81/05.0TBMTS.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Os efeitos do exercício de uma preferência legal (designadamente, decorrente do estatuído no art. 47º do RAU) estendem-se a terceiros (existe eficácia real, “erga omnes”), independentemente de registo, por razões de ordem pública ou de relevante interesse público, bem ao contrário do que acontece na preferência convencional ou contratual (pactos de preferência), que só tem eficácia real contra terceiros se os respectivos outorgantes lhe atribuírem essa eficácia e a registarem (art. 421º, nº/s 1 e 2, do CC).

II- Exercido, com êxito, o direito de preferência na aquisição de imóvel objecto de venda, fica o preferente, por substituição subjectiva, colocado na posição contratual que, “ab initio”, pertencia aos preteridos, como compradores de tal imóvel, produzindo o exercício da preferência efeitos desde então (“ex tunc”), como se o preferente tivesse sido, desde o início, o verdadeiro comprador do imóvel.

III- Essa circunstância não impede que o contrato de compra e venda entre os alienantes e o primitivo comprador tenha produzido os efeitos translativos normais (como seja, o poder de usar e administrar a coisa transmitida), embora sujeitos a condição resolutiva, por haver um direito de opção que pode vir a ser exercido.

IV- Assim, se a preferência vier a ser exercida triunfalmente, o primitivo adquirente perderá o direito que adquiriu, sendo, então, de analisar a validade dos actos da sua administração (enquanto se não exerceu a preferência) à luz do que dispõem, conjugadamente, os arts. 277º, nº/s 2 e 3, 1270º e 1271º, todos do CC.

Rel. 77

Apelação nº81/05.OTBMTS.P1

2ª Secção Cível

Relator – Teixeira Ribeiro

Adjuntos - Desembgdrs: Dr. Pinto de Almeida e

Dr. Telles de Menezes

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I- B……………, residente na rua …….., nº …., em ….., Matosinhos, intentou, na Comarca de Matosinhos, acção declarativa de condenação, ordinária, aí dsitribuída ao …º Juízo Cível,

contra

1ºs – C…………….. e mulher, D…………….., ambos residentes na mesma Rua ………, nº….., e contra

2ºs – E……………. e mulher, F…………….., residentes na rua ……………, nº …., rch/ dtº, em ……., ……, Gondomar, alegando, em síntese, que:

- Sendo ao tempo arrendatário habitacional do prédio urbano constituído por “Casa de rés-do-chão, com quintal e uma dependência, sita na Rua ……., nº ….., da freguesia de Custóias, concelho de Matosinhos, inscrita na respectiva matriz sob o artigo 851º e descrita na competente Conservatória sob o nº00892/050791”, veio a adquiri-lo pela procedência da acção de preferência sumária, nº …../88 da ….ª Secção (que posteriormente foi tramitada sob o nº …./94, do ….º Juízo Cível de Matosinhos) , onde lhe foi reconhecido, por sentença de 04/07/2002 que transitou em julgado em 18/09/2002, o direito de preferir e de se substituir ao 1º Réu, C……….., na compra que este (com outros) fizera de tal prédio, por escritura pública de 13 de Janeiro de 1982, a G……………. e mulher, H…………..;

- Apesar disso, os 1ºs RR. C…………… e mulher, D………….., por escritura de 14 de Agosto de 2002, declararam doar ao 2º R, E……………. (seu filho), com aceitação deste, o referido prédio, doação essa que é nula.

Afirmando que o reconhecimento judicial do direito de preferência retrotrai à data da alienação e que o 1º Réu e a 1ª Ré foram citados para a acção de preferência, respectivamente, em 14/07/1989 e 18/01/1989, a quem o Autor sempre pagou as rendas vencidas entre 18 de Janeiro de 1989 e a data do trânsito em julgado da respectiva sentença, concluiu, pedindo:

- se declare nula a referida doação de 14 de Agosto de 2002 e condenados todos os Réus a reconhecerem essa nulidade, ordenando-se o cancelamento de qualquer registo eventualmente feito com base nessa doação sobre o citado prédio;

- se condenem os 1ºs Réus a restituirem ao Autor a importância de € 1.848, 90, correspondente ao valor daquelas rendas, acrescido dos juros de mora legais, desde a citação até ao efectivo pagamento.

Os 1ºs Réus, contestando, alegaram, no essencial, que sempre estiveram convencidos de que eram os proprietários do prédio que doaram, tendo pago as respectivas contribuições, e que o pagamento das rendas pelo Autor correspondeu ao cumprimento do seu dever como arrendatário, concluindo pela improcedência da acção.

Os 2ºs Réus, E………… e mulher, F……………, também contestaram, alegando, no fundamental, a ilegitimidade da Ré F……………, casada em comnunhão de adquiridos com o E………….., e por o prédio em causa ser bem próprio deste.

Afirmando que adquiriram o prédio de quem o tinha registado em seu nome, presumindo-se dono, e que, por sua vez, também o R. marido o veio a registar em seu nome, concluiram pela absolvição da instância da R. mulher, sendo, sempre, de julgar improcedente a acção.

Na Réplica, o Autor respondeu à matéria de excepção, defendendo a improcedência da invocada excepção de ilegitimidade da R. F…………….

A acção prosseguiu a sua normal tramitação, vindo a proferir-se despacho saneador ( fls. 350) em que se julgou improcedente a referida excepção de ilegitimidade, tendo-se considerado todas as partes legítimas, e, conhecendo-se, aí, de mérito, se julgou a acção procedente, declarando-se ineficaz em relação ao Autor a doação feita através da escritura de 14 de Agosto de 2002, ordenando-se o cancelamento de qualquer registo eventualmente feito pelos 2ºs Réus sobre o questionado prédio, e condenado-se os 1ºs Réus a restituirem ao Autor o valor das rendas desde a citação de cada um deles na acção de preferência, sendo a 1ª R mulher desde 18/01/1989 e o R. marido desde 14/07/1989, até ao trânsito da mesma em 18/09/2002, ou seja, na quantia total, desde 18/01/1989, de € 1.818,17 no caso de ser a 1ª R. mulher a restituir, e caso seja a pagar o 1º R marido será na quantia de € 1.468,17, quantia essa acrescida de juros legais de mora contados desde a citação até efectivo pagamento.

X

Inconformados, tanto os os 1ºs como os 2ºs RR interpuseram recurso do saneador-sentença, tendo, no entanto, o dos 2ºs RR, E…………. e mulher F……………, sido julgado deserto por falta de alegações (fls.403).

Os 1ºs RR, C…………. e mulher D……………, formularam as seguintes conclusões alegatórias, no que à sua apelação diz respeito:

……………

……………

……………

……………

Contra-alegando, os Apelados bateram-se pela manutenção da decisão recorrida.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir, consistindo o objecto do recurso, traçado pelas conclusões alegatórias ( Artºs 684º, nºs 1 e 3, e 690º, nº1, do Código de Proc. Civil, na redacção, aplicável, anterior ao Dl. Nº303/2007, de 24/8), em saber se tendo o Autor exercido o direito de preferência, com êxito, sobre o prédio de que era arrendatário, tem direito à restituição das rendas que, nessa qualidade, entretanto pagou aos primitivos compradores do prédio (como senhorios), desde a citação destes até ao trânsito da sentença proferida na acção de preferência, acrescidas dos juros de mora que sobre elas se venceram.

II- FUNDAMENTAÇÃO

II. 1 Os Factos considerados apurados na 1ª Instância:

1. Por escritura de 13 de Janeiro de 1982, lavrada no Primerio Cartório da Secretaria Notarial de Matosinhos, G…………….. e mulher, H……………., vendram ao 1º Réu, além de dois outros, o seguinte prédio: Casa de rés-do-chão, com quintal e uma dependência, sita na Rua da …., nº …., da freguesia de ….., concelho de Matosinhos, inscrita na respectiva matriz sob o artigo 851º e descrita na competente Conservatória sob o nº 00892/050791;

2. Ao tempo da sobredita venda o Autor era arrendatário habitacional do prédio anteriormente identificado;

3. O A. propôs, neste Tribunal, contra o G……….. e mulher, e contra os 1ºs Réus, acção declarativa de condenação, com processo comum, na forma sumária, tendo sido distribuída à então 5ª Secção, tendo-lhe cabido o nº…./88 e posteriormente tramitou sob o registo nº …./94 pelo ..º Juízo Cível deste mesmo Tribunal;

4. que foi julgada por sentença de 4 de Julho de 2002 e transitou em julgado em 18/09/2002 (cfr. Doc. De fls.275 a 286);

5. Através dela foi reconhecido ao Autor o direito de preferir na compra do prédio referido em 1 supra, substituindo-se aos compradores nesta qualidade e foi declarado que o Autor tem direito de haver para si o sobredito prédio, tendo os aí Réus sido condenados a reconhecerem os referidos direitos, e sido ordenado o cancelamento de qualquer registo eventualmente feito pelos compradores (aqui 1ºs Réus) sobre o mencionado

prédio;

6. Por escritura de 14 de Agosto de 2002, do 2º Cartório Notarial de Matosinhos, os 1ºs Réus declararam doar ao 2º, que declarou aceitar a doação, o sobredito prédio ( cfr. Doc. De fls 18 a 20);

7. O aqui 1º Réu foi citado para essa acção em 14 de Julho de 1989 (cfr. Doc. De fls. 275 a 286);

8. E a aqui 1ª Ré em 18 de Janeiro de 1989 ( cfr doc. De fls. 275 a 286);

9. No âmbito do contrato de arrendamento acima aludido, o Autor satisfez aos 1ºs Réus todas as “rendas vencidas”, desde aquela data de 18 de Janeiro de 1989 até ao trânsito em julgado da sentença;

10. A renda paga pelo Autor, de Fevereiro a Dezembro de 1989, foi de 1.174$70;

11. De Janeiro a Dezembro de 1990, de 1309$80;

12. De Janeiro a Dezembro de 1991, de 1462$40;

13. De Janeiro a Dezembro de 1992, de 1714$60;

14. De Janeiro a Dezembro de 1993, 1920$30;

15. De Janeiro a Dezembro de 1994, de 2114$80;

16. De Janeiro a Dezembro de 1995, de 2257$60;

17. De Janeiro a Dezembro de 1996, de 2356$80;

18. De janeiro a Dezembro de 1997, de 2420$40;

19. De Janeiro a Dezembro de 1998, de 2477$80;

20. De Janeiro a Dezembro de 1999, de 2534$80;

21. De Janeiro a Dezembro de 2000, de 2605$80;

22. De Janeiro a Dezembro de 2001, de 2663$10;

23. De Janeiro a Dezembro de 2002, de € 13,85;

24. E de Janeiro a Maio de 2003, a de € 14,34.

II.2- Fundamentação Jurídica. O Direito Aplicável

Contrariamente ao que parece pressupor-se nas conclusões a), b) e c) das alegações dos Apelantes C…………… e mulher, a sentença recorrida também não considerou – e bem – que a doação de 14 de Agosto de 2002 padecesse de qualquer vício capaz de invalidar esse negócio jurídico. Considerou-a, antes, ineficaz em relação ao Autor (ora Apelado), em virtude de lhe ter sido reconhecido judicialmente (o que é incontroverso) o direito de preferência na aquisição do prédio também objecto da doação.

Não confundiu, a sentença, a invalidade do negócio jurídico (decorrente de nulidade ou anulabilidade) com a ineficácia dele. Com efeito, não apontou à doação qualquer falta ou irregularidade dos elementos internos, essenciais à formação dele (vícios de forma ou de vontade), antes atendeu à circunstância extrínseca a esse negócio - a do preferente-apelado haver sido colocado, por força da lei, no lugar do primitivo comprador e posterior doador, com eficácia ex tunc contra terceiros independentemente de qualquer registo e face ao que preceitua o Artºs 421º, nº1, e 1410º do Código Civil – de acordo, aliás, com a doutrina e jurisprudência que fundamentam a decisão recorrida, e, entre outros, a dos Prof.s Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”, da Coimbra Editora”, 1976, pag.466-469, e Pires de Lima e Antunes Varela, no seu “Código Civil Anotado”, Volume III, 2ª Edição, pag.380-383.

Os efeitos do exercício de uma preferência legal, como é esta (decorrente do estatuído no Artº 47º do RAU), estendem-se a terceiros (existe eficácia real, erga omnes), independentemente de registo, por razões de ordem pública ou de relevante interesse público, bem ao contrario do que acontece na preferência convencional ou contratual (pactos de preferência) que só têm eficácia real contra terceiros se os respectivos outorgantes lhe atribuirem essa eficácia e a registarem ( Artº 421º, nºs 1 e 2, do CC – cfr, entre outros, Mário Júlio de Almeida e Costa, in “Direito Das Obrigações”, 6ª Edição, pag.375-377; Manuel Henrique de Mesquita, in “Obrigações Reais e Ónus Reais” (Colecção teses), pag.215-225.

De todo modo, e embora os Apelantes façam alusão, naquelas conclusões, aos 2ºs RR (certamente por lapso), não deve esquecer-se que para esses Réus (Henrique Eduardo e Mónica Teixeira) a sentença transitou em julgado (deixaram ficar deserto o recurso), o que, desde logo, nos dispensa de mais demoradas considerações sobre este tema, em relação a estes últimos.

No que mais incisivamente diz respeito aos Apelantes C……………. e mulher (primitivos compradores na venda efectuada por G…………… e mulher em 13 de Janeiro de 1982), exercido, com êxito, pelo Autor, ora Apelado, o direito de preferência na aquisição do imóvel objecto dessa venda, ficou ele (Autor), por substituição subjectiva, colocado na posição contractual que ab initio pertencia aos Apelantes como compradores de tal imóvel, produzindo o exercício da preferência efeitos desde então (ex tunc). É como se o preferente tivesse sido, desde o início,o verdadeiro comprador do imóvel – v.g. Autores e obras citadas.

Essa circunstancia, não impede – como maioritariamente se tem vindo a sustentar na doutrina e na jurisprudência (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, no citado Código Civil anotado, pag. 381, e tudo o mais aí aduzido) – que o contrato de compra e venda entre os alienantes e o primitivo comprador tenha produzido os efeitos translativos normais (como seja o poder de usar e administrar a coisa transmitida), embora sujeitos a condução resolutiva por haver um direito de opção que pode vir a ser exercido. Assim, se a preferência vier a ser exercida triunfalmente – afirma essa doutrina e jurisprudência – o primitivo adquirente perderá o direito que adquiriu, sendo então de analisar a validade dos actos da sua administração (enquanto se não exerceu a preferência) à luz do que dispõe, conjugadamente, os Artºs 277º, nºs 2 e 3, 1270º e 1271º, todos do Código Civil, em que se estabelece que (nº1 do Artº 277º) “ O preenchimento da condição (resolutiva) não prejudica a validade dos actos de administração ordinária realizados, enquanto a condição estiver pendente, pela parte a quem incumbir o exercício do direito”. E que “À aquisição de frutos pela parte a que se refere o número anterior são aplicáveis as disposiçõe relativas à aquisição de frutos pelo possuidor de boa fé” ( nº2 do mesmo Artº 277º), sendo que “O possuidor de boa fé faz seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem, e os frutos civis correspondentes ao mesmo período” ( nº1 do Artº 1270º), enquanto o possuidor de má fé “...deve restituir os frutos que a coisa produziu até ao termo da posse....” (Artº 1271º), e a boa fé cessa com a sua citação – Artº 481º, alínea a), do Cod. Proc. Civil – vg., ainda, o Ac. Relação de Lisboa, de 6 de Novembro de 2001, in Col. Jur., Ano XXVI, Tomo V, pag.72-74.

Ora, fazendo aplicação destes princípios normativos, e sendo de presumir que a boa fé dos Apelantes (primitivos compradores do imóvel que vieram posteriormente a doar a seu filho) cessou com a sua citação (muito anterior à doação), bem andou a 1ª Instância, em condená-los a restituirem as rendas que receberam após essa citação até ao trânsito em julgado da sentença da acção de preferência, bem como nos juros de mora que sobre elas se venceram até efectivo pagamento, por aquelas constituirem frutos civis, auferidos após a cessação da sua boa fé, e na medida em que são resultado (produto) periódico resultante da utilização do imóvel, consequente a uma relação jurídica locatícia, que não afectam a sua substância – Artº 212º, nºs 1 e 2, Código Civil – Ac. S.T.J., de 06/07/2004 (procº nº04A1965), 13/05/2004 (procº nº04B661) e 08/06/2004 (porcº nº04A1959), in www.dgsi.pt/jstj.

III- DECIDINDO

Pelo exposto, acorda-se em julgar a a apelação improcedente, confirmando-se a Douta Sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Porto, 22/10/2009

Manuel de Sousa Teixeira Ribeiro

Fernando Manuel Pinto de Almeida

Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo