Quem foi o relator do acórdão 17615/17.0T8SNT.L1-2?

O relator foi Pedro Martins, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 17615/17.0T8SNT.L1-2?

O acórdão foi proferido em 09 de abril de 2026.

17615/17.0T8SNT.L1-2

Sumário

I\ Aqueles que celebraram o contrato-promessa revogaram-no antes do incumprimento definitivo por qualquer deles. II\ A revogação do contrato-promessa sem previsão da perda do sinal, implica a restituição dele em singelo. III\ Os autores, que alteraram a verdade dos factos para tentarem obter a restituição do sinal em dobro, devem ser – como foram - condenados como litigantes de má-fé.

Texto

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados: AA e BB intentaram uma acção comum contra CC e DD, pedindo que: se reconheça o incumprimento dos réus relativamente ao contrato promessa de compra e venda, condenando-os na restituição do sinal prestado, em dobro, assim como na devolução das despesas com a fracção pagas por conta deste, tudo (87.118,92€) com juros desde a citação até integral pagamento. Alegaram, para o efeito, em síntese, que: celebraram com os réus, proprietários de uma fracção autónoma, um contrato promessa de compra e venda dessa fracção, tendo no acto entregue um sinal de 15.000€ e no dia a seguir receberam as chaves da fracção para onde foram residir; no cumprimento do contrato fizeram vários reforços de sinal, tendo entregue aos réus o valor global de 43.000€; e liquidaram em nome dos réus ou directamente a estes despesas de seguro e condomínio da fracção no valor total de 1182,92€; entretanto foram surpreendidos com a publicitação da listagem dos proprietários das fracções do prédio, tendo constatado que posteriormente à celebração do contrato promessa os réus haviam vendido essa mesma fracção a terceiro; tentaram contacto com os réus nunca tendo logrado consegui-lo, razão pela qual resolveram interpelá-los para esclarecer a situação, tendo as cartas registadas com aviso de recepção sido devolvidas com a menção “objecto não reclamado”; a venda do bem prometido vender torna impossível, de forma voluntária e definitiva, o cumprimento do contrato promessa. Os réus foram citados por éditos e o Ministério Público foi citado em representação dos réus (art. 21 do CPC), não tendo contestado. Foi realizada audiência final em 06/03/2019. Foi proferida sentença em 15/03/2019. Os réus interpuseram recurso extraordinário de revisão da sentença, que constituiu o apenso A, tendo sido proferida decisão em 27/09/2021, que julgou o recurso improcedente, a qual foi mantida por decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Lisboa em 06/06/2022. Por despacho de 16/01/2023, a instância foi renovada, por força do acórdão do STJ proferido nos embargos à execução mencionados no despacho de 23/11/2022 proferido no apenso de procedimento cautelar (apenso B), tendo sido determinada a citação pessoal dos réus. Os réus foram citados e contestaram, alegando, em síntese: não é possível que os autores, em Março de 2017, tenham sido surpreendidos com o facto de a fracção ter um novo proprietário; tendo autores e réus mantido sempre contacto permanente até à efectiva entrega do imóvel por parte dos AA; os AA não obtiveram meios para cumprir o contrato promessa de compra e venda que celebraram; os AA transmitiram aos RR a sua incapacidade absoluta em cumprir o contrato promessa, por falta de financiamento bancário, tendo acordado na resolução do contrato com perda do sinal pago; atenta a frágil situação financeira dos AA, os RR permitiram que os AA permanecessem no imóvel até que este fosse vendido; encontrado novo comprador para o imóvel e no âmbito do processo de financiamento deste junto da entidade bancária, o actual proprietário do imóvel deslocou-se ao imóvel acompanhado do perito avaliador, tendo sido recebidos pelo autor que os acompanhou e lhes facultou o acesso à fracção, o que aconteceu mais de uma vez, sempre sem oposição do autor; a escritura de compra e venda da fracção para o actual proprietário acabou por ser celebrada e porque os AA se mantinham no imóvel o actual proprietário carta comunicou-lhes a venda e pediu-lhes que desocupassem a fracção; na sequência, os AA acordaram entregar o imóvel contra a entrega do montante de 15.000€, o que veio a suceder; os AA nunca interpelaram os RR para cumprir o contrato promessa de compra e venda; os AA estão a litigar de má fé, na medida em que estão a deduzir pretensão cuja falta de fundamento não podiam ignorar, alterando a verdade dos factos e omitindo factos relevantes para a decisão da causa;, devendo por isso ser condenados no pagamento de uma multa processual e a pagar aos RR uma indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais causados, de valor não inferior a 10.000€. Depois de realizada a audiência final, foi proferida sentença, julgando improcedente a acção, e, em consequência, absolvendo os RR dos pedidos e condenando os AA como litigantes de má fé na multa de 10 unidades de conta e na indemnização a favor dos réus no valor de 1.000€. O autor recorre da sentença, impugnando a decisão da matéria de facto e pondo em causa a decisão de direito [no recurso fala-se ‘dos autores’ como recorrentes; mas no corpo fala-se só no ‘autor’ como recorrente; e num requerimento posterior o autor diz que foi só ele que recorreu (é só ele que tem apoio judiciário…) - TRL]. Os réus contra-alegaram, defendendo a improcedência do recurso e levantando a questão prévia da falta de observância dos ónus impostos aos recorrentes pelo art. 640/1 do CPC. * Questões que importa decidir: a prévia; e, depois, se os réus deviam ter sido condenados no pedido de restituição do sinal em dobro, por incumprimento definitivo do contrato-promessa e se os autores não deviam ter sido condenados como litigantes de má fé. * Questão prévia: Por um lado, está há muito esclarecido, relativamente aos ónus do art. 640/1 do CPC, que a única coisa que tem de constar das conclusões do recurso são os concretos pontos que se consideram incorrectamente julgados. Por outro lado, no caso, os autores até indicaram, nas próprias conclusões do recurso (e também no corpo das alegações), quais os concretos pontos de facto que consideram incorrectamente julgados, quais os meios probatórios que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, devia ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, pelo que a questão prévia levantada pelos réus é claramente despropositada. * Estão dados como provados os seguintes factos: 1\ Os RR eram os legítimos proprietários e possuidores da fracção sita em E, correspondente à fracção “B” do prédio urbano com o artigo matricial 0000 da freguesia da E, descrito na conservatória de registo predial de E sob o número 0000/B. 2\ Em 09/06/2015, os RR subscreveram um contrato promessa de compra e venda sobre a fracção acima identificada, com os AA, conforme escrito junto como doc. 3 com a petição inicial, cujo teor dá-se aqui por integralmente reproduzido. [este TRL passa a transcrever as cláusulas ou parte delas que possam ter interesse para além do que já resulta dos factos provados: Na identificação, os réus foram a 1.ª outorgante e eram dados como residentes na fracção em causa; os autores foram dados como 2.º outorgante. 1.ª […] Do prédio ora descrito os 1.ºs outorgantes prometem vender livre de qualquer ónus ou encargos aos 2.ºs outorgantes, e estes por seu turno prometem comprar aos 1.ºs pelo preço de 230.000€ a fracção atrás identificada […] com uma garagem na cave […] 2.ª (a) […] mediante a entrega da (s) quantia (s) constante das alíneas seguintes: (b) Na presente data e em simultâneo com a assinatura deste contrato, 15.000€ […], a título de sinal e princípio de pagamento, realizando-se a sua quitação no dia em que ficar disponível na conta dos destinatários. (c) No dia 01/07/2015, 15.000 €, título de reforço de sinal. (d) Com início em 01/08/2015, os 2.º efectuarão aos 1.º outorgantes 17 reforços de sinal e princípios de pagamento, no montante unitário de 1.000€, sempre a dia 1 de cada mês […] (e) Considerando o reforço dos reforços de sinal, atrás mencionados, o remanescente do preço na quantia de 183.000€ será pago no dia da outorga da escritura de compra e venda […] (f) Para além do sinal e reforços de sinal descritos no presente contrato, os outorgantes acordam que os 2.º outorgantes poderão fazer durante toda a vigência do contrato, reforços de sinal adicionais ao presente contrato, sendo os mesmos deduzidos no valor total em divida, há dados em que os reforços anteriores. Caso se confirmem estes reforços de sinal extra, serão necessários os segundos para solicitar o documento de quitação. 3.ª A escritura de compra e venda será realizada até ao final do mês de Dezembro de 2016. 4.ª Todos os encargos e despesas relacionadas com o presente contrato e/ ou com a escritura pública de compra e venda prometida, designadamente registo de aquisição, imposto de selo e o imposto municipal de depósito (IMT), se houver lugar ao seu pagamento, serão da exclusiva responsabilidade dos 2.ºs outorgantes. 5.ª (a) Em caso de incumprimento por parte da 1.ª outorgante, o 2.º outorgante pode optar livremente pelo regime do sinal previsto no artigo 442 do Código Civil, exigindo o dobro do que prestou ou pela execução específica do presente contrato, nos termos do artigo 830 do CC. (b) Em caso de incumprimento por parte do 2.º outorgante a 1.ª outorgante pode optar livremente pelo regime do sinal previsto no artigo 442 do CC, fazendo suas todas as importâncias recebidas até à data, ou pela execução específica do presente contrato, nos termos do artigo 830 do CC 6.ª (a) Os 1.ºs outorgantes prometem vender e os 2.ºs outorgantes prometem comprar nas condições atrás referidas, que aceitam integralmente e sem reservas. b) Os 2.ºs outorgantes têm conhecimento pessoal do estado de conservação do imóvel atrás identificado, objecto da presente compra e venda, declarando expressamente que o adquirem no estado em que se encontram e que a presente aquisição corresponde à expressão da sua livre e espontânea vontade. […] 3\ Os AA, nesse acto, entregaram aos RR 15.000€ como sinal e princípio de pagamento, tendo sido estabelecido como preço da transmissão do imóvel o valor de 230.000€. 4\ Mais se comprometeram os RR a entregar as chaves do referido andar aos AA, em 10/06/2015 pelo documento a que deram o nome de “Aditamento ao contrato de promessa de compra e venda”, conforme escrito junto como doc. 4 com a petição inicial, cujo teor dá-se aqui por integralmente reproduzido [TRL - dele não consta mais do que antecede e do seguinte: os 1.ºs outorgantes expressamente consentem que os 2.ºs outorgantes possam habitar o imóvel, bem como celebrar contratos de água, luz, gás, tv, operando-se por esta via a tradição do bem objecto do presente contrato; não obstante acordam que metade do IMP de 2015 e a totalidade de 2016, bem como quota de condomínio e demais encargos que possam surgir relacionados com o imóvel prometido vender, até à data da escritura serão por conta dos 2.ºs outorgantes; mantendo-se inalteráveis as restantes condições acordadas do contrato-promessa] 5\ Em consequência, os AA foram viver para a aludida fracção, transpondo para ali toda a sua vida e do filho de ambos. 6\ No cumprimento da cláusula segunda do aludido contrato de promessa de compra e venda, os AA entregaram aos RR o valor global de 43.000€, como segue: em 09/06/2015 a título de sinal e princípio de pagamento, 15.000€; e depois, a título de reforço de sinal, em 17, 19 e 22 de Junho de 2015, 5.000€ x 3; mais 1.000€ x 13 em 30/7/2015, 01/09/2015, 29/9/2015, 31/10/2015, 30/11/2015, 3/1/2016, 31/1/2016, 30/3/2016, 29/4/2016, 1/6/2016, 29/6/2016, 1/8/2016, 2/9/2016. 7\ Ainda tendo em vista a concretização do contrato prometido, os AA liquidaram, em nome dos RR ou directamente aos RR, os seguintes valores, que perfazem 1.118,92€: em 25/06/2015 (50% IMI) = 400€; em 04/11/2015 (seguro habitação) = 118,25€; em 31/03/2016 (condomínio) = 62,33€; em 29/06/2016 (condomínio) = 186,69€; em 28/12/2016 (condomínio) = 186,69€; em 29/12/2016 (condomínio) = 62,23€; em 01/03/2017 (condomínio) = 102,73€. 8\ Em 2017, os AA requereram uma certidão predial da fracção tendo constatado que os RR haviam vendido a mesma fracção a FF e GG, encontrando-se tal aquisição registada através da Ap. 98 de 21/02/2017. 9\ Os AA e RR mantiveram sempre contacto permanente até à efectiva entrega do imóvel por parte dos AA. 10\ Os AA não obtiveram meios para cumprir o contrato promessa de compra e venda que celebraram. 11\ Os AA transmitiram aos RR a sua incapacidade absoluta em cumprir o contrato promessa, por falta de financiamento bancário, tendo acordado na resolução do contrato. 12\ Atenta a frágil situação financeira dos AA, os RR permitiram que aqueles permanecessem no imóvel até que este fosse vendido, ou seja, enquanto durasse o processo de encontrar novos compradores. 13\ Encontrado novo comprador para o imóvel, e no âmbito do processo de financiamento deste junto da entidade bancária, o actual proprietário do imóvel deslocou-se ao imóvel acompanhado do perito avaliador a 29/12/2016, tendo sido recebidos pelo autor que os acompanhou durante a avaliação e lhes facultou o acesso à fracção. 14\ O actual proprietário do imóvel deslocou-se novamente ao imóvel a 08/02/2017 acompanhado por perito avaliador para proceder à avaliação do imóvel, com vista a requerer crédito habitação junto do Novo Banco, tendo sido uma vez mais recebido pelo autor, sem qualquer oposição deste último, o qual lhes facultou o acesso à fracção e os acompanhou durante a realização da peritagem. 15\ O autor, durante as perícias realizadas no imóvel, não manifestou qualquer oposição, tendo aliás, em ambas as situações, sido colaborante com o actual proprietário e os Srs. Peritos avaliadores [os réus falaram nos autores mas puseram o verbo no singular; deu-se prevalência ao verbo, tanto mais que nos factos 13 e 14 os réus usaram o singular - TRL] 16\ A escritura de compra e venda da fracção para o actual proprietário acabou por ser celebrada em 21/02/2017. 17\ [Porque,] uma vez realizada a escritura os AA [se] mantinham no imóvel, por carta registada com aviso de recepção, enviada a 12/04/2017, e recebida a 13/04/2017 pelo autor, o actual proprietário do imóvel, através do seu mandatário, comunicou-lhes o seguinte: «… que como eles bem sabiam, o contrato promessa de compra e venda foi consensualmente resolvido pelas razões que bem conhece… que o imóvel não estava desocupado, o que impedia assim que o legitimo proprietário o usa e frua… agradeço tenha a gentileza… desocupar a fracção». [acrescentaram-se as expressões entre parenteses rectos, que vinham da contestação, porque, caso contrário, as frases não faziam sentido - TRL] 18\ Na sequência desta carta, os AA, acordaram entregar o imóvel aos actuais proprietários contra a entrega do montante de 15.000€, o que veio a suceder. 19\ Os AA nunca interpelaram os RR para cumprir o contrato promessa de compra e venda, sendo que a escritura de compra e venda com os promitentes vendedores deveria ter sido celebrada em Dezembro de 2016. 20\ Os AA sabiam que o imóvel tinha sido novamente colocado à venda, sabiam que havia um comprador interessado e tinham conhecimento da identidade da pessoa em questão, tendo-o inclusivamente recebido no imóvel e apresentado o imóvel a vários avaliadores de instituições bancárias. 21\ Os AA conheciam quem acabou por comprar o imóvel, o Sr. FF e esposa, tendo o Sr. FF transmitido aos AA que, caso eles entretanto resolvessem o problema com o financiamento do imóvel, este desistiria do negócio. * Da impugnação da decisão da matéria de facto Os autores entendem que: 5\ Os factos 10, 11 e 12 que concluem pelo incumprimento do contrato-promessa por parte dos AA devido a alegada "incapacidade absoluta" em obter financiamento e pelo subsequente acordo de resolução consensual, encontram-se em manifesta contradição com a prova gravada; […] 7\ Impõe-se a substituição dos factos 9 a 12 pelos seguintes factos: Os AA e RR não celebraram a escritura definitiva porque acordaram entre eles aguardar pelo regresso dos vendedores do Brasil em finais do ano de 2016, início de 2017. Desconhecendo os AA que a casa estava a ser vendido ao agente imobiliário, testemunha dos RR - FF. A fundamentação da decisão de facto pelo tribunal recorrido foi, na parte que interessa, a seguinte: Quanto aos factos 9 a 21, no teor dos depoimentos das testemunhas FF, GG e II, as quais depuseram de modo coerente e espontâneo, merecendo credibilidade, em conjugação com o teor do relatório de avaliação datado de 30/12/2016 junto como doc. 3 com a contestação, do relatório de avaliação datado de 08/02/2017 junto como doc. 4 com a contestação, do contrato de compra e venda datado de 21/02/2017, outorgado por FF e GG, na qualidade de compradores, e pelos réus, na qualidade de vendedores, junto como doc. 5 com a contestação, e da carta datada de 11/04/2017 enviada pelo advogado de FF aos AA junta como doc. 6 com a contestação, e com as declarações de parte dos Réus. A testemunha FF, consultor imobiliário, mediador imobiliário e adquirente do imóvel objecto do contrato-promessa aqui em causa, depôs de modo coerente e espontâneo, razão pela qual nos mereceu credibilidade, mencionando, designadamente, ter mediado o negócio em causa, que foram acordados pagamentos mensais a título de reforço de sinal, que os AA começaram a atrasar os pagamentos e não estavam a conseguir fazer os pagamentos, que os AA encontraram-se com os réus e combinaram que a casa seria colocada à venda porque os AA não estavam a conseguir crédito bancário, não esteve presente nesses encontros, mas tanto o autor como o réu transmitiram à testemunha em Setembro/Outubro de 2016 que a casa era para colocar à venda em virtude do autor não conseguir comprar a casa, que pagou 15.000€ para os AA saírem de casa, quantia exigida pelo autor para sair da casa, que em Dezembro de 2016 começou-se a interessar pela compra da casa. A testemunha GG, técnica de recursos humanos, esposa da testemunha FF, adquirente do imóvel objecto do contrato-promessa, depôs de modo coerente e espontâneo, razão pela qual nos mereceu credibilidade, mencionando, designadamente, que visitou a casa em causa, ainda habitada pelos AA, que estes foram muito afáveis e «o Sr. AA disse que até ficava muito contente que fossemos nós a comprar a casa». A testemunha II, avaliador imobiliário, depôs de modo coerente e espontâneo, razão pela qual nos mereceu credibilidade, mencionando, designadamente, que fez a avaliação do imóvel sito na Ericeira que foi adquirido pelo FF, tendo visitado o imóvel acompanhado de FF, que, quando se deslocou ao imóvel, o Sr. AA (aqui autor) abriu a porta, explicou o que ia fazer, tirou fotografias, sendo que a visita foi feita de forma calma. Atendeu-se, ainda, às declarações de parte dos Réus. O réu declarou de modo coerente que, em Setembro de 2016, ocorreu um almoço entre os dois casais, os AA e os réus, em que o Sr. AA (autor) disse que não podia comprar a casa, que «não arrumou o empréstimo» e pediu um mês para sair da casa. A ré declarou de modo coerente que encontraram-se com os AA no Verão de 2016 e que o autor disse que não compraria a casa, que os negócios não deram certo, a esposa seria operada, que não tinham condições para comprar a casa e que iriam sair da casa. A convicção do tribunal, quanto aos factos provados, fundou-se na análise conjugada dos meios de prova supra enunciados e entre si concordantes, conforme supra exposto. Quanto aos factos não provados descritos nas alíneas a), b) e c), atendeu-se à falta de produção de meios de prova consistentes e credíveis sobre os mesmos e, ainda, à prova do contrário quanto aos factos não provados constantes das alíneas a) e b) (cf. factos provados nºs 9 a 21). As testemunhas JJ, empresário, KK, administrativa, e LL, professora, amigos dos AA, não revelaram conhecimento directo sobre os factos em discussão, sendo que afirmaram o que os AA lhe transmitiram. As declarações de parte do autor não nos mereceram credibilidade, porquanto estão eivadas de inverosimilhanças. Afirmou que, com a esposa (autora), jantou com os réus em Agosto/Setembro de 2016 e que disse-lhes que, a partir de Outubro de 2016, estava em condições de fazer a escritura, que, quanto aos atrasos nos pagamentos das quantias mensais acordadas nos contrato-promessa, verbalmente ficou assente que depois fazia-se o acerto do valor no acto da escritura, que os réus não tinham pressa na realização da escritura, que se estes não estivessem em Portugal em Dezembro de 2016 a escritura seria realizada em Janeiro de 2017. Para além das declarações de parte do réu estarem em flagrante contradição com os depoimentos das testemunhas FF, GG, II e com as declarações de parte dos réus, meios de prova estes que se nos afiguraram credíveis, conforme supra exposto, não se nos afigura verosímil que os réus, na qualidade de promitentes vendedores, não revelassem qualquer pressa com a celebração da escritura de compra e venda, sendo que a mesma deveria ser celebrada até ao final de Dezembro de 2026, e que permitissem que os AA continuassem a habitar no imóvel objecto do contrato-promessa após tal data, o que já sucedia há mais de um ano. Não foram juntas quaisquer cartas enviadas pelos AA aos réus, pelo que os envelopes e os registos juntos como docs. 32 a 35 com a PI não assumem qualquer relevância probatória. Quanto ao facto não provado descrito na alínea d), atendeu-se à falta de produção de meios de prova sobre o mesmo. Os autores fundamentam assim a pretensão de alteração daqueles factos: Das conclusões: 3\ A prova documental junta aos autos pelos AA, não tendo sido impugnada nem arguida a falsidade, goza de força probatória material e formal (artigos 376 e 374 do Código Civil), devendo ser-lhe conferido o devido valor probatório. 4\ A prova testemunhal produzida pelos AA (designadamente MM e NN) revelou-se credível e idónea, baseada na razão de ciência resultante do conhecimento directo e do convívio com os factos, sendo que a ausência de "concertação" deve ser vista como um factor de isenção, e não de descrédito. Do texto das alegações: 15\ Existe por parte do tribunal a quo um desentendimento da prova realizada nos autos, tendo sido considerada a prova testemunhal apresentada pelos réus e um total desvalor/desprezo da prova testemunhal realizada pelos AA. 16\ Neste sentido, como é que pode o tribunal ter julgado provados os factos 9 a 14 e 18 a 21, com base unicamente nas declarações de parte dos réus e das suas testemunhas, ao passo que relativamente às testemunhas dos AA, o tribunal entendeu que só tinham conhecimento do que os AA lhes transmitiam. 17\ No entendimento do autor não podia a sentença recorrida dar como provados tais factos, uma vez ter resultado bem claro do depoimento das testemunhas arroladas pelos AA (onde se incluem MM, NN; OO), que as mesmas têm conhecimento efectivo do que aconteceu. 18\ Veja-se a este propósito, o depoimento de PP (testemunha arrolada pelos AA), ouvida na sessão de 14/05/2025, com início às 10:47 e final às 11:15: (00:21:47 - 00:11:15) [face aos tempos das outras passagens a seguir e ao tamanho da transcrição, é evidente o lapso de indicação: ouviu-se de 21:15 a 21:47 e não continha a passagem transcrita - TRL] Test.: “ele encaminhou os senhores para ali, disse que aquela casa era muito boa, que eles iam gostar, aliás ele também gostava da casa para ele, foi uma expressão que ele usou, se ele tivesse dinheiro ele comprava, foi uma coisa assim. Pronto.” (00:17:22 - 00:16:42): [o período indicado não contém as transcrições que se seguem - TRL] Adv. dos AA: “O casal tinha, sabe, isto é, se souber, se tinha uma condição económica e financeira estável? Se eram uma família ou pronto, se notava do convívio que tinha com eles, se notava que eles tinham problemas financeiros.?” Test.: “Não. Problemas financeiros, eu nunca notei nada disso. Eles tinham casa própria, venderam-na cada um tinha o seu carro. A BB trabalha, trabalhava e trabalha. O Senhor AA era sócio de duas empresas. Eu se não estou em erro, uma era de arquitectura, ou qualquer coisa assim, outra de informática. Bem eu também não vou entrar em pormenores. Eles tinham uma boa situação.” (00:15:33 - 00:15:08): [o período indicado não contém as transcrições que se seguem - TRL] Test.: “Eles sempre foram muito à vontade com os amigos, com toda a gente e, sempre convidavam pessoas para lá jantar e almoçar. Se eu tivesse um problema de divida, ou de problemas de dinheiro, faria menos gastos possíveis, acho eu. E, eles também faziam festas, férias. Eles iam de férias, o menino fazia estágios de fora de Portugal, eles iam com o menino.” (00:15:02 - 00:14:16 [neste período de tempo não consta as passagens que se seguem]): Adv. dos AA: “eles fizeram este contrato, tem conhecimento dos moldes do contrato, ou seja, quais eram as condições que o contrato terá sido celebrado? Test. dos AA: As condições como? Adv. dos AA: As condições de pagamento? Test. dos AA: Eles ficaram na casa e todos os meses pagavam um x, sei lá, 1000€, por exemplo, e depois esse dinheiro revertia para juntar ao bolo, para abater na compra da casa. Foi o que foi decidido. Eu até na altura brinquei com eles, que o marido ia dar um presente de Natal à mulher, naquele ano, 2016, seria a escritura da casa. Portanto, iam abater esses dinheiros no final do mês, e depois no final do ano era um presente de Natal para a AA, a escritura da casa.” (00:13:58 - 00:13:17 [ou melhor: 13:27 a 14:05 - TRL]): Adv. dos AA: “Entretanto, a escritura não foi feita, e a D. PP sabe porque é que a escritura não foi feita? Test. dos AA: As conversas eram que os senhores estavam no Brasil, os donos da casa estavam no Brasil, e que eles foram para lá, não sei se terá sido em Setembro desse ano e na altura o AA tinha dito, em Dezembro eles regressam e nós fazemos a escritura. Entretanto, eles vão marcar a escritura, eles, ou donos ou o senhor da imobiliária marca a escritura e nós fazermos a escritura, agora em Dezembro, só que parece-me que os senhores nunca vieram.” (00:12:44 - 00:12:14): [neste período de tempo não consta as passagens que se seguem]): Test. dos AA: “O AA pagou o trimestre de 2017 do condomínio, e quando, eles afixavam não sei se ainda continuam a afixar, um papel com os valores pagos do condomínio. Test.: Sim, sim. Eles afixavam. O AA tinha pago o trimestre, e quando passaram, o AA depois contou-me, que tinha visto que uma casa dele estava o nome, já não era dos brasileiros, era o nome do senhor imobiliário, FF, não sei se é FF, mas pronto.” 19\ Veja-se, também, o depoimento de MM (testemunha arrolada pelos AA), ouvido na sessão de 14/05/2025, com início às 10:09 e final às 10:47: (00:24:50 - 00:24:43): Advogada dos AA: “Sabe quem adquiriu a casa? Testemunha dos AA: O AA disse-me que tinha sido o agente imobiliário que tinha mediado a transacção.” (00:23:07 - 00:22:50): Advogada dos AA: “Porquê que não chegou a ser feita tem conhecimento, porque até Dezembro de 2016, não foi celebrada a escritura, se souber? Testemunha dos AA: O que o AA foi contando é que estariam a aguardar que os proprietários regressassem do Brasil para marcarem a escritura.” 20 e 21\ Destes depoimentos não pode resultar qualquer dilema no julgador, pelo que, nesta matéria, se imporia – e imporá ao TRL - ao tribunal a quo ter dado como provado, em vez do que consta de 9 a 12, os novos factos indicados. Contra isto, os réus contrapõem, na parte útil, a transcrição de várias passagens dos depoimentos e declarações que suportaram a convicção do tribunal. Apreciação: Nos termos do art. 346 do CC à prova que for produzida pela parte sobre quem recai o ónus probatório pode a parte contrária opor contraprova a respeito dos mesmos factos, destinada a torná-los duvidosos; se o conseguir, é a questão decidida contra a parte onerada com a prova. O tribunal ficou convencido com a prova produzida pelos réus e esclareceu que a prova produzida pelos autores não colocou em dúvida os factos em causa. O autor não diz uma palavra que seja, de concreto, sobre a prova aproveitada pelo tribunal (apontando-lhe, em concreto, os erros que teria cometido nesse aproveitamento), limitando-se a invocar duas (embora sugira que são três) testemunhas suas que produziram prova em sentido contrário. Ora, como se vê da transcrição das passagens desses 2 depoimentos (com uma inusual e surpreendente inversão de ordem: primeiro as partes do depoimento mais tardias… e, na indicação do tempo, primeiro os minutos mais tardios…; e as passagens transcritas não correspondem aos períodos de tempo) confirma-se a apreciação que o tribunal fez deles, ou seja que essas duas testemunhas (e uma outra que de que os réus nem invocam passagens do respectivo depoimento) amigos dos autores, não revelaram conhecimento directo sobre os factos em discussão, afirmando o que os autores lhe transmitiram, sendo que o que estes tinham dito não mereceu credibilidade, o que também não é atacado pelos autores. Quanto à prova documental invocada por atacado, aliás apenas na conclusão (4), sem qualquer reflexo nas alegações, não pode ser aproveitada porque, nem no corpo das alegações como se disse, o autor especificou, os concretos meios probatórios que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (art. 640/1-b do CPC). Quanto a afirmações retóricas, o tribunal recorrido ou este TRL não têm que andar a justificar nada do que fizeram, para além da fundamentação exigida. É a parte que não concorda com as decisões que tem que argumentar no sentido de que a decisão e/ou a fundamentação estão erradas. Em suma: não foi posto em causa a prova produzida pelos réus e indicada pelo tribunal para dar como provados os factos 9 a 12 e as passagens indicadas dos dois depoimentos das testemunhas do autor nem põem minimamente em dúvida esses factos. Pelo que se mantém os factos tal como foram dados como provados. * O autor entende que: 8\ Os factos 13, 14, 15 e 20, que concluem pelo conhecimento prévio da identidade do novo comprador (FF) e pela colaboração consciente dos autores nas avaliações em nome deste "actual proprietário", estão em contradição com a prova produzida. 10\ Impõe-se a substituição dos factos 13, 14 e 15 pelos seguintes: Na única visita que a testemunha, II, efectuou ao imóvel na qualidade de avaliador, o mesmo identificou-se como avaliador, porém não foi informado o autor que estava a ser realizada uma avaliação para o futuro comprador, FF. Uma vez, que era normal no âmbito da profissão de agente imobiliário o FF acompanhar os avaliadores nas avaliações realizadas." A fundamentação da pretensão dos autores é esta: Nas conclusões: 9\ O depoimento da testemunha II (perito avaliador, sessão de 25/06/2025) confirmou que as visitas foram feitas a pedido de um banco. […] No texto das alegações: 22\ Os factos 13, 14 e 15 estão em contradição com a prova feita em sede de audiência, tendo resultado de modo claro, do depoimento da testemunha II que o perito se deslocou uma única vez ao imóvel, e que não foi informado o autor quem estava a requerer a avaliação, tendo a testemunha, FF, acompanhado o perito avaliador, como aliás era hábito fazer e outras situações decorrentes do exercício da sua profissão de agente imobiliário. 23\ Veja-se, o depoimento da testemunha dos RR, II, ouvido a 25/06/2025, com início às 11:20 e final às 11:32): (00:09:43 - 00:09:34): Test.: “A visita ao imóvel foi feita a pedido de uma instituição bancária que nos contrata como avaliadores” (00:04:44 - 00:04:17): Juíza: “Já agora qual foi o banco, só para concretizar melhor? A sua deslocação foi feita a pedido do Sr. FF. É isso? Test.: Não. Foi do Banco! Juíza: Do banco? Test.: Penso que foi o Santander/Totta. Mas eu não tenho a certeza absoluta.” (00:04:15 - 00:03:33) Juíza: “Mas só para esclarecermos as situações, uma vez, que há pouco disse que teve uma relação profissional, digamos, com o Sr. FF, mas de qualquer maneira o contacto que teve para ir ao imóvel não foi feito pelo Sr. FF. E, é isso. Da avaliação. Pois. Test.: Não. Não. Deixe-me explicar. Normal, a minha relação com o Sr. FF é que ele é mediador, faz a profissão dele e eu como avaliador, nós cruzamo-nos muito facilmente em muitas avaliações, e por coincidência, nesse caso a visita foi feita pelo Sr. FF, o contacto em específico não me lembro em específico. Não me lembro em específico. Mas tenho ideia que ele estava presente no local, e à partida o contacto que é atribuído pelo banco é sempre da pessoa responsável por mostrar o imóvel.” […] 25\ A Sr.ª juíza a quo estribou-se unicamente, nos depoimentos das testemunhas e declarações de parte dos RR, por reputar tratar-se de depoimentos e declarações coerentes e espontâneos. Contra isto, os réus contrapõem, na parte útil, a transcrição de várias passagens dos depoimentos e declarações que suportaram a convicção do tribunal e dizem que o depoimento da sua testemunha II não serve de suporte às conclusões que os autores dele pretendem retirar. Apreciação: O autor não põe em causa a prova indicada pelo tribunal, limitando-se a fazer uma narração da fundamentação (25 do corpo das alegações) ou uma acusação genérica – os factos provados estão em contradição com a prova produzida (parte final da conclusão 8) - sem qualquer valor. Uma decisão não se ataca com acusações, ataca-se tentando demonstrar os erros em que ela incorreu e por isso têm-se de indicar esses erros e tentar fazer a demonstração dos mesmos. E as passagens transcritas do depoimento em causa, que não corresponde a tudo o que a testemunha disse, não põe em dúvida os factos agora em causa. Em suma, é manifestamente improcedente a impugnação da decisão da matéria de facto. Do recurso sobre matéria de direito A fundamentação da sentença recorrida é a seguinte: Depois de transcrever os artigos 410, n.ºs 1, 2 e 3 [regime aplicável ao contrato-promessa] e 442 do CC [normas que falam do sinal] a sentença diz [transcreve-se na parte útil, evitando-se apenas algumas das muitas repetições, e com simplificações]: Resultou provado que os AA, na qualidade de promitentes compradores, e os RR, na qualidade de promitentes vendedores, celebraram entre si um contrato-promessa datado de 09/06/2015, objecto do aditamento datado de 10/06/2015 (foi acordada a entrega do imóvel em favor dos promitentes compradores – cf. factos 4 e 5), relativo a um imóvel, nos termos do qual os AA pagaram aos RR, a título de sinal, 43.000€ (cf. factos 1, 2, 3 e 6). Neste contrato-promessa ficou acordado que a respectiva escritura de compra e venda seria realizada até ao final do mês de Dezembro de 2016 (cf. cláusula 3.ª do contrato promessa reproduzido no facto 2), não havendo menção a quem caberia proceder à sua marcação. O incumprimento definitivo tem que traduzir-se num comportamento peremptório no sentido de incumprir, sendo necessário converter a mora em incumprimento definitivo – cf. artigos 805 e 808 do CC [invoca, de seguida, com extensão o ac. do STJ de 10/12/2019, proc. 386/13.7T2AND.P2.S1, incluindo passagens com doutrina e jurisprudência no mesmo sentido]. No caso, não tendo os AA interpelado admonitoriamente os RR para a marcação de data para a realização da escritura em prazo fixado (prazo suplementar), sob pena de considerarem resolvido o contrato promessa (cf. facto 19), nem tendo os AA procedido à marcação de escritura, relativamente à qual os RR não tivessem comparecido, conclui-se que os RR não incumpriram definitivamente o contrato promessa em causa. Resulta manifesto que os AA não fizeram a interpelação admonitória prevista no art. 808/1 do CC (cf. facto 19), pelo que os RR não incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa ao celebrarem um contrato de compra e venda em Fev2017 com FF e GG, sendo certo que o contrato de compra e venda prometido entre os AA e os RR deveria ter sido celebrado até final de Dezembro de 2016 (cf. cláusula 3.ª do contrato promessa do facto 2). Não tendo havido incumprimento definitivo do contrato da promessa da parte dos RR não há lugar ao pagamento da indemnização peticionada correspondente ao valor do sinal em dobro prevista no art. 442/2 do CC. Não seria aceitável exigir aos RR a marcação de data para a escritura e considerar que só perante a falta de comparência dos AA haveria incumprimento definitivo do contrato promessa da parte dos AA, quando os AA não estavam em condições de celebrar o contrato de compra e venda em Dezembro de 2016 por ausência de financiamento bancário (cf. facto 11). Em síntese, conclui-se que não assiste aos AA o direito a serem indemnizados pelos RR em 86.000€, correspondente ao dobro da importância entregue a título de sinal e início de pagamento, ao abrigo do disposto no art. 442/2 do CC, porquanto os RR não incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa. O mesmo se diga quanto ao valor pago pelos AA a título de IMI, seguro da casa e quotas de condomínio pagos em nome dos RR ou directamente aos RR no valor de 1.118,92€, porquanto tal pagamento ocorreu nos termos acordados no aditamento ao contrato-promessa, por efeito da tradição do imóvel e de os AA terem passado a habitar o imóvel (cf. cláusula b do aditamento ao contrato-promessa do facto 4). Os autores dizem o seguinte contra isto: 11\ A prova dos autos demonstra que o incumprimento definitivo do contrato-promessa é imputável aos RR que, em 21/02/2017, venderam a fracção a terceiro (factos 8 e 16), conduta que consubstancia a recusa inequívoca de cumprimento da sua obrigação (art. 808 CC). 12\ A resolução do contrato-promessa ocorreu por facto imputável aos RR assistindo aos AA o direito de exigir o dobro do sinal prestado (art. 442/2 do CC), e não apenas a restituição dos 15.000€ referidos no facto 18. 13\ Em face da alteração da matéria de facto, a acção deve ser julgada procedente, devendo ser revogada a condenação dos AA, incluindo como litigantes de má-fé. 14\ O contrato-promessa cria para as partes uma prestação de facto jurídico positivo - a obrigação de celebrar o contrato definitivo (art. 410/1 e 411, ambos do CC). 15\ A resolução do contrato-promessa por incumprimento pressupõe a verificação do incumprimento definitivo (art. 800/1 e 808 ambos do C.C.), sendo a simples mora insuficiente para este efeito. 16\ O incumprimento definitivo ocorre, entre outras situações, por recusa inequívoca de cumprimento, que se verifica quando o devedor adopta uma conduta manifestamente incompatível com a sua obrigação, dispensando qualquer interpelação admonitória. 17\ No caso e face à matéria de facto que se impõe seja alterada, o incumprimento definitivo é imputável aos RR que: a) tendo acordado aguardar o seu regresso do Brasil para celebrar a escritura; b) venderam unilateralmente a fracção a terceiro em 21/02/2017. 18\ A venda do imóvel a terceiro é o acto de recusa inequívoca de cumprimento por excelência, tornando impossível o cumprimento da obrigação prometida e constituindo os RR no dever de indemnizar o promitente-fiel. 19\ O direito de o autor exigir o sinal em dobro (art. 442/2 do CC) está, assim, plenamente fundado no incumprimento definitivo imputável aos RR. 20\ O argumento de defesa dos RR, segundo o qual os AA também incumpriram por alegada falta de pagamento de 4.000€, é manifestamente frágil e não serve para sustentar a resolução. 21\ A quantia alegadamente em falta, de 4.000€, representa uma percentagem insignificante do valor total do contrato (230.000€), situando-se em menos de 10% do total do sinal prestado (43.000€). 22\ O acórdão do STJ de 18/12/2003, proc. 355/03 [este é o n.º do processo no TRL; o n.º certo, no STJ é de 03B3697 - TRL], considerou que um "escasso incumprimento" parcial, mesmo de cerca de 10% do preço, é insusceptível de fundamentar o direito de resolução do contrato-promessa, à luz do princípio da boa-fé e da gravidade necessária para operar a extinção do vínculo. Os réus contrapõem que: U\ […O] incumprimento definitivo do contrato promessa ficou-se a dever exclusivamente aos AA que transmitiram, na primeira pessoa, aos RR, que não iriam mais cumprir com o contrato. V\ Verificando-se, dessa forma, o incumprimento definitivo do contrato por culpa exclusiva dos AA, assistindo por isso aos RR o direito de fazerem seu o sinal pago. […] Z\ […E]m face do incumprimento definitivo o imóvel foi novamente colocado à venda (conforme conversado entre promitentes vendedores e promitentes compradores), tendo sido posteriormente adquirido por FF. Apreciação: A venda a terceiro pelo promitente vendedor do bem prometido vender é um incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável ao promitente vendedor (art 801/1 do CC - Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Coimbra Editora, 1997, págs. 145/146, Antunes Varela, Das obrigações em geral, vol. I, 9.ª ed, Almedina, 1998, pág. 381, e vol. II, 4.ª edição, Almedina, 1990, pág. 60). A sentença recorrida diz que não há incumprimento definitivo pelos réus porque os autores não teriam convertido a mora dos réus em incumprimento definitivo, mas com isto está a esquecer que a venda a terceiro pelo promitente vendedor é, por si, um incumprimento definitivo, pelo que não tem sentido exigir-se a conversão da mora, mora que nem sequer era necessário existir. A sentença acaba por sugerir outra via (que é a via aproveitada pelos réus nas contra-alegações): quando os réus venderam o imóvel a terceiro, já os autores teriam entrado em incumprimento definitivo do contrato, pois que não estavam em condições de celebrar o contrato-promessa em Dezembro de 2016 por ausência de financiamento bancário; ou seja, perante isto a mora dos autores já se teria convertido em incumprimento definitivo; ou, pelo menos, no caso não seria exigível essa conversão. Mas a incapacidade de cumprir o contrato-promessa, por falta de financiamento bancário (1.ª parte do facto 11) não é uma impossibilidade de cumprimento. A impossibilidade de cumprimento tem de ser uma impossibilidade física ou legal da prestação, uma impossibilidade absoluta, não a simples impossibilidade relativa (veja-se Antunes Varela, vol. II da obra citada, pág. 66). A incapacidade poderia dar lugar a um incumprimento definitivo do contrato mas não é um incumprimento definitivo (sendo que à data, realmente, só se pode dizer que os autores estavam em atraso no pagamento de 3.000€ de sinal). Porque ainda não havia um incumprimento definitivo é que, logo a seguir, as partes resolveram o contrato (parte final do facto 11). Ou seja, acabaram com o contrato por vontade de ambas (art. 406/1 do CC), revogando-o (a circunstância de o facto 11 falar em resolução não tem nada de especial: está-se a utilizar, na redacção de um facto, a linguagem comum, sendo assim que normalmente as pessoas falam daquilo que, numa linguagem jurídica precisa, é revogação), não esperando pelo incumprimento definitivo que se anunciava. Portanto, também aquela (a impossibilidade) não é razão válida para negar aos autores o direito à devolução do sinal em dobro; a razão é outra e decorre do que se acabou de ver: a revogação do contrato; quando se verificou a venda a terceiro, o contrato já estava revogado pelas partes. Assim, não há incumprimento definitivo do contrato pelos réus (nem aliás pelos autores), mas isso porque o contrato já estava extinto por vontade de ambas (sobre a revogação / distrate, por exemplo Brandão Proença, A resolução do contrato no direito civil, Coimbra Editora, 1996, páginas 47 e 48; Januário Gomes, Em tema de revogação do mandato civil, 1989, Almedina, págs. 41 a 56; Carlos Ferreira de Almeida, Contratos VI, Ineficácia, Almedina, 2019, págs. 58 a 63; Ana Filipa Morais Antunes, Comentário ao CC, Direito das Obrigações, Das obrigações em geral, UCP/FD/UCE, 2018, anotação ao art. 406, pág.63; Pedro Romano Martinez, Da cessação do contrato, 2.ª edição, Almedina, 2006, págs. 50-58; Menezes Cordeiro, Tratado de direito civil, IX, 3.ª edição, Almedina, págs. 950 a 965). E não se levanta oficiosamente nenhuma questão de nulidade do acordo de revogação: o artigo 221/2 do CC é aplicável aos contratos extintivos e, por isso, eles só devem ser reduzidos à mesma forma legal necessária para a celebração do contrato extinguido “se as razões da exigência especial da lei lhes forem aplicáveis” o que, tendo em conta a forma como a jurisprudência, com o apoio da doutrina, o tem aplicado, não acontece normalmente quando o contrato extintivo se limita a extinguir ou reduzir as obrigações dos contraentes. Assim, por exemplo, entendendo que as razões que impõem a exigência legal de forma escrita para contrato-promessa não são aplicáveis à sua revogação por acordo, cf. o acórdão do STJ de 25/11/1999, in CJ-STJ, 1999, III, pág. 113 [ou 99B943, mas aqui só sumário]]. A revogação do contrato-promessa, extinguindo-o, leva ao desaparecimento da obrigação de celebrar o contrato-prometido (ele ainda não tinha sido celebrado) e, por isso, implica que deixa de ser possível imputar o sinal no preço que seria devido, pelo que o sinal deve ser restituído (art. 442/1 do CC), excepto, naturalmente, se tivesse sido acordada outra coisa; dito de outro modo, deixa de haver fundamento para que as quantias entregues a título de sinal se mantenham na posse dos réus, que, por isso, as devem restituir. Os réus tinham consciência disso e, por isso, alegaram que as partes tinham acordado na resolução do contrato com perda do sinal pago. Mas este acordo, nesta parte, não se provou [facto que foi expressamente dado como não provado em (d) sem impugnação por parte dos réus]. No pedido dos autores, da restituição do sinal em dobro, por incumprimento definitivo, está contido um outro, menor: a restituição do sinal em singelo, se o sinal deixasse de se justificar. Assim, os réus devem ser condenados neste menos e, nesta medida, o recurso é procedente. * Da litigância de má fé A fundamentação desta condenação é a seguinte: Quanto à invocada (pelos réus) litigância de má fé dos AA, a qual pode ser conhecida oficiosamente, estabelece o art. 542 do CPC, sob a epígrafe «responsabilidade no caso de má-fé - noção de má-fé»: 1 - Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir. 2 - Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave: a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar; b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa; c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação; d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão. 3 - Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admitido recurso, em um grau, da decisão que condene por litigância de má-fé». A respeito da litigância de má fé, veja-se o ac. do STJ de 13/07/2021, proc. 1255/13.6TBCSC-A.L1-A.S1: I\ O comportamento processual contrário à lei, desde que se conclua que foi adoptado pelo agente com dolo ou negligência grave na prossecução de uma finalidade inadmissível e susceptível de afectar seriamente, de forma injustificada, os interesses da parte contrária, consubstancia uma conduta reprovável e sancionada no âmbito do instituto da litigância de má fé. II\ A litigância processual exige responsabilidade, probidade e prudência, não sendo aceitável ou admissível a utilização desenfreada e sem critério de todos os meios e expedientes de que a parte se lembre para a prossecução e obtenção dos fins que a possam favorecer. III\ A lei apenas admite o exercício das faculdades processuais que assentem, em termos razoáveis, na realidade revelada objectivamente nos autos; proíbe, por sua vez, o uso dos meios processuais que se fundam naquilo que nunca aconteceu, e de que a parte, actuando com a prudência e diligência medianas e exigíveis, disso poderia e deveria perfeitamente aperceber-se, não atirando para os articulados pretensões assentes unicamente no que é aparente ou ilusório. IV\ Não é concebível, nem desculpável, que a parte se atreva, temerariamente, em sede de recurso de apelação, a peticionar a anulação de parte substancial do processado, com as desastrosas consequências que sabe encontrarem-se-lhe associadas – penalizando profundamente a contraparte que aliás, na situação sub judice, nada teria a ver com a irregularidade processual invocada -, sem que houvesse previamente analisado e estudado o processo, verificando, com um mínimo de rigor e diligência, se existia ou não o grave vício que dizia ter sido cometido. V\ Maior grau de gravidade assume tal conduta quando se trata da invocação de uma nulidade cometida pela mesma parte (exequente/embargado) que teria juridicamente praticado o acto reputado de nulo, visando-se através desse enviesado estratagema desfazer, anulando, o resultado jurídico sentenciado, em desfavor exclusivo dos executado/embargado, que era absoluto e completamente alheio a tais vicissitudes. Os AA, ao afirmarem na PI que foram surpreendidos com a transmissão da propriedade e ao omitirem na PI que sabiam que o imóvel tinha sido novamente colocado à venda, que sabiam que havia um comprador interessado e tinham conhecimento da identidade da pessoa em questão, tendo-o inclusivamente recebido no imóvel e apresentado o imóvel a vários avaliadores de instituições bancárias, que conheciam quem acabou por comprar o imóvel, o Sr. FF e a esposa, tendo o Sr. FF aliás transmitido aos AA que, caso eles entretanto resolvessem o problema com o financiamento do imóvel, este desistiria do negócio (cf. factos 9 a 21), alteraram a verdade dos factos e omitiram factos relevantes para a decisão da causa e deduziram, com dolo ou negligência grave, pretensão cuja falta de fundamento não deviam ignorar, pelo que impõe-se condená-los como litigantes de má fé em multa e em indemnização a favor dos réus, esta última por ter sido peticionada. Prevê o art. 27/3 do Regulamento das Custas Processuais: Nos casos de condenação por litigância de má fé a multa é fixada entre 2 UC e 100 UC. O grau de gravidade da conduta processual dos AA é elevado, tendo em conta o valor elevado da quantia que pretendia[m] receber, sinal em dobro, quando os réus não incumpriram definitivamente o contrato-promessa, tendo omitido factos relevantes para a decisão da causa. A conduta processual dos AA afigura-se-nos, pelos fundamentos expostos, de elevada gravidade e merecedora de censura, pelo que deve a mesma ser sancionada na multa de 10 UC e na indemnização a favor dos RR no valor de 1.000€. Os autores dizem o seguinte contra isto: 23\ O tribunal a quo condenou os AA em litigância de má-fé (art. 542 do CPC) com o único fundamento de que o "grau de gravidade da conduta processual dos AA é elevado" por pretenderem o sinal em dobro, "quando os réus não incumpriram definitivamente o contrato-promessa". 24\ Tal condenação assenta num pressuposto manifestamente errado - a inocorrência de incumprimento definitivo por parte dos RR - e confunde o exercício legítimo de um direito de acção (animus defendendi) com o instituto da má-fé. 25\ Não se verifica, no caso concreto, qualquer um dos requisitos previstos no art. 542 do CPC (dolo ou negligência grave), nomeadamente a alteração da verdade, omissão de factos relevantes ou uso manifestamente reprovável do processo. 26\ Pelo contrário, a pretensão do autor revela-se fundamentada face à prova produzida e à conduta dos réus, não existindo nos autos prova manifesta e inequívoca de que os AA agiram com dolo ou negligência grave; […] Os réus contrapõem que: X\ A presente acção assentou em mentiras e em pura litigância de má fé por partes dos AA que não só faltaram com a verdade como tudo fizeram para induzir o tribunal em erro a reconhecer-lhe um direito que bem sabem não ser seu. Apreciação: A fundamentação da sentença recorrida não se reduz, nesta parte, ao único fundamento indicado pelo autor, ou seja, o constante do § destinado à quantificação da multa e indemnização, pois que, logo no § a seguir à invocação do acórdão do STJ, a sentença disse muito mais sobre o assunto. E apesar da parcial procedência do recurso, com base no Direito, a impugnação da matéria de facto improcedeu no seu todo, não tendo os autores conseguido eliminar parte dos factos invocados como base do decidido, nem aditar outros que poderiam afastar a relevância daqueles. Pelo que, continua a ser verdade que os AA afirmaram na PI que foram surpreendidos com a transmissão da propriedade quando está provado que antes disso acontecer os autores e os réus acordaram na revogação do contrato (facto 11) e que os autores só foram deixados permanecer na fracção enquanto os réus não encontrassem novos compradores (facto 12), bem como que os autores sabiam que o imóvel tinha sido novamente colocado à venda e sabiam que havia um comprador interessado e tinham conhecimento da identidade da pessoa em questão, tendo-o inclusivamente recebido no imóvel e apresentado o imóvel a vários avaliadores de instituições bancárias (facto 20) e que os novos compradores até transmitiram aos AA que, caso eles entretanto resolvessem o problema com o financiamento do imóvel, este desistiria do negócio (facto 21). Por outro lado, os autores, ao contrário do que dizem, não se estavam a pretender defender de nada, estavam sim a pretender obter a restituição do sinal em dobro, alegando factos que não correspondiam à verdade para sustentar essa pretensão. Assim, não se vê razão para diminuir o juízo de censura do comportamento dos autores feito na sentença recorrida. * Pelo exposto, julga-se o recurso parcialmente procedente, revogando-se a absolvição dos réus de parte dos pedidos e condenando-se agora os réus a restituírem aos autores os 43.000€ entregues por eles como sinal, com juros vencidos desde a citação (23/06/2023) até integral pagamento, à taxa civil anual, absolvendo-os do demais e mantendo-se também a condenação dos autores como litigantes de má-fé. Custas de parte, da acção, pelos autores (em 50,64%) e pelos réus (49,36%). Custas de parte, do recurso, pelos réus (49,36%); o autor está dispensado delas por ter apoio judiciário. Lisboa, 09/04/2026 Pedro Martins João Paulo Vasconcelos Raposo Ana Cristina Clemente

Sumário

I\ Aqueles que celebraram o contrato-promessa revogaram-no antes do incumprimento definitivo por qualquer deles.

II\ A revogação do contrato-promessa sem previsão da perda do sinal, implica a restituição dele em singelo.

III\ Os autores, que alteraram a verdade dos factos para tentarem obter a restituição do sinal em dobro, devem ser – como foram - condenados como litigantes de má-fé.

Texto Integral

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:

AA e BB intentaram uma acção comum contra CC e DD, pedindo que: se reconheça o incumprimento dos réus relativamente ao contrato promessa de compra e venda, condenando-os na restituição do sinal prestado, em dobro, assim como na devolução das despesas com a fracção pagas por conta deste, tudo (87.118,92€) com juros desde a citação até integral pagamento.

Alegaram, para o efeito, em síntese, que: celebraram com os réus, proprietários de uma fracção autónoma, um contrato promessa de compra e venda dessa fracção, tendo no acto entregue um sinal de 15.000€ e no dia a seguir receberam as chaves da fracção para onde foram residir; no cumprimento do contrato fizeram vários reforços de sinal, tendo entregue aos réus o valor global de 43.000€; e liquidaram em nome dos réus ou directamente a estes despesas de seguro e condomínio da fracção no valor total de 1182,92€; entretanto foram surpreendidos com a publicitação da listagem dos proprietários das fracções do prédio, tendo constatado que posteriormente à celebração do contrato promessa os réus haviam vendido essa mesma fracção a terceiro; tentaram contacto com os réus nunca tendo logrado consegui-lo, razão pela qual resolveram interpelá-los para esclarecer a situação, tendo as cartas registadas com aviso de recepção sido devolvidas com a menção “objecto não reclamado”; a venda do bem prometido vender torna impossível, de forma voluntária e definitiva, o cumprimento do contrato promessa.

Os réus foram citados por éditos e o Ministério Público foi citado em representação dos réus (art. 21 do CPC), não tendo contestado.

Foi realizada audiência final em 06/03/2019.

Foi proferida sentença em 15/03/2019.

Os réus interpuseram recurso extraordinário de revisão da sentença, que constituiu o apenso A, tendo sido proferida decisão em 27/09/2021, que julgou o recurso improcedente, a qual foi mantida por decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Lisboa em 06/06/2022.

Por despacho de 16/01/2023, a instância foi renovada, por força do acórdão do STJ proferido nos embargos à execução mencionados no despacho de 23/11/2022 proferido no apenso de procedimento cautelar (apenso B), tendo sido determinada a citação pessoal dos réus.

Os réus foram citados e contestaram, alegando, em síntese: não é possível que os autores, em Março de 2017, tenham sido surpreendidos com o facto de a fracção ter um novo proprietário; tendo autores e réus mantido sempre contacto permanente até à efectiva entrega do imóvel por parte dos AA; os AA não obtiveram meios para cumprir o contrato promessa de compra e venda que celebraram; os AA transmitiram aos RR a sua incapacidade absoluta em cumprir o contrato promessa, por falta de financiamento bancário, tendo acordado na resolução do contrato com perda do sinal pago; atenta a frágil situação financeira dos AA, os RR permitiram que os AA permanecessem no imóvel até que este fosse vendido; encontrado novo comprador para o imóvel e no âmbito do processo de financiamento deste junto da entidade bancária, o actual proprietário do imóvel deslocou-se ao imóvel acompanhado do perito avaliador, tendo sido recebidos pelo autor que os acompanhou e lhes facultou o acesso à fracção, o que aconteceu mais de uma vez, sempre sem oposição do autor; a escritura de compra e venda da fracção para o actual proprietário acabou por ser celebrada e porque os AA se mantinham no imóvel o actual proprietário carta comunicou-lhes a venda e pediu-lhes que desocupassem a fracção; na sequência, os AA acordaram entregar o imóvel contra a entrega do montante de 15.000€, o que veio a suceder; os AA nunca interpelaram os RR para cumprir o contrato promessa de compra e venda; os AA estão a litigar de má fé, na medida em que estão a deduzir pretensão cuja falta de fundamento não podiam ignorar, alterando a verdade dos factos e omitindo factos relevantes para a decisão da causa;, devendo por isso ser condenados no pagamento de uma multa processual e a pagar aos RR uma indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais causados, de valor não inferior a 10.000€.

Depois de realizada a audiência final, foi proferida sentença, julgando improcedente a acção, e, em consequência, absolvendo os RR dos pedidos e condenando os AA como litigantes de má fé na multa de 10 unidades de conta e na indemnização a favor dos réus no valor de 1.000€.

O autor recorre da sentença, impugnando a decisão da matéria de facto e pondo em causa a decisão de direito [no recurso fala-se ‘dos autores’ como recorrentes; mas no corpo fala-se só no ‘autor’ como recorrente; e num requerimento posterior o autor diz que foi só ele que recorreu (é só ele que tem apoio judiciário…) - TRL].

Os réus contra-alegaram, defendendo a improcedência do recurso e levantando a questão prévia da falta de observância dos ónus impostos aos recorrentes pelo art. 640/1 do CPC.

Questões que importa decidir: a prévia; e, depois, se os réus deviam ter sido condenados no pedido de restituição do sinal em dobro, por incumprimento definitivo do contrato-promessa e se os autores não deviam ter sido condenados como litigantes de má fé.

Questão prévia:

Por um lado, está há muito esclarecido, relativamente aos ónus do art. 640/1 do CPC, que a única coisa que tem de constar das conclusões do recurso são os concretos pontos que se consideram incorrectamente julgados. Por outro lado, no caso, os autores até indicaram, nas próprias conclusões do recurso (e também no corpo das alegações), quais os concretos pontos de facto que consideram incorrectamente julgados, quais os meios probatórios que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, devia ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, pelo que a questão prévia levantada pelos réus é claramente despropositada.

Estão dados como provados os seguintes factos:

1\ Os RR eram os legítimos proprietários e possuidores da fracção sita em E, correspondente à fracção “B” do prédio urbano com o artigo matricial 0000 da freguesia da E, descrito na conservatória de registo predial de E sob o número 0000/B.

2\ Em 09/06/2015, os RR subscreveram um contrato promessa de compra e venda sobre a fracção acima identificada, com os AA, conforme escrito junto como doc. 3 com a petição inicial, cujo teor dá-se aqui por integralmente reproduzido.

[este TRL passa a transcrever as cláusulas ou parte delas que possam ter interesse para além do que já resulta dos factos provados:

Na identificação, os réus foram a 1.ª outorgante e eram dados como residentes na fracção em causa; os autores foram dados como 2.º outorgante.

1.ª […] Do prédio ora descrito os 1.ºs outorgantes prometem vender livre de qualquer ónus ou encargos aos 2.ºs outorgantes, e estes por seu turno prometem comprar aos 1.ºs pelo preço de 230.000€ a fracção atrás identificada […] com uma garagem na cave […]

2.ª (a) […] mediante a entrega da (s) quantia (s) constante das alíneas seguintes:

(b) Na presente data e em simultâneo com a assinatura deste contrato, 15.000€ […], a título de sinal e princípio de pagamento, realizando-se a sua quitação no dia em que ficar disponível na conta dos destinatários.

(d) Com início em 01/08/2015, os 2.º efectuarão aos 1.º outorgantes 17 reforços de sinal e princípios de pagamento, no montante unitário de 1.000€, sempre a dia 1 de cada mês […]

(e) Considerando o reforço dos reforços de sinal, atrás mencionados, o remanescente do preço na quantia de 183.000€ será pago no dia da outorga da escritura de compra e venda […]

(f) Para além do sinal e reforços de sinal descritos no presente contrato, os outorgantes acordam que os 2.º outorgantes poderão fazer durante toda a vigência do contrato, reforços de sinal adicionais ao presente contrato, sendo os mesmos deduzidos no valor total em divida, há dados em que os reforços anteriores. Caso se confirmem estes reforços de sinal extra, serão necessários os segundos para solicitar o documento de quitação.

3.ª A escritura de compra e venda será realizada até ao final do mês de Dezembro de 2016.

4.ª Todos os encargos e despesas relacionadas com o presente contrato e/ ou com a escritura pública de compra e venda prometida, designadamente registo de aquisição, imposto de selo e o imposto municipal de depósito (IMT), se houver lugar ao seu pagamento, serão da exclusiva responsabilidade dos 2.ºs outorgantes.

5.ª (a) Em caso de incumprimento por parte da 1.ª outorgante, o 2.º outorgante pode optar livremente pelo regime do sinal previsto no artigo 442 do Código Civil, exigindo o dobro do que prestou ou pela execução específica do presente contrato, nos termos do artigo 830 do CC.

(b) Em caso de incumprimento por parte do 2.º outorgante a 1.ª outorgante pode optar livremente pelo regime do sinal previsto no artigo 442 do CC, fazendo suas todas as importâncias recebidas até à data, ou pela execução específica do presente contrato, nos termos do artigo 830 do CC

6.ª (a) Os 1.ºs outorgantes prometem vender e os 2.ºs outorgantes prometem comprar nas condições atrás referidas, que aceitam integralmente e sem reservas.

b) Os 2.ºs outorgantes têm conhecimento pessoal do estado de conservação do imóvel atrás identificado, objecto da presente compra e venda, declarando expressamente que o adquirem no estado em que se encontram e que a presente aquisição corresponde à expressão da sua livre e espontânea vontade.

[…]

3\ Os AA, nesse acto, entregaram aos RR 15.000€ como sinal e princípio de pagamento, tendo sido estabelecido como preço da transmissão do imóvel o valor de 230.000€.

4\ Mais se comprometeram os RR a entregar as chaves do referido andar aos AA, em 10/06/2015 pelo documento a que deram o nome de “Aditamento ao contrato de promessa de compra e venda”, conforme escrito junto como doc. 4 com a petição inicial, cujo teor dá-se aqui por integralmente reproduzido

[TRL - dele não consta mais do que antecede e do seguinte: os 1.ºs outorgantes expressamente consentem que os 2.ºs outorgantes possam habitar o imóvel, bem como celebrar contratos de água, luz, gás, tv, operando-se por esta via a tradição do bem objecto do presente contrato; não obstante acordam que metade do IMP de 2015 e a totalidade de 2016, bem como quota de condomínio e demais encargos que possam surgir relacionados com o imóvel prometido vender, até à data da escritura serão por conta dos 2.ºs outorgantes; mantendo-se inalteráveis as restantes condições acordadas do contrato-promessa]

5\ Em consequência, os AA foram viver para a aludida fracção, transpondo para ali toda a sua vida e do filho de ambos.

6\ No cumprimento da cláusula segunda do aludido contrato de promessa de compra e venda, os AA entregaram aos RR o valor global de 43.000€, como segue: em 09/06/2015 a título de sinal e princípio de pagamento, 15.000€; e depois, a título de reforço de sinal, em 17, 19 e 22 de Junho de 2015, 5.000€ x 3; mais 1.000€ x 13 em 30/7/2015, 01/09/2015, 29/9/2015, 31/10/2015, 30/11/2015, 3/1/2016, 31/1/2016, 30/3/2016, 29/4/2016, 1/6/2016, 29/6/2016, 1/8/2016, 2/9/2016.

7\ Ainda tendo em vista a concretização do contrato prometido, os AA liquidaram, em nome dos RR ou directamente aos RR, os seguintes valores, que perfazem 1.118,92€: em 25/06/2015 (50% IMI) = 400€; em 04/11/2015 (seguro habitação) = 118,25€; em 31/03/2016 (condomínio) = 62,33€; em 29/06/2016 (condomínio) = 186,69€; em 28/12/2016 (condomínio) = 186,69€; em 29/12/2016 (condomínio) = 62,23€; em 01/03/2017 (condomínio) = 102,73€.

8\ Em 2017, os AA requereram uma certidão predial da fracção tendo constatado que os RR haviam vendido a mesma fracção a FF e GG, encontrando-se tal aquisição registada através da Ap. 98 de 21/02/2017.

9\ Os AA e RR mantiveram sempre contacto permanente até à efectiva entrega do imóvel por parte dos AA.

10\ Os AA não obtiveram meios para cumprir o contrato promessa de compra e venda que celebraram.

11\ Os AA transmitiram aos RR a sua incapacidade absoluta em cumprir o contrato promessa, por falta de financiamento bancário, tendo acordado na resolução do contrato.

12\ Atenta a frágil situação financeira dos AA, os RR permitiram que aqueles permanecessem no imóvel até que este fosse vendido, ou seja, enquanto durasse o processo de encontrar novos compradores.

13\ Encontrado novo comprador para o imóvel, e no âmbito do processo de financiamento deste junto da entidade bancária, o actual proprietário do imóvel deslocou-se ao imóvel acompanhado do perito avaliador a 29/12/2016, tendo sido recebidos pelo autor que os acompanhou durante a avaliação e lhes facultou o acesso à fracção.

14\ O actual proprietário do imóvel deslocou-se novamente ao imóvel a 08/02/2017 acompanhado por perito avaliador para proceder à avaliação do imóvel, com vista a requerer crédito habitação junto do Novo Banco, tendo sido uma vez mais recebido pelo autor, sem qualquer oposição deste último, o qual lhes facultou o acesso à fracção e os acompanhou durante a realização da peritagem.

15\ O autor, durante as perícias realizadas no imóvel, não manifestou qualquer oposição, tendo aliás, em ambas as situações, sido colaborante com o actual proprietário e os Srs. Peritos avaliadores [os réus falaram nos autores mas puseram o verbo no singular; deu-se prevalência ao verbo, tanto mais que nos factos 13 e 14 os réus usaram o singular - TRL]

16\ A escritura de compra e venda da fracção para o actual proprietário acabou por ser celebrada em 21/02/2017.

17\ [Porque,] uma vez realizada a escritura os AA [se] mantinham no imóvel, por carta registada com aviso de recepção, enviada a 12/04/2017, e recebida a 13/04/2017 pelo autor, o actual proprietário do imóvel, através do seu mandatário, comunicou-lhes o seguinte: «… que como eles bem sabiam, o contrato promessa de compra e venda foi consensualmente resolvido pelas razões que bem conhece… que o imóvel não estava desocupado, o que impedia assim que o legitimo proprietário o usa e frua… agradeço tenha a gentileza… desocupar a fracção». [acrescentaram-se as expressões entre parenteses rectos, que vinham da contestação, porque, caso contrário, as frases não faziam sentido - TRL]

18\ Na sequência desta carta, os AA, acordaram entregar o imóvel aos actuais proprietários contra a entrega do montante de 15.000€, o que veio a suceder.

19\ Os AA nunca interpelaram os RR para cumprir o contrato promessa de compra e venda, sendo que a escritura de compra e venda com os promitentes vendedores deveria ter sido celebrada em Dezembro de 2016.

20\ Os AA sabiam que o imóvel tinha sido novamente colocado à venda, sabiam que havia um comprador interessado e tinham conhecimento da identidade da pessoa em questão, tendo-o inclusivamente recebido no imóvel e apresentado o imóvel a vários avaliadores de instituições bancárias.

21\ Os AA conheciam quem acabou por comprar o imóvel, o Sr. FF e esposa, tendo o Sr. FF transmitido aos AA que, caso eles entretanto resolvessem o problema com o financiamento do imóvel, este desistiria do negócio.

Da impugnação da decisão da matéria de facto

Os autores entendem que:

5\ Os factos 10, 11 e 12 que concluem pelo incumprimento do contrato-promessa por parte dos AA devido a alegada "incapacidade absoluta" em obter financiamento e pelo subsequente acordo de resolução consensual, encontram-se em manifesta contradição com a prova gravada;

[…]

7\ Impõe-se a substituição dos factos 9 a 12 pelos seguintes factos:

Os AA e RR não celebraram a escritura definitiva porque acordaram entre eles aguardar pelo regresso dos vendedores do Brasil em finais do ano de 2016, início de 2017. Desconhecendo os AA que a casa estava a ser vendido ao agente imobiliário, testemunha dos RR - FF.

A fundamentação da decisão de facto pelo tribunal recorrido foi, na parte que interessa, a seguinte:

Quanto aos factos 9 a 21, no teor dos depoimentos das testemunhas FF, GG e II, as quais depuseram de modo coerente e espontâneo, merecendo credibilidade, em conjugação com o teor do relatório de avaliação datado de 30/12/2016 junto como doc. 3 com a contestação, do relatório de avaliação datado de 08/02/2017 junto como doc. 4 com a contestação, do contrato de compra e venda datado de 21/02/2017, outorgado por FF e GG, na qualidade de compradores, e pelos réus, na qualidade de vendedores, junto como doc. 5 com a contestação, e da carta datada de 11/04/2017 enviada pelo advogado de FF aos AA junta como doc. 6 com a contestação, e com as declarações de parte dos Réus.

A testemunha FF, consultor imobiliário, mediador imobiliário e adquirente do imóvel objecto do contrato-promessa aqui em causa, depôs de modo coerente e espontâneo, razão pela qual nos mereceu credibilidade, mencionando, designadamente, ter mediado o negócio em causa, que foram acordados pagamentos mensais a título de reforço de sinal, que os AA começaram a atrasar os pagamentos e não estavam a conseguir fazer os pagamentos, que os AA encontraram-se com os réus e combinaram que a casa seria colocada à venda porque os AA não estavam a conseguir crédito bancário, não esteve presente nesses encontros, mas tanto o autor como o réu transmitiram à testemunha em Setembro/Outubro de 2016 que a casa era para colocar à venda em virtude do autor não conseguir comprar a casa, que pagou 15.000€ para os AA saírem de casa, quantia exigida pelo autor para sair da casa, que em Dezembro de 2016 começou-se a interessar pela compra da casa.

A testemunha GG, técnica de recursos humanos, esposa da testemunha FF, adquirente do imóvel objecto do contrato-promessa, depôs de modo coerente e espontâneo, razão pela qual nos mereceu credibilidade, mencionando, designadamente, que visitou a casa em causa, ainda habitada pelos AA, que estes foram muito afáveis e «o Sr. AA disse que até ficava muito contente que fossemos nós a comprar a casa».

A testemunha II, avaliador imobiliário, depôs de modo coerente e espontâneo, razão pela qual nos mereceu credibilidade, mencionando, designadamente, que fez a avaliação do imóvel sito na Ericeira que foi adquirido pelo FF, tendo visitado o imóvel acompanhado de FF, que, quando se deslocou ao imóvel, o Sr. AA (aqui autor) abriu a porta, explicou o que ia fazer, tirou fotografias, sendo que a visita foi feita de forma calma.

Atendeu-se, ainda, às declarações de parte dos Réus.

O réu declarou de modo coerente que, em Setembro de 2016, ocorreu um almoço entre os dois casais, os AA e os réus, em que o Sr. AA (autor) disse que não podia comprar a casa, que «não arrumou o empréstimo» e pediu um mês para sair da casa.

A ré declarou de modo coerente que encontraram-se com os AA no Verão de 2016 e que o autor disse que não compraria a casa, que os negócios não deram certo, a esposa seria operada, que não tinham condições para comprar a casa e que iriam sair da casa.

A convicção do tribunal, quanto aos factos provados, fundou-se na análise conjugada dos meios de prova supra enunciados e entre si concordantes, conforme supra exposto.

Quanto aos factos não provados descritos nas alíneas a), b) e c), atendeu-se à falta de produção de meios de prova consistentes e credíveis sobre os mesmos e, ainda, à prova do contrário quanto aos factos não provados constantes das alíneas a) e b) (cf. factos provados nºs 9 a 21).

As testemunhas JJ, empresário, KK, administrativa, e LL, professora, amigos dos AA, não revelaram conhecimento directo sobre os factos em discussão, sendo que afirmaram o que os AA lhe transmitiram.

As declarações de parte do autor não nos mereceram credibilidade, porquanto estão eivadas de inverosimilhanças. Afirmou que, com a esposa (autora), jantou com os réus em Agosto/Setembro de 2016 e que disse-lhes que, a partir de Outubro de 2016, estava em condições de fazer a escritura, que, quanto aos atrasos nos pagamentos das quantias mensais acordadas nos contrato-promessa, verbalmente ficou assente que depois fazia-se o acerto do valor no acto da escritura, que os réus não tinham pressa na realização da escritura, que se estes não estivessem em Portugal em Dezembro de 2016 a escritura seria realizada em Janeiro de 2017.

Para além das declarações de parte do réu estarem em flagrante contradição com os depoimentos das testemunhas FF, GG, II e com as declarações de parte dos réus, meios de prova estes que se nos afiguraram credíveis, conforme supra exposto, não se nos afigura verosímil que os réus, na qualidade de promitentes vendedores, não revelassem qualquer pressa com a celebração da escritura de compra e venda, sendo que a mesma deveria ser celebrada até ao final de Dezembro de 2026, e que permitissem que os AA continuassem a habitar no imóvel objecto do contrato-promessa após tal data, o que já sucedia há mais de um ano.

Não foram juntas quaisquer cartas enviadas pelos AA aos réus, pelo que os envelopes e os registos juntos como docs. 32 a 35 com a PI não assumem qualquer relevância probatória.

Quanto ao facto não provado descrito na alínea d), atendeu-se à falta de produção de meios de prova sobre o mesmo.

Os autores fundamentam assim a pretensão de alteração daqueles factos:

Das conclusões:

3\ A prova documental junta aos autos pelos AA, não tendo sido impugnada nem arguida a falsidade, goza de força probatória material e formal (artigos 376 e 374 do Código Civil), devendo ser-lhe conferido o devido valor probatório.

4\ A prova testemunhal produzida pelos AA (designadamente MM e NN) revelou-se credível e idónea, baseada na razão de ciência resultante do conhecimento directo e do convívio com os factos, sendo que a ausência de "concertação" deve ser vista como um factor de isenção, e não de descrédito.

Do texto das alegações:

15\ Existe por parte do tribunal a quo um desentendimento da prova realizada nos autos, tendo sido considerada a prova testemunhal apresentada pelos réus e um total desvalor/desprezo da prova testemunhal realizada pelos AA.

16\ Neste sentido, como é que pode o tribunal ter julgado provados os factos 9 a 14 e 18 a 21, com base unicamente nas declarações de parte dos réus e das suas testemunhas, ao passo que relativamente às testemunhas dos AA, o tribunal entendeu que só tinham conhecimento do que os AA lhes transmitiam.

17\ No entendimento do autor não podia a sentença recorrida dar como provados tais factos, uma vez ter resultado bem claro do depoimento das testemunhas arroladas pelos AA (onde se incluem MM, NN; OO), que as mesmas têm conhecimento efectivo do que aconteceu.

18\ Veja-se a este propósito, o depoimento de PP (testemunha arrolada pelos AA), ouvida na sessão de 14/05/2025, com início às 10:47 e final às 11:15:

(00:21:47 - 00:11:15) [face aos tempos das outras passagens a seguir e ao tamanho da transcrição, é evidente o lapso de indicação: ouviu-se de 21:15 a 21:47 e não continha a passagem transcrita - TRL]

Test.: “ele encaminhou os senhores para ali, disse que aquela casa era muito boa, que eles iam gostar, aliás ele também gostava da casa para ele, foi uma expressão que ele usou, se ele tivesse dinheiro ele comprava, foi uma coisa assim. Pronto.”

(00:17:22 - 00:16:42): [o período indicado não contém as transcrições que se seguem - TRL]

Adv. dos AA: “O casal tinha, sabe, isto é, se souber, se tinha uma condição económica e financeira estável? Se eram uma família ou pronto, se notava do convívio que tinha com eles, se notava que eles tinham problemas financeiros.?”

Test.: “Não. Problemas financeiros, eu nunca notei nada disso. Eles tinham casa própria, venderam-na cada um tinha o seu carro. A BB trabalha, trabalhava e trabalha. O Senhor AA era sócio de duas empresas. Eu se não estou em erro, uma era de arquitectura, ou qualquer coisa assim, outra de informática. Bem eu também não vou entrar em pormenores. Eles tinham uma boa situação.”

(00:15:33 - 00:15:08): [o período indicado não contém as transcrições que se seguem - TRL]

Test.: “Eles sempre foram muito à vontade com os amigos, com toda a gente e, sempre convidavam pessoas para lá jantar e almoçar. Se eu tivesse um problema de divida, ou de problemas de dinheiro, faria menos gastos possíveis, acho eu. E, eles também faziam festas, férias. Eles iam de férias, o menino fazia estágios de fora de Portugal, eles iam com o menino.”

(00:15:02 - 00:14:16 [neste período de tempo não consta as passagens que se seguem]):

Adv. dos AA: “eles fizeram este contrato, tem conhecimento dos moldes do contrato, ou seja, quais eram as condições que o contrato terá sido celebrado?

Test. dos AA: As condições como?

Adv. dos AA: As condições de pagamento?

Test. dos AA: Eles ficaram na casa e todos os meses pagavam um x, sei lá, 1000€, por exemplo, e depois esse dinheiro revertia para juntar ao bolo, para abater na compra da casa. Foi o que foi decidido. Eu até na altura brinquei com eles, que o marido ia dar um presente de Natal à mulher, naquele ano, 2016, seria a escritura da casa. Portanto, iam abater esses dinheiros no final do mês, e depois no final do ano era um presente de Natal para a AA, a escritura da casa.”

(00:13:58 - 00:13:17 [ou melhor: 13:27 a 14:05 - TRL]):

Adv. dos AA: “Entretanto, a escritura não foi feita, e a D. PP sabe porque é que a escritura não foi feita?

Test. dos AA: As conversas eram que os senhores estavam no Brasil, os donos da casa estavam no Brasil, e que eles foram para lá, não sei se terá sido em Setembro desse ano e na altura o AA tinha dito, em Dezembro eles regressam e nós fazemos a escritura. Entretanto, eles vão marcar a escritura, eles, ou donos ou o senhor da imobiliária marca a escritura e nós fazermos a escritura, agora em Dezembro, só que parece-me que os senhores nunca vieram.”

(00:12:44 - 00:12:14): [neste período de tempo não consta as passagens que se seguem]):

Test. dos AA: “O AA pagou o trimestre de 2017 do condomínio, e quando, eles afixavam não sei se ainda continuam a afixar, um papel com os valores pagos do condomínio.

Test.: Sim, sim. Eles afixavam. O AA tinha pago o trimestre, e quando passaram, o AA depois contou-me, que tinha visto que uma casa dele estava o nome, já não era dos brasileiros, era o nome do senhor imobiliário, FF, não sei se é FF, mas pronto.”

19\ Veja-se, também, o depoimento de MM (testemunha arrolada pelos AA), ouvido na sessão de 14/05/2025, com início às 10:09 e final às 10:47:

(00:24:50 - 00:24:43):

Advogada dos AA: “Sabe quem adquiriu a casa?

Testemunha dos AA: O AA disse-me que tinha sido o agente imobiliário que tinha mediado a transacção.”

(00:23:07 - 00:22:50):

Advogada dos AA: “Porquê que não chegou a ser feita tem conhecimento, porque até Dezembro de 2016, não foi celebrada a escritura, se souber?

Testemunha dos AA: O que o AA foi contando é que estariam a aguardar que os proprietários regressassem do Brasil para marcarem a escritura.”

20 e 21\ Destes depoimentos não pode resultar qualquer dilema no julgador, pelo que, nesta matéria, se imporia – e imporá ao TRL - ao tribunal a quo ter dado como provado, em vez do que consta de 9 a 12, os novos factos indicados.

Contra isto, os réus contrapõem, na parte útil, a transcrição de várias passagens dos depoimentos e declarações que suportaram a convicção do tribunal.

Apreciação:

Nos termos do art. 346 do CC à prova que for produzida pela parte sobre quem recai o ónus probatório pode a parte contrária opor contraprova a respeito dos mesmos factos, destinada a torná-los duvidosos; se o conseguir, é a questão decidida contra a parte onerada com a prova.

O tribunal ficou convencido com a prova produzida pelos réus e esclareceu que a prova produzida pelos autores não colocou em dúvida os factos em causa.

O autor não diz uma palavra que seja, de concreto, sobre a prova aproveitada pelo tribunal (apontando-lhe, em concreto, os erros que teria cometido nesse aproveitamento), limitando-se a invocar duas (embora sugira que são três) testemunhas suas que produziram prova em sentido contrário. Ora, como se vê da transcrição das passagens desses 2 depoimentos (com uma inusual e surpreendente inversão de ordem: primeiro as partes do depoimento mais tardias… e, na indicação do tempo, primeiro os minutos mais tardios…; e as passagens transcritas não correspondem aos períodos de tempo) confirma-se a apreciação que o tribunal fez deles, ou seja que essas duas testemunhas (e uma outra que de que os réus nem invocam passagens do respectivo depoimento) amigos dos autores, não revelaram conhecimento directo sobre os factos em discussão, afirmando o que os autores lhe transmitiram, sendo que o que estes tinham dito não mereceu credibilidade, o que também não é atacado pelos autores.

Quanto à prova documental invocada por atacado, aliás apenas na conclusão (4), sem qualquer reflexo nas alegações, não pode ser aproveitada porque, nem no corpo das alegações como se disse, o autor especificou, os concretos meios probatórios que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (art. 640/1-b do CPC).

Quanto a afirmações retóricas, o tribunal recorrido ou este TRL não têm que andar a justificar nada do que fizeram, para além da fundamentação exigida. É a parte que não concorda com as decisões que tem que argumentar no sentido de que a decisão e/ou a fundamentação estão erradas.

Em suma: não foi posto em causa a prova produzida pelos réus e indicada pelo tribunal para dar como provados os factos 9 a 12 e as passagens indicadas dos dois depoimentos das testemunhas do autor nem põem minimamente em dúvida esses factos.

Pelo que se mantém os factos tal como foram dados como provados.

O autor entende que:

8\ Os factos 13, 14, 15 e 20, que concluem pelo conhecimento prévio da identidade do novo comprador (FF) e pela colaboração consciente dos autores nas avaliações em nome deste "actual proprietário", estão em contradição com a prova produzida.

10\ Impõe-se a substituição dos factos 13, 14 e 15 pelos seguintes:

Na única visita que a testemunha, II, efectuou ao imóvel na qualidade de avaliador, o mesmo identificou-se como avaliador, porém não foi informado o autor que estava a ser realizada uma avaliação para o futuro comprador, FF. Uma vez, que era normal no âmbito da profissão de agente imobiliário o FF acompanhar os avaliadores nas avaliações realizadas."

A fundamentação da pretensão dos autores é esta:

Nas conclusões:

9\ O depoimento da testemunha II (perito avaliador, sessão de 25/06/2025) confirmou que as visitas foram feitas a pedido de um banco. […]

No texto das alegações:

22\ Os factos 13, 14 e 15 estão em contradição com a prova feita em sede de audiência, tendo resultado de modo claro, do depoimento da testemunha II que o perito se deslocou uma única vez ao imóvel, e que não foi informado o autor quem estava a requerer a avaliação, tendo a testemunha, FF, acompanhado o perito avaliador, como aliás era hábito fazer e outras situações decorrentes do exercício da sua profissão de agente imobiliário.

23\ Veja-se, o depoimento da testemunha dos RR, II, ouvido a 25/06/2025, com início às 11:20 e final às 11:32):

(00:09:43 - 00:09:34):

Test.: “A visita ao imóvel foi feita a pedido de uma instituição bancária que nos contrata como avaliadores”

(00:04:44 - 00:04:17):

Juíza: “Já agora qual foi o banco, só para concretizar melhor? A sua deslocação foi feita a pedido do Sr. FF. É isso?

Test.: Não. Foi do Banco!

Juíza: Do banco?

Test.: Penso que foi o Santander/Totta. Mas eu não tenho a certeza absoluta.”

(00:04:15 - 00:03:33)

Juíza: “Mas só para esclarecermos as situações, uma vez, que há pouco disse que teve uma relação profissional, digamos, com o Sr. FF, mas de qualquer maneira o contacto que teve para ir ao imóvel não foi feito pelo Sr. FF. E, é isso. Da avaliação. Pois.

Test.: Não. Não. Deixe-me explicar. Normal, a minha relação com o Sr. FF é que ele é mediador, faz a profissão dele e eu como avaliador, nós cruzamo-nos muito facilmente em muitas avaliações, e por coincidência, nesse caso a visita foi feita pelo Sr. FF, o contacto em específico não me lembro em específico. Não me lembro em específico. Mas tenho ideia que ele estava presente no local, e à partida o contacto que é atribuído pelo banco é sempre da pessoa responsável por mostrar o imóvel.”

[…]

25\ A Sr.ª juíza a quo estribou-se unicamente, nos depoimentos das testemunhas e declarações de parte dos RR, por reputar tratar-se de depoimentos e declarações coerentes e espontâneos.

Contra isto, os réus contrapõem, na parte útil, a transcrição de várias passagens dos depoimentos e declarações que suportaram a convicção do tribunal e dizem que o depoimento da sua testemunha II não serve de suporte às conclusões que os autores dele pretendem retirar.

Apreciação:

O autor não põe em causa a prova indicada pelo tribunal, limitando-se a fazer uma narração da fundamentação (25 do corpo das alegações) ou uma acusação genérica – os factos provados estão em contradição com a prova produzida (parte final da conclusão 8) - sem qualquer valor. Uma decisão não se ataca com acusações, ataca-se tentando demonstrar os erros em que ela incorreu e por isso têm-se de indicar esses erros e tentar fazer a demonstração dos mesmos. E as passagens transcritas do depoimento em causa, que não corresponde a tudo o que a testemunha disse, não põe em dúvida os factos agora em causa.

Em suma, é manifestamente improcedente a impugnação da decisão da matéria de facto.

Do recurso sobre matéria de direito

A fundamentação da sentença recorrida é a seguinte:

Depois de transcrever os artigos 410, n.ºs 1, 2 e 3 [regime aplicável ao contrato-promessa] e 442 do CC [normas que falam do sinal] a sentença diz [transcreve-se na parte útil, evitando-se apenas algumas das muitas repetições, e com simplificações]:

Resultou provado que os AA, na qualidade de promitentes compradores, e os RR, na qualidade de promitentes vendedores, celebraram entre si um contrato-promessa datado de 09/06/2015, objecto do aditamento datado de 10/06/2015 (foi acordada a entrega do imóvel em favor dos promitentes compradores – cf. factos 4 e 5), relativo a um imóvel, nos termos do qual os AA pagaram aos RR, a título de sinal, 43.000€ (cf. factos 1, 2, 3 e 6).

Neste contrato-promessa ficou acordado que a respectiva escritura de compra e venda seria realizada até ao final do mês de Dezembro de 2016 (cf. cláusula 3.ª do contrato promessa reproduzido no facto 2), não havendo menção a quem caberia proceder à sua marcação.

O incumprimento definitivo tem que traduzir-se num comportamento peremptório no sentido de incumprir, sendo necessário converter a mora em incumprimento definitivo – cf. artigos 805 e 808 do CC [invoca, de seguida, com extensão o ac. do STJ de 10/12/2019, proc. 386/13.7T2AND.P2.S1, incluindo passagens com doutrina e jurisprudência no mesmo sentido].

No caso, não tendo os AA interpelado admonitoriamente os RR para a marcação de data para a realização da escritura em prazo fixado (prazo suplementar), sob pena de considerarem resolvido o contrato promessa (cf. facto 19), nem tendo os AA procedido à marcação de escritura, relativamente à qual os RR não tivessem comparecido, conclui-se que os RR não incumpriram definitivamente o contrato promessa em causa.

Resulta manifesto que os AA não fizeram a interpelação admonitória prevista no art. 808/1 do CC (cf. facto 19), pelo que os RR não incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa ao celebrarem um contrato de compra e venda em Fev2017 com FF e GG, sendo certo que o contrato de compra e venda prometido entre os AA e os RR deveria ter sido celebrado até final de Dezembro de 2016 (cf. cláusula 3.ª do contrato promessa do facto 2).

Não tendo havido incumprimento definitivo do contrato da promessa da parte dos RR não há lugar ao pagamento da indemnização peticionada correspondente ao valor do sinal em dobro prevista no art. 442/2 do CC.

Não seria aceitável exigir aos RR a marcação de data para a escritura e considerar que só perante a falta de comparência dos AA haveria incumprimento definitivo do contrato promessa da parte dos AA, quando os AA não estavam em condições de celebrar o contrato de compra e venda em Dezembro de 2016 por ausência de financiamento bancário (cf. facto 11).

Em síntese, conclui-se que não assiste aos AA o direito a serem indemnizados pelos RR em 86.000€, correspondente ao dobro da importância entregue a título de sinal e início de pagamento, ao abrigo do disposto no art. 442/2 do CC, porquanto os RR não incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa.

O mesmo se diga quanto ao valor pago pelos AA a título de IMI, seguro da casa e quotas de condomínio pagos em nome dos RR ou directamente aos RR no valor de 1.118,92€, porquanto tal pagamento ocorreu nos termos acordados no aditamento ao contrato-promessa, por efeito da tradição do imóvel e de os AA terem passado a habitar o imóvel (cf. cláusula b do aditamento ao contrato-promessa do facto 4).

Os autores dizem o seguinte contra isto:

11\ A prova dos autos demonstra que o incumprimento definitivo do contrato-promessa é imputável aos RR que, em 21/02/2017, venderam a fracção a terceiro (factos 8 e 16), conduta que consubstancia a recusa inequívoca de cumprimento da sua obrigação (art. 808 CC).

12\ A resolução do contrato-promessa ocorreu por facto imputável aos RR assistindo aos AA o direito de exigir o dobro do sinal prestado (art. 442/2 do CC), e não apenas a restituição dos 15.000€ referidos no facto 18.

13\ Em face da alteração da matéria de facto, a acção deve ser julgada procedente, devendo ser revogada a condenação dos AA, incluindo como litigantes de má-fé.

14\ O contrato-promessa cria para as partes uma prestação de facto jurídico positivo - a obrigação de celebrar o contrato definitivo (art. 410/1 e 411, ambos do CC).

15\ A resolução do contrato-promessa por incumprimento pressupõe a verificação do incumprimento definitivo (art. 800/1 e 808 ambos do C.C.), sendo a simples mora insuficiente para este efeito.

16\ O incumprimento definitivo ocorre, entre outras situações, por recusa inequívoca de cumprimento, que se verifica quando o devedor adopta uma conduta manifestamente incompatível com a sua obrigação, dispensando qualquer interpelação admonitória.

17\ No caso e face à matéria de facto que se impõe seja alterada, o incumprimento definitivo é imputável aos RR que: a) tendo acordado aguardar o seu regresso do Brasil para celebrar a escritura; b) venderam unilateralmente a fracção a terceiro em 21/02/2017.

18\ A venda do imóvel a terceiro é o acto de recusa inequívoca de cumprimento por excelência, tornando impossível o cumprimento da obrigação prometida e constituindo os RR no dever de indemnizar o promitente-fiel.

19\ O direito de o autor exigir o sinal em dobro (art. 442/2 do CC) está, assim, plenamente fundado no incumprimento definitivo imputável aos RR.

20\ O argumento de defesa dos RR, segundo o qual os AA também incumpriram por alegada falta de pagamento de 4.000€, é manifestamente frágil e não serve para sustentar a resolução.

21\ A quantia alegadamente em falta, de 4.000€, representa uma percentagem insignificante do valor total do contrato (230.000€), situando-se em menos de 10% do total do sinal prestado (43.000€).

22\ O acórdão do STJ de 18/12/2003, proc. 355/03 [este é o n.º do processo no TRL; o n.º certo, no STJ é de 03B3697 - TRL], considerou que um "escasso incumprimento" parcial, mesmo de cerca de 10% do preço, é insusceptível de fundamentar o direito de resolução do contrato-promessa, à luz do princípio da boa-fé e da gravidade necessária para operar a extinção do vínculo.

Os réus contrapõem que:

U\ […O] incumprimento definitivo do contrato promessa ficou-se a dever exclusivamente aos AA que transmitiram, na primeira pessoa, aos RR, que não iriam mais cumprir com o contrato.

V\ Verificando-se, dessa forma, o incumprimento definitivo do contrato por culpa exclusiva dos AA, assistindo por isso aos RR o direito de fazerem seu o sinal pago.

[…]

Z\ […E]m face do incumprimento definitivo o imóvel foi novamente colocado à venda (conforme conversado entre promitentes vendedores e promitentes compradores), tendo sido posteriormente adquirido por FF.

Apreciação:

A venda a terceiro pelo promitente vendedor do bem prometido vender é um incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável ao promitente vendedor (art 801/1 do CC - Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Coimbra Editora, 1997, págs. 145/146, Antunes Varela, Das obrigações em geral, vol. I, 9.ª ed, Almedina, 1998, pág. 381, e vol. II, 4.ª edição, Almedina, 1990, pág. 60).

A sentença recorrida diz que não há incumprimento definitivo pelos réus porque os autores não teriam convertido a mora dos réus em incumprimento definitivo, mas com isto está a esquecer que a venda a terceiro pelo promitente vendedor é, por si, um incumprimento definitivo, pelo que não tem sentido exigir-se a conversão da mora, mora que nem sequer era necessário existir.

A sentença acaba por sugerir outra via (que é a via aproveitada pelos réus nas contra-alegações): quando os réus venderam o imóvel a terceiro, já os autores teriam entrado em incumprimento definitivo do contrato, pois que não estavam em condições de celebrar o contrato-promessa em Dezembro de 2016 por ausência de financiamento bancário; ou seja, perante isto a mora dos autores já se teria convertido em incumprimento definitivo; ou, pelo menos, no caso não seria exigível essa conversão.

Mas a incapacidade de cumprir o contrato-promessa, por falta de financiamento bancário (1.ª parte do facto 11) não é uma impossibilidade de cumprimento. A impossibilidade de cumprimento tem de ser uma impossibilidade física ou legal da prestação, uma impossibilidade absoluta, não a simples impossibilidade relativa (veja-se Antunes Varela, vol. II da obra citada, pág. 66). A incapacidade poderia dar lugar a um incumprimento definitivo do contrato mas não é um incumprimento definitivo (sendo que à data, realmente, só se pode dizer que os autores estavam em atraso no pagamento de 3.000€ de sinal). Porque ainda não havia um incumprimento definitivo é que, logo a seguir, as partes resolveram o contrato (parte final do facto 11). Ou seja, acabaram com o contrato por vontade de ambas (art. 406/1 do CC), revogando-o (a circunstância de o facto 11 falar em resolução não tem nada de especial: está-se a utilizar, na redacção de um facto, a linguagem comum, sendo assim que normalmente as pessoas falam daquilo que, numa linguagem jurídica precisa, é revogação), não esperando pelo incumprimento definitivo que se anunciava.

Portanto, também aquela (a impossibilidade) não é razão válida para negar aos autores o direito à devolução do sinal em dobro; a razão é outra e decorre do que se acabou de ver: a revogação do contrato; quando se verificou a venda a terceiro, o contrato já estava revogado pelas partes. Assim, não há incumprimento definitivo do contrato pelos réus (nem aliás pelos autores), mas isso porque o contrato já estava extinto por vontade de ambas (sobre a revogação / distrate, por exemplo Brandão Proença, A resolução do contrato no direito civil, Coimbra Editora, 1996, páginas 47 e 48; Januário Gomes, Em tema de revogação do mandato civil, 1989, Almedina, págs. 41 a 56; Carlos Ferreira de Almeida, Contratos VI, Ineficácia, Almedina, 2019, págs. 58 a 63; Ana Filipa Morais Antunes, Comentário ao CC, Direito das Obrigações, Das obrigações em geral, UCP/FD/UCE, 2018, anotação ao art. 406, pág.63; Pedro Romano Martinez, Da cessação do contrato, 2.ª edição, Almedina, 2006, págs. 50-58; Menezes Cordeiro, Tratado de direito civil, IX, 3.ª edição, Almedina, págs. 950 a 965).

E não se levanta oficiosamente nenhuma questão de nulidade do acordo de revogação: o artigo 221/2 do CC é aplicável aos contratos extintivos e, por isso, eles só devem ser reduzidos à mesma forma legal necessária para a celebração do contrato extinguido “se as razões da exigência especial da lei lhes forem aplicáveis” o que, tendo em conta a forma como a jurisprudência, com o apoio da doutrina, o tem aplicado, não acontece normalmente quando o contrato extintivo se limita a extinguir ou reduzir as obrigações dos contraentes. Assim, por exemplo, entendendo que as razões que impõem a exigência legal de forma escrita para contrato-promessa não são aplicáveis à sua revogação por acordo, cf. o acórdão do STJ de 25/11/1999, in CJ-STJ, 1999, III, pág. 113 [ou 99B943, mas aqui só sumário]].

A revogação do contrato-promessa, extinguindo-o, leva ao desaparecimento da obrigação de celebrar o contrato-prometido (ele ainda não tinha sido celebrado) e, por isso, implica que deixa de ser possível imputar o sinal no preço que seria devido, pelo que o sinal deve ser restituído (art. 442/1 do CC), excepto, naturalmente, se tivesse sido acordada outra coisa; dito de outro modo, deixa de haver fundamento para que as quantias entregues a título de sinal se mantenham na posse dos réus, que, por isso, as devem restituir. Os réus tinham consciência disso e, por isso, alegaram que as partes tinham acordado na resolução do contrato com perda do sinal pago. Mas este acordo, nesta parte, não se provou [facto que foi expressamente dado como não provado em (d) sem impugnação por parte dos réus].

No pedido dos autores, da restituição do sinal em dobro, por incumprimento definitivo, está contido um outro, menor: a restituição do sinal em singelo, se o sinal deixasse de se justificar.

Assim, os réus devem ser condenados neste menos e, nesta medida, o recurso é procedente.

Da litigância de má fé

A fundamentação desta condenação é a seguinte:

Quanto à invocada (pelos réus) litigância de má fé dos AA, a qual pode ser conhecida oficiosamente, estabelece o art. 542 do CPC, sob a epígrafe «responsabilidade no caso de má-fé - noção de má-fé»:

1- Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.

2- Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:

a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;

b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;

c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;

d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.

3- Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admitido recurso, em um grau, da decisão que condene por litigância de má-fé».

A respeito da litigância de má fé, veja-se o ac. do STJ de 13/07/2021, proc. 1255/13.6TBCSC-A.L1-A.S1:

I\ O comportamento processual contrário à lei, desde que se conclua que foi adoptado pelo agente com dolo ou negligência grave na prossecução de uma finalidade inadmissível e susceptível de afectar seriamente, de forma injustificada, os interesses da parte contrária, consubstancia uma conduta reprovável e sancionada no âmbito do instituto da litigância de má fé.

II\ A litigância processual exige responsabilidade, probidade e prudência, não sendo aceitável ou admissível a utilização desenfreada e sem critério de todos os meios e expedientes de que a parte se lembre para a prossecução e obtenção dos fins que a possam favorecer.

III\ A lei apenas admite o exercício das faculdades processuais que assentem, em termos razoáveis, na realidade revelada objectivamente nos autos; proíbe, por sua vez, o uso dos meios processuais que se fundam naquilo que nunca aconteceu, e de que a parte, actuando com a prudência e diligência medianas e exigíveis, disso poderia e deveria perfeitamente aperceber-se, não atirando para os articulados pretensões assentes unicamente no que é aparente ou ilusório.

IV\ Não é concebível, nem desculpável, que a parte se atreva, temerariamente, em sede de recurso de apelação, a peticionar a anulação de parte substancial do processado, com as desastrosas consequências que sabe encontrarem-se-lhe associadas – penalizando profundamente a contraparte que aliás, na situação sub judice, nada teria a ver com a irregularidade processual invocada -, sem que houvesse previamente analisado e estudado o processo, verificando, com um mínimo de rigor e diligência, se existia ou não o grave vício que dizia ter sido cometido.

V\ Maior grau de gravidade assume tal conduta quando se trata da invocação de uma nulidade cometida pela mesma parte (exequente/embargado) que teria juridicamente praticado o acto reputado de nulo, visando-se através desse enviesado estratagema desfazer, anulando, o resultado jurídico sentenciado, em desfavor exclusivo dos executado/embargado, que era absoluto e completamente alheio a tais vicissitudes.

Os AA, ao afirmarem na PI que foram surpreendidos com a transmissão da propriedade e ao omitirem na PI que sabiam que o imóvel tinha sido novamente colocado à venda, que sabiam que havia um comprador interessado e tinham conhecimento da identidade da pessoa em questão, tendo-o inclusivamente recebido no imóvel e apresentado o imóvel a vários avaliadores de instituições bancárias, que conheciam quem acabou por comprar o imóvel, o Sr. FF e a esposa, tendo o Sr. FF aliás transmitido aos AA que, caso eles entretanto resolvessem o problema com o financiamento do imóvel, este desistiria do negócio (cf. factos 9 a 21), alteraram a verdade dos factos e omitiram factos relevantes para a decisão da causa e deduziram, com dolo ou negligência grave, pretensão cuja falta de fundamento não deviam ignorar, pelo que impõe-se condená-los como litigantes de má fé em multa e em indemnização a favor dos réus, esta última por ter sido peticionada.

Prevê o art. 27/3 do Regulamento das Custas Processuais:

Nos casos de condenação por litigância de má fé a multa é fixada entre 2 UC e 100 UC.

O grau de gravidade da conduta processual dos AA é elevado, tendo em conta o valor elevado da quantia que pretendia[m] receber, sinal em dobro, quando os réus não incumpriram definitivamente o contrato-promessa, tendo omitido factos relevantes para a decisão da causa.

A conduta processual dos AA afigura-se-nos, pelos fundamentos expostos, de elevada gravidade e merecedora de censura, pelo que deve a mesma ser sancionada na multa de 10 UC e na indemnização a favor dos RR no valor de 1.000€.

Os autores dizem o seguinte contra isto:

23\ O tribunal a quo condenou os AA em litigância de má-fé (art. 542 do CPC) com o único fundamento de que o "grau de gravidade da conduta processual dos AA é elevado" por pretenderem o sinal em dobro, "quando os réus não incumpriram definitivamente o contrato-promessa".

24\ Tal condenação assenta num pressuposto manifestamente errado - a inocorrência de incumprimento definitivo por parte dos RR - e confunde o exercício legítimo de um direito de acção (animus defendendi) com o instituto da má-fé.

25\ Não se verifica, no caso concreto, qualquer um dos requisitos previstos no art. 542 do CPC (dolo ou negligência grave), nomeadamente a alteração da verdade, omissão de factos relevantes ou uso manifestamente reprovável do processo.

26\ Pelo contrário, a pretensão do autor revela-se fundamentada face à prova produzida e à conduta dos réus, não existindo nos autos prova manifesta e inequívoca de que os AA agiram com dolo ou negligência grave;

[…]

Os réus contrapõem que:

X\ A presente acção assentou em mentiras e em pura litigância de má fé por partes dos AA que não só faltaram com a verdade como tudo fizeram para induzir o tribunal em erro a reconhecer-lhe um direito que bem sabem não ser seu.

Apreciação:

A fundamentação da sentença recorrida não se reduz, nesta parte, ao único fundamento indicado pelo autor, ou seja, o constante do § destinado à quantificação da multa e indemnização, pois que, logo no § a seguir à invocação do acórdão do STJ, a sentença disse muito mais sobre o assunto.

E apesar da parcial procedência do recurso, com base no Direito, a impugnação da matéria de facto improcedeu no seu todo, não tendo os autores conseguido eliminar parte dos factos invocados como base do decidido, nem aditar outros que poderiam afastar a relevância daqueles.

Pelo que, continua a ser verdade que os AA afirmaram na PI que foram surpreendidos com a transmissão da propriedade quando está provado que antes disso acontecer os autores e os réus acordaram na revogação do contrato (facto 11) e que os autores só foram deixados permanecer na fracção enquanto os réus não encontrassem novos compradores (facto 12), bem como que os autores sabiam que o imóvel tinha sido novamente colocado à venda e sabiam que havia um comprador interessado e tinham conhecimento da identidade da pessoa em questão, tendo-o inclusivamente recebido no imóvel e apresentado o imóvel a vários avaliadores de instituições bancárias (facto 20) e que os novos compradores até transmitiram aos AA que, caso eles entretanto resolvessem o problema com o financiamento do imóvel, este desistiria do negócio (facto 21).

Por outro lado, os autores, ao contrário do que dizem, não se estavam a pretender defender de nada, estavam sim a pretender obter a restituição do sinal em dobro, alegando factos que não correspondiam à verdade para sustentar essa pretensão.

Assim, não se vê razão para diminuir o juízo de censura do comportamento dos autores feito na sentença recorrida.

Pelo exposto, julga-se o recurso parcialmente procedente, revogando-se a absolvição dos réus de parte dos pedidos e condenando-se agora os réus a restituírem aos autores os 43.000€ entregues por eles como sinal, com juros vencidos desde a citação (23/06/2023) até integral pagamento, à taxa civil anual, absolvendo-os do demais e mantendo-se também a condenação dos autores como litigantes de má-fé.

Custas de parte, da acção, pelos autores (em 50,64%) e pelos réus (49,36%).

Custas de parte, do recurso, pelos réus (49,36%); o autor está dispensado delas por ter apoio judiciário.

Lisboa, 09/04/2026

Pedro Martins

João Paulo Vasconcelos Raposo

Ana Cristina Clemente

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