05B081 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Consignando-se num contrato de arrendamento que o contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do artº 236º nº 1 do C. Civil entender que tem uma duração limitada.

II- E exigindo o artº 238º do mesmo código que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária, não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

"A" - Sociedade Gestora de Fundos de Investimentos Imobiliários SA moveu a presente acção ordinária contra B - Serviços e Equipamentos de Informática SA, pedindo que a ré fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 129.285.500$00, ou, subsidiariamente, a quantia de 119.801.328$00, acrescida de juros vincendos, à taxa de 12%, sobre 20.413.500$00.

A ré contestou e, em reconvenção, pediu que a autora fosse condenada a devolver-lhe o cheque nº 890273968 sobre a Caixa C e que fosse declarada a nulidade da cláusula 5ª nº 4 do contrato, condenando-se a autora a restitui-lhe a quantia de 4.856.067$00 e respectivos juros. Pede ainda a condenação da autora no pagamento duma indemnização a liquidar em execução de sentença.

A autora replicou.

O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a ré a pagar à autora a quantia de 15.310.125$00. Quanto ao pedido reconvencional foi igualmente julgado parcialmente procedente, declarando-se a nulidade da referida cláusula 5ª nº4 e condenando-se a autora a restituir à ré a quantia de 4.856.067$00.

Apelou a autora, mas sem êxito.

Recorre a mesma novamente, a qual, nas suas alegações de recurso, apresenta, em síntese, as seguintes conclusões:

1 O arrendamento em apreço, conforme consta dos factos provados, não integra um contrato de duração limitada, de acordo com o regime especial previsto no artº 117º do RAU, uma vez que não existe cláusula que o determine, quer no contrato, quer no documento particular subsequente.

2 As partes convencionaram um aumento anual da renda, em função do coeficiente aprovado pelo governo para cada ano, sendo certo que nos contratos não habitacionais de duração efectiva, com prazo não superior a cinco anos, as partes não podem convencionar o aumento anual das rendas - artº 119º do RAU à contrário - .

3 Ao presente contrato não são aplicáveis as regras dos artºs 100º nº 4, 118º e 119º do RAU, mas antes as dos artºs 5º, 32º e 68º do RAU e 1055º do C. Civil, pelo que a decisão recorrida violou todos estes preceitos.

4 Nos termos do contratualmente estipulado, a denúncia ou revogação do contrato, apresentada pela ré em 29.03.99, é manifestamente intempestiva e ineficaz, só podendo valer para impedir a sua renovação, no final do período então em curso, isto é, a partir de 01.06.02.

5 Tendo a ré de cumprir todas as obrigações derivadas desse contrato até à referida data, nomeadamente, o pagamento de rendas, de despesas de condomínio e de taxas camarárias.

6 Ao decidir de modo diverso, o acórdão em causa violou os artºs 5º, 68º, 100º e 119º do RAU e 1055º do C. Civil.

7 A ré obrigou-se pelo contrato a comunicar à senhoria, a recorrente, a sua intenção de não continuar com o arrendamento, por escrito e com a antecedência de 180 dias, em relação ao termo do contrato, ou período de prorrogação - cf. cláusula 3ª do documento complementar à escritura. - .

8 A decisão recorrida, ao julgar válida a denúncia da recorrida, com efeitos a partir de 30.09.99, violou os referidos preceitos legais e, ainda, os artºs 405º e 236º do C. Civil.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II

Nos termos do artº 713º nº 6 do C. P. Civil, consignam-se os factos dados por assentes pelas instâncias remetendo para o que consta de fls. 326 a 329.

III

Apreciando

2 As instâncias entenderam que o contrato em questão definia um arrendamento de duração limitada, porque, de acordo com a lei que exige que essa intenção das partes resulte inequivocamente do respectivo clausulado, as partes consignaram que o "o contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos" - ponto 8º dos factos assentes - .

A isto contrapõe a recorrente que não basta a letra expressa do contrato, sendo necessário indagar qual seria a vontade prevalecente das partes.

Em primeiro lugar, faz apelo ao nº 1 do artº 236º do C. Civil, que determina o modo como deve ser interpretado o sentido da declaração.

Este preceito consagra uma regra de interpretação objectiva da declaração, estabelecendo o princípio da impressão do declaratário, ou da normalidade do discurso: a declaração vale com o sentido que o comum dos cidadãos lhe daria, se colocado na situação concreta do declaratário.

Ora, no caso, qualquer cidadão médio interpretaria a dita cláusula no sentido de que o arrendamento tinha uma duração limitada.

Acresce que o artº 236º tem um desenvolvimento, também de ordem objectiva, no artº 238º nº 1 para os negócios formais e que é o de que nesse tipo de negócio a declaração não pode valer sem um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento.

Acontece, que o sentido defendido pela recorrente, não só não tem essa correspondência no texto do contrato, como até se lhe opõe.

A alegação de que a prevista actualização anual das rendas indiciava que não se tratava de um arrendamento de duração efectiva é questão nova que, por não ter submetida à decisão do Tribunal da Relação, não pode ser objecto deste recurso. Com efeito, o recurso de determinada decisão implica unicamente a sua reapreciação e não uma decisão nova.

2 Alega a recorrente que, tendo sido contratualmente fixado que a denúncia do arrendamento deveria ocorrer até 180 dias antes do fim do contrato, esta era intempestiva e ineficaz, não o podendo findar, apenas valendo para impedir a sua renovação.

Diferentemente entenderam as instâncias, ao decidirem que a eficácia da denúncia, que respeitava a antecedência legal de 90 dias, mas não a contratual de 180 dias, devia-se reportar ao momento em que se perfizesse este último prazo. Assim, valia para o mês de Setembro e não para o mês de Junho.

A tese da recorrente levaria à conclusão de que uma denúncia feita em Março de 1999, como aquela em causa, só produziria efeitos em 2002, mas uma outra eventualmente feita em Abril de 1999, denunciando o contrato para Outubro desse ano seria adequada para por termo ao arrendamento nesta data. O que seria ilógico.

O entendimento do acórdão em apreço respeita a vontade das partes, os interesses que pretenderam acautelar ao fixarem uma antecedência maior que a legal para a denúncia e só ele impede que se frustre o princípio legal da livre denúncia do arrendamento por parte do arrendatário

Termos em que improcede o recurso.

Pelo exposto, acordam em negar a revista e confirmam o acórdão recorrido.

Custas pela recorrente

Lisboa, 12 de Maio de 2005

Bettencourt de Faria,

Moitinho de Almeida,

Noronha do Nascimento.