Acordam em conferência no Tribunal da Relação de Guimarães
I
RELATÓRIO
M… e M… intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra R… e J…, pedindo a resolução do contrato de arrendamento que mantêm com os réus e a condenação destes a restituírem o locado.
Fundamentaram o seu pedido, em suma, em transmissão do arrendado a terceiros, não comunicada aos autores nem por estes autorizada.
Contestaram os réus, aceitando terem feito a cessão, mas referindo da mesma terem dado conhecimento aos autores.
Saneado, condensado e instruído o processo, efectuou-se o julgamento, tendo sido proferida sentença, que julgou a acção procedente, decretando a resolução do contrato de arrendamento e condenando os réus a entregarem aos autores o locado.
Inconformados, vieram os réus interpor recurso, o qual foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito suspensivo.
Foram colhidos os vistos legais.
II
FUNDAMENTAÇÃO
1. PEÇAS PROCESSUAIS RELEVANTES
Factos provados
1. Os autores são donos e legítimos possuidores do prédio urbano situado no lugar da Careta, da freguesia de Souto São Salvador, do concelho de Guimarães, composto por uma casa de dois pavimentos, com logradouro, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 183.º e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob a descrição n.º 476/20020416, da freguesia de Souto (São Salvador) (A) dos factos assentes).
2. Por acordo celebrado no dia 24 de Setembro de 1988, os Autores cederam a J… o gozo e fruição do rés-do-chão do referido prédio urbano, o qual se destinava à exploração de um estabelecimento de café, casa de pasto e taberna, com início a partir de 1/10/1988, mediante o pagamento do quantitativo mensal de 18.000$00 (dezoito mil escudos) (B) dos factos assentes).
3. Por escritura pública de trespasse outorgada no dia 28 de Abril de 1997, no Segundo Cartório Notarial de Guimarães, o referido J… e mulher B… trespassaram à ré e esta tomou de trespasse o “estabelecimento comercial de café, casa de pasto e taberna denominado “Café …” … instalado e em exploração no rés-do-chão do prédio urbano situado no lugar da Careta, … freguesia de Souto, São Salvador, e inscrito na matriz sob o art.º 183, pela ocupação do qual vem sendo paga ao respectivo senhorio, M…, a renda mensal de trinta e dois mil escudos …, com todo o aviamento, recheio, existências, licenças, direito de arrendamento e demais elementos que dele fazem parte …” (C) dos factos assentes).
4. No final do mês de Maio de 2009, os Réus acordaram com uma terceira pessoa a cessão da exploração do estabelecimento referido em C) (D) dos factos assentes).
5. O acordo referido em B) foi reduzido a escrito, ficando titulado pelo documento que se encontra junto a fls. 13 a 14 (resposta ao quesito 1º).
6. No dia 2 de Junho de 2009, o estabelecimento comercial referido em C) passou a ser explorado pela pessoa a quem os Réus cederam a respectiva exploração, nos termos referidos em D) (resposta ao quesito 2º).
7. Até à data, os Réus não comunicaram aos Autores a transmissão do gozo do estabelecimento referida em D) (resposta ao quesito 3º).
8. Nem pediram autorização aos Autores para efectuarem tal transmissão (resposta ao quesito 4º).
9. Os Autores nunca autorizaram nem reconheceram tal transmissão (resposta ao quesito 5º).
10. No dia 23 de Julho de 2009, os Autores enviaram aos Réus a carta registada com aviso de recepção que se encontra junta a fls. 21 e 22. (resposta ao quesito 6º).
11. Na qual escreveram, além do mais, o seguinte: “No início do mês de Junho do corrente ano, V. Ex.as transmitiram o gozo do estabelecimento instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua José
Augusto Matos Baptista Vieira, n.º 220, da freguesia de Souto S. Salvador, do concelho de Guimarães. Tal cessão não nos foi comunicada até à presente data. De igual forma, nunca foi por nós reconhecida”. (resposta ao quesito 7º).
12. Os Réus receberam a aludida carta no dia 25 de Julho de 2009 (resposta ao quesito 8º).
13. Os Réus responderam à referida carta através da carta, datada de 29 de Julho de 2009, que se encontra junta a fls. 24 (resposta ao quesito 9º).
14. Desde o dia 2 de Junho de 2009, até à data de hoje, que o estabelecimento referido em C) continua a ser explorado por terceiros (resposta ao quesito 10º).
15. Nos termos acordados, a aludida cessão da exploração teria o seu início em 1 de Junho de 2009 (resposta ao quesito 12º).
16. Mediante o pagamento da retribuição mensal de € 600,00 (seiscentos euros) mais IVA (resposta ao quesito 13º).
17. Que se venceria no 1.º dia útil do mês anterior a que respeitava (resposta ao quesito 14º).
18. Para pagamento das duas retribuições vencidas no dia 1 de Junho de 2009, a pessoa a quem os réus cederam a exploração havia já entregue aos Réus, um cheque com vencimento para o 1º dia do contrato (resposta ao quesito 16º).
19. Tal cheque foi devolvido por falta de provisão em 12/06/2009 (resposta ao quesito 17º).
20. O acordo referido em D) cessou (resposta ao quesito 18º).
Conclusões das alegações de recurso dos réus
1º A resposta ao quesito 3º da base instrutória deve ser não provado já que fundamentou o tribunal “a quo” a sua convicção, única e exclusivamente, nas declarações das testemunhas Natália Maria e Nuno Miguel, filhos dos Autores, que tendo em conta o manifesto interesse no desfecho da demanda, são inadequadas ou inaptas para firmar tal facto;
2º Os respectivos depoimentos são ostensivamente parciais e por isso, desprovidos de qualquer credibilidade, resultando, tal manifesto interesse, do facto de residirem por cima do estabelecimento localizado no prédio que referem como sendo seu, expressões como “nós, não precisávamos de ser ouvidos, nosso conhecimento”, entre outras, de terem vários processos contra os réus e pretenderem, por esse facto, verem os réus despejados, sentimentos estes transmitidos pela forma entusiasmada e até “zangada” (principalmente a testemunha Natália Maria) com que se referem à ré, D. Rosa, interesse este que é incompatível com a qualidade de testemunha com que se apresentam, João em prejuízo da verdade material, pelo que, nem sequer deviam ter sido admitidos, quanto mais valorados;
3º Na verdade, o tribunal valorou indevidamente o depoimento dos dois filhos dos autores, de facto, comproprietários e usufrutuários do imóvel, como efectivamente são (pelo que resulta do seu comportamento) que deveriam ter sido ouvidos como parte, apenas a requerimento dos réus.
4º E a verdade é que ao julgar incorrectamente os factos trazidos por estes, o tribunal julgou incorrectamente os factos e provas trazidas pelos recorrentes já que, por tal lapso, retirou a credibilidade a um e julgou totalmente irrelevante os outros para a decisão da causa.
5º Efectivamente, o quesito 11º só pode ter como resposta que, em final de Maio de 2009, os réus deram a conhecer aos autores os precisos termos do acordo da cessão da exploração referido em D), nomeadamente, identificando a cessionária, o prazo e o valor da contrapartida, isto é, provado.
6º E isto porque, para prova deste quesito, o depoimento da testemunha Maria Elisabete deve ser valorado, não procedendo os argumentos articulados pelo tribunal “a quo” para lhe retirar a credibilidade, pois não se vislumbra quais os motivos que teria para duvidar da honestidade desta testemunha, privilegiando o depoimento dos filhos dos autores.
7º Na verdade, o Tribunal “a quo”, para afastar tal credibilidade, limita-se a julgar “totalmente inverosímil” que a testemunha tenha presenciado a conversa telefónica e o envio do email por parte da mandatária dos réus ao mandatário dos autores a comunicar os precisos termos do acordo de cessão de exploração em finais de Maio de 2009 e que a mandatária dos réus fizesse tal comunicação dessa forma;
8º Admitindo, ainda o Tribunal que, caso tal comunicação via email alegada pela ré e confirmada pela testemunha Maria Elisabete, tivesse efectivamente ocorrido, bastaria para a sua comprovação, a junção do respectivo email o que não foi feito;
9º Na sequência desta decisão proferida pela Mmª Juiz “a quo”, impõe-se e encontra-se legitimada a apresentação e a admissão do email enviado pela mandatária dos réus ao mandatários dos autores, a dar a conhecer os precisos termos do acordo de exploração nos termos do art. 693º - B do CPC, face à decisão proferida pela Mmª Juiz “a quo” (doc. n.º 1);
10º Da análise de tal documento resulta que os autores tomaram conhecimento dos precisos termos do acordo de cessão da exploração, iniciado em 2 de Junho de 2009, atenta a resposta do seu mandatário a comunicar que os seus clientes não aceitavam “a proposta apresentada”, sendo tal meio de prova apto a “destruir” a prova em que assentou o que antes foi decidido;
11º Efectivamente, contrariamente ao que resulta da douta sentença, apesar de poder ser, aparentemente, menos preciso, menos fluído, menos ordenado, menos perfeito, a verdade é que, conforme resulta da análise do mesmo depoimento, a testemunha Maria Elisabete foi perfeitamente coerente e com uma narração perfeitamente satisfatória, na medida em que esclarece a razão da sua ciência e os factos por si narrados, que, conjugados com o email ora junto aos autos, destroem por completo a prova em que assentou a causa, pelo que deverá ser valorado, dando-se como provado o quesito 11º.
12º Acresce, no entanto, que os réus não têm o ónus da prova da inverdade dos factos constitutivos do direito alegado pelos autores.
13º E entendendo-se, como entendem os recorrentes, que a prova indicada pelos autores é inapta ou inadequada por desprovida de credibilidade para provar tais factos, a sentença recorrida violou o disposto no art. 342º n.º 1 do CC, ao julgar procedente a acção.
14º Repete-se, face ao interesse directo na procedência da demanda gritantemente manifestado por parte das testemunhas Natália Maria e Nuno Miguel, filhos dos autores e consigo residentes, sobre cujos depoimentos assentou a decisão “a quo”, está “a razão da sua ciência” substancialmente afectada, não sendo por isso merecedora de qualquer fé ou credibilidade, pelo que não deveriam os respectivos depoimentos ter sido sequer valorados.
15º E a verdade é que da conjugação com os restantes meios de prova, nomeadamente, do depoimento da testemunha Maria Elisabete, à qual, repete-se, entendem os recorrentes, injustificadamente, isto é, não procedendo os argumentos para que tal sucedesse, não foi atribuída qualquer credibilidade e do documento junto com as presentes alegações, resulta claramente a contra-prova dos factos legados no quesito 3º, devendo, para tais factos, a questão ser decidida contra quem estava onerada com tal prova, isto é, contra os autores.
16º Sendo óbvio que as referidas testemunhas Natália Maria e Nuno Miguel ou não tiveram qualquer conhecimento da comunicação do negócio aos autores por parte dos réu, ou, não depuseram com a verdade.
17º Pelo que a resposta ao quesito n.º 3º terá de ser necessariamente de não provado.
18º E, em consequência, os quesitos 11º e 12º, na sua totalidade, como provados.
19º Quanto ao quesito 10º da base instrutória impõe-se também quanto a este que a resposta seja no sentido de não provada.
20º E isto, porque os recorrentes não vislumbram de que parte do depoimento das únicas testemunhas o tribunal “a quo” assentou a sua decisão, conseguiu a Mmª Juiz “a quo” retirar tal conclusão???
21º Sobre esta matéria, as declarações da testemunha Natália Maria permitem concluir tão só que o Sr. Nelson apenas esteve no estabelecimento entre Junho e Setembro de 2009, e que em Outubro de 2009, não viu no estabelecimento, nem o Sr. Nelson, nem a D. Rosa.
22º Em momento algum a testemunha Natália Maria afirma que, desde 2 de Junho de 2009, que o estabelecimento continua a ser explorado por terceiros e que essa cessão se mantém até à data de hoje.
23º Muito menos o faz a testemunha Nuno Maia pois, conforme resulta nas suas declarações, apenas afirma que as terceiras pessoas a quem foi cedida a exploração do estabelecimento em Junho de 2009, saíram em Setembro de 2009 e nunca mais voltaram.
24º Consequentemente, e sem prescindir do já referido nestas conclusões quanto à sua inaptidão, a resposta dada ao quesito 10º não encontra qualquer justificação no depoimento destas testemunhas, únicas valoradas pelo tribunal recorrido, pelo que a única resposta possível para este quesito será dar-se como não provado.
25º Acresce que, entendeu, ainda, a Mmª Juiz “ a quo” e, no entender dos recorrentes, mais uma vez, erradamente, ignorar as demais provas trazidas aos autos pelos réus, nomeadamente, os depoimentos das testemunhas Joaquim Gomes e Domingos Fernandes por julgar que estes “não tinham conhecimento directo de quaisquer factos relevantes”.
26º Mas a verdade é que, pelo menos sobre a matéria do quesito 10º, relevante para a boa decisão da causa, das declarações da testemunha, Joaquim Gomes, resulta o seu conhecimento directo que, depois de Agosto de 2009 e pelo menos durante o ano de 2010, o estabelecimento continuou a ser explorado pelos Réus.
27º Importando também valorar o depoimento prestado pela testemunha Domingos Fernandes que, quanto a este facto, esclareceu ter conhecimento que é a D. Rosa (Ré) quem está a explorar o estabelecimento e que tem uma empregada no café.
28º Tais depoimentos revelam quanto à matéria do quesito 10º e como atrás se disse, perfeito conhecimento e, por serem manifestamente desinteressados e, por isso, merecedores de toda a credibilidade, deveriam ter sido valorizados, sendo de prever que caso o tivesse feito, a fundamentação deveria conduzir logicamente a um resultado oposto daquele que a decisão expressou.
29º Existe um verdadeiro – e notório – erro na apreciação do valor probatório dos indicados meios de prova, e, como tal, impõe-se a sua reapreciação nos termos do art. 712º n.º 2 do CPC.
30º E a alteração que se impõe das respostas aos supra mencionados quesitos tem necessariamente de ter como consequências a improcedência; do pedido da resolução do contrato de arrendamento; do pedido da condenação dos Réus a entregar aos autores o locado (por falta de prova de que não foi feita a comunicação da locação do estabelecimento comercial a terceiros e de que tal locação se mantém desde Maio de 2009 e até à presente data e, pelo que o contrário, de que tal comunicação foi efectuada pelos Réus aos Autores em Maio de 2009).
31º Por outro lado, é manifesta a insuficiência da fundamentação da sentença “a quo”, sendo ostensiva a contradição do processo lógico e mental subjacente.
32º Dispõe o art. 653º n.º 2 do CPC“(…)a decisão proferida declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.”
33º Sendo necessário elencar as provas produzidas, enumerando-as indicando os fundamentos da sua convicção, isto é, os elementos e os motivos João que, em razão das regras da experiência ou de critérios lógicos, consistem no substrato racional que conduziu a que a convicção se formasse em determinado sentido – ou porventura se não formasse – e a valorar determinada maneira, os meios de prova apresentados e produzidos no decurso do contraditório.
34º Ora, e a verdade é que, repete-se, o tribunal não fundamentou devida a resposta positiva dada aos quesitos 12º (2ª Parte), 13º, 14º, 15º, 16º, 17º (2ª parte) e 18º (em parte), resultando para os recorrentes, que para o fazer, teve que julgar “por bom” e credível o depoimento da testemunha Maria Elisabete, única que a estes factos se referiu, o qual, no entanto, não foi valorado (por desprovido de credibilidade!!!) para efeitos da prova do quesito 11º onde se pergunta se “11º - Em final de Maio de 2009, os Réus deram a conhecer aos Autores os precisos termos do acordo de cessão de exploração referido em D), nomeadamente, identificando a cessionária, o prazo e o valor da contrapartida?”
35º E a verdade é que comina o art. 668º n.º 1 al. c) do CPC com a nulidade, a sentença que não especifica os fundamentos de facto e de direito que justifiquem a decisão, o que desde já se invoca.
36º Impõe-se, por isso, face à errada apreciação da prova por parte da Mmª Juiz “a quo” a sua reapreciação nos termos do art. 712º do CPC e, em consequência, declarar provado o facto constante do quesito 11º e 1ª parte do quesito 12º e consequentemente não provados os factos (ao que tudo indica indevidamente presumidos) dos quesitos 3º e 4º, com a consequente improcedência da resolução do contrato de arrendamento por falta de prova de modo válido e eficaz e a consequente restituição do locado.
37º Por fim, salvo devido respeito que, aliás, é muito, entendem ainda os Recorrentes que na douta sentença recorrida fez-se também errada interpretação e aplicação da lei.
38º Dispõe o nº2 do art.º 1083º do C.C que é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, se torne exigível que outra parte a manutenção do arrendamento.
39º Sucede que, no caso em concreto, entendeu a Mmª Juiz “a quo” e, no entender dos recorrentes, mais uma vez mal que “bastava aos autores provar, como fizeram, a falta de comunicação pelos réus da locação do estabelecimento (…)”, para que a resolução operasse automaticamente.
40º Diz mais “mas ainda que assim não se entendesse e se considerasse que as alíneas do art. 1083º n.º 2 não operam automaticamente, sempre chegaríamos à mesma conclusão.”
41º Porquanto, diz “Cremos não ser exigível ao normal senhorio, no contrato com vocação permanente, que mantenha uma relação contratual pautada pela quebra de confiança decorrente da falta de comunicação. Assim sendo, sempre concluiríamos pela procedência da acção.”
42º Sucede que, para além de, como vem de se expor, não ter havido qualquer incumprimento por parte dos réus que comunicaram aos autores os precisos termos do acordo de cessão de exploração do estabelecimento, identificando a cessionária, o prazo de um ano e o valor da contrapartida, a verdade é que, ainda que se considere - o que não se concebe nem se concede – provado o facto contrário, tal incumprimento não é susceptível de, por si, só fundamentar a resolução do contrato de arrendamento.
43º Até porque, para além de, como atrás se defendeu, os direitos e interesses do senhorio se manterem intocáveis, porquanto, é o arrendatário que permanece titular da relação vinculista, respondendo por todo e qualquer incumprimento perante o senhorio, a verdade é que, conforme resulta dos factos provados, o acordo de cessão de exploração cessou (18º).
44º Não se vislumbrando, como atrás se disse, da prova apresentada pelos autores, isto é, do depoimento das únicas testemunhas valoradas para adecisão, qualquer afirmação clara, concisa e peremptória de que resulte que “Desde o dia 2 de Junho de 2009, até à data de hoje, que o estabelecimento referido em C) continua a ser explorado por terceiros”, (10º), impondo-se, assim, ao locador por tempo indeterminado, quaisquer ónus ou trazendo qualquer consequência desajustada em função do equilíbrio das prestações que foram fixadas e estiveram na origem do arrendamento do espaço.
45º Na verdade, respondendo os réus, arrendatários, perante os autores, mantém-se inalterada a expectativa da execução futura do contrato, bem como do pontual cumprimento das suas obrigações.
46º E a verdade também que, quanto à necessária gravidade ou consequências do (pelos autores) alegado incumprimento por parte dos réus, não fazem os autores qualquer referência, como, entendem os recorrentes, se lhes impunha.
47º Não invocando, nem concretizando, como lhes competia, para além do incumprimento, quaisquer outros factos de onde se pudesse aferir a gravidade ou consequências do incumprimento, concluindo-se pela inexigibilidade da manutenção do arrendamento.
48º E a verdade é que contrariamente ao que consta da douta Sentença “a quo”, os Réus, para além de sustentarem “a desnecessidade da comunicação”, invocam o facto de, após a devolução do cheque, ocorrida em 12 de Junho de 2009 (17º - provado), emitido para pagamento das duas retribuições vencidas na data do inicio da exploração do estabelecimento (16º - provado), a terem feito cessar (18º - provado) de imediato, encerrando-o durante o mês de Agosto, quando já haviam “recuperado a sua exploração”, estado
em que se manteve até à conclusão das obras de rectificação ordenadas pela Câmara Municipal de Guimarães.
49º Ora, contrariamente ao que se lê na douta Sentença “a quo” encontram-se devidamente alegados e comprovados factos dos quais resulta João“que continua a ser objectivamente razoável a manutenção do contrato”, (al. D) dos factos assentes, quesitos 12º, 13º, 14º e 18º).
50º Pelo contrário, a douta sentença recorrida limita-se a concluir, não ser exigível ao normal senhorio, num contrato de vocação permanente, que mantenha uma relação contratual pautada pela quebra de confiança não invocada sequer pelos autores.
51º E isto sem concretizar de que forma é que essa relação de confiança ficou afectada.
52º Pelo que os factos provados não são suficientes para, pela sua gravidade intrínseca e consequência concretas, que a manutenção do arrendamento se torne inexigível.
53º Pelo que, entendem os recorrentes, existe um erro na aplicação do direito, dada a inverificação dos pressupostos essenciais e genéricos de que depende a aplicação do art. 1083º n.º 2 do CC.
53º Ora, salvo o devido respeito por melhor entendimento, entendem os recorrentes, que ao dar totalmente procedente a presente acção, a douta decisão proferida violou os art. 617º, 653º n.º 2, 655º, 668º do CPC e os art. 342º, 516º e 1083º n.º2 al. e) do CC.
2. DISCUSSÃO
2.1. Por imperativo do princípio da imediação, não pode a apreciação da matéria de facto em via de recurso menosprezar a visão que consistentemente da prova tenha sido possível obter em primeira instância. Nessa perspectiva necessariamente modesta, o juízo de valor sobre a prova formulado pelo tribunal recorrido só deve ser censurado pelo tribunal de recurso se se surpreenderem falhas ou insuficiências flagrantes na ponderação por aquele levada a cabo. É certo que a “reapreciação da prova pelo Tribunal da Relação não pode cingir-se a um mero controlo formal da motivação da decisão da 1ª instância, incumbindo-lhe, também, ponderar e valorar - de acordo com o princípio da livre convicção do julgador - toda a prova produzida no processo em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objecto de impugnação”. Nesse sentido o acórdão desta Relação de Guimarães de 16.06.2011 (Manuel Bargado), na esteira do acórdão do STJ de 16.12.2010 (Nuno Cameira), ambos in dgsi. pt. No entanto, nesse juízo de valor, nunca se poderão desprezar as circunstâncias que, sendo da exclusiva percepção do juiz de 1ª instância, por este foram validamente erigidas em fundamento da sua convicção.
Nessa linha, e compulsados os registos de prova efectuados, nomeadamente os pontos enfatizados pelos recorrentes, nada temos a censurar ao juízo de valor que em 1ª instância foi expresso, no que toca aos aspectos visados no recurso.
Assim, não vemos como, contrariamente ao percepcionado pela senhora juiz a quo, se deva concluir a parcialidade dos depoimentos das testemunhas Natália e Nuno, pelo simples facto de eles serem filhos dos autores, bem como a imparcialidade das declarações da testemunha Elisabete, filha dos réus, pretendendo com isso invalidar a convicção que serviu de fundamento às respostas positivas aos quesitos 3º e 4º. Ou a consequente não prova dos quesitos 11º e 12º.
Tampouco se consegue entender como do depoimento da testemunha Natália se não pudesse extrair a prova do quesitado sob 10º. É facto que esta refere que o Nelson só esteve no estabelecimento até Setembro. Mas também diz, inequivocamente, que outros continuaram a explorá-lo, a partir de Outubro.
Quanto às alegadas contradições, a argumentação dos recorrentes limita-se a perorar as pretensas incongruências já supra aludidas, pelo que nada mais cumpre adiantar.
No que concerne à falta de fundamentação que imputam à decisão recorrida, relativa às respostas dadas aos quesitos 12º a 18º, os recorrentes estranham que, nessa parte, o testemunho da Elisabete tivesse sido credível,
quando o não tinha sido para efeito da prova do quesito 11º. Voltámos a ler a fundamentação da senhora juiz a quo, nesse particular. Compreendemo-la perfeitamente.
2.2. Vêm os recorrentes ora juntar um documento, por força do qual pretendem reforçar a sua argumentação no sentido da prova da matéria quesitada sob 11º.
Como preceitua o artigo 524º do Código de Processo Civil, só seria de o admitir se se demonstrasse que não tinha sido possível juntá-lo antes do encerramento da audiência de discussão em 1ª instância, que essa apresentação só se tornou necessária por virtude de ocorrência posterior ou que se destinasse a provar factos posteriores. Nenhuma dessas circunstâncias ocorrendo, in casu, não poderá o mesmo ser considerado.
Nem colhe invocar o preceito do artigo 693º-B do mesmo código, já que a comunicação da cessão do estabelecimento locado, facto que com o documento se pretende demonstrar, sempre se situou no cerne do que importava apurar, sendo portanto errado pretender que a junção só se tornou necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância.
2.3. Discutem também os recorrentes o sentido com que foi na sentença interpretado o preceito do artigo 1083º, nº 2, do Código Civil, sustentando que, mesmo a dar-se como provada a não comunicação da cessão do estabelecimento instalado no arrendado, importaria ainda que tal omissão, que torna ineficaz perante o senhorio aquela cessão, consubstanciasse “incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências”, tornasse inexigível aos autores a manutenção do arrendamento. O que se não teria apurado.
A sentença recorrida faz uma análise aprofundada da questão. Concluindo que a enumeração constante das alíneas a) a e) do nº 2 do artigo
1083º reporta enumeração exemplificativa de situações em que se verificará o circunstancialismo previsto no corpo do nº 2. Pelo que, nesses casos de incumprimento, não haverá necessidade de apurar se este, «pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento». Mais referindo que, mesmo que assim se não entendesse, o facto de se tratar de um arrendamento vinculístico e de a locação do estabelecimento não ter cessado constituiriam circunstâncias suficientemente graves para ditarem a inexigibilidade de continuação do contrato, assim legitimando o pedido de resolução.
Vejamos.
O legislador do regime do arrendamento urbano aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, abandonou o sistema de enumeração taxativa dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento anteriormente previstos no artigo 64º do RAU, optando pelo estabelecimento de uma cláusula geral, no nº 2 do artigo 1083º do Código Civil - «é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio». No entanto, nas cinco alíneas seguintes, enumera exemplificativamente fundamentos de resolução.
A nova opção do legislador, ao estabelecer essa cláusula geral e de seguida enunciar exemplificadamente as cinco situações nas alíneas a) a e) do nº 2 do citado artigo 1083º, suscita a questão de saber se nas situações descritas nestas alíneas a resolução operará automaticamente, verificada que esteja a factualidade objectiva que preencha essas previsões, Nesse sentido, de que os casos previstos nas alíneas do nº 2 são típicos de resolução, não meras presunções elidíveis de inexigibilidade da manutenção do arrendamento pelo senhorio, ou seja, provados tais factos nenhum juízo de valor se tem de acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio, Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 4ª edição, fls. 1001. Ver também os acórdãos da Relação do Porto de 6.05.2010 (Leonel Serôdio) e de 3.11.2010 (Joana Salinas), ambos in dgsi.pt, se bem que nestes se admita já que se elida a referida presunção. ou se também
nelas é necessário apurar se cada um desses incumprimentos, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Esta posição é defendida por Baptista Oliveira, in A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, pág. 29, e Maria Olinda Garcia, in A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano”, pág. 25. Também nesse sentido, os acórdãos da Relação do Porto de 3.02.2011 (Freitas Vieira) e da Relação de Guimarães de 11.11.2010 (Manuel Bargado), ambos in dgsi.pt.
Julgamos que o “designadamente” constante daquele nº 2 só pode ser interpretado como fazendo equivaler as circunstâncias que são enunciadas nas alíneas a) a e) a casos de “incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Tratar-se-á de violações de obrigações contratuais cuja gravidade objectiva permite ao senhorio, sem mais, resolver o contrato. Assim, o “designadamente” reporta casos que o legislador entendeu constituírem por si só fundamento de resolução. De outro modo, estaríamos a introduzir um elemento de ponderação onde o legislador o não quis.
Efectivamente, não se antolha como avaliar de que forma o não uso do locado por mais de um ano - alínea d) - pode, conforme a sua gravidade ou consequências, tornar ou não exigível a manutenção do arrendamento. Ou o uso para fim diverso – alínea c). Ou a cessão do arrendado – alínea e). O que se tornaria até redundante quando, na aplicação da alínea a) do preceito por referência ao corpo do nº 2, procurássemos detectar o critério da gravidade de violação de regras ou normas que pela sua gravidade tornasse inexigível a continuação do arrendamento.
Como visto, na enumeração das alíneas a) a e) do nº 2 do artigo 1083º do Código Civil, o legislador pretendeu exemplificar casos que, pela sua gravidade ou consequências, em seu entender, fazem com que não seja exigível ao senhorio a continuação do arrendamento. Assim sendo, constituindo aquele nexo de causalidade uma verdadeira presunção juris et de jure, nem sequer concordamos com aqueles que admitem a prova em contrário por parte do arrendatário. Nesse sentido, os acórdãos da Relação do Porto de 6.05.2010 e de 3.11.2010 já antes aludidos.
Procuremos ilustrar o que supra aduzimos, analisando o caso ora em apreço.
A cedência do arrendado, quando permitida ou autorizada, implica para o arrendatário a obrigação de a comunicar ao senhorio, no prazo de 15 dias, como previsto na alínea g) do artigo 1038º do Código Civil. Sendo que a falta desse aviso torna essa cessão ineficaz perante o senhorio.
Mas qual a consequência de tal ineficácia? Parece que o legislador quis a tal responder, na alínea e) do nº 2 do artigo 1083º, dando expressamente ao senhorio a faculdade de, nesse caso, resolver o contrato. Pretendeu, no fundo, evitar que o referido incumprimento contratual ficasse por sancionar, como aconteceria se o arrendatário voltasse a retomar o arrendado e, posteriormente, o cedesse de novo ao mesmo cessionário, comunicando então a cessão. Sendo certo que só foi tão longe porque julgou tal falta como gravemente desrespeitosa para com o senhorio, que tem todo o interesse em saber a todo o momento quem é o seu arrendatário. Aliás, não se vê, em um acto de tal forma estereotipado, de que forma possa ele consubstanciar um mais ou menos grave incumprimento do contrato ou determinar consequências díspares, consoante o caso.
Deveremos, assim, concluir que a faculdade de resolução concedida ao senhorio pelo artigo 1083º, com fundamento em incumprimento, se reportada aos casos enumerados nas alíneas do seu nº 2, não poderá nunca depender da gravidade ou consequências que do incumprimento decorre.
Se nos debruçarmos melhor sobre o caso dos autos, verificamos que a cessão do estabelecimento não cai, todavia, na previsão da alínea e) do nº 2 do artigo 1083º. Esta visa a cessão do arrendamento, que não a do estabelecimento que funciona no arrendado.
Acontece que o nº 2 do artigo 1109º do Código Civil também exige a comunicação da cessão do estabelecimento por parte do arrendatário, a ser efectuada no prazo de um mês. Ora, o incumprimento desta obrigação que, como visto, torna a cessão ineficaz em relação ao senhorio, só poderá ser sancionado se com base nele o senhorio puder resolver o contrato. E, sendo esse incumprimento em tudo similar ao previsto na alínea e) do nº 2 do artigo 1083º, dever-se-á inferir que dele resulta também uma situação perante a qual não é exigível ao senhorio que mantenha o contrato de arrendamento.
Com o que, embora por via um pouco diferente, acabamos concluindo, com a senhora juiz que proferiu a sentença recorrida, que o incumprimento por parte dos réus da obrigação de comunicação da cessão do estabelecimento, prevista no nº 2 do artigo 1109º, torna inexigível aos autores a manutenção do contrato de arrendamento. Legitimando-os a pedirem a resolução deste.
III
DISPOSITIVO
Pelo exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso.
Custas pelos recorrentes - artigo 446º do Código de Processo Civil.
Notifique.
Guimarães, 22 de Novembro de 2011
