0633489 - Tribunal da Relação do Porto

Por forma a poder equacionar-se uma situação enquadrável num arrendamento misto, é pressuposto essencial que os fins e objectos diferenciados constem do mesmo título ou instrumento, não se impondo reflexão diferente quando confrontados perante um arrendamento verbal.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

1. RELATÓRIO.

B………. e mulher C………., residentes no ………., Freguesia de ………., Mesão Frio,

vieram intentar acção de preferência, sob a forma sumária, contra

D………. e mulher E………., F………. e mulher G……….,

e ainda

H………. e mulher I………., todos já melhor identificados nos autos,

pretendendo, entre o mais e no que aqui importa reter, lhes fosse reconhecido o direito de preferência no contrato de compra e venda celebrado entre os Réus, através de escritura pública de 17.1.2005, referente ao prédio rústico inscrito na respectiva matriz da Freguesia de ………., Mesão Frio, sob o art. 123-A e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 17/070585.

Para o efeito e em síntese, no que interessa relevar, aduziram os Autores no articulado inicial o seguinte:

. o aludido prédio, objecto daquele mencionado negócio, encontrava-se arrendado a eles, bem como o prédio urbano nele implantado, há, pelo menos, 24 anos, nessa media o vindo legitimamente a ocupar, utilizando-o e cultivando-o desde essa altura, sem oposição dos senhorios, por força de contrato de arrendamento que haviam celebrado com a anterior dona do mesmo, J………. (v. arts. 3 a 7 da p.i.);

. o Autor nasceu no prédio urbano, sito no prédio rústico alienado, e já à data estavam (ambos os prédios) arrendados aos seus pais, pagando actualmente, a título de renda mensal, o valor de 10,40 euros, sendo que o contrato de arrendamento celebrado com os Autores se efectivou verbalmente e sem termo, jamais tendo sido contactados para exercerem o direito de preferência na aquisição de tal prédio rústico (v. arts. 13 a 24 e 32 da p.i.).

Citados os Réus para os termos da acção, apenas os últimos – H………. e mulher, adquirentes do sobredito prédio rústico através da mencionado escritura – vieram apresentar contestação, arguindo várias excepções e impugnando grande parte da alegação inicial, pondo em causa, nomeadamente, que tivesse sido celebrado o contrato de arrendamento rural caracterizado naquele articulado, para além de, não tendo sido junto documento escrito a titular esse contrato, nem alegada a sua falta por causa imputável aos senhorios, devia ser decretada a extinção da instância, nos termos do art. 35, n.º 5, do RAR.

Os Autores, em resposta à matéria das excepções atrás focadas, adiantaram que o contrato que legitimava a sua pretensão e caracterizado no articulado inicial era um contrato misto, que devia considerar-se como arrendamento urbano para os termos do art. 2, do RAU, pois que a parte urbana tinha um valor patrimonial em termos matriciais de 209,18 euros, enquanto para a parte rústica esse valor era de 12,23 euros, donde se justificar até a sua validade, por não ser obrigatória a sua redução a escrito;

para além disso, no que respeito dizia àquela outra excepção inominada de falta de junção de documento titulando um contrato de arrendamento rural, acrescentaram que várias vezes comunicaram à anterior dona dos aludidos prédios – J………. – para a redução do contrato de arrendamento a escrito, sem que esta o tivesse concretizado.

Findos os articulados, veio a ser proferido decisão em que, numa primeira linha, se entendeu não poder atender-se ao alegado pelos Autores na resposta, enquanto nela invocaram a celebração de um contrato misto, sujeito ao regime do arrendamento urbano – nos termos atrás indicados quanto a tal alegação (arts. 1 a 13 da resposta) – posto tal constituir uma alteração à causa de pedir inicial – esta sustentada na celebração dum contrato de arrendamento rural – o que não era admissível, atento as disposições conjugadas dos arts. 273, n.º 1 e 785, ambos do CPC, donde a aludida alegação não poder alicerçar os pedidos formulados na acção.

Por sua vez e numa outra vertente, conhecendo-se daquela outra excepção inominada de falta de junção ao autos pelos Autores do contrato de arrendamento rural que sustentava a alegação inicial, decidiu-se julgar a mesma procedente e, ao abrigo do disposto no art. 35, n.º 5, do RAR, declarou-se extinta a instância.

Inconformados com o assim decidido, interpuseram recurso de agravo os Autores, tendo apresentado alegações em que concluíram pelo revogação de tal decisão, devendo os autos prosseguir os seus termos para apreciação dos pedidos deduzidos na acção, com admissão do articulado de resposta com tudo o nela alegado, nomeadamente os pontos dela constantes de 1 a 13.

Os Réus não responderam a tais alegações.

Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito do agravo, sendo que a instância mantém a sua validade.

2. FUNDAMENTAÇÃO.

Para conhecimento do mérito do agravo, a materialidade a reter circunscreve-se ao que alegado foi pelos Autores nos seus articulados, inicial e resposta, já em relatório sobejamente explicitado, pelo que nos dispensamos de aqui a repetir.

E, face às conclusões elencadas pelos recorrentes, o objecto do agravo está delimitado à questão única e essencial de curar de saber se a fundamentação pelos mesmos adiantada em sede de articulado inicial e reafirmada na resposta, em ordem a alcançar nomeadamente o reconhecimento do invocado direito de preferência, se sustenta na alegada existência de um contrato de arrendamento misto, sujeito ao RAU, dessa forma sendo injustificada a não admissão daquele articulado (resposta) na parte assinalada, muito menos a extinção da instância, por não estar em causa um contrato de arrendamento rural.

Em complemento do já acima referido em relatório quanto à fundamentação adiantada pelo tribunal “a quo” para julgar extinta a instância, importa assinalar o raciocínio pelo mesmo expendido de que nomeadamente o pedido de reconhecimento do invocado direito de preferência vinha sustentado pelos agravantes/autores na sua qualidade de arrendatários do identificado prédio rústico, objecto da dita escritura de compra e venda, decorrendo essa mesma posição da celebração de um contrato verbal de arrendamento rural, tendo aqueles, já em sede de resposta, feito derivar a fundamentação desse mesmo pedido para a existência dum arrendamento misto a que seriam aplicáveis as normas do RAU (art. 2), daí e apesar deste último ter sido celebrado verbalmente não deixar de ser válido e operante para o fim perseguido na acção.

Já os agravantes contestam este raciocínio, em ordem a verem prosseguir a acção, por decorrer desde logo da sua alegação inicial deterem a qualidade de arrendatários no âmbito do falado contrato misto, sendo que a sua alegação a esse propósito adiantada na resposta não envolveu a modificação ou alteração da causa de pedir, antes a reafirmação daquela primeira tese, com a expressa menção dos valores patrimoniais que correspondiam ao prédio urbano que ocupavam e àquele outro rústico, tendo-se limitado a fazer a qualificação jurídica do contrato inicialmente alegado, o qual não podia deixar ser considerado como de arrendamento misto, sujeito na sua regulação ao RAU.

Face às teses em confronto, importará num primeiro momento avaliar os termos em que os recorrentes/autores vieram no seu articulado inicial sustentar aquela pretensão de verem reconhecido o falado direito de preferência, ou seja, se essa alegação primeira, a obter eventual comprovação na altura própria, permite configurar ou não a existência de um contrato de arrendamento misto, sujeito à regulamentação inerente aos arrendamentos urbanos.

No relatório supra também deixámos explicitados os termos dessa correspondente alegação – ainda que em síntese, mas utilizando em grande medida o expresso pelos recorrentes – e, adiantando desde já uma conclusão, não se vislumbra que o aí alegado corresponda à concretização de factualidade descritiva da celebração de um único contrato com fins diferenciados, urbano e rural, através de um mesmo título ou instrumento.

Com efeito, os Autores aduzem que o identificado prédio rústico está-lhes arrendado, bem como o prédio urbano nele inserido, há cerca de 24 anos, vindo eles a proceder ao seu cultivo desde essa altura, pagando de renda mensal o valor de 10,40 euros, tendo esse contrato sido celebrado verbalmente entre eles e a mencionada J……… (arts. 3 a 7 e 13 a 24 da p.i).

Ora, do conjunto da alegação inicial, em súmula acabada de referir, não é possível retirar, mesmo que de forma implícita, terem os Autores celerado num mesmo momento um único contrato verbal de arrendamento, com objecto e fins diferenciados, sendo verdade até – e aqui em parte nos afastando do raciocínio desenvolvido na decisão impugnada – nada de novo ter sido adiantado a tal propósito em sede de resposta, ainda que em esclarecimento do aduzido inicialmente, quando muito sendo adiantada uma qualificação jurídica que não releva para o efeito.

Por forma a poder equacionar-se uma situação enquadrável num arrendamento misto, é pressuposto essencial que os fins e objectos diferenciados constem do mesmo título ou instrumento, não se impondo reflexão diferente quando confrontados perante um arrendamento verbal – v., neste sentido, o Ac. desta Relação de 21.12.82, in CJ/82, tomo 5, pág. 235, bem como Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 7.ª ed., pág. 147.

Na verdade, o que se depreende dessa alegação inicial é a invocação da celebração de um contrato verbal de arrendamento rural relativamente ao identificado prédio rústico e, muito embora seja feita referência à qualidade dos Autores como arrendatários de um prédio urbano – diremos de forma lateral e acessória – jamais aí se aduz ter sido celebrado um único contrato de arrendamento, com objecto e fins diferenciados, na mesma altura e com os mesmos intervenientes.

E a circunstância de ter sido feita alusão a documentação junta (v., p. ex., arts. 7 e 17 da p.i.) com a petição inicial – referimo-nos a recibos de renda (fls. 29) – sem que deles resulte com um mínimo de concludência que se está diante de um contrato de arrendamento com as apontadas características, não é suficiente para suprir o ónus que impende sobre o demandante de concretizar a factualidade delimitadora da respectiva causa de pedir – v. a propósito Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II, pág. 353.

Serve este raciocínio para demonstrar a falta de razão dos agravantes quanto à defesa da tese de que logo na sua alegação inicial aludiram à existência de um contrato de arrendamento misto, subsumível ao regime do arrendamento urbano.

Antes se nos afigurando evidente terem sustentado as pretensões que deduziram na base da celebração de um contrato de arrendamento rural e, nessa medida, pretendendo exercer o direito de preferência que genericamente vem previsto no art. 28 do RAR.

E o vertido na resposta, nos termos já acima explicitados, não tem a virtualidade de alterar o fundamento utilizado pelos recorrentes na petição inicial para sustentar o aludido pedido de reconhecimento do direito de preferência – aqui nos afastando da tese que fez vencimento na decisão impugnada quanto à alteração da causa de pedir (segundo o naquela expendido, inicialmente na base dum contrato de arrendamento rural, para na resposta os Autores apontarem para um contrato misto de arrendamento, a considerar como urbano) – pois que o alegado designadamente nos arts.1 a 13 daquele último articulado não corresponde ao aditamento de nova factualidade para fundamentar o invocado direito de preferência.

Com efeito, essa alegação não represente senão a qualificação jurídica dada pelos autores/agravantes ao contrato por si delineado no articulado inicial, apenas tendo esclarecido os valores patrimoniais que correspondiam a cada um dos falados prédios – urbano e rústico – tal qual resultava das certidões já juntas inicialmente, portanto sem que na realidade tivessem aduzido materialidade diferenciada da vertida na petição inicial.

É por isso que não acompanhamos a decisão recorrida, no entendimento perfilhado de que os recorrentes no seu articulado de resposta alteraram a causa de pedir inicialmente aduzida para sustentar o mencionado pedido de reconhecimento do direito de preferência, para dessa forma também concluir não ser admissível a resposta na parte que vimos analisando (quanto aos seus arts. 1 a 13).

Porém, nem por isso do exposto resultará o acolhimento da pretensão dos recorrentes, ao defenderem que, diante dum invocado arrendamento misto, pautado pelas regras inerentes ao arrendamento urbano, teria de cair por base a argumentação adiantada na decisão recorrida para concluir pela extinção da instância, face à comprovada inexistência de documento escrito a titular o contrato de arrendamento alegado na petição inicial, tudo para os termos do art. 35, n.º 5, do RAR.

É que, para que assim sucedesse, necessário se tornava que estivéssemos diante de realidade a traduzir a existência desse tipo de contrato, o que, como acima já deixámos suficientemente esclarecido, segundo cremos, não sucede na situação em presença.

Na verdade, não podendo a alegação inicial, quanto ao aspecto em referência, configurar a celebração verbal de um contrato de arrendamento misto, pautado pelas regras que regem os arrendamentos urbanos, antes diante de um arrendamento rural não reduzido a escrito, então subsiste a problemática analisada na decisão impugnada, atinente à não junção aos autos de documento escrito a titular esse mesmo contrato.

E, no âmbito desta questão, relacionada com a interpretação a conceder aos arts. 3, n.ºs 1 e 4, 35, n.º 5 e 36, n.º 1, do RAR, terá de acolher-se a constatação retirada pelo tribunal “a quo” de que se verifica a excepção dilatória inominada conducente à extinção da instância, já por na presente acção estar em causa um contrato de arrendamento rural sujeito à forma escrita, tendo em conta a interpretação que é possível conceder a toda a alegação produzida pelos recorrentes nos seus articulados, já por, dada como adquirida tal qualificação jurídica, os mesmos nada terem aduzido, para além da discordância quanto à mencionada qualificação, que pudesse obstar à decretada extinção da instância.

Nesta medida e percorrendo caminho não totalmente coincidente com o explanado na decisão impugnada, é esta de manter, enquanto julgou procedente a mencionada excepção, impeditiva do prosseguimento da acção.

3. CONCLUSÃO.

Pelo exposto, decide-se negar provimento ao agravo, assim se confirmando a decisão recorrida.

Custas a cargo dos agravantes.

Porto, 5 de Julho de 2006

Mário Manuel Baptista Fernandes

Fernando Baptista Oliveira

José Manuel Carvalho Ferraz