2572/24.5T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

1. O artigo 640.º do Código de Processo Civil veda a impugnação genérica da matéria de facto ao impor, na sequência dos princípios da cooperação, lealdade e boa-fé processuais, que o recurso da matéria de facto incida sobre pontos determinados e que sejam claramente apontados nas conclusões de recurso.

2. Não é a circunstância de não se saber se existiu, ou não, contrato de mediação imobiliária escrito que pode afastar a responsabilidade da empresa de mediação perante o destinatário da actividade.

3. A empresa de mediação tem de devolver todas as quantias que lhe foram confiadas pelo destinatário do negócio.

4. Assente que a empresa de mediação actuou no exercício da sua actividade e que o recebimento das quantias que lhe foram entregues pela autora (enquanto destinatária do negócio promovido e terceira para estes efeitos) se insere no âmbito dessa actividade de mediação, tem pleno cabimento a demanda e condenação da seguradora daquela empresa.

Apelação n.º 2572/24.5T8PTM.E1

(1.ª Secção)

Relator: Filipe Aveiro Marques

1.ª Adjunta: Susana Ferrão da Costa Cabral

2.º Adjunto: José António Moita

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO:

I. A.

AA intentou a presente acção contra “BB, Unipessoal Lda.”, BB e “Fidelidade – Companhia de Seguros, S.A.”.

Após julgamento foi proferida sentença pelo Juízo Local Cível de Portimão – Juiz 1, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro e que terminou com o seguinte dispositivo:

“Face ao exposto, o Tribunal julga a ação parcialmente procedente e, em consequência, decide:

a) Condenar a Ré Fidelidade – Companhia de Seguros, S.A. a pagar à Autora AA a quantia de 14.000,00€ (catorze mil euros), acrescida de juros de mora à taxa supletiva civil, contados desde 12 de setembro de 2024, até integral pagamento.

b) Absolver a Ré BB do pedido contra si formulado.

Custas: condena-se a Autora AA e a Ré Fidelidade - Companhia de Seguros, S.A. no pagamento das custas processuais na proporção de 10% e de 90%, respetivamente.”

I. B.

Inconformada a ré “Fidelidade – Companhia de Seguros, S.A.” veio recorrer e apresentou alegações que terminam com as seguintes conclusões:

“1. Os factos dados como provados na sentença de que se recorre assentam todos nas declarações de parte da Autora.

2. As declarações de parte não são, e não podem ser, suficientes para sustentar a prova de determinado facto alegado pela parte processual. As declarações de parte não são, e não podem ser, meio de prova suficiente; só podem funcionar antes ou depois dos demais.

3. Apesar de a sociedade BB, Unipessoal, Lda ter como objecto social a mediação imobiliária, não resulta que os factos praticados e em discussão na presente acção o tenham sido no exercício da actividade de mediação imobiliária.

4. A actividade de Mediação Imobiliária tem subjacente, um contrato de Mediação Imobiliária que tem de ser, nos termos do art. 16º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, “obrigatoriamente reduzido a escrito” e onde devem constar, obrigatoriamente, os elementos referidos no n.º 2 do mesmo artigo.

5. No caso em apreço, não há prova, nem tão pouco foi feita qualquer alegação, de ter sido celebrado um contrato de mediação imobiliária (fosse com o(s) proprietários do imóvel, fosse com a Autora).

6. De realçar que a prévia celebração do contrato de Mediação Imobiliária é essencial para o exercício da actividade de Mediação Imobiliária, tal como descrita na supra referida Lei.

7. Não se pode presumir a celebração de um contrato de mediação imobiliária a partir de outros factos dados como provados, dada a natureza formal e estritamente regulada da actividade de Mediação Imobiliária.

8. O documento “Folha de Reserva” Junto aos autos não indica os outorgantes, não identifica o proprietário do imóvel, não identifica o imóvel (limita-se a indicar uma morada), não identifica a Mediadora Imobiliária, só contém uma assinatura.

9. No entanto, falta a identificação das partes, na medida em que só temos identificada a Autora.

10. Não há, pois, razões, de facto ou de direito, que permitam a qualificação deste documento como um contrato de reserva.

11. Surge como evidente que esta entrega de dinheiro surge fora do exercício da actividade de Mediação Imobiliária.

12. Estas entregas de dinheiro não fazem parte da actividade própria da Mediação Imobiliária tal como descrita na Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro.

13. O contrato de seguro celebrado entre a Ré BB, Unipessoal, Lda e a Fidelidade destina-se a cumprir a obrigação de seguro de responsabilidade civil emergente da atividade do Segurado, na sua qualidade de mediador imobiliário, prevista na legislação específica aplicável.

14. Um dos pressupostos de funcionamento da apólice é precisamente que esteja em causa um acto praticado pela Segurada, no exercício da actividade de Mediação Imobiliária.

15. Não se encontram verificadas as condições de funcionamento das condições contratualmente estabelecidas no contrato de seguro descrito.

16. Pelo que o contrato de seguro em causa não funcionará.

17. Dada a matéria de facto dada como provada, estão preenchidos os pressupostos do enriquecimento sem causa, pelo que o Tribunal deveria ter atendido, antes, ao pedido subsidiário formulado.

18. Deveria a Fidelidade, portanto, ter sido absolvida do pedido.

19. Foram violadas as disposições do artigo 483º e seguintes do Código Civil, a Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, nomeadamente, artigos 1º, 2º, 17º e 18º.

Nestes termos, deve o presente recurso ser julgado procedente e consequentemente:

1. Revogar a sentença proferida, substituindo-a, por douto Acórdão que, consagrando as conclusões supra, e a absolvição do pedido formulado contra a Fidelidade.

Assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!”

I. C.

Respondeu a autora defendendo a improcedência do recurso.

I. D.

O recurso foi devidamente recebido pelo Tribunal a quo.

Após os vistos, cumpre decidir.

II. QUESTÕES A DECIDIR:

As conclusões das alegações de recurso delimitam o respetivo objecto de acordo com o disposto nos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, mas não haverá lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (artigos 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do mesmo diploma).

Assim, no caso, impõe-se apreciar:

a. Impugnação da matéria de facto;

b. Eventual erro de julgamento quanto ao preenchimento dos pressupostos da responsabilidade civil no domínio da mediação imobiliária e âmbito do contrato de seguro.

III. FUNDAMENTAÇÃO:

III. A. Fundamentação de facto:

III. A.1 Impugnação da matéria de facto:

A ré/recorrente não cumpriu minimamente os requisitos do artigo 640.º do Código de Processo Civil.

Percorrendo as conclusões apresentadas pela recorrente não se vislumbra que esta tenha apontado quais os concretos pontos dos factos que considera incorrectamente julgados. E, diga-se, que essa indicação também não foi feita no corpo das alegações: na verdade, a recorrente limita-se aí a dizer que “toda a matéria de facto dada como provada e que tem como fundamento da decisão as declarações de parte prestadas pela Autora deve ser dada como não provada”, deixando para a parte contrária e para o Tribunal a laboriosa tarefa, que lhe competia inteiramente, de identificar quais os factos que, eventualmente, terão sido dados como provados com base em declarações de parte.

Ora, quando impugna a matéria de facto, o recorrente tem de cumprir os ónus que sobre si impendem, sob pena de rejeição, conforme preceituado no artigo 640.º, n.º 1, alíneas a) a c), e n.º 2, alínea a), do Código de Processo Civil.

De tal preceito decorre que, na impugnação da matéria de facto, a lei exige o cumprimento pelo Recorrente dos seguintes requisitos cumulativos:

1. a indicação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

2. a indicação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados;

3. a indicação da decisão que, no seu entender, deve ser proferida quanto aos indicados pontos da matéria de facto;

4. a indicação, com exatidão, das passagens da gravação em que se funda o seu recurso, isto quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, sem prejuízo da faculdade que a lei concede ao Recorrente de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.

Estes requisitos impostos para a admissibilidade da impugnação da decisão de facto têm em vista garantir uma adequada delimitação do objecto do recurso, não apenas para circunscrever o âmbito do poder de cognição do tribunal de recurso, mas também para que a outra parte tenha a possibilidade de exercer o contraditório com o âmbito previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo 640.º, designadamente indicando os meios de prova que, a seu ver, infirmem as conclusões do recorrente.

O que se visa é circunscrever a reapreciação do julgamento efetuado a pontos concretos da matéria controvertida, uma vez que os poderes da Relação quanto à reapreciação da matéria de facto não visam a realização de um segundo julgamento de toda a matéria de facto, devendo consequentemente recusar-se a admissibilidade de recursos genéricos contra uma invocada errada decisão da matéria de facto.

Quando falte a especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados, deve ser rejeitado o recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto, o mesmo sucedendo quanto aos restantes dois requisitos, nomeadamente a falta de indicação da decisão pretendida sobre esses mesmos factos (no seguimento do entendimento de Abrantes Geraldes[1]).

Como se sumariou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 02/02/2022 (processo n.º 1786/17.9T8PVZ.P1.S1[2]):

“I. Os ónus primários previstos nas alíneas a), b) e c) do art.º 640.º do CPC são indispensáveis à reapreciação pela Relação da impugnação da decisão da matéria de facto.

II. O incumprimento de qualquer um desses ónus implica a imediata rejeição da impugnação da decisão da matéria de facto, não sendo legalmente admissível a prolação de despacho de convite ao aperfeiçoamento das conclusões.”

Neste mesmo sentido, sumariou-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/02/2024 (processo n.º 2351/21.1T8PDL.L1.S1[3]) que: “Para o cumprimento do ónus de especificação do art. 640.º, n.º 1, do CPC, os concretos pontos de facto impugnados devem ser feitos nas respectivas conclusões, porque delimitadoras do âmbito do recurso e constituírem o fundamento da alteração da decisão. Já quanto à especificação dos meios probatórios e à exigência da decisão alternativa, a lei não impõe que seja feita nas conclusões, podendo sê-lo no corpo da motivação”.

Também para esta solução aponta a jurisprudência constante deste Tribunal, de que é exemplo o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10/10/2024 (processo n.º 1109/21.2T8ENT.E1[4]).

Não está prevista a possibilidade de convidar o recorrente a aperfeiçoar as alegações de recurso quanto ao incumprimento dos ónus impostos a quem impugne a decisão relativa à matéria de facto.

Uma impugnação genérica da decisão da matéria de facto não encontra acolhimento na lei, já que o artigo 640.º do Código de Processo Civil veda tal forma de impugnação da matéria de facto (para que o recurso não se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo[5]) ao impor, na sequência dos princípios da cooperação, lealdade e boa-fé processuais, que o recurso da matéria de facto incida sobre pontos determinados da matéria de facto e que sejam claramente apontados nas conclusões de recurso.

Consequentemente, não será de reapreciar, no presente caso, a impugnação da ré sobre a matéria de facto, impondo-se a imediata rejeição do recurso nessa parte.

Pelo exposto, rejeita-se o recurso da ré na parte relativa à impugnação da matéria de facto.

III. A.2. Factos provados:

Considera-se, por isso, a seguinte matéria de facto provada:

1. A Ré BB, Unipessoal Lda. é uma sociedade por quotas que tem por objeto, entre outras, a mediação imobiliária, incluindo a angariação e intermediação da compra, tendo como sua única sócia e gerente a Ré BB.

2. A Ré BB, Unipessoal Lda., no âmbito da sua atividade, utilizava a sigla comercial “At Home – IVS BB” e mantinha um sítio na internet no endereço “http://athomeivs.com”, o qual entretanto deixou de estar acessível, onde publicitava os imóveis cuja venda promovia, tal como publicitava os imóveis promovidos através do sítio “https://supercasa.pt”.

3. Foi através deste sítio da internet “https://supercasa.pt” que a Autora AA visualizou um anúncio de venda de um imóvel que lhe despertou o interesse e pretendeu comprar.

4. Nessa sequência, a Autora entrou em contacto com a Ré BB, a qual forneceu à primeira informações sobre o imóvel, descrevendo-o como um apartamento de tipologia T1, com o preço de 95.000,00€, mais tendo proporcionado a visita ao imóvel.

5. Após a visita, continuando interessada no imóvel, a Autora pediu à Ré BB que se iniciasse o processo de compra.

6. A Ré BB, enquanto gerente da sociedade BB, Unipessoal Lda., preparou um documento denominado “Folha de Reserva” que, em 20 de março de 2024, deu a assinar à Autora e pediu que esta efetuasse uma transferência no valor de 12.500,00€ a título de reserva.

7. Do documento denominado “Folha de Reserva”, junto como documento 3 da petição inicial, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, consta o seguinte:

“At Home — IVS BB

Compra e Venda de Imoveis

Gestão de Imóveis Arrendamento

FOLHA DE RESERVA

1. Identificação do(s) Proponente(s) (…):

AA, solteira, (…).

2. Identificação do imóvel, Preço e Condições (…):

Morada (…): (…), Portimão

ID Angariação (…): 14157

Preço (…): 95 .000,00€

Valor a entregar para reserva (…): 12.500,00 €.

Valor a entregar na CPCV (…): 12.500,00€ — o valor da reserva vai ser transferido para o sinal no CPCV.

A partir desta data, a reserva é válida até 21/04/2024 (…).

Condições complementares (…): O Valor da Reserva será devolvido caso o valor

do financiamento não seja aprovado. (…)

1. A fim de garantir o interesse efetivo na concretização do negócio, a transferência do valor da reserva a mediador conforme o n.º 1 do artigo 18.º da lei 15/2013. (…)

2. Esta reserva é válida pelo prazo referido supra, decorrido o qual tem-se por não aceite por parte do proprietário. (…)

3. A não aceitação desta proposta por parte do proprietário não constitui na obrigação de indemnizar o proponente por quaisquer danos que venha a ter por esse facto, apenas obrigando à devolução imediata, em singelo, da quantia entregue pelo proponente como caução. (…)

4. O proponente deverá tomar a providência de verificar a situação jurídica do imóvel: a natureza do imóvel em causa, a legitimidade do proprietário, se existe ónus ou encargos e se existem licenças, para o efeito pedirá a consulta da documentação do imóvel antes da ' outorga do contrato, a mediadora não se responsabiliza por atos reservados exclusivamente a solicitadores ou advogados ( entre outros contratos, registos, etc.) (…)

Tendo tomado conhecimento de todas as cláusulas, o(s) proponentes assina abaixo, juntada cópia do cartão de cidadão e um comprovativo da transferência. (…)

Nº do reg. Da transferência (…)

Banco Associado (…)

Vator (…): 12.500,00€”.

8. A Autora assinou o documento descrito em 7).

9. E, em 21 de março de 2024, efetuou uma transferência de 12.500,00€ para a conta com IBAN PT50...505, titulada pela sociedade BB, Unipessoal Lda

10. No início de abril de 2024, a Ré BB informou a Autora que para manter o negócio seguro deveria ser feito um reforço do valor de reserva em 7.500,00€, informando-a ainda que o preço do imóvel baixaria para 90.000,00€.

11. A Autora efetuou uma transferência de 7.500,00€ para a conta com IBAN PT50...505, titulada pela Ré BB, Unipessoal Lda.

12. Nem nessa altura, nem posteriormente, foi celebrado qualquer contrato promessa de compra venda e os proprietários do imóvel não tiveram contacto efetivo com a Autora.

13. A Autora iniciou os procedimentos destinados a obter um empréstimo bancário para realizar a escritura de compra e venda do imóvel.

14. A Ré BB facultou à Autora a caderneta predial do imóvel.

15. Posteriormente, o Banco alertou a Autora de que a caderneta predial do imóvel dizia respeito a um prédio em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, ou seja, que apesar de no local se distinguirem fisicamente os diferentes apartamentos, na verdade não podia adquirir um apartamento, mas apenas uma quota parte do prédio total.

16. E nas circunstâncias referidas em 15), o Banco não concedia o empréstimo para aquisição de habitação própria e permanente, com a prestação máxima mensal de 319,89€, mas apenas um empréstimo que não para habitação própria e permanente, com a prestação mensal de 436,38€ após um período de taxa fixa, ultrapassando a taxa de esforço da Autora.

17. A Autora confrontou a Ré BB com os factos identificados de 14) a 16), a qual referiu que o Banco podia conceder o empréstimo bancário para habitação própria e permanente.

18. A Autora voltou a contactar o Banco, que manteve a posição referida em 15) e 16).

19. Perante este cenário, em 6 de maio de 2024, a Autora deslocou-se com o seu pai ao escritório da sociedade BB, Unipessoal Lda., onde conversou com a Ré BB, informando-se que não ir continuar os procedimentos para a compra e solicitou a devolução do valor da reserva.

20. A Ré BB informou a Autora que iria procederia à devolução do valor da reserva de imediato.

21. Mas só após insistências foi transferido para a Autora:

a) no dia 4 de junho de 2024, a quantia de 500,00€, transferida da conta com IBAN PT50...065, titulada pela Segunda Ré BB;

b) e no dia 24 de junho de 2024, a quantia de 5.500,00€, transferida da conta com o IBAN PT50... 46, titulada pela Primeira Ré BB, Unipessoal Lda.

22. Posteriormente, a Segunda Ré BB informou a Autora não ter disponível o valor remanescente de 14.000,00€, não tendo como o devolver.

23. A Autora ficou desprovida da quantia de 14.000,00€, o que a impediu de dar entrada para compra de outro imóvel.

24. Entre a Primeira Ré BB, Unipessoal Lda. e a Terceira Ré Fidelidade -Companhia de Seguros, S.A. foi celebrado um contrato de seguro do Ramo Responsabilidade Civil de Entidades Mediadoras Imobiliárias, titulado pela Apólice n.º RC64060660, junto como documento 1 da contestação e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

25. Nas condições gerais do contrato de seguro referido em 24), além do mais, consta o seguinte:

“CLÁUSULA 2.ª - OBJETO DO CONTRATO

O presente contrato destina-se a cumprir a obrigação de seguro de responsabilidade civil emergente da atividade do Segurado, na sua qualidade de mediador imobiliário, prevista na legislação específica aplicável.

CLÁUSULA 3.ª - GARANTIAS DO CONTRATO

O presente contrato cobre, até ao limite do capital fixado nas Condições Particulares, as indemnizações que possam legalmente recair sobre o Segurado, por responsabilidade civil resultante de danos patrimoniais que sejam causados aos clientes, decorrentes exclusivamente de ações, ou omissões do Segurado no exercício da sua atividade de mediação imobiliária, conforme definido na legislação em vigor.

(…)

CLÁUSULA 20.ª – FRANQUIA

1. Mediante convenção expressa, pode ficar a cargo do Tomador do Seguro ou do Segurado uma parte da indemnização devida a terceiros, não sendo, porém, esta limitação de garantia oponível a terceiros.

2. Compete ao Segurador, em caso de pedido de indemnização de terceiros, responder integralmente pela indemnização devida, sem prejuízo do direito a ser reembolsado pelo obrigado nos termos do número anterior do valor da franquia aplicada.

CLÁUSULA 21.ª – INSUFICIÊNCIA DO CAPITAL

1. Se existirem vários lesados pelo mesmo sinistro com direito a indemnizações que, na sua globalidade, excedam o montante do capital seguro, os direitos dos lesados contra o Segurador reduzem-se proporcionalmente até à concorrência daquele montante.

O Segurador que, de boa fé e por desconhecimento de outras pretensões, efetuar o pagamento de indemnizações de valor superior ao que resultar do disposto no número anterior, fica liberado para com os outros lesados pelo que exceder o capital seguro.

(…)”.

26. Nas “Condições Particulares” do contrato de seguro identificado em 24), além do mais, consta o seguinte:

“Limite de responsabilidade

por sinistro/período de vigência

150. 000,00€

(…)

Franquia por sinistro

10% Prej. Ind.

Mín 500,00€ e Máx 2.500,00€ (…)”.

27. A Ré Fidelidade – Companhia de Seguros, S.A. foi citada em 12 de setembro de 2024.

III. B.3. Factos não provados:

Do elenco dos factos não provados continuará a constar, tal como na sentença recorrida, que não se provou que:

A. No referido em 2) também a Ré BB publicitava e promovia os imóveis através do sítio “https://supercasa.pt”

B. No referido em 6) a Ré BB elaborou o documento por si.

C. Como consequência da situação descrita nos factos provadas a Autora passou a dormir mal, a estar num estado de tristeza permanente e com dificuldades em concentrar-se.

III. C. Fundamentação jurídica:

a) Não sendo de admitir a impugnação da matéria de facto considerada provada na sentença, torna-se inútil apreciar a valia de um dos meios de prova utilizados (as declarações de parte) e, por isso, improcede essa parte do recurso (conclusões 1 e 2).

b) Nos termos do artigo 2.º, n.º 1, da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro (que estabeleceu o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária – RJAMI), “a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.

E, nos termos do n.º 2, desse mesmo artigo, a actividade de mediação imobiliária “consubstancia-se também no desenvolvimento das seguintes ações: a) Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes; b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.”

Ora, resulta dos factos provados que a 1.ª ré (que se dedica, precisamente, a essa actividade de mediação e tinha seguro para essa actividade) publicitou a venda de um imóvel (pontos 1, 2 e 3 dos factos provados). Resulta, ainda, dos factos provados que o imóvel cuja venda essa ré promovia não lhe pertencia (pontos 4 e 12 dos factos provados). Nessa sequência, a ora autora, interessada em comprar, entrou em contacto com essa ré, que proporcionou a visita ao imóvel (pontos 3, 4 e 5 dos factos provados).

Está, por isso, suficientemente provada a prática, por essa ré, de actos que se inserem numa actividade de mediação imobiliária: publicitou, por conta dos seus proprietários, a venda de um imóvel e, efectivamente, encontrou um destinatário (a ora autora) para a realização desse negócio.

É verdade que o contrato de mediação imobiliária é de natureza formal (deve ser obrigatoriamente reduzido a escrito, conforme se dispõe no artigo 16.º, n.º 1, do RJAMI), mas essa falta não pode ser invocada contra a autora, que não foi parte nesse contrato (e não tinha como saber da sua existência, conteúdo e forma de celebração), para afastar a responsabilidade da empresa de mediação (de acordo com o princípio geral que decorre do artigo 16.º, n.º 7, do mesmo diploma).

Assim, não é a circunstância de não se saber se existiu, ou não, contrato escrito que pode afastar a responsabilidade da empresa de mediação perante o destinatário da actividade e ora autora (cf. artigo 2.º, n.º 5, do RJAMI).

Improcede, por isso, também esta parte do recurso (conclusões 3 a 7).

c) Nas palavras de Higina Castelo[6], o contrato de reserva consiste “numa aplicação do chamado contrato‑promessa precário, no qual o arrependimento é permitido, pelo que a compulsão ao cumprimento através da execução específica não é possível”.

Ainda seguindo aquele estudo, “em geral, ainda que não necessariamente, os acordos de reserva são celebrados em situações em que uma das partes, usualmente quem deseja vender, celebrou previamente com uma empresa de mediação imobiliária um contrato de mediação, sendo a mediadora quem prepara e até muitas vezes apresenta a cada um dos contraentes a minuta de acordo. Amiúde, é à empresa de mediação que o interessado em adquirir entrega a quantia destinada à reserva”.

De todo o modo, a recepção e guarda de uma quantia de reserva por empresa de mediação imobiliária está expressamente prevista na lei e, portanto, insere-se numa prática normal e legal da actividade. Nos termos do artigo 18.º, n.º 1, do RJAMI, “consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí‑las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada” (sublinhado nosso).

Assim, quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio (como é, claramente, a autora) e que sejam confiadas às empresas de mediação (como era a primeira ré) cabem no âmbito deste regime qualquer que seja a título da entrega: reserva, preço ou outra.

Não resulta da lei, sequer, qualquer requisito de forma para a entrega dessas quantias. O que ressalta do indicado regime é que a empresa de mediação tem de devolver todas as quantias que lhe foram confiadas pelo destinatário do negócio.

Provando-se que foram entregues quantias à empresa de mediação deve funcionar o regime. Estava, por isso, a empresa de mediação imobiliária obrigada a restituir as quantias a quem as prestou (a aqui a autora) logo que para tal solicitada (n.º 1, parte final, do referido artigo 18.º do RJAMI).

Não tendo feito a devolução total à autora, apesar de para tanto solicitada (ver pontos 9, 11, 19 e 21 dos factos provados), ficam preenchidos os requisitos da responsabilidade civil (desde logo a ilicitude).

Improcede, por isso, também esta parte do recurso (conclusões 8 a 12).

d) Estando, claramente, assente que a empresa de mediação actuou no exercício da sua actividade e que o recebimento das quantias que lhe foram entregues pela autora (enquanto destinatária do negócio promovido e terceira para estes efeitos) se insere no âmbito dessa actividade de mediação, tem pleno cabimento demandar a seguradora, já que o seguro visa, precisamente, ressarcir os danos patrimoniais causados a terceiros decorrentes de acções ou omissões das empresas de mediação imobiliária ou dos seus representantes legais e colaboradores, ou do incumprimento de outras obrigações resultantes do exercício da actividade (cf. artigo 7.º, n.º 4 e 5, do RJAMI e artigo 2.º do Anexo I desse mesmo diploma[7]).

A ré mediadora incumpriu uma obrigação (de restituição das quantias) que o exercício da actividade de mediação lhe impõe (que decorre directamente da lei – cf. artigo 18.º. n.º 1, parte final, do RJAMI) e, como tal, deve funcionar a garantia (para a autora) decorrente do seguro obrigatório que aquela contratou.

Está afastada, por isso, também esta questão invocada pela recorrente (conclusões 13 a 18).

Concluindo, deve ser a ré seguradora condenada nos exactos termos decididos.

As custas do recurso ficarão a cargo da recorrente, por ter ficado vencida, nos termos do disposto no artigo 527.º do Código de Processo Civil.

IV. DECISÃO:

Em face do exposto, julga-se totalmente improcedente o recurso e, em conformidade, confirma-se a sentença recorrida.

Condena-se a ré/recorrente nas custas do recurso.

Notifique.

Évora, 12 de Março de 2026

Filipe Aveiro Marques

Susana Ferrão da Costa Cabral

José António Moita

1. Recursos em Processo Civil, 7.ª Edição, Almedina, pág. 200 e ss..↩︎

2. Acessível em https://www.dgsi.pt/JSTJ.NSF/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/526a06e36e808e84802587e3003cb7ce.↩︎

3. Acessível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/1007b672c0f9ed2980258ad6005cfad7.↩︎

4. Acessível em https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/009a5f03f424577380258bc5005038be.↩︎

5. Nas palavras de António Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, 7.ª Ed., pág. 202.↩︎

6. “Reserva de imóvel: com vista à futura celebração de contrato relativo a bem imóvel”, Revista de Direito Civil, Ano II (2017), Número 4, pág. 813, acessível em https://www.revistadedireitocivil.pt/Archive/Docs/f791378328179.pdf.↩︎

7. Ver, igualmente, o artigo 23.º da Directiva 2006/123/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de Dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno que a Lei n.º 15/2013 visou transpor para a ordem jurídica interna.↩︎