Quem foi o relator do acórdão 229/10.3YRLSB-7?

O relator foi Maria do Rosário Correia de Oliveira Morgado, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 229/10.3YRLSB-7?

O acórdão foi proferido em 25 de maio de 2010.

229/10.3YRLSB-7

Sumário

1. Nos termos do disposto no art. 1º, nº1, da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto o locatário habitacional de uma parte de imóvel urbano (ainda que não constituído em propriedade horizontal) tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo; 2. A comunicação para preferir – visando dar conhecimento de um projecto concreto de venda, acompanhado das respectivas cláusulas – reveste a natureza jurídica de declaração negocial que tem um destinatário, mais precisamente de uma proposta contratual, sendo-lhe aplicável directamente o disposto no art. 224º, do CC. 3. A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida ou ainda quando, só por culpa do destinatário, não foi por ele oportunamente recebida (nºs 1 e 2, do art. 224º). O seu conhecimento presume-se nestes casos, juris et de jure. 4. Se a carta contendo a comunicação foi enviada para a residência do preferente, pelo correio, sob registo, é de presumir que chegou à sua esfera pessoal, isto é, que foi colocada na sua disponibilidade; 5. O vinculado à preferência deve comunicar ao preferente o projecto do contrato «ajustado», bem como as cláusulas (objectivamente) essenciais: a identificação do bem a vender, o preço convencionado, as condições de pagamento e a data de celebração do respectivo contrato; para além disso, deverá ainda transmitir-lhe os elementos que, em cada caso concreto, possam, em abstracto, influir sobre a decisão do preferente de exercer, ou não, o seu direito; 6. Nos casos em que o preferente seja um arrendatário, o obrigado a comunicação para preferência deve identificar o terceiro com quem se ajustou o contrato; 7. Recebida a comunicação, isto é chegada a comunicação ao poder ou ao conhecimento do destinatário, se o preferente não exercer o seu direito dentro do prazo que lhe foi fixado pela alienante, o seu direito extinguiu-se definitivamente, por caducidade; 8. Age com abuso de direito aquele que propõe acção de preferência decorridos mais de dez anos após a alienação do prédio, por o lapso de tempo transcorrido legitimar que se tenha criado na ré a expectativa fundada de que o preferente não queria exercer o direito de preferência, tanto mais que o exercício tardio e inesperado do direito em causa atinge direitos de terceiros e cria uma desproporção objectiva entre a utilidade daquele exercício e as consequências que outros têm que suportar. (Sumário da Relatora)

Texto

Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa 1. H veio intentar a presente acção contra L, seu marido, J, e "S, Lda." pedindo que lhe seja reconhecido o direito de haver para si o prédio vendido pelos primeiros réus à 2ª Ré. Alega a autora, em síntese, que é arrendatária há mais de quarenta anos dos primeiros réus, os quais venderam à segunda ré o prédio onde reside, sem lhe terem comunicado a intenção de venda. Por isso, apenas teve conhecimento da venda do prédio quando foi citada para uma acção de despejo movida pela 2ª ré, só tendo tido acesso à respectiva escritura em 09.10.1998. 2. Face à informação de que os réus L e J já faleceram, a autora veio desistir da instância quanto aos mesmos, desistência que foi homologada por sentença, já transitada em julgado. 3. A ré "S Lda." contestou. Em síntese, alega que: Há erro na forma de processo por a lei processual não contemplar a existência da acção especial de preferência; Por carta de 8/9/1986, os primeiros réus deram conhecimento à autora da intenção de venda do prédio e respectivas condições, pelo que não tendo exercido o seu direito de preferência dentro do prazo de oito dias, estabelecido na dita carta, caducou o direito invocado, nos termos do n° 2, do artigo 416°, do Código Civil. Além disso, a autora não podia ignorar que a ré era a proprietária do prédio, desde 16 de Março de 1987, pois sempre acatou as sucessivas alterações de renda que a ré, desde então, lhe comunicou, além de que, por duas vezes, se dirigiu aos escritórios da ré, pedindo a realização de obras no seu andar; Desta forma, também por força do disposto no artigo 1410º, n° 1, do Código Civil, é considerar extinto, por caducidade, o direito invocado; Por outro lado, não estando o prédio constituído em propriedade horizontal e sendo a autora locatária habitacional de um andar, não lhe assiste qualquer direito de preferência sobre a totalidade do prédio; Em reconvenção, alegando ter adquirido o prédio por usucapião e realizado obras de beneficiação no prédio, pede a condenação da autora a: - Reconhecer a sua qualidade de proprietária sobre o prédio identificado na p.i.; - (subsidiariamente) A pagar-lhe o valor correspondente às benfeitorias que realizou no prédio, em montante não inferior a 20.000.000$00, bem como a entregar-lhe a quantia correspondente ao preço que pagou pelo imóvel, devidamente actualizado, pela inflação. Pede ainda a condenação da autora como litigante de má fé. 4. A autora replicou e, por seu turno, pediu a condenação da ré como litigante de má fé. Na tréplica, a ré invocou a excepção de caducidade da acção por falta de depósito do preço no prazo legal e ampliou a causa de pedir, no que toca ao pedido reconvencional. 5. Foi proferido despacho-saneador que: - Julgou improcedente a nulidade de erro na forma de processo; - Admitiu liminarmente o pedido reconvencional no que respeita ao reembolso por benfeitorias, rejeitando-o na parte que se pede a condenação da autora a reconhecer a aquisição do prédio por usucapião; - Julgou improcedente a excepção de nulidade, por falta de causa de pedir do pedido reconvencional. - Julgou procedente a excepção de caducidade alegada na tréplica, por extemporaneidade do depósito do preço, absolvendo-se a ré do pedido. 6. A autora interpôs recurso da decisão absolutória que veio a ser revogada por acórdão de 04.07.2002, do Tribunal da Relação de Lisboa.[1] Por sua vez, a ré interpôs recurso para o STJ que, por acórdão de 18.03.2003,[2] confirmou a decisão da 2ª instância. 7. Em obediência a tais arestos, o processo seguiu seus termos, tendo sido fixada a matéria assente e organizada a base instrutória. 8. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que: - Julgou improcedente a acção, absolvendo a ré do pedido; - Julgou prejudicado o conhecimento da reconvenção; - Julgou inverificados os pressupostos da má fé. 9. Inconformada, apela a autora, a qual, em conclusão, diz (sic): “1 - A Recorrida foi absolvida da Instância pela douta sentença proferida, pelo Tribunal a quo, com base na caducidade do direito, com suporte documental "da notícia da venda" por parte da Apelante, por carta datada de 8/9/1986, julgando improcedente a acção de preferência do prédio correspondente ao 1° andar, sito na sendo a carta a que se reporta a douta sentença recorrida a que consta a fls. 10. II – Estabelece o n° 1, do art. 416°, do C. Civil, que “querendo vender a coisa que é objecto de pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas respectivas do contrato. Como refere o Prof. Antunes Varela “…uma coisa é o anúncio feito ao preferente pelo obrigado à preferência, (…) outra (…) é a comunicação feita ao preferente pelo preço y, para perguntar se ele pretende ou não preferir na venda, usando o seu direito. A primeira é uma simples proposta para contratar; a segunda constitui uma verdadeira comunicação ou notificação para preferir”; ora como resulta dos autos, e se espelha dos mesmos nunca a recorrente teve conhecimento da proposta. Como se lê da resposta ao quesito nº 6, não se provou que terceira pessoa (a falecida, M) tenha entregue a aludida carta à recorrente; cabendo à Recorrida fazer tal prova, o que não logrou alcançar. III – "O preferente pode não aceitar a proposta para contratar (...) e querer, todavia, preferir na venda mais tarde ajustada pelo obrigado à preferência (...)"; ora, da carta referida no quesito n° 11, apenas se provou que a mesma, datada de 4 de Novembro de 1986, foi registada por L, não tendo sido provado que esta tenha chegado à posse da Apelante. IV – Como prevê o art. 416°, n° 1, do Código Civil, o que se deve comunicar ao preferente é o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato e não as condições pelas quais o proprietário pretende vender impondo assim a obrigação clara de que se exige que as condições pretendidas pelo dono tenham já encontrado candidato disposto a cobri-las. A doutrina e a Jurisprudência são unânimes em considerar que o preferente deve inequivocamente saber se está a exercer o direito preferência. V – Da factualidade dada como assente, a caducidade com referência à carta acima transcrita, resulta que os obrigados à preferência não seguiram o procedimento exigido no normativo do art. 416°, nº1 do C.C., limitando-se a fazer uma simples proposta de contratação e não um aviso para preferir referido a um concreto negócio, como se constata da matéria dada como assente no despacho saneador, em B, C, D, E, sendo que, de toda a matéria assente, se conclui que a Sra. Dra. D actuou apenas como advogada, no exercício das suas funções, enquanto profissional, não podendo a Recorrente destrinçar que a mesma fazia parte da sociedade que a tinha enganado. VI – Os documentos juntos aos autos, divergem todos eles no que concerne ao teor, à data ou faltando a menção à mesma, numa incongruência total, de quem pretende ocultar a verdade pelo conteúdo e respectivas datas; em momento algum se encontra qualquer documento com os requisitos mínimos exigidos no projecto de venda, tais como: a identificação do comprador, o real preço, a data, o sinal, o cartório e demais elementos que devem constar do contrato preliminar, vulgo contrato-promessa. Saliente‑se a declaração de arrendamento junta a fls. dos autos, entregue na Repartição de Finanças em nome individual de J, muitos anos antes da escritura pública de transmissão da propriedade para a esfera jurídica da apelada, com relevância para a restante conjugação da prova, podendo apenas conduzir-nos à conclusão de que existiu uma notória intenção fraudulenta para se chegar ao ponto da especulação imobiliária. VII — A outorga da escritura de compra e venda foi feita em 16 Março de 1987 e com total desrespeito dos prazos enunciados nas "notícias” das eventuais negociações, cujo momento, pela prova produzida pela Apelada, através da prova documental, não poderá ser determinado, nem o momento em que as negociações decorreram, nem, salvo o devido respeito, o Tribunal ad quo poderia concluir que existiu qualquer sinal antes da celebração da escritura, sem referir o respectivo sinal. Assim decidindo, como decidiu, o Tribunal a quo violou o art. 416°, nº1 e 342°, ambos do C.C., e os art.°s 266°-A e 668°, n° 1, al. b), ambos do C.P.C., fazendo incorrecta interpretação da Lei e má aplicação de direito. VIII — A Recorrente só ouviu falar da transferência da propriedade no acto da Acção da Citação de Despejo, pelo seu procurador, na medida em que, sendo analfabeta, este lhe leu o teor da mesma, tendo desde logo apresentado queixa-crime junto do Serviço do Ministério Publico por a Apelante se senti ludibriada. IX – Quanto à manifestação verbal de desinteresse no negócio por parte da apelante, que em momento algum foi dada como provada, a douta sentença proferida pelo tribunal a quo afirma que a A. recebeu o projecto de venda, consubstanciado na outorga da escritura pública de 16 de Março de 1987 e da conjugação da matéria vertida nos quesitos 3, 4 e 6 e a respectiva resposta, o Tribunal a quo só poderia decidir que a Recorrente ainda hoje não conhece o verdadeiro negócio celebrado entre a Ré, como, salvando o devido respeito, nem o Sr. Dr. Juiz a quo ficou a saber da matéria do despacho saneador e da resposta quesitos como e quando ocorreu o clausulado da verdadeira transferência da propriedade e o prazo de caducidade só corre a partir do conhecimento de todas as condições e clausulas aí tratadas. Assim, salvo o devido respeito, o Sr. Dr. Juiz a quo feito incorrecta interpretação dos factos, da Lei e da sua aplicação, violando os normativos 416º, 342º, nº 2 e 668º, a) e b), do C.P.C. X- Dos autos, da matéria assente e provada é transparente que a Apelante e o Tribunal a quo só poderia ter concluído que esta só teve notícia da venda a partir da Citação da Acção de Despejo, tendo indagado e recorrido aos seus mandatários para o efeito, não tendo precludido nem existido nenhuma caducidade do direito de preferência da Recorrente em relação à Recorrida. Assim, o Tribunal a quo violou o art. 416° e segs. do C.C., e o 668°, n°1, al. b) e c) do C.P.C., fazendo incorrecta interpretação da Lei e errada aplicação da mesma. XI – Cabia à Apelada provar o conhecimento dos elementos essenciais da alienação, entre os quais, preço, identidade dos adquirentes, data da escritura pública (dia e hora) e forma de pagamento e isso não logrou a Apelada provar. Decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo, salvo o devido respeito, violou o art. 342º e sgs. do C.C., e o art. 668°, n° 1, al. b) e c), ambos do C.P.C., procedendo a uma errada aplicação da Lei por errada interpretação desta. XII – Como se pode ler na escritura, outorgada no Cartório Notarial, no dia 16 de Março de 1987, compareceram perante o notário, L e seu marido, e D, em representação da sociedade por cotas S Lda., onde foi declarado pelos primeiros textualmente o seguinte: "Que por esta escritura e pelo preço de QUATRO MILHÕES DE ESCUDOS, que já receberam da sociedade que a segunda outorgante representa, a esta vendem o seu prédio urbano, (...) com o rendimento colectável correspondente de 21.156$00 (vinte e um mil, cento e cinquenta e seis escudos), de que resulta o valor matricial de 317.340$00 (trezentos e dezassete mil trezentos e quarenta escudos)" (Sublinhado e negrito nosso); resultando inequivocamente que o preço foi pago no acto da celebração da escritura citada, não correspondendo a qualquer projecto de venda conhecido da Apelante, ou notícia do teor da escritura pública que obriga à correspondência entre o contrato definitivo e o contrato preliminar, pelo que não podia a Recorrida ter conhecimento da proposta, não tendo caducado o direito de preferência da Apelante, por ainda hoje não saber os exactos termos da proposta como reflectem os autos da prova assente, da resposta aos quesitos e de toda a documentação junta. Assim, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo, salvo o devido respeito, fez incorrecta interpretação e aplicação dos normativos e Diplomas Legais citados. XIII – A Apelada juntou com a contestação, o documento n° 4, que constitui uma carta rasurada a caneta, com sublinhado nosso, conforme fls. 10, art. F.8 da Descrição Factual dos Autos; resultando, em conclusão, que são os próprios vendedores a reconhecer que a Apelante não recebeu qualquer projecto de venda, como confessam com os dizeres apostos à carta em causa, além de não terem celebrado a escritura dentro da data a que alude os 120 dias, e que terminava dia 3/3/1987. Assim, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a que violou o art. 416° e sgs. do C.C., e o art. 668°, n.s al. b) e c) do C.P.C. XIV -A carta datada de 8 de Setembro de 1986, refere o preço de quatro milhões de escudos, 50% pagos como sinal e o restante na escritura a celebrar no prazo de 30 dias, ou seja, dois milhões de escudos a contar da notícia da venda e outro tanto perante escritura pública a outorgar em 8 de Outubro de 1986, refere apenas o preço pago no de celebração da escritura pela Apelada aos falecidos vendedores. XV – A carta com data de 4 de Novembro, identificando pela primeira vez a compradora, J, Lda. deveria ter sido lavrada até ao prazo máximo de 28 de Janeiro de 1987, o que não sucedeu, e dela não constando o respectivo sinal, como é obrigatório e os notários exigem para cumprimento da Lei. Desta forma, o Tribunal a quo violou os art. 416° e 342° do C.C., o art. 668°, n.º 1, a1. b) e e) do C.P.C., fazendo incorrecta interpretação da Lei e errada aplicação dos normativos e Diplomas Legais citados. XVI – A caducidade é uma excepção do conhecimento oficioso do Tribunal, sendo o momento para delas tomar conhecimento na elaboração do Despacho Saneador, como prescreve o art. 510º do C.P.C. No caso em apreço, dos art.°s 410 e segs. do C.C. conjugado com o art. 331º, n. 1, do mesmo Diploma Legal, encontrando subjacentes interesses de natureza pública no que respeita aos direitos legais de preferência e direitos reais de aquisição, deveriam todas as excepções ter sido conhecidas quando foi proferida a decisão da caducidade do preço, como consta a fls. dos autos; e, em obediência ao princípio da economia processual, conhecer de todas as excepções na fase referida. Decidindo como decidiu, o Tribunal a quo violou o art. 410º e 416°, conjugado com o art. 331°, n.º 1, todos do C.C., e o art. 668°, nº1, al. b) e c) do C.P.C. XVII - É do conhecimento oficioso do Tribunal conhecer a caducidade do direito no caso em apreço, invocado pela Apelada, constituindo uma excepção dilatória, como prescrevem os art.ºs 494, al. e) do n. 1 e art. 495º do C.P.C., e tendo o Tribunal a quo informação da "caducidade” do depósito do preço, deveria naquele momento, o Sr. Dr. Juiz a quo ter, por a prova estar já produzida, conhecimento de todas as excepções dilatórias, esgotando-se, quanto a estas o seu poder jurisdicional, como resulta do normativo 666° do C.P.C. Assim, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo violou os art.°s 494º, nº1, al. e), 495°, 666° e 668°, n.º 1, al. b), c) e d), todos do C.P.C., e baseando-se apenas na prova documental, deveria no despacho saneador ter "abraçado" o principio da economia processual e da celeridade processual, boa fé art°.s 137°, 138° e 685º, todos do C.P.C; tendo postergado a boa interpretação e a boa aplicação dos citados princípios. XVIII – O Sr. Dr. Juiz a quo, na sua douta sentença subitamente propulsa-nos para a analise da questão em apreciação, no disposto no art. 224º, do C.C., relativa à eficácia da declaração negocial, fundamentando a douta sentença recorrida no que se reporta à interpretação da Lei o seguinte: "Interessa-me aqui apenas as declarações receptícias (aquelas que têm destinatário preciso), que estão previstas na lª parte, n°1. Diz-nos a Lei que uma tal declaração é eficaz logo que chega ao poder do destinatário e dele é conhecido” (negrito e sublinhado nosso) as declarações previstas no normativo supra citado, como se lê da doutrina e jurisprudência unânime, não se aplica ao direito de preferência, tendo o Tribunal, a quo, interpretado e aplicado incorrectamente os art. 224, 342 e 416 do C.C. XIX – A douta sentença recorrida lê-se: "A Lei adoptou aqui, simultaneamente, dois critérios, o da recepção e o do conhecimento". Quer isto dizer que "não se exige, por um lado, a prova do conhecimento por parte do destinatário, basta que a declaração tenha chegado ao seu poder. Ora tal facto, expressamente, o Sr. Dr. Juiz a quo não deu como provado que tenha chegado ao conhecimento da Apelante, pelo que tal conclusão viola o disposto no art. 224 do C.C. e art. 668º, a), b), c) e d), do CPC como todos os normativos previstos e aplicados no direito de preferência. XX – Na douta sentença recorrida, sem qualquer matéria dada como assente e provada e dos documentos juntos aos autos, o Sr. Dr. Juiz a quo conclui conforme citação da alínea h) respeitante à Repartição do Ónus da Prova, o que, salvo o devido respeito, jamais poderia o Sr. Dr. Juiz a quo concluir como concluiu, porquanto a falecida M morava na mesma Rua, mas não na residência da Apelante, nunca podendo ter presumido que a senhora entregou qualquer carta à Recorrente. O Tribunal a quo, ao presumir sem qualquer suporte nas factos dados como assentes e provados, que a Apelante recebeu e lhe foi entregue qualquer carta, violou os art. 224º, 342° e 416° do C.C., e o art. 668°, n.º 1, al. b), aplicado presunções de conhecimento em matéria de direito de preferência. XXI - A Lei e a Jurisprudência não aceita, nem pode aceitar que, para dar azo a um especulador imobiliário, que basta enviar uma carta a um falecido constante da página da necrologia, para entregar a terceiro, publicada nos jornais, para se poder presumir que lhe foi dado conhecimento do exercício do seu direito de preferência, ou uma carta entregue por pessoa falecida há anos, que já não fala, desconhecendo-se o que a mesma fez em vida com as cartas que não lhe eram destinadas. Pelo supra exposto, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo violou os art.°s 342° e 350° do C.C., e o art. 668°, n.º 1, al. b), c) e d) do CPC. XXII – Da inexistência no douto despacho saneador de qualquer matéria assente com a letra O), seu teor, bem como na leitura dos quesito e na matéria dada à sua resposta, qualquer n° O ou a letra O), só pode concluir-se que a conclusão do Tribunal a quo reportar-se-á, salvo o devido respeito, a outro processo, eventualmente a outra sentença, mas não ao presente, não podendo a Apelante configurar que se trate apenas de um simples erro material, tendo em conta o encadeamento da sentença e apresentando sistemática contradição e falta de fundamentação de facto e de Direito, letra acrescentada para conduzir a decisão "à saída de uma porta giratória” e inexistente na matéria dada como assente. Assim, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo violou os art.°s 510°, 511° e 668, nº1, als. b) c), d) e e), todos do C.P.C., violando os normativos citados e Diplomas Legais por má interpretação e aplicação destes. XXIII - A sociedade S Lda. foi constituída, segundo a certidão emitida pela Conservatória do Registo Comercial em 27/06/1997, resultando do averbamento, que passou a ser uma sociedade com natureza jurídica diferente e denominação diferente: “S, S.A.", (cfr. certidão supra junta como doc. nº1). XXIV – A primitiva sociedade adquirente do prédio em apreço, não informou o Tribunal de que inexiste e não tem qualquer personalidade jurídica à face da Lei das sociedades por quotas, como resulta do Título 4 sociedades Anónimas, capítulo 1, Características e Contrato, art. 271 do C.S.C. e ss., tendo apenas ficado com o prédio objecto do direito de preferência na sua esfera jurídica, violando o princípio da boa fé, cooperação e do contraditório, art°.s 137°, 138° e 685°, todos do CPC; sendo o registo das sociedades obrigatório e do conhecimento oficioso, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu não tendo ordenado o Sr. Dr. Juiz a quo que a apelante juntasse Certidão Predial actualizada, violou os art.°s 271º e segs. Do CSC, art°.s 137°, 138° e 685°; e 668°, n.º 1, al. b) do C.P.C., devendo Vossas Excelências ordenar a transferência do prédio para a Apelada por manifesta violação dos citados normativos. XXV - O regime jurídico das sociedades anónimas impõe uma natureza jurídica imperativa completamente diferente de uma sociedade por quotas no que respeita ao acervo de direitos e obrigações, à denominação e todas as situações inerentes à constituição da mesma que não se podem confundir com a natureza e personalidade jurídica da sociedade por quotas, bem como, direitos e deveres que lhe correspondem, quer do pacto social, quer da Lei, pelo que, extinta a sociedade S, Lda., com responsabilidade judiciária passiva e responsabilidade dos sócios, respondeu não só pelo prédio objecto da preferência mas em responsabilidade civil nos termos dos art.. 483, 484 e sgs. do C.C. tendo a mandatária e sócia violado o art. 266, al. a) do C.P.C. devendo o Tribunal ad quem repor a Justiça que ainda se acredita e luta, tendo a Recorrida omitido conscientemente a verdade dos factos, pelo que devia o Tribunal ad quem condenar em litigância de má-fé. XXVI - A Apelada deverá ser considerada proprietária do prédio objecto de preferência por se tratar do sujeito processual demandado em face do C.S.C. e do art. 2º e sgs. do C.R.P, não obstante a Natureza Jurídica actual da apelada, a Alteração da mesma e Ocultação por parte da Apelante, revelando-se que, salvo o devido respeito, numa manifesta má-fé, e sendo o registo do conhecimento oficioso, foram violados os normativos art.°s 97°, 98°, 100°, 138°, todos do CSC e os art.°s 266°, 266°-A, 494°, 495° e 668°, n.º 1, al. b), c), d), todos do C.P.C. O Tribunal a quo, ao violar os normativos e Diplomas legais citados, e não ordenando a transferência do prédio locado à Apelante, interpretou e aplicou erradamente os mesmos. XXVII – Na situação demonstrada por documento autêntico, é inequívoco que desde o ano de 2003, não poderia observar-se qualquer caducidade quanto à Apelada por ter omitido perante o Tribunal e este não ter ordenado, oficiosamente que a Apelada fizesse prova da legitimidade e personalidade jurídica da apelante, com todas as descrições e inscrições em vigor. O Tribunal a quo, salvo o devido respeito, na douta sentença recorrida, violou por manifesta errada interpretação e aplicação dos art.°s 266°, 266-A, 494°, 495° e 668°, n.º 1, al. b) e d) do C.P.C. XXVIII - À Recorrente não pode ser imputável mas sim à Recorrida, como se intui da douta sentença proferida, o facto de o comprador ter vindo a arrendar partes da moradia por rendas exorbitantes, violando o art. 2º e 3° do CRP, e todos do Regime de Arrendamento Urbano, à data em vigor, verificando-se que a compradora, ora Apelada, até hoje, mantém um enriquecimento sem causa, recebendo preços por arrendamentos de "partes de casa"; chorudas rendas que sabia não ter direito, sendo certo que o Tribunal a quo, como resulta dos autos, do despacho saneador, da prova documental e da matéria dada como assente, teve conhecimento de tais factos por confissão da Recorrida, sendo imputável ao proprietário a violação das normas previstas no RAU, não podendo arrendar a vários inquilinos o me, no objecto locado, por falta de licenciamento e constituição da propriedade horizontal, tendo o Tribunal a quo violado, salvo o devido respeito, os art.°s 1419° e sgs, do CC e art. 4° do REGEU então em vigor e constituindo um enriquecimento sem causa proibido por lei.” 10. Nas contra-alegações, pugna-se pela manutenção da sentença recorrida. 11. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. 12. Nos termos conjugados dos arts. 684º, nºs 2 e 3, 690º, nº 1 e 690º-A, nº 1, todos do CPC (na redacção anterior à introduzida pelo Dec-Lei nº 303/2007, de 24-8), o objecto do recurso é delimitado pelo teor das conclusões do recorrente, cabendo, por isso, conhecer das seguintes questões: Da nulidade da sentença; Da alteração da decisão de facto, face à prova documental produzida; Da (in)existência de comunicação para preferir; Da eficácia de (eventual) comunicação; Da falta de declaração de preferência e das consequências dessa omissão; Da cobrança de rendas «exorbitantes» pela ré, com violação das normas do RAU e do RGEU; Da condenação da recorrida como litigante de má fé. 13. É a seguinte a factualidade dada como provada: A) L, e marido, J deram de arrendamento à autora, há mais de 40 anos, o 1º andar do prédio urbano, , mediante o pagamento da renda mensal de Esc. 650$00. B) No ano de 1987, J informou a autora de que deveria pagar a renda todos os meses no escritório da Sr.ª Dr.ª D advogada. C) A referida Sr.ª Advogada passou a assinar os recibos da renda. D) Por escritura pública de 16 de Março de 1987, no 2º Cartório Notarial, L, e marido, J, declararam vender a “S, Lda.” e esta declarou aceitar a venda, pelo preço de quatro milhões de escudos, já recebido, o prédio urbano . E) A aquisição do prédio a favor da ré S, Lda. foi levada ao registo predial em 15 de Abril de 1987, através da apresentação n° 20. F) 0 identificado prédio trata-se de uma moradia de rés-do-chão e 1º andar. G) Em 6 de Janeiro de 1999, a autora procedeu ao depósito na Caixa Geral de Depósitos, à ordem dos presentes autos, da quantia de Esc. 4.082.500$00, referente ao preço do prédio, objecto do direito de preferência. H) Em 09.10.1998 a autora obteve a escritura aludida em D) (resposta ao quesito 3º); I) A autora não estranhou os factos a que se alude em B) e C) (resposta ao quesito 4º); J) Em 8 de Setembro de 1986, L enviou à autora uma carta onde lhe comunicou o projecto de venda do imóvel pelo preço de 4.000.000$00, devendo ser pago um sinal de 50% e o restante no acto da escritura (resposta ao quesito 5°); L) A carta foi enviada para a residência da autora, sendo que o respectivo aviso de recepção foi assinado por terceira pessoa em 10.09.1986 (resposta ao quesito 6º); M) L recebeu a carta cuja cópia consta de fls. 74 (cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido) sendo que não está provado que a assinatura dessa carta seja da autora (resposta ao quesito 7º); N) Em 30 de Setembro de 1986, a L escreveu à autora nos termos constantes de fls. 75, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (resposta ao quesito 8°); 0) Nada tendo dito a autora, em 4 de Novembro de 1986, a L enviou-lhe nova carta comunicando que celebrara nessa data o contrato promessa de compra e venda do imóvel, informando que a compradora era S, Lda., que o preço da venda era de 4.000.000$00, tendo sido dado sinal de 2.000.000$00, que a escritura seria feita no prazo de 120 dias, a contar da data do contrato promessa, altura em que seria pago o resto do preço, e que as despesas com a escritura e sisa eram da responsabilidade do comprador (resposta ao quesito 9º); P) Tendo-lhe estabelecido, nessa carta, o prazo de 8 dias para exercer o direito de preferência na compra do imóvel (resposta ao quesito 10º); Q) A carta de 4 de Novembro de 1986, registada, foi enviada por L para a residência da autora (resposta ao quesito 11º); R) Desde a aquisição do prédio, a ré procedeu à correcção extraordinária e às actualizações anuais da renda paga pela autora, comunicando-lhas através de carta registada com aviso de recepção, sendo que os avisos de recepção foram sempre assinados por terceira pessoa (resposta ao quesito 12º); S) Tendo a autora pago sempre, pontualmente, os valores resultantes das alterações da renda (resposta ao quesito 13º). T) A ré efectuou obras de restauro e de remodelação em dois dos andares do prédio (resposta ao quesito 15º). 14. Das nulidades da sentença Alega a apelante que a sentença enferma de várias nulidades, designadamente das previstas no art. 668º, nº1, als. a), b), c), d) e), do CPC. Sem qualquer razão, como veremos. Na verdade: Constando da sentença (cf. fls. 691) a assinatura do juíz é flagrante a falta de fundamento da arguição da nulidade prevista na al. a), do nº1, do art. 668º, do CPC. Tão pouco padece da nulidade enunciada na al. b), do nº1, do artigo citado, uma vez que a decisão recorrida está devidamente fundamentada, como dela consta, sendo certo que, como é pacífico, este vício só ocorre quando haja falta absoluta de fundamentos. Não se vê também como possa incorrer na nulidade prevista na alínea c), do nº1, do art. 668º, do CPC, que consiste numa contradição intrínseca da sentença, qual seja a de os fundamentos invocados pelo tribunal conduzirem, em termos logicamente inequívocos, a uma conclusão oposta ou diferente da adoptada, contradição que – manifestamente – não se vislumbra na sentença recorrida. Quanto à nulidade da alínea d), do mesmo preceito legal, há que dizer que a apelante confunde fundamentos com argumentos, esquecendo que o tribunal não está adstrito à obrigação de apreciar todos os argumentos das partes, cabendo-lhe somente pronunciar-se sobre todas as questões que a causa comporte. Ora, no caso concreto, todas as questões suscitadas foram devidamente apreciadas e decididas na sentença recorrida, pelo que – é manifesto – não enfermar a sentença da apontada nulidade. Finalmente, relativamente à nulidade prevista na al. e), do nº 1, do mesmo artigo, atendendo ao teor da decisão e aos pedidos formulados na acção, é por demais evidente não ter sido cometido o apontado vício. Aliás, como é sabido, o eventual erro de interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis está fora do âmbito do instituto das nulidades de sentença situando-se no plano da decisão de mérito, a apreciar em sede própria. Alega-se ainda que a sentença enferma de nulidade (nos termos previstos no art. 668°, nº1, al. b) e c) do CPC), por o Tribunal a quo não ter conhecido da excepção de caducidade da acção, no momento em que proferiu o despacho saneador. Sustenta a apelante que ficou esgotado o poder jurisdicional, pelo que o Juíz a quo não podia apreciar esta matéria na sentença, sob pena de nulidade. É de tal forma infundada a sua pretensão que não nos alongaremos em explicações. Como a recorrente devia saber, a caducidade é uma excepção peremptória (e não dilatória, como afirma) – cf. art. 493º, CPC. Ora, in casu, sendo indiscutível que o seu conhecimento dependia de prova a produzir, estava vedado ao tribunal conhecer daquela excepção, no momento da prolação do despacho saneador – art. 510º, nº 1, al. b), do CPC. Além disso, outra razão obstava ao conhecimento no saneador daquela excepção de caducidade. Na verdade, neste despacho o tribunal a quo julgou procedente uma (outra) excepção de caducidade – relativa à intempestividade do depósito do preço –, pelo que ficou prejudicado o conhecimento das demais excepções peremptórias invocadas pelas partes (ainda que o Juíz o não tenha referido expressamente). Finalmente, dir-se-á que, não cabendo recurso da decisão que por falta de elementos relegue para final a decisão de determinada matéria (art. 510º, nº 4, do CPC), sempre estaria vedado a esta Relação sancionar a sobredita decisão, ainda que proferida ao arrepio de normas legais. Alega a apelante que a sentença incorre na nulidade prevista na al. b), do nº1, do art. 668º, do CPC, uma vez que o Tribunal a quo «não ordenou que a apelante juntasse aos autos certidão actualizada da sociedade ré», sendo certo que, desde 27/6/1997, consta do Registo Comercial que a ré “S Lda.” passou a ser uma sociedade anónima com a seguinte denominação: “S, S.A.". Esta matéria é invocada pela primeira vez nas alegações deste recurso. Ora, os recursos visam, em princípio, modificar as decisões recorridas e não a apreciação de questões novas (art. 676º, nº1, do CPC), pelo que, não se tratando de questão de que, oficiosamente, se deva conhecer, está (também) vedado a esta Relação pronunciar-se sobre a mesma. Não deixaremos, porém, de sublinhar que, alegando a recorrente que o averbamento à matrícula foi realizado em 27/6/1997 e tendo a acção entrado em juízo em 16/12/1998, é de concluir que foi ela própria que não cuidou de averiguar, como devia, qual era a situação registral (à data) da sociedade ré. Argumenta a recorrente que a sentença enferma das nulidades previstas no art. 668º, nº1, als. b) c), d) e e), do CPC por na respectiva fundamentação de direito se fazer referência a «facto com a letra “O”» quando, segundo a recorrente, «inexiste no douto despacho saneador qualquer matéria assente com a letra O), bem como na leitura dos quesitos e na matéria dada à sua resposta, qualquer n° “0” ou letra “O”». Não tem qualquer razão. Na sentença recorrida, a fls. 689, escreveu-se que: “dos factos apurados resulta que a comunicação remetida pela alienante do prédio em causa foi-o na forma escrita e extrajudicialmente – vide facto O).” E de novo a fls. 690, escreve-se o seguinte: “Assim sendo, a comunicação efectuada pela alienante L carta de 4 de Novembro de 1986 – facto O), considera-se eficaz relativamente à autora.” Ora, no elenco dos factos provados (fls. 688), sob a letra “O”, dá-se como provada a factualidade a que acima se alude. Em face do exposto, é patente não ter sido cometido qualquer lapso que deva constituir irregularidade, e muito menos, a nulidade invocada. 15. Da decisão de facto Alega a recorrente que os «documentos juntos aos autos, divergem todos eles no que concerne ao teor, à data ou faltando a menção à mesma, numa incongruência total, de quem pretende ocultar a verdade pelo conteúdo e respectivas datas». Além disso, refere «não haver documento que reúna os requisitos mínimos exigidos no projecto de venda» Por outro lado, alega ainda que «do documento nº 4, junto com a contestação, resulta que são os próprios vendedores a reconhecer que a Apelante não recebeu qualquer projecto de venda, como confessam com os dizeres apostos à carta em causa, além de não terem celebrado a escritura dentro da data a que alude os 120 dias, e que terminava dia 3/3/1987». Parece, com isto, pretender impugnar a decisão de facto. Acontece, porém, que, como estabelece o art. 690º-A, do CPC, “quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: - Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; - Quais os concretos meios probatórios que imponham decisão diversa da recorrida (e, caso a prova tenha sido gravada, deve fazê-lo por referência ao assinalado na acta). No caso em apreço, na impugnação da matéria de facto a apelante não respeitou manifestamente as regras legalmente prescritas – cf. art. 690º-A, 1 e 2, CPC –, pelo que o recurso de facto é de rejeitar. Em todo o caso, para que não paire a dúvida sobre a falta de fundamento da pretensão da apelante, dir-se-á: Entre nós, como se sabe, vigora o princípio da livre apreciação da prova (art. 655º, nº1, do CPC) que apenas cede perante situações de prova legal que fundamentalmente se verificam nos casos de prova por confissão, por documentos autênticos ou particulares, verificados certos pressupostos, e presunções legais (arts. 350º, nº1, 358º, 371º e 376º, todos do CC). No caso sub-judice, a apelante sustenta que os documentos juntos aos autos (que não especifica, pelo que somos levados a admitir que se estará a referir aos documentos – particulares - invocados na motivação da decisão de facto), por divergirem quanto ao seu conteúdo, designadamente quanto à data, não permitem fundamentar as respostas aos quesitos. Está, porém, a esquecer que a decisão de facto, devidamente motivada, com observância do disposto no art. 653º, nº2, do CPC, resultou da convicção do julgador formada não exclusivamente com base nos documentos particulares (impugnados pela autora nos articulados e, por isso, desprovidos de força probatória plena), mas ainda com a contribuição dos depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência (cuja valoração a apelante nem sequer contesta). Daí que não se veja o mínimo fundamento para alterar a decisão que foi proferida sobre a matéria de facto. Relativamente à sua alegação de que os documentos (e designadamente a cópia da carta junta com a contestação, a fls. 78) não permitem concluir, dado o seu teor, que a comunicação para preferir tenha sido eficazmente realizada, trata-se de matéria que extravasa o âmbito da decisão de facto e se situa no plano da apreciação do mérito da causa, de que se conhecerá mais adiante. 16. Do exercício do direito de preferência A recorrente pretende exercer o direito de preferência na compra e venda de um prédio urbano, invocando a sua qualidade de arrendatária habitacional, há mais de 40 anos, e o facto de não lhe ter sido comunicado o projecto de venda, bem como os respectivos elementos essenciais. O prédio em causa foi vendido em 16 de Março de 1987 (facto D) pelo que se aplica o regime da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto (com as alterações introduzidas pelo DL nº 328/81, de 4 de Dezembro e pela Lei nº 46/85, de 20 de Setembro que, contudo, no presente caso, não relevam), isto porque a lei aplicável à regulamentação do direito de preferência do arrendatário habitacional é a que vigora aquando da alienação do locado – cf., neste sentido, Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado", 241 e, entre muitos, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 Novembro 2009 (JusNet 6653/2009). Nos termos do disposto no art. 1º, nº1, da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto o locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo. Face ao disposto na referida Lei, o facto de o prédio não estar constituído em propriedade horizontal e de a autora ser inquilina de uma parte do imóvel não constitui, por si, obstáculo ao exercício do direito relativamente todo o prédio.[3] 16.1. Da comunicação para preferir Ao direito de preferência previsto na Lei nº 63/77 é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º, 418º e 1410º, todos do Código Civil (cf. art. 3º, daquela Lei). Segundo o disposto no art. 416ºdo CC, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato (nº1); por sua vez, recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinalar prazo mais longo (nº2). Estabelece-se também no art. 1410º, do CC que o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos oito dias seguintes ao despacho que ordene a citação dos réus (nº1).[4] Sabendo-se que a obrigação imposta ao alienante consiste em impor-lhe que, querendo alienar, tem de transmitir a coisa ao titular da preferência, se este o quiser, é de concluir que a comunicação para preferência – visando dar conhecimento de um projecto concreto de venda, acompanhado das respectivas cláusulas – constitui uma declaração negocial, mais precisamente uma proposta contratual.[5] É assim de ter em conta o disposto no art. 219º, do CC, nos termos do qual “a validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei o exigir.” Ora, o art. 416º, nº1, do CC não exige qualquer forma especial para a comunicação pelo que se tem entendido que a comunicação (extrajudicial) para preferência pode ser feita por qualquer meio idóneo, nomeadamente por simples declaração verbal.[6] 16.2. O conteúdo da comunicação Sobre o conteúdo da comunicação, a que o alienante está vinculado, por força do art. 416º, do CC., não tem havido unanimidade de posições. Na verdade: Ora se afirma que o sujeito passivo deve comunicar o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato[7]; ora se exige a necessidade de comunicar apenas os elementos da alienação que possam influenciar a decisão do preferente[8] Já quanto à necessidade de identificar o terceiro interessado no negócio, há quem exija a sua identificação, em todas as circunstâncias[9]; outros, apenas vêm essa necessidade em certos casos[10] e há mesmo quem rejeite em absoluto essa necessidade.[11] A este respeito, sufragamos o entendimento de que o vinculado à preferência deve comunicar ao preferente o projecto do contrato «ajustado», bem como as cláusulas (objectivamente) essenciais: a identificação do bem a vender, o preço convencionado, as condições de pagamento e a data de celebração do respectivo contrato. Para além disso, deverá ainda transmitir-lhe os elementos que, em cada caso concreto, possam, em abstracto, influir sobre a decisão do preferente de exercer, ou não, o seu direito. Inclui-se, nesta hipótese, a identificação do terceiro com quem se ajustou o contrato, pelo menos nos casos em que o preferente seja um arrendatário, por ser razoavelmente compreensível que não lhe seja indiferente a pessoa que pode vir a ser o seu senhorio. 16.3. Atentemos agora nas particularidades do caso sub-judice: Está provado que a anterior proprietária do imóvel (L), em 4/11/1986, enviou à autora – para a residência desta – uma carta com o teor que consta da resposta ao quesito 9º (factos provados O), P) e Q). Atento o seu teor e ao que acima dissemos sobre os requisitos da comunicação, é de considerar que, por esta via, o (então) proprietário do imóvel deu cabal cumprimento ao dever de comunicação a que estava adstrito, nos termos e para os efeitos do art. 416º, nº 1, do CC. Com efeito, nessa carta, L não só dá conta da intenção de vender o prédio de que era proprietária e em que a autora habitava, como inquilina, como lhe dá a conhecer as cláusulas (essenciais) do contrato ajustado (preço, condições de pagamento, prazo de pagamento, data prevista para a celebração da escritura) e a identidade do terceiro-comprador, com quem refere ter celebrado, naquela data, contrato-promessa de compra e venda, fixando à aqui autora o prazo de oito dias para exercer o direito de preferência. Acresce que – ao contrário do que afirma a recorrente – as cláusulas do projecto do contrato, tal como constam da referida carta são exactamente as que as partes contratantes vieram a estipular no contrato definitivo, celebrado por escritura pública (v. facto provado D). Não há, pois, qualquer divergência entre o projecto de contrato, anunciado à autora e o que veio a ser clausulado no contrato definitivo outorgado entre a alienante e o terceiro-comprador. 16.4 Importa agora apreciar se, para efeitos do que se estabelece no art. 416º, do CC, é eficaz a comunicação realizada através da carta de 4/11/1986, já que não ficou provado que a autora a tenha “recebido”, isto é, que tenha tido conhecimento do seu concreto teor.[12] Para decidir esta questão, é importante reter que, sendo a eficácia da declaração facto constitutivo do direito do declarante é sobre este que impende o ónus de alegar e provar que a declaração foi colocada à disposição do destinatário em condições de, segundo a normalidade das circunstâncias, só por culpa deste não ser conhecida (art. 342º, nº 1, do CC). Por seu turno, cabe ao declaratário alegar e provar factos que demonstrem a inexistência de qualquer culpa no que respeita ao não conhecimento da declaração (art.342º, nº 2, do CC). Ora, como já dissemos, a comunicação em causa reveste a natureza jurídica de declaração negocial que tem um destinatário, mais precisamente de uma proposta contratual, sendo-lhe aplicável directamente o disposto no art. 224º, do CC. De harmonia com este normativo, a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida ou ainda quando, só por culpa do destinatário, não foi por ele oportunamente recebida (nºs 1 e 2, do art. 224º). Ou seja: Nos casos das declarações recipiendas, como sucede in casu, “não se exige a prova do conhecimento por parte do destinatário; basta que a declaração tenha chegado ao seu poder. O conhecimento presume-se neste caso, juris et de jure.”[13] No caso concreto, a carta contendo a comunicação foi enviada para a residência da autora, pelo correio, sob especiais condições de segurança, dado que foi registada. É, assim, de presumir que chegou à sua esfera pessoal, isto é, que foi colocada na sua disponibilidade (tanto mais que não foi devolvida ao remetente), de modo que, se a autora não tomou oportuno conhecimento do seu conteúdo isso só pode ficar a dever-se a incúria da própria, não sendo esta circunstância susceptível de afectar a eficácia da declaração. É esta a solução legal, face ao disposto no art. 224º, do CC e às regras de repartição do ónus da prova, a que acima fizemos referência. E, a propósito da repartição do ónus da prova, não deixaremos de frisar que, atendendo às circunstâncias do caso concreto, à ré não poderia ser imposto um esforço probatório para além do que seria razoável exigir-lhe. Isto porque, não pode deixar de se relevar o lapso de tempo decorrido (a venda teve lugar em 16/3/1987 e a acção foi proposta em 16/12/1998), bem como o facto de já terem falecido os alienantes, o que torna particularmente onerosa para a adquirente, ora ré, a prova dos factos que, segundo as regras gerais do ónus da prova, lhe competia fazer. Por outro lado, a eficácia da comunicação não fica abalada pelo facto de a carta não se encontrar assinada. Na verdade, muito embora «o documento particular deva ser, em princípio, assinado pelo seu autor (art. 373º, nº1, do CC) para conferir autenticidade à declaração, do ponto de vista do declarante, certo é que a força probatória de documento a que falte algum dos requisitos é apreciada livremente pelo tribunal (art. 366º, CC). Ou seja, esta questão adquire relevância no domínio da apreciação da prova e da decisão sobre a matéria de facto, questão que já foi objecto de apreciação no ponto 15. Concluindo: Se a autora pretendia afastar os efeitos da declaração negocial cabia-lhe provar que se encontrava, sem culpa sua, em condições de não poder tomar conhecimento da declaração. Ora, como resulta dos factos provados, essa prova não logrou fazer. Considera-se assim eficaz a comunicação contida na carta enviada à autora em 4/11/1986. 17. Da falta de declaração de preferência Vejamos, agora, quais as consequências da conduta (omissiva) da autora, face à comunicação para preferir que lhe foi dirigida pela vinculada à preferência. Efectivamente, recebida a comunicação, isto é chegada a comunicação ao poder ou ao conhecimento do destinatário, devia a autora ter exercido o seu direito dentro do prazo de oito dias que lhe foi fixado pela alienante, sob pena de caducidade. Não o tendo feito, o seu direito extinguiu-se definitivamente, por caducidade. É o que expressamente determina o art. 416º, nº2, do CC. Em face do exposto, é também de concluir não estarem verificados os pressupostos do art. 1410º, do CPC que define a matriz da acção de preferência, uma vez que se provou ter a alienante comunicado eficazmente o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, em harmonia com o que exige o art. 416º, do CC. 18. Acresce que: Atendendo aos factos provados, há que reconhecer que, mesmo que estivessem verificados os pressupostos do «direito» da autora, dificilmente o seu exercício não seria paralisado por violação da boa fé e da tutela da confiança, pilares em que se alicerça o instituto do abuso de direito. Uma das manifestações de «acto abusivo» consiste no chamado «venire contra factum proprium», exprimindo a reprovação social e moral daquele que assume comportamentos contraditórios. Próximo deste instituto aponta-se a «supressio»,[14] sempre que uma posição jurídica, não tendo sido exercida durante certo lapso de tempo, não deva ser admitida, por, de outra forma, se atentar contra a boa fé. No caso que apreciamos, a venda teve lugar em 16/3/1987 e a acção só foi proposta em 16/12/1998, tendo ficado também provado que já em Setembro de 1986, a alienante lhe anunciara a intenção de venda do prédio e que, desde 16/3/1987 (als. J), L), M) e N), dos factos provados), a autora vinha pagando as actualizações da renda que a ré oportunamente lhe comunicara (als. R) e S), dos factos provados). É assim evidente que há muitos anos dispunha a autora de elementos que claramente indiciavam ter sido realizada a alienação, registada inclusive a favor da ré em 15 de Abril de 1987 (al.E, dos factos provados). Devia, pois, ter averiguado qual era a situação jurídica do imóvel a que se reportava a preferência, não se vendo que lhe fosse inviável ter acesso a esses elementos. Impunha-se, pois, concluir que, vindo a autora exercer o «seu» direito mais de dez anos depois da alienação do prédio, o lapso de tempo transcorrido legitima que se tenha criado na ré a expectativa fundada de que a autora não queria exercer o direito de preferência, tanto mais que o exercício tardio e inesperado do direito em causa atinge direitos de terceiros e cria uma desproporção objectiva entre a utilidade daquele exercício e as consequências que outros têm que suportar.[15] 19. Das rendas exorbitantes pagas pela autora, da violação do RAU e do REGEU e do enriquecimento sem causa Trata-se de questão irrelevante do ponto de vista da decisão da acção, situando-se completamente à margem do objecto do processo, delimitado pelo pedido e pela causa de pedir. Por outro lado, esta questão nunca foi suscitada pela apelante nos articulados da acção pelo que, logo por esta razão, está vedado à Relação pronunciar-se sobre a mesma. 20. Da má fé A apelante pede a condenação da apelada como litigante de má fé, por ter omitido a sua transformação em sociedade anónima. Atentos os pressupostos previstos no art. 456º, do CPC, é patente não se ter provado factualidade que permita fundar a condenação pretendida. Por outro lado, como acima se referiu, a matéria que fundamenta o pedido de condenação como litigante de má fé só foi alegada nas conclusões do recurso, pelo que, também por esta razão, está a Relação impedida de apreciar esta questão. 21.Nestes termos, negando provimento ao recurso, acorda-se em confirmar a sentença recorrida. Custas pela apelante. Lisboa, 25 de Maio de 2010 Maria do Rosário Morgado Roque Nogueira Abrantes Geraldes ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] No referido acórdão, o Tribunal da Relação considerou ser extemporânea a invocação na tréplica da excepção de caducidade, por falta de depósito do preço pois, não sendo de conhecimento oficioso, devia ter sido invocada pela ré na contestação. [2] O STJ considerou precludida a apreciação da questão relativa à ilegitimidade passiva (suscitada pela recorrente nas alegações da revista) por ter sido objecto de decisão na 1ª instância, transitada em julgado; no mais, confirmou o decidido pela Relação. [3] A solução é indiscutível face ao teor dos arts. 1º e 2º, da Lei 63/77 e, apesar de alguma ambiguidade na formulação do art. 47º, do RAU, continuou, na vigência deste regime, a ser a tese dominante: cf. Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, II, 568; Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, 266 e Aragão Seia, 313. [4] Esta norma foi alterada pelo DL nº 68/96, de 31 de Maio, passando a dispor-se que o depósito do preço tem de ser efectuado nos 15 dias seguintes à propositura da acção. [5] É, aliás, neste sentido que se tem pronunciado a doutrina e jurisprudência dominantes: v. a posição assumida por Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, I, 391; Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, I, 493; Almeida e Costa, Direito das Obrigações, 410; Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 214; Menezes leitão, Direito das Obrigações, I, 257 e Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, II, 801; contra esta tese maioritária, manifesta-se Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, 2006, 427 e ss. [6] Na doutrina, cf. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 166; Menezes Leitão, Direito das Obrigações, I, 254; [7] Cf. Almeida Costa, ob. cit., 406 e Galvão Telles, ob. cit., 166. [8] Cf. Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, I, 392; Oliveira Ascensão, Preferência do Arrendatário Habitacional, 689 e ss. Parece ser este também o sentido da jurisprudência dominante: v. acórdãos do STJ de 7/11/1989, BMJ 391/550, de 23/1/1992, BMJ 413/542, e de 6/5/1998, CJ/STJ, II, 72 (apud Cardoso Guedes, ob.cit., 459 e ss). [9] Cf. Galvão Telles, Manual de Direito das Obrigações, 236; Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, I, 492. [10] cf. Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, I, 392 exige-a no caso da preferência do arrendatário. [11] Cf. Romano Martinez, Direito das Obrigações, 158. [12] Perguntava-se, no quesito 11º “... se a carta foi recebida pela autora.” A este quesito respondeu-se: “provado apenas que a carta de 4/11/1986, registada, foi enviada por L para a residência da autora”. [13] Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, 2ª Edição, 199. [14] cf. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, I, 258 e ss. [15] cf., neste sentido, o acórdão da Relação de Lisboa de 10 Fevereiro 2009 (JusNet 1341/2009) e o acórdão do STJ de 4 Fevereiro 2010 (JusNet 493/2010).

Sumário

2. A comunicação para preferir – visando dar conhecimento de um projecto concreto de venda, acompanhado das respectivas cláusulas – reveste a natureza jurídica de declaração negocial que tem um destinatário, mais precisamente de uma proposta contratual, sendo-lhe aplicável directamente o disposto no art. 224º, do CC.

3. A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida ou ainda quando, só por culpa do destinatário, não foi por ele oportunamente recebida (nºs 1 e 2, do art. 224º). O seu conhecimento presume-se nestes casos, juris et de jure.

4. Se a carta contendo a comunicação foi enviada para a residência do preferente, pelo correio, sob registo, é de presumir que chegou à sua esfera pessoal, isto é, que foi colocada na sua disponibilidade;

5. O vinculado à preferência deve comunicar ao preferente o projecto do contrato «ajustado», bem como as cláusulas (objectivamente) essenciais: a identificação do bem a vender, o preço convencionado, as condições de pagamento e a data de celebração do respectivo contrato; para além disso, deverá ainda transmitir-lhe os elementos que, em cada caso concreto, possam, em abstracto, influir sobre a decisão do preferente de exercer, ou não, o seu direito;

6. Nos casos em que o preferente seja um arrendatário, o obrigado a comunicação para preferência deve identificar o terceiro com quem se ajustou o contrato;

7. Recebida a comunicação, isto é chegada a comunicação ao poder ou ao conhecimento do destinatário, se o preferente não exercer o seu direito dentro do prazo que lhe foi fixado pela alienante, o seu direito extinguiu-se definitivamente, por caducidade;

8. Age com abuso de direito aquele que propõe acção de preferência decorridos mais de dez anos após a alienação do prédio, por o lapso de tempo transcorrido legitimar que se tenha criado na ré a expectativa fundada de que o preferente não queria exercer o direito de preferência, tanto mais que o exercício tardio e inesperado do direito em causa atinge direitos de terceiros e cria uma desproporção objectiva entre a utilidade daquele exercício e as consequências que outros têm que suportar.

(Sumário da Relatora)

Texto Integral

Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

1. H veio intentar a presente acção contra L, seu marido, J, e "S, Lda." pedindo que lhe seja reconhecido o direito de haver para si o prédio vendido pelos primeiros réus à 2ª Ré.

Alega a autora, em síntese, que é arrendatária há mais de quarenta anos dos primeiros réus, os quais venderam à segunda ré o prédio onde reside, sem lhe terem comunicado a intenção de venda. Por isso, apenas teve conhecimento da venda do prédio quando foi citada para uma acção de despejo movida pela 2ª ré, só tendo tido acesso à respectiva escritura em 09.10.1998.

2. Face à informação de que os réus L e J já faleceram, a autora veio desistir da instância quanto aos mesmos, desistência que foi homologada por sentença, já transitada em julgado.

3. A ré "S Lda." contestou.

Em síntese, alega que:

Há erro na forma de processo por a lei processual não contemplar a existência da acção especial de preferência;

Por carta de 8/9/1986, os primeiros réus deram conhecimento à autora da intenção de venda do prédio e respectivas condições, pelo que não tendo exercido o seu direito de preferência dentro do prazo de oito dias, estabelecido na dita carta, caducou o direito invocado, nos termos do n° 2, do artigo 416°, do Código Civil.

Além disso, a autora não podia ignorar que a ré era a proprietária do prédio, desde 16 de Março de 1987, pois sempre acatou as sucessivas alterações de renda que a ré, desde então, lhe comunicou, além de que, por duas vezes, se dirigiu aos escritórios da ré, pedindo a realização de obras no seu andar;

Desta forma, também por força do disposto no artigo 1410º, n° 1, do Código Civil, é considerar extinto, por caducidade, o direito invocado;

Por outro lado, não estando o prédio constituído em propriedade horizontal e sendo a autora locatária habitacional de um andar, não lhe assiste qualquer direito de preferência sobre a totalidade do prédio;

Em reconvenção, alegando ter adquirido o prédio por usucapião e realizado obras de beneficiação no prédio, pede a condenação da autora a:

- Reconhecer a sua qualidade de proprietária sobre o prédio identificado na p.i.;

- (subsidiariamente) A pagar-lhe o valor correspondente às benfeitorias que realizou no prédio, em montante não inferior a 20.000.000$00, bem como a entregar-lhe a quantia correspondente ao preço que pagou pelo imóvel, devidamente actualizado, pela inflação.

Pede ainda a condenação da autora como litigante de má fé.

4. A autora replicou e, por seu turno, pediu a condenação da ré como litigante de má fé. Na tréplica, a ré invocou a excepção de caducidade da acção por falta de depósito do preço no prazo legal e ampliou a causa de pedir, no que toca ao pedido reconvencional.

5. Foi proferido despacho-saneador que:

- Julgou improcedente a nulidade de erro na forma de processo;

- Admitiu liminarmente o pedido reconvencional no que respeita ao reembolso por benfeitorias, rejeitando-o na parte que se pede a condenação da autora a reconhecer a aquisição do prédio por usucapião;

- Julgou improcedente a excepção de nulidade, por falta de causa de pedir do pedido reconvencional.

- Julgou procedente a excepção de caducidade alegada na tréplica, por extemporaneidade do depósito do preço, absolvendo-se a ré do pedido.

6. A autora interpôs recurso da decisão absolutória que veio a ser revogada por acórdão de 04.07.2002, do Tribunal da Relação de Lisboa.[1] Por sua vez, a ré interpôs recurso para o STJ que, por acórdão de 18.03.2003,[2] confirmou a decisão da 2ª instância.

7. Em obediência a tais arestos, o processo seguiu seus termos, tendo sido fixada a matéria assente e organizada a base instrutória.

8. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que:

- Julgou improcedente a acção, absolvendo a ré do pedido;

- Julgou prejudicado o conhecimento da reconvenção;

- Julgou inverificados os pressupostos da má fé.

9. Inconformada, apela a autora, a qual, em conclusão, diz (sic):

“1- A Recorrida foi absolvida da Instância pela douta sentença proferida, pelo Tribunal a quo, com base na caducidade do direito, com suporte documental "da notícia da venda" por parte da Apelante, por carta datada de 8/9/1986, julgando improcedente a acção de preferência do prédio correspondente ao 1° andar, sito na sendo a carta a que se reporta a douta sentença recorrida a que consta a fls. 10.

II- Estabelece o n° 1, do art. 416°, do C. Civil, que “querendo vender a coisa que é objecto de pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas respectivas do contrato. Como refere o Prof. Antunes Varela “…uma coisa é o anúncio feito ao preferente pelo obrigado à preferência, (…) outra (…) é a comunicação feita ao preferente pelo preço y, para perguntar se ele pretende ou não preferir na venda, usando o seu direito. A primeira é uma simples proposta para contratar; a segunda constitui uma verdadeira comunicação ou notificação para preferir”; ora como resulta dos autos, e se espelha dos mesmos nunca a recorrente teve conhecimento da proposta. Como se lê da resposta ao quesito nº 6, não se provou que terceira pessoa (a falecida, M) tenha entregue a aludida carta à recorrente; cabendo à Recorrida fazer tal prova, o que não logrou alcançar.

III- "O preferente pode não aceitar a proposta para contratar (...) e querer, todavia, preferir na venda mais tarde ajustada pelo obrigado à preferência (...)"; ora, da carta referida no quesito n° 11, apenas se provou que a mesma, datada de 4 de Novembro de 1986, foi registada por L, não tendo sido provado que esta tenha chegado à posse da Apelante.

IV- Como prevê o art. 416°, n° 1, do Código Civil, o que se deve comunicar ao preferente é o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato e não as condições pelas quais o proprietário pretende vender impondo assim a obrigação clara de que se exige que as condições pretendidas pelo dono tenham já encontrado candidato disposto a cobri-las. A doutrina e a Jurisprudência são unânimes em considerar que o preferente deve inequivocamente saber se está a exercer o direito preferência.

V- Da factualidade dada como assente, a caducidade com referência à carta acima transcrita, resulta que os obrigados à preferência não seguiram o procedimento exigido no normativo do art. 416°, nº1 do C.C., limitando-se a fazer uma simples proposta de contratação e não um aviso para preferir referido a um concreto negócio, como se constata da matéria dada como assente no despacho saneador, em B, C, D, E, sendo que, de toda a matéria assente, se conclui que a Sra. Dra. D actuou apenas como advogada, no exercício das suas funções, enquanto profissional, não podendo a Recorrente destrinçar que a mesma fazia parte da sociedade que a tinha enganado.

VI- Os documentos juntos aos autos, divergem todos eles no que concerne ao teor, à data ou faltando a menção à mesma, numa incongruência total, de quem pretende ocultar a verdade pelo conteúdo e respectivas datas; em momento algum se encontra qualquer documento com os requisitos mínimos exigidos no projecto de venda, tais como: a identificação do comprador, o real preço, a data, o sinal, o cartório e demais elementos que devem constar do contrato preliminar, vulgo contrato-promessa. Saliente‑se a declaração de arrendamento junta a fls. dos autos, entregue na Repartição de Finanças em nome individual de J, muitos anos antes da escritura pública de transmissão da propriedade para a esfera jurídica da apelada, com relevância para a restante conjugação da prova, podendo apenas conduzir-nos à conclusão de que existiu uma notória intenção fraudulenta para se chegar ao ponto da especulação imobiliária.

VII- A outorga da escritura de compra e venda foi feita em 16 Março de 1987 e com total desrespeito dos prazos enunciados nas "notícias” das eventuais negociações, cujo momento, pela prova produzida pela Apelada, através da prova documental, não poderá ser determinado, nem o momento em que as negociações decorreram, nem, salvo o devido respeito, o Tribunal ad quo poderia concluir que existiu qualquer sinal antes da celebração da escritura, sem referir o respectivo sinal.

Assim decidindo, como decidiu, o Tribunal a quo violou o art. 416°, nº1 e 342°, ambos do C.C., e os art.°s 266°-A e 668°, n° 1, al. b), ambos do C.P.C., fazendo incorrecta interpretação da Lei e má aplicação de direito.

VIII- A Recorrente só ouviu falar da transferência da propriedade no acto da Acção da Citação de Despejo, pelo seu procurador, na medida em que, sendo analfabeta, este lhe leu o teor da mesma, tendo desde logo apresentado queixa-crime junto do Serviço do Ministério Publico por a Apelante se senti ludibriada.

IX- Quanto à manifestação verbal de desinteresse no negócio por parte da apelante, que em momento algum foi dada como provada, a douta sentença proferida pelo tribunal a quo afirma que a A. recebeu o projecto de venda, consubstanciado na outorga da escritura pública de 16 de Março de 1987 e da conjugação da matéria vertida nos quesitos 3, 4 e 6 e a respectiva resposta, o Tribunal a quo só poderia decidir que a Recorrente ainda hoje não conhece o verdadeiro negócio celebrado entre a Ré, como, salvando o devido respeito, nem o Sr. Dr. Juiz a quo ficou a saber da matéria do despacho saneador e da resposta quesitos como e quando ocorreu o clausulado da verdadeira transferência da propriedade e o prazo de caducidade só corre a partir do conhecimento de todas as condições e clausulas aí tratadas.

Assim, salvo o devido respeito, o Sr. Dr. Juiz a quo feito incorrecta interpretação dos factos, da Lei e da sua aplicação, violando os normativos 416º, 342º, nº 2 e 668º, a) e b), do C.P.C.

X- Dos autos, da matéria assente e provada é transparente que a Apelante e o Tribunal a quo só poderia ter concluído que esta só teve notícia da venda a partir da Citação da Acção de Despejo, tendo indagado e recorrido aos seus mandatários para o efeito, não tendo precludido nem existido nenhuma caducidade do direito de preferência da Recorrente em relação à Recorrida.

Assim, o Tribunal a quo violou o art. 416° e segs. do C.C., e o 668°, n°1, al. b) e c) do C.P.C., fazendo incorrecta interpretação da Lei e errada aplicação da mesma.

XI- Cabia à Apelada provar o conhecimento dos elementos essenciais da alienação, entre os quais, preço, identidade dos adquirentes, data da escritura pública (dia e hora) e forma de pagamento e isso não logrou a Apelada provar. Decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo, salvo o devido respeito, violou o art. 342º e sgs. do C.C., e o art. 668°, n° 1, al. b) e c), ambos do C.P.C., procedendo a uma errada aplicação da Lei por errada interpretação desta.

XII- Como se pode ler na escritura, outorgada no Cartório Notarial, no dia 16 de Março de 1987, compareceram perante o notário, L e seu marido, e D, em representação da sociedade por cotas S Lda., onde foi declarado pelos primeiros textualmente o seguinte: "Que por esta escritura e pelo preço de QUATRO MILHÕES DE ESCUDOS, que já receberam da sociedade que a segunda outorgante representa, a esta vendem o seu prédio urbano, (...) com o rendimento colectável correspondente de 21.156$00 (vinte e um mil, cento e cinquenta e seis escudos), de que resulta o valor matricial de 317.340$00 (trezentos e dezassete mil trezentos e quarenta escudos)" (Sublinhado e negrito nosso); resultando inequivocamente que o preço foi pago no acto da celebração da escritura citada, não correspondendo a qualquer projecto de venda conhecido da Apelante, ou notícia do teor da escritura pública que obriga à correspondência entre o contrato definitivo e o contrato preliminar, pelo que não podia a Recorrida ter conhecimento da proposta, não tendo caducado o direito de preferência da Apelante, por ainda hoje não saber os exactos termos da proposta como reflectem os autos da prova assente, da resposta aos quesitos e de toda a documentação junta.

Assim, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo, salvo o devido respeito, fez incorrecta interpretação e aplicação dos normativos e Diplomas Legais citados.

XIII- A Apelada juntou com a contestação, o documento n° 4, que constitui uma carta rasurada a caneta, com sublinhado nosso, conforme fls. 10, art. F.8 da Descrição Factual dos Autos; resultando, em conclusão, que são os próprios vendedores a reconhecer que a Apelante não recebeu qualquer projecto de venda, como confessam com os dizeres apostos à carta em causa, além de não terem celebrado a escritura dentro da data a que alude os 120 dias, e que terminava dia 3/3/1987.

Assim, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a que violou o art. 416° e sgs. do C.C., e o art. 668°, n.s al. b) e c) do C.P.C.

XIV- A carta datada de 8 de Setembro de 1986, refere o preço de quatro milhões de escudos, 50% pagos como sinal e o restante na escritura a celebrar no prazo de 30 dias, ou seja, dois milhões de escudos a contar da notícia da venda e outro tanto perante escritura pública a outorgar em 8 de Outubro de 1986, refere apenas o preço pago no de celebração da escritura pela Apelada aos falecidos vendedores.

XV- A carta com data de 4 de Novembro, identificando pela primeira vez a compradora, J, Lda. deveria ter sido lavrada até ao prazo máximo de 28 de Janeiro de 1987, o que não sucedeu, e dela não constando o respectivo sinal, como é obrigatório e os notários exigem para cumprimento da Lei.

Desta forma, o Tribunal a quo violou os art. 416° e 342° do C.C., o art. 668°, n.º 1, a1. b) e e) do C.P.C., fazendo incorrecta interpretação da Lei e errada aplicação dos normativos e Diplomas Legais citados.

XVI- A caducidade é uma excepção do conhecimento oficioso do Tribunal, sendo o momento para delas tomar conhecimento na elaboração do Despacho Saneador, como prescreve o art. 510º do C.P.C. No caso em apreço, dos art.°s 410 e segs. do C.C. conjugado com o art. 331º, n. 1, do mesmo Diploma Legal, encontrando subjacentes interesses de natureza pública no que respeita aos direitos legais de preferência e direitos reais de aquisição, deveriam todas as excepções ter sido conhecidas quando foi proferida a decisão da caducidade do preço, como consta a fls. dos autos; e, em obediência ao princípio da economia processual, conhecer de todas as excepções na fase referida.

Decidindo como decidiu, o Tribunal a quo violou o art. 410º e 416°, conjugado com o art. 331°, n.º 1, todos do C.C., e o art. 668°, nº1, al. b) e c) do C.P.C.

XVII- É do conhecimento oficioso do Tribunal conhecer a caducidade do direito no caso em apreço, invocado pela Apelada, constituindo uma excepção dilatória, como prescrevem os art.ºs 494, al. e) do n. 1 e art. 495º do C.P.C., e tendo o Tribunal a quo informação da "caducidade” do depósito do preço, deveria naquele momento, o Sr. Dr. Juiz a quo ter, por a prova estar já produzida, conhecimento de todas as excepções dilatórias, esgotando-se, quanto a estas o seu poder jurisdicional, como resulta do normativo 666° do C.P.C.

Assim, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo violou os art.°s 494º, nº1, al. e), 495°, 666° e 668°, n.º 1, al. b), c) e d), todos do C.P.C., e baseando-se apenas na prova documental, deveria no despacho saneador ter "abraçado" o principio da economia processual e da celeridade processual, boa fé art°.s 137°, 138° e 685º, todos do C.P.C; tendo postergado a boa interpretação e a boa aplicação dos citados princípios.

XVIII- O Sr. Dr. Juiz a quo, na sua douta sentença subitamente propulsa-nos para a analise da questão em apreciação, no disposto no art. 224º, do C.C., relativa à eficácia da declaração negocial, fundamentando a douta sentença recorrida no que se reporta à interpretação da Lei o seguinte: "Interessa-me aqui apenas as declarações receptícias (aquelas que têm destinatário preciso), que estão previstas na lª parte, n°1. Diz-nos a Lei que uma tal declaração é eficaz logo que chega ao poder do destinatário e dele é conhecido” (negrito e sublinhado nosso) as declarações previstas no normativo supra citado, como se lê da doutrina e jurisprudência unânime, não se aplica ao direito de preferência, tendo o Tribunal, a quo, interpretado e aplicado incorrectamente os art. 224, 342 e 416 do C.C.

XIX- A douta sentença recorrida lê-se: "A Lei adoptou aqui, simultaneamente, dois critérios, o da recepção e o do conhecimento".

Quer isto dizer que "não se exige, por um lado, a prova do conhecimento por parte do destinatário, basta que a declaração tenha chegado ao seu poder. Ora tal facto, expressamente, o Sr. Dr. Juiz a quo não deu como provado que tenha chegado ao conhecimento da Apelante, pelo que tal conclusão viola o disposto no art. 224 do C.C. e art. 668º, a), b), c) e d), do CPC como todos os normativos previstos e aplicados no direito de preferência.

XX- Na douta sentença recorrida, sem qualquer matéria dada como assente e provada e dos documentos juntos aos autos, o Sr. Dr. Juiz a quo conclui conforme citação da alínea h) respeitante à Repartição do Ónus da Prova, o que, salvo o devido respeito, jamais poderia o Sr. Dr. Juiz a quo concluir como concluiu, porquanto a falecida M morava na mesma Rua, mas não na residência da Apelante, nunca podendo ter presumido que a senhora entregou qualquer carta à Recorrente. O Tribunal a quo, ao presumir sem qualquer suporte nas factos dados como assentes e provados, que a Apelante recebeu e lhe foi entregue qualquer carta, violou os art. 224º, 342° e 416° do C.C., e o art. 668°, n.º 1, al. b), aplicado presunções de conhecimento em matéria de direito de preferência.

XXI- A Lei e a Jurisprudência não aceita, nem pode aceitar que, para dar azo a um especulador imobiliário, que basta enviar uma carta a um falecido constante da página da necrologia, para entregar a terceiro, publicada nos jornais, para se poder presumir que lhe foi dado conhecimento do exercício do seu direito de preferência, ou uma carta entregue por pessoa falecida há anos, que já não fala, desconhecendo-se o que a mesma fez em vida com as cartas que não lhe eram destinadas.

Pelo supra exposto, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo violou os art.°s 342° e 350° do C.C., e o art. 668°, n.º 1, al. b), c) e d) do CPC.

XXII- Da inexistência no douto despacho saneador de qualquer matéria assente com a letra O), seu teor, bem como na leitura dos quesito e na matéria dada à sua resposta, qualquer n° O ou a letra O), só pode concluir-se que a conclusão do Tribunal a quo reportar-se-á, salvo o devido respeito, a outro processo, eventualmente a outra sentença, mas não ao presente, não podendo a Apelante configurar que se trate apenas de um simples erro material, tendo em conta o encadeamento da sentença e apresentando sistemática contradição e falta de fundamentação de facto e de Direito, letra acrescentada para conduzir a decisão "à saída de uma porta giratória” e inexistente na matéria dada como assente.

Assim, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu, o Sr. Dr. Juiz a quo violou os art.°s 510°, 511° e 668, nº1, als. b) c), d) e e), todos do C.P.C., violando os normativos citados e Diplomas Legais por má interpretação e aplicação destes.

XXIII- A sociedade S Lda. foi constituída, segundo a certidão emitida pela Conservatória do Registo Comercial em 27/06/1997, resultando do averbamento, que passou a ser uma sociedade com natureza jurídica diferente e denominação diferente: “S, S.A.", (cfr. certidão supra junta como doc. nº1).

XXIV- A primitiva sociedade adquirente do prédio em apreço, não informou o Tribunal de que inexiste e não tem qualquer personalidade jurídica à face da Lei das sociedades por quotas, como resulta do Título 4 sociedades Anónimas, capítulo 1, Características e Contrato, art. 271 do C.S.C. e ss., tendo apenas ficado com o prédio objecto do direito de preferência na sua esfera jurídica, violando o princípio da boa fé, cooperação e do contraditório, art°.s 137°, 138° e 685°, todos do CPC; sendo o registo das sociedades obrigatório e do conhecimento oficioso, salvo o devido respeito, decidindo como decidiu não tendo ordenado o Sr. Dr. Juiz a quo que a apelante juntasse Certidão Predial actualizada, violou os art.°s 271º e segs. Do CSC, art°.s 137°, 138° e 685°; e 668°, n.º 1, al. b) do C.P.C., devendo Vossas Excelências ordenar a transferência do prédio para a Apelada por manifesta violação dos citados normativos.

XXV- O regime jurídico das sociedades anónimas impõe uma natureza jurídica imperativa completamente diferente de uma sociedade por quotas no que respeita ao acervo de direitos e obrigações, à denominação e todas as situações inerentes à constituição da mesma que não se podem confundir com a natureza e personalidade jurídica da sociedade por quotas, bem como, direitos e deveres que lhe correspondem, quer do pacto social, quer da Lei, pelo que, extinta a sociedade S, Lda., com responsabilidade judiciária passiva e responsabilidade dos sócios, respondeu não só pelo prédio objecto da preferência mas em responsabilidade civil nos termos dos art.. 483, 484 e sgs. do C.C. tendo a mandatária e sócia violado o art. 266, al. a) do C.P.C. devendo o Tribunal ad quem repor a Justiça que ainda se acredita e luta, tendo a Recorrida omitido conscientemente a verdade dos factos, pelo que devia o Tribunal ad quem condenar em litigância de má-fé.

XXVI- A Apelada deverá ser considerada proprietária do prédio objecto de preferência por se tratar do sujeito processual demandado em face do C.S.C. e do art. 2º e sgs. do C.R.P, não obstante a Natureza Jurídica actual da apelada, a Alteração da mesma e Ocultação por parte da Apelante, revelando-se que, salvo o devido respeito, numa manifesta má-fé, e sendo o registo do conhecimento oficioso, foram violados os normativos art.°s 97°, 98°, 100°, 138°, todos do CSC e os art.°s 266°, 266°-A, 494°, 495° e 668°, n.º 1, al. b), c), d), todos do C.P.C.

O Tribunal a quo, ao violar os normativos e Diplomas legais citados, e não ordenando a transferência do prédio locado à Apelante, interpretou e aplicou erradamente os mesmos.

XXVII- Na situação demonstrada por documento autêntico, é inequívoco que desde o ano de 2003, não poderia observar-se qualquer caducidade quanto à Apelada por ter omitido perante o Tribunal e este não ter ordenado, oficiosamente que a Apelada fizesse prova da legitimidade e personalidade jurídica da apelante, com todas as descrições e inscrições em vigor.

O Tribunal a quo, salvo o devido respeito, na douta sentença

recorrida, violou por manifesta errada interpretação e aplicação dos art.°s 266°, 266-A, 494°, 495° e 668°, n.º 1, al. b) e d) do C.P.C.

XXVIII- À Recorrente não pode ser imputável mas sim à Recorrida, como se intui da douta sentença proferida, o facto de o comprador ter vindo a arrendar partes da moradia por rendas exorbitantes, violando o art. 2º e 3° do CRP, e todos do Regime de Arrendamento Urbano, à data em vigor, verificando-se que a compradora, ora Apelada, até hoje, mantém um enriquecimento sem causa, recebendo preços por arrendamentos de "partes de casa"; chorudas rendas que sabia não ter direito, sendo certo que o Tribunal a quo, como resulta dos autos, do despacho saneador, da prova documental e da matéria dada como assente, teve conhecimento de tais factos por confissão da Recorrida, sendo imputável ao proprietário a violação das normas previstas no RAU, não podendo arrendar a vários inquilinos o me, no objecto locado, por falta de licenciamento e constituição da propriedade horizontal, tendo o Tribunal a quo violado, salvo o devido respeito, os art.°s 1419° e sgs, do CC e art. 4° do REGEU então em vigor e constituindo um enriquecimento sem causa proibido por lei.”

10. Nas contra-alegações, pugna-se pela manutenção da sentença recorrida.

11. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

12. Nos termos conjugados dos arts. 684º, nºs 2 e 3, 690º, nº 1 e 690º-A, nº 1, todos do CPC (na redacção anterior à introduzida pelo Dec-Lei nº 303/2007, de 24-8), o objecto do recurso é delimitado pelo teor das conclusões do recorrente, cabendo, por isso, conhecer das seguintes questões:

Da nulidade da sentença;

Da alteração da decisão de facto, face à prova documental produzida;

Da (in)existência de comunicação para preferir;

Da eficácia de (eventual) comunicação;

Da falta de declaração de preferência e das consequências dessa omissão;

Da cobrança de rendas «exorbitantes» pela ré, com violação das normas do RAU e do RGEU;

Da condenação da recorrida como litigante de má fé.

13. É a seguinte a factualidade dada como provada:

L, e marido, J deram de arrendamento à autora, há mais de 40 anos, o 1º andar do prédio urbano, , mediante o pagamento da renda mensal de Esc. 650$00.

No ano de 1987, J informou a autora de que deveria pagar a renda todos os meses no escritório da Sr.ª Dr.ª D advogada.

A referida Sr.ª Advogada passou a assinar os recibos da renda.

Por escritura pública de 16 de Março de 1987, no 2º Cartório Notarial, L, e marido, J, declararam vender a “S, Lda.” e esta declarou aceitar a venda, pelo preço de quatro milhões de escudos, já recebido, o prédio urbano .

A aquisição do prédio a favor da ré S, Lda. foi levada ao registo predial em 15 de Abril de 1987, através da apresentação n° 20.

0 identificado prédio trata-se de uma moradia de rés-do-chão e 1º andar.

Em 6 de Janeiro de 1999, a autora procedeu ao depósito na Caixa Geral de Depósitos, à ordem dos presentes autos, da quantia de Esc. 4.082.500$00, referente ao preço do prédio, objecto do direito de preferência.

Em 09.10.1998 a autora obteve a escritura aludida em D) (resposta ao quesito 3º);

A autora não estranhou os factos a que se alude em B) e C) (resposta ao quesito 4º);

Em 8 de Setembro de 1986, L enviou à autora uma carta onde lhe comunicou o projecto de venda do imóvel pelo preço de 4.000.000$00, devendo ser pago um sinal de 50% e o restante no acto da escritura (resposta ao quesito 5°);

A carta foi enviada para a residência da autora, sendo que o respectivo aviso de recepção foi assinado por terceira pessoa em 10.09.1986 (resposta ao quesito 6º);

L recebeu a carta cuja cópia consta de fls. 74 (cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido) sendo que não está provado que a assinatura dessa carta seja da autora (resposta ao quesito 7º);

Em 30 de Setembro de 1986, a L escreveu à autora nos termos constantes de fls. 75, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (resposta ao quesito 8°);

Nada tendo dito a autora, em 4 de Novembro de 1986, a L enviou-lhe nova carta comunicando que celebrara nessa data o contrato promessa de compra e venda do imóvel, informando que a compradora era S, Lda., que o preço da venda era de 4.000.000$00, tendo sido dado sinal de 2.000.000$00, que a escritura seria feita no prazo de 120 dias, a contar da data do contrato promessa, altura em que seria pago o resto do preço, e que as despesas com a escritura e sisa eram da responsabilidade do comprador (resposta ao quesito 9º);

Tendo-lhe estabelecido, nessa carta, o prazo de 8 dias para exercer o direito de preferência na compra do imóvel (resposta ao quesito 10º);

A carta de 4 de Novembro de 1986, registada, foi enviada por L para a residência da autora (resposta ao quesito 11º);

Desde a aquisição do prédio, a ré procedeu à correcção extraordinária e às actualizações anuais da renda paga pela autora, comunicando-lhas através de carta registada com aviso de recepção, sendo que os avisos de recepção foram sempre assinados por terceira pessoa (resposta ao quesito 12º);

Tendo a autora pago sempre, pontualmente, os valores resultantes das alterações da renda (resposta ao quesito 13º).

A ré efectuou obras de restauro e de remodelação em dois dos andares do prédio (resposta ao quesito 15º).

14. Das nulidades da sentença

Alega a apelante que a sentença enferma de várias nulidades, designadamente das previstas no art. 668º, nº1, als. a), b), c), d) e), do CPC.

Sem qualquer razão, como veremos.

Na verdade:

Constando da sentença (cf. fls. 691) a assinatura do juíz é flagrante a falta de fundamento da arguição da nulidade prevista na al. a), do nº1, do art. 668º, do CPC.

Tão pouco padece da nulidade enunciada na al. b), do nº1, do artigo citado, uma vez que a decisão recorrida está devidamente fundamentada, como dela consta, sendo certo que, como é pacífico, este vício só ocorre quando haja falta absoluta de fundamentos.

Não se vê também como possa incorrer na nulidade prevista na alínea c), do nº1, do art. 668º, do CPC, que consiste numa contradição intrínseca da sentença, qual seja a de os fundamentos invocados pelo tribunal conduzirem, em termos logicamente inequívocos, a uma conclusão oposta ou diferente da adoptada, contradição que – manifestamente – não se vislumbra na sentença recorrida.

Quanto à nulidade da alínea d), do mesmo preceito legal, há que dizer que a apelante confunde fundamentos com argumentos, esquecendo que o tribunal não está adstrito à obrigação de apreciar todos os argumentos das partes, cabendo-lhe somente pronunciar-se sobre todas as questões que a causa comporte.

Ora, no caso concreto, todas as questões suscitadas foram devidamente apreciadas e decididas na sentença recorrida, pelo que – é manifesto – não enfermar a sentença da apontada nulidade.

Finalmente, relativamente à nulidade prevista na al. e), do nº 1, do mesmo artigo, atendendo ao teor da decisão e aos pedidos formulados na acção, é por demais evidente não ter sido cometido o apontado vício.

Aliás, como é sabido, o eventual erro de interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis está fora do âmbito do instituto das nulidades de sentença situando-se no plano da decisão de mérito, a apreciar em sede própria.

Alega-se ainda que a sentença enferma de nulidade (nos termos previstos no art. 668°, nº1, al. b) e c) do CPC), por o Tribunal a quo não ter conhecido da excepção de caducidade da acção, no momento em que proferiu o despacho saneador. Sustenta a apelante que ficou esgotado o poder jurisdicional, pelo que o Juíz a quo não podia apreciar esta matéria na sentença, sob pena de nulidade.

É de tal forma infundada a sua pretensão que não nos alongaremos em explicações.

Como a recorrente devia saber, a caducidade é uma excepção peremptória (e não dilatória, como afirma) – cf. art. 493º, CPC.

Ora, in casu, sendo indiscutível que o seu conhecimento dependia de prova a produzir, estava vedado ao tribunal conhecer daquela excepção, no momento da prolação do despacho saneador – art. 510º, nº 1, al. b), do CPC.

Além disso, outra razão obstava ao conhecimento no saneador daquela excepção de caducidade. Na verdade, neste despacho o tribunal a quo julgou procedente uma (outra) excepção de caducidade – relativa à intempestividade do depósito do preço –, pelo que ficou prejudicado o conhecimento das demais excepções peremptórias invocadas pelas partes (ainda que o Juíz o não tenha referido expressamente).

Finalmente, dir-se-á que, não cabendo recurso da decisão que por falta de elementos relegue para final a decisão de determinada matéria (art. 510º, nº 4, do CPC), sempre estaria vedado a esta Relação sancionar a sobredita decisão, ainda que proferida ao arrepio de normas legais.

Alega a apelante que a sentença incorre na nulidade prevista na al. b), do nº1, do art. 668º, do CPC, uma vez que o Tribunal a quo «não ordenou que a apelante juntasse aos autos certidão actualizada da sociedade ré», sendo certo que, desde 27/6/1997, consta do Registo Comercial que a ré “S Lda.” passou a ser uma sociedade anónima com a seguinte denominação: “S, S.A.".

Esta matéria é invocada pela primeira vez nas alegações deste recurso. Ora, os recursos visam, em princípio, modificar as decisões recorridas e não a apreciação de questões novas (art. 676º, nº1, do CPC), pelo que, não se tratando de questão de que, oficiosamente, se deva conhecer, está (também) vedado a esta Relação pronunciar-se sobre a mesma.

Não deixaremos, porém, de sublinhar que, alegando a recorrente que o averbamento à matrícula foi realizado em 27/6/1997 e tendo a acção entrado em juízo em 16/12/1998, é de concluir que foi ela própria que não cuidou de averiguar, como devia, qual era a situação registral (à data) da sociedade ré.

Argumenta a recorrente que a sentença enferma das nulidades previstas no art. 668º, nº1, als. b) c), d) e e), do CPC por na respectiva fundamentação de direito se fazer referência a «facto com a letra “O”» quando, segundo a recorrente, «inexiste no douto despacho saneador qualquer matéria assente com a letra O), bem como na leitura dos quesitos e na matéria dada à sua resposta, qualquer n° “0” ou letra “O”».

Não tem qualquer razão.

Na sentença recorrida, a fls. 689, escreveu-se que: “dos factos apurados resulta que a comunicação remetida pela alienante do prédio em causa foi-o na forma escrita e extrajudicialmente – vide facto O).”

E de novo a fls. 690, escreve-se o seguinte:

“Assim sendo, a comunicação efectuada pela alienante L carta de 4 de Novembro de 1986 – facto O), considera-se eficaz relativamente à autora.”

Ora, no elenco dos factos provados (fls. 688), sob a letra “O”, dá-se como provada a factualidade a que acima se alude.

Em face do exposto, é patente não ter sido cometido qualquer lapso que deva constituir irregularidade, e muito menos, a nulidade invocada.

15. Da decisão de facto

Alega a recorrente que os «documentos juntos aos autos, divergem todos eles no que concerne ao teor, à data ou faltando a menção à mesma, numa incongruência total, de quem pretende ocultar a verdade pelo conteúdo e respectivas datas». Além disso, refere «não haver documento que reúna os requisitos mínimos exigidos no projecto de venda»

Por outro lado, alega ainda que «do documento nº 4, junto com a contestação, resulta que são os próprios vendedores a reconhecer que a Apelante não recebeu qualquer projecto de venda, como confessam com os dizeres apostos à carta em causa, além de não terem celebrado a escritura dentro da data a que alude os 120 dias, e que terminava dia 3/3/1987».

Parece, com isto, pretender impugnar a decisão de facto.

Acontece, porém, que, como estabelece o art. 690º-A, do CPC, “quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

- Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

- Quais os concretos meios probatórios que imponham decisão diversa da recorrida (e, caso a prova tenha sido gravada, deve fazê-lo por referência ao assinalado na acta).

No caso em apreço, na impugnação da matéria de facto a apelante não respeitou manifestamente as regras legalmente prescritas – cf. art. 690º-A, 1 e 2, CPC –, pelo que o recurso de facto é de rejeitar.

Em todo o caso, para que não paire a dúvida sobre a falta de fundamento da pretensão da apelante, dir-se-á:

Entre nós, como se sabe, vigora o princípio da livre apreciação da prova (art. 655º, nº1, do CPC) que apenas cede perante situações de prova legal que fundamentalmente se verificam nos casos de prova por confissão, por documentos autênticos ou particulares, verificados certos pressupostos, e presunções legais (arts. 350º, nº1, 358º, 371º e 376º, todos do CC).

No caso sub-judice, a apelante sustenta que os documentos juntos aos autos (que não especifica, pelo que somos levados a admitir que se estará a referir aos documentos – particulares - invocados na motivação da decisão de facto), por divergirem quanto ao seu conteúdo, designadamente quanto à data, não permitem fundamentar as respostas aos quesitos.

Está, porém, a esquecer que a decisão de facto, devidamente motivada, com observância do disposto no art. 653º, nº2, do CPC, resultou da convicção do julgador formada não exclusivamente com base nos documentos particulares (impugnados pela autora nos articulados e, por isso, desprovidos de força probatória plena), mas ainda com a contribuição dos depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência (cuja valoração a apelante nem sequer contesta).

Daí que não se veja o mínimo fundamento para alterar a decisão que foi proferida sobre a matéria de facto.

Relativamente à sua alegação de que os documentos (e designadamente a cópia da carta junta com a contestação, a fls. 78) não permitem concluir, dado o seu teor, que a comunicação para preferir tenha sido eficazmente realizada, trata-se de matéria que extravasa o âmbito da decisão de facto e se situa no plano da apreciação do mérito da causa, de que se conhecerá mais adiante.

16. Do exercício do direito de preferência

A recorrente pretende exercer o direito de preferência na compra e venda de um prédio urbano, invocando a sua qualidade de arrendatária habitacional, há mais de 40 anos, e o facto de não lhe ter sido comunicado o projecto de venda, bem como os respectivos elementos essenciais.

O prédio em causa foi vendido em 16 de Março de 1987 (facto D) pelo que se aplica o regime da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto (com as alterações introduzidas pelo DL nº 328/81, de 4 de Dezembro e pela Lei nº 46/85, de 20 de Setembro que, contudo, no presente caso, não relevam), isto porque a lei aplicável à regulamentação do direito de preferência do arrendatário habitacional é a que vigora aquando da alienação do locado – cf., neste sentido, Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado", 241 e, entre muitos, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 Novembro 2009 (JusNet 6653/2009).

Nos termos do disposto no art. 1º, nº1, da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto o locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo.

Face ao disposto na referida Lei, o facto de o prédio não estar constituído em propriedade horizontal e de a autora ser inquilina de uma parte do imóvel não constitui, por si, obstáculo ao exercício do direito relativamente todo o prédio.[3]

16.1. Da comunicação para preferir

Ao direito de preferência previsto na Lei nº 63/77 é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º, 418º e 1410º, todos do Código Civil (cf. art. 3º, daquela Lei).

Segundo o disposto no art. 416ºdo CC, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato (nº1); por sua vez, recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinalar prazo mais longo (nº2).

Estabelece-se também no art. 1410º, do CC que o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos oito dias seguintes ao despacho que ordene a citação dos réus (nº1).[4]

Sabendo-se que a obrigação imposta ao alienante consiste em impor-lhe que, querendo alienar, tem de transmitir a coisa ao titular da preferência, se este o quiser, é de concluir que a comunicação para preferência – visando dar conhecimento de um projecto concreto de venda, acompanhado das respectivas cláusulas – constitui uma declaração negocial, mais precisamente uma proposta contratual.[5]

É assim de ter em conta o disposto no art. 219º, do CC, nos termos do qual “a validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei o exigir.” Ora, o art. 416º, nº1, do CC não exige qualquer forma especial para a comunicação pelo que se tem entendido que a comunicação (extrajudicial) para preferência pode ser feita por qualquer meio idóneo, nomeadamente por simples declaração verbal.[6]

16.2. O conteúdo da comunicação

Sobre o conteúdo da comunicação, a que o alienante está vinculado, por força do art. 416º, do CC., não tem havido unanimidade de posições.

Na verdade:

Ora se afirma que o sujeito passivo deve comunicar o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato[7]; ora se exige a necessidade de comunicar apenas os elementos da alienação que possam influenciar a decisão do preferente[8]

Já quanto à necessidade de identificar o terceiro interessado no negócio, há quem exija a sua identificação, em todas as circunstâncias[9]; outros, apenas vêm essa necessidade em certos casos[10] e há mesmo quem rejeite em absoluto essa necessidade.[11]

A este respeito, sufragamos o entendimento de que o vinculado à preferência deve comunicar ao preferente o projecto do contrato «ajustado», bem como as cláusulas (objectivamente) essenciais: a identificação do bem a vender, o preço convencionado, as condições de pagamento e a data de celebração do respectivo contrato. Para além disso, deverá ainda transmitir-lhe os elementos que, em cada caso concreto, possam, em abstracto, influir sobre a decisão do preferente de exercer, ou não, o seu direito. Inclui-se, nesta hipótese, a identificação do terceiro com quem se ajustou o contrato, pelo menos nos casos em que o preferente seja um arrendatário, por ser razoavelmente compreensível que não lhe seja indiferente a pessoa que pode vir a ser o seu senhorio.

16.3. Atentemos agora nas particularidades do caso sub-judice:

Está provado que a anterior proprietária do imóvel (L), em 4/11/1986, enviou à autora – para a residência desta – uma carta com o teor que consta da resposta ao quesito 9º (factos provados O), P) e Q).

Atento o seu teor e ao que acima dissemos sobre os requisitos da comunicação, é de considerar que, por esta via, o (então) proprietário do imóvel deu cabal cumprimento ao dever de comunicação a que estava adstrito, nos termos e para os efeitos do art. 416º, nº 1, do CC.

Com efeito, nessa carta, L não só dá conta da intenção de vender o prédio de que era proprietária e em que a autora habitava, como inquilina, como lhe dá a conhecer as cláusulas (essenciais) do contrato ajustado (preço, condições de pagamento, prazo de pagamento, data prevista para a celebração da escritura) e a identidade do terceiro-comprador, com quem refere ter celebrado, naquela data, contrato-promessa de compra e venda, fixando à aqui autora o prazo de oito dias para exercer o direito de preferência.

Acresce que – ao contrário do que afirma a recorrente – as cláusulas do projecto do contrato, tal como constam da referida carta são exactamente as que as partes contratantes vieram a estipular no contrato definitivo, celebrado por escritura pública (v. facto provado D).

Não há, pois, qualquer divergência entre o projecto de contrato, anunciado à autora e o que veio a ser clausulado no contrato definitivo outorgado entre a alienante e o terceiro-comprador.

16. 4 Importa agora apreciar se, para efeitos do que se estabelece no art. 416º, do CC, é eficaz a comunicação realizada através da carta de 4/11/1986, já que não ficou provado que a autora a tenha “recebido”, isto é, que tenha tido conhecimento do seu concreto teor.[12]

Para decidir esta questão, é importante reter que, sendo a eficácia da declaração facto constitutivo do direito do declarante é sobre este que impende o ónus de alegar e provar que a declaração foi colocada à disposição do destinatário em condições de, segundo a normalidade das circunstâncias, só por culpa deste não ser conhecida (art. 342º, nº 1, do CC).

Por seu turno, cabe ao declaratário alegar e provar factos que demonstrem a inexistência de qualquer culpa no que respeita ao não conhecimento da declaração (art.342º, nº 2, do CC).

Ora, como já dissemos, a comunicação em causa reveste a natureza jurídica de declaração negocial que tem um destinatário, mais precisamente de uma proposta contratual, sendo-lhe aplicável directamente o disposto no art. 224º, do CC.

De harmonia com este normativo, a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida ou ainda quando, só por culpa do destinatário, não foi por ele oportunamente recebida (nºs 1 e 2, do art. 224º).

Ou seja:

Nos casos das declarações recipiendas, como sucede in casu, “não se exige a prova do conhecimento por parte do destinatário; basta que a declaração tenha chegado ao seu poder. O conhecimento presume-se neste caso, juris et de jure.”[13]

No caso concreto, a carta contendo a comunicação foi enviada para a residência da autora, pelo correio, sob especiais condições de segurança, dado que foi registada. É, assim, de presumir que chegou à sua esfera pessoal, isto é, que foi colocada na sua disponibilidade (tanto mais que não foi devolvida ao remetente), de modo que, se a autora não tomou oportuno conhecimento do seu conteúdo isso só pode ficar a dever-se a incúria da própria, não sendo esta circunstância susceptível de afectar a eficácia da declaração.

É esta a solução legal, face ao disposto no art. 224º, do CC e às regras de repartição do ónus da prova, a que acima fizemos referência.

E, a propósito da repartição do ónus da prova, não deixaremos de frisar que, atendendo às circunstâncias do caso concreto, à ré não poderia ser imposto um esforço probatório para além do que seria razoável exigir-lhe. Isto porque, não pode deixar de se relevar o lapso de tempo decorrido (a venda teve lugar em 16/3/1987 e a acção foi proposta em 16/12/1998), bem como o facto de já terem falecido os alienantes, o que torna particularmente onerosa para a adquirente, ora ré, a prova dos factos que, segundo as regras gerais do ónus da prova, lhe competia fazer.

Por outro lado, a eficácia da comunicação não fica abalada pelo facto de a carta não se encontrar assinada.

Na verdade, muito embora «o documento particular deva ser, em princípio, assinado pelo seu autor (art. 373º, nº1, do CC) para conferir autenticidade à declaração, do ponto de vista do declarante, certo é que a força probatória de documento a que falte algum dos requisitos é apreciada livremente pelo tribunal (art. 366º, CC). Ou seja, esta questão adquire relevância no domínio da apreciação da prova e da decisão sobre a matéria de facto, questão que já foi objecto de apreciação no ponto 15.

Concluindo:

Se a autora pretendia afastar os efeitos da declaração negocial cabia-lhe provar que se encontrava, sem culpa sua, em condições de não poder tomar conhecimento da declaração. Ora, como resulta dos factos provados, essa prova não logrou fazer.

Considera-se assim eficaz a comunicação contida na carta enviada à autora em 4/11/1986.

17. Da falta de declaração de preferência

Vejamos, agora, quais as consequências da conduta (omissiva) da autora, face à comunicação para preferir que lhe foi dirigida pela vinculada à preferência.

Efectivamente, recebida a comunicação, isto é chegada a comunicação ao poder ou ao conhecimento do destinatário, devia a autora ter exercido o seu direito dentro do prazo de oito dias que lhe foi fixado pela alienante, sob pena de caducidade.

Não o tendo feito, o seu direito extinguiu-se definitivamente, por caducidade. É o que expressamente determina o art. 416º, nº2, do CC.

Em face do exposto, é também de concluir não estarem verificados os pressupostos do art. 1410º, do CPC que define a matriz da acção de preferência, uma vez que se provou ter a alienante comunicado eficazmente o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, em harmonia com o que exige o art. 416º, do CC.

18. Acresce que:

Atendendo aos factos provados, há que reconhecer que, mesmo que estivessem verificados os pressupostos do «direito» da autora, dificilmente o seu exercício não seria paralisado por violação da boa fé e da tutela da confiança, pilares em que se alicerça o instituto do abuso de direito.

Uma das manifestações de «acto abusivo» consiste no chamado «venire contra factum proprium», exprimindo a reprovação social e moral daquele que assume comportamentos contraditórios. Próximo deste instituto aponta-se a «supressio»,[14] sempre que uma posição jurídica, não tendo sido exercida durante certo lapso de tempo, não deva ser admitida, por, de outra forma, se atentar contra a boa fé.

No caso que apreciamos, a venda teve lugar em 16/3/1987 e a acção só foi proposta em 16/12/1998, tendo ficado também provado que já em Setembro de 1986, a alienante lhe anunciara a intenção de venda do prédio e que, desde 16/3/1987 (als. J), L), M) e N), dos factos provados), a autora vinha pagando as actualizações da renda que a ré oportunamente lhe comunicara (als. R) e S), dos factos provados).

É assim evidente que há muitos anos dispunha a autora de elementos que claramente indiciavam ter sido realizada a alienação, registada inclusive a favor da ré em 15 de Abril de 1987 (al.E, dos factos provados). Devia, pois, ter averiguado qual era a situação jurídica do imóvel a que se reportava a preferência, não se vendo que lhe fosse inviável ter acesso a esses elementos.

Impunha-se, pois, concluir que, vindo a autora exercer o «seu» direito mais de dez anos depois da alienação do prédio, o lapso de tempo transcorrido legitima que se tenha criado na ré a expectativa fundada de que a autora não queria exercer o direito de preferência, tanto mais que o exercício tardio e inesperado do direito em causa atinge direitos de terceiros e cria uma desproporção objectiva entre a utilidade daquele exercício e as consequências que outros têm que suportar.[15]

19. Das rendas exorbitantes pagas pela autora, da violação do RAU e do REGEU e do enriquecimento sem causa

Trata-se de questão irrelevante do ponto de vista da decisão da acção, situando-se completamente à margem do objecto do processo, delimitado pelo pedido e pela causa de pedir.

Por outro lado, esta questão nunca foi suscitada pela apelante nos articulados da acção pelo que, logo por esta razão, está vedado à Relação pronunciar-se sobre a mesma.

20. Da má fé

A apelante pede a condenação da apelada como litigante de má fé, por ter omitido a sua transformação em sociedade anónima.

Atentos os pressupostos previstos no art. 456º, do CPC, é patente não se ter provado factualidade que permita fundar a condenação pretendida.

Por outro lado, como acima se referiu, a matéria que fundamenta o pedido de condenação como litigante de má fé só foi alegada nas conclusões do recurso, pelo que, também por esta razão, está a Relação impedida de apreciar esta questão.

21. Nestes termos, negando provimento ao recurso, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 25 de Maio de 2010

Maria do Rosário Morgado

Roque Nogueira

Abrantes Geraldes

[1] No referido acórdão, o Tribunal da Relação considerou ser extemporânea a invocação na tréplica da excepção de caducidade, por falta de depósito do preço pois, não sendo de conhecimento oficioso, devia ter sido invocada pela ré na contestação.

[2] O STJ considerou precludida a apreciação da questão relativa à ilegitimidade passiva (suscitada pela recorrente nas alegações da revista) por ter sido objecto de decisão na 1ª instância, transitada em julgado; no mais, confirmou o decidido pela Relação.

[3] A solução é indiscutível face ao teor dos arts. 1º e 2º, da Lei 63/77 e, apesar de alguma ambiguidade na formulação do art. 47º, do RAU, continuou, na vigência deste regime, a ser a tese dominante: cf. Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, II, 568; Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, 266 e Aragão Seia, 313.

[4] Esta norma foi alterada pelo DL nº 68/96, de 31 de Maio, passando a dispor-se que o depósito do preço tem de ser efectuado nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

[5] É, aliás, neste sentido que se tem pronunciado a doutrina e jurisprudência dominantes: v. a posição assumida por Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, I, 391; Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, I, 493; Almeida e Costa, Direito das Obrigações, 410; Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 214; Menezes leitão, Direito das Obrigações, I, 257 e Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, II, 801; contra esta tese maioritária, manifesta-se Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, 2006, 427 e ss.

[6] Na doutrina, cf. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 166; Menezes Leitão, Direito das Obrigações, I, 254;

[7] Cf. Almeida Costa, ob. cit., 406 e Galvão Telles, ob. cit., 166.

[8] Cf. Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, I, 392; Oliveira Ascensão, Preferência do Arrendatário Habitacional, 689 e ss. Parece ser este também o sentido da jurisprudência dominante: v. acórdãos do STJ de 7/11/1989, BMJ 391/550, de 23/1/1992, BMJ 413/542, e de 6/5/1998, CJ/STJ, II, 72 (apud Cardoso Guedes, ob.cit., 459 e ss).

[9] Cf. Galvão Telles, Manual de Direito das Obrigações, 236; Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, I, 492.

[10] cf. Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, I, 392 exige-a no caso da preferência do arrendatário.

[11] Cf. Romano Martinez, Direito das Obrigações, 158.

[12] Perguntava-se, no quesito 11º “... se a carta foi recebida pela autora.” A este quesito respondeu-se: “provado apenas que a carta de 4/11/1986, registada, foi enviada por L para a residência da autora”.

[13] Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, 2ª Edição, 199.

[14] cf. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, I, 258 e ss.

[15] cf., neste sentido, o acórdão da Relação de Lisboa de 10 Fevereiro 2009 (JusNet 1341/2009) e o acórdão do STJ de 4 Fevereiro 2010 (JusNet 493/2010).

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