Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:
A) Relatório:
Nos presentes autos de acção declarativa de condenação com forma ordinária que AA, identificada nos autos, instaura contra BB, CC, identificados nos autos, e onde foram chamados a intervir como associados destes, DD, EE e outros, todos identificados nos autos, a autora pede a condenação dos Réus a reconhecerem a sua qualidade de inquilina do r/c identificado na petição inicial e pelas condições contratadas, bem como a plena vigência do arrendamento urbano celebrado em 2003 e ainda a reconhecer legítima a ocupação do espaço; a condenação dos réus a suas expensas, reconstruir as benfeitorias identificadas que destruíram, ou, em alternativa, a indemnizar a autora do seu valor, nomeadamente, € 25 335,10.
Para tanto, e no essencial, alegou ser arrendatária comercial do R/C do prédio identificado com entrada pelo nº 24 da Rua … e pelo nº 150 da Rua …, alegou que no prédio onde se inseria aquele r/c deflagrou um incêndio no dia 9 de Janeiro de 2009, do qual resultou que, apesar de o prédio não ter ficado em risco de ruína eminente, a impossibilidade do mesmo cumprir a função habitacional dos últimos andares e cobertura face à possibilidade de derrocada de alguns escombros originados pelo sinistro.
Alega que o r/chão, ficou danificado pela água que foi lançada para extinção do incêndio, mantendo-se apto para os seus fins, que houve necessidade de executar obras no prédio, excepto no r/c, que as partes acordaram na suspensão do pagamento das rendas até à conclusão das obras.
Alega que os Réus lhe comunicaram, após serem interpelados pela autora para esta abrir o estabelecimento, que consideravam que o contrato de arrendamento tinha caducado.
Mais alega que após o sinistro e até Maio de 2009 manteve o estabelecimento comercial em funcionamento, embora de forma precária, que apenas em Maio de 2008 os RR comunicaram que era necessário iniciar as obras previstas, que retirou do r/c os produtos do seu comércio e que os RR lhe prometeram a reocupação do r/c, o que, não aconteceu.
Alega ainda que com as obras executadas pelos RR foram destruídas as benfeitorias feitas no arrendado pela autora, nas quais, a autora tinha gasto a quantia de € 25 335,00.
Os RR e os chamados foram citados e contestaram a acção, e, no essencial, excepcionam a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre eles e a autora, por perda do locado, impugnando a factualidade alegada na petição inicial para suportar os pedidos formulados, concluindo pela procedência da excepção da caducidade do contrato de arrendamento, por perda do locado, e pela improcedência da acção.
Foram apresentadas réplicas às contestações dos réus e dos chamados, nas quais, a autora alega ter beneficiado o r/c com obras, que tais obras impediram que o incêndio dos autos destruísse o arrendado, que o arrendado não foi afectado pelo referido incêndio e que apenas houve a registar deteriorações causadas pela água usada pelos bombeiros no combate ao incêndio, que a estrutura do r/c não foi alterada em termos de estabilidade e solidez construtiva e que, por isso, a autora continuou a usar o estabelecimento (loja e sobreloja) até ao momento em que os réus e chamados lhe comunicaram que iriam iniciar as obras de demolição e limpeza das partes habitacionais do prédio, sendo que tais obras incluíram a substituição do piso que separava a sobreloja do locado dos autos do piso habitacional imediatamente superior, daí que, durante a referida obra, tenha havido um momento em que a sobreloja passou a estar sem tecto, o qual, foi substituído.
Findos os articulados foi designada audiência preliminar e foi oportunamente, proferido despacho saneador, no qual foi declarada sanada a alegada falta de legitimidade do co – réu BB, foi julgada procedente a excepção da ilegitimidade da chamada FF, tendo esta sido absolvida da instância, e, foi seleccionada a matéria assente e aquela que era controvertida.
Procedeu-se à realização do julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta consta, e veio a ser proferida sentença que julgou procedente, por provada a excepção da caducidade do contrato de arrendamento, por perda do locado, e julgou improcedente, por não provada, a presente acção, absolvendo os réus dos pedidos contra estes formulados.
Desta sentença interpôs recurso a autora, tendo o Tribunal da Relação julgado procedente a apelação e, em consequência, condenado os réus a reconhecerem a autora como inquilina do r/c identificado na petição inicial e pelas condições contratadas, bem como a plena vigência do contrato de arrendamento urbano para comércio celebrado em 2003 e ainda a reconhecido a legítima a ocupação daquele espaço, bem como condenado os réus, a suas expensas, a reconstruir os acabamentos em pladur a nível de tectos falsos e paredes do arrendado, no valor de €8.800,00, benfeitorias levadas a cabo pela autora e que os réus destruíram com as obras que levaram a cabo no locado ou, em alternativa, a indemnizar a autora do seu valor, revogando a sentença recorrida.
Inconformados recorrem os RR BB e outros, alegando, em conclusão, o seguinte:
1- Salvaguardado o devido respeito, que é todo, na elaboração do douto acórdão do Venerando Tribunal da Relação existe erro de interpretação da lei substantiva;
2- Na actual fixação da matéria de facto destaca-se o ponto 44 de fls. 931 dos autos onde consta: "Após o sinistro a autora manteve o seu estabelecimento em funcionamento até meados de Maio seguinte";
3- Em causa, desde o início está saber-se se ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento urbano para fim não habitacional celebrado em 11 de Julho de 2003 entre a Autora, aqui Recorrida, na qualidade de inquilina, e os Réus, aqui Recorrentes, na qualidade de senhorios;
4- A solução encontrar-se-á à luz do regime que, nessa altura se encontrava em vigor, nomeadamente no artigo 1051°, alínea e), do Código Civil, na redacção aportada pela Lei nº 6/2006, de 27/02, segundo o qual, o contrato de locação caduca pela perda da coisa locada. E como se afere esta extinção? Perguntar-se-á,
5- À luz de um critério de objectividade, por contraposição aos modos de extinção que assentam na vontade dos sujeitos. Ora,
6- Mesmo que só parte da coisa fique destruída (ou se perca, em sentido amplo), haverá caducidade se o fim do contrato não puder ser realizado mediante a utilização da parte restante, daí haver perda total do arrendado quando este perdeu as condições mínimas indispensáveis para ser utilizado para o fim previsto pelas partes ao celebrarem o contrato, tornando-se irrecuperável essa afectação;
7- Do artigo 1051°, do C,C, resulta que a caducidade do contrato de arrendamento opera quando ocorra a perda da coisa locada, ipso jure, isto é, sem qualquer necessidade de manifestação de vontade privada, ou jurisdicional. E como se aquilata essa perda?
8- Mesmo que apenas parte da coisa fique destruída entende-se que a caducidade operará se o fim do contrato não puder ser realizado pela utilização da parte restante. Neste sentido a Jurisprudência ensina-nos que:
9- Acórdão do S.T.J., de 15 de Janeiro de 2002, P.01A3474: "Para que haja perda da coisa locada, basta que essa perda seja de tal monta que determine a impossibilidade da utilização do locado para os fins a que se destinava, não sendo de exigir a destruição total do locado", ou seja, para se poder falar em perda da coisa locada fundamental é que a utilização do locado deixe de ser possível;
10- Ac. RL de 16.04.96, P. 4331 ("o critério de qualificação de perda como total ou parcial w - não é físico ou naturalístico, antes dependendo do fim a que a coisa se destina, devendo, assim, considerar-se a perda como total quando o arrendado não fica em condições de satisfazer o fim convencionado");
11- Ac. RP de 05.03.01 ("... Deste modo, há perda total quando os danos sofridos no prédio o tornem inapto para proporcionar a finalidade do arrendamento, ainda que a edificação se mantenha, parcialmente, de pé");
12- Acórdão do STJ de 15.01.2002, p01A3474 (“para que haja perda da coisa locada, basta que essa perda seja de tal monta que determine a impossibilidade da utilização do locado para os fins a que se destinava, não sendo de exigir a destruição total do locado").
13- A razão deste preceito legal encontra-se na própria essência do contrato bastando interpretar quanto resulta dos artigos 1.022° e 1.031° do C.C.;
14- As situações de verificação do instituto da caducidade a que a Lei aqui e ali alude, designadamente as alíneas e) e f) do artigo 1.051 ° do Código Civil, reconduzem-se à hipótese de um Direito Geral da impossibilidade objectiva da prestação como causa de extinção das obrigações (vide nº 1 do artigo 790°, nº1 do Código Civil), constituindo aquelas duas alíneas dois casos isolados e paradigmáticos. Certo é que,
15- Aragão Seia, Regime do Arrendamento Urbano, 7a edição, Pág. 487, diz-nos que: "apenas ocorrerá a caducidade do contrato de arrendamento se houver perda total do locado" (Cfr. Ac. STJ de 7.7.99, in BMJ, 489, Pág. 311);
16- E há perda total quando deixa de haver a possibilidade do uso e fruição da coisa pela inutilização do imóvel arrendado para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos! Certo é que,
17- A perda da coisa locada produz naturalmente, e em todos os casos de locação, uma caducidade de efeito imediato, com a verificação do mesmo - Para além disso,
18- Se a perda tiver sido apenas parcial como agora o refere o douto acórdão ora em crise o "Manual de Arrendamento Urbano", Volume I, Jorge Henrique da Cruz, Pinto Furtado, 4a Edição, Almedina, ajudado pelo Acórdão da Relação de Lisboa de 21 de Outubro de 2003, in Colectânea nº169, pág. 111, aponta-nos um caminho, qual seja o de se lançar mão de um critério aferidor denominado "critério funcionar' pelo qual estaremos perante uma perda do prédio arrendado quando este apesar de deteriorado apenas em parte, a perda sofrida seja tão significativa que determine a impossibilidade de aplicação desse espaço ao fim para que foi arrendado". E tal é manifesto no caso dos autos,
19- Em que seis anos volvidos sobre o acidente que o vitimou e cinco sobre a sua reconstrução ainda não existe alvará de habitabilidade".
20- Sobre o modo de operação deste critério "funcional" pronunciaram-se vários Acórdãos tais como o da Relação do Porto, Doc. n° RP200807080822280, de 8 de Julho de 2008, nº Convencional JTRP00041604, outro tanto sucedendo relativamente ao Ac. da Relação de Guimarães de 24 de Abril de 2008 ( dgsi.ptljtrg. nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/bffea7f52a8caeda802574d50036ac1?OpenOocument); o Acórdão do 8T J de 26-06-2008, no Processo 088628, com o no convencional JST JOOO; o acórdão do 8T J de 04-03-2008, no processo 07A4347; o acórdão do STJ de 7n/1999 no processo 99A533, com o nº convencional J8T J00038217; o acórdão da Relação do Porto de 31/3/2009, no processo 0824695, com o nº convencional JTRP00042449 entre muitos outros;
21- No douto acórdão ora em crise referem os Venerandos Julgadores a fls. 932:
"Logo não pode falar-se em demolição total do prédio, nem em reconstrução total do prédio, nem afirmar-se, como se faz na sentença recorrida, que «o prédio depois de reconstruido, já não é o mesmo: é outro».
22- Esquecem, contudo, que o prédio em questão era inicialmente composto por " paredes em tabique e soalhos de madeira tendo ruído do primeiro ao quarto andar e, aquando da reconstrução, forçoso foi reconstruir todo o prédio, ou seja, o locado arrendado à ora Recorrida também.
23- E tal teve de ser de acordo com a legislação que rege a construção civil que obriga a que num prédio reconstruido não possam existir zonas novas construídas em cimento e se mantenham ou aproveitem as infra-estruturas anteriores, de madeira, tais como soalhos ou paredes em tabique.
24- Do prédio anterior, o actual apenas mantém as fachadas por imposição da Câmara Municipal.
25- Daí que, quer se queira ou não, o prédio onde se inseria o rés-do-chão arrendado, depois de reconstruido é mesmo outro! Para além disso,
26- No caso dos autos os Recorrentes foram obrigados por uma terceira entidade, a Câmara Municipal do Porto, a substituir soalho por placa de cimento bem como a substituir tabiques e paredes de pladur por paredes de cimento, a que acresce o facto, público e notório mas ignorado pelo Venerando Tribunal da Relação, de as paredes em pladur se degradarem sob o efeito da água. Ora,
27- Não havendo culpa do locador não existirá a obrigação de indemnizar no caso dos autos,
28- A ruína do prédio onde se inseria o rés-do-chão do imóvel, implicou a reconstrução daquele com novas paredes, tectos e placas quer por não se poder recuperar o que é irrecuperável quer por imposição da legislação que rege a construção civil. Por isso que,
29- Careça a Autora, ora Recorrida, de título - entendido no sentido civilístico, - para reclamar qualquer indemnização pelas alegadas benfeitorias ou ser indemnizada pelas obras que os ora Recorrentes tiveram de levar a cabo na reconstrução do imóvel. Finalmente,
30- Aquando da apresentação em Juízo da sua contestação os aqui Recorrentes, então Réus, arguiram ilegitimidade do 2° Réu, tendo alegado possuir aquele procurações de apenas alguns dos proprietários que lhe não conferem poderes para receber citações judiciais ou mesmo para em seu nome agir em juízo bem como que este nunca agiu em nome próprio. Ulteriormente,
31- Na Réplica disse a então Autora sob o artigo 8°: "Na verdade, constata-se que o prédio em questão, e falemos apenas do artigo matricial urbano nº 641 (único que parece corresponder ao arrendamento em causa) terá vários comproprietários, sendo o Réu CC pessoa alheia ao arrendamento objecto dos presentes autos",
32- E no artigo seguinte, 9°: "Assim manifesta a Autora vontade de colmatar o erro de identificação evitando a absolvição da instância". Ora,
33- O douto despacho-saneador oportunamente proferido nestes autos não se pronunciou sobre a alegada ilegitimidade do 2° Réu, CC,
34- Outro tanto sucedendo com a douta sentença proferida na Primeira instância.
35- Pese embora os aqui Recorrentes, em sede de articulado de aclaração, solicitem o esclarecimento desta dúvida quanto à legitimidade do referido CC existente no acórdão,
36- Por mera cautela não podem deixar de salientar tal questão pedindo seja a mesma apreciada de modo a que, a final, o referido CC seja considerado parte ilegítima nestes autos.
37- Caberá a Vossas Excelências, apreciando quanto vem de ser relatado, manter quanto doutamente deliberou o Venerando Tribunal da Relação ou entender ter-se verificado uma perda parcial do prédio locado que,
38- Impedindo a realização do fim previsto pelo contrato de arrendamento conduziu à caducidade do contrato de arrendamento dos autos.
Termos em que, com o que fica, conforme aos melhores de Direito e sobretudo, mais uma vez, pelo muito que doutamente suprireis, deve ser proferido douto Acórdão que revogue inteiramente aqueloutro aqui em revista e mantenha a sentença proferida na Primeira Instância qua tal, com o que será feita, como sempre, a melhor e a mais sã
JUSTIÇA.
Contra-alegaram os AA pugnando pela confirmação do acórdão recorrido
Tudo visto,
Cumpre decidir:
B) Os Factos:
As instâncias deram como provados os seguintes factos:
1- No dia 24 de Setembro de 1972, faleceu GG.
2- Por escritura de habilitação de herdeiros celebrada no dia 15-05-2009 foram habilitados como herdeiros de GG seus filhos HH casado com FF sob o regime de comunhão de adquiridos, e II casada com JJ sob o regime de comunhão de adquiridos.
3- No dia 1 de Março de 1985 faleceu KK.
4- Por escritura de habilitação de herdeiros celebrada a 15 de Maio de 2009 foram habilitados como herdeiros de KK, seus dois filhos LL, casada no regime de separação de bens com MM e NN, entretanto falecido, casado que foi com OO sob o regime de comunhão de adquiridos.
5- No dia 20-12-1991 faleceu NN.
6- Na escritura a que alude o item 4 foram habilitados como herdeiros de NN seus dois filhos, a saber: DD e EE.
7- No dia 4 de Janeiro de 1983 faleceu LL.
8- Por escritura de habilitação de herdeiros celebrada no dia 15 de Maio de 2009 foram habilitados como herdeiros de LL sua filha KK - entretanto falecida, no estado civil de viúva - seus dois netos, filhos do pré-falecido filho GG: HH, casado com FF sob o regime de comunhão de adquiridos e II.
9- No dia 25 de Junho de 1994 faleceu BB.
10- Por escritura de habilitação de herdeiros celebrada no dia 15 de Maio de 2009 foram habilitados como herdeiros de PP seus três filhos:
- QQ, casado com RR sob o regime de bens de comunhão de adquiridos;
- SS, casada com TT sob o regime de bens de comunhão de adquiridos;
- UU, solteira
11- No dia 4 de Março de 1999 faleceu VV, no estado de viúva.
12- Por escritura de habilitação de herdeiros celebrada no dia 15 de Maio de 2009 foram habilitados como herdeiros de VV os seguintes:
- BB, casado com XX sob o regime de comunhão geral de bens;
- e seus três netos, filhos do pré-falecido filho da autora da herança PP:
- QQ casada com RR sob o regime de bens de comunhão de adquiridos,
- SS, casada com TT sob o regime de bens de comunhão de adquiridos e
- UU, solteira
13- Encontra-se registado a favor de KK, GG, BB, PP, VV, LL, em comum e sem determinação de direito, a propriedade, por via de sucessão por morte, sobre o imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº …03, correspondente ao prédio sito na Rua da …, 24 e Rua de … … a …, no Porto, composto de R/C e 4 andares.
14- Em 11 de Julho de 2003, a Autora acordou com o primeiro Réu, que agiu com a autorização dos demais RR, que mediante o pagamento mensal da quantia de € 75,00, passaria a ocupar e utilizar o R/C do prédio identificado com entrada pelo nº … da Rua da …. e pelo nº …. da Rua de ….
15- Essa utilização foi acordada ser para qualquer actividade comercial ou de Escritório, tudo conforme contrato então assinado.
16- Nesse dia tomou posse do espaço e aí colocou os artigos para seu comércio.
17- A Autora enviou cartas aos RR a pedir informação sobre quando poderia reabrir o seu estabelecimento, conforme documentos nºs 3 e 4 juntos à petição inicial.
18- Os RR enviaram à Autora a carta a que alude o documento nº 5 junto à petição inicial, pela qual, os RR consideram que o contrato de arrendamento caducou e que não previam sequer a reocupação do espaço arrendado pela Autora, após conclusão das obras.
19- No dia 09 de Janeiro de 2009, e com origem num andar superior desse prédio, verificou-se um incêndio.
20- Em consequência do incêndio o R/c, pelo menos, ficou danificado.
21- Em consequência do incêndio tornou-se necessário o despejo total e definitivo dos andares.
22- O prédio ficou impossibilitado de cumprir a função habitacional dos andares face à possibilidade de derrocada de alguns escombros originados pelo sinistro.
23- A Autora pagou a renda vencida em Janeiro de 2009 e referente a Fevereiro desse ano, e não pagou as restantes- resposta as questões 13º e 14º.
Da Base Instrutória.
24- Em consequência do incêndio ocorrido existiram desmoronamentos, parciais, ao nível do interior, nomeadamente da caixa de escadas de acesso aos andares entre os pisos 2 a 4, bem como de pavimentos, paredes e tectos correspondentes às habitações inseridas no prédio com maior incidência na habitação correspondente ao 4º andar, bem como, da totalidade da cobertura, que, o prédio, incluindo os estabelecimentos ao nível do r/ chão, com entrada pelos nºs 150/152 da Rua de …, ficou sem condições de utilização e de ocupação, pelo facto das partes restantes não desmoronadas se encontrarem debilitadas estruturalmente e passíveis de derrocada, que relativamente às restantes habitações inseridas no prédio e correspondentes ao 1º andar/frente, 2º andar/frente e 3º andar/traseiras as mesmas estavam desocupadas e não foram motivo de intervenção.- resposta às questões 1º, 2º, 3º, 18º, 18º- A, 19º,
25- Houve descarga de água realizada pelos bombeiros no prédio em apreço, a qual, também atingiu o rés-do-chão arrendado à Autora.- resposta questão 4º.
26- Em consequência do incêndio e dos factos vertidos nas respostas aos quesitos 1º, 2º, 3º, 4º, 18º. 18º-A, 19º- tornou-se necessário proceder à desocupação do espaço arrendado à autora e que por despacho de 23-01-2009 a Câmara Municipal do Porto determinou a interdição do uso e frequência do estabelecimento sito no rés-do-chão arrendado à Autora em consequência dos perigos existentes devido às partes restantes não desmoronadas se encontrarem debilitadas estruturalmente e passíveis de derrocada, enquanto não fossem executadas as obras impostas no auto de vistoria a que alude o documento de fls. 18 a 21, junto com a contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, a nível da cobertura, fachadas, empena, caixilharias, paredes meeiras.- resposta questões 5º e 6º.
27- Provado que nas obras levadas a cabo pelos Réus, das obras que a Autora efectuara no locado em 2005, pelo preço global de €25.335,10, foram destruídos os acabamentos em pladur a nível de tectos falsos e paredes, no valor de €8.800,00, que não foram atingidos pelo incêndio mas apenas ligeiramente danificados pela descarga de água realizada pelos bombeiros no prédio a que alude o item 13.º da matéria assente. - resposta às questões 15º, 16º, 17º.
28- O 2º Réu foi notificado pela Câmara Municipal do auto de vistoria junto a fls. 9 a 12 do processo camarário apenso, que foi notificado que tinha sido determinado a interdição do uso e frequência do estabelecimento sito no rés-do-chão arrendado à Autora em consequência dos perigos existentes devido às partes restantes não desmoronadas se encontrarem debilitadas estruturalmente e passíveis de derrocada, enquanto não fossem executadas as obras impostas no auto de vistoria referido, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, a nível da cobertura, fachadas, empena, caixilharias, paredes meeiras- resposta quesito 22º.
29- Provado que a autora, em data não apurada, retirou bens que se encontravam no estabelecimento.- questão 26º.
30- Provado apenas que em 10 de Março de 2009 estava afixado no vidro da montra do rés-do-chão onde estava instalado o estabelecimento comercial da autora um cartaz, o qual tinha os seguintes dizeres:
“Fechado por motivo de obras
Abrimos brevemente
Obrigado
Qualquer assunto:
Telef. ….
Ou
+ abaixo loja 18”
- resposta às questões 27º a 29º.
31- Em data não concretamente apurada do ano de 2009, após a ocorrência do incêndio foram vedadas as janelas com taipais para evitar a queda de materiais na via pública, que posteriormente, também em data não concretamente apurada, mas após 1 de Abril de 2009, foi demolido o interior das habitações do 1º andar para cima do prédio a que alude o item 13 da matéria assente, que foram feitas em datas não concretamente apuradas, mas posterior a final de Junho de 2009 as obras impostas no auto de vistoria I/ …/09/CMP, constante de fls. 9 a 12 do processo camarário apenso, as quais, estavam concluídas em 2-11-2009. – resposta questões 35º, 36º, 37º, 38º, 46º e 48º
32- Num primeiro momento mister se tornou procurar junto dos serviços competentes da Câmara Municipal, Arquivo Municipal e outras entidades, o projecto inicial do imóvel. – resposta questão 39º.
33- Contudo, atenta a provecta idade do prédio, houve necessidade de efectuar um levantamento topográfico do que se encontrava construído/destruído. – resposta questão 40º.
34- Bem como um novo projecto que mantivesse intactas as fachadas, quer a frontal quer a das traseiras – resposta questão 41º.
35- Em 30 de Março de 2009. entre os comproprietários do imóvel e a sociedade e a sociedade ZZ, Lda, foi celebrado um contrato denominado “ contrato de empreitada para construção”, junto a fls 371 a 374 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. – resposta questões 42º e 47º.
36- Em data não concretamente apurada, mas antes de 3-09-2009, a fechadura do rés-do-chão a que alude o item da matéria assente foi substituída. – resposta questão 49º.
37- Provado apenas que os 1º e 2º Réus por carta de 3-09-2009, com seguro do registo e aviso de recepção, escreveram à autora informando-a que haviam voltado a substituir a dita fechadura e que as respectivas chaves se encontravam em poder do empreiteiro. – resposta questão 51º.
38- Tendo o aqui 1º Réu recebido no dia seguinte, 4 de Setembro de 2009, um vale postal que lhe foi remetido pela Autora (Cfr. Doc. nº 21 já nos autos com a contestação) e uma carta daquela em que esta o informava que tal vale se destinava ao pagamento da renda.
39- Acabaria o 1º Réu por proceder à sua devolução à Autora, também por carta, no dia 7 seguinte- respostas questões 52º, 53º.
40- As cartas a que aludem as respostas às questões 51º e 53º foram devolvidas.- resposta questões 54º e 55º.
41- Quesito 56º- Provado o que consta das respostas às questões 49º,52º a 55º.
42- Com base nos documentos juntos aos autos e não impugnados considero provado, ao abrigo do artigo 607º, nº4, do CPC, que as obras impostas no auto de vistoria I/ …/09/CMP, constante de fls. 9 a 12 do processo camarário apenso, eram as seguintes: - reposição geral da cobertura, de características geométricas e materiais, idêntica à primitiva, danificada na sequência do incêndio, a fim de evitar/ eliminar as infiltrações de águas nos prédios contíguos bem como a degradação contínua do interior do prédio, incluindo consolidação da estrutura de suporte, beiral, caleiras, telhas, rufos, tubos condutores e acabamentos finais, consolidação/estabilização das fachadas, incluindo revestimentos, gradeamentos e colmatação de fissuras entre prédios contíguos, consolidação / reparação das empenas, incluindo das chapas de revestimento e impermeabilização, reparação geral das caixilharias com substituição dos materiais degradados na sequência do incêndio ocorrido, impermeabilização/consolidação das paredes meeiras resultantes da demolição imposta, incluindo contraventamentos.
43- Após o sinistro a autora manteve o seu estabelecimento em funcionamento até meados de Maio seguinte.
44- Em meados de Maio de 2009, quando foi necessário implantar uma laje de betão no tecto da sobreloja do locado dos autos, a Autora retirou do estabelecimento os produtos do seu comércio, sempre com a promessa de voltar a ocupar o estabelecimento e a continuar aí a sua actividade comercial.
C) O Direito:
Delimitando o “thema decidendum” está em discussão se ocorreu ou não a caducidade do contrato de arrendamento do prédio dos autos por efeito da perda do locado. Colocam ainda os recorrentes a questão da ilegitimidade do R CC.
Aquando da apresentação em Juízo da sua contestação os aqui recorrentes, então RR, arguiram ilegitimidade do 2° Réu, tendo alegado possuir aquele procurações de apenas alguns dos proprietários que lhe não conferem poderes para receber citações judiciais ou mesmo para em seu nome agir em juízo bem como que este nunca agiu em nome próprio. Ulteriormente, na réplica disse a então A que: "Na verdade, constata-se que o prédio em questão, e falemos apenas do artigo matricial urbano nº 641 (único que parece corresponder ao arrendamento em causa) terá vários comproprietários, sendo o Réu CC pessoa alheia ao arrendamento objecto dos presentes autos”.
A legitimidade processual tal como decorre do art.30º do Código do Processo Civil (CPC) afere-se pela configuração que o A faz da acção na sua petição inicial. Diz o art.30ºnº3 do CPC que “Na falta de indicação da lei em contrário, só considerados titulares do interesse relevante para efeito de legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor”.
A legitimidade é uma posição do autor e réu (s) em relação ao objecto do processo, qualidade que justifica que possa aquele autor, ou aquele (s) réu (s) ocupar-se em juízo desse objecto do processo.
Numa primeira fase de construção da legitimidade ela apresenta-se como uma concepção complexa – a legitimidade aparece-nos como abrangendo o conjunto de pressupostos subjectivos relativos às partes, e por vezes algumas condições da acção.
Mais tarde numa análise mais cuidadosa foi-se distinguindo neste complexo de circunstâncias, condições e qualidades. O Prof. Palma Carlos no Código do Processo Civil Anotado na pag.126 fala do “complexo de circunstâncias, condições e qualidades, determinadas genérica e abstractamente pelas normas jurídicas, que existam num determinado sujeito e pelas quais ele pode ou deve pretender a verificação da existência ou inexistência de uma dada relação jurídica ou qualquer outro procedimento por parte dos órgãos jurisdicionais”. O Prof. Paulo Cunha sustentava que os requisitos de legitimidade eram o interesse, a capacidade legal, a identidade das partes, a não exclusão por lei expressa e a realidade do litígio e o Prof. Barbosa de Magalhães a identidade, capacidade e interesse.
Não enveredando pela explanação das teses que opuseram o Prof. Barbosa de Magalhães ao Prof. José Alberto dos Reis temos como assente que a legitimidade processual, como os demais pressupostos processuais, é de averiguar em face da relação jurídica controvertida, tal como a desenha o autor.
Da legitimidade processual distingue-se a legitimidade em sentido material que consiste num complexo de qualidades que representam pressupostos da titularidade, por um sujeito, de certo direito que invoque ou que lhe seja atribuído.
A lei, a doutrina e a linguagem corrente falam em legitimidade para designar essas condições subjectivas da titularidade do direito. A falta delas dará lugar, na mesma terminologia, a uma ilegitimidade. Esta, porém, é uma figura diferente da legitimidade processual.
A ilegitimidade alegada pelos RR na sua contestação relativamente ao R CC trata-se de uma legitimidade em sentido material atinente ao mérito da causa.
Só a legitimidade processual é de conhecimento oficioso a material deve ser alegada pelas partes (como foi) e objecto de decisão nomeadamente através de meios de prova. Não tendo a mesma sido invocada no Tribunal “a quo”, nomeadamente pelo vício de omissão de pronúncia da sentença da 1ª instância, não pode o STJ apreciá-la em sede de revista.
Analisemos, pois, a caducidade do arrendamento da A invocada pelos ora recorrentes temos:
Em 11 de Julho de 2003, a Autora acordou com o primeiro Réu, que agiu com a autorização dos demais RR, que mediante o pagamento mensal da quantia de € 75,00, passaria a ocupar e utilizar o R/C do prédio identificado com entrada pelo nº 24 da Rua da … e pelo nº 150 da Rua de …. Essa utilização foi acordada ser para qualquer actividade comercial ou de Escritório, tudo conforme contrato então assinado. Nesse dia tomou posse do espaço e aí co locou os artigos para seu comércio.
Este contrato de arrendamento foi celebrado na vigência do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº321-B/90 de 15 de Outubro. A caducidade do contrato de arrendamento por alegada perda da coisa locada, em virtude de incêndio ocorrido em 9 de Janeiro de 2009 rege-se pelo art.1051º e) do Código Civil (CC) na redacção que lhe foi dada pela Lei nº6/2006 de 27 de Fevereiro.
Reza este artigo que “ O contrato de locação caduca: pela perda da coisa locada”.
A caducidade do arrendamento pela perda da coisa locada previsto na alínea e) do art.1051º do CC é um afloramento do princípio geral sobre a impossibilidade superveniente da prestação prevista no art.790º e segs. do mesmo código e, em matéria de locação, o critério aconselhável sobre a impossibilidade total ou parcial da prestação por parte do locador tem de depreender-se do grau de destruição do prédio. Assim, se o incêndio causal deflagrado no prédio, tal como descrito na matéria de facto, não atingiu o r/c arrendado deixando a inquilina em condições de continuar a exercer a sua actividade comercial, embora com determinadas limitações de cómodos dadas as danificações ocorridas nos andares, não houve perda da coisa locada.
A caducidade do arrendamento só se operaria se após o incêndio o locado tivesse ficado inutilizável ou tornado impróprio para servir os fins para que foi arrendado. Não foi isso o que sucedeu face à prova produzida. A A continuou a exercer a sua actividade no locado. Após o sinistro a autora manteve o seu estabelecimento em funcionamento até meados de Maio seguinte.
Em meados de Maio de 2009, quando foi necessário implantar uma laje de betão no tecto da sobreloja do locado dos autos, a Autora retirou do estabelecimento os produtos do seu comércio, sempre com a promessa de voltar a ocupar o estabelecimento e a continuar aí a sua actividade comercial.
Não houve, pois, uma perda física do espaço arrendado. Este continuou a existir mas por razão de obras no prédio impostas pela entidade camarária, a A deixou de poder exercer ali, temporariamente, o seu comércio. Aliás, o prédio dos autos só foi reconstruído a partir do 1º andar sendo que parte dos danos verificados ocorreu devido ao combate ao incêndio deflagrado nos andares superiores.
Pode impressionar o facto de no Auto de Vistoria se afirmar que há partes do prédio que ameaçam ruína e que por tal existe perigo para a segurança e saúde das pessoas, locatários e transeuntes. No entanto como bem se diz no acórdão recorrido no âmbito do NRAU aprovado pela Lei nº6/2006 de 27/2 é obrigação do senhorio proceder a quaisquer obras de conservação ordinárias ou extraordinárias que se mostrem necessárias a assegurar o gozo do locado. O Decreto-Lei nº157/2006 de 8 de Agosto que complementou o NRAU, no art.4º, referindo-se a obras de remodelação ou de restauro profundos como sendo aquelas que obrigam para a sua realização, a desocupar o locado determina que, notificado o senhorio para que realize essas obras, tem o mesmo duas possibilidades: a denúncia do contrato com indemnização do inquilino ou a suspensão do contrato com realojamento do inquilino num local transitório enquanto durarem as obras de remodelação ou restauro profundo (arts.5º, 10º e 26º do Decreto-Lei nº157/2006 referido.
Este Decreto-Lei não se aplicaria ao caso vertente, como pretendeu a 1ª instância, se tivesse havido demolição e construção de um novo edifício, porém, não é esse o caso dos autos: Não houve a construção de um edifício de raiz mas uma remodelação profunda do prédio existente e daí a aplicação ao caso vertente do citado diploma legal.
Não tendo os RR optado pelas hipóteses que o Decreto-Lei citado lhes conferia e não tendo havido perda total do locado não pode operar a caducidade do contrato de arrendamento.
No que concerne ao dever de indemnizar a A em virtude da destruição das benfeitorias por esta realizadas no locado, dispõe o art.1031º b) do CC que é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina.
De acordo com o art.798º do CC “o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”.
Não estamos, no caso dos autos, perante um incumprimento contratual por parte dos RR susceptível de gerar qualquer responsabilidade obrigacional.
As benfeitorias levadas a efeito no arrendado (ao nível da aplicação de um falso tecto) foram destruídas em parte por efeito da intervenção dos bombeiros no combate ao incêndio deflagrado nos andares superiores, com a necessária infiltração de água e, em parte também, por imposição camarária, da realização de obras no prédio sinistrado que implicou a colocação de uma placa no tecto do r/c arrendado. Daí que a própria presunção de culpa dos RR a que se refere o art.799º do CC se encontre ilidida.
Não se pode, pois, falar em incumprimento contratual dos RR como o decidiu o Tribunal da Relação, não existindo qualquer obrigação de indemnizar a A.
Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça em conceder parcial revista, confirmando o acórdão recorrido quanto à inexistência de caducidade do contrato de arrendamento dos autos e absolvendo os RR do demais peticionado.
Custas por A e RR na proporção dos respectivos decaimentos.
Lisboa, 29 de Outubro, 2015
Orlando Afonso (Relator)
Távora Victor
Silva Gonçalves
