4801/03.0TCLRS.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

O fundamento da resolução do contrato de arrendamento previsto no artº 64º, nº 1, al. c), do RAU (aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente a práticas ilícitas) radica na violação dos deveres acessórios de conduta.

São de considerar práticas ilícitas todos os actos violadores de qualquer direito subjectivo ou de qualquer norma legal de protecção, seja de interesses públicos, seja de interesses privados.

Mas de tais práticas ilícitas apenas terão relevância resolutiva aquelas com reflexo sério na vigência do contrato, considerando os valores implícitos no artº 762º do CCiv.

Não basta para fundamentar a resolução do contrato de arrendamento nos termos do artº 64º, nº 1, al.c), do RAU a simples constatação do exercício da actividade sem o respectivo licenciamento, exigindo-se antes a prova de um desrespeito substancial das regras e princípios pelas quais se deve pautar a actividade sujeita a licenciamento; o desrespeito pelas exigências de segurança de pessoas, bens e ambiente à luz do grau de desenvolvimento tecnológico.

( Da responsabilidade do Relator)

ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:

I- Relatório

Joaquim ….. ( a quem sucederam A…, B… e C… ) e Maria …… intentaram acção declarativa sob a forma de processo sumário (valor: € 7.156,80) ordinário contra B….. , Ldª pedindo se declare a resolução do contrato de arrendamento que celebraram, em 1971, com a Ré de três armazéns sitos no U-0000 de Camarate, Loures, e se condene a Ré a entregá-los livres e devolutos, dado que lhes deu uso diverso (em vez de armazenagem pratica no local uma actividade industrial) e ilícita (dado não possuir a necessária licença para o efeito, manusear inadequadamente produtos perigosos e praticar deficientes condições de armazenagem).

A ré contestou alegando que o arrendamento sempre se destinou a actividade industrial, que está instalada desde o início do arrendamento, fazendo uma prudente e lícita utilização do arrendado e que os AA desde sempre tiveram conhecimento do modo como utilizavam o arrendado; concluem não se verificar nenhum dos invocados fundamentos de resolução e que, ainda que assim não fosse, se verificaria abuso de direito por parte dos Autores. E deduziu reconvenção pedindo a condenação dos AA a pagarem-lhe a quantia de € 55.614,62 correspondente ao que gastaram em obras com vista à instalação de infra-estrutura de fornecimento de energia eléctrica.

Na réplica os AA impugnaram os fundamentos do pedido reconvencional e arguíram a ininteligibilidade do mesmo por ausência de especificação das obras realizadas.

Foi proferido despacho (fls 186) admitindo o pedido reconvencional e, considerando o valor e a forma processual agora atribuível à acção, determinando a remessa do processo, após trânsito, às varas mistas da comarca.

Desse despacho foram as partes notificadas por carta de 8JUL2003; e porque nada disseram foi o processo remetido para distribuição às varas mistas em 23SET2003.

Já na vara mista, foi proferido despacho saneador (fls 396) onde, mais uma vez, foi admitido o pedido reconvencional.

Tal despacho saneador foi notificado através de carta de 3SET2007 e em 17SET2007 vieram os AA interpor agravo desse despacho por omissão de pronúncia sobre a excepção de ineptidão do pedido reconvencional, tendo na mesma data notificado a Ré de tal facto.

A final foi proferida sentença que, considerando que não obstante os AA não terem logrado demonstrar que a R. fizesse um uso diverso do locado lograram demonstrar que dele fazia um uso ilícito (actividade industrial sem licenciamento que põe em risco o próprio imóvel) e que a realização de infra-estruturas para fornecimento de energia eléctrica consubstancia benfeitoria útil que não pode ser levantada sem detrimento da coisa, julgou a acção procedente condenando a Ré a restituir o locado aos AA e a reconvenção parcialmente procedente condenando os AA a pagarem à Ré a quantia de € 47.536,37.

Inconformados, apelaram a Ré e os AA concluindo, em síntese:

- A Ré, por erro na decisão de facto, não ocorrer uso ilícito do locado, constituindo a invocação de tal eventualidade abuso de direito;

- os AA A..e J… , não ser de qualificar as obras efectuadas pela Ré como benfeitoria, a serem não estar demonstrado que não pudessem ser levantadas sem detrimento da coisa, e a puderem dever a indemnização ser calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa e não pelo custo da obra;

- a A. Maria …. , erro na decisão de facto, não haver obrigação de fornecer energia eléctrica, não ser de qualificar as obras efectuadas pela Ré como benfeitoria, a serem não estar demonstrado que não pudessem ser levantadas sem detrimento da coisa, e a puderem dever a indemnização ser calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa e não pelo custo da obra.

Contra alegaram os AA propugnando quanto à manutenção da parte da sentença que lhes foi favorável.

A A. Maria … veio, conjuntamente com as alegações da apelação, apresentar alegações relativamente ao agravo que interpusera da parte do despacho saneador em que não se conheceu da ineptidão do pedido reconvencional.

II- Questões a Resolver

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, desde já importa abordar a problemática do recurso de agravo interposto do despacho saneador relativamente à decisão de admissibilidade do pedido reconvencional, e sobre o qual não foi até ao momento emitido qualquer juízo de admissibilidade.

E isso por se entender, dado o ulterior desenvolvimento processual, que às partes foi dada, pelas notificações realizadas, a possibilidade de se pronunciarem sobre a questão e uma vez que o poder último de apreciação radica neste tribunal, ser desadequada a remessa dos autos à 1ª instância para cuidar desse aspecto.

A ineptidão da petição (inicial ou reconvencional) constitui nulidade que afecta todo o processo (artº 193º do CPC), de conhecimento oficioso (artº 202º do CPC) até que se mostre sanada (mesmo artº 202º) ou, no caso, ao despacho saneador (artº 206º do CPC).

O despacho proferido a fls. 186 não se limitou a decidir das implicações na competência para preparar e julgar a acção que advinham da alteração do valor decorrente da formulação de pedido reconvencional; ele foi mais longe declarando expressamente ser a reconvenção admissível “por ser legal, nos termos do disposto no artº 274 do CPC”.

Será de entender que, com o trânsito desse despacho, tal pronúncia ficou tendo força obrigatória dentro do processo (artº 672º do CPC) dentro do processo, ficando sanada qualquer eventual ineptidão?

Pensamos que não, pela singela razão de que naquele despacho apenas se apreciou da verificação dos específicos requisitos de admissibilidade estabelecidos no artº 274º do CPC, não precludindo a apreciação dos eventuais vícios de tal pedido, designadamente a sua ineptidão.

O recurso de agravo é, pois, de admitir.

Deve ser apreciado com o recurso de apelação (artº 735º do CPC).

E mostra-se respeitado o princípio do contraditório porquanto com a notificação das alegações de recurso foi dada à parte contrária a possibilidade de se pronunciar sobre a questão.

Em conformidade este tribunal irá conhecer do agravo interposto do despacho saneador.

Assim, as questões a resolver por este tribunal são:

- da ineptidão do pedido reconvencional;

- do erro da decisão de facto;

- do uso ilícito do locado;

- do abuso de direito na invocação de tal uso;

- da existência/qualificação de benfeitoria;

- do direito à indemnização por tal benfeitoria;

- do montante dessa indemnização.

III- Da ineptidão

Os AA invocam a ineptidão da reconvenção porquanto o pedido seria ininteligível dado não se especificar a que obras se refere.

Não se nos afigura, no entanto, que tal vício se verifique.

Com efeito o que resulta do respectivo articulado é a perfeita inteligibilidade do pedido – condenação no pagamento de quantia certa – e da causa de pedir – correspondente à indemnização pela realização no locado de obras de infra-estruturas de fornecimento de energia eléctrica. A melhor ou pior especificação dessas obras, ou mesmo a ausência dessa especificação, não releva em termos de inteligibilidade, mas antes em termos de procedência; o que está em causa não é a compreensão da pretensão mas se tal pretensão surge suficientemente fundamentada.

Ademais, os termos da réplica e das alegações de recurso dos AA demonstram a perfeita compreensão por parte destes da problemática em causa, facto esse que sempre impediria a procedência da invocada excepção, nos termos do nº 3 do artº 193º do CPC.

IV- Fundamentos de Facto

A Ré impugna a resposta dada ao quesito 30 porquanto, segundo ela, das respostas dadas aos quesitos 1 a 4 e 29, dos depoimentos de J…, V… e F…. , e dos documentos de fls 110/111 resulta o contrário do decidido.

Perguntava-se no quesito 30 se a instalação da unidade fabril da Ré ocorreu com o conhecimento dos AA tendo-se respondido negativamente com o fundamento de que a prova produzida não logrou permitir ao tribunal concluir, com certeza e segurança, desde quando os AA tinham conhecimento da instalação da unidade fabril.

Desde logo haverá de fazer notar que a resposta negativa a um quesito significa, apenas e tão só, que se não logrou a prova do facto quesitado; tal resposta não significa, sequer, que o facto não seja verdadeiro e, muito menos, que se tenha verificado o seu contrário. Daí ser manifestamente infundado o argumento da Ré no sentido de inferir da resposta negativa aos quesitos 1 a 4 a afirmação do quesito 30 (por ser o contrário do conteúdo daqueles).

Também da resposta positiva ao quesito 29 (que a indústria foi instalada logo após o arrendamento) não se pode descortinar que os AA tivessem obtido imediato conhecimento desse facto, pois que a instalação no locado de uma indústria levada a cabo pela Ré não implica, necessariamente, o conhecimento do facto por banda do senhorio.

Desse quesito releva, no entanto, a sua fundamentação. Aí o Mmº juiz a quo afirma ter fundado a sua convicção nos depoimentos das testemunhas J… e V… que adjectiva como espontâneos e sem hesitações. Sendo certo que, depois de ouvidas as gravações dos seus depoimentos, também este tribunal sufraga tal adjectivação.

E essas testemunhas referiram igualmente que o Sr. S… ia muitas vezes à fábrica e que via tudo o que se fazia, tendo conhecimento directo da actividade que se desenvolvia no locado; o que foi também confirmado pelas testemunhas L…. e F….. .

Não se vê, por isso, qualquer razão para desconsiderar tais depoimentos (que foram invocados para fundamentar a resposta positiva ao quesito 29) relativamente ao quesito 30. Nem, verdadeiramente, tal desconsideração ocorre; com efeito, na fundamentação da resposta negativa ao quesito 30 o Mmº juiz a quo limita-se a afirmar que o que se não provou foi a partir de que momento é que os AA tiveram conhecimento da instalação fabril, deixando implícita a demonstração desse conhecimento.

Em nosso modo de ver tal conhecimento resulta demonstrado, em face dos dados da experiência comum de vida, dos referidos depoimentos, conjugado com o conteúdo da carta de fls 110 e 111 (de cujo conteúdo ressalta uma atitude de quem já conhece que no local se desenvolve actividade industrial) e com a própria posição dos AA assumida na petição inicial no sentido de que a certa altura o 1º A. tomou conhecimento da actividade de preparação e enchimento de lixívia. E tal conhecimento se não foi imediato foi coevo.

Pelo que haverá de dar resposta positiva ao quesito 31, mas apenas relativamente ao 1º Autor. (ficando para a discussão da matéria de direito, e se necessário, a indagação do grau de vinculação do 2º A. a tal conhecimento).

A A. Maria ….. impugna a resposta dada ao quesito 31 porquanto, segundo ela, os elementos de prova invocados na fundamentação da resposta são incompatíveis com a mesma.

Perguntava-se no quesito 31 se “os armazéns foram arrendados à Ré com luz eléctrica fornecida através de um posto de iluminação actualmente pertença da empresa G…. Ldª”, tendo-se respondido afirmativamente, fundamentando-se tal resposta no documento de fls 146 e nos depoimentos de L…., F… e P…. .

É incontestável, em face dos elementos probatórios referidos na fundamentação da resposta ao quesito 31 que o abastecimento de energia eléctrica às instalações arrendadas se efectuava através de um PT, actualmente propriedade de uma outra empresa. O que se não provou (e em bom rigor o âmbito de formulação do quesito não abrangia tal significado) é a que título tal fornecimento era efectuado, se como integrando o arrendamento sendo obrigação do locador, se como mera cortesia, sendo o respectivo custo encargo do inquilino.

Pelo que se não encontra razão para alterar a resposta a tal quesito.

Em face do exposto fixa-se o seguinte elenco factual:

1. Por acordo verbal de Agosto de 1971, o A. cedeu à R. o gozo, uso e fruição dos armazéns identificados pelas letras B, C e D, existentes no prédio urbano sito no …, em Camarate, inscrito na matriz predial da dita freguesia sob o art. 0000, contra o pagamento de uma quantia mensal que actualmente se cifra em € 596,40. (Alínea A)

2. A R. instalou nos armazéns referidos em 1. uma indústria de fabrico e enchimento de produtos de higiene e limpeza do lar com carácter permanente, a qual ocupa a totalidade dos armazéns C e D, numa área correspondente a 2/3 do espaço locado, devotando o armazém B à armazenagem de produtos.(Alínea B)

3. Nos armazéns foram instaladas diversas unidades e linhas de produção, enchimento e embalagem de variados produtos do comércio da R., inseridas nas quais se acham diversas máquinas e equipamentos destinados à mistura e preparação de ingredientes desses produtos, seu enchimento e embalagem e junto das quais laboram cerca de 40 trabalhadores.(Alínea C)

4. A R. não tem licença para exercer a sua actividade industrial nos armazéns referidos em 1. (Alínea D)

5. A R. manuseia, utiliza e armazena nos armazéns referidos em 1.: ácido dodecilbenzenosulfónico, ácido sulfúrico e hipoclorito de sódio, que são substância corrosivas e perigosas para o ambiente, particularmente quando infiltradas em drenos e lençóis freáticos, mesmo em baixas concentrações.(Alínea E)

6. E também álcool etílico e álcool isopropílico, que são substâncias facilmente inflamáveis mesmo a baixas temperaturas, exalando vapores explosivos quando em contacto com o ar, sendo também poluentes perigosos quando em drenos e lençóis freáticos. (Alínea F)

7. E ainda "white spirit" e aguarrás (ou trebentina) que são também substâncias inflamáveis. (Alínea G)

8. E butilglicol, que é uma substância nociva e perigosa para o ambiente quando infiltrado em drenos e amoníaco, que é uma substância tóxica, combustível e potencialmente explosiva, perigosa para o ambiente particularmente em drenos mesmo em baixas concentrações. (Alínea H)

9. Os armazéns referidos em 1. estão inscritos num conjunto de edifícios pertença dos AA., localizando-se a cerca de 300 metros do aeroporto da Portela e ao lado de edifícios habitacionais, com vegetação circundante, junto a uma linha de água e a uma depressão do terreno, não dispondo de isolamento do solo. (Alínea I)

10. Pelo menos até Janeiro de 2004, os produtos referidos em 5. a 7.não estavam acondicionados em bacias de retenção, nem dispunham de outros sistemas de prevenção de derrames. (Quesito 5.º)

11. E estavam em zonas sem ventilação. (Quesito 6.º)

12. Não há bocas de incêndio ou marcos de água exteriores e que uma das condições exigidas pala Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo, depois da vistoria realizada em Dezembro de 2001, era a instalação de mais um extintor de pó químico, na secção de armazém, devidamente sinalizado e a uma altura de 1,20 metros acima do pavimento com respectivo acesso desimpedido. (Quesito 7.º)

13. Não existe sistema de tratamento de efluentes e resíduos sólidos.(Quesito 8.º)

14. Pelo menos até Dezembro de 2002, os trabalhadores não dispunham de equipamentos de protecção individual. (Quesito 9.º)

15. Até pelo menos Janeiro de 2004, não havia caixas de primeiros socorros e que pelo menos até Dezembro de 2002 não havia chuveiros e que não há actualmente outros sistemas da lavagem de emergência (Quesito 10.º)

16. Pelo menos até Janeiro de 2004, os pavimentos não evidenciavam sinais de existência de isolamento ou sistemas de drenagem de eventuais derrames. (Quesito 11.º)

17. Pelo menos até Dezembro de 2002, as vias de evacuação e saídas não estavam devidamente sinalizadas. (Quesito 14.º)

18. Pelo menos até Dezembro de 2002, não existia iluminação de emergência. (Quesito 15.º)

19. Pelo menos até Janeiro de 2004, os acessos e zonas de circulação estão barrados por materiais alheios à laboração ou simplesmente desarrumados. (Quesito 16.º)

20. Pelo menos até Dezembro de 2002, as estruturas de arrumação não tinham espaço de circulação suficiente entre si. (Quesito 19.º)

21. Entre o tecto do armazém e a última camada de produtos armazenados não existe zona de circulação de ar suficiente, chegando os produtos a estar directamente encostados às janelas, cuja abertura fica impedida. (Quesito 20.º)

22. O pavimento não está impermeabilizado. (Quesito 22.º)

23. Pelo menos até Janeiro de 2004, devido à falta de espaço, a Ré acumulava no exterior dos armazéns materiais, embalagens, equipamentos e objectos diversos, como paletes, botijas de gás, contentores e grades diversas, lixos e plásticos. (Quesito 24.º)

24. E procede às operações de carga e descarga fora dos armazéns.(Quesito 25.º)

25. Dificultando a circulação e o acesso pelo logradouro comum ao locado e demais armazéns integrados no conjunto de edifícios. (Quesito 26.º)

26. Sendo que o referido de 22. a 24. condiciona a intervenção de socorros exteriores por se utilizado o único acesso às instalações. (Quesito 28.º)

27. A instalação da unidade fabril referida em 2. ocorreu imediatamente após a data mencionada em 1. (Quesito 29.º)

28. O que, na altura, foi do conhecimento do A. S…. (Quesito 31º)

29. Os armazéns foram arrendados à R. com luz eléctrica fornecida através de um posto de alimentação actualmente pertença da empresa G… e S…, Lda. (Quesito 31.º)

30. No Verão de 2002, a empresa referida em 29. informou a R. que ia deixar de fornecer-lhe energia eléctrica. (Quesito 32.º)

31. O que fez com que a R. tivesse de instalar todas as infra-estruturas para poder ser fornecida. (Quesito 34.º)

32. Obras cujas custas ascendem ao somatório dos valores das facturas de fIs. 147 a 155. (Quesito 35.º)

V- Fundamentos de Direito

Partindo dos factos de que a R. não tem licença para exercer a sua actividade industrial nos armazéns arrendados aos AA[1], manuseia nessa actividade produtos inflamáveis, tóxicos e explosivos e não obstante os esforços da Ré para suprir as deficiências pontadas à sua instalação industrial continuam a inexistir bocas de incêndio exteriores e a faltar um extintor de pó químico, a sentença recorrida concluiu estarmos perante um reiterado exercício de actividade ilícita que, pelas concretas condições em que vem sendo exercida põe em risco o próprio locado que integra a previsão do artº 64º, nº 1, al. c) do RAU, decretando o despejo.

Contra a mesma se insurge a Ré argumentando que, não obstante reconhecer não ser titular de licença de exploração industrial, sempre procurou exercer essa actividade em conformidade com as exigências regulamentares, só não sendo titular da licença de exploração por falta de licença de utilização, que os AA nunca curaram de obter, pelo que não pode ter-se por preenchidos os requisitos legais para ser decretado o despejo.

Segundo o artº 64º, nº 1, al. c) do RAU (indiscutivelmente a disposição legal reguladora do litígio) é admissível a resolução do contrato de arrendamento se o arrendatário aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas.

De acordo com a doutrina largamente maioritária e a jurisprudência consolidada, no caso daquela disposição legal não se trata “da infracção pelo locatário de deveres que ele tenha assumido através das cláusulas do contrato. O que está realmente em causa é a violação de deveres (acessórios de conduta) que a própria lei […] introduz na relação contratual locatícia, por inspiração do princípio básico da boa fé, solene e lapidarmente proclamado no artº 762º, no 2, do Código Civil”[2], que consubstanciam um vício da relação locatícia, sendo de considerar como práticas ilícitas “os actos violadores de qualquer direito subjectivo ou de qualquer norma legal de protecção, seja de interesses públicos, seja de interesses particulares”[3]; mas de entre estas apenas teriam relevância resolutiva aquelas “com reflexo sério na vigência do contrato de arrendamento, considerando os valores implícitos no artº 762º do Cod. Civil”[4].

Os deveres acessórios de conduta podem ser tipificados como deveres acessórios de protecção (as partes, enquanto perdure um fenómeno contratual, estão ligadas a evitar que, no âmbito desse fenómeno, sejam infligidos danos mútuos, nas suas pessoas ou nos seus patrimónios), deveres acessórios de esclarecimento (na vigência do contrato as partes devem informar-se mutuamente de todos os aspectos atinentes ao vínculo, de ocorrências que com ele tenham relação e, ainda, de todos os efeitos que da execução do contrato possam advir) e deveres acessórios de lealdade (as partes devem abster-se de comportamentos que possam, ou mesmo adoptar comportamentos que impeçam, falsear o objectivo do negócio ou desequilibrar o jogo das prestações)[5].

Vejamos, agora, se o caso dos autos consubstancia uma situação de resolução do arrendamento por aplicação do prédio a práticas ilícitas, por verificados os elementos caracterizadores acima apontados, ou seja:

- uma prática reiterada ou habitual;

- de actos ilícitos;

- que constitua grave violação dos deveres acessórios de conduta com reflexo sério na projecto contratual tornando inexigível a manutenção do arrendamento.

Em face da matéria de facto apurada dúvidas não restam quanto ao carácter reiterado e habitual da utilização que a Ré vem fazendo das instalações arrendadas.

Já quanto à ilicitude da sua conduta se podem levantar algumas dúvidas.

Desde logo se pode colocar a questão se, estando no campo do ilícito de mera ordenação social, mais próximo do ilícito criminal do que do ilícito civil e da competência do foro criminal, para se apurar da verificação da ilicitude se impõem a verificação definitiva pela autoridade ou tribunal materialmente competente da verificação da contra-ordenação[6].

Por outro lado a actividade industrial levada a cabo pela Ré não é, em si, uma actividade ilícita.

O que ocorre é que, pretendendo-se que esse tipo de actividade seja levado a cabo dentro de elevados padrões de segurança para com pessoas, bens e ambiente, de acordo com o grau de desenvolvimento tecnológico e numa atitude de prudência e prevenção, a mesma é sujeita a licenciamento prévio[7](ou outro tipo de comunicação ou registo administrativos[8]).

A ilicitude estará, portanto, não na actividade em si, mas apenas no facto de não ter demonstrado previamente que a exerce segundo os ditames decorrentes do grau de desenvolvimento tecnológico e das exigências de segurança de pessoas, bens e ambiente.

Daí que a constatação de tal ilicitude dando azo à aplicação da competente coima não obriga ao encerramento ou proibição de exploração, mas apenas se possibilita essa eventualidade caso se verifiquem graves quebras de segurança[9].

Mais, muitas vezes o próprio legislador, no intuito de incentivar o cumprimento voluntário das regras técnicas e de segurança apropriadas, releva a ilicitude, estabelecendo como que ‘amnistias’ para as situações de pretérito, estabelecendo prazos dentro dos quais fica impedida a constatação da ilicitude[10].

Tendo ocorrido uma dessas ‘amnistias’ com a publicação, em 2008, do último diploma legal estabelecendo o Regime de Exercício da Actividade Industrial sempre se colocaria a questão de saber se actividade industrial da Ré (ou melhor, a falta de licenciamento dessa actividade), à data da propositura da acção – 2MAI2003 – poderia ser qualificada de ilícita.

Mas ainda que assim se considerasse, necessário era, para haver fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, que aquela ilicitude constituísse grave violação dos deveres acessórios de conduta com reflexo sério no projecto contratual tornando inexigível a manutenção do arrendamento.

Ora não se vislumbra que ocorra qualquer reflexo sério no projecto contratual na simples constatação do exercício da actividade sem o respectivo licenciamento. Para que esse reflexo sério ocorra exige-se a constatação de uma conduta mais gravosa, qual seja, não o desrespeito daquela exigência formal, mas o desrespeito substancial das próprias regras e princípios pelas quais se deve pautar a actividade industrial levada a cabo; o desrespeito pelas exigências de segurança de pessoas, bens e ambiente à luz do grau de desenvolvimento tecnológico.

Por isso mesmo se tem dito que para que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento não basta a simples constatação de falta de licenciamento, havendo que demonstrar objectivamente que a actividade levada a cabo é feita ao arrepio ou com grave desconsideração das regras técnicas ou de segurança devidas ou com grave falta de qualidade. Pois só neste caso ocorrerá uma violação suficientemente caracterizada dos deveres acessórios de conduta (mormente de protecção e lealdade) que afecte significativamente o projecto contratual em termos de tornar inexigível a sua manutenção[11].

Ora da matéria de facto apurada não resulta que os AA tenham logrado demonstrar (como lhes competia por ser facto constitutivo do seu direito) que a Ré tenha desenvolvido a sua actividade industrial no locado de uma forma gravosamente contrária às regras técnicas e de segurança exigíveis. Pelo contrário, o que os autos inculcam é que a Ré tem diligenciado por adequar o seu funcionamento às exigências regulamentares, adaptando-se às exigências decorrentes do grau de desenvolvimento tecnológico e da exigências de segurança, ao ponto de ser considerado que, nessa matéria, satisfaz integralmente tudo quanto é necessário para a obtenção do respectivo licenciamento.

Haverá, pois, de concluir não estar verificado o fundamento invocado para a resolução do contrato de arrendamento, improcedendo a acção.

E não sendo decretada a resolução do contrato de arrendamento não só fica prejudicada a apreciação do eventual abuso do direito de resolução como perde qualquer utilidade a discussão sobre uma eventual indemnização por benfeitorias.

VI- Decisão

Termos em que se decide:

a) Negar provimento ao agravo, confirmando o despacho saneador;

b) Alterar a matéria de facto, nos termos acima explicitados;

c) Na procedência da apelação da Ré, revogar a decisão recorrida e, em substituição, julgar a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido;

d) Julgar extinta, por inutilidade, a instância reconvencional.

Custas, em ambas as instâncias, pelos AA.

Do agravo, pelos AA.

Lisboa, 12 de Abril de 2011

Rijo Ferreira

Afonso Henrique

Rui Vouga

[1] - Tal facto foi considerado como assente aquando da elaboração da segunda versão da base instrutória (cf.fls 437, vol III), apesar das alegações contraditórias dos articulados: “ora a R não dispõe de licença para exercer aquela ou qualquer outra actividade industrial no locado” – artº20 da p.i. – e “volvidos alguns meses após o início dos arrendamentos, logo a ré solicitou e obteve autorização […] para ali instalar uma unidade industrial” – artº 5º da contestação. Não obstante ter sido levado aos factos assentes tal facto foi alvo de actividade instrutória a qual deu azo a que fosse junto aos autos a seguinte documentação:

a) Autorização concedida, em 2AGO1972, pela Direcção Geral dos Serviços Industriais para instalar no locado uma unidade industrial destina a proceder à mistura dos detergentes e diluição das lixívias – fls 109, vol. I);

b) Ofício da Delegação Regional de Lisboa do Ministério da Indústria e Energia, de 11JAN1988, dirigido à Ré e comunicando-lhe que os peritos que procederam à vistoria do estabelecimento industrial em 11SET1987, foram de parecer que as condições de laboração anteriormente determinadas se encontravam satisfatoriamente cumpridas, devendo a Ré apresentar parecer favorável quanto ao local da Câmara Municipal de Loures e da Comissão de Coordenação Regional de Lisboa e Vale do Tejo, sem o que a autorização não poderia ser concedida a título definitivo (fls 311, vol. II);

c) A comunicação de que o Município de Loures, em 8ABR1993, dada a ausência de estudo para a zona impedir uma avaliação coerente, deu parecer desfavorável ao pedido para laboração de estabelecimento industrial no Campo do Rio formulado pela Ré (fls 167, vol. I);

d) Ofício da Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo do Ministério da Economia, de 6MAR2002, comunicando à Ré que, na sequência de vistoria realizada em 7DEZ2001, a instalação industrial destinada ao fabrico de detergentes e produtos de limpeza, sito em Campo do Rio, não merecia aprovação, mas a laboração poderia ser autorizada a título provisório, pelo prazo de 60 dias, para cumprimento de condições que enumera (fls 356, vol II);

e) Comunicação, oriunda do Departamento do Ambiente do Município de Loures, de MAI2003 informando que na sequência de visita às instalações da Ré se concluiu que a sua laboração não constitui um risco assinalável para o ambiente (fls 315, vol II);

f) Ofício da Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo do Ministério da Economia, datado de 12FEV2004, dirigido à Ré, comunicando-lhe que em resultado da vistoria realizada em 27JAN2004 ao estabelecimento industrial destinado a fabrico de detergentes sito em Campo do Rio, Camarate, foi autorizada a exploração, devendo dar cumprimento às condições que enumera no prazo de 120 dias (fls 308, vol. II);

g) Ofício da Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo do Ministério da Economia, de 23ABR2004, em resposta a solicitação do tribunal, informando que a Ré “está presentemente a trabalhar com uma licença de exploração que lhe foi concedida” por ofício de 12FEV2004 na sequência de uma vistoria realizada em 27JAN2004, tendo sido concedido prazo de 120 dias para cumprimento das condições impostas na sequência daquela vistoria (fls 210, vol. II);

h) Relatório do perito nomeado pelo tribunal, elaborado em 2NOV2004, onde conclui que “embora ainda não esteja licenciado, este estabelecimento industrial tem autorização de exploração” – fls 252, vol. II);

i) Ofício da Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo do Ministério das Actividades Económicas e do Trabalho, de 29ABR2005, comunicando à Ré que, na sequência de vistoria realizada em 18FEV2005, se encontravam reunidas as condições para concessão de licença de exploração industrial para o estabelecimento industrial de fabrico de detergentes, sito em Campo do Rio, ficando a emissão da referida licença pendente da apresentação da licença de utilização (fls. 370, vol. III)

j) Ofício da Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo do Ministério da Economia e da Inovação, de 15FEV2006, em resposta a solicitação do tribunal, informando que, na sequência de vistoria realizada em 18FEV2005 ao estabelecimento industrial da Ré, foram verificadas cumpridas todas as condições impostas à exploração do estabelecimento tendo a concessão de licença de exploração ficado condicionada à apresentação de licença de utilização (fls 374, vol. III).

[2] - cf. Antunes Varela, RLJ, 122, 148.

[3] - idem, pg. 154.

[4] - António Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 2001, pg. 203.

[5] - cf. António Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, 2ª reimpressão, 2001,pgs. 604-608.

[6] - pensando nos casos de práticas ilícitas apontados por A. Varela na citada anotação (RLJ, 122, 154) – reuniões de pessoas com fins subversivos, para a prática organizada de actos de terrorismo, para a falsificação de documentos ou a substituição fraudulenta de chapas de matrícula de veículos ou a utilização do prédio para o abate clandestino de animais, para a falsificação de moeda, para a manipulação ou venda de drogas, para a realização planeada do roubo, do furto do sequestro de pessoas, para a receptação de objectos furtados, para a prática do aborto – não vislumbramos que se possa concluir pela sua verificação, ainda que para efeitos de resolução do contrato de arrendamento, de outra forma que não através de sentenças penais condenatórias com trânsito em julgado.

[7] - cf. artº 1º do DL 46 666, 24NOV1965; artº 8º do DL 109/91, 15MAR; e artº 9º do DL 69/2003, 10ABR.

[8] - cf. artº 5º do DL 209/2008, 29OUT.

[9] - cf. artigos 35º, nº 3, e 36º, nº 2, do DL 46 666, 24NOV1965; artº 13º do DL 109/91, 15MAR; artigos 18º e 22º do DL69/2003, 10ABR; e artigos 54º e 58º do DL 209/2008, 29OUT.

[10] - cf. artº 24º do DL 109/91, 15MAR (na redacção dada pelo DL 282/93, 17AGO); artº 32º do DL 69/2003, 10ABR; artº 69º do DL 2009/2008, 29OUT.

[11] - Cf. acórdãos desta Relação de 13OUT1992 (processo 59231, em www.dgsi.pt), 2NOV1995 (CJ, 5/1995, pg. 98) e 7MAR2002 (CJ, 2/2002, pg. 74).