1283/06.8TBBRR-A.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- O conceito de depósito de renda, para efeitos de obstar ao despejo do locado, deve ser entendido de forma a não prejudicar quaisquer das partes envolvidas no conflito: se é certo que o senhorio tem direito ao depósito da renda devida pela ocupação do locado, não menos certo é que o inquilino, responsável primeiro por tais pagamentos, tem de ter direito a discutir essa mesma renda quando esta for objecto de aumento, por parte do senhorio, e a lei lhe facultar tal prorrogativa.

II- Pretender que a inquilina/Ré depositasse, de imediato, a quantia peticionada pelo A., a título de renda, num momento em que o valor final dessa mesma renda era controvertido, tendo a Ré instaurado acção para definição desse mesmo valor, é um claro exercício de abuso de direito que, como tal, não pode prevalecer.

(Sumário da Relatora)

Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

I. RELATÓRIO

A… instaurou contra B… acção declarativa de condenação, com processo comum sob a forma sumária, pedindo que seja declarado a resolução do contrato de arrendamento identificado nos autos e, consequentemente, seja ordenado o efectivo despejo do mesmo.

Para o efeito, referiu que é hoje proprietário do imóvel sito na Rua do …, no …, por o ter adquirido em acção judicial de preferência. A Ré é arrendatária do 3° andar esquerdo desse mesmo prédio que habita por o ter adquirido em acção de divórcio que correu termos contra o seu ex-marido.

Invocando ter realizado obras no prédio onde a Ré habita, por ordem dos Serviços Camarários, procedeu à actualização da renda que a Ré pagava, tendo comunicado à mesma aquela alteração, comunicação que a mesma recebeu.

Referindo que a partir de Janeiro de 2006 a Ré não mais pagou aqueles ajustes de renda, conclui que se encontrava em dívida, à data da propositura da acção (18-4-2006), a quantia de € 187,89.

Referiu ainda que a Ré, entretanto, realizou obras não autorizadas no locado, que alteraram a sua estrutura interna, obras essas que não admitiu nem consente.

Mais alegou que no prédio em causa, e de que é proprietário, os inquilinos dos andares de baixo, relativamente ao andar que a Ré habita, reclamavam da existência de infiltrações e urgência na realização de obras para obviar a repassos e humidades.

Por diversas vezes tentou contactar a Ré, não tendo esta permitido a visita do A. ao imóvel que habitava, nem a realização das obras urgentes, o que causou ao mesmo diversos prejuízos que ascendem a € 4.450,00. Apenas conseguiu concretizar as obras com recurso a intervenção da PSP e dos Serviços da CMB.

A Ré contestou, conforme consta de fls. 58 e seguintes alegando, em síntese, que o valor peticionado pelo A. não é devido, e que o valor das obras não se encontra discriminado na factura que lhe foi apresentada, tendo requerido aos serviços da Câmara Municipal do … a fixação da renda devida por uma Comissão Especial, uma vez que não concordava com o valor que lhe foi comunicado pelo A.

Mais declarou concordar com a existência de valores em dívida, mas não os indicados pelo A., valores esses que de imediato pagou (de acordo com o calculo que fez), aguardando pelo resultado do valor da renda calculado pela Comissão de Avaliação, cuja intervenção foi por si solicitada.

Alegou ainda questões referentes as obras efectuadas pelo A., bem como as obras que ela própria efectuou no arrendado e o pedido de indemnização solicitado, questões que não estão em causa, neste momento, mas que refere não terem razão de ser, concluindo pela improcedência da acção.

Na sequência do pedido efectuado pela Ré à Comissão Especial para Fixação de Rendas, o Tribunal entendeu que o mesmo era prejudicial da continuação da acção, pelo que declarou suspensa a instância até prolação de decisão por parte daquela mesma Comissão.

A Ré, entretanto, foi depositando na Caixa Geral de Depósitos, à ordem dos autos, o montante de renda mensal a que, no seu entender, estava obrigada.

Decidido o valor da renda por aquela Comissão Especial foi interposto recurso que correu termos pelo 2.º Juízo Cível daquele mesmo Tribunal do …, tendo esse mesmo recurso sido julgado, em 31 de Agosto de 2008, como extemporâneo.

Em Setembro de 2008 o Tribunal decidiu prosseguir com os presentes autos, notificando as partes para informarem qual o valor fixado para a renda e se estavam rendas em atraso.

Designada data para a realização de Audiência Preliminar, na sequência da mesma veio a ser proferida decisão parcial sobre a acção, no caso, sobre o pedido formulado pelo A. quanto à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, pedido esse que julgou improcedente, prosseguindo o processo para apreciação dos demais pedidos pelo mesmo formulados, bem como para conhecimento da excepção de caducidade invocada pela Ré.

Inconformado com o assim decidido, o A. Interpôs recurso de Apelação, a subir em separado, no âmbito do qual formulou as seguintes conclusões:

1. O despacho que decidiu sobre a reclamação apresentada pelo A. da matéria de facto seleccionada como assente no concernente à alínea D) dos factos provados deveria ter atendido, na sua totalidade, ao reclamado, especificando o momento temporal a partir do qual era devida a renda de € 39,33 proveniente da actualização ali dada como provada (ou seja, Outubro de 2005).

2. Em matéria de actualização de rendas proveniente de obras determinadas pela Câmara Municipal regiam, ao tempo, os arts. 13° e 38° do R.A.U., decorrendo do disposto no n.° 2 deste último preceito que "a renda actualizada nos termos do número anterior (...) é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras".

3. O A. cumpriu as regras de apuramento da actualização, para o efeito utilizando a fórmula prevista no art. 12.º, n.° 2, do Decreto-Lei n.° 329-C/2000, de 22 de Dezembro e comunicou-a à Ré através da carta datada de 8/Setembro/2005, especificada na alínea Q) dos Factos Provados, na qual precisamente se comunicou que a renda proveniente da actualização seria devida “a partir da que se venha a vencer em Outubro próximo".

4. No despacho que decidiu sobre a reclamação apresentada deveria o M.J.D. a quo ter tido em atenção tal circunstancialismo e dar a redacção à alínea D) da matéria assente sugerida pelo A., aí reconhecendo que o valor da renda antes devida de € 39,93 o era desde Outubro de 2005.

5. Eis, pois, o que em impugnação se espera ver atendido, com a consequente alteração da alínea D) dos Factos Provados que consagre tal facto.

Tanto mais que,

6. A decisão recorrida, ao não se pronunciar sobre tal facto — de resto, constante da causa e pedir — deixou de se pronunciar sobre questão que devia ter apreciado, sendo que, ao não o fazer, cometeu também a nulidade prevista na alínea d) do n.1 do art. 669° do C.P.C.

7. Tendo Igualmente deixado de se pronunciar sobre o não pagamento da renda proveniente dessa actualização e, por conseguinte, das vencidas entre Outubro e Dezembro/05, que constituía a própria causa de pedir no concernente à dissolução contratual com fundamento na falta de pagamento da renda devida.

8. Da mesma forma o não tendo feito no concernente às rendas vencidas a partir de 1/Janeiro/06, refugiando-se, quanto a tais rendas não pagas que igualmente integravam a causa de pedir, na genérica afirmação de que "as rendas se encontram integralmente pagas, pese embora não no prazo que a lei determinava".

9. Cometeu, assim, e também no que a tanto concerne, nas antecedentes conclusões f) e g) (Pontos 7 e 8) a decisão recorrida a nulidade prevista na alínea d) do n.° 1 do art. 669° do CP.C. e que reparada, como se espera, deverá conduzir à revogação da decisão recorrida, desde já decretando a resolução do contrato de arrendamento ajuizado.

De qualquer forma,

10. Certo é que, como se viu, a Ré não pagou ao A. as rendas actualizadas pelo valor de € 39,93, vencidas entre Outubro e Dezembro de 2005.

11. Igualmente, e no respeitante às vencidas entre Janeiro e Novembro de 2006, a Ré só procedeu ao seu pagamento, sempre através de depósito, em data muito ulterior à devida, o mesmo se dizendo quanto à renda vencida no mês de Abril de 2007, em qualquer dos casos — e dado extravasarem os limites previstos no art.1041°, n.° 2, do C.Civil — se verificando uma incontornável situação moratória.

12. Também se verificou ter a Ré alterado a época de pagamento de rendas quanto vencidas de Maio/07 a Outubro/08, através dos depósitos a que procedeu e que, por tal razão, são insubsistentes,

13. Já que a renda do locado se vencia no "1.º dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito" e a decisão recorrida não reconheceu tal facto como provado, apesar de admitido por acordo e documentalmente provado, violando, assim, o disposto no art.490°, n.° 2. do C.P.C.

14. Todas essas circunstâncias - porque violadoras do que dispõem os arts.1039°, 10480 e 1083° do C.Civil — constituem fundamento para que decretada tivesse sido a resolução do contrato de arrendamento ajuizado, ao invés do que o fez a decisão recorrida, a qual, além do mais e ao recusar decidir-se por tal decretamento, porque pretensamente abusivo e, logo, injusto, consubstancia igualmente violação do art.8°, n.° 2, do C.Civil.

Conclui, assim, pelo provimento do presente recurso e, em consequência, pela revogação da decisão recorrida que, no seu entender, deve ser substituída por outra que desde já declare resolvido o contrato de arrendamento da Ré quanto ao 3° andar esquerdo do prédio sito na Av.ª do M.F.A., n.° 19, no Barreiro, condenando-se a mesma no seu despejo imediato e na sua consequente entrega livre e devoluta ao A.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. FACTOS PROVADOS

1. O A. é hoje proprietário e possuidor do prédio urbano sito na Av.ª do …, no …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … do concelho do …, freguesia do … (Al. A) dos Factos Assentes).

2. Este prédio tem o registo …, na Conservatória do Registo Predial do …, efectuado a favor do A. através da cota … - Ap .. - FIs.17 do I Vol.

3. O prédio veio à titularidade do A. por acção de preferência que moveu a L… e outros (Al. B) dos Factos Assentes).

4. A Ré assumiu a posição de arrendatária do 3.º andar esquerdo deste mesmo prédio, após acção de divórcio que correu termos contra o seu ex-marido, arrendamento esse que havia sido celebrado entre este último e os primitivos senhorios e proprietários da fracção (Al. C) dos Factos Assentes).

5. O contrato de arrendamento respeitante a este locado foi celebrado em 12 de Abril de 1977 ali se referindo que a “renda é paga no 1.º dia útil do mês anterior àquele a que disse respeito, excepto a do 1.º mês que foi paga no acto deste contrato” – fls. 278 dos autos.

6. Desde Janeiro de 2006 que a renda mensal desta fracção se encontra fixada em € 40,77 sendo que antes era de € 39,93 (Al. D) dos Factos Assentes).

7. O valor de € 39,93 foi fixado pela Comissão Especial de Fixação de Rendas em Fevereiro de 2007.

8. A renda de € 39,93 provem de actualização, após a realização de obras determinadas pela Câmara Municipal do …, efectuadas no imóvel e que ascendem a € 3.845,27 (Al. E) dos Factos Assentes).

9. As obras foram concluídas no mês de Agosto, conforme carta que o A. Remeteu á Ré, em 08 de Setembro de 2005, ali tendo sido reclamado, a título de renda do locado, o valor de € 39,93 mensais, desde Outubro daquele ano – doc. 6 junto com a p. inicial – fls. 42 dos autos (Al. Q) dos Factos Assentes).

10. Por carta datada de 28 de Setembro de 2005, e em resposta à carta mencionado no anterior Ponto 8, a Ré informou o A. não aceitar a actualização da renda proposta pelo mesmo, tendo pedido esclarecimentos e correcções às contas realizadas por aquele, ao mesmo tempo que pedia ainda esclarecimentos sobre as obras realizadas à Câmara Municipal do Barreiro – fls. 29 a 31 dos autos.

11. O valor da renda que era devida desde Fevereiro de 2005 encontrava-se fixado em € 14,30 (Al. F) dos Factos Assentes).

12. Encontram-se depositados na Caixa Geral de Depósitos, à ordem dos autos, os montantes referentes aos meses de Maio de 2007 a Março de 2010, todas no montante mensal de € 40,70 (no total de € 1.424,50), bem como os depósitos dos acertos que constam de fls. 539 e 540, no montante, respectivamente, de € 261,95 e 167,93.

13. A presente acção deu entrada em Tribunal no dia 18 de Abril de 2006.

14. A contestação da Ré foi apresentada em Tribunal no dia 30 de Maio de 2006.

III. FUNDAMENTAÇÃO

A questão colocada pelo A./Apelante em sede de recurso prende-se, antes de mais, com a análise da valoração que o Tribunal de 1.ª Instância realizou dos documentos juntos aos autos e dos quais extraiu a redacção dada à alínea D) dos Factos Provados, que consta dos autos e com base na qual proferiu decisão final quanto á questão do despejo imediato da Ré, por falta de pagamento de rendas, concluindo pela sua não verificação.

Muito embora se trate de redacção de uma alínea que irá servir para analisar os demais pedidos formulados nos autos e, por causa dos quais, foi elaborada a respectiva Base Instrutória, a verdade é que a mesma serviu também, desde logo, para fundamentar esta decisão parcial e final, de um dos pedidos deduzidos pelo A. e, nessa medida, é possível a sua análise neste momento processual, nos termos do artigo 511.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.

Ora, antes de mais, atentemos na redacção da Alínea em causa:

“Desde Janeiro de 2006 que a renda mensal desta fracção se encontrava fixada em € 40,77 e antes era de € 39,93 (Al. D) dos Factos Assentes)”.

Entende o Apelante que na redacção desta alínea devia de constar que o valor ali indicado de € 39,93 era devido desde Outubro de 2005, tal como resulta do documento junto a fls. 42/ss dos autos, no caso, a carta que o A. dirigiu à Ré e que consta do Ponto 8 dos Factos Provados.

Ora, salvo o devido respeito, os dados em que a questão deve ser equacionada não podem ser aqueles em que o A. os sustenta, sob pena de clara violação do direito de defesa da Ré.

O conceito de depósito de renda, para efeitos de obstar ao despejo do locado, deve ser entendido de forma a não prejudicar quaisquer das partes envolvidas no conflito: se é certo que o senhorio tem direito ao depósito da renda devida pela ocupação do locado, não menos certo é que o inquilino, responsável primeiro por tais pagamentos, tem de ter direito a discutir o montante dessa mesma renda quando esta for objecto de aumento, por parte do senhorio, e a lei lhe facultar tal prorrogativa.

Esta é, pois, a situação que se verifica nos presentes autos.

O senhorio procedeu ao aumento das rendas do locado, com base na realização de obras efectuadas no mesmo. A realização de tais obras permiti-lhe proceder ao aumento da renda do locado em que as mesmas tiveram lugar, nos termos do disposto nos artigos 13.º, n.º 2 e 38.º do RAU e do artigo 12.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 329-C/2000, de 22 de Dezembro, renda essa que é devida pela inquilina a partir do mês seguinte ao da conclusão das obras.

No caso em apreciação, porém, a inquilina, ora Ré, não aceitou esse aumento e, como tal, depositou todas as quantias em dívida a título de rendas, até à data em que apresentou a sua contestação e dirigiu um pedido à Comissão Especial para Fixação de Rendas para que esta procedesse à fixação da renda a vigorar.

Este pedido dirigido à Comissão foi considerado como prejudicial para a continuação da acção no Tribunal de 1.ª Instância e determinou, desde logo, a suspensão da instância até à resolução e fixação da renda em causa.

O facto de ter efectuado dois depósitos, a título de rendas devidas pela ocupação do locado, não altera esta realidade. Com efeito, o primeiro dos depósitos efectuados, que foi realizado até à data da contestação apresentada, reportava-se às rendas até então liquidadas (antes da avaliação extraordinária); as depositadas posteriormente tiveram na sua base a decisão proferida, em acção autónoma, que tinha por objecto essa mesma avaliação extraordinária. Assim, só após a prolação desta decisão, com o respectivo trânsito em julgado, é que a Ré ficou em condições de proceder à correcção do valor devido a título de rendas, comportamento esse que satisfez.

Pretender que a inquilina/Ré depositasse, de imediato, a quantia peticionada pelo A., a título de renda, num momento em que o valor final dessa mesma renda era controvertido, tendo a Ré instaurado acção para definição desse mesmo valor, é um claro exercício de abuso de direito que, como tal, não pode prevalecer.

O aumento de uma renda, por efeito da aplicação de critérios

apenas pode considerar-se como devida desde que aceite pelo inquilino. Se este a questiona, através dos meios que legalmente são postos à sua disposição, só após a fixação definitiva de tal montante é que podemos considerar que esse aumento operado na renda é devido, muito embora esse montante seja devido desde a data em que foi questionada.

Também as rendas posteriores, objecto de actualização, como é o caso daquelas que se venceram desde Janeiro de 2006, apenas podem ser consideradas e exigíveis, após a fixação daquela que se encontra em discussão na Comissão, porque da mesma é dependente.

De qualquer forma, a verdade é que, malgrado todos os desentendimentos constantes do processo, é que a Ré procedeu à totalidade das quantias em dívida, com as correcções resultantes da avaliação feita pela Comissão e respectivos retroactivos, nada mais lhe sendo exigível, a esse título.

Muito embora o A. não tenha liquidado as quantias que reputa estarem em dívida, a verdade é que, pelos montantes depositados nos autos, alguns a título de mera “cautela” por eventuais erros de cálculo, já extravasam as quantias invocadas nas alegações de recurso e que nada têm que ver com o pedido inicialmente formulado na acção.

Concluindo, podia a Ré, como o fez, proceder ao depósito faseado das quantias devidas a título de rendas, uma vez que respeitou ou prazos de que dispunha para cada uma das parcelas que passaram a integrar essa mesma renda.

O primeiro momento processual verificou-se até à contestação apresentada, em que a Ré procedeu ao depósito das rendas fixadas até à notificação do A. a comunicar o aumento daquela renda, valor este que a Ré não aceitou.

O segundo momento processual verificou-se com o depósito da diferença entre o valor das rendas já depositas e aquele que foi fixado pela Comissão, não podendo tal depósito, referente à diferença de valores fixados por esta entidade, constituírem fundamento autónomo para a procedência da acção de despejo com base na falta de pagamento de rendas.

Entende-se que a decisão proferida pelo Sr. Juiz de 1.ª Instância respeitou o estatuído na lei, não havendo qualquer reparo a apontar.

IV. DECISÃO

Face ao exposto, julga-se improcedente o recurso de Apelação, confirmando-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.

Custas pelo A./Apelante.

Lisboa, 7 de Junho de 2011

Dina Maria Monteiro

Luís Espírito Santo

José Gouveia de Barros