9028/23.1T8LSB.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário: (elaborado pela relatora - art. 663º, nº 7, do Código de Processo Civil):

«1. A obrigação de cada condómino quanto ao pagamento das respetivas quotizações e despesas é uma obrigação conjunta e não solidária.

2. O Condomínio não atua como credor mas antes, nas relações internas, e nessa parte, como cobrador das receitas necessárias à realização das despesas nas partes comuns que a lei a seu cargo impõe.

3. A obrigação de reparação, a cargo de todos os condóminos, da parte comum, embora afecta ao uso exclusivo da fracção propriedade da recorrente, é uma obrigação sem prazo, até porque para a realização das obras é necessário que exista dinheiro no fundo de reserva (ou que se constitua mediante reforço), dinheiro esse que vem precisamente dos condóminos em razão das permilagens cujo pagamento a lei impõe e sem o qual não é possível realizar qualquer obra em partes comuns.

4. Essa interdependência das duas evidencia o sinalagma funcional e a inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das duas obrigações tal como exigido pelo artigo 428 do Código Civil.

5. Os recursos visam possibilitar que o tribunal superior reaprecie questões de facto e/ou de direito que no entender do recorrente foram mal decididas/julgadas no tribunal a quo, não se destinando eles, portanto, a conhecer de questões novas, ou seja, de questões que não tenham sido, nem o tinham que ser ( porque não suscitadas pelas partes ), objecto da decisão recorrida».

Acordam os Juízes que compõem a 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório

Zoramphys, SA, com sede na Avenida ……, intentou ação declarativa de condenação sob a forma comum contra Condomínio do Prédio Sito na………., peticionando:

“a) Deve ser o R. condenado a proceder à realização das obras de reparação, conservação e eliminação da causa das infiltrações verificadas na fracção da A.;

b) Deve ser o R. condenado a pagar à A. o valor de 150.000€ (cento e cinquenta mil euros), a título de indemnização à A. a título de danos patrimoniais.

c) Deve o R ser condenado a pagar à A. um valor correspondente a 2.500€ (dois mil e quinhentos euros mensais), por cada mês de atraso na realização da obras da sua responsabilidade”.

Alega para tal, em síntese, que que é proprietária de quatro frações e, desde 2018, uma delas encontra-se afectada por infiltrações no terraço e zona interior; o Réu nada fez para pôr termo a tal situação, o que a impede de utilizar aquela fração ou de a colocar no mercado de arrendamento, como era seu propósito e vontade.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação, alegando, em síntese, que a permanência da infiltração não se deve à conduta do ora Réu; o ora Réu nunca se recusou a realizar as ditas obras; é a conduta de incumprimento de pontual pagamento das obrigações do condomínio por parte da Autora, enquanto condómina, que não permite a execução da obra orçamentada; o Réu realizou diligências várias com vista à orçamentação das obras, o orçamento foi apreciado numa Assembleia Geral de Condóminos, aprovado e inclusive foi deliberada a aprovação de uma quota-extra com vista ao custeio das mesmas; a Autora atua em abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”.

Em 22 de maio de 2024, foi realizada audiência prévia, proferido despacho saneador tabelar, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas de provas e designada data para a realização de audiência final.

Realizada a audiência, com produção de prova, foi proferida sentença em 29 de maio de 2025 que julgou improcedente a ação, sendo este o segmento decisório, que se transcreve:

“IV- DECISÃO

Pelo exposto, julgo a presente ação improcedente e, consequentemente, decido absolver o Réu do pedido.

Custas pela Autora.

Registe e notifique”.

Dispositivo

Inconformada com esta sentença, a autora Zoramphys, SA interpôs recurso de apelação, que termina com as seguintes conclusões:

“O presente recurso decorre da decisão do Tribunal que julgou a acção improcedente e, consequentemente, decidiu absolver o Réu do pedido, incidindo sobre a parte da prova (fundamentos de facto) e a parte de Direito.

II. Basicamente a decisão do Tribunal a quo fundamenta-se na excepção de não cumprimento

III. Face a este raciocínio, duas questões se devem colocar. Desde logo, aferir quem não cumpriu em primeiro lugar o condomínio ou o condómino, porque se entendermos como aplicável o disposto no Art. 428º do CC, então teremos sempre de aceitar que ao condómino assistirá o direito de, estando a cumprir a sua obrigação de pagamento dos valores ao condomínio e não obstante tal cumprimento, o condomínio não procede às obras necessárias, não será exigível ao condómino que proceda ao pagamento da quota ordinária nem de qualquer quota adicional.

IV. Em termos resumidos teremos de admitir que a ora apelante tinha o direito de recusar o pagamento da sua contribuição, nomeadamente para obras, enquanto o condomínio não procedesse à reparação dos defeitos nas partes comuns adstrictos à sua fracção e na sua fracção, desde que os defeitos decorram de infiltração de água provenientes da parte comum.

V. Na situação em apreço o ora recorrente está, desde 2018, a solicitar (ao contrário do afirmado na sentença) a reparação dos danos tanto na parte comum adstricta à sua fracção como no interior desta e considerando a hipótese de este, à data, estar a cumprir os devidos pagamentos, sempre lhe assistiria o direito de recusar continuar a pagar o devido valor, enquanto as obras necessárias não fossem realizadas pelo condomínio (exceptio).

VI. A segunda questão é a aplicabilidade geral deste raciocínio à totalidade dos condóminos, ou seja, o princípio da exceptio é aplicável apenas a um só condómino, no caso a ora apelante, ou terá de ser necessariamente aplicável à totalidade dos condóminos, sob pena de o condomínio estar a violar o princípio da igualdade e a abusar do direito.

VII. Como podemos constatar da declaração da testemunha ….., o condomínio não aplicou a exceptio a este condómino e lá arranjou o dinheiro para proceder às obras, obras essas efectuadas em 2018, com o agravamento de tais obras serem exactamente iguais às obras reclamadas pela ora apelante, sendo certo que, à data, não existia dinheiro e o condómino estava em dívida com o condomínio, como aliás estão todos, mas não é caso único.

VIII. Ao contrário do que o Tribunal a quo diz, era do conhecimento do condomínio desde 2018 a situação do apartamento da ora apelante, nomeadamente que este não só necessitava de obras, como estas eram da responsabilidade do condomínio, porque o dano provinha do deck, bem como que este solicitou a sua reparação, tendo para o efeito, solicitado ao administrador que fosse vistoriar o seu apartamento para por si constatar da necessidade de obras.

IX. Acresce que obras similares foram realizadas no vizinho e, não obstante, a necessidade clara e reconhecida da necessidade de obras no apartamento da recorrente, estas não foram feitas pelo condomínio em violação clara do princípio da igualdade, já que as situações entre os vizinhos a necessitar de obras eram similares.

X. Mais uma vez e agora no ano passado, o condomínio embora continue a alegar que não tem dinheiro, procedeu à reparação da obra deste condómino, como ela própria confessa, ou seja, o condomínio não tem dinheiro para pagar as obras da ora apelante, mas vai pagando as obras necessárias a quem muito bem entende.

XI. A excepção de não cumprimento apenas se aplica à ora apelante, não sendo aplicável aos restantes condóminos, o que viola o princípio da igualdade de tratamento e configura um abuso de direito face à discricionariedade com que é aplicado.

XII. Decorre do exposto que, para a correcta aplicação da exceptio, o Tribunal teria de verificar, desde logo, quem incumpriu primeiro, a ora apelante ou o condomínio e tal verificação teria de ser feita reportando à data de 2018, ano em que se verificou pela primeira vez a situação de incumprimento de obras nas partes comuns afectas em uso exclusivo à ora apelante.

XIII. Ora, decorre dos testemunhos acima expressos que a A., ora apelante, reclama, desde 2018, a reparação dos danos nas partes comuns e por arrasto os danos na sua fracção.

XIV. A interpelação em 2018 do Eng. ….. ao Eng. ….., administrador do condomínio à data, mais não é do que uma reclamação para uma intervenção urgente.

XV. Aliás, o próprio Eng. ….., após a visita à fracção reconhece que esta não estava bem e não encontra explicação para ter procedido às obras na fracção do n.º … e …. e ignorarem o n.º …, ou seja, a fracção da ora apelante.

XVI. Em 2021, o condomínio instaurou uma acção executiva contra a A., ora apelante, e aqui, pasme-se de novo, entre dezenas de condóminos que não pagavam quer as quotas ordinárias quer a quota extraordinária para obras, o condomínio apenas instaurou uma única acção que incidia sobre a ora apelante.

XVII. O que é certo é que a ora apelante, face à acção executiva e à penhora da fracção, pagou a totalidade da dívida, conforme está dado como provado no ponto 15,

15. (…) só tendo os valores peticionados judicialmente sido pagos na sequência de cobrança coerciva concretizada por penhora realizada à fração autónoma.

XVIII. Face a esta situação de pagamento, a ora apelante pensou que o condomínio iria fazer as obras, pensou, mas pensou mal, já que o condomínio que alega a exceptio e que o Tribunal a quo acolhe, limitou-se a recolher o dinheiro e a não realizar qualquer obra na parte comum afecta à ora apelante e muito menos na parte privada desta.

XIX. O ponto 17 dos factos provados é uma aberração, já que decorre de todos os testemunhos e da própria dinâmica do processo que a A., ora apelante, contactou várias vezes com a administração do condomínio para (i) se chegar a um acordo, e para (ii) pedir obras na fracção autónoma e partes comuns a não ser que, o pedido em 2018 para que o Eng. …. visitasse a fracção fosse apenas para uma visita de cortesia a um apartamento vazio com o soalho estragado e claramente todo ele danificado pela água.

XX. Aliás, o n.º 17 entra em clara contradição com o n.º 16 e o n.º 18 dos factos provados, já que não tem sentido que a administração do condomínio avisasse a A., ora apelante, que não tinha dinheiro para pagar as obras caso estas não lhe tivessem sido pedidas pela apelante, ou que fosse deliberado em assembleia a realização da obra na fracção e na parte comum adstricta a esta, igualmente, sem que as obras (e relembre-se que existe um orçamento para estas) não tivessem sido pedidas pela apelante.

XXI. Como decorre do já exposto, em 2018, foi apresentado um pedido da ora apelante para uma vistoria à fracção, pedido esse apresentado ao administrador, à data, Eng. … e que expressamente referiu que não só esse pedido foi feito, mas que efectivamente tal vistoria foi realizada e foram detectados vários problemas ao nível de infiltrações de água provenientes dos canteiros de flores existentes no deck.

XXII. Como é evidente se a testemunha refere que a fracção não estava em condições, já que (…) havia também no chão sinais de infiltração (…) as infiltrações vinham principalmente das floreiras que existem em todos esses prédios (…) de forma que a água fosse para dentro do apartamento e fizesse este dano no chão (…) a situação decorrente do número … e do número …., ambas eram numa zona comum (…) a fracção não estava bem (…).

XXIII. Com o devido respeito parece ser elementar concluir que uma fracção que em 2018 está nestas condições não pode ser utilizada para a colocar no mercado de arrendamento, a não ser que o Tribunal a quo considere que uma fracção que tem infiltrações de água e com o soalho deteriorado possa ser arrendada pelo menos por € 1.800,00/mês que é o valor locativo mínimo dado como provado.

XXIV. Aliás, se virmos o testemunho do Senhor …., empreiteiro que fez alguns trabalhos noutras fracções pagas pelo condomínio, trabalhos esses similares ao solicitado pela ora apelante, este refere expressamente que o chão do apartamento em questão, no ano de 2022 estava deteriorado com os tacos húmidos e as infiltrações de água continuavam e mantinham-se como provenientes do terraço (deck).

XXV. Mas a testemunha …. refere ainda que, na sua qualidade de empreiteiro, não obstante não fazer a obra para a ora apelante, alegadamente por falta de dinheiro por parte do condomínio, fez outras duas obras na mesma data e igualmente similares à da ora apelante.

XXVI. Manifestamente a administração do condomínio apenas aplica a exceptio para a fracção da ora apelante, quanto às outras, como o testemunhado pelo …., agora em 2022, não só efectuou obras em tudo similares às solicitadas pela ora apelante noutras duas fracções, como procedeu ao seu pagamento ao empreiteiro, actuando, como já referido, em clara violação do princípio da igualdade de tratamento de todos os condóminos e em claro abuso de direito, já que excepcionou para a ora apelante o não pagamento da quota das obras e para outros ignorou tal situação.

XXVII. Ainda na análise dos factos provados e não provados, convém ouvir a testemunha …. que trabalha na empresa que administra o condomínio.

Esta testemunha foi peremptória ao afirmar que (…) não sei precisar, mas pronto tinha infiltrações, tinha também no quarto, era o sítio mais grave e também tinha um pouco na sala (…), isto é, sem margem para dúvidas a testemunha diz que o apartamento estava com infiltrações de água que abrangiam mais gravemente a sala e um dos quartos.

XXVIII. A mesma testemunha refere que, não obstante ninguém pagar, os outros cinco ou seis condóminos que necessitavam de obras e que não pagavam o condomínio, não só tiveram as obras feitas, como estas foram pagas pelo condomínio.

XXIX. A …., na qualidade de consultora imobiliária, fez um estudo de mercado que incidiu sobre o apartamento da ora apelante, na vertente do seu valor locativo e procura para o arrendamento naquele local específico, onde o apartamento se insere e as respostas foram claras.

XXX. Desde logo, a procura é imensa, pelo que o arrendamento do apartamento após ser posto no mercado, demoraria, no máximo, três meses.

XXXI. Quanto ao valor locativo estaremos a falar de € 1.800,00 como mínimo a € 2.000,00, tendo o Tribunal a quo optado pelo valor de € 1.800,00.

XXXII. Estes valores foram obtidos por uma análise a cinco anos do mercado, ou seja, recorrendo a plataformas imobiliárias que informam das vendas e dos arrendamentos reais efectivos praticados, a …. chegou a estes valores fidedignos, pelo que teremos de concluir que o valor locativo mínimo seriam os € 1.800,00 (como foi, aliás, dado como provado), pelo que aplicando este valor a um mínimo de cinco anos (na realidade a ora apelante não tem o apartamento em condições para ser arrendado por culpa da inércia em efectuar as obras por parte do condomínio há sete anos, ou seja, desde 2018), chegamos a um valor de € 108.000,00 (€ 1.800,00 x 12 x 5) de perda de rendimento por impossibilidade da ora apelante arrendar o apartamento.

XXXIII. Da análise das declarações das testemunhas chegamos à conclusão que não só a ora apelante vem, desde 2018, a solicitar que a fracção seja objecto de vistoria, como efectivamente elementos da administração procederam a essa vistoria, visitaram o imóvel por várias vezes e concluíram sempre que este está internamente degradado com infiltrações num quarto e na sala, e que tais infiltrações ocorrem desde 2018, data da primeira vistoria por parte da administração à data.

XXXIV. Mais é de salientar que ao longo dos anos esta situação foi periodicamente levada ao conhecimento da administração do condomínio pela ora apelante, o condomínio procedeu a várias vistorias ao apartamento, tendo, inclusive, solicitado a empreiteiros que procedessem à análise dos estragos no apartamento, confirmassem o motivo dos estragos e apresentassem orçamentos.

XXXV. Na mesma data inicial (ou seja, em 2018) em que se iniciaram as infiltrações, o condomínio procedeu a reparações noutros apartamentos, reparações essas que eram similares às que deviam ter ocorrido ao mesmo tempo no apartamento da ora apelante e tal aconteceu nos anos seguintes, nomeadamente em 2022 (…..) e 2024.

XXXVI. Um dos empreiteiros que efectuou as reparações nas varandas (leia-se nos decks), procedeu a tais reparações em 2022 e 2024 e a situação dos condóminos era semelhante à da ora apelante, ou seja, estavam em dívida ao condomínio.

XXXVII. Mais, em 2021, a ora apelante foi o único condómino e saliente-se que estavam todos ou quase todos em dívida com as quotas do condomínio, que foi accionada e pagou a totalidade da dívida.

XXXVIII. Em 2021, a ora apelante pagou a dívida e ainda assim em 2022, o condomínio decidiu fazer obras nas varandas (decks) dos outros condóminos e preteriu a ora apelante.

XXXIX. Como é por demais evidente, existe da parte da administração do condomínio uma actuação discriminatória em relação à ora apelante face aos outros condóminos, não só não procederam à obras necessárias na parte comum adstricta à ora apelante (nem na parte privada), tendo feito exactamente as mesmas obras noutros condóminos, como tendo a obrigação legal de accionar os condóminos que não pagavam as quotas (ordinárias e extraordinárias) nunca o fizeram com excepção da ora apelante e mesmo depois do condomínio ser ressarcido da totalidade da dívida da ora apelante ao condomínio em finais de 2021, em 2022 optou por proceder a obras em pelo menos cinco condóminos, mas não realizou quaisquer obras no apartamento da ora apelante, nem na parte comum adstricta a este.

XL. Estamos claramente em violação do princípio da igualdade (Art. 13º da CRP) e em manifesto abuso de direito (Art. 334º do CC).

XLI. A administração do condomínio aplica o princípio da exceptio, apenas e só, à ora apelante.

XLII. O condomínio faz obras nos apartamentos dos restantes condóminos, não obstante estes estarem em dívida pelas quotas ordinárias e extraordinárias para obras.

XLIII. O condomínio, não obstante, ter a maioria dos condóminos em dívida pelas quotas ordinárias e extraordinárias não processou judicialmente esses condóminos.

XLIV. O condomínio processou judicialmente apenas a ora apelante em 2021 e recebeu desta a totalidade dos valores em dívida e não obstante continuou a não proceder às obras na parte comum adstricta ao apartamento da ora apelante, bem como nas zonas degradadas (quarto e sala) da parte privada.

XLV. O estudo de mercado feito pela consultora imobiliária …. concluiu e tal foi dado como provado que o valor locativo do imóvel e é de pelo menos € 1.800,00/mês.

XLVI. A ora apelante tem danos provocados por infiltração de águas no seu apartamento desde 2018, danos esses que foram aferidos por vistoria realizada pelo administrador, à data, …

XLVII. As infiltrações no apartamento da ora apelante têm origem na zona comum (varanda/deck) adstricta ao seu apartamento.

XLVIII. Desde 2018 que o apartamento não tem condições para ser arrendado (a não ser que um apartamento de luxo possa ser arrendado com o soalho deteriorado por água e com infiltrações a decorrer sempre que chove).

XLIX. O valor locativo do apartamento é, no mínimo, € 1.800,00/mês.

L. O dano patrimonial da ora apelante ao não conseguir arrendar o seu apartamento desde 2018 é, no mínimo, de € 151.200,00 8cento e cinquenta e um mil e duzentos euros), o que se requer.

LI. Mesmo que tal valor seja reduzido para os últimos cinco anos (o estudo de mercado abrange apenas os últimos cinco anos) o dano patrimonial é de € 108.000,00 (cento e oito mil euros), o que se requer.

LII. Decorrente da análise da prova testemunhal teremos necessariamente de concluir que terão de ser dado como não provados os pontos 9, 10, 17 e 19, com as inerentes consequências legais.

LIII. Quanto ao ponto 19 a mera apresentação do extracto da conta corrente não serve como meio de prova de que a ora apelante deva qualquer valor e muito menos o valor constante de € 26.775,29.

LIV. Nos restantes casos dos pontos 9, 10 e 17, estes deverão ser dados como não provados, conforme decorre do já exposto e que foi objecto de prova testemunhal contrária, bem como, da incongruência com os factos dados como provados.

LV. Quanto aos factos não provados, estes, nomeadamente, as alíneas b), c), d), e), f) e g) deverão ser todos dados como provados, conforme decorre do exposto e da prova testemunhal de onde decorre que o condomínio agiu dolosamente no sentido de preterir a ora apelante do seu direito a ver o seu apartamento em condições por meio das necessárias obras de reparação de decorrentes das infiltrações de água provenientes das partes comuns do edifício.

LVI. Foi dado como provado que

2. A fração “…” encontra-se afetada por infiltrações no terraço adjacente e numa divisão interior.

3. Em 2018, foi dado conhecimento ao então administrador do Condomínio da existência de sinais de infiltrações.

LVII. Não obstante a sentença foi de improcedência do pedido, mas o raciocínio do Tribunal a quo peca por defeito, já que diz que a culpa não é do condomínio, porque este tinha o direito a recusar as obras, mas não analisa o facto demonstrado por prova testemunhal, que o princípio da exceptio não pode ser aplicado, porque viola a boa-fé, já que não foi aplicado a nenhum condómino que estava na mesma posição da ora apelante.

LVIII. Aliás, a ora apelante foi dos poucos condóminos que procedeu ao pagamento integral da dívida, e não obstante o condomínio não procedeu às necessárias obras, optando por fazer obras similares noutros apartamento de condóminos que estavam em dívida, nomeadamente do condómino que devia € 30.000,00 (trinta mil euros).

LIX. A violação do princípio da igualdade (princípio geral que tem a sua consagração máxima no Art. 13º da Constituição da República Portuguesa) de tratamento por parte da administração do condomínio, bem como da boa-fé que deve pautar as relações entre o condomínio e os condóminos claramente impede que a administração do condomínio alegue, e se socorra do princípio da exceptio, nomeadamente quando este é aplicado selectivamente e, no caso presente, apenas e só, à ora apelante, o que consigna claramente uma situação de abuso de direito.

Nestes termos e nos mais de Direito, com as requeridas alterações dos factos dados como provados e não provados, deve o presente recurso ser julgado procedente, assim se fazendo a costumada JUSTIÇA”

O réu não apresentou contra-alegações.

Foram colhidos os vistos legais.

Cumpre apreciar e decidir.

II. Questão a decidir

Como resulta do disposto nos artigos 5, 635/3 e 639/1 e 3 do CPC (e é jurisprudência consolidada nos Tribunais Superiores) para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, o objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pela recorrente.

Deste modo no caso concreto as questões a apreciar consistem em decidir:

a) A impugnação da matéria de facto;

b) A reapreciação da decisão de mérito:

- saber se ocorreu na decisão recorrida erro de interpretação e de aplicação do art.º 428 do Código Civil (exceção de não cumprimento do contrato);

-saber se ocorreu na decisão recorrida, com a aplicação do referido artigo 428 do Código Civil, violação do princípio da igualdade, do princípio da boa fé e abuso de direito.

III. Fundamentação de Facto

Foi a seguinte a factualidade considerada pela 1.ª instância:

“1. Encontra-se inscrita a aquisição, por compra, a favor da Autora da fração designada pelas letras “…”, localizada no EDIFÍCIO …., correspondente ao 2º andar esquerdo, destinada a habitação, com acesso pela Rua …., Lote, com direito ao lugar de estacionamento duplo com os números 5 e 6 no piso 0 (zero) e à arrecadação n.º 3 no piso 0 (zero). Tem ainda direito de utilização exclusiva do Terraço adjacente, com a área de 72,70m2.

2. A fração “….” encontra-se afetada por infiltrações no terraço adjacente e numa divisão interior.

3. Em 2018, foi dado conhecimento ao então administrador do Condomínio da existência de sinais de infiltrações.

4. Em 28 de setembro de 2021, foi enviado um e-mail a todos os condóminos, onde se lê: “Os orçamentos de obras apresentados referem-se à necessidade de tratar o terraço e as fachadas devido às infiltrações existentes, e a infiltração existente no terraço e divisão interior do n.º … 2º Esq, idêntica à existente e já reparada no n.º …. 2º Dto e Esq.”

5. As obras necessárias para o efeito, são descritas num ficheiro anexo ao email.

6. No ano de 2021, o Réu, num quadro gráfico, sob a epígrafe “Dívidas” fez constar o valor de € 15.098,25, correspondente à rubrica Orçamento n.º … 2º Esq., tendo sido obtido um (novo) orçamento, em 13/01/2025, no valor de € 21.156,00.

7. O valor locativo da fração da Autora corresponde a, pelo menos, € 1.800,00 mensais.

8. O Réu sempre assumiu a realização de tais obras como sua responsabilidade.

9. A ora Autora nunca reclamou uma intervenção urgente com vista à reparação.

10. O Réu não tem meios financeiros para executar a obra, face ao incumprimento de pagamento das quotas, facto que é do conhecimento da Autora.

11. O Réu instaurou, em 13/04/2021, uma Ação Executiva contra a ora Autora, a qual correu termos sob o nº …./21.7T8…., do Juízo de Execução, J…, do Tribunal Judicial da Comarca de …., dado o incumprimento da obrigação de pagamento das quotizações do condomínio e do fundo comum de reserva, que à data de entrada do Requerimento Executivo ascendiam a € 10.880,05.

12. O ora Réu apenas conseguiu efetuar uma penhora de saldo bancário, no valor de € 355,62.

13. A Administração do Condomínio enviou um e-mail, em 20/09/2022, ao legal representante da Autora, a relembrar que este não tinha dado a resposta prometida no mês de agosto, frustrando a expetativa dos demais condóminos ao encontro de uma solução para o recebimento das quantias em falta, dizendo: “Lembro que o condomínio paga as suas despesas com as receitas das quotas dos condóminos e que começa a ter dificuldades em cumprir com as suas obrigações por dificuldades financeiras. Lembro que sem receitas a Administração não poderá fazer qualquer intervenção de qualquer natureza, mesmo que a isso esteja obrigada”.

14. Em Assembleia Geral de Condóminos, ocorrida em 30/09/2021, foram aprovados os orçamentos para a realização da obra, bem como foi aprovada uma quota-extra a pagar por todos os condóminos com vista à adjudicação da obra e sua concretização.

15. A Autora continua com a quota-extra em dívida, além das quotizações do condomínio que se foram vencendo, após a instauração da Ação executiva, só tendo os valores peticionados judicialmente sido pagos na sequência de cobrança coerciva concretizada por penhora realizada à fração autónoma.

16. O Réu fez esforços no sentido de acordar com o legal representante da ora Autora um plano de pagamentos, a fim de poder realizar as obras em causa, tendo avisado este último que sem esses pagamentos não tinha condição financeira de executar as obras.

17. A Autora nunca contatou com a Administração do Condomínio para pagar os valores em atraso ou para pedir que as obras na fração autónoma correspondente ao 2º esquerdo fossem levadas avante.

18. O ora Réu, através da Administração do Condomínio, enviou, em 8/11/2022, uma comunicação na qual se pode ler: “Uma vez que já há deliberação que vincula a Administração, e a intervenção é numa zona comum de uso exclusivo, a Administração tem que controlar e assumir a boa execução da obra e não vai delegar essa responsabilidade, assim compromete-se a iniciar e a realizar as obras previstas no mais curto espaço de tempo possível, desde que haja o compromisso e a ação necessária através do pagamento das dívidas, de modo a que a Administração se possa também comprometer e honrar os compromissos que vier a assumir para conclusão da obra.

Há dois tipos de dívidas em questão neste momento, que anexo a este e-mail, e que já ultrapassam o valor do processo, as quotas do condomínio que se referem às despesas correntes e a quota-extra resultante da Assembleia onde foram aprovadas as obras, que também inclui parte da obra a ser feita na fração e parte dos honorários da MLA.

Atenção que ainda não está refletido nesta conta-corrente o aumento das quotas de 2022 devido à realização tardia da Assembleia de aprovação das mesmas.

Face ao montante, e no caso de não ser possível fazer o pagamento na totalidade, o que se poderá facilitar é um pagamento inicial de modo a adjudicar a obra e fazer o pagamento dos honorários da MLA, e os restantes pagamentos no máximo 2, nos prazos e no modo a que seja possível cumprir com as restantes responsabilidades com a obra. No fim do processo, obras realizadas e pagamentos efetuados, liberta-se a fração”.

19. Nos termos do “Extrato de Conta Corrente”, a Autora tem em dívida valores de quotas de condomínio, Fundo comum de reserva e quota-extra que ascendem a € 26.775,29.

Com interesse para a boa decisão da causa, não resultou provado que:

a) a Autora tem por objeto social a compra e venda e arrendamento de imóveis;

b) o Réu nada fez para por termo à situação, mantendo-se inativo; até ao dia de hoje não realizou qualquer obra de reparação das partes comuns;

c) o que impede a Autora de utilizar aquela fração ou de a colocar no mercado de arrendamento, como era seu propósito e vontade;

d) até à presente data, o Réu nada fez e como consequência a Autora continua sem poder rentabilizar a fração;

e) a fração encontra-se “inutilizada” desde 2018, por inação do Réu;

f) a Autora não conseguiu colocar o imóvel no mercado de arrendamento;

g) a Autora vê-se impedida até hoje de colocar o imóvel no mercado de arrendamento, ou de o usar para qualquer outro fim.

O demais alegado mostra-se instrumental ou conclusivo ou consubstancia matéria de direito.”

IV. Fundamentação de Direito

4.1. Admissibilidade do recurso da impugnação da matéria de facto

O actual Código de Processo Civil introduziu um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, sujeitando a sua admissão aos requisitos previstos pelo art.º 640º do Código de Processo Civil.

Embora tal reapreciação tenha alcançado contornos mais abrangentes, não pretendeu o Legislador que se procedesse, no Tribunal Superior, a um novo Julgamento, com a repetição da prova já produzida nem com o mesmo limitar de alguma forma o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção acerca de cada facto controvertido.

Apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no art.º 607º, n.º 5 do Código de Processo Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o Tribunal de recurso não pode já recorrer.

Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada convicção, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.

Posto isto, para que o Tribunal Superior assim se possa pronunciar sobre a prova produzida e reapreciar e decidir sobre a matéria de facto, sem que tal acarrete na verdade todo um novo julgamento e repetição da prova produzida, impõe-se à parte que assim pretende recorrer que cumpra determinados requisitos, previstos no citado artigo 640 do Código de Processo Civil:

“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto

1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”

Como sintetiza Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil”, 7ª Ed., págs. 197 e 198, o recorrente deve:

- Indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com a enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões (sublinhado nosso);

- Especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos (sublinhado nosso);

- Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considera oportunos (sublinhado nosso);

- O recorrente pode sugerir à Relação a renovação da produção de certos meios de prova, nos termos do artigo 662º, n.º 2, a), ou mesmo a produção de novos meios de prova nas situações referidas na alínea b);

- O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.

Concomitantemente, o recurso deve ser rejeitado, total ou parcialmente, sempre que se verifique alguma das seguintes situações:

- Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto, conf. artigo 635/4 e 641/2-b);

- Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados – artigo 640/1-a);

- Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados;

- Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;

- Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.

Finalmente, a inobservância destes requisitos leva à rejeição (total ou parcial) do recurso para reapreciação de matéria de facto sem possibilidade de aperfeiçoamento (como defendido por Abrantes Geraldes, ob. cit., pg. 199).

A lei de processo é, assim, clara na exigência de que o recorrente, além de individualizar, com a precisão exigível, os pontos de facto que reputa de julgados em erro, relacione cada um desses concretos pontos de facto que entende terem sido incorrectamente julgados com cada um dos meios de prova e com cada passagem relevante dos meios de prova gravados ou com a transcrição que, eventualmente, tenha feito das passagens relevantes dos meios de prova objecto do registo sonoro (Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, cit., pág. 197).

Porque se formulou a exigência da especificação, exacta, pelo recorrente dos factos e das provas, que no seu ver, foram mal avaliadas, e das passagens da gravação em que funda a impugnação? Para que o recorrido e o tribunal ad quem, que há-de julgar o recurso, fiquem habilitados a conhecer nitidamente, as provas e os troços ou os segmentos da prova pessoal registada susceptíveis de inculcar o error in iudicando que o recorrente assaca à decisão da questão de facto. A parte contrária necessita de o saber para exercer o seu direito ao contraditório e porque lhe incumbe, na resposta ao recurso, indicar as provas e os depoimentos gravados – e a sua precisa localização no registo fonográfico - que infirmem as conclusões do recorrente; o tribunal ad quem, que disponha de poderes de controlo da decisão da matéria de facto, carece de o saber para poder reapreciar, com segurança e reflexão, o julgamento cuja exactidão se impugna (artigo 640/2-b) do CPC).

E a exigência de que a indicação das passagens do registo sonoro que, segundo o impugnante, tornam patente o erro na avaliação ou na apreciação das provas produzida oralmente seja exacta, precisa, específica, visa, nitidamente – sobretudo nos casos de depoimentos particularmente extensos – permitir, tanto à parte contrária, como ao Tribunal ad quem – uma audição, fácil e célere, das passagens do registo sonoro em que se funda a impugnação, de modo a avaliar, de forma ágil, se os troços do registo apontados pelo recorrente são ou não adequados a inculcar o erro de julgamento que invoca, sem prejuízo, todavia, da actuação, pelo tribunal ad quem dos seus poderes de investigação oficiosa, portanto, da faculdade de proceder à audição de quaisquer outros segmentos do registo, do mesmo ou de outros depoimentos.

De harmonia com jurisprudência constante do Supremo Tribunal de Justiça, há, no entanto, que operar, no ónus da impugnação da matéria de facto que vincula o apelante, um distinguo entre um ónus primário ou fundamental – referido à indicação dos pontos que o recorrente reputa de mal julgados, aos meios de prova que impõem decisão diversa e à decisão que deve ser proferida sobre as questões de factos impugnadas - e um ónus secundário – que tem por objecto a indicação exacta das passagens do registo sonoro da prova. Dito de outro modo: o ónus primário tem por objecto a delimitação do objeto e a fundamentação concludente da impugnação (artigo 640/1 do CPC); o ónus secundário respeita à facilitação do acesso aos meios de prova objecto do registo sonoro, relevantes para a apreciação da impugnação deduzida (artigo 640/2 do CPC).

O ónus primário de delimitação do objeto e de fundamentação concludente da impugnação comporta três dimensões:

- em primeiro lugar, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que reputa de julgados em erro, enunciando-os na motivação do recurso e, de forma sintética, nas conclusões (a exigência da inclusão ou especificação, nas conclusões do recurso, e não apenas no corpo da alegação, dos pontos ou enunciados de facto impugnados com fundamento no erro sobre provas, constitui entendimento jurisprudencial e doutrinal: Acs. do STJ de 30.03.2022 (330/14), 09.06.21 (10300/18), 27.04.2023 (4696/15), 16.11.2023 (203/18), 08.02.24 (7146/20), 30.11.2023 (7146/20) e 04.07.2023 (1727/07); Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil”, cit., pág. 197, José Lebre de Freitas/Armindo Ribeiro Mendes/Isabel Alexandre, “CPC Anotado”, Vol. 3.º, Almedina, 2022, 3.ª edição, pág. 95 e Rui Pinto, “Manual do Recurso Civil”, AAFDL, 2020, pág. 301) (sublinhado nosso);

- em segundo lugar deve especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou objecto do registo sonoro que determinam, para cada um factos que alega terem sido mal julgados, uma decisão diversa daquela que foi encontrada pelo decisor da 1.ª instância (de harmonia com o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 12/2023- DR- 220/2023, Série I, de 2023-11-14 - nos termos da al, c) do n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações. Contudo, no que concerne aos ónus de indicação da decisão que se pretende sindicar, o mesmo AUJ esclarece que estes não detêm «…uma mera natureza formal, na medida que se mostram ajustadas, garantindo a adequada inteligibilidade e objeto do recurso, facultando à contraparte a possibilidade do exercício do contraditório”, pois «da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso» (sublinhado nosso).

Concluiu esse AUJ que “…decorre do art.º 640, n.º1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada)”;

- por último, deve indicar, na motivação, a decisão que, no seu ver, numa avaliação prudencial das provas, deve, em substituição, ser proferida sobre os factos impugnados.

O critério relevante para aferir da observância ou inobservância de qualquer destes ónus, deve ser um critério adequado à função, em conformidade com os princípios regulativos da proporcionalidade e da razoabilidade (Acs. do STJ de 07.12.2023 (2037/16) e 11.09.2019 (42/18)).

O requisito da adequação à função salienta que os ónus da impugnação da decisão da decisão da matéria de facto visam garantir uma adequada intelegibilidade do fim e do objeto do recurso e, em consequência, facultar à contraparte uma possibilidade de um contraditório esclarecido e ao tribunal uma apreciação conscienciosa; os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade respeitam à relação entre a gravidade da conduta processual do recorrente e a severidade das consequências que a lei associa ao não cumprimento, ou ao cumprimento defeituoso, daquele ónus: essa consequência deve ser adequada, proporcional e razoável à gravidade daquele incumprimento. Importa, contudo, notar que a apreciação do não cumprimento do ónus processual em discussão, de harmonia com estes parâmetros, pressupõe o cumprimento, ainda que mínimo, desse ónus; na hipótese contrária, não que há convocar, como critério de decisão, qualquer desses parâmetros (Ac. do STJ de 19.03.2024 (150/19)).

Por último, importa reter que, de harmonia com uma jurisprudência constante do Supremo Tribunal de Justiça, que merece a concordância da doutrina, a rejeição do recurso, no segmento relativo à impugnação da decisão da matéria de facto da 1.ª instância, não tem de ser precedida de prévio despacho de convite do impugnante ao suprimento ou aperfeiçoamento da sua alegação (Acs. do STJ de 08.09.2021 (5404/11), 15.09.2022 (556/19), 06.02.2024 (18321/21) e 23.01.2024 (2605/20); José Lebre de Freitas/Armindo Ribeiro Mendes, CPC Anotado, Vol. 3.º, cit., pág. 95, Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, cit., pág. 199 e Rui Pinto, Manual do Recurso Civil, cit., pág. 304. De harmonia com a jurisprudência constitucional, dela não se retira que o despacho de aperfeiçoamento seja uma exigência constitucional, dado que tal equivaleria, no fundo à concessão de um novo prazo para recorrer que não pode considerar-se compreendido no próprio direito ao recurso: Ac. do TC n.º 259/02 (101/02)).

O caso concreto.

Lidas a motivação e as conclusões de recurso, constatamos que a recorrente impugna a matéria de facto de modo algo confuso, sem concretizar qual o meio de prova com que pretende impugnar cada facto referido.

Contudo, e seguindo a posição adotada mais recentemente pelo Supremo Tribunal de Justiça, o não cumprimento, na sua completude, dos ónus descritos no artigo 640 do CPC, não implica a rejeição, sem mais, da impugnação do recurso da matéria de facto. A este respeito citamos o Acordão do Supremo Tribunal de Justiça de 25 de janeiro de 2024, relator Sr. Juiz Conselheiro Fernando Batista, disponível em www.dgsi.pt, onde se lê: “Ciente de que a imposição de ónus de impugnação representa um condicionamento ao direito de acesso aos tribunais e, em especial, ao direito ao recurso (cfr. artigo 20.º, n.º 1, da CRP), este Supremo Tribunal de Justiça tem-se esforçado por interpretar o disposto na norma com certa cautela, evitando leituras excessivamente formalistas que possam conduzir a restrições injustificadas das garantias associadas ao processo equitativo e convocando sempre, para o efeito da melhor interpretação da norma, os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Assim, de acordo com a orientação maioritária (e em crescendo) da jurisprudência deste Supremo Tribunal, a interpretação do art. 640.º do CPC não deve ser pautada por uma perspetiva formalista, mas antes por critérios preferencialmente materiais, em função do princípio da proporcionalidade dos ónus, cominações e preclusões impostos pela lei processual, princípio que constitui uma manifestação do princípio da proporcionalidade das restrições, consagrado no art. 18.º, n.os 2 e 3, da Constituição, e da garantia do processo equitativo, consagrada no art. 20.º, n.º 4, da Constituição (Neste sentido, v.g., o acórdão de 11.02.2021 (proc. n.º 4279/17.0T8GMR.G1.S1 – Graça Trigo), consultável em www.dgsi.pt). Devendo o tribunal fazer uma análise conjugada quer das conclusões quer das alegações de recurso, no sentido em que haja uma complementaridade entre ambas e que permitam o exercício do contraditório pela parte contrária e a apreensão do seu teor pelo tribunal de recurso, sem grande esforço (Cfr. entre outros, os Ac. do STJ de 06-07-2023, Revista n.º 1416/15.3T8MMN-H.E1.S1; de 19-01-2023, Revista n.º 2387/20.0T8STR.E1.S1; e de 18-01-2022, Revista n.º 701/19.0T8EVR.E1.S1 – todos disponíveis em www.dgsi.pt.) (…) é entendimento maioritário na jurisprudência do STJ que o incumprimento ou cumprimento deficiente ou parcial da al. a) do n.º 2 do art. 640.º do CPC pela parte não implica a imediata rejeição do recurso respeitante à impugnação da matéria de facto, mas antes e tão só a sua rejeição nos casos em que dificultem, gravemente, a análise pelo tribunal de recurso e/ou o exercício do contraditório pela outra parte (cfr., neste sentido, Acs. do STJ de 12-04-2023, Revista n.º 13205/19.1T8PRT-A.P1.S1; de 27-01-2022, Revista n.º 225/16.7T8FAR.E2.S1)”.

Nos autos, a recorrente, apesar da extensão dos depoimentos transcritos, nos quais não identifica com clareza qual o ponto concreto dos mesmos que considera relevantes para impugnar cada um dos factos cujo sentido pretende alterar, indicou os pontos da matéria de facto que entende terem sido mal apreciados na 1.ª instância, e identificou algumas testemunhas nas quais sustenta, genericamente, a alteração da matéria de facto.

Podemos deste modo concluir que a recorrente cumpriu, de facto, minimamente, o ónus de alegação imposto pelo art, 640.º, n.º 2, al. a), do CPC, pois, do conteúdo da impugnação de facto apresentada, é possível o exercício do contraditório pela contraparte, bem como o exame, sem grande dificuldade, pelo Tribunal da Relação.

4.2. Impugnação da matéria de facto

Para apreciação desta matéria este Tribunal procedeu à análise crítica da prova documental junta aos autos, e referida pela recorrente nas suas alegações, e ouviu a prova pessoal produzida na audiência final.

4.2.1. O facto dado como provado com o n.º 9 deve ser julgado como não provado?

O facto provado n.º 9 tem a seguinte redação: “9. A ora Autora nunca reclamou uma intervenção urgente com vista à reparação”.

A recorrente, apoiando-se nos “testemunhos acima expressos” – os das testemunhas ……, …… e …….. - refere que decorre dos mesmos que “a A., ora apelante, reclama, desde 2018, a reparação dos danos nas partes comuns e por arrasto nos danos da sua fração”. E conclui que “a interpelação em 2018 do Eng. ……. ao Eng. ….., administrador do condomínio à data, mais não é do que uma reclamação para uma intervenção urgente”.

A este respeito, cumpre referir o seguinte: a recorrente refere os depoimentos destas testemunhas (depoimentos que transcreve quase na totalidade), inserindo-os na questão das obras que, segundo alega, foram efectuadas na fração e nas zonas comuns dos condóminos ….., ….. e ….., não obstante a falta de pagamento dos valores devidos pela generalidade dos condóminos, o que, na sua perspetiva, consubstancia uma atuação de má-fé do condomínio, que age em abuso de direito e com violação do princípio da igualdade.

Não indica a recorrente, com exatidão, quais as passagens da gravação destas testemunhas em que se funda o seu recurso (artigo 640/2-b) do CPC) nesta parte, não cabendo ao Tribunal da Relação, “andar à pesca” de quais as afirmações, nos extensos depoimentos reproduzidos, que se destinam a provar este facto ou outro. Cabia à recorrente proceder a essa concretização, o que não fez.

E por isso, improcede a impugnação da matéria de facto, nesta parte.

4.2.2. O facto dado como provado com o n.º 10 deve ser julgado como não provado?

O facto provado n.º 10 tem a seguinte redação: “10. O Réu não tem meios financeiros para executar a obra, face ao incumprimento de pagamento das quotas, facto que é do conhecimento da Autora”.

A recorrente não refere este facto nas alegações de recurso, não toma posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a este facto nem indica qual ou quais os concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados que infirmem este facto. Apenas nas conclusões, e agrupando este facto com os demais, refere que “decorrente da análise da prova testemunhal teremos necessariamente que concluir que terão de ser dados como não provados os factos 9, 10, 17 e 19, com as inerentes consequências legais”.

Ora, o artigo 640 do CPC é claro na exigência de que o recorrente, além de individualizar, com a precisão exigível, os pontos de facto que reputa de julgados em erro, relacione cada um desses concretos pontos de facto que entende terem sido incorrectamente julgados com cada um dos meios de prova e com cada passagem relevante dos meios de prova gravados ou com a transcrição que, eventualmente, tenha feito das passagens relevantes dos meios de prova objecto do registo sonoro (Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, cit., pág. 197).

O que não foi feito pela recorrente.

Improcede, também nesta parte, a impugnação da matéria de facto.

4.2.3. O facto dado como provado com o n.º 17 deve ser julgado como não provado?

O facto provado n.º 17 tem a seguinte redação: “17. A Autora nunca contatou com a Administração do Condomínio para pagar os valores em atraso ou para pedir que as obras na fração autónoma correspondente ao 2º esquerdo fossem levadas avante”.

A recorrente refere que “O ponto 17 dos factos provados é uma aberração, já que decorre de todos os testemunhos e da própria dinâmica do processo que a A., ora apelante, contactou várias vezes com a administração do condomínio para (i) se chegar a um acordo, e para (ii) pedir obras na fracção autónoma e partes comuns, a não ser que, o pedido, em 2018 para que o Sr. Eng. …. visitasse a fração fosse apenas para uma visita de cortesia a um apartamento vazio com o soalho estragado e claramente todo ele danificado pela água”.

Valem aqui as considerações feitas no momento em que apreciávamos a impugnação do facto provado n.º 10. Questionamos qual a relevância, em sede de impugnação da matéria de facto, da frase “decorre de todos os testemunhos e da própria dinâmica do processo”. Quais testemunhos? Foram inquiridas na audiência de julgamento 8 testemunhas…

Qual a parte concreta e exata dos mesmos que alicerçam esta impugnação?

A recorrente não concretiza nem individualiza, parecendo, com o modo como apresenta que as suas alegações, que os depoimentos transcritos servem para toda a impugnação da matéria de facto. Se assim é, deveria a recorrente ter individualizado e concretizado qual o excerto de cada um dos depoimentos apto para alicerçar cada uma das impugnações apresentadas.

Por fim, em momento algum do nosso percurso judicial, vimos, como sustento para uma impugnação da matéria de facto, a referência à “própria dinâmica do processo”…. A incongruência de tal afirmação fala por si.

Improcede a impugnação da matéria de facto, também nesta parte.

4.2.4. O facto dado como provado com o n.º 17 está em contradição com os factos provados n.ºs 16 e 18?

O facto provado n.º 17 tem a seguinte redação: “17. A Autora nunca contatou com a Administração do Condomínio para pagar os valores em atraso ou para pedir que as obras na fração autónoma correspondente ao 2º esquerdo fossem levadas avante”.

Os factos provados 16 e 18 têm a seguinte redação:

“16. O Réu fez esforços no sentido de acordar com o legal representante da ora Autora um plano de pagamentos, a fim de poder realizar as obras em causa, tendo avisado este último que sem esses pagamentos não tinha condição financeira de executar as obras.

18. O ora Réu, através da Administração do Condomínio, enviou, em 8/11/2022, uma comunicação na qual se pode ler: “Uma vez que já há deliberação que vincula a Administração, e a intervenção é numa zona comum de uso exclusivo, a Administração tem que controlar e assumir a boa execução da obra e não vai delegar essa responsabilidade, assim compromete-se a iniciar e a realizar as obras previstas no mais curto espaço de tempo possível, desde que haja o compromisso e a ação necessária através do pagamento das dívidas, de modo a que a Administração se possa também comprometer e honrar os compromissos que vier a assumir para conclusão da obra.

Há dois tipos de dívidas em questão neste momento, que anexo a este e-mail, e que já ultrapassam o valor do processo, as quotas do condomínio que se referem às despesas correntes e a quota-extra resultante da Assembleia onde foram aprovadas as obras, que também inclui parte da obra a ser feita na fração e parte dos honorários da MLA.

Atenção que ainda não está refletido nesta conta-corrente o aumento das quotas de 2022 devido à realização tardia da Assembleia de aprovação das mesmas.

Face ao montante, e no caso de não ser possível fazer o pagamento na totalidade, o que se poderá facilitar é um pagamento inicial de modo a adjudicar a obra e fazer o pagamento dos honorários da MLA, e os restantes pagamentos no máximo 2, nos prazos e no modo a que seja possível cumprir com as restantes responsabilidades com a obra. No fim do processo, obras realizadas e pagamentos efetuados, liberta-se a fração”.

Não existe contradição entre estes factos: os esforços feitos pelo réu (facto 16) para acordar um plano de pagamento de pagamentos com a autora, em nada contendem com a falta de contato da autora com a administração do condomínio para pagar os valores em atraso ou para pedir que as obras na fração fossem levadas avante.

De tais factos apenas podemos extrair a conclusão que os esforços do réu não foram bem sucedidos.

Por fim, o facto 18 também não está em contradição com o facto 17. Reportar um dano na parte comum e numa fração, que motiva uma assembleia de condóminos e a elaboração e aprovação de um orçamento não significa que a autora tenha pedido que as “obras na fração fossem levadas avante”. Avante, apesar de quê? Dos valores em atraso por parte da autora?

Improcede a impugnação da matéria de facto, também nesta parte.

4.2.5. O facto dado como provado com o n.º 19 deve ser julgado como não provado?

O facto provado n.º 19 tem a seguinte redação: “19. Nos termos do “Extrato de Conta Corrente”, a Autora tem em dívida valores de quotas de condomínio, Fundo comum de reserva e quota-extra que ascendem a € 26.775,29”.

A recorrente entende que este facto deve ser considerado não provado porque “a mera apresentação de extracto de conta-corrente não serve como meio de prova de que a ora apelante deva qualquer valor e muito menos o valor constante de €26.775,29”.

Apreciando.

O documento “Extracto de conta corrente” foi junto pelo réu com o seu requerimento datado de 2 de outubro de 2023, referência 37165168 (numerado como documento n.º 9, mas referido no artigo 48 da contestação como documento n.º11).

Este documento não foi impugnado pela autora.

A este respeito, dispõe o artigo 376/1 do Código Civil que:

“1. O documento particular cuja autoria seja reconhecida nos termos dos artigos antecedentes faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, sem prejuízo da arguição e prova da falsidade do documento”.

Da leitura da norma resulta claramente que apenas se está a disciplinar o valor probatório quanto à atribuição da declaração ao respectivo autor, sem que daí se possa deduzir que também se disciplina neste preceito sobre o valor probatório do conteúdo da mesma declaração.

Sendo o extrato de conta-corrente um mero documento contabilístico, daqui resulta que não pode o tribunal concluir pela existência da dívida por parte da aqui recorrente. Mas o certo é que o tribunal a quo não conclui nesse sentido. Apenas reproduz o que consta do referido documento, como consta da parte inicial deste facto- “Nos termos do “Extrato de Conta Corrente”-. Apurar se a aqui recorrente deve ou não tal quantia é matéria que não nos ocupa neste recurso.

Improcede, também nesta parte a impugnação da matéria de facto.

4.2.6. Os factos dado como não provados com as alíneas b), c), d), e), f) e g) devem ser julgados como provados?

Os factos não provados referidos têm a seguinte redação:

“b) o Réu nada fez para por termo à situação, mantendo-se inativo; até ao dia de hoje não realizou qualquer obra de reparação das partes comuns;

c) o que impede a Autora de utilizar aquela fração ou de a colocar no mercado de arrendamento, como era seu propósito e vontade;

d) até à presente data, o Réu nada fez e como consequência a Autora continua sem poder rentabilizar a fração;

e) a fração encontra-se “inutilizada” desde 2018, por inação do Réu;

f) a Autora não conseguiu colocar o imóvel no mercado de arrendamento;

g) a Autora vê-se impedida até hoje de colocar o imóvel no mercado de arrendamento, ou de o usar para qualquer outro fim”.

A recorrente entende que “Quanto aos factos não provados, estes, nomeadamente, as alíneas b), c), d), e), f) e g) deverão ser todos dados como provados, conforme decorre do exposto e da prova testemunhal de onde decorre que o condomínio agiu dolosamente no sentido de preterir a ora apelante do seu direito a ver o seu apartamento em condições por meio das necessárias obras de reparação decorrentes das infiltrações de água provenientes das partes comuns do edifício.

Relativamente a esta impugnação a recorrente refere, e transcreve parte dos depoimentos das testemunhas ….., ……., ……, e excertos dos depoimentos das testemunhas ….., ……. .

Contudo, a recorrente não concretiza nem individualiza, qual o depoimento ou excerto de cada um dos depoimentos apto para alicerçar cada uma das impugnações apresentadas.

Tal como já referido no momento em que apreciávamos a impugnação ao facto provado n.º 10, o artigo 640 do CPC é claro na exigência de que o recorrente, além de individualizar, com a precisão exigível, os pontos de facto que reputa de julgados em erro, relacione cada um desses concretos pontos de facto que entende terem sido incorrectamente julgados com cada um dos meios de prova e com cada passagem relevante dos meios de prova gravados ou com a transcrição que, eventualmente, tenha feito das passagens relevantes dos meios de prova objecto do registo sonoro (Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, cit., pág. 197).

O que não foi feito pela recorrente.

Improcede, também nesta parte, o recurso da impugnação da matéria de facto.

Não se podendo considerar como impugnada a decisão sobre a matéria de facto, só os factos considerados provados pela 1ª instância podem servir de fundamento à solução a dar ao litígio.

4.3. O mérito da ação

4.3.1. A excepção de não cumprimento do contrato

O tribunal a quo julgou a ação improcedente, constando da sentença recorrida, e com relevo para a decisão que se profere, o excerto que se transcreve:

“(…) A exigibilidade/possibilidade de realização de obras surge, assim, interligada com o dever de pagamento das quotizações, podendo, inclusivamente, ser estabelecidas quotizações extraordinárias para se conseguir dar cumprimento à obrigação legal de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do edifício.

Por sua vez, a exceção de não cumprimento, constituindo um afloramento do princípio geral da boa-fé, não pode deixar de fazer reconhecer que “quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que, em relação àquela, está em nexo de reciprocidade” – cfr. Acórdão da RP de 12/07/2017, processo n.º 17/14.8THPRT.P1.

A procedência da exceptio não conduz à extinção da obrigação mas impede ou paralisa temporariamente o direito a exigir o seu cumprimento. Nas palavras de Galvão Telles (in Direito das Obrigações, 6.ª edição, Coimbra Editora, p. 454-456), trata-se de um caso de “suspensão do contrato por inexecução”, em que a exigibilidade da obrigação fica suspensa.

(…)

In casu, a obrigação de reparação do terraço adjacente à fração da Autora, parte comum, embora afeto ao uso exclusivo da fração da Autora, a cargo de todos os condóminos, é uma obrigação sem prazo, porque para a sua realização é necessário que exista dinheiro, dinheiro esse vindo dos condóminos em razão das respetivas permilagens cujo pagamento a lei impõe e sem o qual não é possível realizar qualquer obra em partes comuns.

A interdependência das duas obrigações evidencia o sinalagma funcional e a inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das duas obrigações tal como exigido pelo art. 428º, do Cód. Civil.

Incumbe à Autora, enquanto condómina, cumprir em primeiro lugar, não sendo exigível ao Réu, Condomínio, que avance com a realização de obras que não pode pagar.

Nesta conformidade, também não se pode assacar ao Réu a culpa na produção dos danos invocados pela Autora, sem prejuízo do que não ficou demonstrado a esse título. Não foi a inércia do Condomínio que determinou que as obras não tenham ainda sido realizadas. Já o incumprimento por parte da Autora no que respeita ao seu dever de pagamento, nomeadamente da quotização extraordinária, merece censura, sendo certo que o valor em referência é até superior ao valor orçamentado para as obras em causa”.

Apreciando.

Mostrando-se o instituto da excepção de não cumprimento do contrato regulado no artigo 428/1 do Código Civil, disposição legal esta onde se estatui que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”, manifesto e pacífico é que o mesmo pressupõe, para poder ser invocado, a presença de um contrato do qual emergem para os respectivos outorgantes a sujeição/vinculação a “prestações correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra”. Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, 2.ª Edição, pág. 356.

A exceptio non adimpleti contractus, vigora/actua portanto em sede de contratos tradicionalmente chamados de bilaterais ou sinalagmáticos, e no âmbito das obrigações que, no interior da economia contratual, impendem sobre cada um dos contraentes, funcionando ela/s como contrapartida ou como contrapeso da outra (Cfr. José João Abrantes, in “ A Excepção de Não cumprimento do Contrato no Direito Civil Português - Conceito e fundamento “ , Almedina, 1986, pág. 40).

Lemos no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 3 de novembro de 2016, a propósito do artigo 428/1 do Código Civil que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.

Logo, o funcionamento da exceptio non adimpleti contractus a que se refere este artigo pressupõe a existência de um contrato com prestações correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra (o que se verifica nos chamados contratos bilaterais ou sinalagmáticos).

Por outras palavras, mercê da sua própria natureza, esta excepção é aplicável apenas aos contratos bilaterais com obrigações reciprocamente interligadas por um sinalagma genético-funcional, já que só aí o contraente fiel pode sustar o cumprimento da sua prestação como meio idóneo de coagir a contraparte a cumprir também a sua prestação sinalagmática.

Mas pressupõe igualmente que não estejam fixados prazos diferentes para as prestações, já que, devendo uma delas ser cumprida antes da outra, a exceptio não teria razão de ser.

Contudo, “a fórmula legal “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações” não é inteiramente rigorosa, pois o que a excepção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato, a cumprir a sua obrigação antes do outro: se não estiver, pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la, enquanto não for efectuada a contraprestação ou lhe não for oferecido o cumprimento simultâneo desta. Por conseguinte, a excepção pode ser oposta ainda que haja vencimentos diferentes, dado poder sê-lo pelo contraente, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro” (Vaz Serra, RLJ, ano 105, pág. 283, e ano 108, pág. 155).

Vem-se ainda precisando que, sendo os contratos bilaterais o âmbito natural da excepção de não cumprimento, a mesma poder-se-á ainda aplicar a outras situações em que se esteja perante obrigações que se justifiquem reciprocamente, não necessariamente por um sinalagma genético (em que a correspectividade se refere ao momento constitutivo, não podendo uma obrigação surgir sem a outra), mas sim por um sinalagma funcional (em que a correspectividade se refere a obrigações já constituídas, significando que elas se vão desenvolver solidariamente).

Será precisamente esse o caso das obrigações reais ou propter rem, isto é, das obrigações a que o respectivo titular está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real, que não deixam por isso de consubstanciar verdadeiras relações obrigacionais (Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, p. 21). Henrique Mesquita in Obrigações Reais e Ónus Reais”, Coimbra, Almedina, 1990. pág. 100 e 588, define as obrigações propter rem - « como vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra (titular ou não, por sua vez, de um iús in re) à realização de uma prestação de dar ou de facere» ; e sobre o princípio da tipicidade quanto às obrigações reais, escreve mais adiante na mesma obra - «(..)A principal razão que, no campo dos direitos reais, justifica aquele princípio é a conveniência em não sujeitar o estatuto dos bens a vinculações desmotivadoras do seu pleno aproveitamento económico”.

Com efeito, “o entendimento de que as obrigações “propter rem” fazem parte do conteúdo do “ius in re” não significa que, por esse motivo, elas devam ser qualificadas como relações de natureza real, ou de natureza mista, ou como figuras de fronteira entre os “iura in re” e as obrigações. Estruturalmente, é de verdadeitaras obrigações que se trata, ou seja, de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita a realizar uma prestação em benefício de outra” (M. Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, p. 102 e 103).

Logo, apesar da letra do artigo 428 do Código Civil e da sua inserção na disciplina dos contratos, poder inculcar o contrário, definindo o artigo 397 do mesmo diploma a obrigação sem fazer qualquer menção à sua origem, admite-se que a excepção de não cumprimento seja aplicável às obrigações propter rem, uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa, isto é, mais com a reciprocidade das obrigações do que com a sua origem (Ac. da RL, de 08.05.2008, Pedro Lima Gonçalves, Processo no 1824/2008-8. No mesmo sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406, Almeida Costa, RLJ, ano 119, p. 143, e Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, Vol. II, p. 847. Na jurisprudência, e em sede da obrigação do condómino concorrer para os encargos de conservação e fruição de partes comuns de um edifício, verdadeira obrigação propter rem, referimos o Acórdão da Relação do Porto de 1 de abril de 1993, CJ, Ano 1993, Tomo II, p. 201, e o Acórdão da Relação de Lisboa de 9 de maio de 1996, CJ, Ano 1996, Tomo III, p. 87).

Desta forma, pode «dizer-se, de um modo geral, que a "exceptio" tem ainda aplicação nos casos em que, por força da própria lei, embora contra a vontade das partes, se cria entre elas uma situação análoga à proveniente de um contrato bilateral» (Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 1979, p. 271, nota 3).

Dir-se-á assim, agora com maior rigor, que a excepção peremptória de não cumprimento do contrato é uma excepção de direito material, que se destina a permitir que o contraente fiel não cumpra enquanto o contraente faltoso não cumprir também. Não legítima, por isso, o incumprimento definitivo do contrato pelo contraente fiel, mas apenas o cumprimento dilatório do contraente fiel como forma de coagir o contraente faltoso a cumprir também aquilo que tem que cumprir. Pressupõe, por isso, que o cumprimento das obrigações interconexionadas ou seja simultâneo, ou que a obrigação do excipiente deva ser cumprida em último lugar já que então - à data do respectivo adimplemento - ele sabe se a contraparte cumpriu, ou não a prestação, a que está vinculada (Ac. do STJ, de 18.02.2003, Azevedo Ramos, CJ AcSTJ, Ano 2003, Tomo I, p. 103-106; e Ac. do STJ, de 18.11.2004, Borges Soeiro, in www.dgsi.pt).

Logo, “a exceptio não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema bilateral do contrato bilateral. Por isso ela vigora, não só quando a outra parte não efectua a sua prestação por que não quer, mas também quando ela a não realiza ou a não ooferece como pode” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406).

Compreende-se, assim, que se afirme que «a excepção do contrato não cumprido não pressupõe a culpa do devedor da contraprestação no seu atraso. A inexecução por parte deste pode ser-lhe imputável ou não, isto é, tanto pode ele constituir-se em mora como não. Ainda que o incumprimento não lhe seja imputável, antes obedeça a circunstâncias fortuitas, independentes da vontade, a excepção é invocável pelo outro contraente» (João José Abrantes, A excepção de não cumprimento do contrato no Direito Civil, p. 88).

Também no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso é comummente aceite pela doutrina o recurso à exeptio non rite adimpleti contractus: a mesma «vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o cumprimento parcial ou defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa fé consagrado nos artigos 227º e 762º, no 2», ambos do C.C. (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406).

Com efeito, a doutrina e a jurisprudência têm realçado que, no aferir da legitimidade da invocação da excepção de não cumprimento do contrato, importa ponderar: a regra da boa fé; a e verificação da proporcionalidade (ou do equilíbrio) entre as prestações.

É que, por um lado, “seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo”; e, por outro, “na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quando se torne necessário para garantir o seu direito” (Mário Júlio de Almeida Costa, «Anotação ao Ac, do STJ, de 11 de Novembro de 1984», RLJ, ano 119, 1986/1987, p. 144).

Assim, o contraente a quem é oposta a excepção do não cumprimento tem de provar que cumpriu a sua prestação para obviar aos respectivos efeitos substantivos (Ac. do STJ, de 24.06.1999, Noronha do Nascimento, CJ Ac. STJ, Ano 1999, Tomo II, p. 163,). Deverá por isso, para obstar ao seu válido exercício, oferecer o cumprimento simultâneo, em termos completos e rigorosos.

Por fim, a excepção de não cumprimento do contrato tem de ser invocada pela parte que se pretende valer da mesma, de forma expressa ou tácita, não podendo ser conhecida oficiosamente pelo juiz (Calvão da Silva, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, p. 334). A sua invocação tácita terá de resultar de factos alegados pelo excipiente que inequivocamente a exprimam (Ac. da RC, de 08.06.93, Francisco Lourenço, CJ, Ano 1993, p. 55; e Ac. da RG, de 09.04.2003, Arnaldo Silva, CJ, Ano 2003, Tomo II, p. 281).

O caso concreto.

A ré, ora recorrida, não efectua as obras no terraço adjacente à fração da Autora, parte comum, embora afeto ao uso exclusivo da fração da Autora, atenta a falta de pagamento pela autora das contribuições devidas enquanto condómina, para a conservação e fruição das partes comuns do edifício onde se inserem as fracções autónomas de que é proprietária,

Dir-se-á ainda que a obrigação da autora, de contribuir para as ditas despesas de conservação e fruição das partes comuns, em proporção do valor das suas fracções (art. 1424º, no 1 do C.C.), constitui precisamente um dos exemplos de obrigações propter rem, já que decorre, não de uma relação creditícia autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio, da titularidade de um direito real (Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, p. 121).

Por fim, dir-se-á que a obrigação de pagar as despesas exigidas pela conservação e fruição das partes comuns faz parte dum sinalagma, contrapondo-se à obrigação imposta ao Condomínio de proporcionar a correcta conservação e fruição das mesmas partes comuns.

A obrigação de cada condómino quanto ao pagamento das respetivas quotizações e despesas é uma obrigação conjunta e não solidária. O Condomínio não atua como credor mas antes, nas relações internas, e nessa parte, como cobrador das receitas necessárias à realização das despesas nas partes comuns que a lei a seu cargo impõe. A obrigação de reparação, a cargo de todos os condóminos, da parte comum, embora afecta ao uso exclusivo da fracção propriedade da recorrente, é uma obrigação sem prazo, até porque para a realização das obras é necessário que exista dinheiro no fundo de reserva (ou que se constitua mediante reforço), dinheiro esse que vem precisamente dos condóminos em razão das permilagens cujo pagamento a lei impõe e sem o qual não é possível realizar qualquer obra em partes comuns. Essa interdependência das duas evidencia o sinalagma funcional e a inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das duas obrigações tal como exigido pelo artigo 428 do Código Civil.

Assim, confirma-se a procedência da excepção peremptória de não cumprimento do contrato, afirmada na sentença recorrida.

4.3.2. Abuso de direito

Por fim, veio a recorrente defender que “o princípio da exceptio não podia ser aplicado porque viola a boa fé, já que não foi aplicado a nenhum condómino que estava na mesma posição da apelante” (conclusão LVII) e que a recorrida, ao socorrer-se de tal princípio, aplicado seletivamente, atua em abuso de direito, violando o princípio da igualdade (conclusão LIX).

Apreciando.

A este respeito diremos, de modo sucinto, que como é entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objecto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração ou revogação. Assim, o tribunal de Recurso não pode ser confrontado com «questões novas». Constitui excepção a esta regra, o tratamento de questões de conhecimento oficioso.

Os recursos visam possibilitar que o tribunal superior reaprecie questões de facto e/ou de direito que no entender do recorrente foram mal decididas/julgadas no tribunal a quo, não se destinando eles, portanto, a conhecer de questões novas, ou seja, de questões que não tenham sido, nem o tinham que ser ( porque não suscitadas pelas partes ), objecto da decisão recorrida. É que, como bem refere o STJ (In ac. citado de 28.05.2009, proc. nº 160/09.5YFLSB “(…) sendo os recursos meios de impugnação das decisões judiciais, destinados à reapreciação ou reponderação das matérias anteriormente sujeitas à apreciação do tribunal a quo e não meios de renovação da causa através da apresentação de novos fundamentos de sustentação do pedido ( matéria não anteriormente alegada) ou formulação de pedidos diferentes ( não antes formulados), ou seja, visando os recursos apenas a modificação das decisões relativas a questões apreciadas pelo tribunal recorrido ( confirmando-as, revogando-as ou anulando-as ) e não criar decisões sobre matéria nova, salvo em sede de matéria indisponível, a novidade de uma questão, relativamente à anteriormente proposta e apreciada pelo tribunal recorrido, tem inerente a consequência de encontrar vedada a respectiva apreciação pelo Tribunal ad quem (art. 676º CPC).”

Dito de uma outra forma, e como efectivo meio impugnatório de decisões judiciais, a interposição do recurso apenas vai desencadear a reapreciação do decidido [o tribunal de recurso vai reponderar a decisão tal como foi proferida], não comportando ele o ius novarum, ou seja, a criação de decisão sobre matéria que não tenha sido submetida ( no momento e lugar adequado ) à apreciação do tribunal a quo ( nova, portanto ).

Concluindo, no nosso direito adjectivo a função do recurso ordinário tem pois como desiderato a reapreciação de uma decisão recorrida, sendo o respectivo modelo adoptado o da reponderação, que não o de reexame. Assim também o decidiu já recorrentemente o STJ: “ A questão nova não é susceptível de vir a obter um novo enquadramento jurídico, em sede de recurso, mas antes uma primeira e definitiva abordagem, pelo que, a menos que se reconduza a uma hipótese de conhecimento oficioso, está vedado, até com base no princípio da estabilidade da instância, ao Tribunal Superior a sua apreciação, que não pode conhecer e decidir o que, anteriormente, o não foi, por falta de atempada invocação”. (Cfr., de entre muitos outros, o Acórdão do STJ de 2/6/2015, proferido no Proc. nº 505/07.2TVLSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).

Dirá a recorrente que o abuso de direito é um instituto de conhecimento oficioso. Sem dúvida, dizemos nós.

Mas para a sua apreciação têm de ser alegados (e provados) factos cuja subsunção ao Direito, permita concluir que a recorrida agiu em abuso de direito, violando a boa fé e o princípio da igualdade. Tais factos não foram alegados pela recorrente na petição inicial, resultando a sua referência na amálgama das alegações de recurso, e por referência aos depoimentos prestados por algumas testemunhas.

Soçobra a tentativa de impedir o exercício da excepção de não cumprimento do contrato como base da violação dos referidos princípios.

Existe questão nova, cujo conhecimento está vedado a este Tribunal.

Deverá, assim, decidir-se pela total improcedência do recurso interposto, confirmando-se integralmente a sentença recorrida.

V. Custas

A recorrente sucumbe no recurso. Esta sucumbência torna-a objectivamente responsável pela satisfação das respectivas custas (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2 do CPC).

VI. Decisão

Por todo o exposto, acordam os Juízes desta 8.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

1. Julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela recorrente e, em consequência, manter a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Escrito e revisto pela Relatora.

Lisboa, 6 de novembro de 2025

Maria Teresa Lopes Catrola

Teresa Sandiães

Carla Figueiredo