IIFUNDAMENTAÇÃO
A - Fundamentação de facto
A primeira instância considerou provada a seguinte matéria de facto:
1 - Em 03 de Setembro de 2003, autora e réu subscreveram o documento escrito denominado de "Ficha de Angariação N° 6566", nos termos do qual acordaram que a autora, no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, iria promover por conta do réu, a venda da fracção autónoma correspondente ao 2° frente, do n° 21, do prédio sito na Av. …., em Loures.
2º - Ficou ajustado entre as partes que o imóvel seria colocado à venda pelo preço de € 119.000,00, pagando o réu à autora, como compensação e contrapartida pelo referidos serviços, a quantia de 5% sobre o valor final de cada venda, acrescida de IVA à taxa legal.
3º - Em Setembro de 2003, C…, que pretendia comprar casa, teve conhecimento da fracção referida por intermédio da autora.
4º - C…, por indicação da autora e na companhia de um seu comissionista, visitou a fracção do réu.
5º - C… manifestou à autora interesse na compra da fracção, mas pelo preço de € 107.750,00.
6º - Nessa sequência, em 27 de Setembro de 2003, por escrito particular assinado pelo réu e por C… e denominado "CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA", o réu declarou prometer vender o imóvel acima identificado a C… e mulher, N…, que prometeram comprá-lo, pelo preço de € 107.750,00.
7º - Mais declararam prometer celebrar a respectiva escritura de compra e venda no prazo máximo de 90 dias.
8º - Em virtude da alteração do preço de venda do imóvel constante do escrito mencionado em 7º, autora e réu procederam à alteração do acordo mencionado em 3º, reduzindo o valor da venda do imóvel para € 107.750,00 e o valor do compensação e contrapartida pelo serviços da autora para € 4.000,00, acrescidos do respectivo IVA.
9º - A autora fez diligências junto do Banco … no sentido de C… e mulher ali conseguirem obter o financiamento bancário para compra da fracção referida, o qual não se veio a concretizar.
10º - Posteriormente, a autora fez diligencias junto do Banco de I…, S.A. no sentido de C… e mulher conseguirem obter o financiamento bancário mencionado, o qual foi concedido.
11º - Por escrito particular remetido via fax à autora, em 10 de Dezembro de 2003, o réu declarou estar descontente com a actuação da autora e que, em consequência, o mesmo destinava-se a anular o contrato (ficha de angariação) n° 6566.
12º - Em 29 de Abril de 2004, por escritura pública, o réu declarou vender e C… e mulher declararam comprar, pelo preço de € 80.000,00 a fracção referida em 1 e 6.
13º - Até ao dia da celebração da escritura pública, 29 de Abril de 2004, C ou a mulher nunca haviam falado ou contactado com o réu.
14º - A autora emitiu e remeteu ao réu a factura n° 2444, datada de 31-07-2004, no valor de € 4.000,00, acrescido de IVA à taxa de 19%, no valor de € 760,00, referente à comissão de venda mencionada em 7 e 11.
15º - Até à presente data, o réu não pagou à autora a referida quantia de € 4.000,00, acrescido de IVA.
16º - Em resultado da demora na celebração da escritura pública referida, o réu não conseguiu concretizar a compra do andar que pretendia, em A.
B- Fundamentação de direito Nos termos do artº 710º nº1, do Código de Processo Civil importa conhecer, em primeiro lugar, do recurso de agravo.
Atentas as conclusões do agravo supra descritas, a questão submetida ao conhecimento deste tribunal consiste, tão só em saber, se no presente processo, iniciado com requerimento de injunção:
- -existe erro na forma de processo;
- -se o despacho recorrido padece de nulidade;
- -se é admissível a dedução de pedido reconvencional.
O erro na forma de processo.
Segundo o requerido, ora agravante, a autora contratou com o réu no âmbito da sua esfera privada e não no âmbito de qualquer actividade económica ou profissional.
Este facto determina que, na relação estabelecida entre a A. e o R. não se verificava a existência do requisito "transacção comercial" previsto no artº 3", alínea a) do Decreto-lei Nº 32/2003, de 17/02, de que dependia objectivamente o recurso pela A. ao procedimento de injunção, determinando a existência de erro na forma de processo.
Vejamos.
O erro na forma de processo importa unicamente a anulação dos actos que não possam ser aproveitados, devendo praticar-se os que forem estritamente necessários para que o processo se aproxime, quanto possível, da forma estabelecida pela lei – artigo 199º nº 1 do C.P.C.
Ora, no caso dos autos, foi considerado - e bem - que não era aplicável o disposto no artigo 3º alª a) do DL nº 32/2003, de 17 de Fevereiro, por não ter havido entre as partes qualquer transacção comercial.
Tendo havido oposição por parte do réu, os autos não seguiram a tramitação decorrente da aplicação do artigo 7º nº 2 do referido diploma, por não ter aqui o seu âmbito de aplicação, mas a prevista nos artigos 16º nº 1 e 17º nº 1 do DL nº 269/98, de 1 de Setembro, na redacção do DL nº 107/2005, de 1 de Julho, seguindo os autos a tramitação da acção declarativa especial.
Os actos praticados, em vez de serem anulados, como só agora pretende o réu, foram, aproveitados, tendo a autora deduzido resposta à contestação e à reconvenção e tendo sido proferido o despacho saneador.
O processo, após a oposição e subsequente distribuição, aproximou-se da forma estabelecida pela lei, pelo que não se verifica a nulidade decorrente do erro na forma de processo.
Nulidade do despacho recorrido.
Entende ainda o agravante que foi praticada a nulidade prevista na alínea c) do artigo 668º nº 1 do Código de Processo Civil, ou seja, que existe oposição entre a decisão e os seus fundamentos.
Não é verdade que exista a apontada contradição, já que a decisão recorrida limitou-se a proceder à aplicação do disposto nos apontados artigos 16º e 17º do DL nº 269/98, pelo facto de ter havido oposição por parte do réu.
Na verdade, tem plena aplicação ao caso em apreço o disposto nos artigos 16º nº 1 e 17º nº 1 do DL nº 269/98, de 1 de Setembro, na redacção do DL nº 107/2005, de 1 de Julho, e não o regime decorrente do DL nº 32/2003, de 17 de Fevereiro, como muito bem decidiu o despacho recorrido.
Não existe, pois, a apontada nulidade.
A admissibilidade da dedução de pedido reconvencional
Argumenta o agravante que o pedido reconvencional deduzido pelo réu era legalmente admissível pois, por força do valor do pedido formulado pela autora, a forma de processo comum a observar seria a sumária, na qual é admissível reconvenção.
No despacho recorrido foi decidido acertadamente que não era admissível a reconvenção.
O pedido deduzido pela autora, cifrando-se em € 5.722,24, tem valor inferior à alçada da Relação.
Assim sendo, e afastado que está o regime previsto no DL nº 32/2003, tem aqui aplicação o disposto nos artigos 16º nº 1 e 17º nº 1 do DL nº 269/98, de 1 de Setembro, na redacção do DL nº 107/2005, de 1 de Julho.
O mesmo é dizer que se segue a tramitação da acção declarativa especial.
A reconvenção, a que se reporta o artº 274º do Cód. Proc. Civil, é em regra facultativa e traduz-se numa acção cruzada implementada pelo réu e na dedução por ele de algum pedido contra o autor. O exercício do direito de reconvir depende, no entanto, da verificação de certos requisitos, uns substanciais ou objectivos, outros formais ou processuais. Os primeiros dizem respeito à exigência de uma certa conexão entre o pedido do autor e o pedido reconvencional e constam das três alíneas do nº 2 do artº 274º do Cód. Proc. Civil. Os segundos vêm expressos no nº 3 desse mesmo artº e destinam-se a evitar a confusão processual que fatalmente se estabeleceria quando aos pedidos cruzados correspondessem formas de processo diversas[1].
No caso, ao pedido reconvencional formulado pelo requerido no procedimento de injunção corresponde processo ordinário (artº 462º do Cód. Proc. Civil), cuja tramitação é manifestamente incompatível com a tramitação da acção especial em que, como já se referiu, se transmutou o procedimento de injunção. Daí que, não obstante se reconhecer que entre os pedidos existe clara conexão substancial, o certo é que se apresentam processualmente incompatíveis.
A simplificada tramitação processual legalmente estabelecida para a injunção e subsequente acção especial, cuja especial especificidade se centra na celeridade derivada da reduzida importância dos interesses susceptíveis de a envolver, não se compatibiliza com a admissibilidade de formulação de qualquer pedido reconvencional. Não se vê que esta solução legal afecte o direito de defesa do réu, certo que este pode, se tiver para tal algum fundamento legal, fazer valer em acção própria a situação jurídica que eventualmente possa estar de algum modo conexionada com aquela que o autor faz valer na acção[2].
A corroborar esta posição e no que concerne a esta acção declarativa especial, a lei confina essa forma de processo especial unicamente dois articulados, a petição inicial e a contestação, e estabelece que este último instrumento só é notificado ao autor aquando da notificação do despacho designativo da data do julgamento – artigo 1º nº 4 do DL nº 269/98, de 1 de Setembro[3].
De outro modo, frustravam-se a desburocratização, simplicidade, singeleza e celeridade que estão associadas a este tipo de procedimentos, pensados tendo em vista o descongestionamento dos tribunais no que concerne à efectivação de pretensões pecuniárias de reduzido montante[4].
Pelo exposto e sem necessidade de maiores considerações, improcedem as conclusões das alegações do agravo, mantendo-se o despacho recorrido que decidiu não admitir o pedido reconvencional deduzido pelo réu.
A APELAÇÃO
O apelante começa por impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, entendendo que a sentença fez uma errada apreciação da prova produzida, não tendo emitido pronúncia relativamente à factualidade alegada nos artigos 3º, 6º a 10º e 12º a 22º da oposição.
A omissão dessa factualidade acarreta a nulidade da sentença.
Antes de mais importa referir que a audiência não foi gravada, pois as partes não requereram a respectiva gravação, conforme o disposto no artigo 3º nº 3 do DL 269/98 de 1 de Setembro, na redacção do DL nº 107/2005, de 1 de Julho.
Sendo assim, a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto não pode proceder, sob pena de violação do disposto no artigo 690º -A do Código de Processo Civil.
Por outro lado, trata-se de matéria que serviu de suporte à reconvenção, que se considerou já como sendo inadmissível neste tipo de processo, sendo certo que a autora procedeu à sua impugnação em sede de resposta á oposição.
Além disso, no domínio da prova testemunhal, vigora o princípio da livre apreciação das provas – artº 396º do CC - segundo a convicção que o julgador tenha formado acerca de cada facto – artº 655º, nº1 - sem embargo, naturalmente, do dever de as analisar criticamente e especificar os fundamentos decisivos para a convicção adquirida – artº 653º, nº 2, do CPC.
Sendo assim, mantém-se a não inclusão de tais factos na matéria de facto e não se descortina qualquer nulidade da sentença, nomeadamente a que vem invocada com referência ao artigo 668º nº 1 alª d) do C.P.C.
A questão fundamental que agora importa apreciar no presente recurso consiste em saber se a autora cumpriu a sua obrigação resultante do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o réu, a fim de se apurar se este tem a obrigação de lhe pagar a respectiva comissão.
Segundo o nº 1 do artigo 3º do Decreto-Lei nº 77/99 de 16 de Março, em vigor à data da vigência do contrato, a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
E o subsequente nº 2 acrescenta que no âmbito dos contratos de mediação imobiliária as empresas podem ainda prestar serviços relativos à obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados e que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões.
Através deste contrato de mediação imobiliária, o mediador (aqui autora) obriga-se a promover por conta de outrem (aqui réu) o negócio da venda do identificado imóvel com autonomia e de modo estável, praticando os actos normais de angariação de clientes através de publicidade, contactos e visitas adequadas, de modo a pô-los em contacto para a conclusão do e formalização do negócio promovido, recebendo uma contrapartida retributiva chamada comissão sobre o preço da venda.
Trata-se de um contrato bilateral, sinalagmático na medida em que vincula as duas partes, criando obrigações recíprocas e relacionadas entre si por um nexo de correlatividade num regime de contrapartida.
Na verdade, tendo o réu incumbido a autora de promover a venda do imóvel, foram cumpridas as obrigações que advieram do contrato, designadamente, em relação à autora (mediadora).
Ora, a nosso ver, a autora cumpriu a sua obrigação resultante do contrato que celebrou com o réu, já que foi ela que conseguiu interessado para o pretendido negócio, conduzindo as partes até à assinatura do contrato promessa e, mais tarde, até à realização da escritura de compra e venda.
Se não fosse a actividade de mediação da autora, o réu nunca teriam assinado o contrato promessa e o negócio prometido nunca se tinha concretizado.
O contrato de compra e venda celebrado entre o réu e C e mulher foi na sequência e por efeito das diligências levadas a cabo pela autora.
Tem sido entendimento da nossa jurisprudência que o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio[5].
Consideramos, assim, que, no caso dos autos, resulta da matéria de facto apurada que a autora teve uma influência decisiva na conclusão do negócio, existindo, pois, uma relação de causalidade entre esta e a actividade de mediação.
Assim, sendo em princípio admissível a denúncia do contrato de mediação, não podem valer os seus efeitos no sentido de a parte que interveio no contrato de mediação se querer eximir ao pagamento estipulado quando, pelas circunstâncias do caso, se verifique que a denúncia não constituiu senão um expediente, porventura grosseiro, destinado a dar ao denunciante a aparente liberdade negocial de contratar com a pessoa angariada sem qualquer responsabilização face ao mediador angariante[6].
A questão dos presentes autos reconduz-se, pois, à comprovação do nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela mediadora e a verificação do resultado contratualmente previsto, não importando considerar-se a denúncia válida ou inválida.
A denúncia efectuada pelo réu por fax que remeteu à autora em 10.12.2003, permite-nos verificar que não teve outro escopo senão aquele que ficou descrito, pelo que subsiste o direito da autora à remuneração.
Podemos, pois, concluir que o réu denunciou o contrato de mediação imobiliária com a finalidade de se eximir às suas responsabilidades contratuais (o pagamento da retribuição), utilizando tal direito que, sendo excepcional (artigo 406º do Código Civil), não é licitamente exercitável para possibilitar desvios aos princípios da boa fé e à observância do princípio da lealdade e cumprimento das obrigações livremente assumidas.
Não é lícito que o réu alegue que nada deve à autora, porque denunciou o contrato, sendo certo que vendeu a casa objecto do contrato de mediação ao interessado angariado pela autora, o mencionado C… e mulher.
Entender-se de modo diverso, levaria ao resultado absurdo de que todos os clientes das mediadoras, depois de estas terem angariado o interessado na compra, denunciassem os contratos de mediação, para não terem de pagar a retribuição às mediadoras.
Merecem, pois, improceder todas as conclusões das alegações do apelante.
