700/09.0TVLSB-C.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Antes da entrada em vigor do DL nº285/92, de 19/12, o contrato de mediação imobiliária era um contrato atípico e não sujeito a forma escrita, mas com a entrada em vigor daquele DL, o contrato em causa passou a ser entendido como um contrato típico e sujeito à forma escrita.

II- Tem sido entendimento da doutrina e da jurisprudência que a função do mediador consiste em pôr em contacto duas ou mais partes interessadas em realizar uma operação que é, usualmente, comercial, desenvolvendo, assim, uma actividade de carácter material e preparatória, já que se limita a facilitar a conclusão de contratos, sendo a sua actividade, essencialmente, não jurídica.

III- No caso dos autos, não estamos perante uma actividade que vise a angariação de interessados para a compra dos imóveis, mas sim perante acções que têm em vista a venda dos mesmos à F…, tendo as rés contratado os serviços da autora com o objectivo de procederem a tal venda, dados os conhecimentos e a experiência que a mesma possuía no sector em questão.

IV- Por isso que o contrato não é de mediação imobiliária, mas sim de prestação de serviços, coincidindo, até, com o nome que as partes lhe atribuíram.

V- Assim, não há que falar em nulidade do contrato, nos termos do art.19º, nºs 1 e 8, do DL nº211/2004, e, consequentemente, em restituição às rés do que a autora já recebeu daquelas.

(Sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

1- Relatório.

Na 3ª Vara Cível de Lisboa, V…, S.A., propôs acção com processo ordinário contra M…, Limitada e R…, Limitada, alegando ter celebrado com as rés um contrato de prestação de serviços, que cumpriu integralmente, mas não tendo aquelas pago a quantia de € 34.866,67, correspondente a uma tranche dos honorários que lhe são devidos, e a quantia de € 51.355,00, correspondente ao remanescente do preço/honorários.

As rés contestaram, alegando, além do mais, que o contrato em questão, quando prevê a prestação de serviços de promoção, gestão e consultoria de empreendimentos imobiliários a edificar pela Fábrica de P., nos prédios da Rua da …, estabelecendo uma contrapartida correspondente a 5% do valor da sua venda, configura, na realidade, um contrato de mediação imobiliária.

Mais alegam que a autora não constitui uma sociedade de mediação imobiliária, não está devidamente licenciada pelo IMOPPI e exerce outras actividades comerciais, pelo que, o contrato celebrado, na parte em que prevê a prestação de serviços de mediação imobiliária, está parcialmente ferido de nulidade, tendo, pois, o direito de recuperar todas as quantias entretanto pagas por aquele tipo de serviços, no valor de € 147.026,78.

Concluem, assim, em sede de reconvenção, que deve ser declarada a nulidade parcial do contrato, na parte relativa ao exercício de actividade de mediação imobiliária, condenando-se a autora a devolver às rés aquela quantia, a título de remuneração já liquidada por estas, em virtude daquela actividade ilicitamente exercida pela autora.

No despacho saneador, foi admitido o referido pedido reconvencional, no entanto, por se ter entendido que o tribunal dispunha de todos os elementos necessários para se conhecer do mérito de tal pedido, foi proferida decisão, onde se concluiu que soçobra a nulidade suscitada pela autora.

Inconformadas, as rés interpuseram recurso de apelação daquela decisão.

Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2- Fundamentos.

2.1. Na decisão recorrida tiveram-se em consideração os seguintes factos:

Por documento particular datado de 20 de Julho de 2005, as RRs e A declararam celebrar um contrato a que denominaram de prestação de serviços e no qual consta:

Considerando que as primeiras são donas e legitimas proprietárias do prédio urbano denominado … composto de Unidade Fabril sito na … freguesia de . …, concelho de .., descrito na 1a Conservatória do Registo Predial de .. sob o n.° … e inscrito na matriz sob os artigos …, …, …, …, …, …, …, …, … e … e dos seguintes prédios urbanos:

- Prédio urbano sito na … na Rua do…o, n.° .., freguesia de … concelho de …a, descrito na conservatória do registo predial de … sob a ficha n.° … e inscrito na matriz sob o art. …;

- Prédio urbano sito na … na Rua do …, freguesia de …, concelho de …, descrito na conservatória do registo predial de … sob a ficha n.° … e inscrito na matriz sob o art. …;

- Prédio urbano sito na … na Rua do …o, n. ° 18, freguesia de …s, concelho de …, descrito na conservatória do registo predial de … sob a ficha n. ° … e inscrito na matriz sob o art. …;

- Prédio urbano sito na … na Rua do …, n ° …, freguesia de …, concelho de …, descrito na conservatória do registo predial de … sob a ficha n° … e inscrito na matriz sob o art. …;

Tendo os prédios referidos no ponto l antecedente uma área total de cerca de 31990m2 doravante designado por prédios, actualmente afectos ao uso industrial onde se localiza a Fábrica ….

As primeira contratantes pretendem a reclassificação do uso dos prédios de solo industrial para urbano, por forma a dotá-los de capacidade construtiva considerando o índice médio para a cidade de 0,45.

A segunda Outorgante propõe-se a prestar assessoria às primeiras outorgantes no sentido da obtenção da viabilidade construtiva para os prédios tendo em vista o desenvolvimento de habitação de qualidade e outras funções complementares como comercio, complexo de cinemas e outros.

A segunda Outorgante prestar igualmente os seus serviços na área de promoção, gestão e consultoria de empreendimentos imobiliários a edificar nos terrenos da actual Fabrica de P., doravante designado por empreendimento.

E celebrado o presente contrato de prestação de serviços que se regerá nos termos das clausulas seguintes:

Clausula Primeira:

1. A segunda outorgante propõe-se a desenvolver esforços no sentido da introdução de aptidão construtiva através do desenvolvimento de uma proposta de intenções suportada tecnicamente.

2. O objecto do CPS integra ainda a promoção, gestão e consultoria do empreendimento objecto do presente contrato.

3. Entende-se por promoção, gestão e consultoria o acompanhamento imobiliário no desenvolvimento, promoção e venda dos imóveis referidos no ponto l. dos considerandos à F… — … SA.

4. A referida consultoria será prestada por meio de reuniões a promover entre as partes e entre terceiros, nas respectivas sedes e a emissão de pareceres técnicos, caso solicitados pelas primeiras outorgantes.

Clausula segunda

(Honorários)

1. Para efeitos de honorários é fixado o montante de €88800,00 a qual resulta do valor de €12m2, aplicado ao potencial construtivo de 7400m2 a atribuir ao empreendimento, no âmbito do Plano Pormenor da ….

2. E acrescido ao valor dos honorários fixados no ponto l. a quantia de €251.355,00 referentes à prestação de serviços de promoção, gestão e consultoria do empreendimento, valor este a que corresponde a 5% do valor da sua venda.

3. E fixado como valor do contrato o total de €340.155,00 que corresponde à soma dos pontos l e 2 antecedentes.

4. A todas as quantias acima referidas será acrescido o IVA à taxa legal em vigor.

Cláusula Terceira

(Escalonamento de Honorários)

l. O escalonamento dos honorários será o seguinte;

a) com a assinatura do contrato promessa de compra e venda da

propriedade que faz parte integrante do presente contrato o valor de

€19.866,67;

b) no dia l de Agosto de 2005 o valor de €24.866,67;

c) seis meses após a assinatura do contrato promessa de compra e venda da propriedade o valor de €34,866,67;

d) em seis prestações trimestrais, iguais e sucessivas até ao dia 10 de cada mês em que se vencerem, no montante de €34866,67 cada uma, vencendo-se a primeira prestação em Julho de 2006 e a ultima em Outubro de 2007;

e) O remanescente do preço, ou seja, a quantia de €51335,00 no dia da Outorga da Escritura Publica de Compra e Venda.

Para liquidação do valor referido em a) e b) no ponto anterior considera-se a nota de crédito que a primeira outorgante tem com a segunda no valor de €22.435,00. A todos os valores supra-referido s acresce o IVA à taxa legal.

Cláusula Quarta

(Caducidade)

l- O disposto no presente contrato fica sujeito ao cumprimento pela F…SA das obrigações assumidas no contrato promessa de compra e venda relativo ao imóvel identificado no considerando l supra, pelo que o cumprimento das obrigações assumidas pelas primeiras outorgantes só poderá ser exigido na exacta medida do cumprimento pela F…o do dito contrato.

2- Assim, resolvido o contrato promessa de compra e venda por qualquer causa, o presente contrato ficará sem efeito, devendo apenas as primeiras outorgantes pagar à segunda, na data da aprovação do Plano Pormenor da … em Assembleia Municipal, a quantia de €88,000,00 acrescidos do IVA à taxa legal em vigor e deduzido do valor que já tiver sido pago por conta desta parcela do preço total (...) cfr doc de fl.s 21 e 22 cujo teor se dá por reproduzido.

2.2. As recorrentes rematam as suas alegações com as seguintes conclusões:

A. A Autora admite, em vários momentos da sua petição inicial, ter desenvolvido uma actividade relativa à promoção e venda de imóveis propriedade das Rés, que culminou com a celebração do contrato promessa de compra e venda dos mesmos à F

B. Nas palavras da Autora, a venda dos imóveis à F… não se teria concretizado sem ser graças ao seu aconselhamento e acompanhamento durante o processo negocial.

C. A actividade em causa, desenvolvida pela Autora, corresponde inequivocamente à definição legal do que seja uma actividade de mediação imobiliária, "em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (...)"(ver referência supra)

D. A obrigação contratual assumida pela Autora enquadra-se no conceito legal de "acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico", tal como prevê o DL 211/2004.

E. Do facto de o contrato que consubstancia uma actividade de mediação imobiliária ter sido celebrado na mesma data em que foi celebrado o contrato promessa em que culminou a actividade de mediação imobiliária desenvolvida não se pode retirar que não tenha havido, desde momento anterior a essa data, uma actividade de mediação imobiliária desenvolvida pela Autora.

F. In casu, o contrato de prestação de serviços celebrado veio apenas formalizar uma actividade de promoção imobiliária que a Autora vinha desenvolvendo desde há muito, assim se justificando os elevados montantes a pagar por conta dos serviços prestados.

G. Com efeito, não faria qualquer sentido que a actividade de promoção e venda dos imóveis a desenvolver pela Autora, nos termos do contrato de prestação de serviços celebrado, se pudesse esgotar no próprio dia de assinatura do contrato promessa, e muito menos faria sentido que pela actividade de promoção desenvolvida nesse único dia fosse cobrada pela Autora uma remuneração de 251.355 €.

H. A inclusão do nome da compradora no teor do contrato de mediação imobiliária justifica-se pelo facto de o contrato em causa ter sido tardiamente formalizado, num momento em que a actividade de mediação desenvolvida pela Autora permitira já angariar um comprador para os imóveis.

I. O artigo 19.°, n.° l da Lei 211/2004, que prevê o regime jurídico do contrato de mediação imobiliária, sujeita este tipo de contrato à forma escrita.

J. Nos termos do artigo 220.° do Código Civil, “A declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei”.

K. Nos termos do artigo 289.° do CC, a consequência legal dessa nulidade do contrato é a necessidade de restituição, de parte a parte, de tudo o que já tiver sido prestado.

L. Nessa medida, deverá a Autora restituir às Rés tudo o que já recebeu por conta do contrato (de mediação imobiliária) nulo, o que, in casu, ascende já ao montante de 147.026,78 €, cuja restituição se peticionou em sede de pedido reconvencional.

M. Os factos contidos nos artigos 13.° a 15.° da p.i da Autora consubstanciam, nos termos do artigo 352.° do CC, a confissão de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária.

N. A confissão de um facto feita por escrito, num articulado do processo, consubstancia uma confissão judicial escrita, nos termos do art. 356.°, n.° l do CC, a que a lei atribui "força probatória plena contra o confitente".

O. "l. Nos articulados, é admissível a confissão dos factos por mandatário, mesmo sem poderes especiais, e em nome dos seus constituintes" (ver referência supra)

P. "(...) a confissão (judicial escrita) constitui prova pleníssima contra o confitente — visto o declarante não poder fazer contra ela, nem contra prova nem prova em contrário(...)", o que se justifica pela "forte presunção alicerçada na experiência da vida, de que a confissão corresponde à realidade". (ver referência supra)

Q. A mediação imobiliária é um conceito de direito cuja verificação ou não se afere mediante a análise de factos.

R. Ainda que este Tribunal de recurso não tenha como certo, nesta fase, se efectivamente a Autora desenvolveu ou não, in casu, actividades de mediação imobiliária - ou mesmo que se incline, à partida, para essa solução - não poderá ainda assim ignorar que existem indícios de que a referida actividade de mediação imobiliária terá existido e que os mesmos justificam, no mínimo, a inclusão dos factos que sustentam essa tese de direito na matéria que será objecto de prova em julgamento.

S. A não inclusão dos factos em causa na matéria de facto e a não apreciação, na íntegra, do pedido reconvencional das Rés resultaria, em última análise, numa violação dos princípios constitucionais de acesso ao Direito e aos Tribunais, previstos nos artigos 20.° da CRP e 2.° do CPC.

NESTES TERMOS deve o presente recurso ser julgado procedente e:

(i) revogada a decisão recorrida, admitindo-se a apreciação na íntegra, a final, do pedido reconvencional deduzido pelas Rés na sua Contestação, em conjunto com os demais pedidos formulados na acção; e

(ii) ordenada a inclusão, na matéria de facto que será objecto de prova em julgamento, dos factos que sustentam o referido pedido reconvencional.

2.3. Na decisão recorrida entendeu-se que não se está perante um contrato de mediação imobiliária, regido pelo DL nº211/2004, de 20/6, mas sim perante um contrato celebrado ao abrigo da liberdade contratual, nos termos do art.405º, do C.Civil, pelo que, soçobra a nulidade suscitada pelas rés. Para o efeito, considerou-se que enquanto no contrato de mediação imobiliária o principal objectivo é encontrar interessado na realização do negócio, no caso do contrato celebrado entre a autora e as rés o interessado está identificado no próprio contrato, bem como, no contrato promessa de compra e venda, que faz parte integrante daquele, não se vislumbrando, assim, onde possa estar a actividade da empresa mediadora, alegadamente, a aqui autora.

Segundo as recorrentes, o contrato de prestação de serviços celebrado veio apenas formalizar uma actividade de promoção imobiliária que a recorrida vinha desenvolvendo desde há muito, justificando-se a inclusão do nome da compradora no teor do contrato de mediação pelo facto de o contrato em causa ter sido tardiamente formalizado, ou seja, num momento em que a actividade de mediação desenvolvida pela autora permitiu já angariar um comprador para os imóveis.

Vejamos.

Antes da entrada em vigor do DL nº285/92, de 19/12, o contrato de mediação imobiliária era um contrato atípico e não sujeito a forma escrita. Com a entrada em vigor daquele DL, o contrato em causa passou a ser entendido como um contrato típico e sujeito à forma escrita (cfr. os seus arts.2º e 10º). Características estas que, posteriormente, o DL nº77/99, de 16/3, manteve (cfr. os arts.3º e 20º), diploma este que veio « ... aperfeiçoar os aspectos colhidos da experiência entretanto verificada», como se diz no respectivo Relatório, revogando o DL nº285/92 (cfr. o art.40º). Finalmente, o DL nº211/2004, de 20/8, revogou o citado DL nº77/99, tendo entrado em vigor em 19/9/04, pelo que, actualmente, a actividade de mediação imobiliária é regulada pelo DL nº211/2004, que é o aplicável ao caso dos autos, atenta a data da celebração do respectivo contrato (20/07/05).

Nos termos do disposto no seu art.2º, nº1 «A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel».

Acrescentando o nº2 daquele artigo que a actividade de mediação imobiliária se consubstancia no desenvolvimento de.

«a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;

b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões».

Por seu turno, o nº3, do mesmo art.2º, esclarece que «As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões».

Para efeitos do disposto no citado artigo, o seu nº4 considera «Interessado», o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação, e «Cliente», a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa.

Tem sido entendimento da doutrina e da jurisprudência que a função do mediador consiste em pôr em contacto duas ou mais partes interessadas em realizar uma operação que é, usualmente, comercial, desenvolvendo, assim, uma actividade de carácter material e preparatória, já que se limita a facilitar a conclusão de contratos, sendo a sua actividade, essencialmente, não jurídica. Deste modo, o mediador, embora exerça a sua actividade em seu nome pessoal, age no interesse de ambas as partes, sendo, pois, neutro e imparcial (cfr., na doutrina, Maria Helena Brito, O Contrato de Concessão Comercial, 1990, págs.6 e 117, Remédio Marques, Direito Comercial, 1995, págs.386 e segs., e Lacerda Barata, Contrato de Mediação, Estudos do Instituto de Direito do Consumo, vol.I, págs.185 e segs.; na jurisprudência, entre outros, os Acórdãos do STJ, de 31/5/01, C.J., Ano IX, tomo II, 108, de 15/10/96, in www.dgsi.pt, e de 5/6/96, Proc. nº88410, Sumários, 2º).

Por outro lado, o que resulta da lei é que a função do mediador é basicamente uma função de angariação de interessados e que os deveres que lhe impõe são deveres de informação, de lealdade e de colaboração (cfr. os arts.2º e 16º, nº1, do DL nº211/2004).

Feitas estas considerações preliminares, a questão que se coloca no presente recurso consiste em saber se a matéria de facto alegada nos autos aponta para a existência, no caso, de um contrato de mediação imobiliária.

Dir-se-á, desde já, que, a nosso ver, a resposta é negativa. Na verdade, nem a autora, nem as rés, alegaram factos que, uma vez provados, permitam tirar a conclusão de que as partes celebraram entre si um contrato de mediação imobiliária.

Entendem as recorrentes que os factos alegados pela própria autora, nos arts.13º a 15º da petição inicial, traduzem uma actividade que corresponde à definição legal do que seja uma actividade de mediação imobiliária. Mas não é assim, bastando, para tal se concluir, analisar o teor daqueles artigos, devidamente inseridos no contexto daquele articulado, tendo-se em conta, designadamente, os dois artigos imediatamente anteriores (11º e 12º) e os dois artigos imediatamente a seguir (16º e 17º).

Assim, o que aí se alega é que, conhecendo a autora os imóveis – bem como o empreendimento que para aí estava projectado – por ter sido ela que elaborou o respectivo Plano de Pormenor da …, por adjudicação das rés em 8/8/02 (art.11º) e sendo a autora uma empresa com elevada experiência no sector (art.12º), pensaram e bem as rés que seria preponderante a prestação de serviços da autora neste âmbito de acompanhamento técnico, conducente à venda dos imóveis que as rés estavam a tentar levar a cabo com a F… (art.13º). E que se demonstrou que foi, pois o negócio realizou-se graças ao aconselhamento e acompanhamento da autora durante o processo, conforme se pode comprovar pelo contrato promessa de compra e venda (art.14º). Razão pela qual contrataram os seus serviços, dado que sabiam que os serviços da autora seriam imprescindíveis, considerando que os prédios que pretendiam vender enfermavam de algumas características que exigiam permanente acompanhamento técnico, tais como, o uso do solo (art.15º), a transferência da Fábrica de P. instalada nos terrenos alvo da venda (art.16º), entre outras situações para as quais seria necessário o acompanhamento técnico de uma equipa projectista que tivesse conhecimento da legislação urbanística e dos «pontos sensíveis» dos prédios (art.17º).

O alegado está, aliás, em consonância com o teor da cláusula primeira do contrato, que as partes denominaram «Contrato de Prestação de Serviços», atrás transcrita e que está subordinada aos números 1, 2, 3 e 4.

Veja-se que a ora autora não se propôs desenvolver acções de promoção dos imóveis em questão, tendo em vista a realização de um qualquer negócio jurídico que as ora rés pretendessem realizar (cfr. o art.2º, nº2, al.b), do DL nº211/2004). O que ela se propôs foi a promoção, gestão e consultoria do empreendimento objecto do contrato, entendendo-se como tal o acompanhamento imobiliário no desenvolvimento, promoção e venda dos imóveis à F… – … SA (sublinhado nosso). Sendo que, a referida consultoria seria prestada por meio de reuniões a promover entre as partes e entre terceiros, e a emissão de pareceres técnicos, caso solicitados pelos primeiros outorgantes.

Não estamos, deste modo, perante uma actividade que vise a angariação de interessados para a compra dos imóveis, mas sim perante acções que têm em vista a venda dos mesmos à F…. Isto é, o que resulta do alegado pela autora na petição inicial é que as rés estavam a tentar levar a cabo a venda dos imóveis à F… (cfr. o art.13º) e que estas contrataram os serviços daquela com o objectivo de procederem a tal venda, dados os conhecimentos e a experiência que a mesma possuía no sector em questão.

Aliás, está provado documentalmente e consta da al.A dos factos assentes que a autora se dedica à realização de estudos e projectos nas áreas de arquitectura, de engenharia, de urbanismo, de planeamento urbano e regional, paisagismo e ambiente, estudos e consultoria nas áreas de economia, geografia e sociologia; avaliações e peritagens; estudos e pareceres; estudos de impacto ambiental; avaliação ambiental estratégica; certificação energética e avaliação da qualidade de ar interior; estudo, consultoria e implementação de soluções de melhoria de eficiência energética; gestão técnica de edifícios; consultoria, comercialização e implementação de soluções de energias renováveis para a produção da electricidade e conforto térmico; certificação acústica; estudos de ruído e acústica; inspecção e certificação de redes de utilização de gás, da distribuição de gás e da montagem de aparelhos a gás; análise de projectos de gás; serviços de acompanhamento e fiscalização de obras; serviços de coordenação de segurança e saúde na obra.

A circunstância de a autora afirmar na petição inicial que a venda dos imóveis à F… não se teria concretizado sem o seu aconselhamento e acompanhamento durante o processo negocial, não significa que a actividade desenvolvida pela autora seja de mediação imobiliária, tal como ela é entendida na lei e considerada tanto na doutrina como na jurisprudência. Na verdade, tendo em conta o objecto social da autora e o por ela alegado na petição inicial, é natural que estivesse especialmente vocacionada para influenciar, com êxito, a venda dos imóveis à F…, sendo que, foi para esse efeito que as rés a contrataram e não para conseguir um qualquer interessado na realização do negócio. Por isso que o contrato não é de mediação imobiliária, mas sim de prestação de serviços, coincidindo, assim, com o nome que as partes lhe atribuíram.

É certo que nas alegações de recurso, as recorrentes afirmam que a inclusão do nome da compradora no teor do contrato se justifica pelo facto de o contrato ter sido tardiamente formalizado, num momento em que a actividade de mediação desenvolvida pela autora permitiu já angariar um comprador para os imóveis. Só que, tal afirmação apenas é feita em sede de alegações e não no local próprio (articulados). Nestes, não consta que as rés tenham alegado factos no sentido de demonstrar que a interessada compradora, F…, tenha sido angariada pela autora.

Aceita-se que a actividade desenvolvida por esta se tenha iniciado em momento muito anterior ao da formalização do contrato, atento o teor das cláusulas nele inseridas. O que não se aceita, por carência total de factos alegados nesse sentido, é que tal actividade tenha sido de mediação imobiliária. Daí que não tenha qualquer sentido a pretensão de incluir, na matéria que será objecto de prova em julgamento, factos que sustentam aquela tese, bem como a alegação de que, caso assim se não entenda, ocorrerá violação dos princípios constitucionais de acesso ao Direito e aos Tribunais, previstos nos arts.20º, da CRP e 2º, do C.P.C.. Muito significativamente, as recorrentes não indicaram um único facto que devesse constar daquela matéria.

Haverá, deste modo, que concluir que a matéria de facto alegada nos autos não aponta, minimamente, para a existência de um contrato de mediação imobiliária.

Assim, não há que falar em nulidade do contrato, nos termos do art.19º, nºs 1 e 8, do DL nº211/2004, e, consequentemente, em restituição às rés do que a autora já recebeu daquelas. E sempre se dirá que, nos termos do art.289º, nº1, do C.Civil, a declaração de nulidade, implicando a destruição retroactiva dos efeitos do negócio, obriga as partes a restituir, reciprocamente, tudo quanto hajam recebido, ou o respectivo valor quando a restituição em espécie não seja possível. Ou seja, as rés também poderiam vir a ser obrigadas a restituir o valor da prestação que tivessem recebido da autora.

Constata-se, pois, que o estado do processo permitia, sem necessidade de mais provas, a apreciação do pedido reconvencional deduzido pelas rés, na parte em que pretende se declare a nulidade parcial do contrato, no que respeita ao exercício de actividade de mediação imobiliária, e se condene a autora a devolver-lhe a quantia de € 147.026,78, a título de remuneração que já liquidaram por aquela actividade ilicitamente exercida. Apreciação essa que não poderia deixar de concluir, como concluiu, pela improcedência de tal pretensão.

Não merece, assim, censura a decisão recorrida, improcedendo, destarte, as conclusões da alegação das recorrentes.

3- Decisão.

Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a decisão apelada.

Custas pelas apelantes.

Lisboa, 5 de Abril de 2011

Roque Nogueira

Abrantes Geraldes

Tomé Gomes