Revista n.º 3648/24
Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça
I. Relatório
1. ELECTROCRUZ- UNIPESSOAL, LDA intentou acção declarativa e processo comum, contra Organização 1, LDA, pedindo a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o fundamento da mora no pagamento das rendas e o disposto no artigo 1083º, nº4 do CC, e em consequência, ser a R. condenada ao despejo imediato do local arrendado, entregando-o à A., livre e devoluto de pessoas e coisas; pagar à A., as rendas vencidas, relativas aos meses de Outubro, Novembro, Dezembro de 2023 e Janeiro, Fevereiro e Março de 2024, no valor global de Euros 9.000,00 e vincendas até a efectiva desocupação do arrendado, bem como nos correspondentes juros de mora, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento; retirar no prazo máximo de 15 dias após o transito em julgado da sentença, os painéis solares que sem autorização da A. colocou no Armazém aludido no artigo 3.º desta P.I., deixando a cobertura do mesmo perfeitamente vedada da entrada de humidades e águas pluviais, nos exactos termos em que se encontrava antes da colocação dos painéis; pagar à A. uma indemnização, a titulo de cláusula penal, de €250,00 por cada dia de atraso na retirada dos painéis solares.
Na contestação a Ré invocou a caducidade do direito de resolução do contrato sob o fundamento da alegada mora no pagamento de rendas.
Prosseguiu a causa e realizada a audiência final, a sentença julgou a acção parcialmente procedente conforme o seguinte dispositivo : «a ) declara-se resolvido o contrato de arrendamento identificado na p.i.; b) condena-se a ré ao despejo imediato do local arrendado, entregando-o à A., livre e devoluto de pessoas e coisas; c) condena-se a ré a pagar as rendas vencidas e vincendas até a efectiva desocupação do arrendado, bem como nos correspondentes juros de mora, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento; Mais se absolve a ré do demais peticionado. ..»
2. Inconformada, a Ré apelou e o Tribunal da Relação deu provimento ao recurso e concluiu no dispositivo :« Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente o recurso de apelação e revogar a sentença recorrida, absolvendo-se a Recorrente do pedido…» Recorrida.
3. Inconformada, a Autora, interpôs revista, cuja motivação integra as conclusões seguintes:
1. A interpretação factual e de Direito que o Douto Tribunal da Relação Fez no Douto Acórdão sob recurso, das missivas carreadas para os autos é dissonante e incompatível com o texto das mesmas e têm-se, ainda, por incongruente com a resolução do contrato de arrendamento, à luz do artigo 1083º, nº 4 e 6 do Código Civil!
2. Da matéria dos pontos 6 e 9 a 13 da matéria de facto dada por provada, que, por não sindicada, se mostra por definitivamente fixada, mostra à saciedade que a arrendatária, aqui recorrente, se constituiu em mora superior a oito dias, nos meses de Janeiro a Outubro de 2023 e, ainda, junho, julho e agosto de 2024. Atenta tal matéria assim dada como provada, é conclusão inevitável que, só no ano de 2023 a mora superior a 08 dias, no pagamento de rendas no âmbito do contrato de arrendamento dos autos, ocorreu 10 (dez) vezes, seguidas!
4. É evidência tal, que não pode ser negado o requisito legal previsto no preceito 1083º, nº4, do CC.
5. É, requisito do nº 6 do mesmo preceito legal - 1083º, do Código Civil - que, após o terceiro atraso no pagamento de rendas tem o senhorio o direito a resolver o contrato, comunicando tal intenção ao arrendatário.
6. Ora, e como diz Edgar Alexandre Martins Valente, in “Arrendamento Urbano – Comentário às alterações legislativas introduzidas ao regime vigente”, Almedina 2019, pág. 27-28: “… a comunicação a realizar pelo senhorio nos termos do alterado n.º 6, antecede necessariamente a comunicação que terá de fazer para desencadear extrajudicialmente a cessação do contrato, ao abrigo do disposto no n.º 7 do artigo 9.º, NRAU, assim permitindo ao arrendatário, por um lado, que este não seja confrontado por uma decisão-surpresa de cessação justificada do contrato e, por outro, que ao ter conhecimento de que se encontra em incumprimento, possa fazer cessar tal situação antes de atingir o momento em que será tarde demais, assim obstando a uma futura resolução contratual, de todo o modo, indesejável.”
7. Foram várias as interpelações efetuadas pela senhoria, aqui recorrente à arrendatária/recorrida, por efeito e devido à constante mora e atraso no pagamento das rendas – matéria 14.1, 14.2 e 14.3 dos factos provados-, uma das quais, a carta de 10 de julho de 2023, …
8. É míster concluir, pois, que a interpelação assim efetuada à recorrida/ arrendatária cumpre o disposto no citado artigo 1083.º, n.º 6 do Código Civil, porquanto, da sua simples leitura, resulta a informação prévia à arrendatária, aqui recorrente, que, além do mais, os sistemáticos e consecutivos atrasos no pagamento da renda, assim se expressando “… encontrando-se V.exa.
sistematicamente em atraso com o pagamento de rendas e consecutivamente a pagá-las fora de prazo de vencimento…”conferiam-lhe o direito “…. De resolverem o contrato nos termos legais”!
9. Facto, aliás, repetido nas demais missivas juntas aos autos e ainda e também na missiva de 19 de julho de 2023, a qual, talqualmente como a missiva de 10 de julho contém os elementos /requisitos que se impõem no art. 1083º, nº 6 do C. Civil, pois que nela há a invocação do sistemático e consecutivo pagamento das rendas fora de prazo e a intenção de resolução do contrato.
10. Assim, e bem, entendeu a Mma. Juiz do Tribunal de 1ª Instância, que na fundamentação da sentença refere: “ Porém, apesar de as rendas se encontrarem pagas, não se pode olvidar que o arrendatário se constitui em mora superior a oito dias nos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Agosto, Setembro e Outubro de 2023 e Junho, Julho e Agosto de 2024 e que foi advertido por carta registada com A/R datada de 10 de legal invocado supra - artigo 1083º, nº 4 do Código Civil! Face ao exposto, entende-se que é inexigível ao senhorio manutenção do arrendamento, nos termos do disposto nos nºs 4 e 6 do artº 1083.º Código Civil e, consequentemente deve ser reconhecido à autora o direito à resolução do contrato de arrendamento identificado na p.i.”
11. O Acórdão em crise , viola o disposto no art. 1083, nºs 4 e 6 do C. Civil!»
A Ré recorrida sustentou a bondado do julgado e pugnou pela improcedência da revista.
II. Admissibilidade e objecto do recurso
Estão verificados os pressupostos de recorribilidade geral do acórdão e da revista que assim se admite.
O objecto do recurso delimita-se pelo teor das conclusões formuladas pelo recorrente, sem prejuízo do conhecimento oficioso das questões de direito cuja apreciação se imponha, nos termos legalmente previstos.
Neste âmbito, cumpre ao Supremo Tribunal de Justiça, enquanto tribunal de revista, sindicar a correcta aplicação do direito efectuada pelo tribunal recorrido, não lhe cabendo, em princípio, reapreciar a matéria de facto fixada pelas instâncias, salvo nas situações excepcionais legalmente previstas.
Está, assim, em causa aferir se o acórdão recorrido incorreu em erro de julgamento de direito, designadamente por violação ou incorrecta interpretação e aplicação das normas jurídicas convocadas para a decisão, ou por inobservância dos critérios hermenêuticos consagrados,
No caso, a questão a decidir reconduz-se, a saber: se em face da matéria apurada, a Ré não se constitui em mora no pagamento das rendas apta à resolução do contrato de arrendamento, tendo o acórdão impugnado incorrido em errada interpretação e aplicação do artigo 1083º, nº4 e 6 do Código Civil.
III. Fundamentação
A. Os Factos
Vem provado das instâncias:
1. º
A A. é dona e legitima proprietária de um prédio urbano, sito na Travessa 1, freguesia de ..., Concelho de Valongo, inscrito na matriz predial urbana da União de freguesias de ..., sob o artigo ..53 (que substitui o art.º ..54) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o registo nº Identificador 1.
2. º
Tal imóvel, insere-se num complexo industrial composto por 7 Armazéns, todos eles pertencentes, à aqui A., destinados a Armazém e actividade Industrial, designados pelas letras “A” a “G”.
3. º
Por contrato que denominaram de “contrato promessa de arrendamento Comercial”, outorgado em 19.05.2009, a A. deu de arrendamento à R., à data, designada de Organização 2, Unipessoal, Lda., que tomou de arrendamento, para nele exercer a sua atividade de serralharia, manutenção e reparação de máquinas, o Armazém nº 4 do complexo Industrial referido em 2.º supra (fracção “D”),
4. º
A ré, por força do referido contrato sempre ocupou e fruiu o Armazém nº 4.
5. º
Foi convencionado que a renda anual seria de 18.000,00€ paga em duodécimos de 1.500,00, actualizável, anualmente de harmonia com o coeficiente aprovado para o efeito,
6. º
e que a mesma seria paga mensalmente ao senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar,
7. º
No ano de 2023 as partes fixaram a renda no montante de 1.110,29 €;
8º
No ano de 2024 as partes fixaram a renda no montante de 1.187,34 €
9º
A A. de janeiro de 2023, até à data, uma vez efectuada a necessária retenção na fonte (IRC), recebeu da R. as seguintes quantias:
- No dia 13.01.2023, a quantia de €832,72, para pagamento da renda relativa ao mês de fevereiro de 2023 que se vencia no dia 01 de janeiro de 2023;
- No dia 10.02.2023, a quantia de €832,72, para pagamento da renda relativa ao mês de Março de 2023 que se vencia no dia 01 de fevereiro de 2023;
- No dia 27.04.2023, a quantia de €1.665,44, para pagamento das rendas relativas aos meses de Abril e Maio de 2023, que se venciam no dia 01 de Março de 2023 e 01 de Abril de 2023, respectivamente.
- No dia 06.07.2023, a quantia de €832,72, para pagamento da renda relativa ao mês de Junho de 2023 que se vencia no dia 01 de Maio de 2023;
- No dia 01.08.2023, a quantia de €832,72 para pagamento da renda relativa ao mês de Julho que se vencia no dia 01 de junho de 2023;
- No dia 15.09.2023, a quantia de €832,72, para pagamento da renda relativa ao mês de Agosto que se vencia no dia 01 de julho de 2023;
- No dia 27 de Outubro de 2023, da quantia de 832,72 €, para pagamento da renda do mês de Setembro de 2023, que se venceu em 1 de Agosto do mesmo ano
- No dia 14.12.2023, a quantia de €832,72, para pagamento da renda relativa Outubro e que se venceu em 1 de Setembro do mesmo ano;
- No dia 27 de Fevereiro de 2024, antes da citação para os presentes autos a quantia de 1.781,00 € (890,50 x 2) para pagamento das rendas de respeitantes aos meses de Janeiro e Fevereiro;
10. º
R. procedeu no dia 8 de Abril de 2024 ao depósito na Caixa Geral de Depósitos do montante global de 4.840,42 €, respeitando:
- a quantia de 1054,77 € à renda e indemnização relativa ao mês de Novembro de 2023;
- a quantia de 1054,77 € à renda e indemnização relativa ao mês de Dezembro de 2023;
-A quantia de 237,47 € relativa à indemnização respeitante ao pagamento tardio da renda de Janeiro de 2024;
- A quantia de 237,47 € relativa à indemnização respeitante ao pagamento tardio da renda de Fevereiro de 2024;
- a quantia de 1.127,97 € à renda e indemnização relativa ao mês de Março de 2024; e
- a quantia de 1.127,97 € à renda e indemnização relativa ao mês de Abril de 2024;
11º
A renda relativa ao mês de junho de 2024 foi paga no dia 9 de Julho:
12º
A renda relativa ao mês de julho de 2024 foi paga no dia 2 de Setembro;
13º
A renda relativa ao mês de agosto de 2024 foi paga no dia 16 de Setembro
14.1- Por carta datada de 21 de dezembro de 2021, endereçada à Ré pelo Mandatário da Autora e em nome desta, consta o seguinte:
“Registado C/AR… Encontrando-se V. Exa., na qualidade de arrendatário…, em atraso com o pagamento das rendas, venho junto de V. Exa, em representação dos mesmos, solicitar, sob pena de resolução contratual, o pagamento de todas as rendas que se encontram em atraso, no prazo máximo de 08 dias, acrescidas da indemnização de 20%, prevista no artigo 1041º do C. Civil…”.
14.2- Por carta datada de 19 de junho de 2023, endereçada à Ré pelo Mandatário da Autora e em nome desta, consta o seguinte:
“Registado C/AR… Encontrando-se V. Exa., na qualidade de arrendatário…, em atraso com o pagamento das rendas, venho junto de V. Exa, em representação dos mesmos, solicitar, sob pena de resolução contratual, o pagamento de todas as rendas que se encontram em atraso no prazo máximo de 08 dias acrescidas da indemnização de 20% prevista no art. 1041.º, do C. Civil…”.
14.3- Por carta datada de 10 de julho de 2023, endereçada à Ré pelo Mandatário da Autora e em nome desta, consta o seguinte:
“Registada… Encontrando-se V. Exa., na qualidade de arrendatário…, em atraso com o pagamento das rendas missiva. aos meses de junho e julho de 2023, que se venceram no dia 01 dos referidos meses e encontrando-se V. Exa. sistematicamente em atraso com o pagamento de rendas e consecutivamente a pagá-las fora do prazo de vencimento, venho junto de V. Exa., mais uma vez, em representação dos meus supra indicados clientes, solicitar o pagamento das rendas que se encontram em dívida, no prazo máximo de 05 dias acrescidas da indemnização de 20% prevista no art. 1041.º, do CC, sob pena dos meus constituintes se reservarem no direito de recusarem o recebimento das rendas seguintes enquanto não for cumprido o pagamento das duas rendas que têm em atraso e/ou de resolverem o contrato nos termos legais, o que certamente farão em caso de não cumprimento atempado do solicitado na presente missiva..”.
B. O Direito
1. A Autora, para o que ora relava, alegou em fundamento do pedido de resolução do contrato de arrendamento a mora no pagamento de rendas vencidas nos anos de 2022 e 2023.
O Tribunal de 1ª instância considerou caducado o direito à resolução do contrato de arrendamento com base no atraso no pagamento de rendas superior a três meses, dado que a Ré efectuou em momento anterior à apresentação da sua contestação, o correspetivo depósito na Caixa Geral de Depósitos, das rendas em falta acrescidas da indemnização de 20% prevista na lei, mas veio a concluir pela procedência do pedido de resolução do contrato, considerando comprovada a mora superior a 8 dias no pagamento de sucessivas rendas vencidas naquele espaço temporal.
O Tribunal da Relação, na linha da argumentação do arrendatário recorrente, concluiu em adverso, que em nenhuma das suas comunicações a Autora mencionou a intenção de pôr termo ao contrato em razão do atraso no pagamento de rendas, e nesse contexto factual, não se verificar o requisito exigível no nº6 do artigo 1083º do Código Civil apto a configurar aquela causa de resolução do contrato de arrendamento.
2. A Autora sustenta, porém, em revista que não é esse o sentido da citada norma e que as várias cartas enviadas à Ré contêm a advertência legal, insurgindo-se que não seja validamente resolvido o contrato à luz do disposto no seu n.º 6.
É essa, pois, a questão que aqui se coloca e de que cumpre apreciar.
Antecipando e salvo melhor opinião, a sua pretensão recursória não tem suporte legal.
Com efeito, levando em linha de conta a factualidade relevante dada como provada, acompanha-se o juízo decisório formulado a este propósito no acórdão recorrido.
Bastará, por isso, sublinhar algumas notas.
A cláusula geral resolutiva e o critério da inexigibilidade
Nos termos do artigo 1083.º, n.º 1, do Código Civil, a resolução do contrato de arrendamento assenta numa cláusula geral de justa causa, reconduzida à inexigibilidade da manutenção do contrato.
Como sublinha Gravato de Morais, o NRAU rompeu com o modelo de tipicidade rígida dos fundamentos resolutivos, passando a exigir, para além da verificação do facto, um juízo autónomo de gravidade, centrado na quebra do equilíbrio sinalagmático do contrato1.
No mesmo sentido, Olinda Garcia acentua que a cláusula geral do n.º 1 constitui o verdadeiro “critério normativo estruturante do regime resolutivo”, sendo as situações previstas nos números subsequentes meras concretizações exemplificativas de justa causa, carecendo sempre de densificação à luz do caso concreto 2.
Novo rumo prosseguido pelo legislador que Fernando Baptista de Oliveira veicula 3 :
«[…]No que tange às causas de resolução do contrato de arrendamento, diferentemente do que se previa no anterior RAU , com a Lei nº 6/2006, a resolução do contrato de arrendamento deixou de centrar-se no incumprimento de certa obrigação do senhorio e/ou nas causas de resolução taxadas na lei. […] A enumeração constante dos n.os 2 a 4 do artigo 1083.º do Código Civil assume natureza meramente exemplificativa, consubstanciando concretizações da cláusula geral resolutiva, não dispensando, por conseguinte, a ponderação casuística da relevância do incumprimento à luz dos princípios da boa-fé e da proporcionalidade Pelo contrário, o legislador procurou apenas exemplificar algumas das razões que justificavam a resolução do contrato, deixando em aberto à jurisprudência (e doutrina) a procura de outras razões para tal efeito (ut artº 1083º/2 CC).[..] temos que o conceito indeterminado de inexigibilidade do nº 2 do artº 1083º cumpre duas funções: alarga o direito de resolução do contrato a todos os casos em que o incumprimento “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”; restringe o direito de resolução do contrato aos casos em que o incumprimento, relevante nos termos gerais de direito, “torne inexigível à outra parte manutenção do arrendamento”.[..] Sem dúvida que o nº 2 do artº 1083º do CC, na redacção da Lei nº 6/2006, concretiza a ideia de que “o princípio da boa fé […].»
A jurisprudência deste Supremo Tribunal tem reiteradamente afirmado esta orientação, destacando-se, entre outros, o Acórdão de 21.11.2019, no qual se afirma4:
«. ..não basta a verificação formal de um dos fundamentos previstos no artigo 1083.º do Código Civil, impondo-se ainda que, no caso concreto, o incumprimento assuma gravidade bastante para tornar inexigível a manutenção do vínculo contratual.»
O que significa não se tratar de um qualquer incumprimento que legitima a resolução, impondo-se sempre um juízo valorativo de gravidade.
A mora no pagamento de rendas e a sua qualificação jurídica
No que respeita à falta de pagamento de rendas, o legislador presume a gravidade do incumprimento quando a mora atinja três meses - artigo 1083.º, n.º 3, - do Código Civil, permitindo a resolução extrajudicial (artigo 1084.º, n.º 2).
Todavia, como observa Gravato de Morais, esta presunção não afasta a necessidade de reconduzir a situação à cláusula geral de inexigibilidade, constituindo antes uma presunção qualificada de gravidade, ilidível à luz do princípio da boa-fé 5.
Também Olinda Garcia sublinha, que a norma do n.º 3 não institui um mecanismo automático de resolução, antes devendo ser interpretada em articulação com o artigo 802.º, n.º 2, do Código Civil, que exclui a resolução quando o incumprimento seja de escassa importância.
Refere Fernando Baptista de Oliveira - «[..]Consagra, desta forma, o legislador uma cláusula geral de resolução do arrendamento …que se funda em justa causa[…].6»
Neste sentido tem decidido o Supremo Tribunal de Justiça, afirmando que:
«a resolução do contrato de arrendamento por mora no pagamento de rendas não opera automaticamente, antes exigindo a verificação de um incumprimento relevante à luz da economia do contrato» - Acórdão do STJ de 12.01.20217.
Daqui decorre que mesmo situações enquadráveis no n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil carecem de uma apreciação material da gravidade do incumprimento.
O incumprimento parcial e o critério da escassa importância
De particular relevo ,assume a hipótese de incumprimento parcial da obrigação de pagamento da renda.
Como refere Gravato de Morais, nestas situações, impõe-se uma avaliação qualitativa e quantitativa do incumprimento, sob pena de se admitir a resolução com base em desvios irrelevantes, o que seria incompatível com a função económica do contrato de arrendamento.
No mesmo sentido, Olinda Garcia enfatiza que o critério decisivo reside na “relevância do incumprimento na economia do contrato e na afetação do interesse do credor8”.
A jurisprudência deste Supremo Tribunal tem igualmente acentuado a necessidade de ponderação casuística, afirmando que:
«o incumprimento parcial só releva para efeitos resolutivos quando, pela sua dimensão ou persistência, comprometa de forma relevante o equilíbrio contratual» (Ac. STJ de 21.11.2019).
Por conseguinte, o incumprimento de diminuta expressão não legitima a resolução, por força do artigo 802.º, n.º 2, do Código Civil.
A mora reiterada (artigo 1083.º, n.º 4) e a exigência de comunicação prévia
No que respeita ao pagamento da renda, embora atrasada, a Lei n.º 13/2019 veio estabelecer no artigo 1083º, nº 4, do Código Civil :
“É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte.”
E restringiu no nº 6:
“No caso previsto no n.º 4, o senhorio apenas pode resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos.”
No caso sub judice, o fundamento de resolução do contrato que subsiste controvertido, reconduz-se ao disposto no artigo 1083.º, n.º 4, do Código Civil — mora superior a oito dias, verificada por mais de quatro vezes, no período de doze meses.
Nesta hipótese, o legislador introduziu, através da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro de 2019 uma exigência adicional - o envio de comunicação prévia ao arrendatário, nos termos do n.º 69.
Embora inovador neste particular, o entendimento em apreço revela, a nosso ver, uma clara tendência para o reforço do controlo da validade da comunicação, em consonância com a função protetora subjacente ao regime do arrendamento urbano. Com efeito, tal orientação visa não só acautelar o arrendatário face a mecanismos de resolução automática, como também promover a conservação do vínculo contratual, articulando‑se, de forma sistemática e coerente, com o regime jurídico da mora.
A tal propósito, Olinda Garcia destaca que a comunicação constitui uma “condição de exercício do direito de resolução”, visando assegurar a proteção do arrendatário contra efeitos-surpresa e permitindo-lhe adequar a sua conduta.
Por seu turno, Gravato de Morais qualifica esta exigência como uma formalidade ad substantiam, indispensável à validade da resolução.
Este entendimento encontra acolhimento reiterado na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça e das Relações, que têm vindo a afirmar, de forma consistente, a necessidade de cumprimento rigoroso das formalidades de comunicação como condição de eficácia da declaração resolutiva.
No mesmo sentido, tem sido destacado que as exigências formais das comunicações previstas no NRAU visam assegurar a formação válida da declaração negocial e a proteção da contraparte, conduzindo à ineficácia da comunicação quando tais requisitos não se mostrem cumpridos — designadamente em situações de falta de elementos essenciais ou de inobservância das formalidades legais.
Por seu turno, também a jurisprudência das Relações tem valorizado o cumprimento rigoroso das formalidades legalmente previstas, enquanto instrumentos de tutela da posição do arrendatário e de garantia da segurança jurídica, exigindo que as comunicações produzam os seus efeitos apenas quando respeitados os requisitos legalmente impostos.
Voltando aos factos nos autos.
De acordo com a matéria de facto apurada, a renda mensal do locado ficou estabelecida em 160,00€, e convencionado o seu pagamento no primeiro dia do mês anterior a que respeitar - v. factos provados em 5.
Mais resulta demonstrado que a Ré incorreu em mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses – v. factos provados nos pontos 8 e 9.
Por fim, provou-se que a Autora recorrente por intermédio do seu Mandatário, enviou à Ré (3)cartas registadas com aviso de recepção, transcritas no ponto 14 , interpelando-a para o pagamento das rendas em atraso, acrescido do pagamento de uma indemnização de 20% por cada renda paga tardiamente, no valor de 192,00€; e findo esse prazo, subsistindo o incumprimento dessas obrigações, intentariam a respectiva acção judicial para obtenção do despejo do locado.
Partindo do critério geral de interpretação das declarações negociais, consagrado no artigo 236.º, nº1, do Código Civil (“teoria da impressão do destinatário”), a densificação dos requisitos da comunicação prevista no art. 1083.º, n.º 6 Código Civil, deve ser feita não apenas em termos formais, mas, sobretudo, funcionais e interpretativos.
O sentido decisivo da declaração será aquele que seria apreendido por um declaratário normal, razoável, típico –declaratário real, perante o comportamento do declarante10.
Sendo, portanto, imprescindível que o destinatário da comunicação enviada pela Autora - no caso a Ré arrendatária pudesse identificar o fundamento -razão concreta do propósito de resolução do contrato do senhorio , antevendo as consequências, e tomar a opção disponível na lei que entendesse por adequada11.
Nas referidas comunicações não consta tampouco alusão ao atraso verificado no pagamento de algumas das rendas, sem referência ou discriminação de quais as rendas pagas para além dos 8 dias do vencimento estipulado, após o terceiro atraso, e a intenção clara a Autora de pôr fim ao arrendamento por tal motivo.
Ora, do seu sentido objectivo , não pode, senão, concluir-se, que a Autora elegeu como único fundamento de resolução do contrato de arrendamento, a falta do pagamento das rendas.
Mais do que isso, o conteúdo das cartas não permitia à Ré apreender que a vontade da Autora extinguiria por resolução o contrato, em face dos meros atrasos e algumas das rendas, expressando outrossim, que a resolução estava condicionada ainda à possibilidade de purga da mora quanto às rendas em falta, o que aliás, a Ré satisfez 12.
Observe-se que qualquer das cartas enviadas pelo Ilustre Mandatário, conhecedor da lei, menciona o prazo de pagamento para as rendas que se encontram em mora , acrescido da indemnização referida no artigo 1041º do CC, dentro do prazo previsto no artigo 1084º, n.º 3 do CC, após o recebimento da notificação prevista no artigo 1083º, n.º 3, que por essa via, impede o efeito extintivo do direito de resolução do locador.
Dito isto, as comunicações expedidas são desprovidas de aptidão para produzir, num destinatário normal, a representação clara e completa da resolução do contrato pelo atraso reiterado do pagamento da renda , exigida pelo artigo 1083.º, n.º 6, do Código Civil.
Nesta conformidade, não tendo sido cumprido um requisito essencial do exercício do direito de resolução, não pode a mesma produzir efeitos.
Síntese conclusiva
• A resolução do contrato de arrendamento exige sempre um juízo de inexigibilidade, nos termos do artigo 1083.º, n.º 1;
• As hipóteses constantes dos n.os 3 e 4 constituem concretizações dessa cláusula geral, não dispensando a apreciação da gravidade do incumprimento;
• No caso da mora reiterada (n.º 4), o envio da comunicação prevista no n.º 6 constitui condição de validade da resolução;
• A ausência dessa comunicação impede a produção de efeitos da declaração resolutiva.
IV. Decisão
Pelo exposto, improcede a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
As custas ficam a cargo da Ré.
Lisboa, 25.06.2026
Isabel Salgado
Catarina Serra
Fernando Baptista de Oliveira
1. In Arrendamento Urbano, anotação ao artigo 1083.ºCC.
2. In Estudos de Arrendamento Urbano e A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, 2006.
3. O Autor integra O Colectivo; in A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano - Causas de Resolução e Questões Conexas (em especial a Cláusula Geral resolutiva do nº2 do artº 1083º do CC) – 2007, pp.26-30 e 113/4.
4. Proc. 1668/17.4T8PVZ.P1.S1, in www.dgsi.pt.
5. In Arrendamento Urbano, em anotação ao artigo 1083.º do Código Civil e, também, em textos e comentários ao NRAU.
6. Obra e local citados.
7. Proc.º 817/16.4T8FLG.P1.S2-A, e outros arestos das Relações, em sentido convergente, disponíveis in www.dgsi.pt.
8. In Arrendamento Urbano Anotado e Estudos de Arrendamento Urbano, tratando em particular do regime do artigo 1083.º do CC, incluindo o n.º 6; qualifica a comunicação prévia como um pressuposto do exercício válido do direito de resolução e a função de proteção do arrendatário e de controlo do exercício do direito pelo senhorio, cuja omissão compromete a eficácia da resolução.
9. A Lei n.º 13/2019- cfr. art. 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do CC- cujas disposições revestem natureza imperativa, aplica-se às relações jurídico-arrendatícias que subsistam à data do seu início de vigência, porquanto dispõe sobre o seu conteúdo e o conforma abstraindo do facto que lhes deu origem.
10. V.MARIA RAQUEL ALEIXO ANTUNES REI in Da interpretação da declaração negocial no Direito Civil Português, p.119.
11. Sendo a competência do Supremo Tribunal circunscrita à aplicação de direito, valerá o critério interpretativo do nº 1 do art 236º CC , por assim ser, o sentido objectivo da declaração.
12. O sentido resolutivo tem de ter correspondência no texto -art. 238.ºCC.
