Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:
S. , Ld.ª propôs acção declarativa com processo comum contra X. Tomás (1ª R.) e B. Tomás (2º R.), alegando para tanto e em síntese que:
· Em 21/1/2003 celebrou com o pai dos RR. contrato-promessa de compra e venda de uma parcela de terreno e da moradia aí implantada, pelo preço de € 187.050,00, tendo o promitente comprador e a família passado a aí residir;
· Na sequência do falecimento do promitente-comprador, a viúva celebrou com a A. um aditamento ao contrato-promessa, em 24/1/2006, acordando em novas condições de pagamento do remanescente do preço em dívida, no montante de € 121.960,21;
· Tendo falecido a viúva do promitente-comprador, foram habilitados como herdeiros os ora RR., os quais passaram a usufruir do bem prometido vender, sem que liquidassem a quantia de € 121.960,21, que continua por pagar, volvidos mais de 12 anos;
· Apesar de interpelado o 2º R. para cumprir, no prazo fixado pela A., persistiu o incumprimento.
Conclui pedindo:
a) A declaração de resolução do contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo imputado aos RR.;
b) A entrega do imóvel livre de pessoas e bens à A.;
c) A condenação dos RR. no pagamento da renda mensal de € 750,00 desde 7/9/2006 até à entrega do imóvel à A., acrescida de juros de mora a contar da citação.
Citados os RR., apresentaram contestação com reconvenção, aí impugnando a factualidade alegada pela A. e invocando, em síntese, que:
· A 1ª R. nunca foi notificada pela A. para pagar o valor em dívida, sob pena de incumprimento definitivo do contrato promessa;
· Não são devidas quaisquer rendas porque não foi celebrado qualquer contrato de arrendamento nem foi convencionada qualquer obrigação de pagamento de qualquer quantia mensal, apenas se estando perante um contrato promessa com tradição do imóvel prometido vender;
· A A. impediu os RR. de aceder a crédito bancário para o pagamento do remanescente do preço do contrato prometido, no valor de € 105.000,00, não entregando o alvará de loteamento/construção nem a licença de utilização do imóvel, porque não existem, e assim estando impedida de vender o imóvel, o que sabia quando celebrou o contrato promessa de compra e venda.
Concluem pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, com a modificação do contrato promessa quanto à cláusula de devolução em singelo, fixando-se o prazo de pagamento do remanescente do preço em 60 dias após a entrega pela A. do alvará e licença de utilização, e fixando-se em seis meses o prazo máximo para a A. vender o imóvel aos RR.
Em réplica a A. impugnou a factualidade alegada pelos RR. e concluiu como na P.I., bem como pela improcedência da reconvenção.
Com dispensa de audiência prévia foi proferido despacho saneador, aí se admitindo a reconvenção e fixando-se o valor da causa, mais se identificando o objecto do litígio e enunciando-se os temas da prova, com reclamação da A., atendida.
Após realização da audiência final foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a acção de resolução do contrato-promessa instaurada pela S., Lda. contra X. Tomás e B. Tomás, e, consequentemente:
-declarar-se resolvido o contrato promessa relativo à parcela de terreno, correspondente a metade de 1/163 avos do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do (…) com o n.º 22565, com a área de 230 m2, designado pelo lote J/31-B, localizado na Av. (…), inscrito na Conservatória do Registo Predial do (…), a favor da autora e e vivenda implantada nesse lote J/31-B atrás referido, com Licença de Construção n.º263/R/98 e Alvará de Construção n.º 1.184, emitidos pela Câmara Municipal do (…);
-condenar-se os réus a entregar a parcela de terreno e a vivenda à autora, retendo esta a quantia de € 77.000,00 entregue a título de sinal;
-absolver os réus do pedido de condenação a pagar à autora a quantia de € 750,00 a título de renda mensal até à restituição da parcela de terreno e vivenda nele implantada acima descritos.
Julgar integralmente improcedente a reconvenção deduzida pelos réus X. Tomás e B. Tomás contra a S., Lda., absolvendo-a do pedido.
Custas da acção da responsabilidade da autora e réus, na proporção do decaimento, sendo da responsabilidade dos réus as custas da reconvenção”.
Os RR. recorrem desta sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:
1- Os Apelantes discordam substancialmente da sentença datada de 04.03.2020, que considerou imputável aos RR. o incumprimento do contrato promessa, declarando, por via disso, a resolução do contrato promessa, com as legais consequências, com fundamento na 4.ª cláusula do aditamento ponto 2. e por outro lado, declarou improcedente a reconvenção deduzida contra a A., absolvendo-a do pedido.
2- A decisão da matéria de facto constante da sentença recorrida, constitui uma autêntica violação do direito probatório, “máxime” na vertente de análise, avaliação e valoração da prova produzida nos autos e na omissão da apreciação de outras existentes nos mesmos.
3- Tendo andado mal o Tribunal a quo, ao dar como provado o ponto 2.1.6, 2.ª parte, fundamentando ter “...sido considerados assentes por acordo das partes e indicados em sede de audiência prévia”.
4- Quando nos presentes autos, não teve lugar qualquer audiência prévia, por ter sido dispensada nos termos do n.º 1 do artigo 593.º do CPC, pelo despacho saneador de 05.06.2019, cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.
5- Também dos autos, não resulta qualquer suporte documental apresentado pela A., que demonstre o facto elencado na 2.ª parte do ponto 2.1.6. -Os réus...após 24 de Janeiro de 2006, não procederam à entrega de qualquer quantia à autora.” (cfr. artigo 342.º n.º 1 do CC)
6- Nem tal facto, foi admitido por acordo entre as partes, uma vez que foi, expressamente, impugnado pelos RR nos artigos 37.º, 38.º, 43.º da sua contestação, cujo conteúdo aqui se tem por reproduzido.
7- Ademais, atento o requerimento (notificação da Autora para juntar aos autos extracto dos pagamentos recebidos após 24.01.2006) efectuado pelos RR. ao abrigo do artigo 429.ºdo CPC, a que alude o artigo 39.º 1.ª parte, 41.º da contestação (o qual não mereceu qualquer pronúncia por parte do Tribunal a quo),
8- Deveria o Tribunal a quo, de acordo com o principio do inquisitório, (artigos 6.º, 7.º, 417.º, 429.º e 547.º do CPC) ordenar, oficiosamente, as diligências necessárias para o apuramento da verdade, entre outros, que fosse junto aos autos a carta da Autora de 30 de Abril de 2008, a que alude o ponto 10 dos factos provados inserto na sentença proferida no âmbito dos anteriores autos (…),
9- Por forma a verificar, quais as prestações correspondentes ao remanescente do preço global do imóvel prometido vender que se encontrava em dívida [considerando a Autora que naquela data (30.04.2008) a dívida total era no valor de €105.460,21].
10- O Tribunal recorrido, desconsiderou e fez vista grossa aos supra elementos carreados nos autos, não obstante, na sua obrigação de julgar se impor procedimento diferente (vidé artigo 154.º n.º 1 CPC).
11- Conclui-se assim que deveria o Tribunal recorrido dar como provado no ponto 2.1.6: “Os réus continuam a usufruir do lote de terreno e da moradia e após 24 de Janeiro de 2006 procederam ao pagamento à autora de algumas das prestações (Fevereiro de 2006 a Abril de 2007) acordadas.
12- Assim, como deveria ter aditado aos factos provados que:
› “No ano de 2009 a A. intentou contra os RR acção com objecto idêntico ao dos presentes autos, peticionando a A. a entrega por parte dos RR dos mesmos imóveis, assim como o pagamento de uma indemnização, com fundamento na resolução do contrato promessa”
› “Dando origem aos autos n.º (…), no âmbito dos quais foi em 25 de Agosto de 2010, proferida pelo 1.º Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca do (…) -sentença que declarou a acção improcedente, absolvendo os RR do pedido”
13- Por outro lado, verifica-se que os RR., impugnaram o conteúdo de algumas cláusulas do aditamento ao contrato promessa, sobretudo, a cláusula 2.ª, referente ao valor do remanescente em dívida - € 121.960,21 – cfr. artigos 21º. 30.º, 35.º, 36.º, 37.º, 43º, 44.º, 49º., 50.º, 75.º da contestação e ainda artigos 5.º; 15.º a 18.º do requerimento dos RR datado de 7.07.2019, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
14- Atento aos montantes que foram pagos pelos promitentes compradores até ao aditamento do contrato promessa - €82.000,00 – cfr. pontos 6 e 10 dos considerandos do aditamento e ponto 2.1.5 dos factos provados, bem como,
15- Aqueles montantes que foram pagos posteriormente até Abril de 2007 (€16.500,00), continuando o pagamento das prestações acordadas com a autora (cfr. carta da A. de 30.04.2008, nos autos (…).
16- Acrescido do facto de a “haver juros de mora vencidos” (como refere a cláusula 1.ª), não ter a A./Recorrida demonstrado nem a taxa de juro aplicada, nem a fórmula do respectivo cálculo,
17- Conclui-se que, ao invés de ter considerado saciada toda a matéria constante do ponto 1 dos temas de prova (cfr. fundamentação sobre a matéria de facto) e com isso os factos constantes dos artigos 8.º,9.º, 12.º, 13.º, 14.º, 16.º da petição inicial,
18- Deveria o Tribunal a quo, no que concerne ao ponto 2.2.1, dar como provado que o remanescente em dívida consolidada em 24.01.2006 – era de 105.050,00, ou pelo menos de valor inferior ao indicado na cláusula 2.ª do aditamento ao contrato promessa.
19- Verifica-se ainda um clamoroso erro de julgamento por parte do tribunal recorrido na consideração e valoração como não provados os factos expostos nos pontos 2.3.2 (ponto 2 dos temas de prova); 2.3.3 (ponto 5 dos temas de prova); 2.3.4 (ponto 6 dos temas de prova) e 2.3.5 (ponto 8 dos temas de prova) da sentença.
20- A factualidade tida por assente nos pontos 2.2.2 e 2.2.3 dos factos provados; doc n.º 1 e 2 juntos à contestação - simulação para obter crédito imobiliário, contendo o rol de documentos necessários à instrução do processo de crédito para aquisição de habitação permanente, junto do Millennium BCP- sendo usual assim suceder com qualquer instituição bancária (facto do conhecimento geral (cfr. art.412.º/1CPC),
21- A carta dos RR. de 19.02.2008, remetida à A., junto como doc. 3 à contestação e a fls 63 dos autos e não impugnado; vidé ainda depoimento da testemunha Maria Lopes - passagens 00:04:30 a 00:09:16, supra transcrito na parte I das alegações,
22- Bem como, os doc. n.º 4 a 8 juntos à contestação (não impugnados), com realce- carta de 08.05.2018 dos RR à CM(…) - no sentido de lhes ser entregues os documentos – Licença de Construção n.º 263/R/98; Alvará de Construção n.º 1.184; Alvará de Loteamento e Divisão de Coisa Comum, visando a instrução do pedido de aquisição de crédito para a realização de escritura de compra e venda dos imóveis prometidos vender.
23- Corroborados com as regras de experiência comum, da lógica e da razão, permite ao Tribunal a quo extrair com segurança e certeza pela impossibilidade involuntária dos RR, para continuar a cumprir, sustentada nas dificuldades económicas por que passaram face ao imprevisível falecimento dos seus progenitores e,
24- Nessa medida retirar a ilação objectiva de que, naquele circunstancialismo, a única solução/meio para reverter a situação, seria o recurso a crédito bancário e,
25- Concluir pela manifestação externa da vontade dos RR em celebrar a escritura pública,
26- Levando também em conta na fundamentação da sentença os factos derivados de presunção, como elementos de formação da convicção, por forma a revelar a verdade judiciária, em conformidade com o disposto nos artigos 341.º, 342.º, 344.º, 349.º e 351.º do Cód. Civil.
27- Não podendo a omissão de diligências ordenadas por despacho judicial de 19.07.2019, designadamente, ofício dirigido ao Millennium BCP afim de se pronunciar acerca das informações que foram requeridas pela A.(cfr. alínea c) i);ii)iii) do requerimento da A. datado de 24.06.2019), ser prejudicial às pretensões dos RR constantes nos citados pontos dos temas de prova.
28- Conclui-se assim pela saciedade da matéria constante dos pontos 2,5,6 e 8 dos temas de prova, pelo que devem os mesmos ser considerados como factos provados.
29- Apelando desde já a este Venerando Tribunal que proceda à alteração da matéria de facto, em conformidade, cfr. o explanado, constituindo esta matéria relevância na apreciação do mérito da causa, o que se requer.
30- Não obstante o erro na apreciação da prova, a sentença recorrida ainda incorreu em erro na interpretação/aplicação do direito aos factos.
31- Consta dos autos sentença (transitada em julgado) proferida pelo 1º. Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca do (…), na acção com o n.º (…).
32- O objeto do processo anterior, desenvolveu-se entre as mesmas partes e com a decisão já transitada em julgado, tem um objeto, totalmente idêntico e conexo com o quadro de factos alegados nos presentes autos (cfr. relatório da sentença proferida nos autos n.º (…)).
33- Tendo nos anteriores autos, a Autora interpelado os RR para cumprir as prestações em atraso e requerido a notificação judicial avulsa para o efeito (vidé pontos 10 e 11 dos factos provados), à semelhança do que sucedeu nos presentes autos, cfr. resulta do ponto 2.2.5 dos factos provados.
34- Em ambas as acções, apenas um dos RR foi notificado do teor da notificação judicial avulsa – neste sentido pontos 12 e 13 dos factos provados insertos no teor da sentença proferida nos autos n.º (…) e ponto 2.2.5 dos factos provados insertos no teor da sentença recorrida.
35- Perante a prova documental (contrato promessa e aditamento) e a factualidade assente (pontos 1, 2, 3, 4,5,6,7,8, 10,11,12 e 13 dos factos provados), aquele Tribunal de Comarca do (...) considerou que não havia motivo para a resolução do contrato, mantendo-se o contrato promessa “...ainda que os sucessores do promitente comprador possam ter incorrido em mora no cumprimento das suas obrigações”
36- Sem conceder, ainda que não existisse completa identidade no âmbito objetivo, na apreciação e definição da relação jurídica que corresponde ao objecto da acção, sempre estaria o Tribunal a quo,
37- Vinculado a acatar e a respeitar nessa definição ou regulação, os termos em que foi definida a relação ou situação que foi objecto da primeira decisão, julgando em conformidade.
(no sentido dos efeitos negativo(excepção)/positivo(autoridade) do caso julgado - entre outros, o Acórdão de 06.09.2016, (processo n.º 841/14.1TBFAF.G1.S1) e Acórdão de 19.01.2016 (processo n.º 126/12.8TBPTL.G1.S1), Acórdão do STJ de 26/02/2019 (processo nº 4043/10.8TBVLG.P1.S1) disponíveis em www.dgsi.pt/jstj.
38- Considerando para o efeito que, não tendo a resolução comunicada pela A. por notificação judicial avulsa satisfeito a previsão legal, uma vez que fora notificada apenas ao R. B. Tomás,
39- Não assistia à A. o direito à resolução do contrato promessa, concluindo a sua decisão nesse sentido, à semelhança da decisão anterior.
40- Estava pois, o Tribunal a quo impedido de decidir, diferentemente, sobre o mesmo objecto, como veio a acontecer, quando considerou outra hipótese de resolução, designadamente, a estipulada na 4ª cláusula, ponto 2. do aditamento ao contrato promessa.
41- Ao assim decidir, omitindo a pronúncia sobre a sentença proferida nos autos (…) e junta aos autos,
42- Conclui-se que o Tribunal a quo, desrespeitou a autoridade emergente da decisão judicial proferida nos autos (…) e já transitado em julgado, incorrendo na ofensa do caso julgado.
43- A sentença recorrida incorreu em erro na interpretação e aplicação do direito, tendo violado o disposto nos artigos 580° n° 1, 581.º e 619.º n.º 1, todos do Código de Processo Civil.
44- Além do mais, decorre dos artigos 12.º a 15.º e 21.º da P.I e ponto 2.2.5 dos factos provados, que a A. peticiona o reconhecimento da justeza da resolução comunicada através da notificação judicial avulsa, fixando aos RR um prazo admonitório para procederem ao pagamento integral da quantia, alegadamente, em dívida, sob pena de não fazendo se considerar definitivamente incumprindo o contrato – promessa.
45- Ao não constar dos temas de prova, nem sendo alegada por nenhuma das partes,
46- Estava vedado ao Tribunal a quo conhecer de outra hipótese de resolução “convencionalmente” estipulada.
47- Pelo que, ao fazê-lo e com base nela julgar procedente a acção, declarando resolvido o contrato promessa,
48- Afigura-se, ter a sentença recorrida incorrido em excesso de pronúncia -procedendo a uma condenação ultra petitium - cfr. art.608.º n.º 2, 609.º n.º1 do CPC,
49- Violando o princípio do dispositivo, que atribui às partes a iniciativa e o impulso processual-cfr. artigo 5.º C.P.C -vidé entre outros, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 10/09/2013, Procº 4211/11 e Acórdão da Relação Coimbra de 09/04/2013, Procº 621/09, in www.dgsi.pt,- supra transcritos na parte III das supra alegações.
50- Bem como, o princípio do contraditório, não sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem (cfr. artigo 3.º n.º 3 do CPC).
51- Conclui-se que a decisão recorrida é nula por excesso de pronúncia – nos termos do 615.º n.º 1 alínea d), 2.ª parte do Código de Processo Civil.
52- Sem prescindir, caso tal não suceda, outros factos acrescem nos autos que conduzem à inadmissibilidade/inaptidão da cláusula resolutiva expressa no aditamento ao contrato promessa para sustentar a decisão recorrida,
53- A cláusula em questão, consta de documento que só veio a ser junto aos autos pela A., devidamente assinado pelos outorgantes e com reconhecimento presencial, posteriormente, à fase dos articulados, (cfr. requerimento da A. de 24.06.2019)
54- Apesar de a A. na sua P.I não ter alegado, nem provado a impossibilidade de o oferecer com o respectivo articulado, nem ter protestado juntá-lo em fase posterior,
55- O Tribunal a quo veio admitir a sua junção aos autos, sem dar cumprimento ao disposto no artº 423º, nº 2, do CPC, condenando a A. em multa ( cfr. despacho datado de 19.07.2019) – a respeito, vidé, entre outros, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 17.12.2014, supra transcrito na parte III das alegações.
56- A junção do documento nestes termos, constitui uma nulidade processual, nos termos do artigo 195.º do CPC.
57- Assim, acrescido do facto de o aditamento que foi junto com a P.I (doc nº 3), ser inválido/nulo por inobservância das formalidades legais (sem estar devidamente assinado pelos outorgantes e com reconhecimento presencial das assinaturas) previstas no artigo 410.º n.º 3 do Cód.Civil,
58- Não podia o Tribunal a quo basear-se nesse documento, nem na sua 4.ª cláusula ponto 2 para firmar a sua decisão atinente à extinção do contrato promessa, tal qual o fez.
59- Por outro lado, a eficácia probatória do mencionado aditamento e suas cláusulas, diz apenas respeito à materialidade das suas declarações e não também à exactidão das mesmas ou seja, não faz prova plena quanto ao rigoroso sentido ou validade das declarações emitidas pelas partes.
60- Quem poderia referir-se a estes factos de modo concreto e preciso, em audiência de julgamento, seria a promitente compradora, Sra D. O. Tomás, prestando declarações de parte (porém, impossível em virtude do seu falecimento).
61- Não tendo existindo nos autos prova testemunhal que corrobore a declaração documentada na cláusula 4.ª ponto 2, no sentido de a mãe dos RR (promitente compradora), dela ter sido, devidamente, informada de forma consciente, livre e determinada e por via disso ter tido conhecimento efectivo (art. 436.º e 224.º CC).
62- Não podem os RR (ainda que sucessores dos promitentes compradores) que não participaram directamente no acto, ficar prejudicados pelas estipulações e declarações de vontade ou de ciência (desfavoráveis ou não) feitas pelos outorgantes (cfr. art. 406.º, n.º 2 do CCivil).
63- Ademais, da factualidade assente nos pontos factos 2.2.2; 2.2.3; 2.2.4 insertos no teor da sentença; do ponto 10 dos factos provados (carta da A. de 30.04.2008) insertos na sentença dos autos (…); dos documentos n.º 1 a 8 juntos à contestação e depoimento da testemunha Maria L., passagens 00:04:30 a 00:09:16 (transcrito na parte I das alegações), resulta indubitável os esforços e diligências que os RR. empreenderam para cumprir a sua obrigação.
64- Entendem os Recorrentes, que ficou ilidida a presunção de culpa na impossibilidade do cumprimento, prevista no artigo 799.º n.º 2 do CC em conjugação com o artigo 487.º n.º 2 do CC.
65- Ter-se-ia de concluir que, o comportamento dos RR que a partir de maio de 2007 (e não após o aditamento ao contrato subscrito em 24.01.2006) não continuaram a proceder com o pagamento do preço do imóvel prometido vender, não se deveu a causa exclusivamente imputável aos RR, mas sim a circunstâncias imprevisíveis referentes ao falecimento dos seus progenitores,
66- Bem como, ao facto de se verem impedidos de efectuar a operação através do recurso ao financiamento bancário e com isso o pagamento do remanescente em dívida, mercê das irregularidades de licenciamento do imóvel, objectivamente, imputáveis à A, que nunca facultou os documentos, entre outros, alvará do loteamento, divisão de coisa comum e licença de utilização necessários à obtenção do crédito, conforme se encontrava obrigada.
67- O mencionado circunstancialismo, não integra qualquer incumprimento definitivo por parte dos RR. que justifique a resolução do contrato, tal como, erradamente, considerou o Tribunal recorrido.
68- Ao invés, como lógica consequência da bilateralidade das obrigações assumidas pelas partes, deveria o Tribunal recorrido considerar ser legítimo ao promitente‑comprador, não fazer a entrega do preço, sem ter assegurada a prestação correspondente, ou seja, a entrega dos documentos necessários para a formalização do contrato prometido – cfr excepção de não cumprimento-artigo 428.º do C.Civil.
69- Há uma clara divergência entre os factos dados como provados (pontos 2.1.4 (realce para os pontos 2 e 5 do contrato promessa), 2.2.3 e 2.2.4) e a aplicação da lei aos mesmos.
70- A falta de emissão da licença de utilização do prédio (vivenda), objecto do contrato‑promessa, constitui uma impossibilidade originária do objecto mediato do contrato prometido, nos termos do preceituado no artigo 401º do Código Civil.
71- O que gera a nulidade do contrato promessa, quer por omissão da formalidade prevista no nº 3 do art. 410° do CC, vidé ainda, artigo 1º do Decreto-Lei nº 281/99, de 26 de Julho, (na redação conferida pelo DL nº 99/2010, de 02/09); artigo 410.º n.º 1, 1.ª parte do CC (principio da equiparação),
72- Quer ainda pela impossibilidade objectiva de celebrar o contrato definitivo, nos termos do nº 1 do art. 280° do CC. – neste sentido vidé, entre outros, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18.03.2004, disponível em www.dgsi.pt, supra transcrito na parte IV das alegações e aqui se dá por reproduzido na íntegra.
73- Conclui-se que a sentença recorrida não tomou conhecimento sob questão de que se devia tomar conhecimento (omissão de pronúncia), isto é,
74- Apreciar se o contrato promessa era originalmente nulo – porque desde o início existiu a impossibilidade legal de contratar a transacção do prédio,
75- Dada a situação de clandestinidade e da inexistência da licença de utilização do bem imóvel prometido vender (arts. 280º e 401º do C.Civil) – no sentido de conhecer oficiosamente da nulidade originária do contrato promessa, arts. 280º nº 1 e 286º do Cód. Civil, vidé entre outros, Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra datado de 2.12.2019, in processo 908/17.4T8GRD.C1, cujo sumário se encontra transcrito na parte IV das supra alegações, e aqui se dá por reproduzido na íntegra.
76- Isto porque uma tal questão se configurava como prévia e condicionante de toda e qualquer decisão de mérito sobre o ajuizado contrato promessa.
77- Donde, na medida em que não teve lugar o conhecimento desta nulidade do contrato promessa, cujo conhecimento oficioso estava imposto, a sentença recorrida é nula, nos termos do artigo 615º nº1 al. d) do C.P.Civil.
78- Face ao exposto, o facto de a promitente-vendedora, ora Recorrida, se encontrar impossibilitada ab initio de realizar a prestação de “facere” a que se vinculou no contrato promessa (venda dos imóveis),
79- Não decorrendo dos autos qualquer qualquer elemento probatório no sentido de ter a A. tomado as diligências necessárias, quer junto da CM(...), quer da Comissão de Administração exercida pela Associação de Moradores (…), para promover o regular andamento do processo tendente à legalização dos imóveis prometidos vender (entre outros, requerer a emissão da licença de utilização da moradia edificada na parcela de terreno) - a propósito vidé informação prestada pela Câmara Municipal do (...) através do ofício n.º 25861 de 04.11.2019, a fls 139/140 dos autos e a propósito da situação ilegal- cfr. depoimento da testemunha arrolada pela A., Celestino B., passagens 00:08:41 a 00:09:00, transcrito na parte IV das supra alegações cujo teor se dá aqui por reproduzido na íntegra.
80- Tal como lhe competia fazer (cfr. artigo 342.º n.º 2 do CC), sobretudo, por incidir a promessa bilateral de compra e venda sobre bem imóvel futuro (artigos 211.º e 399.º e 880.º n.º 1 do CC),
81- Nem de ter ao longo de 17 anos, informado os RR do prazo previsível da realização da escritura pública de compra e venda do imóvel(moradia) prometido vender,
82- Uma única e lógica conclusão deveria o Tribunal a quo retirar, a de que, incorreu a A. em clamoroso incumprimento contratual, não lhe assistindo o direito de fixar aos RR o prazo para pagar-lhe o preço de um imóvel, que ainda não consegue vender.
83- Não podendo em venire contra factum proprium, alegar perda de interesse no cumprimento, nem o incumprimento definitivo pelos RR/Recorrentes,
84- Sendo contratual e legalmente ilícita a pretensão da Autora, referente ao direito de resolução do contrato promessa, restituição do imóvel prometido vender e a ser indemnizada.
85- É de concluir que a pretensão resolutória do contrato promessa por parte da A. constitui um autêntico abuso de direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes – cfr. artigo 334.º do Cód. Civil.
86- Atento ao desequilíbrio contratual, em desfavor dos ora Apelantes, envolvendo para aqueles riscos pessoais e excessivos sacrifícios,
87- E ao seu interesse na formalização do contrato prometido com recurso ao financiamento bancário (cfr.simulação de crédito bancário e doc a fls 63 dos autos, não impugnado), em alternativa ao direito de accionar a responsabilidade indemnizatória da A. face ao seu incumprimento contratual - restituição em dobro de tudo quanto já foi pago,(artigos 441.º e 442.º, n.º 2 CC), ou a restituição do que foi prestado face à impossibilidade objectiva do contrato promessa,
88- Por força do direito a igualdade das partes, previsto no artigo 13º. da CRP e no artigo 4.º do CPC e do princípio da boa fé contratual, assiste aos RR/Recorrentes o direito a ver modificado o contrato promessa de compra e venda, nos termos do art. 437º, nº. 1 do Cód. Civil, nos moldes formulados em sede de reconvenção, que aqui se reitera,
89- À semelhança do que sucedera aquando do falecimento do primitivo promitente comprador, pai dos RR, tendo sido celebrado aditamento ao contrato promessa, de modo a reajustar os seus termos e condições, entre outros, definindo-se na cláusula 2.ª em moldes diferentes a forma do pagamento do remanescente em dívida.
90- Azuizando-se assim, em última instância, em conformidade com os critérios de equidade e razoabilidade, por forma a restabelecer a igualdade e equilíbrio na “balança” das prestações contratuais.
91- Ao julgar improcedente o mencionado pedido reconvencional, o Tribunal a quo violou as disposições dos artigos 4.º; 227º., 410.º, 437.º 441.º, 442.º, 762º. nº. 2, 755.º, n.º 1, al. f), todos do Cód. Civil.
92- A sentença recorrida premeia, objectivamente, a conduta de quem não cumpre os contratos e de quem não honra a palavra dada, sendo manifestamente contrária ao espírito da boa-fé e dos bons costumes que deve nortear a formação e o cumprimento dos contratos.
93- Torna-se manifesto concluir que ao decidir-se como se decidiu, julgando procedente a pretensão da A./Recorrida e declarando resolvido o contrato promessa, com base na 4.ª cláusula ponto 2. do aditamento, com as consequências legais,
94- O Tribunal recorrido, incorreu em erro na apreciação da prova e na aplicação e interpretação do direito aos factos, designadamente, dos artigos 432º, 801º, 802.º e 808º do CC e,
95- Decidiu manifestamente contra a lei, violando frontalmente, além do mais, entre outros, as disposições dos artigos 13º, 20º n.º 1, 202º, e 205º n.º2 da Constituição da República Portuguesa e artigos 4.º;224.º;227.º;280.º;286.º;294.º;334.º 341.º, 342.º n.º1 e 2, 344.º n.º 2; 349.º e 351.º,401.º; 406.º ;410.º;428.º;437.º; 441.º, 442.º n.º1 e 2; 487.º n.º 2; 522.º; 755.º, n.º 1 al.f); 762.º;799.º n.º1, 880.º n.º1, todos do Código Civil, bem como os artigos 3.ºn.º3; 4.º;5.º;6.º; 7.º n.º4; 154.º;412.º n.º1; 413.º; 417.º n.º 1; 421.º n.º1 ;423.º n.º 2; 429.º; 547.º, 580°, n° 1 e 607°, 4, 2.ª parte, 608 n.º2; 609.º n.º 1, 619.º n.º 1, todos do Código de Processo Civil, o que não pode ficar incólume.
96- Assim, face ao que antecede, a decisão que ora se impugna torna-se juridicamente insuportável,
97- Nestes termos, os Recorrentes apelam a este Venerando Tribunal, para que sejam julgadas as nulidades invocadas procedentes e, em consequência seja anulada a sentença recorrida nos termos requeridos e ao abrigo do disposto no artigo 615º, n.º 1, alínea d) do Código de Processo Civil.
Sem prescindir,
Caso tal não suceda,
98- Apela-se no sentido de concluir dever ser a douta sentença recorrida revogada e substituída quanto à matéria objecto do recurso:
A) Devendo ser revogada a decisão da matéria de facto e atenta a reapreciação da prova supra indicada, substituída por outra nos termos pugnados nos pontos 4 a 29 das conclusões anteriores;
*Dar como não provados, os pontos 2.1.6, 2.ª parte e 2.2.1 (ponto 1 dos temas de prova) -a que corresponde, entre outros, os factos constantes dos artigos 8.º;9.º;12.º,13.º, 14.º,16.º, 23.º da Petição Inicial
*Dar como provados os pontos: 2.3.2 (ponto 2 dos temas de prova); 2.3.3 (ponto 5 dos temas de prova), 2.3.4 (ponto 6 dos temas de prova); 2.3.5 (ponto 8 dos temas de prova) - a que corresponde, entre outros, os factos constantes dos artigos 30.º a 38.º, 54.º a 65.º; 80.º a 82.º, 91.º,92.º, 133.º a 147.º, 161.º a 170.º da contestação.
B) Devendo ser revogada a decisão da matéria de direito e substituída por outra que atente a realidade dos factos que antecedem, lhe dê o mais adequado tratamento jurídico e com a plena observância do regime legal vigente,
b. 1) julgue a acção improcedente, absolvendo os RR de todos os pedidos formulados pela A. (entrega à A. da parcela de terreno e vivenda nele implantada, direito da A. em reter as importâncias pagas pelos RR a título de indemnização)
b. 2) julgue totalmente procedente a reconvenção deduzida pelos RR contra a A., condenando-a no pedido, em conformidade com o elencado nas alíneas A) a D) inserto no teor da contestação, o que se requer.
A A. apresenta alegação de resposta, aí concluindo pela manutenção da sentença recorrida.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, as questões submetidas a recurso, delimitadas pelas aludidas conclusões, quer no recurso independente, quer no recurso subordinado, prendem‑se:
· Com a nulidade da sentença recorrida, por omissão e excesso de pronúncia;
· Com a alteração da matéria de facto;
· Com a ofensa do caso julgado;
· Com a nulidade do contrato promessa;
· Com a impossibilidade definitiva de celebração do contrato prometido e sua imputação;
· Com a modificação do contrato promessa por alteração das circunstâncias.
A sentença recorrida considerou como provada e não provada a seguinte matéria de facto (mantendo-se a organização ali constante e respectivas epígrafes, e mais se rectificando as remissões incorrectas):
1. (Factos provados por acordo das partes e documentos)
1.1. Os RR são filhos de A. Tomás e de O. Tomás, ambos falecidos, respectivamente, em 24/7/2005 e em 7/9/2006, tendo aqueles sido declarados habilitados como sucessores destes, por escritura de habilitação de herdeiros outorgada em 20/2/2009, no Cartório Notarial de (…).
1.2. A favor da A. está inscrita, pela AP 4131 de 2010/05/04, por compra, a quota parte correspondente a 1/163 avos do prédio rústico, descrito sob o n.º 6563/20090309 da Conservatória do Registo Predial do (...), freguesia do (...), com a área total de 73880 m2, situado em (…), inscrito na matriz sob o n.º 31, da Secção 1H1 (Parte) composto por pinhal, a confrontar (…), tendo sido desanexado do prédio descrito sob o n.º 10313, fls. 8 do Livro B-29.
1.3. Na parcela de terreno referida em 1.2. construiu a A. uma moradia, designada por lote J/31-B, situada na Avenida (…), estando conforme com o projecto constante da licença de construção n.º 269/R/98, tendo sido concedido ao promitente comprador a possibilidade de ocupar a moradia, o que vem sucedendo até à data.
1.4. Em 21/1/2003 a A. como promitente vendedora e o pai dos RR. – A. Tomás – como promitente comprador, subscreveram o documento 2 junto com a P.I. (fls. 16 e 17), intitulado “Contrato-Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal”, estabelecendo o seguinte:
“(…) - 1. A primeira Outorgante promete vender livre de quaisquer ónus ou encargos e o segundo Outorgante comprar, os seguintes imóveis:
1.1. - Parcela de terreno, correspondente a metade de 1/163 avos do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do (...) com o n.º 22.565. Este prédio tem a área total de 75.000m2, pelo que a área do terreno objecto deste Contrato corresponderá a 230m2 e é designado por lote J/31-B, localiza-se na Avª. (…), encontrando-se devidamente registado na Conservatória do Registo Predial do (...), em nome da primeira Outorgante.
1.2. Vivenda, implantada nesse lote J/31-B atrás referido, com Licença de Construção n.º 263/R/98 e Alvará de Construção n.º 1.184, emitidos pela Câmara Municipal do (...).
2- Os imóveis referidos e (1.1.) e (1.2.) encontram-se inseridos na AUGI com a designação de FF 27, que integra o prédio n.º 22.565, com parte a abranger a área da Quinta (…) e a restante (…), sendo que as funções de Comissão de Administração são exercidas pela Associação de Moradores da (…).
O Processo de Loteamento já foi aprovado pela Câmara Municipal do (...), encontrando-se a aguardar a emissão do Alvará de Loteamento e posterior Divisão de Coisa Comum.
3- O preço global da compra e venda é de 187.050,00 Euros (…), a pagar da seguinte forma:
3.1. Com a assinatura do presente Contrato-Promessa, 30.000 (…), como sinal e princípio de pagamento;
3.2. Em Março do corrente ano, um reforço de sinal no montante de 30.000 (…);
3.3. O restante da dívida no montante de 127.050 Euros (…), no prazo de ano e meio após a celebração do presente Contrato-Promessa.
(…)
5- A escritura definitiva será efectuada após a emissão do Alvará e logo que a Escritura de Divisão de Coisa Comum seja decidida pela Comissão de Administração da AUGI FF 27 e posteriormente efectuada, sendo marcada e comunicada ao segundo Outorgante pela primeira Outorgante no prazo de 15 dias, após ter em seu poder toda a documentação para o efeito necessária.
6- Em caso de força maior que impeça a realização de escritura, serão o sinal e restantes quantias entregues pelo segundo Outorgante, devolvidas faseadamente e na totalidade, sem direito a quaisquer juros. (…)”.
1.5. O. Tomás entregou à A., a título de reforço de sinal, a quantia de € 17.000,00.
1.6. Os RR. continuam a usufruir do lote de terreno e da moradia e, após 24/1/2006, não procederam à entrega de qualquer quantia à A.
2. (Factos provados dos que integravam os temas de prova)
2.1. Em 24/1/2006, mantendo parcialmente o estabelecido no documento referido em 1.4., a A. e O. Tomás acordaram num “Aditamento ao “Contrato-Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal” outorgado em 21 de Janeiro de 2003”, com o teor que consta do documento 2 junto com o requerimento da A. de 24/6/2019 e que aqui se dá por integralmente reproduzido, em que consignaram designadamente que:
“(…) 6 - Durante o prazo acordado pelas Partes Outorgantes do mencionado Contrato Promessa de Compra e Venda para pagamento do preço (ano e meio após a data da sua celebração, que se esgotava em 21 de Julho de 2004) conforme dispõe a cláusula 3ª), o Segundo Outorgante entregou à Primeira Outorgante, como reforço de sinal e continuação de pagamento, a quantia de 65.000,00 €;
(…)
9- Na mesma data de 20.12.2005, a Segunda Contraente, na declarada qualidade de viúva e Cabeça de Casal da Herança deixada por morte de A. Tomás manifestou vontade contratual em retomar o cumprimento do Contrato Promessa de Compra e venda supra identificado.
10- Como manifestação dessa vontade e mantendo a posse dos identificados imóveis, a Segunda Contraente entregou à Primeira Contraente, a título de reforço do sinal e continuação de pagamento, e esta aceitou, a quantia de 17.000.00 €;
Acordam entre si, na qualidade que se arrogam e reciprocamente aceitam aditar ao CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE SINAL outorgado em 21 de Janeiro de 2003 os termos e condições constantes dos Considerandos supra e das Cláusulas seguintes:
1º
A Primeira e Segunda Contraentes acordam em consolidar o remanescente em dívida do preço global de compra e venda fixado na cláusula 3ª do contrato promessa de compra e venda identificado no Considerando 1. do presente Aditamento, deduzido dos pagamentos já efectuados e acrescidos dos juros de mora vencidos e calculados à taxa de juro comercial legalmente fixada em cada momento pela Lei Portuguesa que, nesta data, fixam em 121.960,21 € (…).
2ª
A Segunda Contraente compromete-se a pagar o remanescente em dívida consolidado na presente data no valor de 121.960,21 € da seguinte forma:
a) em 36 prestações iguais, mensais e sucessivas, no valor, cada uma, de 1.100,00 € (mil e cem euros), vencendo-se a primeira no dia 25 de Fevereiro de 2006 e as restantes no dia 25 de cada um dos meses seguintes, vencendo-se a última prestação a 25 de Janeiro de 2009;
b) em paralelo, nas seguintes 6 (seis) prestações semestrais:
(i) a primeira prestação semestral no valor de 10.360,21 € (dez mil trezentos sessenta e vinte e um cêntimos) com vencimento a 30 de Junho de 2006;
(ii) as restantes cinco prestações semestrais, no valor, cada uma, de 14.400,00 € (catorze mil e quatrocentos euros), vencer-se-ão, sucessiva e respectivamente em 30.12.2006, em 30.06.2007, em 30.12.2007, em 30.06.2008 e a última em 30.12.2008.
3ª
O pagamento das prestações será efectuado em dinheiro, cheque ou por meio de depósito bancário em conta de que a Primeira Contraente seja titular e a indicar por esta à Segunda Contraente.
4ª
1. A falta de pagamento de qualquer das prestações nos termos supra acordados constituirá a Segunda Contraente em mora até 10 decorridos sobre a data do respectivo vencimento e sem que seja reposto o cumprimento da prestação em falta.
2. Findo o período de 10 dias de mora e sem que seja reposto o cumprimento da prestação em falta, tal facto constituirá a Segunda Contraente em incumprimento definitivo e conferirá à Primeira Contraente o direito à resolução do Contrato Promessa de Compra e Venda de que faz parte integrante o presente Aditamento, com a consequente perda por parte da Segunda Contraente e de quem representa na qualidade por si arrogada, de todas as quantias entregues à Primeira Outorgante no âmbito da contratação em causa, fazendo esta suas essa quantias.
(…)”.
2.2. A 1ª R. deu conhecimento à A., através de carta enviada em Fevereiro de 2008, do falecimento dos seus progenitores e de ela e o irmão (2º R.) não terem condições financeiras de continuar a “honrar o compromisso” assumido pelos pais.
2.3. Não tendo até ao momento sido entregues aos RR. pela A. o alvará do loteamento e a licença de utilização da moradia, nem efectuada a divisão de coisa comum.
2.4. A A., aquando da celebração do acordo descrito em 1.4., sabia que não disporia durante anos dos documentos referidos em 2.3.
2.5. Em 15/3/2018 a A. procedeu à notificação judicial avulsa do 2º R., nos termos constantes do documento 4 junto com a P.I. (fls. 23 a 25) e do documento 1 junto com o requerimento de 24/6/2019 (fls. 90 a 98), com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido, fixando-lhe “o prazo admonitório de 90 dias, a contar da notificação, para procederem ao pagamento integral da quantia de 121.960,21 euros sob pena de não o fazendo se considerar definitivamente incumprido o contrato promessa celebrado com os seus pais, devendo o imóvel ser desocupado e entregue à requerente”.
2.6. (não se reproduz por estar duplicado, dado constar já do ponto 1.1.)
3. (Factos não provados)
3.1. O valor de arrendamento da moradia implantada no lote de terreno descrito em 1.3. ascende, pelo menos, a € 750,00 mensais.
3.2. Após o falecimento dos pais, os RR. tiveram que recorrer a crédito bancário para satisfazerem à A. as quantias estabelecidas no acordo referido em 1.4. e em 2.1.
3.3. Apesar de tais documentos (os identificados em 2.3.) terem sido solicitados, em 19/2/2008, à A. pelos RR. a fim de instruírem o pedido de concessão de crédito junto do banco e terem sido solicitados pelos RR. à CM do (...).
3.4. Documentos estes sem os quais os RR. não conseguem obter financiamento junto da instituição bancária Millennium BCP.
3.5. Os RR. mantêm a vontade de celebrar a escritura pública.
Das nulidades da sentença recorrida
Segundo a al. d) do nº 1 do art.º 615º do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando deixar de ser conhecida questão que aí devia ser apreciada, bem como quando se conheça de questão de que se não podia tomar conhecimento.
Com efeito, decorre do art.º 608º do Código de Processo Civil que na sentença o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, não podendo ocupar-se senão dessas questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras questões.
Ou seja, o tribunal está obrigado a conhecer de todas e cada uma das questões suscitadas pela causa de pedir e pelas excepções invocadas, bem como daquelas que são de conhecimento oficioso (e na medida em que o conhecimento de cada uma delas não esteja dependente do conhecimento de outra), mas apenas está autorizado a conhecer dessas questões, e não de quaisquer outras não invocadas pelas partes.
No caso concreto dos autos os RR. sustentam, por um lado, que há excesso de pronúncia, na medida em que o tribunal recorrido não podia conhecer da resolução do contrato promessa com fundamento na existência de uma cláusula resolutória, uma vez que a A. apenas invocou a resolução com fundamento no incumprimento definitivo e culposo da obrigação dos RR. de pagamento das quantias estipuladas, no prazo peremptório que lhes foi fixado, e não tendo as partes exercido o contraditório relativamente a tal questão de direito.
Mais sustentam, por outro lado, que há omissão de pronúncia quanto à nulidade do contrato promessa e suas consequências, tendo presente que essa questão era de conhecimento oficioso.
Quanto ao invocado excesso de pronúncia, resulta do art.º 5º do Código de Processo Civil que as questões suscitadas pelas partes correspondem, do ponto de vista fáctico, aos factos essenciais que constituem a causa de pedir (seja da acção, seja da reconvenção), a par daqueles em que se baseiam as excepções invocadas, já que estes carecem de ser alegados pelas partes.
Mas do disposto no nº 3 do mesmo art.º 5º resulta que, no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, o tribunal não está sujeito às alegações das partes.
Assim, e ainda que a A. sustentasse o seu pedido invocando determinado enquadramento jurídico para a factualidade que alegou, mas na medida em que, para afirmar a pretensão em questão, se utiliza na sentença recorrida um enquadramento jurídico diverso daquele, aplicando aos factos provados normas jurídicas distintas, mas que conduzem ao mesmo resultado jurídico-material pretendido (a destruição dos efeitos do contrato‑promessa celebrado entre as partes), não se pode afirmar que o tribunal conheceu de questão que não podia conhecer, já que quanto à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, não está limitado pelo que possa vir invocado pelas partes.
Aliás, e quanto à questão da diferente qualificação jurídica dos factos, há muito que decorre da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça que o tribunal pode proceder a uma diferente qualificação do pedido, desde que se não verifique uma qualquer alteração de teor substantivo, já que tudo se situa ao nível da mera qualificação jurídica da factualidade em análise.
Neste sentido veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2/12/2013 (relatado por Ana Paula Boularot e disponível em www.dgsi.pt), quando refere que “a função do julgador perante uma miríade de situações fácticas aduzidas pelas partes e consubstanciadoras do direito que se arrogam está adstrita à respectiva interpretação e aplicação do direito à materialidade que vier a ser dada como assente, de harmonia com o normativo inserto no artigo 660º, nº2 do CPCivil, contendo-se a decisão dentro dos parâmetros definidos por este segmento processual, sendo certo que o direito a aplicar ao caso concreto, de harmonia com o principio da substanciação, poderá ser livremente concretizado pelo Tribunal, embora limitado à aludida materialidade, nos termos do artigo 664º do mesmo compêndio adjectivo, cfr acerca desta temática Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, 1981, vol I, 204/205 e os Ac STJ de 14 de Maio de 2009 e de 2 de Fevereiro de 2010 (Relator Sebastião Povoas), in www.dgsi.pt”.
E tal entendimento vem sendo seguido igualmente por este Tribunal da Relação de Lisboa, como no acórdão de 27/10/2009 (relatado por Ana Resende e disponível em www.dgsi.pt), onde se conclui que “o Juiz não pode ultrapassar nem em quantidade, nem em qualidade os limites do pedido formulado, numa efectiva identificação entre a causa de pedir e a causa de julgar, sem prejuízo da diversa qualificação jurídica, livremente realizada pelo tribunal”.
Ou seja, e sem prejuízo de poderem não ser aplicáveis à factualidade dada como provada as normas jurídicas invocadas na sentença recorrida, tal não configura o excesso de pronúncia suscitado, mas eventualmente um erro de julgamento, a sustentar decisão eventualmente diversa sobre a pretensão de cada uma das partes.
Já quanto à questão da nulidade da decisão judicial por omissão de pronúncia, António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 738) explicam que “é pacífica a jurisprudência de que o dever de decidir tem por referência as questões suscitadas, e bem assim as questões de conhecimento oficioso, mas que não obriga a que se incida sobre todos os argumentos, pois que estes não se confundem com “questões” (STJ 27‑3-14, 555/2002)”.
E no acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa de 6/11/2012 (relatado por Ana Resende e disponível em www.dgsi.pt), referiu-se, em nota de rodapé, que “o conhecimento duma questão pode ser feito com uma tomada de posição direta sobre a mesma, mas também muitas vezes resulta da apreciação de outras com ela conexionadas, por a incluírem ou excluírem, sendo assim decidida de forma implícita, advindo da apreciação global da pretensão formulada em juízo, o respetivo afastamento”.
Resulta da causa de pedir reconvencional que os RR. configuraram a validade do contrato promessa e, em consequência dessa validade, vieram pedir a modificação do mesmo por alteração das circunstâncias.
E da economia da sentença recorrida decorre o reconhecimento da existência desse contrato promessa, bem como a sua validade, já que se afirma a existência das obrigações que do mesmo decorrem para cada uma das partes.
Ou seja, ainda que não o tenha afirmado expressamente, o tribunal recorrido afastou a (não alegada, a não ser em sede de recurso) tese da nulidade do contrato promessa, quer por omissão de uma formalidade essencial, quer por impossibilidade do seu objecto.
Pelo que, sem prejuízo do eventual erro de julgamento quanto à consideração da validade do contrato promessa, inexiste igualmente qualquer omissão de pronúncia que determine a nulidade da sentença recorrida.
Em consequência, e sem necessidade de considerações ulteriores, improcede a arguição de nulidades em questão.
Da alteração da matéria de facto
Decorre da conjugação dos art.º 635º, nº 4, 639º, nº 1 e 640º, nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil, que quem impugna a decisão da matéria de facto deve, nas conclusões do recurso, especificar quais os pontos concretos da decisão em causa que estão errados e, ao menos no corpo das alegações, deve, sob pena de rejeição, identificar com precisão quais os elementos de prova que fundamentam essa pretensão, sendo que, se esses elementos de prova forem pessoais, deverá ser feita a indicação com exactidão das passagens da gravação em que se funda o recurso (reforçando a lei a cominação para a omissão de tal ónus, pois que repete que tal tem de ser feito sob pena de imediata rejeição na parte respectiva) e qual a concreta decisão que deve ser tomada quanto aos pontos de facto em questão.
A respeito do disposto no referido nº 1 do art.º 640º do Código de Processo Civil, refere Abrantes Geraldes (Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 126 a 129):
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
c) (…)
d) O recorrente deixará expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência nova que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou incongruente, também sob pena de rejeição total ou parcial da impugnação da decisão da matéria de facto”.
E, mais adiante, afirma a rejeição, total ou parcial, do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto”, designadamente quando se verifique a “falta de especificação, nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados”, bem como quando se verifique a “falta de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”, concluindo que a observância dos requisitos acima elencados visa impedir “que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo”.
Por outro lado, e impondo-se a especificação dos pontos concretos da decisão que estão erradamente julgados, bem como da concreta decisão que deve ser tomada quanto aos factos em questão, há-de a mesma reportar-se, em primeira linha, ao conjunto de factos alegados pelas partes, quer os que constituem a causa de pedir, quer aqueles que sustentam as excepções invocadas (e sem prejuízo do disposto no nº 2 do art.º 5º do Código de Processo Civil).
É que, face ao disposto no referido art.º 5º do Código de Processo Civil, a decisão da matéria de facto apenas tem por objecto os factos essenciais alegados pelas partes, quer integrantes da causa de pedir, quer integrantes das excepções invocadas, bem como os factos instrumentais, complementares ou concretizadores que resultam da instrução da causa (para além dos factos notórios e daqueles que o tribunal tem conhecimento em consequência do exercício das suas funções).
Revertendo tais considerações para o caso concreto dos autos, constata-se que os RR. concluem que:
· a matéria correspondente à segunda parte do ponto 1.6. e ao ponto 2.1., ambos dos factos provados, deve ser dada como não provada;
· A matéria constante dos pontos 3.2. a 3.5. dos factos não provados deve ser considerada como provada.
· Deve ser aditado um ponto aos factos provados contendo a indicação do pedido, causa de pedir e decisão da acção que correu termos sob o nº (…), intentada pela A. contra os RR.
Estando respeitado o ónus de especificação acima referido, cumpre então conhecer de cada um dos pontos da impugnação da decisão de facto.
Começando pela segunda parte do ponto 1.6. dos factos provados, corresponde tal materialidade à que foi alegada pela A. nos art.º 12º, 13º e 16º da P.I.
No art.º 43º da sua contestação os RR. impugnaram “os demais factos alegados pela A nos art.º 12º., 13º. 14º., 16º. e 17º. desta douta PI, por absoluta falsidade (...)”. E no art.º 44º da sua contestação afirmaram não reconhecer “as quantias elencadas nos artigos 12º. a 14º. da PI, mas apenas, cerca de cem mil euros, o que a Autora sabe e não desconhece e como em sede própria demonstrará”.
Todavia, já no art.º 21º da contestação os RR. haviam alegado que “o remanescente em dívida a título de preço do contrato prometido” era no valor de € 105.000,00, e não no valor de € 121.960,21, e sendo que pretendiam obter crédito bancário para o pagamento desse remanescente em dívida.
E nos art.º 36º a 38º da contestação reconheceram a existência de entregas pecuniárias feitas à A. até 24/1/2006, no valor total de € 82.000,00, mas “sem prejuízo das quantias que foram pagas após tal data, conforme prova que será feita em sede própria”, para tanto entendendo que tal prova competiria à A., já que pretendiam que a mesma juntasse aos autos “o extracto dos pagamentos recebidos após 24.01.2006” (art.º 41º da contestação).
Ou seja, os RR. alegaram que, após 24/1/2006, haviam sido pagas quantias à A. (não concretamente indicadas), mais invocando que era à A. que competia especificar e demonstrar tais pagamentos, uma vez que tinha invocado que não tinha recebido dos RR. qualquer quantia, após a referida data.
Mas estando em causa a demonstração de um facto extintivo do efeito jurídico dos factos alegados pela A. (o cumprimento da obrigação pecuniária emergente do contrato promessa que ligava A. e RR.), era aos RR. que cabia alegar e provar tal facto (de acordo com o nº 2 do art.º 342º do Código Civil).
O que significa que só não se podia concluir que os RR., “após 24/1/2006, não procederam à entrega de qualquer quantia à A.”, se os mesmos lograssem alegar e provar quais as quantias entregues.
Como não o fizeram (nem tentaram tal exercício probatório correspondente, convencidos que estavam que era à A. que competia a prova das entregas pecuniárias), a conclusão fáctica a que se deve chegar é a mesma a que chegou o tribunal recorrido, no sentido constante da segunda parte do ponto 1.6. dos factos provados.
É certo que em sede do presente recurso os RR. invocam a existência de prova documental produzida num outro processo em que foram igualmente demandados pela A., de onde resulta a demonstração da entrega de € 16.500,00, entre Fevereiro de 2006 e Abril de 2007. E mais invocam o princípio do inquisitório, para sustentar que o tribunal recorrido devia ter providenciado pela junção aos autos dessa prova documental. Do mesmo modo, invocam o disposto no art.º 429º do Código de Processo Civil, por apelo ao alegado no art.º 41º da contestação, para concluir que deve ser dado como provado que após 24/1/2006 procederam à entrega à A de algumas das prestações acordadas (no aditamento ao contrato promessa).
Quanto ao exercício do princípio do inquisitório, explica Paulo Pimenta (Processo Civil Declarativo, 2ª edição, 2017, pág. 372-373) que se trata de “poderes‑deveres ou poderes funcionais, não estando, pois, na disponibilidade do juiz a opção entre exercer ou deixar de exercer tais poderes. A questão está no seguinte: a partir do momento em que se aperceba de que a realização de certa diligência probatória é necessária para o apuramento da verdade e a justa composição do litígio, o juiz está vinculado à prática do acto”. Mas acrescenta tal autor que “não deve ser confundido aquilo que é próprio do princípio do inquisitório, em que a actuação do juiz é vinculada desde que se convença da necessidade de certa diligência probatória, com uma pretensa auto-responsabilidade das partes em sede probatória. É evidente que as partes têm o ónus de indicar os meios de prova de que pretendem fazer uso nos autos, sendo previsível que a omissão de tal indicação lhes seja desfavorável. De resto, não seria próprio as partes confiarem em exclusivo nos poderes inquisitórios do tribunal, esperando que fosse o juiz a determinar toda e qualquer diligência de prova, o que redundaria, a mais das vezes, num exercício errático e infrutífero, por falta de um critério mínimo para tal. Na verdade, o inquisitório deve orientar-se por um padrão mínimo de objectividade, condição para ser exigível que o juiz adopte certa conduta em matéria instrutória. Para isso, muito contribuirá o zelo probatório das partes. De todo o modo, uma vez verificados os pressupostos que lhe impõem exercer as incumbências previstas no art. 411º, é vedado ao juiz justificar a sua inércia com a tal auto-responsabilidade das partes”. E conclui que “jamais as partes podem encontrar naquele poder-dever um pretexto para negligenciarem a sua iniciativa probatória; jamais o juiz pode ver naquela iniciativa probatória um álibi para a sua inércia. O critério firmado no art. 411º coloca a questão ao nível da necessidade das diligências probatórias para o apuramento da verdade e para a justa composição do litígio. Verificando-se o pressuposto da necessidade, o juiz tem um dever oficial de agir. Não se verificando o pressuposto, inexistirá aquele dever”.
Ou seja, e aplicando tais considerações ao caso concreto dos autos, torna-se evidente que o princípio do inquisitório, com a dimensão acima referida, não se mostra violado, na medida em que o tribunal recorrido não tinha de se substituir aos RR. na “descoberta” de um documento que havia sido apresentado num outro processo (mas nunca referido pelos RR. como meio probatório ao longo da instrução deste processo) e de onde resultaria, tão só, a confirmação da entrega de € 16.500,00 pelos RR. à A., mas nunca a entrega do remanescente total em dívida, que os mesmos haviam reconhecido (como acima já se referiu) ascender a, pelo menos, € 105.050,00 (diferença entre o valor estipulado como preço, de € 187.050,00, e o valor de € 82.000,00, que a A. reconheceu ter recebido a título de sinal e princípio de pagamento do mesmo preço).
Ou, dito de outra forma, face à total ausência de iniciativa probatória dos RR. quanto ao documento em questão, a par da irrelevância do mesmo para a afirmação do cumprimento integral da obrigação pecuniária dos RR., não havia que exercer o principio do inquisitório, providenciando-se oficiosamente pela obtenção do referido documento.
Do mesmo modo, o tribunal recorrido não tinha de notificar a A. para apresentar “o extracto dos pagamentos recebidos após 24.01.2006” (como referido no art.º 41º da contestação), não só porque tal identificação documental, porque desacompanhada de qualquer outra alegação sobre os valores concretamente entregues e de qualquer outra explicação sobre o motivo pelo qual a A. teria documentado em “extracto” as entregas efectuadas, fica aquém do exigido pelo art.º 429º do Código de Processo Civil, mas igualmente porque à A. só seria exigível que tivesse emitido e entregue aos RR. documentos de quitação das quantias alegadamente entregues, não os tendo, pois, em seu poder.
O que equivale a afirmar a irrelevância e o carácter meramente dilatório dessa actividade processual pretendida pelos RR., não havendo que censurar a conduta do tribunal recorrido quando não a praticou, já que se tratava de acto inútil e, por isso, proibido.
Pelo que, quanto ao ponto 1.6. dos factos provados, não há que efectuar qualquer alteração à materialidade conclusiva que consta da sua segunda parte.
Quanto ao ponto 2.1. dos factos provados, está aí em causa o teor do documento identificado no art.º 9º da P.I., e cuja autoria e assinatura a A. imputa a si própria e a O. Tomás (mãe dos RR.).
Na sua contestação os RR. afirmam (art.º 32º) que impugnam a matéria que consta no referido art.º 9º, “apenas no que se refere à qualidade de cabeça-de-casal” da referida O. Tomás, porquanto a mesma jamais se habilitou como cabeça de casal da herança deixada pelo seu falecido marido, A. Tomás.
E mais impugnam o alegado pela A. quanto às declarações constantes do documento “celebrado a 24 Janeiro de 2006, por não conter a assinatura da suposta cabeça de casal” (art.º 35º da contestação), mas assumindo a veracidade da entrega de € 17.000,00 que está declarada nesse documento pela mesma O. Tomás, e mais pretendendo que a A. fosse notificada para “juntar aos autos o verdadeiro aditamento assinado com a mãe dos ora RR e com reconhecimento presencial” (art.º 39º da contestação).
Assim, e tendo a A. procedido à junção do documento em questão, assinado por ambos os outorgantes (a A. e O. Tomás) e com as assinaturas respectivas reconhecidas presencialmente (trata-se do documento 2 junto com o requerimento de 24/6/2019, constante de fls. 107 a 112), no exercício do contraditório os RR. não vieram arguir a falsidade do documento, nem tão pouco do reconhecimento presencial da assinatura da referida O. Tomás, do mesmo modo que não vieram arguir que não podia ser atribuída à mesma a autoria das declarações aí exaradas, apenas invocando que o “palavreado constante do documento” não prova que a O. Tomás era cabeça de casal da herança deixada por óbito de A. Tomás, nem que agiu nessa qualidade.
Ou seja, tendo presente as regras de direito probatório material que decorrem dos art.º 375º a 377º do Código Civil, o documento em questão faz prova plena quanto às declarações aí atribuídas à A. e à referida O. Tomás.
Acresce que, no que respeita à indicação da qualidade da mesma O. Tomás como cabeça de casal da herança deixada por óbito de A. Tomás, tendo presente que este faleceu no estado de casado com aquela, e face ao disposto no art.º 2080º do Código Civil, era à mesma O. Tomás que incumbia o exercício desse cargo de cabeça de casal, sem necessidade de qualquer acto habilitante prévio, como incorrectamente defendem os RR. O que equivale a afirmar que, também no que respeita à qualidade em que a mesma O. Tomás declarou outorgar o documento em questão, não se pode afirmar a falsidade da mesma declaração, não havendo, assim, que afastar a sua força probatória.
Os RR. suscitam ainda a questão de o documento em causa ter sido junto posteriormente à fase dos articulados, sem que a A. tenha justificado a impossibilidade de junção atempada, e tendo o tribunal recorrido admitido tal junção omitindo a condenação da A. em multa, nos termos do nº 2 do art.º 423º do Código de Processo Civil, o que constitui nulidade processual que impede que tal documento possa ser utilizado como meio de prova.
Mesmo admitindo (para facilidade de raciocínio) que a omissão de condenação da A. na multa processual a que alude o nº 2 do art.º 423º do Código de Processo Civil, aquando da prolação do despacho de 19/7/2019 (onde foi admitida a junção aos autos do documento 2 apresentado pela A. com o seu requerimento de 24/6/2019), configurava a nulidade processual secundária a que alude o art.º 195º do Código de Processo Civil (a omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreve), importa não esquecer que a verificação da mesma era dependente de arguição, nos termos do art.º 199º do Código de Processo Civil.
Assim, e porque os RR. foram notificados do referido despacho de 19/7/2019 em 22/7/2019 e nada disseram no prazo de 10 dias a contar dessa notificação, tem-se por precludido o direito à arguição da irregularidade em questão, mostrando-se a mesma sanada por este modo.
Pelo que o acto processual de admissão do documento em questão, ainda que desacompanhado da condenação da A. em multa processual, não sofre de qualquer irregularidade que obste à utilização desse documento como meio de prova, nos termos acima referidos.
Assim, há que considerar que o tribunal recorrido procedeu correctamente ao dar como provadas, no ponto 2.1. dos factos provados, as declarações da A. e de O. Tomás, porque correspondentes às corporizadas no teor do documento em questão, não assistindo qualquer razão aos RR. quando pretendem que a forma como se pronunciaram sobre tal documento impedia que fosse dado como provado o conteúdo do mesmo, a par da sua autoria, do mesmo modo não lhes assistindo qualquer razão quanto à ineficácia do mesmo para servir de meio de prova, por força de irregularidade cometida pelo tribunal recorrido aquando da sua admissão aos autos.
O que equivale a afirmar a improcedência desta parte da impugnação da decisão de facto, sem necessidade de considerações ulteriores.
Quanto aos pontos 3.2. a 3.5. dos factos não provados, o tribunal recorrido sustentou pela seguinte forma a sua decisão:
“Quanto à factualidade indicada nos pontos 2., 5., 6. e 8. não resultou da prova produzida em audiência qualquer esteio que sustentasse a sua demonstração, conforme resulta dos depoimentos das testemunhas Edite R. e Maria L., amigas dos pais dos réus, com os quais não mantêm qualquer contacto, desde há anos, e que desconhecem os contornos da negociação entre os pais dos réus e a autora, o que determinou a convicção negativa do tribunal”.
Já os RR. entendem que o teor dos documentos que apresentaram com a contestação, conjugado com o depoimento da testemunha Maria L., com regras de experiência e do senso comum, e bem ainda com a circunstância do tribunal recorrido ter omitido diligências tendentes à produção de prova documental relativamente aos factos em questão, permite afirmar a verificação da factualidade em questão.
Começando pela questão da omissão de diligências tendentes à produção da prova requerida pela A. (correspondente ao pedido de informações ao Millennium BCP relativamente a pedido de crédito bancário para aquisição de imóvel por parte dos RR., bem como pela existência de contas da titularidade dos RR. nessa instituição bancária), recorde-se que tal pedido de informações foi formulado pela A. com o seu requerimento probatório, tendo em vista a matéria controvertida a que respeitam os temas da prova 2 a 8, correspondentes aos pontos 2.2. (tema da prova 3), 2.3. (tema da prova 4) e 2.4. (tema da prova 7) dos factos provados, bem como aos pontos 3.2. (tema da prova 2), 3.3. (tema da prova 5), 3.4. (tema da prova 6) e 3.5 (tema da prova 8) dos factos não provados.
Por despacho de 19/7/2019 o tribunal recorrido deferiu tal pedido de informações a terceiro, determinando a notificação da instituição bancária em questão, “obtida que seja a prévia autorização dos réus, conforme disposto no art.º 79º do RGICSF, para o que serão notificados com tal desiderato a fim de se pronunciarem no prazo de 5 dias”.
A secretaria cumpriu o ordenado em 22/7/2019, notificando os RR. desse despacho, e nada tendo dito os mesmos, no prazo de 5 dias fixado judicialmente, ou mesmo para além desse prazo.
Ou seja, não tendo os RR. prestado a sua autorização à obtenção das informações bancárias em questão, e revelando-se a mesma necessária, face ao sigilo a que está obrigada a instituição bancária que deveria prestar as informações em questão, a falta das mesmas informações apenas aos RR. pode ser imputada, não se verificando qualquer omissão imputável ao tribunal recorrido.
E, nessa medida, não podia o tribunal recorrido fazer mais que o que fez, tendo em atenção a prova dos factos alegados pelos RR. e que correspondiam aos pontos 2, 5, 6 e 8 dos temas da prova.
Pelo que, por esta via, não há qualquer censura a fazer à actuação do tribunal recorrido nem se pode consequentemente afirmar, como pretendem os RR., que a não obtenção das informações bancárias em questão, por ser prejudicial às pretensões dos mesmos, há-de conduzir à demonstração da matéria alegada na contestação e que consta dos pontos 3.2. a 3.5. dos factos não provados.
Do mesmo modo, e quanto à valoração dos documentos apresentados pelos RR. com a sua contestação, é certo que no documento 1 consta uma “simulação de crédito imobiliário”, estando a mesma datada de 18/4/2008, e sendo o montante do crédito simulado de € 121.000,00 (ou seja, muito próximo do “remanescente em dívida consolidado” em 24/1/2006, nos termos constantes do aditamento ao contrato promessa). Todavia, desse mesmo documento decorre que tal simulação corresponde a uma mera consulta efectuada no site do Millennium BCP, mais sendo indicado nessa consulta que “os prémios são indicativos e estimados de acordo com os valores introduzidos na simulação para avaliação e financiamento”.
Já o documento 2 junto com a contestação corresponde a uma listagem de documentação necessária para diversas operações de crédito, bem como a identificação das entidades emitentes dessa documentação, disponível para consulta no site do Millennium BCP em 22/2/2008, e sendo aí referido que “podem ser solicitados outros documentos que o Banco considere necessários”.
Ou seja, não é a circunstância de os RR. demonstrarem que em Fevereiro e Abril de 2008 consultaram o site do Millennium BCP, recorrendo ao simulador de crédito bancário aí disponibilizado e verificando a lista de documentos necessários para a obtenção de crédito imobiliário, que permite afirmar que recorreram à instituição bancária em questão, formulando um pedido de concessão de crédito e tendo-lhes consequentemente sido solicitados os documentos que identificaram (o alvará do loteamento, a licença de utilização da moradia e a escritura de divisão de coisa comum relativa à AUGI onde se situa a parcela de terreno com tal moradia).
Do mesmo modo, do teor da carta de 19/2/2008 que os RR. dirigiram à A. (correspondente ao documento 3 junto com a contestação) apenas se retira que aqueles comunicaram à A. que como “jovens estudantes universitários, não tinham nem têm a mesma disponibilidade financeira dos pais para continuarem a honrar o compromisso por eles assumidos nos termos contratuais, não obstante a firme vontade de assim agirem (…)”, mais lhe comunicando que tal vontade “em si não basta, uma vez que falta-lhes a disponibilidade financeira, essencial para o cumprimento do contrato (…), sendo necessário recurso a financiamento bancário para o efeito”, e mais lhe declarando que “visando honrar os compromisso assumidos pelos seus pais” solicitavam que facultasse “a documentação necessária para a instrução do processo de financiamento bancário e para a realização da escritura definitiva de compra e venda do imóvel melhor identificado no contrato promessa”.
Já o documento 4 junto com a contestação corresponde ao teor de uma carta de 8/5/2018, dirigida pelos RR. (através de mandatário) à Câmara Municipal do (...), e pedindo a emissão de certidão da licença e alvará de construção da moradia, do alvará de loteamento e da divisão de coisa comum.
E quanto ao depoimento de Maria L., resulta do mesmo que o contacto dessa testemunha com a factualidade em causa nos autos não ultrapassa o momento da morte da mãe dos RR. Com efeito, tal testemunha apenas se pronunciou sobre aquilo que a falecida mãe dos RR. lhe relatou, quanto ao circunstancialismo que conduziu à utilização do imóvel da A. pelos pais dos RR., mas revelando total desconhecimento quanto às diligências encetadas pelos RR., após a morte dos pais destes, e tendo em vista a execução daquilo que declararam à A. na carta de 19/2/2008, quanto à obtenção de um financiamento bancário, apenas conseguindo afirmar que os RR. continuaram a viver naquele imóvel.
Ou seja, tendo presente a dilação temporal entre a carta de 19/2/2008 e a carta de 8/5/2018 (10 anos), a par da inexistência de qualquer outro meio de prova que respeite à conduta dos RR. neste lapso de tempo, designadamente que fosse demonstrativo de quaisquer contactos com o Millennium BCP (ou outra qualquer instituição de crédito) tendentes à formalização do invocado financiamento bancário, não é possível afirmar a materialidade que consta dos pontos 3.2. a 3.5. dos factos não provados.
Acresce que o teor das duas referidas cartas, no que respeita aos documentos solicitados à A., não é coincidente com a matéria constante do ponto 2.3. dos factos provados. Designadamente, e no que respeita à carta de 8/5/2018, os RR. não solicitaram à Câmara Municipal do (...) certidão da licença de habitação da moradia, mas apenas e tão só certidão da licença e alvará de construção da mesma (e sendo que a existência de tal licença e correspondente alvará não estava colocada em crise, na medida em que já estava devidamente identificada no contrato promessa de 21/1/2003), ficando então por esclarecer se em algum momento o Millennium BCP (ou outra qualquer instituição bancária) lhes teria referido que tal licença de habitação seria necessária para concretizar o financiamento bancário. E quanto ao alvará de loteamento e à escritura de divisão de coisa comum, na carta de 19/2/2008 que dirigiram à A. os RR. não mencionaram tais documentos como tendo de ser entregues pela A. para “a instrução do processo de financiamento bancário e para a realização da escritura definitiva de compra e venda”, apesar de os solicitarem à Câmara Municipal do (...), 10 anos depois (e sendo certo que, no que respeita à divisão de coisa comum, não era a tal entidade pública autárquica que competia a realização da escritura correspondente).
Pelo que, também por esta via, revela-se o teor de tais documentos como insuficiente, ainda que conjugado com os demais meios de prova produzidos, para dar como provada a matéria que consta dos pontos 3.2. a 3.5. dos factos não provados.
É certo que os RR. invocam também ser de presumir, segundo regras da experiência comum, que qualquer pessoa, para mais jovem, que pretenda adquirir um imóvel, tem como única solução, para concretizar esse seu intento, o recurso a financiamento bancário. E invocam ainda que é facto público e notório qual a documentação que qualquer instituição bancária exige, para instruir um pedido de financiamento bancário para compra de imóvel.
Só que os RR. não têm qualquer razão nessa invocação, desde logo porque o conceito de facto notório que emerge do art.º 412º do Código de Processo Civil compreende tão só aqueles que “sejam de conhecimento e de experiência comum, de acordo com os padrões médios da colectividade de um determinado tempo e lugar” (António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 485). Mais explicam estes autores que “a exigência do conhecimento geral actua em vários âmbitos: na esfera pessoal, o facto notório tem de constar como certo ou falso para a generalidade de pessoas de cultura média, entre as quais se encontra o juiz; na esfera cognoscitiva, no sentido de que tal conhecimento deve integrar a cultura média, não integrando apenas um saber especializado”.
Ainda a respeito da caracterização de um facto como notório, explica Maria José Capelo (Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 143º, pág. 298-299) “que o conhecimento de um facto, mais ou menos generalizado, não pode ser encarado como condição suficiente de imputação do “atributo” de notoriedade. O que lhe confere esse estatuto especial é a natureza incontroversa ou incontestada que se lhe reconhece. Antes de atingir este “estatuto de verdade” (reconhecido por um cidadão informado) são meros factos indefinidos, imprecisos, merecendo, por conseguinte, o epíteto de mero rumor”.
Revertendo tais considerações ao caso dos procedimentos tendentes à obtenção de crédito bancário imobiliário, desde logo se conclui que não se está perante qualquer conjunto de factos notórios, uma vez que a especificidade dos mesmos e da linguagem bancária que os envolve leva até as instituições de crédito a fazer uma divulgação genérica dos mesmos, quer nos seus sites institucionais, quer por via publicitária, mas sem prescindir de, em cada caso concreto, pormenorizar tais procedimentos e a respectiva documentação dos mesmos.
Do mesmo modo, as regras da experiência comum não podem ser utilizadas para afirmar a necessidade dos RR. de recurso a financiamento bancário, visando a satisfação das quantias estabelecidas no acordo firmado pela sua falecida mãe. E desde logo porque não é do senso comum que as aquisições de imóveis sejam habitualmente concretizadas com recurso a financiamento bancário, antes sendo do sendo comum a afirmação de que o recurso a financiamento bancário imobiliário está ligado à condição económico‑financeira concreta de cada adquirente, independentemente da idade e/ou habilitações académicas do mesmo.
Ou seja, também por esta via não há que afirmar a verificação da factualidade constante dos pontos 3.2. a 3.5. dos factos não provados, assim improcedendo, também nesta parte, a impugnação da decisão de facto.
Por último, e quanto à factualidade que os RR. pretendem ver aditada ao elenco de factos provados, relaciona-se a mesma com o que foi pedido e decidido na acção que correu termos com o nº (…), intentada pela A. contra os RR.
Os RR. juntaram aos autos uma cópia da sentença aí proferida, como haviam mencionado no art.º 28º da contestação, mais indicando ser a mesma importante “para espelhar a situação de conflito que as partes tem vivido, sempre com a desmesurada tentativa da Autora, para expulsar-lhes do imóvel que legitimamente ocupam”.
Tal documento (bem como os demais apresentados com aquele) foi admitido por despacho proferido na sessão de 12/11/2014 da audiência final, “pelo eventual relevo que poderão ter”.
Apesar de se tratar de mera cópia da sentença em questão (e não de certidão da mesma), a A. não colocou em causa a genuinidade dessa cópia, pelo que se entende que o teor do documento em questão espelha com autenticidade a sentença proferida na acção identificada com os RR.
Só que do conteúdo dessa sentença, quando colocado em confronto com o objecto do litígio dos presentes autos, não se pode afirmar a invocada identidade de objecto.
Com efeito, naquela acção a A. pediu a condenação dos RR. na restituição de imóveis da sua propriedade, bem como no pagamento de uma indemnização no valor mensal de € 1.000,00, até que cessasse a ocupação dos mesmos, invocando que os RR. ocupavam tais imóveis sem qualquer título, nunca rendendo os mesmos menos de € 1.000,00 por mês.
Já nesta acção a A. pede que se declare resolvido o contrato promessa que tem por objecto tais imóveis, por incumprimento definitivo e culposo dos RR., bem como a entrega dos mesmos imóveis e o pagamento da quantia mensal de € 750,00 a título de enriquecimento sem causa, até efectiva entrega. E para sustentar tal pretensão alega a existência de um contrato promessa que a liga aos RR., bem como o não cumprimento pelos RR. da obrigação de pagamento das quantias aí estipuladas.
Aliás, os RR. contradizem-se quando pedem que seja dado como provado que “no ano de 2009 a A. intentou contra os RR acção com objecto idêntico ao dos presentes autos”, afirmando depois (conclusão 36) a não existência de “completa identidade no âmbito objectivo” de uma e de outra acção.
Pelo que, sem prejuízo da materialidade acima invocada (correspondente ao apreciado e decidido naquela acção) dever ser considerada na apreciação da questão da ofensa do caso julgado aí formado, não há que dar como provado que “no ano de 2009 a A. intentou contra os RR. acção com objecto idêntico ao dos presentes autos, peticionando a A. a entrega por parte dos RR. dos mesmos imóveis, assim como o pagamento de uma indemnização, com fundamento na resolução do contrato promessa” a qual deu origem ao processo nº (…), onde foi em 25/8/2010 proferida sentença que absolveu os RR. do pedido.
Ou seja, também nesta parte há que afirmar a improcedência da impugnação da decisão de facto.
Em suma, na total improcedência da impugnação dos RR. à decisão de facto, mantém-se o decidido pelo tribunal recorrido quanto à factualidade provada e não provada.
Da ofensa do caso julgado
Entendem os RR. que a relação material em litígio na presente acção já havia sido definida na sentença de 25/8/2010 proferida no processo nº (…), pelo que a autoridade do caso julgado que decorre do art.º 619º, nº 1, do Código de Processo Civil, impede a sua definição em moldes distintos daqueles aí definidos.
E, nessa medida, porque naquela sentença já havia sido decidido que não assistia à A. o direito à resolução do contrato promessa, a sentença agora sob recurso desrespeitou tal autoridade do caso julgado, ao afirmar o direito da A. à resolução do contrato promessa.
É sabido que o caso julgado desdobra-se numa vertente positiva (a autoridade do caso julgado) e numa vertente negativa (a excepção dilatória do caso julgado, que previne a repetição de causas), assim respondendo, segundo Teixeira de Sousa (in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, LEX, 1997, pág. 568), à “exigência da boa administração da justiça, da funcionalidade dos tribunais e da salvaguarda da paz social, pois que evita que uma mesma ação seja instaurada várias vezes, obsta a que sobre a mesma situação recaiam soluções contraditórias e garante a resolução definitiva dos litígios que os tribunais são chamados a dirimir”.
De acordo com Lebre de Freitas (Código de Processo Civil Anotado, 2º volume, 2ª edição, pág. 354), “pela excepção visa-se o efeito negativo da inadmissibilidade da segunda acção, constituindo-se o caso julgado em obstáculo a nova decisão de mérito”. Já “a autoridade do caso julgado tem antes o efeito positivo de impor a primeira decisão, como pressuposto indiscutível de segunda decisão de mérito (…). Este efeito positivo assenta numa relação de prejudicialidade: o objecto da primeira decisão constitui questão prejudicial na segunda acção, como pressuposto necessário da decisão de mérito que nesta há-de ser proferida”.
Por isso é que decorre do art.º 619º do Código de Processo Civil que a sentença que decide sobre a relação material controvertida fica a ter força obrigatória dentro do processo e fora dele nos limites fixados pelos art.º 580º e 581º, mais decorrendo do art.º 613º do Código de Processo Civil que, proferida a sentença, esgota-se o poder jurisdicional do tribunal para conhecer (novamente) a matéria da causa.
Reconduzindo tais considerações ao caso concreto dos autos, logo se alcança que não se pode afirmar a verificação da excepção dilatória do caso julgado.
É que, ainda que as partes sejam as mesmas, nesta acção e naquela que correu termos no processo nº (…), a causa de pedir de uma e de outra são distintas.
Com efeito, na acção a que corresponde o processo nº (…) a A. pediu o reconhecimento da sua qualidade de proprietária de determinados imóveis e a condenação dos RR. na sua restituição, por não terem título que legitime a ocupação dos mesmos.
Já nesta acção a A. invoca que o título que legitima a ocupação dos imóveis pelos RR. é o contrato promessa de compra e venda que celebrou em 21/1/2003, no âmbito do qual entregou tais imóveis ao promitente comprador, tendo os RR. sucedido ao mesmo nessa posição contratual. Mas mais alega os factos de onde retira que os RR. incumpriram definitivamente as suas obrigações contratuais, assim lhe assistindo o direito à resolução do mesmo, fazendo seu o sinal entregue e devendo ainda ser-lhe restituídos os imóveis.
Ou seja, ainda que se possa afirmar a existência de um mesmo efeito prático (se bem que parcial) pretendido obter naquela acção e nesta acção (a entrega dos imóveis), procede o mesmo efeito prático de factos com juridicidade distinta, já que ali se tratava da afirmação do direito de propriedade da A. e da sua violação pelos RR., enquanto aqui se trata da afirmação de uma relação contratual e de uma conduta dos RR. que faz surgir o direito da A. à resolução do contrato em questão.
De todo o modo, nessa acção os RR. defenderam-se através da invocação da existência e manutenção da referida relação contratual, de onde decorre o direito à ocupação dos imóveis objecto desse contrato.
E na referida sentença de 25/8/2010 foi considerada a existência do contrato em questão, mais sendo verificado que do mesmo decorre o direito dos RR. à ocupação dos imóveis e mais sendo afirmado que “não tendo operado a resolução, o contrato mantém‑se ainda que os sucessores do promitente comprador possam ter incorrido em mora no cumprimento das suas obrigações”, sendo com esse fundamento que a pretensão da A. improcedeu.
Será então que, apesar de não se poder afirmar a inadmissibilidade da presente acção (enquanto consequência da verificação da excepção dilatória do caso julgado), a vertente positiva do caso julgado assim formado naquela acção impedia o tribunal recorrido de afirmar o direito da A. à resolução do contrato, nesta nova acção proposta contra os RR.?
A este propósito, importa não esquecer o disposto no art.º 621º do Código de Processo Civil, quanto ao alcance do caso julgado.
Com efeito, se é certo que a sentença constitui caso julgado nos precisos termos e limites em que julga, quando a parte decai por não ter sido praticado determinado facto, tal sentença não obsta a que o pedido se renove, quando o facto se pratique.
No caso concreto dos autos importa verificar que o fundamento utilizado na referida sentença de 25/8/2010, para a afirmação da não verificação do direito da A. à resolução contratual, assenta na inexistência de interpelação admonitória tendente a converter a mora dos RR. em incumprimento definitivo, desde logo porque não ficou demonstrada a existência de qualquer comunicação efectuada pela A. aos RR., por carta registada com aviso de recepção ou por notificação judicial avulsa, que contivesse “qualquer intimação clara para o cumprimento, a fixação dum prazo peremptório para o efeito e a declaração inequívoca de que a obrigação se terá por definitivamente incumprida se aquela intimação não obtiver a resposta adequada no prazo fixado” (na expressão da sentença em questão).
Ou seja, a autoridade do caso julgado que emerge da referida sentença de 25/8/2010 impede que, na presente acção, se reabra a controvérsia sobre a fonte do direito dos RR. à ocupação dos imóveis, na medida em que ficou definitivamente decidido que tal direito emerge do contrato promessa celebrado em 21/1/2003 e da circunstância dos RR. terem ocupado a posição contratual do promitente comprador originário (a quem os imóveis foram entregues pela A.), por via sucessória.
Do mesmo modo que impede que se reabra a controvérsia sobre os efeitos das comunicações que foram dadas como provadas na sentença em questão, e que correspondem à carta datada de 30/4/2008 e à notificação judicial avulsa requerida em 2/10/2008 e concretizada (quanto à 1ª R.) em 8/11/2008 (como decorre dos pontos 10. a 12. dos factos provados constantes da referida sentença de 25/8/2010).
Todavia, o âmbito do caso julgado em questão não impede que se possa posteriormente apreciar e decidir da resolução do contrato promessa, com fundamento em circunstâncias aí não concretamente ponderadas, como é o caso, quer da notificação judicial avulsa do 2º R. concretizada em 15/3/2018, quer da convenção de resolução que emerge do ponto 2 da cláusula 4ª do aditamento de 24/1/2006 ao contrato promessa.
É que, como referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 745-746), “a restrição decorrente do caso julgado material deixa de se verificar perante (…) uma diferente localização temporal dos factos que integram a causa de pedir”.
E o Supremo Tribunal de Justiça, no seu acórdão de 18/4/2013, relatado por Abrantes Geraldes e disponível em www.dgsi.pt (mencionado na anotação acima referida), afirma igualmente que “atenta a teoria da substanciação que interfere na definição e na delimitação da causa de pedir, tal pressuposto não é aferido em função da mera qualificação jurídica do fundamento ou fundamentos invocados, mostrando‑se relevante a comparação entre os factos jurídicos que servem de fundamento a uma e a outra acção (Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 711), a tal ponto que o caso julgado reflectido apenas abarca a concreta situação que foi objecto de apreciação e de pronúncia judicial”.
Por outro lado, a jurisprudência citada pelos RR. não tem aplicação ao caso presente, desde logo nenhum dos casos aí referidos trata da questão da diferença de localização temporal da factualidade integrante da causa de pedir.
Em conclusão, porque na presente acção a concreta situação fáctico-jurídica apresentada pela A. e conhecida pelo tribunal recorrido não é idêntica à que foi objecto de conhecimento na sentença proferida na acção que correu termos sob o nº (…), desde logo pela distinta localização temporal dos factos integrantes de uma e de outra das causas de pedir e de julgar, não há que falar em qualquer ofensa do caso julgado formado por aquela sentença.
E, nesta medida, improcedem as conclusões do recurso dos RR., quanto a esta questão.
Da nulidade do contrato promessa
Sustentam os RR. que o contrato promessa celebrado em 21/1/2003 é nulo, à face do disposto no art.º 410º, nº 3, do Código Civil, tendo presente a falta de emissão da licença de utilização da moradia compreendida no seu objecto, bem como a falta de alvará de loteamento. E mais sustentam que tal nulidade também se verifica nos termos do disposto no art.º 280º, nº 1, do Código Civil, tendo presente a impossibilidade legal de celebração do contrato definitivo, face a tal situação de clandestinidade.
Dispõe o nº 2 do art.º 410º do Código Civil que “a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral”.
E do nº 3 do mesmo art.º 410º resulta que “no caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.
Sobre redacção anterior do mesmo nº 3 do art.º 410º (emergente do D.L. 236/80, de 18/7, que dispunha que “no caso de promessa relativa à celebração de contrato de compra e venda de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção. A omissão destes requisitos não é, porém, invocável pelo promitente-vendedor, salvo no caso de ter sido o promitente-comprador que directamente lhe deu causa”) o Supremo Tribunal de Justiça formulou os Assentos 15/94 (publicado no DR 236/1994, série I‑A, de 12/10/1994) e 3/95 (publicado no DR 95/1995, série I‑A, de 22/4/1995), daí decorrendo jurisprudência uniformizada no sentido da omissão das formalidades em questão não poder ser invocada por terceiros, nem poder ser oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.
O que equivale a afirmar que, verificando-se no contrato promessa de compra e venda a omissão do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, bem como a omissão da certificação da existência de licença de utilização ou de construção de edifício que constitua o objecto do contrato prometido, tal omissão apenas pode ser conhecida e declarada pelo tribunal se vier invocada, desde logo pelo promitente‑comprador.
Ou seja, reconduzindo tais considerações ao caso concreto dos autos, conclui-se que o tribunal recorrido apenas podia conhecer da invalidade do contrato promessa de 21/1/2003, por omissão das formalidades em questão (e desde logo a certificação da existência de licença de utilização da moradia integrada no objecto do contrato prometido, certificação que continua a estar omissa no aditamento de 24/1/2006), se a mesma tivesse sido arguida pelos RR., atenta a sua posição de promitentes compradores naquele contrato promessa.
E tal arguição, para que pudesse ser assim conhecida, carecia de ser efectuada na contestação, face aos princípios da concentração e da preclusão, que decorrem do art.º 573º do Código de Processo Civil.
Com efeito, e como explicam António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 645), “o réu deve incluir na sua peça processual [a contestação] todos os meios de defesa de que disponha, seja a defesa directa (impugnação), seja a defesa indirecta (excepções dilatórias e peremptórias), em vez de reservar para momento ulterior do processo certos meios de defesa, que utilizaria apenas no caso de improcedência dos primeiramente invocados (…)”. E mais explicam que do “princípio da preclusão resulta que todos os meios de defesa não invocados pelo réu na contestação ficam prejudicados, não podendo ser alegados mais tarde”.
A afirmação da nulidade do contrato promessa por omissão de certificação da existência de licença de utilização da moradia configura uma excepção peremptória, na medida em que tal declaração de nulidade obsta ao efeito jurídico dos factos alegados pela A. na P.I. (desde logo a perda do sinal a seu favor, consequência primeira da consideração da validade do contrato promessa e sua resolução pela A., por incumprimento definitivo e imputável aos RR.).
Assim, e face aos princípios acima referidos, ficou vedada aos RR. a invocação da nulidade do contrato promessa em momento posterior à contestação, mais concretamente com a sua alegação de recurso.
É certo que se poderia defender (na alegação de recurso dos RR. tal posição não resulta suficientemente clara) que a redacção do nº 3 do art.º 410º do Código Civil poderia levar a concluir que se estaria perante uma das excepções a que se refere o nº 2 do art.º 573º do Código de Processo Civil, permitindo aos RR. a invocação da nulidade em questão apenas em sede de recurso da sentença que lhes foi desfavorável.
Mas tal entendimento sempre teria de ser afastado face à consideração da natureza do recurso.
É que, sendo o modelo do nosso sistema de recursos o de reponderação (e não o de reexame), está excluída a possibilidade de alegação de factos ou questões novas na instância de recurso, salvo quanto àquelas que sejam de conhecimento oficioso (e que já se viu que não é o caso).
Por isso é que, como se refere no acórdão de 28/5/2009 do Supremo Tribunal de Justiça (relatado por Oliveira Rocha e disponível em www.dgsi.pt), “do específico ponto de vista da instância recursiva, tem-se por certo que, como é jurisprudência uniforme, sendo os recursos meios de impugnação das decisões judiciais, destinados à reapreciação ou reponderação das matérias anteriormente sujeitas à apreciação do tribunal a quo e não meios de renovação da causa através da apresentação de novos fundamentos de sustentação do pedido (matéria não anteriormente alegada) ou formulação de pedidos diferentes (não antes formulados), ou seja, visando os recursos apenas a modificação das decisões relativas a questões apreciadas pelo tribunal recorrido (confirmando-as, revogando-as ou anulando-as) e não criar decisões sobre matéria nova, salvo em sede de matéria indisponível, a novidade de uma questão, relativamente à anteriormente proposta e apreciada pelo tribunal recorrido, tem inerente a consequência de encontrar vedada a respectiva apreciação pelo Tribunal ad quem”.
Do mesmo modo, explica Abrantes Geraldes (Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 4ª edição, 2017, pág. 109-110) que a natureza do recurso, “como meio de impugnação de uma anterior decisão judicial, determina outra importante limitação ao seu objecto decorrente do facto de, em termos gerais, apenas poder incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, não podendo confrontar-se o tribunal ad quem com questões novas”. E mais acrescenta que “os recursos constituem mecanismos destinados a reapreciar decisões proferidas, e não a analisar questões novas, salvo quando, nos termos já referidos, estas sejam do conhecimento oficioso e, além disso, o processo contenha os elementos imprescindíveis. Seguindo a terminologia proposta por Teixeira de Sousa, podemos concluir que tradicionalmente seguimos um modelo de reponderação, que visa o controlo da decisão recorrida e não um modelo de reexame que permita a repetição da instância no tribunal de recurso”. Acrescentando ainda, com o apoio da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça a que faz referência, que “as questões novas não podem ser apreciadas no recurso, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos, pois estes destinam-se a reapreciar questões, e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprimir um ou mais órgãos de jurisdição”.
Assim, e tendo presente a jurisprudência e a doutrina em questão, há que concluir que a este Tribunal de recurso está vedado apreciar e afirmar a nulidade do contrato promessa celebrado em 21/1/2003 (e do aditamento ao mesmo datado de 24/1/2006), por aí estar omitida a certificação da existência da licença de utilização da moradia que integra o objecto do contrato prometido.
Já quanto à nulidade do contrato promessa por impossibilidade originária do seu objecto, dispõe o nº 1 do art.º 280º do Código Civil que “é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável”.
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, volume I, 4ª edição revista e actualizada, 1987, Coimbra, pág. 258), “é legalmente impossível, por exemplo, o objecto da promessa de celebração de um contrato que o direito não consente, da promessa de venda de uma coisa do domínio público, etc.”.
No caso concreto dos autos está em causa a promessa de celebração de um contrato de compra e venda que tem por objecto uma parcela de terreno e a moradia aí edificada, estando a mesma parcela de terreno identificada como lote J/31-B, que corresponde a metade de 1/163 avos de um prédio rústico que integra uma área urbana de génese ilegal (a AUGI FF 27).
Resulta demonstrado que ficou convencionado no contrato promessa em questão que “a escritura definitiva será efectuada após a emissão do Alvará e logo que a Escritura de Divisão de Coisa Comum seja decidida pela Comissão de Administração da AUGI FF 27 e posteriormente efectuada”.
Mais resulta demonstrado que a moradia existente no denominado lote J/31-B foi construída em conformidade com o projecto constante da licença de construção nº 269/R/98.
E da informação prestada pela Câmara Municipal do (...) resulta que o alvará de loteamento da AUGI FF 27 ainda não foi emitido por estar ainda em instrução a operação de loteamento requerida pela Comissão de Administração respectiva.
A Lei 91/95, de 2/9 (com as alterações introduzidas pela Lei 165/99, de 14/9, pela Lei 64/2003, de 23/8, pela Lei 10/2008, de 20/2, pela Lei 79/2013, de 26/12, e pela Lei 70/2015, de 16/7) estabelece o regime excepcional para a reconversão urbanística das AUGI, dispondo-se no nº 4 do seu art.º 1º que é da competência das câmaras municipais a delimitação do perímetro da AUGI e a fixação, por sua iniciativa, da modalidade de reconversão da mesma.
Do mesmo modo, decorre do art.º 3º da mesma Lei 91/95, de 2/9, que constitui dever dos proprietários e comproprietários do solo e das construções integradas em AUGI a sua reconversão urbanística, o qual inclui o dever de conformar os prédios que integram a AUGI com o alvará de loteamento ou com o plano de pormenor de reconversão, nos termos e prazos a estabelecer pela câmara municipal. E mais inclui o dever de comparticipação nas despesas de reconversão.
No entanto, e como decorre do nº 5 do referido art.º 3º, para além de competir aos respectivos proprietários e comproprietários, tal dever de reconversão compete, ainda, “aos promitentes-compradores de parcelas, desde que tenha havido tradição, os quais respondem solidariamente pelo pagamento das comparticipações devidas”, bem como “aos donos das construções erigidas na área da AUGI, devidamente participadas na respectiva matriz”.
Ou seja, reconhecendo a existência de situações de desconformidade entre áreas urbanas edificadas, os respectivos instrumentos de gestão territorial e o regime jurídico da urbanização e edificação, mas não ignorando a necessidade de salvaguardar os direitos de natureza privada surgidos à sombra dessas desconformidades, o legislador criou um regime excepcional tendente ao estabelecimento dessa conformidade, através da criação dos mecanismos e procedimentos de direito administrativo adequados à reconversão das áreas em questão.
E, para tanto, envolveu nesse “processo” não só a entidade pública territorialmente competente para tanto (a Câmara Municipal), mas igualmente os diferentes particulares interessados no desfecho do mesmo.
E de entre estes considerou igualmente como envolvidos nesse processo de reconversão urbanística até os promitentes compradores de parcelas que lhes estivessem já entregues.
Ou seja, não é possível afirmar qualquer situação de “clandestinidade” como aquela invocada pelos RR., no que respeita ao conhecimento da situação jurídica da moradia que ocupam, bem como da parcela de terreno onde a mesma está edificada, não só porque é do conhecimento dos mesmos que tal moradia foi construída de acordo com a respectiva licença de construção, mas igualmente porque a existência da licença de utilização apenas depende da conclusão do processo de reconversão urbanística da AUGI FF 27, e sendo que aos RR., enquanto promitentes compradores, assiste a mesma responsabilidade pela conclusão do processo de reconversão que assiste à A. promitente vendedora (naturalmente que na medida da compropriedade no prédio rústico integrado na referida AUGI).
E, do mesmo modo, já está materialmente determinada a parcela de terreno onde se encontra edificada a moradia (corresponde a mesma parcela ao identificado lote J/31-B), por referência à totalidade do prédio rústico.
Ou seja, não se pode afirmar que o objecto do contrato promessa (o qual corresponde à celebração da escritura de compra e venda da referida parcela de terreno e da moradia aí edificada) é fisicamente impossível. E também não se pode afirmar que tal objecto é legalmente impossível, já que a possibilidade de “converter” o direito indiviso sobre o prédio rústico integrado na AUGI FF 27 num prédio urbano correspondente à referida unidade predial identificada como lote J/31-B (ou seja, a parcela de terreno com a moradia aí edificada) está, tão só, dependente da conclusão do processo de reconversão urbanística da mesma AUGI, correspondente à emissão do alvará de loteamento (tendo em vista a posterior celebração da escritura de divisão de coisa comum). E como tal condição não é de verificação impossível, também por esta via não é possível afirmar a impossibilidade do objecto do contrato promessa.
Do mesmo modo que não é possível afirmar a indeterminabilidade desse objecto, na medida em que, como já acima se referiu, é o mesmo determinável e está mesmo já determinado, correspondendo à unidade predial actualmente identificada como lote J/31‑B, com as características físicas e materiais do mesmo.
Ou seja, não é a circunstância do contrato de compra e venda prometido ainda não estar em condições de poder ser celebrado, por estar tal celebração dependente da conclusão do processo de reconversão urbanística da AUGI onde se insere a parcela de terreno e a moradia a que aquele respeita, que faz concluir que o objecto do contrato promessa é impossível e determinante da nulidade do mesmo, nos termos do art.º 280º do Código Civil.
Aliás, o Supremo Tribunal de Justiça formulou os Assentos 5/87 (publicado no DR, I série, de 30/10/1987) e 10/89 (publicado no DR, I série, de 6/12/1989) que, não obstante respeitarem a uma realidade legislativa prévia à Lei 91/95, de 2/9, permitem afirmar a existência de jurisprudência orientada no sentido de não se poder declarar a nulidade de contratos promessa de compra e venda de parcelas de terreno (mesmo que com construções aí edificadas) compreendidas em loteamentos ilegais, com fundamento na falta da licença de loteamento, e na medida em tal ilegalidade possa ser removida, pela via da reconversão urbanística estabelecida pela referida Lei 91/95, de 2/9.
E o decidido pelo acórdão de 18/3/2004 deste Tribunal da Relação de Lisboa (relatado por Gil Roque, disponível em www.dgsi.pt e referido pelos RR. na sua alegação de recurso) não é aqui convocável, já que não está aqui em causa, ao contrário do que ali estava em causa, a venda verbal ou por documento particular de edifício implantado numa parcela de terreno situada em AUGI “sem que o loteamento esteja legalizado”.
Do mesmo modo que não é convocável o decidido pelo acórdão de 12/2/2019 do Tribunal da Relação de Coimbra (relatado por Luís Cravo, disponível em www.dgsi.pt e referido pelos RR. na sua alegação de recurso), já que aí estava em causa a promessa de compra e venda de um edifício construído num prédio rústico, sem qualquer licença de construção, e sem que existisse qualquer processo de reconversão urbanística desse prédio rústico, designadamente estando omitida a sua inclusão numa AUGI.
Em suma, também quanto à questão da nulidade do contrato promessa, improcedem as conclusões do recurso dos RR.
Da impossibilidade definitiva de celebração do contrato prometido
Depois de caracterizar a relação contratual das partes e as obrigações daí emergentes, o tribunal recorrido abordou a questão do direito da A. à resolução por incumprimento definitivo da contraparte nos seguintes termos:
“O direito de resolução do contrato fundado na lei é um direito potestativo, extintivo e dependente de um fundamento – terá de verificar-se o facto ou situação a que a lei liga como consequência o surgimento desse direito potestativo.
Ora, nos termos da lei, a simples mora do devedor não confere ao credor o direito a resolver o contrato – tal resolução só é consentida quando houver incumprimento definitivo imputável ao devedor.
Efectivamente, o direito de resolução de um contrato promessa (contrato bilateral) fundamentar-se-á na impossibilidade culposa da prestação – arts. 801º e 802º do Código Civil.
Assim, de harmonia com o preceituado no artigo 808º do Código Civil, em princípio, não basta o ultrapassar por qualquer dos contraentes do prazo fixado no contrato-promessa para que se possa concluir no sentido do incumprimento definitivo no caso em que a prestação ainda se mostra possível.
Na verdade, para que o incumprimento culposo imputável ao devedor possa fundamentar a resolução do contrato, tem este de ser definitivo.
A regra é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato donde nasce a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Para que, tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bilateral, o credor possa resolver o contrato desonerando-se da sua contraprestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por causa imputável ao devedor (art. 801º, nº 1, do Cod. Civil).
Todavia, em duas situações a mora culposa do devedor é equiparada pela lei ao não cumprimento definitivo: ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação, perda de interesse essa a ser apreciada objectivamente; não ser a prestação efectuada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor (art. 808º do Código Civil).
Ainda existe uma terceira hipótese: a de um dos promitentes declarar ao outro, inequívoca e categoricamente, que não cumprirá o contrato; nesse caso, como tem sido entendido, não se justificaria a fixação de um prazo razoável para cumprir.
E finalmente, a par destas, importa ter em conta a resolução convencional, também contemplada no art.º 432º do Código Civil.
Tecidos estes breves considerando deter-nos-emos nas duas hipóteses que se colocam: o caso de não ser a prestação efectuada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor (art. 808º do Código Civil); e a resolução convencionalmente estipulada.
No que concerne à primeira, emerge da matéria de facto dada como provada que a autora logrou notificar apenas um dos contraentes, o ora réu B. Tomás, o que não satisfaz a previsão legal, uma vez que fica de fora um dos promitentes‑compradores a ré X. Tomás.
Todavia, as partes estipularam no contrato-promessa – 4ª cláusula do aditamento, ponto 2. que “(…) findo o período de dez dias sem que seja reposto o cumprimento da prestação em falta, tal facto constituirá a Segunda Outorgante em incumprimento definitivo e conferirá à primeira Contraente o direito à resolução do Contrato Promessa de Compra e Venda com a consequente perda por parte da Segunda Outorgante de todas as quantias entregues à Primeira Contraente (…)”.
(…)
Revertendo ao caso concreto, a cláusula em apreço prevê a conversão da mora em incumprimento definitivo do contrato, dispensando a autora da interpelação admonitória a que alude o art.º 808º do Código Civil, caso decorram dez dias após a data de vencimento da prestação sem que venha a ser entregue, conferindo ao promitente-vendedor o direito a resolver o contrato-promessa com fundamento em incumprimento definitivo.
Conforme flui do teor do ponto 2.1.6. do elenco factual, os réus continuam a usufruir do lote de terreno e da moradia e, após 24 de Janeiro de 2016 (data do aditamento ao contrato), não procederam à entrega de qualquer quantia à autora, de acordo com o que havia sido estipulado no contrato-promessa, concretamente na cláusula 2ª.
Tal comportamento dos réus integra, de acordo com o convencionado na já referida cláusula 4ª, ponto 2., do aditamento, subscrito em 24.01.2006, ao contrato inicial, o incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Por outro lado, os réus não ilidiram a presunção de culpa (342º/2 e 799º/1 do Código Civil), uma vez que a cessação de pagamento das prestações acordadas com a autora ocorreu antes do falecimento da mãe de ambos – 07.09.2006 –, porquanto, tal como consta do ponto 2.1.6. os réus, após o aditamento ao contrato subscrito em 24.01.2006, não procederam à entrega de qualquer quantia a promitente-vendedora.
Ademais, além de não terem demonstrado – ponto 2.3.1 dos factos não provados - a necessidade de recurso a crédito para solver as prestações a que se encontram vinculados, ao comunicarem à autora, em Fevereiro de 2008, não terem condições financeiras de continuarem a “honrar’’ o compromisso assumido pelos pais colocaram-se em situação de incumprimento definitivo de acordo com o disposto no art.º 808º/1 do Código Civil.
De modo que, além do direito a ver resolvido o contrato-promessa, de acordo com o disposto no art.º 442º/2 do Código Civil, tem a autora direito a fazer sua a importância entregue pelos réus, no valor de € 77.000,00, sendo esta a única indemnização a que tem direito”.
Contra esta fundamentação os RR. invocam, por um lado, factualidade não provada, com a qual pretendiam ilidir a presunção de culpa dos mesmos no incumprimento da obrigação de pagamento das quantias estipuladas através do aditamento de 24/1/2006, e que se prende com a conduta omissiva da A., correspondente ao incumprimento da obrigação contratual da mesma e conduzindo à impossibilidade de cumprimento da obrigação pecuniária dos RR., por não permitir o acesso a financiamento bancário. E invocam ainda que tal conduta da A. impede o exercício do direito à resolução, por abusivo.
Não está colocado em crise que só a não realização das prestações constantes do contrato promessa, com carácter definitivo, permite afirmar o incumprimento definitivo, assim se distinguindo da simples mora, ou seja, do atraso desse cumprimento.
E também não está colocado em crise que esse incumprimento definitivo pode revelar-se por diversos meios, designadamente:
· a perda de interesse do credor na prestação, em consequência de mora do devedor, ou a sua inexecução dentro do prazo razoável que lhe for fixado por aquele (art.º 808º do Código Civil);
· o decurso de prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável, o que equivale àquela perda de interesse; ou
· a recusa peremptória do devedor em cumprir, comunicada ao credor, não se justificando então a necessidade de nova interpelação ou de fixação do prazo suplementar.
Também não sofre qualquer controvérsia que o contrato promessa que liga a A. aos RR. estipula, na cláusula 4ª do seu aditamento de 24/1/2006, que a “falta de pagamento de qualquer das prestações nos termos supra acordados constituirá a Segunda Contraente [a promitente compradora] em mora até 10 [dias] decorridos sobre a data do respectivo vencimento e sem que seja reposto o cumprimento da prestação em falta”, e bem ainda que “findo o período de 10 dias de mora e sem que seja reposto o cumprimento da prestação em falta, tal facto constituirá a Segunda Contraente em incumprimento definitivo e conferirá à Primeira Contraente o direito à resolução do Contrato Promessa de Compra e venda de que faz parte integrante o presente Aditamento, com a consequente perda por parte da Segunda Contraente e de quem representa na qualidade por si arrogada, de todas as quantias entregues à Primeira Outorgante no âmbito da contratação em causa, fazendo esta suas essa quantias”.
Ou seja, tendo sido convencionado um prazo absoluto e improrrogável (10 dias a contar da data do respectivo vencimento) para o cumprimento de cada uma das prestações pecuniárias a cargo da promitente compradora, o decurso do mesmo faz afirmar a perda de interesse da promitente vendedora A. na manutenção do contrato promessa, sem necessidade de qualquer interpelação para o cumprimento em prazo razoável, atenta a cláusula resolutória em questão.
E presumindo-se a culpa dos RR. nessa actuação desconforme ao quadro contratual (por força do disposto no art.º 799º, nº 1, do Código Civil, conforme afirmado na sentença recorrida), a argumentação dos mesmos no sentido do afastamento dessa presunção assenta na afirmação de factualidade que não foi dada como provada (e que corresponde aos pontos 3.2. a 3.5. dos factos não provados).
Ou seja, porque os RR. não lograram ver demonstrada a factualidade em questão, relacionada com a sua vontade de celebrar a escritura pública de compra e venda, para o que precisavam de recorrer a financiamento bancário, e carecendo para tanto da não obtida contribuição documental da A., não há, por esta via, que afirmar que o não pagamento das prestações pecuniárias convencionadas no aditamento de 24/1/2006 não decorre de culpa dos mesmos porque, tendo actuado com a diligência que lhes era devida, só não lograram efectuar tal pagamento em consequência da conduta omissiva da A.
Quanto ao invocado exercício abusivo do direito da A. à resolução contratual, importa recordar que, à face do disposto no art.º 334º do Código Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O excesso manifesto dos limites impostos pela boa-fé ocorre quando o titular do direito viola o princípio da confiança que nele foi depositada pela contraparte, através da prévia aquisição da expectativa de uma conduta de sinal contrário à que se mostra adoptada.
Este sentido interpretativo é aquele que é seguido pela jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, como no acórdão de 12/2/2009 (relatado por Azevedo Ramos e disponível em www.dgsi.pt), aí se referindo que “no âmbito da fórmula “manifesto excesso” cabe a figura da conduta contraditória (venire contra factum proprium), que se inscreve no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes actuara”. E no mesmo acórdão refere-se ainda que “o abuso do direito só deve funcionar em situações de emergência, para evitar violações chocantes do direito e da justiça”.
Também no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2/11/2010 (relatado por Sebastião Póvoas e disponível em www.dgsi.pt), é afirmado que o abuso de direito, “tal como resulta do seu “nomen juris”, pressupõe a existência de um direito radicado na esfera do titular, direito que, contudo, é exercido por forma ilegítima por exceder manifestamente a boa fé, os bons costumes ou o seu fim social ou económico (artigo 334.º do Código Civil).
Quer o preceito vigente (com redacção idêntica à do artigo 334.º do Anteprojecto do Código Civil [2.ª revisão ministerial], quer a primeira proposta – artigo 297.º - 1.ª revisão ministerial – “O exercício de um direito (…) através de factos que contrariem os princípios éticos fundamentais do sistema jurídico (…).”) têm ínsito o “qui jure sua utitur”, ou seja, que o abusador surja titular de um direito subjectivo, ou de parte dele.
E, então, ou o utiliza licitamente – dentro dos limites do direito objectivo – ou ultrapassa limites que a ética, a boa fé e o fim social não toleram.
Assim, são os casos de “venire contra factum proprium”, em que o exercício contradiz uma conduta antes presumida ou proclamada pelo agente (Cf. os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Maio de 2007 – 07 A1180, desta Conferência e de 30 de Março de 2006 – P.º 3921/05, 4.ª).
Aí, o ponto de partida é uma anterior conduta de um sujeito jurídico que “objectivamente considerada é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira.” (cf. Prof. Baptista Machado, apud “Obra Dispersa”, 1, 415 e ss).
A conduta pregressa terá criado na contraparte uma situação de confiança com base na qual esta tenha tomado disposições ou organizado planos que, gorados, lhe causarão danos.
Tem aqui ínsita a ideia de “dolus praesens”, a trair um investimento de confiança feito pela outra parte, originado por dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidas no tempo. (cf. o Prof. Menezes Cordeiro, “o primeiro – o ‘factum proprium’ – é, porém, contrariado pelo segundo”, apud, “Da Boa Fé no Direito Civil”, 45; e ROA – 58, 1998, 964).
A outra modalidade de abuso de direito consiste na criação de situações de desequilíbrio, “genus” que tem como “species” o exercício danoso inútil, a actuação dolosa e a grave desproporção entre o exercício do titular excrescente e o sacrifício por ele imposto a outrem”.
Reportando tais considerações ao caso concreto, os RR. apenas invocam que se verifica o exercício abusivo do direito da A. à resolução porque a mesma, não estando em condições de cumprir com a celebração do contrato prometido, não podia alegar a perda de interesse no cumprimento das prestações devidas pelos RR., para efeitos de conversão da mora em incumprimento definitivo.
Todavia, importa não esquecer que a circunstância de ainda não ser possível a celebração do contrato definitivo, mesmo depois de decorridos 17 anos da celebração do contrato promessa (e de decorridos 14 anos do aditamento de 24/1/2006), não decorre de qualquer actuação da A. susceptível de criar nos RR. a expectativa de que, apesar das prestações acordadas no aditamento ao contrato promessa não terem sido entregues à A., como constituía obrigação dos mesmos (e da sua mãe, anterior titular da posição de promitente comprador e correspondentemente obrigada a tais prestações), a A. não faria valer o seu direito resultante desse incumprimento, antes aguardando que estivessem reunidos os pressupostos para a celebração do contrato definitivo.
Pelo contrário, a circunstância de terem sido convencionadas tais prestações pecuniárias no aditamento ao contrato promessa de 24/1/2006, aí tendo sido igualmente convencionada a cláusula resolutória, e tudo em função da circunstância da parcela de terreno e da moradia implantada na mesma estarem em poder da promitente compradora (e manterem-se em poder dos RR., seus sucessores na posição contratual em questão, após o óbito da mesma), faz concluir que as partes contratantes queriam que a contrapartida da tradição dessa unidade predial correspondesse às prestações pecuniárias em questão, as quais representavam “o remanescente em dívida do preço global de compra e venda fixado na cláusula 3ª do contrato promessa de compra e venda identificado no Considerando I. do presente Aditamento, deduzido dos pagamentos já efectuados e acrescidos dos juros de mora vencidos (…)”.
Pelo que, igualmente, sabiam e queriam que a manutenção da impossibilidade temporária de celebração da escritura da compra e venda prometida em nada afectasse os direitos que cada uma das partes contratantes adquiria, por via da outorga do contrato promessa, com o seu aditamento, designadamente o direito à resolução do contrato promessa por parte da A., no condicionalismo previsto na cláusula 4ª do aditamento de 24/1/2006.
O que equivale a afirmar que não há qualquer actuação da A., quer geradora de qualquer desequilíbrio grave das obrigações contratualmente assumidas, quer violadora do princípio da confiança que nela foi depositada pela contraparte, seja no momento da celebração do contrato promessa, seja no momento da celebração do aditamento ao mesmo, e que torne ilícito o exercício do direito à resolução, nos termos afirmados na sentença recorrida.
Do mesmo modo, e tal como acima já se observou no que respeita à nulidade do contrato promessa por impossibilidade ou indeterminabilidade do seu objecto, não se pode afirmar que a A. não está em condições de cumprir com a sua obrigação de celebração do contrato prometido.
É que estando tal celebração tão só dependente da conclusão do processo de reconversão urbanística da AUGI FF 27 (onde se integra a unidade predial objecto da promessa de compra e venda) e da correspondente emissão do alvará de loteamento, com a subsequente emissão da licença de utilização da moradia que faz parte integrante de tal unidade predial, e havendo de concorrer cada uma das partes para a conclusão dessa reconversão (a par dos restantes comproprietários), a circunstância de resultar demonstrado que a A. não entregou aos RR. o alvará de loteamento e a licença de utilização da moradia, sabendo que não disporia desses documentos durante anos, quando celebrou o contrato promessa, torna-se irrelevante para a afirmação do não cumprimento, por parte da A., das obrigações decorrentes da celebração do mesmo contrato promessa.
Ou seja, também por esta via não há como afastar a presunção de culpa dos RR. no incumprimento das prestações pecuniárias convencionadas no aditamento de 24/1/2006, mesmo depois de decorrido o prazo peremptório estipulado na cláusula 4ª desse mesmo aditamento, e assim havendo que concluir pela conversão da mora em incumprimento definitivo, daí emergindo o direito da A. à resolução do contrato promessa, com as consequências expressas na sentença recorrida.
Pelo que, também quanto à questão da afirmação do incumprimento definitivo e imputado culposamente aos RR. das obrigações emergentes do contrato promessa, com o consequente surgimento do direito da A. à resolução contratual, fazendo suas as quantias que lhe foram entregues e obtendo a restituição da parcela de terreno e da moradia objecto do contrato promessa, improcedem as conclusões do recurso dos RR.
Da modificação do contrato por alteração das circunstâncias
O tribunal recorrido decidiu que não era aplicável o instituto em questão, entendendo que “a factualidade provada não viabiliza a conclusão pretendida pelos réus, uma vez que o falecimento dos primeiros promitentes-compradores aos quais aqueles sucederam não integra qualquer alteração da base negocial”.
Entendem os RR. que “o falecimento dos promitentes compradores, afectou o equilíbrio contratual, em desfavor dos RR/Recorrentes, envolvendo para aqueles riscos pessoais e excessivos sacrifícios, reduzindo a possibilidade de os RR cumprirem, exclusivamente, por via do recurso ao financiamento hipotecário, como supra demonstrado”, assim se justificando a alteração da “cláusula da devolução em singelo, bem como o prazo de pagamento do remanescente do preço”, e devendo ainda ser fixado à A. “o prazo máximo de seis meses para cumprir a obrigação de vender o imóvel identificado no contrato promessa”.
Decorre do art.º 437º do Código Civil o direito da parte lesada à resolução do contrato ou à modificação do mesmo segundo juízos de equidade, se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, e desde que a exigência das obrigações assumidas pelas mesmas afecte gravemente os princípios da boa-fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
Como se refere no Código Civil Anotado de Pires de Lima e Antunes Varela (Volume I, 4ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1987, pág. 413), em anotação ao referido art.º 437º, “alude a lei, no entanto, aos seguintes requisitos: a) Que haja alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar. É preciso que essas circunstâncias se tenham modificado. Esta providência não se confunde com a teoria do erro acerca das circunstâncias existentes à data do contrato, muito embora haja uma estreita afinidade entre elas (uma, relativa à base negocial objectiva; a outra, assente na base negocial subjectiva). E, além disso, é necessário que a alteração seja anormal. (…) A lei não exige (…) que a alteração seja imprevisível, mas o requisito da anormalidade conduzirá praticamente quase aos mesmos resultados (…)”.
Do mesmo modo o Supremo Tribunal de Justiça já deixou expresso, como no seu acórdão de 30/3/2017 (relatado por João Trindade e disponível em www.dgsi.pt), que “o regime do art.º 437.º/1 afasta, desde logo, aqueles casos em que a alteração das circunstâncias é coberta pelos riscos próprios do contrato, se a disciplina estiver no seu conteúdo, é de acordo com esta que o caso concreto se resolve. (…)
Para que seja possível a resolução ou, ao menos, a modificação das cláusulas do contrato fundada na alteração anormal das circunstâncias é necessário: (i) que a alteração ocorrida não seja o desenvolvimento previsível de uma situação conhecida à data da celebração do contrato e (ii) que essa alteração torne o cumprimento da obrigação ofensivo dos princípios da boa fé”.
Todavia, e como resulta do art.º 438º do Código Civil, “a parte lesada não goza do direito de resolução ou modificação do contrato, se estava em mora no momento em que a alteração das circunstâncias se verificou”.
Como também se refere no Código Civil Anotado de Pires de Lima e Antunes Varela (Volume I, 4ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1987, pág. 415), “a alteração das circunstâncias supõe, na verdade, uma modificação verificada entre o momento do contrato e o momento em que as obrigações dele emergentes devem ser cumpridas (…). De resto, quem se coloca em mora não pode aspirar a qualquer protecção resultante de factos supervenientes. É essa também a consideração em que se filia a solução (…) fixada no artigo 807º do Código Civil”.
A entender-se, como entendem os RR., que a alteração anormal das circunstâncias que estiveram na base da celebração do contrato promessa corresponde ao óbito dos seus progenitores, primitivos promitentes compradores, resulta da factualidade provada que aquando do óbito de O. Tomás, em 7/9/2006, já estavam em atraso as prestações convencionadas no aditamento de 24/1/2006, uma vez que a primeira delas se venceu em 25/2/2006 e está demonstrado que não ocorreu a entrega de qualquer quantia à A. após 24/1/2006.
Ou seja, por força do disposto no art.º 438º do Código Civil não assiste aos RR. o direito à modificação do contrato promessa, que peticionam pela via reconvencional.
Mas mesmo abstraindo dessa circunstância, importa não esquecer que, como também se refere na sentença recorrida, em citação de Pedro Romano Martinez (Da Cessação do Contrato, 3ª edição, 2017, Almedina, pág. 151‑152), “constituem pressupostos de verificação cumulativa os seguintes: quais as circunstâncias factuais em que as partes fundaram a decisão de contratar; que tenha ocorrido uma alteração da base negocial com a qual as partes não pudessem contar; que dessa alteração decorra uma lesão para uma das partes”.
Ora, a base negocial objectiva do contrato promessa não compreende a circunstância de só poder ser o outorgante A. Tomás (pai dos RR.) o titular das obrigações daí emergentes para o mesmo.
Nem tão pouco integra a base negocial do mesmo a circunstância de, no aditamento de 24/1/2006, só poder ser a outorgante O. Tomás (mãe dos RR.) a titular das mesmas obrigações (correspondentes à obrigação de pagamento do “remanescente em dívida”, para além da obrigação de celebrar o contrato definitivo de compra e venda).
Ou, dito de outra forma, do teor do contrato promessa (e do aditamento de 24/1/2006) não decorre que, para a sua outorga, foi essencial a consideração da pessoa de cada um dos referidos progenitores dos RR., excluindo-se a possibilidade de, falecidos os mesmos, o acervo de direitos e obrigações emergentes desse contrato promessa passar a ser da titularidade dos seus sucessores.
Que é o mesmo que afirmar que o falecimento de cada um deles não constitui uma alteração das circunstâncias de facto em que a A. e cada um dos mesmos progenitores dos RR. fundaram a decisão de celebrar o contrato promessa (e o aditamento de 24/1/2006), não se podendo igualmente afirmar a “anormalidade” dos óbitos em questão, e desde logo porque a finitude da vida humana é uma realidade de verificação certa (não obstante a sua incerteza temporal).
Ou, dito de outra forma, porque uma das vicissitudes inerentes à celebração do contrato promessa era a extinção/morte de qualquer um dos seus outorgantes, não se pode afirmar que o óbito do outorgante que prometeu comprar (e que mais se obrigou ao pagamento do preço nas condições aí estipuladas), constitui uma circunstância imprevisível, para os efeitos do disposto no art.º 437º do Código Civil.
Pelo que, na ausência da verificação dos pressupostos a que alude o art.º 437º do Código Civil, não se pode concluir pelo direito dos RR. à modificação do contrato promessa que os ligava à A., assim improcedendo, também nesta parte, as conclusões do recurso dos RR.
O que equivale a afirmar que, na total improcedência das conclusões do recurso dos RR., há que concluir pela manutenção da sentença recorrida, por não merecer a mesma qualquer censura.
DECISÃO
Em face do exposto julga-se improcedente o recurso dos RR., mantendo-se a sentença recorrida.
As custas do recurso são da responsabilidade dos RR.
5 de Novembro de 2020
António Moreira
Carlos Castelo Branco
Lúcia Sousa
