64463/24.8YIPRT.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (artº 663º nº 7 do CPC) 1-O artº 16º nº 2, al. g) do RJAMI impõe que “Do contrato constam obrigatoriamente: A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com a especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente”, sob pena de nulidade. 2- A circunstância de na cláusula 5ª nº 1 do contrato de mediação imobiliária constar “A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 19º da Lei nº 15/2013, de 08 de fevereiro.”, não corresponde a uma especificação dos efeitos para as partes que decorreriam do regime de exclusividade. 3-Do artº19º nºs 1 e 2 do RJAMI decorrem dois regimes de remuneração: para a mediação simples é devida apenas com a concretização do negócio visado; na mediação com exclusividade, a remuneração não depende do evento futuro (e incerto), a concretização do negócio visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. 4- Apesar de na cláusula 4ª do contrato de mediação constar que o contrato foi celebrado em regime de exclusividade, a verdade é que na cláusula 5ª, as partes estabeleceram que a remuneração seria devida aquando da celebração da escritura, estamos perante uma situação em que os efeitos do regime de exclusividade foram expressos de modo insuficiente, pouco claro e até contraditório. 5- Nestas circunstâncias, entendemos que o contrato não é nulo, face ao artº 16º nº 7 do RJAMI, mas deve ser convertido em contrato de mediação simples (artº 293º do CC) e, porque, no caso, o negócio visado não se concretizou, não é devida remuneração à mediadora. 6-Por outro lado, no caso dos autos, as partes celebraram o negócio de mediação sob condição suspensiva: a mediadora aceitou mediar a venda da fracção desde que a ré encontrasse outra fracção com recurso a empréstimo. Daqui resulta que não se concretizou a venda porque não se verificou a condição aposta ao contrato e, também por esta via, não seria devida remuneração.

Acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: I-RELATÓRIO . 1-Epicbold Solutions, Lda, instaurou procedimento de injunção, transmutada em acção especial para pagamento de obrigações pecuniárias, contra AA, pedindo : -A condenação da ré no pagamento da quantia de 9 594€ acrescida de 114,60 de juros de mora vencidos. Alegou, em síntese, que no exercício da sua actividade de angariação e promoção imobiliária, celebrou com a ré, a 15/09/2023, contrato de mediação imobiliária para angariação de interessado na compra, em regime de exclusividade, de fracção autónoma da ré, que identifica, pelo valor de 197 000€, mediante uma comissão de 4%; angariou interessado na compra, pelo valor de 195 000€, que foi aceita pela ré, sendo devida à autora a comissão de 9 594€; interpelada para pagar o valor da comissão, a ré não o fez. Citada, a ré deduziu oposição. Aceita a celebração do contrato de mediação imobiliária com a autora, para venda da sua fracção por 197 000€, mas condicionada à angariação de outra fracção com garagem, até 220 000€ a 225 000€, ficando a autora de também angariar empréstimo bancário no valor de 115 000€ para que a ré pudesse adquirir a nova fracção. A autora angariou interessados pela compra, pelo valor de 192 000€ que posteriormente não concretizaram o negócio. Posteriormente, a autora apresentou interessado na celebração de contrato-promessa, pelo valor de 195 000€ a ré respondeu no sentido de ser salvaguardada a posição inicial acordada de aquisição de outra casa e de obtenção de empréstimo bancário; a autora nada mais respondeu. 3- Após vicissitudes que ao recurso não interessam, foi realizada a audiência final e concedido prazo de 10 dias às partes para apresentarem alegações por escrito. 4- Com data de 30/03/2026, foi proferida sentença com o seguinte teor decisório: DISPOSITIVO: Nestes termos, e com os fundamentos supra indicados, julga-se a presente acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, proposta por Epicbold Solutions, Lda. contra AA, parcialmente procedente, e, em consequência: Condena-se a Requerida a proceder ao pagamento à Requerente de € 9.594,00 (nove mil, quinhentos e noventa e quatro euros); Condena-se a Requerida a pagar à Requerente a quantia de € 27,20 (vinte sete euros e vinte cêntimos); Condena-se a Requerida a pagar à Requerente os juros de mora vencidos e vincendos, contados sobre o montante de € 9.594,00, desde o dia 17 de Maio de 2024, à taxa sucessivamente aplicável às obrigações comerciais prevista no artigo 102.º, § 3.º do Código Comercial, até efectivo e integral pagamento; Absolve-se a Requerida do demais peticionado.” Inconformada, a ré interpôs o presente recurso , formulando as seguintes CONCLUSÕES : Ao recurso subjaz matéria de natureza contratual, emergente de uma prestação de serviços de mediação imobiliária acordada entre a requerente (mediadora) e a recorrente (cliente), disputando-se agora o direito ao pagamento do preço, apesar de não se ter realizado o contrato de venda do imóvel previsto pelas partes, nem sequer alegadas e provadas as suas causas, muito menos, a sua imputabilidade à recorrente. A sentença recorrida atribuiu o direito à mediadora, porém, no ver da recorrente, sem fundamento e com errado julgamento sobre a matéria de facto e o direito aplicável. O objeto do recurso visa a reapreciação da matéria de facto provada nos parágrafos 6; 24; 25 e 37. E, dos factos julgados não provados em I e, os desconsiderados e alegados nos art.º’s 10.º a 12.º e, 32.º da oposição. Parágrafo 6 dos factos provados - Por se afigurar relevante à decisão causa, devem as cláusulas 2.ª e 5.ª do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, ser integralmente atendidas, assim: […] Identificação do Negócio 1 – A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na: Compra (…) pelo preço de 197.000,00 € (…) Acrescentando-se o seu n.º 2: Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à mediadora. Remuneração 1 – A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato (…) O Segundo Contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração: A quantia de 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à legal de 23% (…) Acrescentando-se o seu n.º 3: O pagamento do preço apenas será efetuado nas seguintes condições: O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado. […] O parágrafo 24 dos factos provados, escrito com apoio no e-mail da recorrente datado de 14.12.2023 dirigido à requerente, deve também ser completado, inserindo-se a parte infra sublinhada: […] A assinatura do contrato de promessa de compra e venda para amanhã não é possível, eu não vou dar início a nada sem ir ao banco pessoalmente. Marcamos para a próxima semana, na minha hora de almoço, e vou consigo pode ser? Eu quero fazer tudo com a devida atenção. Desde que os compradores da casa sejam os seus clientes, o que acordamos no nosso contrato que acaba ama relativamente ao vosso pagamento, fica combinado, não será necessário ter pressa. Após verificar o contrato de promessa de compra e venda, identifiquei alguns pontos com os quais não concordo. No ponto 4 em que diz que a marcação do título definitivo de compra fica a cargo da parte compradora podendo s celebrado até 90 dias, isto para mim não é viável visto que eu não posso ficar dependente da boa vontade do comprador para marcar a data de escritura, eu preciso ter um prazo de 90 dias que poderá ser inferior no caso que eu encontre uma nova casa para morar antes deste prazo. Adicionalmente, no mesmo ponto diz "declarando ainda que não existe qualquer aprovação do condomínio para a realização de obras futuras ou a pagamento." Não entendi essa parte, vai haver a pintura do prédio para o ano vem, ando há quase 2 anos a pagar um valor mais alto de condomínio para ser efetuada a pintura do prédio, e pagamento de cota a mais deve durar até março de 2024 como já referi anteriormente. […] Tem-se como prudente a pequena alteração de texto, mas importante de significado, é que além de reação da recorrente à minuta do contrato promessa em 14.12.2023, que independentemente do preço, demonstra que não há da parte da recorrente uma aceitação. Deixa transparecer o cuidado e a preocupação da recorrente, a necessidade de ir ao banco e querer fazer tudo com a devida atenção. Parágrafo 25 – Recolhido do e-mail da requerente datado de 15.12.2023, dirigido à recorrente, que o juntou aos autos na data da audiência em 09.02.2024, como documento n.º 6, a sua transcrição mostra-se porém incompleta, omitindo uma parcela relevante, devendo ser reescrito, abarcando a parte sublinhada. […] Relativamente a data da assinatura já tinha adiantado ao colega que não iria conseguir amanhã. Bancos, podemos ir amanhã ou na 2ª feira a sua hora de almoço. Quanto à marcação da escritura é sempre a parte compradora a marcar, no entanto a parte vendedora tem a faculdade de não aceitar até perfazer o fim do prazo, nomeadamente 90 dias, nós alteramos este paragrafo para a proteger e cumprir com o nosso acordo inicial Quanto ao condomínio este ponto está relacionado com o pagamento de cotas extraordinárias, no entanto a declaração que será emitida pelo condomínio terá os termos e em que condições sério executadas as obras. […] A sua pertinência destina-se a apreender que por várias razões e não somente pelo preço, nunca houve um negócio concretizado. Neste caso, porque os autos nem sequer contam com alguma outro contrato com a nova redação prometida pela requerente em que dizia ir fazê-lo, “… para a proteger e cumprir o nosso acordo inicial”. O parágrafo 37 deve ser eliminado, substituindo-se pelas comunicações que em resposta a recorrente enviou á requerente, como se recolhe dos documentos 8 e 9, juntos em audiência do dia 06.02.2026: Em 06.02.2024, a recorrente respondeu à comunicação paragrafada em 36 da sentença, nos seguintes termos: Assunto: [email protected] Anexos: M/Constituinte Sra. D. AA Fatura Serie-2023-140_P7444.pdf Exmos. Senhores, Boa tarde, Fui mandatado para, em representação da m/ constituinte, Sra. D. AA, responder ao v/ prezado e-mail de 29 de janeiro último. Sem embargo de melhores esclarecimentos da parte de V Exas., para os quais ficam os meus contactos, não vislumbro o motivo para a reclamação de algum crédito sobre a m/ constituinte e, para o envio da factura que, por não ser devida, devolvo, anexando ao presente. Em 06.05.2024 respondeu à comunicação paragrafada em 38 da sentença, nos seguintes termos: S/ Constituinte Epicbold Lda. M/ Constituinte AA. Exma. Colega, Dra. BB Foi-me solicitado que responda à sua interpelação para pagamento, datada de 18 de abril. Uma vez que a minha constituinte não vê motivo e justificação para o crédito reclamado, na verdade foi surpreendia pela pretensão da sua constituinte, uma vez que efetivamente não foi viável realizar qualquer negócio nos termos que eram pretendidos, como a sua constituinte bem sabe, agradeço que a I. Colega faculte mais elementos concretos que porventura permitam concluir por diferente conclusão. Finalmente aditando-se: “A este último e-mail a requerente não respondeu.” O facto julgado não provado em I deve ser eliminado, acrescentando-se aos factos provados e na sequência do enumerados em 12 que: […] Ainda previamente à assinatura do contrato de medição imobiliária, a requerente também declarou à requerida que face aos seus rendimentos de € 1 000,00 por mês, podia no imediato garantir que conseguiria assegurar um empréstimo no mínimo de € 115 000,00, tendo neste contexto negocial sido celebrado o contrato de mediação, com a advertência da requerida que precisava de ter segurança no crédito de € 115 000,00 para a sua compra. […] Corresponde aos factos alegados nos art.º’s 10.º a 12.º da oposição. E resulta da prova produzida através do depoimento da testemunha CC em 09/02/2026 registado em 12.12 a 12.34, aos 02:38 a 07:18. E do depoimento de parte da recorrente em 09/02/2026 registado em 10.17 a 11.08, aos 05:06 a 07:38 18.ª A recorrente crê encontrar-se suficientemente claro e provado o facto alegado no art.º 32.º da oposição, que deverá ser aditado aos factos provados, tal como: […] A requerida não aceitou reduzir o preço da venda da sua casa convencionado no contrato de mediação imobiliária. […] A comprova, resultará da audição do depoimento da testemunha CC em 09/02/2026 registado em 12.12 a 12.34, aos 14:10 a 15:06 20.ª Do depoimento de parte da recorrente, em 09/02/2026 registado em 10.17 a 11.08, aos 14:30 a 22:44 e aos 23:58 a 34:10 21.ª No âmbito do recurso em matéria de direito, o facto provado em 20, reclama uma dedicação da recorrente atendendo ao seu teor e a análise excursada na sentença recorrida. “A Requerida indicou à Requerente de que aceitava a proposta, mas só avançaria para a venda, se conseguisse garantir um outro imóvel por valor de cerca de € 215.000,00 e fosse garantido o financiamento necessário para a aquisição. A sentença em sede de motivação da resposta á matéria de facto, pág. 14 a 16, desenvolve um raciocínio deixando entender que a interpretação do julgador foi no sentido de uma aceitação de redução de preço, pura, simples e sem reservas. Sem embargo do âmbito do recurso sobre a matéria de facto (no caso do art.º 32.º da oposição i.e., a prova da não aceitação da redução do preço de venda do bem objeto da mediação. A conjugação adversativa “…mas...” constante do parágrafo, afasta de facto e de direito uma aceitação da redução do preço. De facto pela via interpretativa, de direito, por aplicação do previsto no art.º 233.º do Cód. Civil sob a epigrafe “Aceitação com modificações”: «A aceitação com aditamentos, limitações ou outras modificações importa rejeição da proposta; mas, se a modificação for suficientemente precisa, equivale a nova proposta, contanto que outro sentido não resulte da declaração.» Donde, literalmente e materialmente é afastado um juízo conclusivo de uma aceitação. E todos os restantes atos praticados pela recorrente, manifestam o estrito e rigoroso cumprimento do contrato e uma prática de comprovada boa-fé. Apesar de já ter denunciado o contrato em 01.12.2023, mas porque o contrato com a requerente terminaria em 15.12.2023 (cláusula 8.ª do contrato), a recorrente não abandonou as suas obrigações, perante uma mediação da requerente efetuada antes do termo do contrato. Donde permitiu o acesso à sua habitação para a mediação da requerente e perante um possível negócio moveu-se para obter o empréstimo bancário. Nomeadamente, facultando documentos à mediadora para o empréstimo e dirigiu-se a instituições, tudo numa atitude positiva, ativa e respeitadora da relação contratual. E não, não é verdade que tenha aceitado a redução do preço do negócio ao ponto de ter enviado documentos para a elaboração do contrato de promessa. Os factos provados não o registam e a documentação que a recorrente enviou destinou-se ao pedido de empréstimo bancário, não para o contrato promessa para o qual já a requerente os detinha desde e com a celebração do contrato de mediação no cumprimento do art.º 17.º da Lei 15/2023 de 08.02 33.ª Em conclusão, defende a recorrente e salvo o devido respeito com razão, que nunca houve aceitação da redução do preço convencionado no contrato de mediação imobiliária, muito menos por escrito, como previa a cláusula 2.ª n.º 2 do contrato de mediação. Pois que mesmo a mensagem escrita pela recorrente: “Para quem questionar o valor do imóvel n será menos de 195 mil, nem vale a pena se for abaixo disso”. 35.ª Não sendo clara e unívoca, insere-se num fluir de acontecimentos e sujeito a condições perfeitamente conhecidas da requerente e que nunca se verificaram. 36.ª Pelo que, salvo o respeito sempre devido, a recorrente não praticou qualquer ato comportamental contraditório ou que algum modo haja sequer beliscado a pura e boa-fé contratual. 37.ª Sem nunca devermos perder o norte, de que o protuberante, decisivo e inafastável ónus de alegar e provar que a recorrente aceitou reduzir o preço definido no contrato de mediação, as causas da não concretização do negócio e um facto imputável à recorrente para a sua não realização, competia à requerente e nada, absolutamente nada, os autos informam. 38.ª É que ainda que houvesse uma aceitação da redução do preço, que não houve, a redução do preço não seria de per se suficiente para a requerente ver gerada uma causa para se arrogar do direito de crédito de € 9 594,00. 39.ª Uma vez inverificadas as restantes condições previstas na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária e art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08 de fevereiro. 40.ª E daqui em diante, ultrapassada a temática atinente à redução do preço, a sentença revidenda mostra-se inquinada de nulidade, como prevê e estatui o art.º 615.º n.º 1 al. d) do CPC , na medida e em resultado, de o Meritíssimo Julgador se ter pronunciado e conhecido, de questões de que não podia tomar conhecimento. 41.ª A causa de pedir versada no requerimento de injunção é residual e insuficiente para se pode aferir e julgar acertado o crédito reclamado na instância. 42.ª Ainda que a aceitação do preço houvesse sido aprovada, que não foi, ainda que houvesse empréstimo concedido à recorrente, que não houve (apenas umas simulações como resultado provado em 30). 43.ª Fica a instância por desvendar algum facto, sequer alegado, no que concerne aos motivos da não concretização ou conclusão do negócio. 44.ª No limite, o que a realidade cinzelada nos parágrafos 24 e 25 deixa transparecer, é que a recorrente recebeu uma minuta do contrato de promessa em 14.12.2023 (após a troca de mensagens anotadas no parágrafo 21 dos factos provados) e reagiu. Por sua vez a requerente prometeu uma alteração e nada. Tudo ficou por aqui. 45.ª E se a requerente foi completamente omissa quanto às causas da não concretização do negócio, perpetuou o seu absoluto silêncio, quanto à imprescindível imputabilidade da sua não concretização, em respeito do comando previsto no art.º 19.º n.º 2 da Lei da Mediação Imobiliária. 46.ª Não tendo existido negócio, não estão também demarcadas e demostradas as causas, ou melhor, não estão alegados, muito menos provados, factos que permitam ajuizar uma causa imputável à recorrente. Que efetivamente nunca existiu 47.ª Por excesso de pronúncia a sentença recorrida é nula de acordo com o regime previsto no art.º 615.º n.º 1 al. d) do CPC . 48.ª A qual no entanto, sempre prosseguiu uma errada interpretação e aplicação do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08 de fevereiro, o regime jurídico da mediação imobiliária. Termos em que e nos mais de direito que, como habitual, doutamente será suprido, deve o recurso ser admitido, suplicando-se pelo seu provimento e, sendo determinada a revogação da sentença recorrida, sendo proferida decisão final que absolva a recorrente do pedido. A recorrida contra-alegou , formulando as seguinte CONCLUSÕES : Inconformada com a sentença proferida pelo douto Tribunal a quo, veio a Recorrente interpor recurso de apelação daquela, pretendendo a revogação da decisão que julgou parcialmente procedente a pretensão da Recorrida, ao reconhecer o contrato celebrado entre as partes como um contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de exclusividade e, consequentemente, condenando a Recorrente no pagamento da remuneração contratualmente estipulada, acrescida dos respetivos juros de mora. O referido recurso encontra-se desprovido de qualquer fundamento pela Recorrente, devendo, por isso, ser julgado integralmente improcedente, mantendo-se na íntegra a douta sentença recorrida. A douta sentença recorrida não enferma de qualquer erro de julgamento da matéria de facto, tendo o Tribunal a quo apreciado a prova de forma crítica, coerente e conforme o disposto no artigo 607.º , n.º 5 do CPC , assentado a impugnação da Recorrente numa leitura parcial e descontextualizada da prova produzida, sem qualquer aptidão para abalar a convicção formada pelo Tribunal a quo. A Recorrente não demonstra qualquer erro de julgamento da matéria de facto, limitando-se a discordar da valoração da prova efetuada pelo Tribunal a quo, o que é insuficiente para a procedência do recurso. No que respeita ao parágrafo 6.º dos factos provados, a pretensão da Recorrente de aditar ao mesmo cláusulas previstas no contrato de mediação é irrelevante, uma vez que tais cláusulas contratuais foram efetivamente apreciadas pelo Tribunal a quo na fundamentação jurídica, não tendo a respetiva transcrição integral aptidão para alterar o enquadramento jurídico adotado nem o sentido da decisão recorrida. Relativamente ao parágrafo 24.º dos factos provados, a expressão “Eu quero fazer tudo com a devida atenção”, cujo aditamento é pretendido pela Recorrente, traduza penas uma manifestação de cautela compatível com a aceitação da proposta de € 195.000,00 (cento e noventa e cinco mil euros), o que resulta inequivocamente do comportamento posterior da Recorrente, designadamente as diligências bancárias, o envio de documentação e a participação na preparação do contrato-promessa, não permitindo, por isso, concluir, como sustenta a Recorrente, pela inexistência dessa aceitação. Pretende ainda a Recorrente que o parágrafo 25.º dos factos provados seja completado com o teor integral do email da Recorrida datado de 15.12.2023; porém, as referências aí constantes à marcação da escritura e ao pagamento de despesas de condomínio, já apreciadas pelo Tribunal a quo, configuram meras questões negociais típicas da fase pré-contratual, sem aptidão para demonstrar que a não concretização do negócio ficou a dever-se a circunstâncias distintas da conduta da própria Recorrente. Quanto à pretendida eliminação e reformulação do parágrafo 37.º dos factos provados, mediante a inclusão das comunicações remetidas pelo mandatário da Recorrente em 06.02.2024 e 06.05.2024, tais comunicações não consubstancia qualquer contacto negocial relevante, traduzindo apenas uma recusa formal de pagamento da comissão reclamada pela Recorrida, não constituindo qualquer prossecução do negócio nem sendo aptas a afastar a conclusão de que o processo negocial se encontrava já encerrado. Pretende ainda a Recorrente que a factualidade constante da alínea I) dos factos não provados seja julgada provada. Porém, andou bem o Tribunal a quo ao apreciar legitimamente as declarações de parte produzidas e, perante a divergência da prova apresentada, concluir fundamentadamente pela não demonstração dessa factualidade. Como bem evidencia o Tribunal a quo, a circunstância de o gerente da Recorrida se ter ou não apresentado como avaliador de risco do Banco Santander é irrelevante para a decisão da causa, uma vez que resultou demonstrado que a Recorrente obteve, efetivamente, decisões prévias de crédito para o montante pretendido. Mais se diga que a pretensão da Recorrente de aditamento de factos com base nos artigos 10.º e 12.º da oposição revela-se processualmente inadmissível e materialmente irrelevante, porquanto o recurso não constitui meio próprio para suprir omissões de alegação ocorridas em primeira instância, sob pena de violação do princípio da preclusão e da estabilidade da instância, sendo ainda irrelevante para a decisão da causa. Contrariamente ao alegado pela Recorrente, resultou plenamente demonstrado que a mesma aceitou a proposta apresentada pelo valor de €195.000,00 (cento e noventa e cinco mil euros), como evidenciam os sucessivos atos praticados com vista à concretização do negócio, designadamente as diligências tendentes à obtenção de financiamento o envio de documentação e a participação na preparação do contrato-promessa de compra e venda. Mais se demonstrou que a Recorrida cumpriu integralmente as obrigações emergentes do contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de exclusividade, tendo logrado angariar interessado sério e efetivo na aquisição do imóvel, ficando a não concretização do negócio a dever-se exclusivamente à conduta da Recorrente, encontrando-se, por isso, verificados os pressupostos do artigo 19.º , n.º 2 da Lei n.º 15/2013 , de 8 de fevereiro. A douta sentença recorrida não enferma de qualquer nulidade por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º , n.º 1, alínea d) do CPC , como invoca a Recorrente, porquanto o Tribunal a quo limitou-se a conhecer das questões que lhe foram submetidas e que eram essenciais à aplicação do regime jurídico invocado, designadamente a imputabilidade da não concretização do negócio. A apreciação da imputabilidade da não concretização do negócio à Recorrente não constitui excesso de pronúncia, antes correspondendo a questão central da causa de pedir e da decisão, sendo indispensável para a correta aplicação do direito ao caso concreto. Nestes termos, nos melhores de direito e nos demais que V/Exas. mui doutamente proferirão, deve ser negado provimento ao recurso mantendo-se na íntegra a decisão recorrida que não merece, pois, qualquer censura. FUNDAMENTAÇÃO do Recurso. sabido que o objecto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição ( artº 635º nº 2 do CPC ), pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC), pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC) e, ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida. Assim, em face das conclusões apresentadas pela recorrente, são as seguintes as questões que importa analisar e decidir: a)- Nulidade da sentença; b)- Impugnação da matéria de facto; c)- A revogação da sentença com absolvição da ré do pedido. Matéria de Facto . É a seguinte a matéria de facto decidida pela 1ª instância: I-Factos Provados. A Requerente é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica, entre o mais, à actividade de angariação, promoção imobiliária e à intermediação de crédito a título acessório. A Requerida é proprietária do imóvel sito na Avenida 1, em São Marcos, Cacém. Uma vez que estava interessada em vender o imóvel mencionado em 2, adquirindo outro para residir, a Requerida decidiu visitar um imóvel cuja venda se encontrava a ser promovida pela Requerente. Durante tal visita, a Requerida indicou ao gerente da Requerente o referido em 3. Nesse seguimento, foi combinada a realização, pelo gerente da Requerente, de uma visita ao imóvel da Requerida, o que veio a suceder. Após tal visita, em 15 de Setembro de 2023, a Requerente, na qualidade de “Mediadora” ou “Primeira Contratante” e a Requerida, enquanto “Cliente” ou “Segunda Contratante”, outorgaram um documento escrito, designado “Contrato de Mediação Imobiliária”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) Identificação do Imóvel O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor do seguinte imóvel: Fracção autónoma (…) destinado(a) a habitação (…) sito na Localização 2 (…) Identificação do Negócio A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na: Compra (…) pelo preço de 197.000,00 € (…) 2-Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à Mediadora . * (aditado em consequência da impugnação da matéria de facto) Ónus e Encargos (…) O Segundo Contratante declara que sobre o imóvel descrito na Cláusula 1.ª recaem os seguinte ónus e encargos: hipotecas (…) pelo valor de 47.000,00 € (…) Regime da Contratação O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de: Exclusividade (…) Remuneração A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 19º da Lei nº 15/2013 , de 08de fevereiro. * (o trecho a itálico e negrito são aditados, oficiosamente, correspondendo à transcrição integral do parágrafo da cláusula e causa). O Segundo Contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração: A quantia de 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à legal de 23% (…) 3-O pagamento do preço apenas será efetuado nas seguintes condições: O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado . * (aditado em consequência da impugnação da matéria de facto) 8.ª Prazo de Duração do Contrato O presente contrato tem uma validade de 3 (meses) contados a partir da data da sua celebração (…) renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes para os endereços de correio electrónico, indicados no final deste contrato, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (…)”. Nesse momento, a Requerida informou a Requerente de que pretendia utilizar o dinheiro da venda do imóvel para adquirir um outro. Bem como que, uma vez que não tinha fundos suficientes para proceder à aquisição desse imóvel, necessitaria de recorrer a crédito bancário 9 – E apenas poderia avançar com a alienação do imóvel, após ter a garantia de que o crédito seria aprovado pelo valor que necessitaria. 10 – Com base no indicado em 7 a 9, foi sugerido, então, pela Requerente de que fosse fixado, para montante da venda, a quantia de € 197.000,00. 11 – Para que, dessa forma, subtraindo o valor da comissão devida, bem como o pagamento da dívida hipotecária incidente sobre o imóvel referido em 2, bem como os encargos associados à aquisição, pudesse avançar para a aquisição de um novo imóvel por um valor fixado entre os € 220.000,00 e os € 225.000,00. 12 – Indicou, também, o gerente da Requerente que havia trabalhado no Banco Santander, sendo que, perante as condições pessoais da Requerida, ser-lhe-ia possível conseguir um empréstimo no valor de € 115.000,00. 13 – Após a realização de algumas visitas ao imóvel indicado em 2, em data não concretamente apurada, mas certamente anterior a 01 de Novembro de 2023, foi apresentada uma proposta de aquisição no valor de € 192.00,00. 14 – Em 01 de Novembro de 2023, a Requerida remeteu à Requerente um email, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) A aceitação da proposta de 192000,00 € (…) só terá validade se: Vocês Mais Consultores ou eu consigamos arranjar um imóvel que vá de encontro ao que desejo e as minhas necessidades (…) Que a entrega do imóvel só seja quanto do imóvel que eu vá adquirir já esteja disponível (…) Ponto muito importante, preciso de uma garantia por escrito de que o banco onde fez a simulação e me apresentou as condições irá aprovar o empréstimo e valor para aquisição do novo imóvel (…)”. 15 – Entretanto, a proposta referida em 13 acabou por ser retirada. Em 01 de Dezembro de 2023, a Requerida remeteu à Requerente um email, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) Estou escrevendo para comunicar minha decisão em relação ao contrato de mediação imobiliária (…) decidi não prorrogar com a renovação do contrato de mediação imobiliária mencionado (…)”. 17 – Não obstante, foram realizadas mais visitas no imóvel da Requerida, com autorização desta. 18 - Em data não concretamente apurada, mas na primeira quinzena de Dezembro de 2023, a Requerente informou a Requerida de que havia surgido um interessado na aquisição do imóvel, oferecendo € 195.000,00. 19 – Tal interessado existia efectivamente e prestou-se a proceder ao pagamento, a pronto, de € 195.000,00. 20 – A Requerida indicou à Requerente de que aceitava a proposta, mas só avançaria para a venda, se conseguisse garantir um outro imóvel por valor de cerca de € 215.000,00 e fosse garantido o financiamento necessário para a aquisição. 21 – Em 11 de Dezembro de 2023, o gerente da Requerente e a Requerida trocaram mensagens via WhatsApp, sendo o primeiro as mensagens a verde e a segunda a branco: 22 - Em 12 de Dezembro de 2023, a Requerida remeteu à Requerente um email, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) A casa que procuro deve ser próxima a Massamá (…) linha de Sintra, Amadora, Oeiras, deve ter garagem (…) Nada que seja inferior a minha casa, o valor vai depender do que consigo com o banco mas penso que seja por volta dos 215000€ O que é necessário para voltar a enviar os papéis ao banco? (…)”. 23 - Já em 14 de Dezembro de 2023, a Requerente remeteu um email à Requerida, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) Segue em anexo o contrato para a vossa apreciação, bem como questiono a sua disponibilidade para assinatura amanhã. Relativamente ao banco se me enviar a lista dos documentos abaixo consigo a resposta do banco amanhã de manhã - Extracto bancário dos últimos 3 meses - 3 últimos recibos de vencimento - IRS - Nota de liquidação (…)”. 24 – Tendo a Requerida respondido, no mesmo dia: “(…) A assinatura do contrato de promessa (…) para amanhã não é possível, eu não vou dar início a nada sem ir ao banco pessoalmente (…) Eu quero fazer tudo com a devida atenção. * (aditado em consequência da impugnação da matéria de facto) Desde que os compradores da casa sejam os seus clientes, o que acordamos no nosso contrato que acaba amanhã, relativamente ao vosso pagamento, fica combinado, não será necessário ter pressa. Após verificar o contrato de promessa de compra e venda, identifiquei alguns pontos com os quais não concordo. No ponto 4 em que diz que a marcação do título definitivo de compra fica a cargo da parte compradora podendo ser celebrado até 90 dias, isto para mim não é viável visto que eu não posso ficar dependente da boa vontade do comprador para marcar a data de escritura (…)”. 25 – Ao que a Requerente respondeu: “(…) Relativamente a data da assinatura já tinha adiantado ao colega que não iria conseguir amanhã. Bancos, podemos ir amanhã ou na 2.ª feira a sua hora de almoço (…) Quanto à marcação da escritura é sempre a parte compradora a marcar, no entanto a parte vendedora tem a faculdade de não aceitar até perfazer o fim do prazo, nomeadamente 90 dias, nós alteramos este paragrafo para a proteger e cumprir com o nosso acordo inicial Quanto ao condomínio este ponto está relacionado com o pagamento de cotas extraordinárias, no entanto a declaração que será emitida pelo condomínio terá os termos e em que condições sério executadas as obras.”. * (aditado em consequência da impugnação da matéria de facto) 26 – E em 17 de Dezembro, trocaram também as seguintes mensagens: 27 – Também em 18 de Dezembro de 2023, trocaram as seguintes mensagens: 28 – O gerente da Requerente, no mesmo dia, remeteu também à Requerida um conjunto de imóveis para que a mesma avaliasse a possibilidade de adquirir um deles. 29 – Em 18 de Dezembro de 2023, a Requerida foi com o gerente da Requerente ao Banco BPI com o objectivo de obter um empréstimo bancário para a aquisição de um imóvel. 30 – Nesse seguimento, foram remetidas simulações de crédito para montantes entre os € 80.000,00 e os € 115.000,00. 31 – Em 20 de Dezembro de 2023, DD, gestor de clientes do Banco BPI, remeteu à Requerida um email, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) No seguimento da sua visita ao balcão, informo que as propostas em anexo se revestem de carácter de Decisões Prévias de Crédito. Ou seja, naquela data, foi efectuada uma análise prévia à possibilidade de aprovação do empréstimo tendo por base o valor da aquisição, entrada inicial, valor de financiamento, modalidade, prazo e também o seu nível de rendimentos, situação profissional e estabilidade profissional … Procedendo à venda do seu imóvel actual e liquidando a responsabilidade associada este processo reúne condições para aprovação nesta data. Para solicitar uma aprovação definitiva teria apenas de assinar o formulário pedido de financiamento/avaliação do novo imóvel a adquirir (…)”. 32 – A Requerida decidiu recorrer à empresa de intermediação de crédito denominada “Doutor Finanças” que a informou que, face à sua condição económica, não conseguiria obter um empréstimo bancário de valor superior a € 70.000,00. 33 – A Requerida deslocou-se ainda ao Banco Montepio, sua entidade bancária, que lhe indicou que, com base nos seus rendimentos e na taxa de esforço, não lhe concederiam um financiamento superior a € 80.000,00. 34 – Assim, a Requerida indicou à Requerente que, uma vez que tinha muito trabalho e se sentia muito pressionada para avançar com a venda, deixariam a questão do contrato-promessa para o início de 2024. 35 – Em data não concretamente apurada, mas no início do ano de 2024, a Requerida indicou que não queria avançar com a venda do imóvel e que considerava o assunto encerrado. 36 – A Requerente, em 29 de Janeiro de 2024, procedeu à emissão da “Factura n.º FT Série- 2023/140”, com data de vencimento no mesmo dia, com valor de € 9.594,00 e descritivo “Comissão de mediação do imóvel sito em Av. do Brasil, 84, 1, A, 2735-677 Sintra - P7444 - DESISTÊNCIA DA PARTE VENDEDORA - "Exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 , de 8 de fevereiro”, e remeteu-a à Requerida por email no mesmo dia. “ 37 – Ao email de 29/01/2026, referido em 36, a requerida, através do seu Advogado, por email de 06/02/2024, respondeu que a factura não era devida e devolveu-a à requerente.” * (alterado em consequência da impugnação da matéria de facto) 38 – No dia 19 de Abril de 2024, a Requerente remeteu à Requerida uma carta registada com AR, que esta recebeu em 29 de Abril de 2024, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) venho, pela presente missiva, proceder à interpelação formal de V. Exa. para pagamento da comissão imobiliária devida (…) no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado em 15 de Setembro de 2023 (…) através do referido contrato de mediação imobiliária, o qual foi celebrado em regime de exclusividade, ficou previsto o pagamento (…) de uma comissão de 4%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado (…) na sequência de uma visita que assegurou ao imóvel no dia 11 de Dezembro de 2023, veio, efectivamente, a angariar dois interessados na compra (…) os quais formalizaram uma proposta de compra pelo montante de € 195.000,00 (…) proposta essa que foi aceite por V. Exa. (…) deve V. Exa. proceder ao pagamento da factura vencida e não paga (…) num prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis (…)” II-Factos Não Provados. I – O gerente da Requerente informou a Requerida de trabalhava no Banco Santander como avaliador de risco. II – A Requerida diligenciou por encontrar uma casa para adquirir. III – A Requerida solicitou à Requerente que diligenciasse para encontrar uma casa para adquirir. IV – A Requerente, com a cobrança da quantia mencionada em 36, despendeu € 150,00. As Questões Enunciadas . Nulidade da Sentença. Segundo se entende, a ré/apelante argui a nulidade da sentença, invocando o artº 615º nº 1, al. d) do CPC , dizendo que a 1ª instância se pronunciou sobre questões de que não podia tomar conhecimento, visto que quer da lei, quer do contrato (cláusula 5ª) a remuneração só é devida se se concretizar o negócio visado, o que não aconteceu e, não estando alegadas nem demonstradas causas de não realização do negócio imputadas à recorrente, não podia a sentença condenar a apelante no pagamento da comissão, conhecendo por isso de objecto que não lhe era permitido. Padecerá a sentença da imputada nulidade? Segundo o artº 615º nº 1, al. d), 2ª parte, a sentença padece de nulidade quando o juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Da conjugação do artº 615º nº 1 al. d), 2ª parte com o artº 608º nºs 1 e 2, resulta que o excesso de pronúncia se afere em relação ao objecto do processo colocado pelas partes, ou seja as questões a resolver são as questões de direito correspondentes aos pedidos e causa de pedir e excepções apostas, tanto dilatórias como peremptórias. A lei impõe que os fundamentos e a parte dispositiva de uma decisão seja construída em jeito de resposta aos problemas fundamentais com que as partes construíram a causa de pedir, os pedidos ou as excepções. Ora, compaginando o requerimento inicial verifica-se que o pedido consistiu na condenação da requerida no pagamento da quantia de 9 594€ acrescida de juros. E, a causa de pedir radicou na celebração de contrato de mediação imobiliária, com carácter de exclusividade, tendo a requerente encontrado interessado na compra que a requerida não aceitou. E, analisada a sentença, verifica-se que a decisão foi ao encontro desse pedido e estribou-se na causa de pedir invocada. Não houve excesso de pronúncia: a pronúncia, rectius , dispositivo da sentença circunscreveu-se nos limites do objecto da acção . A esta vista, sem necessidade de outros considerandos, somos a concluir pelo indeferimento da pretendida nulidade da sentença . Impugnação da Matéria de Facto A apelante pretende sejam operadas alterações à matéria de facto quanto aos pontos 6, 24, 25 e 37 dos factos provados; e, que o ponto I) dos factos não provados passe a ter-se por provado, bem como se adite aos factos provados a factualidade que alegou nos pontos 10º a 12º e 32º da oposição. Vejamos cada um destes pontos. Quanto ao ponto 6º dos factos provados . Segundo a apelante, devem ser aditadas ao ponto 6º dos factos provados, a outros parágrafos constantes das cláusulas 2ª e 5ª do contrato. Embora não mencione, expressamente, a relevância das pretendidas alterações, parece resultar, na parte do recurso relativa à matéria de direito, que dessas cláusulas decorrerá que a remuneração não seria devida. Assim, considerando a interpretação que a apelante faz da cláusula 2ª nº 2, nada impede se adite esse nº 2 aos factos provados, o que será feito no local próprio. Relativamente ao aditamento do ponto 3º da cláusula 5ª, nada obsta a que, igualmente, seja aditado, o que terá lugar no local próprio da matéria de facto. Por outro lado, entendemos ser relevante a transcrição integral do nº 1 da cláusula 5ª, tal como consta do texto do contrato, na parte não transcrita pela 1ª instância, concretamente, o seguinte trecho: nos termos e com as excepções previstas no artº 19º da Lei nº 15/2013 , de 08de fevereiro. Qual seja a relevância dos aditamentos desses parágrafos das cláusulas 2ª e 5ª será apreciado oportunamente. Quanto ao ponto 24º. Defende a apelante que deve ser aditado à redacção do ponto 24 o trecho constante no email parcialmente transcrito nesse ponto. Pois bem, nada obsta ao pretendido aditamento – que terá lugar no local próprio da matéria de facto. Quanto à relevância do aditamento será apreciada oportunamente. Relativamente ao ponto 25 . A apelante pretende sejam aditados dois parágrafos ao ponto 25 dos factos provados, constantes do email parcialmente transcritos, defendendo que deles decorrem as razões pelas quais nunca se concretizou o negócio. Mais uma vez, não se vê óbice ao pretendido aditamento e, como tal ele terá lugar no local próprio da matéria de facto. Também aqui se reitera que oportunamente se aferirá da relevância deste facto. Quanto ao ponto 37 . Se bem entendemos a pretensão da apelante relativamente ao ponto 37 dos factos provados, parece que ela pretende que se elimine esse ponto dos factos provados; mas, simultaneamente, parece pretender seja a redacção daquele ponto 37 alterada face ao email datado de 06/02/2024, junto como documento nº 8. Vejamos. A 1ª instância fundamentou a sua decisão relativa ao ponto 37 – conjuntamente com outros pontos – escrevendo: “ Quanto ao indicado em 34, 35 e 37, na verdade afigura-se-nos não merecer grande controvérsia, tendo a Requerida admitido que enviou um email dizendo que queria terminar o contrato – não aquele de 01 de Dezembro, mencionado no facto 16 – e que não queria vender a casa. Isto também foi confirmado pelo gerente da Requerente que explicou que a Requerida, após as deslocações ao Banco, disse-lhe que se sentia muito pressionada, que tinha muito trabalho e que tratariam do contrato-promessa no início do ano seguinte. Tendo, então, no início desse ano, referido que não queria vender, não queria mais contactos e que o assunto estava encerrado. Diga-se, ainda, que também não há mais nenhum sinal de comunicações posteriores, pelo que se deu o facto 37 como provado .” Ora conforme resulta do email de 06/02/2024 - junto como documento 8 na audiência final, a 09/02/2026 - enviado pelo Ilustre Mandatário da requerida, Dr. EE, ao gerente da requerente, ele, por referência ao email da requerente, de 29/01/24 (o que é mencionado no ponto 36 dos factos provados) mencionou não vislumbrar motivo para a emissão da factura e devolveu-a. Daqui decorre que o ponto 37 dos factos provados carece de ser alterado, passando a ter a seguinte redação, que constará no local próprio: “ Ao email de 29/01/2026, referido em 36, a requerida, através do seu Advogado, por email de 06/02/2024, respondeu que a factura não era devida e devolveu-a à requerente .” Já quanto ao pretendido aditamento do email do Ilustre Mandatário da requerida/apelante, à comunicação da requerente sintetizada no ponto 38 dos factos provados, não se nos afigura que tenha relevância jurídica e, a recorrente também não a justifica por isso, não se adita o teor do email de 06/05/2024, junto como documento 9 apresentados na audiência final de 09/02/2026. Quanto ao ponto I dos factos não provados. A apelante defende que o ponto I) dos factos não provados deve ser suprimido, fundando-se no depoimento da testemunha FF (padrasto da requerida) e nas declarações de parte da requerida que, segundo disseram, o gerente da ré lhes disse que trabalhava para o Banco Santander como avaliador de risco. Transcreve parte dos trechos das declarações de parte da requerida e do depoimento da testemunha FF. Ouvidas aquelas declarações de parte e o dito depoimento, verifica-se que disseram o que a apelante resumiu. E, ouvidas as declarações de parte do gerente da requerente, ele mencionou que trabalhou vários anos no Banco Santander. Perante esta não coincidência total de depoimentos/declarações, somos a entender, como a 1ª instância, que se terá tratado de mal entendido a referência a que o gerente da requerente trabalhava como analista de risco para o Banco Santander; antes se nos afigura mais verosímil a versão que consta do ponto 12 dos factos provados: “ 12 – Indicou, também, o gerente da Requerente que havia trabalhado no Banco Santander, sendo que, perante as condições pessoais da Requerida, ser-lhe-ia possível conseguir um empréstimo no valor de € 115.000,00. ” De resto, este facto cobre a versão da requerida sobre a conversa com o gerente da requerente. A esta vista, não se elimina o ponto I) dos factos não provados. Aditamento aos factos provados dos pontos 10º a 12º da contestação . O pretendido aditamento destes factos, no fundo, surge na sequência da solicitada eliminação do ponto I) dos factos não provados. Ora, a factualidade pretendida aditar está já provada no ponto 12º dos factos provados. O aditamento almejado, nada acrescenta, de substancial, àquele facto. Sem necessidade de outros considerandos, não se adita aos factos provados a factualidade dos pontos 10º a 12º da oposição. Aditamento, aos factos provados, do ponto 32º da oposição . Entende a apelante que deve ser aditada a factualidade alegada no ponto 32º da oposição: “… a redução do preço exarado no contrato de mediação nunca foi aprovada ”. Invoca o depoimento da testemunha FF e as declarações de parte da apelante. A questão que se coloca é a de saber se há fundamento para aditar este facto à factualidade dada como provada. Pois bem, como mencionou a 1ª instância, resulta da cláusula 2ª nº 2 do contrato de mediação que o dever de informar qualquer alteração do preço impendia sobre a cliente, à mediadora e não o contrário. Com efeito, da cláusula mencionada consta: “ Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior, deverá ser comunicado de imediato e por escrito à Mediadora ”. Assim, não se vislumbra fundamento para aditar aos factos provados o pretendido ponto 32º da oposição. A revogação da sentença com absolvição da ré do pedido. A apelante entende que conforme invocou no ponto 32º da oposição, jamais deu consentimento para a redução do preço para 195 000€ e que a celebração da venda da sua fracção dependia de condições que estavam estipuladas desde o início, como sejam a obtenção de empréstimo bancário para poder comprar outra casa em substituição da que ia vender. Por outro lado, alega que da cláusula 5ª resulta que a remuneração só seria devida caso a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo contrato e aquando da celebração da escritura pública ou conclusão do negócio visado. Não foi alegada factualidade relativa à causa imputável à recorrente para a não celebração do negócio. Vejamos. Fora de discussão a questão relativa à celebração de contrato de mediação imobiliária entre a requerente e a requerida e, como é sabido, trata-se de contrato típico, legalmente previsto, cuja disciplina está estabelecida na Lei 15/2013 , de 08/de fevereiro (RJAMI). Ora, a primeira questão que se coloca é a de saber se no caso dos autos estamos em presença de um contrato em regime de exclusividade como considerou a 1ª instância . Analisemos. Nos termos do artº 16º do RJAMI, “ O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito ” (artº 16º nº 1 RJAMI). E, o nº 2, al. g) do preceito impõe que “ Do contrato constam obrigatoriamente, os seguintes elementos: g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com a especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente .” (sublinhado nosso). Por sua vez, o nº 7 do artº 16º (Redacção do DL 102/2017 ) determina “ O incumprimento do disposto nos nº1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação. ” No caso dos autos, como vimos na matéria de facto, ficou a constar do contrato reduzido a escrito, na cláusula 5ª: Remuneração A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 19º da Lei nº 15/2013 , de 08 de fevereiro. O Segundo Contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração: A quantia de 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à legal de 23% (…) 3-O pagamento do preço apenas será efetuado nas seguintes condições: O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado .” Contrariamente ao que sucedia no anterior regime, com o artº 19 nº 4 do DL 211/2004 , em que o legislador estabelecia os efeitos da cláusula de exclusividade , determinando que “- Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência .”, o legislador do RJAMI “… absteve-se de estabelecer os efeitos da cláusula de exclusividade e proibiu o julgador de integrar a falta absoluta de estipulações pelas partes, fazendo recair sobre estas o ónus de explicitarem os efeitos que pretendem para a cláusula, sob pena de nulidade do contrato. De lembrar que tal nulidade, de resto não invocável pela empresa de mediação, não impede a conversão do contrato num contrato de mediação simples, ao abrigo do disposto no artº 293º do CC .” (Higina Castelo, Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária anotado, 2015, pág. 97 ). Saliente-se que a lei impõe que no contrato com aposição de cláusula de exclusividade sejam especificados os efeitos que desse regime decorrem para cada uma das partes . Especificar os efeitos, significa detalhar, tornar preciso, pormenorizar, indicando com exactidão ou mostrar claramente quais são esses efeitos. “… se os efeitos do regime da exclusividade tiverem sido expressos de forma insuficiente, ou pouco clara, tal circunstância não de termina a nulidade do contrato, havendo, sim, de interpretar o texto do mesmo. ” ( Higina Castelo, Regime Jurídico…, cit., pág. 102 ). Ora, no caso dos autos, afigura-se-nos que o regime de contratação é algo ambíguo e até contraditório na parte relativa à remuneração. Com efeito, embora conste do contrato que a mediadora é contratada em regime de exclusividade (nº 1 da cláusula 4ª) e de seguida mencione que o regime de exclusividade implica que só a mediadora contratada tem direito a promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência, porém, na cláusula 5ª, consta que “ A remuneração só é devida se a mediadora conseguir interessado concretize o negócio visado ”, e acrescentando, no nº 3 da cláusula 5ª, que “ O pagamento da remuneração será efectuado nas seguintes condições: total da remuneração, aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado .” Estas cláusulas, se por um lado esclarecem que apenas a mediadora tem direito a promover o negócio, o que aponta no sentido de exclusividade da mediadora, por outro lado, no que respeita à remuneração, refere que é devida aquando da celebração da escritura ou do negócio visado, o que vai no sentido do contrato de mediação sem exclusividade . A circunstância de na cláusula 5ª nº 1 constar “A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 19º da Lei nº 15/2013 , de 08 de fevereiro.” não corresponde a uma especificação dos efeitos para as partes que decorreriam do regime de exclusividade. Com efeito, remeter, de modo genérico, para uma norma legal, referindo somente o respectivo artigo não pode ter-se como detalhar, tornar preciso, pormenorizar, indicar com exactidão ou mostrar claramente quais são esses efeitos, como exige a lei no artº 16º nº 1, al. g) do RJAMI. No que respeita à remuneração da mediadora, o artº 19º do RJAMI estabelece, no nº 1, a regra geral: “ A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação…”. Por sua vez, o nº 2 prevê o caso especial de o contrato ter sido celebrado em regime de exclusividade : “ É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente …” Destes dois preceitos decorrem dois regimes de remuneração: para a mediação simples, a remuneração é devida apenas com a concretização do negócio visado; na mediação com exclusividade, a remuneração não depende do evento futuro (e incerto), concretização do negócio visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. Ou seja, na mediação simples a remuneração do mediador é condicionada pela celebração do negócio visado, enquanto na mediação com exclusividade , não se celebrando o contrato visado por causa imputável ao cliente, o mediador tem direito à remuneração de o negócio visado. Ora, como analisámos acima, apesar de na cláusula 4ª do contrato de mediação constar que o contrato de mediação foi celebrado em regime de exclusividade , na cláusula 5ª estabeleceram que a remuneração seria devida aquando da celebração da escritura. E, como também se referiu, a cláusula 5ª nº 1, não esclarece, especificadamente, os efeitos que dessa exclusividade decorrem para cada uma das partes. Nestas circunstâncias como acima mencionámos, na linha da posição de Higina Castelo, entendemos que o contrato de mediação não pode ter-se como nulo, mas convertido em contrato de mediação simples ( A e Ob. cit., pág. 97 ). A esta vista, dado que o negócio visado não se concretizou, nos termos previsto no artº 19º nº 1 do RJAMI (e da cláusula 5ª nº 3 do contrato) somos a entender não haver lugar à remuneração. A esta mesma solução chegaríamos por outro caminho. Resulta dos pontos 7º, 8º, 9º e 10º dos factos provados que a requerida apenas avançaria para a venda do imóvel quando tivesse identificado outro imóvel que pudesse adquirir e com recurso ao crédito bancário, que, de resto, o gerente da requerente se dispôs a ajudar. No fundo, o negócio foi celebrado sob condição suspensiva . Como é sabido, a condição é uma cláusula contratual típica que vem subordinar a eficácia duma declaração de vontade a um evento futuro e incerto ( artº 270º do CC ). A condição é suspensiva quando o negócio só produz os seus efeitos após a eventual verificação do evento: venda da fracção condicionada a aquisição de outra fracção com recurso a empréstimo bancário. Para além de constituir uma condição suspensiva, trata-se também de uma condição potestativa (por contraposição a condição causal) na medida em que o evento futuro e incerto – de encontrar outra fracção com recurso a crédito – se traduz num facto que emerge da vontade de uma das partes (por contraposição a condição dependente de facto alheio). Para além disso, trata-se de uma condição exercitável (por oposição a condição automática) porque a verificação da condição necessita da manifestação de vontade de uma das partes (sobre a questão cfr., entre outros, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, parte geral, tomo I, 2ª edição, pág. 511 ). O negócio celebrado sob condição é um negócio único: há uma vontade única, mas condicional; todo o conteúdo do negócio fica tocado pela condição ( Menezes Cordeiro, ob. cit. pág. 514 ). O negócio celebrado sob condição tem subjacente uma distribuição do risco do negócio: “… uma situação condicionada é, por definição, uma situação instável; as partes – ou alguma delas – podem, daí, retirar danos: trata-se, porém, dum risco que correm e que livremente assumiram, pelo que deve ser suportado, de acordo com a ordem natural das coisas…” ( Menezes Cordeiro, ob. cit. pág. 517 ). Ou seja, no caso dos autos as partes aceitaram celebrar o negócio de mediação sob condição suspensiva, potestativa e exercitável; a autora sabia o risco que resultava dessa condição e aceitou mediar a venda da fracção desde que a ré encontrasse outra fracção com recurso a empréstimo. Daqui resulta que não se concretizou a venda porque não se verificou a condição aposta ao contrato. Assim sendo, não se tendo concretizado a venda objecto do contrato de mediação e, não sendo imputável à requerida essa não efectivação da venda, temos de concluir que não é aplicável ao caso dos autos a excepção do artº 19º nº 2 do RJAMI. Deste modo, a autora não tem direito à remuneração pela sua actividade de mediação imobiliária. Mas, aqui chegados, uma outra questão se coloca que importa solucionar: o contrato de mediação imobiliária está legalmente sujeito a forma escrita, conforme decorre do artº 16º nº 1 do RJAMI. E a condição suspensiva referida, não consta aposta, por escrito no contrato em causa. Qual a consequência dessa não inclusão da condição no contrato escrito? Vejamos. Como é sabido, a condição traduz uma cláusula acessória de um negócio jurídico – cfr Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, vol. II, pág. 222 . De acordo com o artº 221º nº 1 do CC , “ As estipulações verbais acessórias anteriores ao documento legalmente exigido para a declaração negocial, ou contemporâneas dele são nulas, salvo quando a razão determinante da forma lhes não seja aplicável e se prove que correspondem à vontade do autor da declaração .” Deste preceito resulta que as cláusulas acessórias anteriores a documento escrito ou contemporâneas dele têm de satisfazer essa forma, sob pena de serem nulas, salvo verificando-se três requisitos: a)- tratar-se de estipulações acessórias; b)- não serem abrangidas pela razão de ser da exigência do documento; d)- provar-se que correspondem à vontade das partes. No caso dos autos já vimos que a condição é uma estipulação acessória. Quanto às razões de ser da exigência do documento, prendem-se elas, essencialmente, por um lado, com a protecção dos consumidores e com a “moralização” do exercício da actividade da mediação, ( cfr Carlos Lacerda Barata, ob. cit. pág. 210 e seg .). Entendemos que aquela estipulação não está abrangida pela razão de ser de exigência de documento. Por fim, demonstrou-se que aquela condição correspondia à vontade das partes: demonstrou-se que a requerente aceitou mediar a venda que se realizaria se fosse encontrada outra fracção mediante recurso a empréstimo bancário. Assim, a condição suspensiva a que as partes condicionaram o contrato deve ser tida em consideração e relevar no caso dos autos. Saliente-se o ponto 20 dos factos provados que demonstra que a requerida indicou à requerente de que aceitava a proposta, mas só avançaria para a venda, se conseguisse garantir um outro imóvel por valor de cerca de € 215.000,00 e fosse garantido o financiamento necessário para a aquisição. No fundo, a requerida reiterou a condição que havia sido aceita pela requerente. Não se tendo verificado a condição, não pode ter-se o contrato por incumprido por causa imputável à requerida. A esta luz, somo a entender que o recurso procede. DECISÃO . Em face do exposto, acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, julgar o recurso procedente e, em consequência, revogando a sentença sob impugnação julgam a acção improcedente e absolvem a ré do pedido. Custas do processo, pela autora por ter decaído totalmente. Lisboa, 08/10/2026 (Adeodato Brotas) (Gabriela de Fátima Marques) (Nuno Lopes Ribeiro)