autor consiste na privação das utilidades económicas inerentes ao imóvel durante o período em que permaneceu impossibilitado de o utilizar e fruir. • Esse dano autónomo não se confunde com os mecanismos específicos de tutela previstos nos artigos 905º e 912º do CC. • Inexistindo disciplina especial que regule especificamente tal situação, mantêm plena aplicação as regras gerais da responsabilidade contratual. • A exclusão de qualquer tutela indemnizatória representaria solução incompatível com os princípios da boa-fé, da correspetividade das prestações e da tutela do credor lesado. * Em suma, pelas razões aduzidas, justifica-se a alteração do julgado da Relação, decidindo-se que assiste ao autor o direito de ser indemnizado por os réus vendedores transmitirem como livre de ónus um imóvel efetivamente onerado por contrato de arrendamento, ocultando tal circunstância ao adquirente. Tendo a Relação, em consequência da solução que acolheu, julgado prejudicada a apreciação das demais questões suscitadas nas apelações, e mostrando-se afastada, no âmbito da presente revista, a aplicação da regra da substituição prevista nos artigos 679.º e 665.º, n.º 2, do CPC, devem os autos regressar àquele Tribunal para conhecimento das questões de facto e de direito que permaneceram por apreciar. IV. Decisão Pelo exposto, acordam os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em julgar procedente o recurso de revista, e em consequência: a. Revogar o acórdão recorrido na parte em que em que, revogando a decisão da 1.ª instância, absolveu os Réus dos pedidos. b. Determina-se a remessa dos autos ao Tribunal da Relação para apreciar as questões de facto e de direito suscitadas nos recursos de apelação; As custas são a cargo dos Réus. Lisboa,17.09.2026 Isabel Salgado Emídio Francisco Santos Carlos Portela _________________________________ 1. Cfr exemplificadamente o Acórdão do STJ de 08-10-2020, proc. 5243/18.8T8LSB.L1.S1 e o Acórdão do STJ de 25-11-2025, proc. 1998/24.9T8VCT.G1.S1.- Todos os acórdãos indicados estão disponíveis in www.dgi.pt.↩︎ 2. In Tratado de Direito Civil, XI, Contratos em Especial, Compra e Venda, Doação, Sociedade, Locação, Almedina, Coimbra, 2018 secção relativa à venda de bens onerados (arts. 905.º a 912.º do Código Civil).↩︎ 3. Tal silêncio não significa, porém, que estas devam considerar-se integralmente excluídas sempre que se verifique uma venda de bens onerados.↩︎ 4. O pedido inicial de condenação dos Réus no pagamento de compensação pela indisponibilidade do imóvel no valor de €145.000,00, anterior à comunicação aos autos que a fração se encontrava já livre de pessoas e bens (factos provados n.os 14 e 16).↩︎ 5. In Contratos I. Conceito. Fontes. Formação, 3.ª ed. pp. 185-205; no capítulo relativo aos deveres pré-contratuais de informação e à responsabilidade pré-contratual decorrente do artigo 227.º do Código Civil.↩︎ 6. O comprador não obtém a disponibilidade imediata do imóvel; fica vinculado às prerrogativas do arrendatário; sucede na posição de senhorio por força do artigo 1057.º do Código Civil.↩︎ 7. Proc. nº16368/09.0T2SNT.L1.S1.↩︎ 8. Tratava-se de uma informação essencial à correta representação do objeto do negócio e à formação esclarecida da vontade do adquirente, razão pela qual a respetiva omissão não pode deixar de lhes ser imputada.↩︎ 9. Note-se que os Réus apenas se divorciaram em 2021, vindo a partilha a ocorrer no final de 2022, pelo que, à data da celebração do contrato-promessa de compra e venda do imóvel , ambos assumiam integralmente a posição de vendedores. Sempre se dirá que, quaisquer acordos celebrados entre os Réus após a venda do imóvel, designadamente em sede de partilha sequencial ao divórcio ou de assunção interna de responsabilidades, importam apenas no plano das respetivas relações internas, não sendo oponíveis ao Autor nem suscetíveis de excluir a responsabilidade que perante este assumiram enquanto vendedores.↩︎