219/23.6T8TVD.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. – O «fim transitório» a que se refere o nº 3 do art. 1095º do Código Civil e que justifica a celebração de contratos de arrendamento (no caso de «habitação própria») por períodos de vigência inferiores a um ano, não pode coincidir com uma situação de «habitação permanente», mas, antes, esse fim apenas poderá circunscrever-se a habitação «não permanente», pelo período acordado e pelos motivos que expressamente deverão constar do contrato.

II. – Consignando-se que o arrendamento se destina a «habitação própria e permanente» da inquilina, pelo período de 8 meses, apenas porque a mesma inquilina «não conseguiu arranjar outra habitação e pretende fazê-lo até ao fim desse período», corresponde, na prática, a afirmar que o locado se destina a «habitação própria e permanente da inquilina, pelo período de 8 meses».

III. – Situação que repugna à Lei Civil, cominando as partes à vinculação a um contrato de arrendamento vigente pelo período mínimo de um ano.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

I. – O relatório

A

interpôs a presente acção comum, contra

B,

peticionando:

1) –Seja a R. condenada a restituir ao A. a parte do prédio, correspondente ao segundo andar direito, do prédio sito na Rua C, por caducidade do contrato de arrendamento;

2) –Seja a R. condenada a pagar ao A. a título de indemnização pelo atraso na restituição do locado, o montante de 1.000,00 € (mil euros), respeitante ao mês de Janeiro de 2023, a que acrescerá o valor de 1.000,00€ (mil euros) por cada mês que se vier a vencer, sem que aquela proceda à entrega do locado.

Para tanto, alegou, em suma, que é dono e legítimo proprietário de um prédio urbano, susceptível de utilização independente, sito na Rua C, e que, por documento escrito, acordou com a R. ceder-lhe o gozo temporário de parte de tal prédio, para habitação, pelo prazo de por oito meses, com início em 01.05.2022 e termo em 31.12.2022, não renovável. Alegou, também, que a R. não procedeu à entrega do imóvel à A. e, ainda hoje, ali permanece, pelo que é credor de uma indemnização, correspondente ao dobro do valor da renda acordada, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, a contar desde Janeiro de 2023, até integral e definitiva entrega do mesmo.

A ré não contestou.

Deram-se por confessados os factos e foi cumprido o disposto no art. 567.°, n.° 2, do Código de Processo Civil, tendo o A. apresentado alegações.

Com data de 23/1/2024, foi proferida sentença, em, com o seguinte dispositivo:

Em face dos fundamentos de facto e de Direito expostos, julgo a acção improcedente, por provada e, em consequência, decido:

a) - Absolver a Ré B dos pedidos formulados pelo Autor A;

b) - Condenar o Autor A no pagamento das custas do processo (art. 527.°, n°s 1 e 2, do Código de Processo Civil).

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação para esta Relação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:

a) -Vem o presente Recurso interposto da douta Sentença proferida pelo Tribunal Judicial da comarca de Lisboa Norte, Juízo Local Cível de Torres Vedras - juiz 1, datada de 23/01/2024, na parte em que considera que no existe um fim especial transitório no contrato de arrendamento em causa nos Autos e que não consta dos contratos a explicitação da transitoriedade do fim, que justifique a sua não sujeição ao regime regra dos arrendamentos para fins habitacionais, bem assim como, na parte em que refere que resulta a existência de um contrato de arrendamento para fim habitacional com prazo certo com a duração mínima de um ano e , em consequência, que não ocorreu a caducidade do contrato tendo sido a acção proposta antes daquele momento.

b) -O presente recurso visa o enquadramento do direito que foi concretizado na decisão ora em crise.

c) -Com efeito, a Sentença Recorrida refere que não consta nos dois contratos outorgados entre Recorrente e Recorrida a explicitação da transitoriedade do fim dos contratos.

d) -O que é, desde logo, contraditório com os factos considerados provados sob o n.° 3 que refere que “Foi consignado em tal escrito, no 4° considerando, que “A SEGUNDA OUTORGANTE aceita e pretende tomar de arrendamento o prédio identificado sob o Considerando Um, para fins especiais transitórios, designadamente, por motivos profissionais."

e) -Bem assim como, é contraditório com o facto dado como provado sob o n.° 16 que refere "Convencionaram, ainda, as partes que “2. O presente contrato tem um fim especial transitório pois a Arrendatária não conseguiu arranjar habitação e pretende fazê-lo até ao final do ano de 2022”. (cfr. cláusula segunda do escrito);"

f) -Pois dos factos provados supra citados resulta que consta nos contratos a explicação da transitoriedade dos mesmos.

g) -O Tribunal a quo vem ainda referir que do nome atribuído ao contrato pelas Partes resulta a existência de um contrato de arrendamento para fim habitacional com prazo certo, o que não corresponde à verdade, nem tão pouco, à lei ou à jurisprudência, que considera que o tipo de contrato se retira do clausulado do mesmo e da vontade das partes.

h) -Do clausulado de ambos os contratos, resulta expressa a vontade das partes, quer quanto à transitoriedade dos contratos, quer à sua duração, bem assim como, à não sujeição dos contratos a renovações.

i) - E ainda que no contrato conste que o local arrendado se destina à habitação própria e permanente da Recorrida, esta cláusula não pode ser interpretada isoladamente, mas em consonância com as demais cláusulas do contrato, ou seja, seria para a habitação da Recorrida dentro do respectivo prazo do contrato.

j) - O Tribunal “a quo” na douta Sentença recorrida emite conclusões sem ter em conta a vontade das partes, no que respeita, à transitoriedade do contrato e à justificação a mesma.

k) - Com efeito, a própria lei, no art.° 238° do Código Civil entende que a declaração negocial não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência com o texto do documento.

l) - Pelo que o Tribunal “a quo” não decidiu correctamente e deveria ter considerado que as partes concordaram em atribuir determinados prazos aos contratos, com base nos fins especiais transitórios neles especificados, bem assim como, que ambos haviam caducado à data da interposição da acção.

m) - Ainda que assim não se entenda, e se venha a considerar que efectivamente não eram válidos os fins especiais transitórios dos contratos, o que por mero dever de patrocínio se equaciona, nesse caso, o prazo imperativo de um ano, contrariamente ao que é feito na douta sentença recorrida, deveria ter sido aplicado ao primeiro contrato.

n) - Com efeito, seria o primeiro contrato a estar sujeito ao regime imperativo alegado na Sentença ora recorrida, pelo que deveria ter a duração de um ano a contar da sua data de início a qual ocorreu em 01/11/2021.

o) - Pelo que o segundo contrato seria considerado inválido por incidir sobre o mesmo objecto e ter sido realizado ainda na vigência do primeiro contrato.

p) - Considerando que o primeiro contrato teve início em 01/11/2021, aplicando-se a duração de um ano, bem assim como, que o mesmo previa expressamente que não estava sujeito a renovações, este teria caducado em 31/10/2022.

q) - Em consequência, o processo que deu azo ao presente recurso entrou em tempo, dado ter sido apresentado após aquela data.

r) - Assim, o Tribunal a quo deve corrigir a sentença ora Recorrida, dando resposta ao peticionado pela A, ou seja, condenar a Recorrida no despejo do local arrendado, bem assim como, no pagamento da indemnização devida pela mora na entrega do imóvel.

Face ao exposto, tudo com o mui douto suprimento de V. Ex.as, requer-se que a decisão recorrida seja revogada e, em consequência, seja aquela substituída por outra que determine a condenação da Recorrida no entrega ao Recorrente da parte do prédio arrendada, por caducidade do contrato de arrendamento, bem assim como, no pagamento, a título de indemnização ao recorrente pela mora na entrega do imóvel, no montante de € 1.000,00 (mil euros por cada mês vencido e que se vier a vencer até à efectiva entrega do locado.

O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida de imediato, nos autos e efeito suspensivo.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II. – O objecto e a delimitação do recurso

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara na 1ª instância), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões porque entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece, sob pena de indeferimento do recurso.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal:

Caducidade do contrato de arrendamento celebrado.

III. – Os factos

Receberam-se da 1ª instância os seguintes factos provados:

1) –O A. é dono e legítimo proprietário do prédio urbano composto por cinco pisos, susceptíveis de utilização independente, sito na C;

2) –Por escrito datado de 02.11.2021, designado de “CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO PARA HABITAÇÃO COM PRAZO CERTO" o A., na qualidade de primeiro outorgante, cedeu à R., na qualidade de segunda outorgante, o gozo temporário de dois quartos, com serventia de cozinha, uma sala e uma instalação sanitária (wc) do segundo andar direito do prédio referido no número anterior;

3) –Foi consignado em tal escrito, no 4.° considerando, que: “A SEGUNDA OUTORGANTE aceita e pretende tomar de arrendamento o prédio identificado sob o Considerando Um, para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais.”;

4) –O referido em 2) destinou-se, exclusivamente, à habitação da R. e dos seus familiares, não podendo esta “[...] sublocar ou ceder, no todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente, o local arrendado, sem o consentimento expresso, manifestado mediante autorização escrita [...]” (cfr. cláusula segunda do escrito);

5) –O constante em 2) foi celebrado pelo prazo certo de três meses, com início em “[...] 01/11/2021 e o seu termo ocorrerá em 01/02/2022.” (cfr. cláusula primeira do escrito);

6) –Em tal escrito ficou, ainda, consignado que “Ambas as Partes declaram e convencionam que não pretendem a renovação deste Contrato, que se rege pelo disposto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), bem assim como pelo estatuído no n.° 3 do Art.° 1095 e no n.° 2 do Art.° 1096.°, ambos do Código Civil."" (cfr. n.° 4, da cláusula primeira do escrito);

7) –Findo o prazo acordado, a R. não procedeu à entrega do referido em 2);

8) –Após várias insistências para que a R. entregasse o imóvel, o A. entregou o assunto ao seu Mandatário;

9) –O Mandatário do A. reuniu com a R. que lhe expressou a sua dificuldade em arranjar outro sítio para viver e no qual esta solicitou que fosse feito novo contrato de arrendamento pelo tempo suficiente para procurar nova casa;

10) –O A. acabou por aceder ao solicitado pela R.;

11) –A R., naquele período de cerca de três meses, entregou ao A. montantes correspondentes ao valor que pagava de contrapartida da cedência, e que este aceitou;

12) –Nessa sequência, por escrito datado de 02.05.2022, designado de “CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO PARA HABITAÇÃO COM PRAZO CERTO’ o A., na qualidade de primeiro outorgante, cedeu à R., na qualidade de segunda outorgante, o gozo temporário de parte do segundo andar do prédio referido em 1) - que abrange dois quartos, com serventia de cozinha, uma sala e uma instalação sanitária;

13) –Após assinatura do referido acordo, o A. procedeu à liquidação do Imposto do Selo devido pelo arrendamento;

14) –O referido em 12) destinou-se, “[...] exclusivamente a habitação própria e permanente da [...]” da R. e do seu agregado familiar, não podendo a R. “[...] destinar a parte da fracção arrendada a qualquer outro uso ou fim, nomeadamente sublocá-lo, total ou parcialmente, ou sequer que comodatá-la ou permitir, por qualquer forma, a sua utilização por terceiros, sem autorização expressa, por escrito, do PRIMEIRO OUTORGANTE.” (cfr. cláusula quarta do escrito);

15) –O constante em 12) foi celebrado pelo prazo certo de oito meses, com início em “[...] 01 de maio de 2022 e o seu termo ocorrerá em 31 de Dezembro de 2022.” (cfr. cláusula segunda do escrito);

16) –Convencionaram, ainda, as partes que “2. O presente contrato tem um fim especial transitório pois a Arrendatária não conseguiu arranjar habitação e pretende fazê-lo até ao final do ano de 2022.” (cfr. cláusula segunda do escrito);

17) –Em contrapartida da cedência indicada em 12), foi convencionado um pagamento mensal, nos primeiros cinco meses - entre Maio e Setembro de 2022 - no montante de 475,00 Euros (quatrocentos e setenta e cinco Euros) e, nos restantes três meses - Outubro a Dezembro de 2022 - no valor de 500,00 Euros (quinhentos Euros);

18) –As contrapartidas de cedência deveriam ser pagas ao A. pela R. directamente, em numerário, até ao primeiro dia do próprio mês a que respeita, junto do estabelecimento de clínica dentária de que o A. é proprietário, sito no R/C, do n.° 27, da Rua …;

19) –A R. não procedeu à entrega do imóvel ao A.;

20) –E, ainda hoje, continua a habitar e fazer a sua vida doméstica, designadamente, a dormir, comer e fazer a sua higiene naquele imóvel;

21) –Apesar dos contactos do A. para que aquela proceda à entrega do imóvel;

22) –Designadamente, através do seu Mandatário;

Foram ainda considerados não provados, os seguintes factos:

A) –O constante em 2) teve o seu termo convencionado em 31.01.2022;

B) –As contrapartidas de cedência, referidas 17) deveriam ser pagas até ao primeiro dia útil do próprio mês a que respeita.

IV. – O Direito

Fundou a Exma. Juíza a quo a sua decisão nas seguintes considerações jurídicas:

Da factualidade assente, supra elencada, para o que releva, tendo por referência os pedidos efectuados pelo A., resulta que, em 02.05.2022, foi cedido à R. o gozo e a fruição de dois quartos, com serventia de cozinha, uma sala e uma instalação sanitária, do segundo andar do prédio urbano sito na Rua …. n.° 27, em Torres Vedras, para habitação, mediante contrato outorgado por escrito, ficando esta obrigada ao pagamento de uma contraprestação mensal.

Assim, dúvidas não se suscitam que o contrato em vigor entre o A. e a R. se qualifica como de arrendamento urbano com fim habitacional, nos termos do disposto nos arts. 1022.°, 1023.°, e 1067.°, todos do Código Civil.

O contrato de arrendamento urbano caracteriza-se pelo seu carácter bilateral, porquanto resultam para o locador as obrigações enumeradas no art. 1031.°, do Código Civil, e para o locatário as previstas no art. 1038.°, do Código Civil, às quais acrescem as obrigações previstas nos arts. 1071.° a 1073.°, do Código Civil.

No caso em apreço, resultou, igualmente, provado, à semelhança do contrato celebrado em 01.11.2021 [cfr. facto 3)] uma mera alusão ao fim especial transitório, consignando-se que: “[...] tem um fim especial transitório pois a Arrendatária não conseguiu arranjar habitação e pretende fazê-lo até ao final do ano de 2022." [cfr. facto 16)].

Ora, da sucessão dos contratos em causa resulta, desde logo, a inexistência de um fim especial transitório, mas sim uma necessidade de arrendamento para habitação, pelo menos, a partir de 01.11.2021. Com efeito, em momento algum, consta dos contratos a explicitação da transitoriedade do fim, que justifique a sua não sujeição ao regime regra dos arrendamentos para fins habitacionais, designadamente a não sujeição ao regime imperativo das normas que impõem prazos mínimos de duração e de renovação do contrato .

Assim, e resultando, na realidade, a existência um contrato de arrendamento para fim habitacional com prazo certo, como, efectivamente, resulta do nome que as partes atribuíram ao contrato, e considerando que o mesmo terá que ter, à luz do disposto no art. 1095.°, n.° 2, do Código Civil, a duração mínima de um ano, não ocorre a invocada caducidade do contrato de arrendamento outorgado em 02.05.2022. Aliás, da factualidade em causa resulta a celebração de dois contratos de arrendamento, sempre para fins habitacionais, cuja duração nunca pode ser inferior a um ano, conforme legalmente estipulado.

Ressalve-se que não se poderá equacionar que os dois contratos de arrendamento sejam um único, não só por tal não resultar do seu teor literal, nem da vontade expressa das partes, como porque, se tal se considerasse, sempre se imporia considerar, em consonância, que as partes acordaram na apreciação da efectiva renovação do contrato, a qual teria, também, que obedecer ao prazo mínimo de renovação de três anos, a que alude o art. 1096.°, n.° 1, do Código Civil , o que levaria à conclusão de que, à data da instauração da acção não havia decorrido o prazo legal para o exercício do direito.

Ora, tendo o contrato dos autos em apreço sido outorgado em 02.05.2022, com início em 01.05.2022, o seu termo ocorre em 30.04.2023, ou seja, decorrido o prazo mínimo legal de um ano, imposto pelo art. 1095.°, n.° 2, do Código Civil, momento muito posterior à data em que a acção foi instaurada - 27.01.2023, não se verificando, assim, a causa que levou à propositura da acção - qual seja, a caducidade do contrato de arrendamento em causa nos autos, pelo decurso do prazo de vigência.

Assim, não estando verificada a caducidade do arrendamento, não pode o A. vir demandar a R. nos termos em que o faz, concluindo-se, por isso, pela improcedência da acção.

A presente acção tem como causa de pedir a caducidade de um contrato de arrendamento celebrado entre autor e ré, pelo decurso do prazo.

Cumpre apurar se tal caducidade efectivamente se verificou ou se, pelo contrário, o contrato mostra-se sujeito ao aumento automático de vigência, até ao período mínimo de um ano.

Dispõe o Artigo 1095.º do Código Civil, sob a epígrafe Estipulação de prazo certo:

1- O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

2- O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.

3- O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

4- Por cada ano civil, e relativamente a cada fração ou prédio, apenas pode ser celebrado um contrato para fins especiais transitórios por motivos turísticos.

No contrato em causa, as partes definiram que:

14) - O referido em 12) destinou-se, “[...] exclusivamente a habitação própria e permanente da [...]” da R. e do seu agregado familiar, não podendo a R. “[...] destinar a parte da fracção arrendada a qualquer outro uso ou fim, nomeadamente sublocá-lo, total ou parcialmente, ou sequer que comodatá-la ou permitir, por qualquer forma, a sua utilização por terceiros, sem autorização expressa, por escrito, do PRIMEIRO OUTORGANTE.” (cfr. cláusula quarta do escrito);

15) - O constante em 12) foi celebrado pelo prazo certo de oito meses, com início em “[...] 01 de maio de 2022 e o seu termo ocorrerá em 31 de Dezembro de 2022.” (cfr. cláusula segunda do escrito);

16) - Convencionaram, ainda, as partes que “2. O presente contrato tem um fim especial transitório pois a Arrendatária não conseguiu arranjar habitação e pretende fazê-lo até ao final do ano de 2022.” (cfr. cláusula segunda do escrito);

Em causa está, pois, o apuramento de a celebração de um contrato para habitação própria e permanente, assume fim transitório para efeitos do nº 3 do supra citado preceito, quando as partes expressamente estipularam que o mesmo apenas vigora pelo período de 8 meses pois a Arrendatária não conseguiu arranjar habitação e pretende fazê-lo até ao final do ano de 2022.

Como referiu o Tribunal da Relação de Évora, em Acórdão de 29/10/1998 (Rodrigues dos Santos), disponível em www.dgsi.pt:

Não se pode ignorar que em locais habitual e normalmente tidos como de vilegiatura podem coexistir arrendamentos para habitação permanente, para habitação não permanente “tout court” e para habitação não permanente mas transitória.

Trata-se de situações perfeitamente claras e diferenciadas.

Ou seja, o fim transitório a que se refere o nº 3 do art. 1095º do Código Civil e que justifica a celebração de contratos de arrendamento (no caso de habitação própria) por períodos de vigência inferiores a um ano, não pode coincidir com uma situação de habitação permanente, mas, antes, esse fim apenas poderá circunscrever-se a habitação não permanente, pelo período acordado e pelos motivos que expressamente deverão constar do contrato (férias, estudos, tratamentos médicos, por exemplo).

Consignando-se que o arrendamento se destina a habitação própria e permanente da inquilina, pelo período de 8 meses, apenas porque a mesma inquilina não conseguiu arranjar outra habitação e pretende fazê-lo até ao fim desse período, corresponde, na prática, a afirmar que o locado se destina a habitação própria e permanente da inquilina, pelo período de 8 meses.

Situação que repugna à Lei Civil, como se viu, cominando as partes à vinculação a um contrato de arrendamento vigente pelo período mínimo de um ano.

Não se invoque a celebração anterior de outro contrato, entre as mesmas partes e sobre o mesmo locado, para efeitos de contagem do tempo mínimo de duração, na medida em que nos encontramos face a uma sucessão de contratos de arrendamento, sendo que o primeiro assume fim transitório expresso e atingiu o seu termo por caducidade e o segundo não assume esse fim nem atingiu o seu termo.

Mostra-se contraditório e claramente potenciador de fraude à Lei, pretender, por um lado, que ambos os contratos assumem a tutela emergente de fim transitório e, por outro lado, destinam-se a habitação própria e permanente, com prazos certos, que, somados, satisfazem o mínimo legal de vigência.

Não vemos, pois, razão para discordar do acerto da decisão recorrida.

Daí a improcedência da apelação.

V. – A decisão

Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em, na improcedência da apelação, manter a decisão recorrida.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 6 de Junho de 2024

Relator: Nuno Lopes Ribeiro

1.ª Adjunta: Vera Antunes

2.º Adjunto: Adeodato Brotas