Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
T e O intentaram, na 13ª Vara Cível de Lisboa, a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra Deolinda, pedindo que:
a) – Se declare a caducidade do contrato de arrendamento;
b) – Se condene a Ré a entregar o locado às Autoras devoluto de pessoas e de bens;
c) – Se condene a Ré a pagar indemnização de € 500,00 mensais referentes à privação da utilização desde Setembro de 2002 até à entrega do locado.
Alegam as Autoras que são proprietárias e usufrutuárias do prédio urbano, descrito no artigo 1º da petição inicial, cujo 2º andar esquerdo, com entrada pelo número 111, foi dado de arrendamento a António, em 1 de Agosto de 1964.
O contrato foi celebrado pelo prazo de seis meses, sendo a renda mensal actual de € 95,70, destinando-se a depósito de móveis.
Entretanto, o António faleceu no dia 18 de Agosto de 2002, tendo-lhe sucedido, como única herdeira, D, sua mulher, ora Ré, que não devolve às Autoras o locado, apesar deste ter caducado por morte do locatário, impedindo que estas utilizem, usufruam e disponham do andar de que são proprietárias, o que importa, obviamente, um enorme prejuízo material.
Segundo a Ré, o locado destina-se e sempre se destinou ao armazenamento e depósito de mercadorias comercializadas pelo anterior arrendatário, António e sua mulher, actividade comercial essa que foi e é por estes praticada na Rua do Alecrim, n. os 76/78, em Lisboa, local que se situa exactamente em frente do prédio com os n. os 111 a 115 e que mantém arrendado para o efeito desde 1955, o que é do perfeito conhecimento das Autoras.
Assim, exerce a Ré, agora só, e antes em conjunto com seu marido, António Costa, no prédio em frente, na porta em frente, a actividade de comércio de antiguidades, em loja ao nível da rua, aberta ao público, e com placa antiga que identifica “António Costa” e indica essa actividade, sendo aquele o uso que têm dado ao locado até à presente data.
Precisamente por se dedicarem ao comércio de móveis e antiguidades, necessitou o anterior arrendatário, António, de um local próximo do seu comércio, para depósito dos móveis por si comercializados, razão por que foi celebrado o arrendamento do andar dos autos, o que sempre foi do conhecimento dos senhorios de então como dos actuais.
Dada a situação de acessoriedade e complementariedade entre o contrato de arrendamento dos autos e o arrendamento do local em frente ao seu, o contrato, que é de arrendamento comercial, não caducou com a morte do locatário, antes se transmitiu à sua herdeira universal, ora Ré que, por isso, continua a pagar mensalmente a renda devida pela utilização do locado, para tanto se encontrando legitimada, pelo que não podem as autoras pedir qualquer indemnização. E concluiu pela absolvição dos pedidos.
Na réplica, insistem as Autoras que do contrato de arrendamento apenas consta que a casa arrendada se destina a depósito de móveis e a alteração do destino dado ao locado carece de autorização das senhorias, autorização essa que nunca foi solicitada ou dada, pelo que não houve transmissão do contrato de arrendamento celebrado com o falecido António Costa para a Ré, pois o mesmo caducou com a morte deste.
Foi proferido despacho saneador e organizados os factos assentes e a base instrutória, tendo-se realizado a audiência de discussão e julgamento, finda a qual foi proferida decisão sobre a matéria de facto e, oportunamente, a sentença que concluiu pela absolvição da Ré dos pedidos.
Inconformadas, recorreram as Autoras, formulando as seguintes conclusões:
1ª Em 1 de Agosto de 1964, foi dado de arrendamento para depósito de móveis a António, falecido marido da Ré D, o segundo andar esquerdo, com entrada pelo número 111 da Rua do Alecrim.
2ª Não é pelo simples facto do contrato ter sido celebrado por escritura pública, quando a lei não exigia tal formalismo para a validade do contrato de arrendamento, que este pode ser qualificado como “comercial".
3ª Nada do teor do contrato resulta que este foi celebrado com intuitos comerciais e no locado não eram praticados actos comerciais. O locado servia apenas para armazenagem, estando o seu fim limitado à armazenagem.
4ª O arrendamento não foi efectuado em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio.
5ª Entre o contrato dos autos e o contrato de trespasse do estabelecimento comercial sito no n.º 76 e 78 da Rua do Alecrim distam mais de 9 anos.
6ª A douta sentença não específica os fundamentos jurídicos para a qualificação do arrendamento do segundo andar esquerdo, com entrada pelo número 111 da Rua do Alecrim como de arrendamento comercial.
7ª A douta sentença fez uma incorrecta interpretação e aplicação dos artigos 5º, n.º 1, alínea f, 118º, 123º do RAU, entre outros, ao caso dos autos.
8ª Termos em que o presente recurso merece inteiro provimento devendo ser, em consequência, revogada a sentença proferida.
Não houve contra – alegações.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
2.
Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões das recorrentes, defendem estas que o contrato dos autos se destinava a depósito de móveis, pelo que, atendendo a tal finalidade, o referido contrato tem por fim “outra aplicação lícita do prédio”, nos termos dos artigos 3º, 5º, n.º 1, alínea e) e 123º do RAU.
Ora, aplicando-se aos contratos de arrendamento para outra aplicação lícita do prédio o regime geral da locação civil (artigos 1022º a 1063º do Código Civil), o contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1051º, n.º 1, alínea d) do Código Civil, caduca por morte do locatário, pelo que, com a morte de António Costa, não houve transmissão da posição do arrendatário.
Tese diferente é a sustentada pela Ré, segundo a qual não se pode considerar caduco o contrato de arrendamento dos autos, uma vez que o locado se destina e sempre se destinou ao armazenamento e depósito de mercadorias comercializadas pelo anterior proprietário, António Costa e sua mulher, actividade comercial que foi e é por estes praticada, no prédio em frente, na porta em frente, desde 1955.
Precisamente por se dedicarem ao comércio de móveis e antiguidades, necessitou o anterior arrendatário de um local próximo do seu comércio, para depósito dos móveis por si comercializados, sendo neste âmbito, e por existir esta necessidade que foi requerido aos senhorios de então e efectivamente celebrado o arrendamento do andar dos autos.
Sendo estas as teses em confronto, importa naturalmente saber se o contrato de arrendamento dos autos se destinava a mero depósito de móveis, caso em que se trataria de arrendamento para outra aplicação lícita do prédio, sendo-lhe, então, aplicável o regime geral da locação civil ou se, pelo contrário, dada a situação de acessoriedade e complementariedade entre o contrato de arrendamento dos autos e o arrendamento do local em frente ao seu, o contrato é de arrendamento comercial.
E, neste caso, não teria caducado com a morte do locatário, antes se teria transmitido à sua herdeira universal, ora Ré.
Em suma, as Autoras pugnam pela natureza de locação não vinculística enquanto a Ré defende a natureza comercial da locação.
A questão fulcral reside, pois, em saber qual a natureza do aludido contrato de arrendamento, o que pressupõe que se indague previamente do fim a que foi destinado.
3.
Na 1ª instância consideraram-se provados os seguintes factos:
1º O prédio urbano sito na Rua do Alecrim, n.º 107, n.º 109, n.º 111, n.º 113 e n.º 115 encontra-se descrito na 4.ª Conservatória elo Registo Predial de Lisboa sob o n.º 375, da freguesia da Encarnação e inscrito metade do usufruto a favor das Autoras T, na proporção de 2/3, e Maria, na proporção de 1/3; assim como, inscrito 1/4 propriedade de raiz, em comum e sem determinação de parte ou direito, a favor da Autora O, e outros; ½ da propriedade de raiz a favor de José, João e outros, filhos de T e filhos de Maria, na proporção de 2/3 para os sete primeiros e de 1/3 para os últimos; e ¼ a favor de S (alínea A).
2º Com data de 06/08/1964, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de fls. 21-26 denominada “arrendamento”, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:
"compareceram como outorgantes:
Primeiro - Augusto (...).
Segundo - José (...), que outorga como procurador:
a) -- de D. T e marido José (...).
b) - de B (...), casado com D. Maria (...).
Terceiro - António (...).
Pelos dois primeiros foi dito:
Que ele primeiro outorgante é dono de metade, em plena propriedade, e as referidas senhoras D. T e D. Maria, são usufrutuárias da outra metade, do prédio urbano, sito nesta cidade, na Rua do Alecrim números cento e sete a cento e quinze (...).
Que desde prédio e nas qualidades em que outorgam, dão de arrendamento ao terceiro outorgante, o segundo andar, esquerdo, com entrada pelo número cento e onze e onde não foi exercido qualquer comércio, indústria ou profissão liberal, há menos de um ano (...).
Que o arrendamento é feito nos termos e condições constantes dos seguintes artigos:
Primeiro
O prazo do arrendamento é de seis meses, a contar de um de Agosto corrente
Segundo
A casa arrendada destina-se a depósito de móveis.
Terceiro
A renda é de dois mil escudos, em cada mês, paga nesta cidade, em casa dos senhorios, ou na de quem os represente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar.
(...).
Pelo terceiro outorgante foi dito:
Que aceita este arrendamento.
Assim o disseram e outorgaram.
(...).
Esta escritura foi lida e explicada, em voz alta, aos outorgantes, na presença simultânea de todos" (alínea B).
3º Com data de 18/10/2002, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de fls. 28-29 denominada "habilitação de herdeiro", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:
“compareceu como outorgante:
D (...).
E por ela foi dito:
Que, nos termos da lei, declara desempenhar as funções de cabeça de casal da herança aberta por óbito de seu marido A
Que ao abrigo do disposto no artigo oitenta e três, número dois, do Código do Notariado, na invocada qualidade de cabeça de casal, presta as seguintes declarações.
Que, no dia dezoito de Agosto do ano dois mil e dois, na freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, faleceu A (...), no estado de casado em primeiras núpcias de ambos e segundo o regime da separação de bens (...).
Que o falecido não deixou descendentes nem ascendentes vivos, tendo outorgado testamento público (...) no qual instituiu única e universal herdeira de todos os seus bens, direitos e acções a sua referida mulher D (...).
Que não há outras pessoas que, segundo a lei, prefiram à indicada herdeira ou quem com ela possa concorrer na sucessão de A
(...)
Adverti a outorgante de que incorre nas penas aplicáveis ao crime de falsas declarações perante oficial público se, dolosamente, e em prejuízo de outrém, prestar falsas declarações.
Esta escritura foi lida e explicada quanto ao seu conteúdo em voz alta à outorgante" (alínea C).
4º Com data de 09/07/1955, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de f1s. 79-86, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais o seguinte:
“compareceram:
Primeiro - Carlos (...).
Segundo -- António (...),
Terceiro O reverendo Padre (...), Irmão Juiz da Irmandade do Santíssimo Sacramento da Igreja da Encarnação, e em representação desta Irmandade (...).
Pelo primeiro outorgante, Carlos, foi dito: - que é dono e legítimo possuidor do estabelecimento comercial instalado na loja número setenta e seis e setenta e oito da Rua do Alecrim, freguesia da Encarnação (...), em prédio (...), de que é proprietária a Irmandade do Santíssimo Sacramento da Igreja da Encarnação, que o terceiro outorgante representa. Que pela presente escritura trespassa ao segundo outorgante, António, este estabelecimento pelo preço global de cento e setenta mil escudos, dos quais trinta mil escudos, são o valor do local e cento e quarenta mil escudos o das mercadorias, armação, móveis e utensílios. - Que do adquirente já recebeu este preço e dele lhe dá quitação. - Que o trespasse é feito sem encargos, e, portanto, sem passivo, que fica inteiramente a cargo dele primeiro outorgante e compreende a cedência da chave e da clientela, a venda dos referidos móveis, mercadorias e utensílios, a cessão de todos os direitos gremiais e dos direitos e obrigações derivados do respectivo contrato de arrendamento (...). Pelo terceiro outorgante, na qualidade em que outorga foi dito: - Que em consequência do trespasse feito, a Irmandade do Santíssimo Sacramento da Igreja da Encarnação, que representa, dá de arrendamento ao segundo outorgante, António, aquela loja da rua do Alecrim, número setenta e seis e setenta e oito, pelo tempo, renda e condições dos artigos seguintes:
Primeiro: - O arrendamento é pelo prazo de seis meses, prorrogáveis por iguais períodos, nos termos da lei, e com princípio em Julho do corrente.
Segundo - A loja arrendada destina-se ao comércio de adelo, antiguidades, móveis, ourivesaria e relojoaria.
Terceiro – A renda é da quantia mensal de mil escudos, paga no primeiro dia útil do mês anterior ao que respeitar, nesta cidade (...), no domicílio da senhoria ou no de quem legalmente a representar (...). Pelo segundo outorgante foi dito: - Que aceita o trespasse, quitação e arrendamento exarados" (alínea D).
5º A Ré não devolve às Autoras o 2° esquerdo, com entrada pelo n.º 111, do prédio urbano sito na Rua do Alecrim, n.º 107, n.º 109, n.º 111, n.º 113 e n.º 115, em Lisboa (resposta ao quesito 2º).
6º O 2º esquerdo, com entrada pelo n.º 111, do prédio urbano sito na Rua do Alecrim, n.º 107, n.º 109, n.º 111, n.º 113 e n.º 115, em Lisboa, sempre até à presente data se destinou ao armazenamento e depósito de mercadorias comercializadas por António e a Ré, a qual, desde 1955, foi e é praticada na Rua do Alecrim, n.º 76 e 78, em Lisboa, local que se situa exactamente em frente ao 2.° esquerdo, com entrada pelo n.º 111, do prédio urbano sito na Rua do Alecrim, n.º 107, n.º 109, n.º 111, n.º 113 e n° 115, em Lisboa (resposta ao quesito 3º).
7º A Ré exerce, agora, só, e antes em conjunto com António, seu marido, a actividade de comércio de antiguidades, em loja ao nível da rua, aberta ao público e com a placa antiga que identifica “António…” e indica essa actividade (resposta ao quesito 5º).
4.
Os artigos 1606º e seguintes do Código de Seabra não previam um regime especial para os arrendamentos destinados a comércio ou indústria.
Foi sobretudo a partir de 1910 que os arrendamentos comerciais mereceram uma certa autonomização de tratamento, fundamentalmente com o Decreto n.º 5411, de 17 de Abril de 1919.
Estabelecia o artigo 52º:
“Considera-se estabelecimento comercial ou industrial para efeitos desta lei, todo o prédio urbano ou parte dele, que o comerciante ou industrial tome de arrendamento para o exercício da sua profissão”.
Atento o restrito sentido de “estabelecimento comercial” do artigo 52º, chegou a defender-se que tal conceito não podia extravasar dos parâmetros do estabelecimento, traçados no artigo 95º do Código Comercial.
Pinto Loureiro (1) dá nota dum Acórdão da Relação do Porto de 15/05/1923, que se pronunciou no sentido de só considerar estabelecimento comercial «o prédio que o comerciante tomasse de arrendamento para comerciar e aí vender ao público, não o sendo, por isso, o armazém de depósito ou retém, que não estivesse aberto ao público para venda».
“Logo, porém, se insurgia o autor, e bem, contra tal entendimento: nada fazia, efectivamente, crer que a interpretação do artigo 52º do Decreto 5411 se circunscrevesse ao artigo 95º do Código Comercial. Antes pelo contrário, notava-se no artigo 52º uma evidente amplitude que se não encontrava no artigo 95º do Código Comercial e que bem se explica, não só por aquele artigo estar na base de um conjunto de disposições especiais de protecção ao inquilinato comercial, tão em favor de 1910 em diante, mas ainda por ter sido formulado somente para efeito da aplicação das leis de inquilinato e podendo, por isso mesmo, afastar-se do preceito geral do código”. Acresce que o arrendamento de um prédio não incluído na noção do artigo 95º do Código Comercial, não podia deixar de ser considerado um acto de comércio subjectivo pela 2ª parte do artigo 2º do Código Comercial, uma vez que fosse praticado por comerciante e tivesse conexão com o exercício do comércio (2).
Para o artigo 52º do Decreto 5411, determinante do especial «arrendamento de estabelecimento comercial ou industrial, era saber se a pessoa que tomasse o prédio urbano ou parte dele , de locação, era comerciante ou industrial.
A caracterização dum contrato de arrendamento como comercial pressupõe naturalmente que se não levantem dúvidas sobre a qualificação do contrato em causa como sendo de arrendamento.
A noção de arrendamento resulta dos artigos 1022º e 1023º do Código Civil e do artigo 1º do RAU.
Este último dispositivo define o arrendamento urbano como sendo o «contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição». Atendendo ao facto de os arrendamentos para comércio estarem regulados no RAU, interessa fundamentalmente a referida noção do artigo 1º.
O artigo 110º do RAU praticamente reproduz o artigo 1112º do CC.
Face ao actual regime, o arrendamento será comercial quando tenha sido tomado para fins directamente relacionados com uma actividade comercial. O preceito não exige uma aplicação exclusiva da coisa locada a actividade comercial ou industrial: antes significa que a locação do prédio ou parte de prédio urbano ou rústico, deve ter como causa ou como concausa o exercício de uma actividade comercial.
Se os fins não tiverem ligação directa com tais actividades o arrendamento não se considera realizado para comércio ou indústria.
O fim é expressamente clausulado pelos contratantes ou tem de inferir-se das circunstâncias de facto que envolveram o negócio e se plasmam na quotidiana actuação do beneficiário do contrato e na articulação com os bens em si mesmo configurados (3).
Donde, “só quando o imóvel tenha uma ligação directa ou imediata com a actividade comercial ou industrial exercida pelo locatário, fazendo parte integrante do processo de produção ou circulação de bens pelo arrendatário, é que se poderá dizer que se está perante um arrendamento industrial ou comercial”, pelo que, “provado apenas que o arrendado se destinou a armazém e não se tendo provado que se destinava a armazenar mercadorias referentes à actividade comercial do réu, tem de concluir-se que o arrendamento não era para habitação e teve por fim outra actividade lícita” (4). Pelo contrário, provando-se que o armazém se destinava a armazenar mercadorias referentes à actividade comercial dos Réus, trata-se de um arrendamento comercial.
Analisado o teor do clausulado contratual, verifica-se que, na cláusula 2ª, se dispõe que “a casa arrendada destina-se a depósito de móveis”.
Esta cláusula, interpretada de per si, é susceptível de sustentar a tese defendida pelas Autoras.
Ficou, porém, provado que o António explorava um estabelecimento comercial de antiquário, em loja ao nível da rua, aberta ao público, com a placa antiga que identifica “António...” e indica essa actividade, sito no prédio em frente ao locado, destinando-se este ao armazenamento e depósito de mercadorias comercializadas por António Costa e a Ré.
Precisamente por se dedicarem ao comércio de móveis e antiguidades, necessitou o anterior arrendatário, António, de um local próximo do seu comércio, para o depósito dos móveis por si comercializados.
Há, portanto, uma relação de acessoriedade e de complementariedade entre o contrato de arrendamento dos autos e o arrendamento do local em frente ao seu.
O contrato dos autos ter-se-á de qualificar então como um arrendamento comercial, soçobrando a tese defendida pelas Autoras.
No tocante ao regime jurídico do arrendamento comercial, importará salientar, liminarmente, que não foi estabelecido em relação a ele nenhuma norma de não comunicação conjugal, análoga à imposta a respeito do arrendamento urbano para habitação no artigo 83º RAU, devendo desse modo entender-se que o direito de arrendatário comercial se comunica ao cônjuge.
A primeira particularidade editada no Regime para este tipo arrendatício é a de que ele não caduca por morte do arrendatário, desviando-se deste modo do princípio geral de caducidade da locação, por morte ou extinção do locatário, expresso na alínea d) do artigo 1051º, n.º 1, Código Civil.
Não cessando o arrendamento para comércio ou indústria por este facto, transmite-se aos sucessores do arrendatário, de acordo com o direito sucessório, podendo eles, no entanto, renunciar a suceder no arrendamento, comunicando a renúncia ao senhorio, no prazo de 30 dias sobre a data do falecimento (artigo 112º do RAU).
Assim, ao contrário do pretendido pelas Autoras, o contrato, que é de arrendamento comercial, não caducou com a morte do locatário (artigo 112º do RAU), antes se transmitiu à sua herdeira universal, ora Ré.
E, por isso e porque a Ré continua a pagar mensalmente a renda devida pela utilização do locado, encontra-se, desse modo, legitimada a atitude da Ré de continuar a usar o locado, pelo que não há ocupação abusiva e, consequentemente, não pode o senhorio exigir a devolução do locado nem o pagamento de qualquer indemnização mas tão somente o pagamento das rendas, pagamento esse que as Autoras não questionam.
5.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a sentença recorrida.
Lisboa, 18 de Janeiro de 2007
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira
1Tratado de Locação, II Volume, 123.
2 Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2ª edição, 20.
3 Mário Frota, Arrendamento Urbano, 41.
4 Acórdão da Relação do Porto de 5 de Abril de 1990, CJ, XV, tomo II, 229-231.
