10861/18.1T8LRS.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A convenção pela qual as partes acordaram que o contrato-promessa com traditio se extinguiria caso o contrato prometido não fosse celebrado até determinada data, devendo o sinal ser restituído e o promitente comprador passar a pagar determinada remuneração mensal pelo gozo do imóvel, corresponde a uma condição resolutiva que extingue o contrato promessa e a uma convolação do acordo num contrato de locação.

II- A qualificação de um contrato não depende da designação que as partes pretendem atribuir-lhe, mas sim da tipologia de direitos e deveres convencionados.

Processo n.10861/18.1T8LRS.L1.S1

Recorrentes: AA e outros

Recorrido: BB

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. RELATÓRIO

1. BB propôs a presente ação contra CC e mulher, DD; EE; FF e mulher, GG; HH; II e marido, AA.

Pediu que os réus fossem condenados, solidariamente, a pagar ao autor a quantia de € 29.174,84, acrescida de juros à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento, bem como nas custas.

Alegou, em síntese, que:

os réus e o autor celebraram um contrato-promessa, nos termos do qual aqueles prometeram vender e este prometeu comprar a fração do prédio urbano identificada nos autos, pelo preço de 30.000.000$00 (escudos). O réu pagou 5.000.000$00 (escudos) no ato da celebração do contrato, devendo o restante preço ser pago na data da conclusão do contrato prometido.

Os contratantes convencionaram que a escritura seria celebrada logo que estivessem reunidas as condições legais para o efeito. Ficou convencionado que, caso não fosse possível realizar a escritura de compra e venda no prazo de 365 dias, a contar de 1 de junho de 2000, seria restituída ao autor a quantia por este paga, acrescida de juros à taxa de 5%, devendo o mesmo pagar 150.000$00 (escudos) mensais pela ocupação da loja prometida vender.

Alegaram, ainda, que apenas em finais de 2011 os réus comunicaram ao autor que a licença de utilização já havia sido emitida, tendo, então, o autor informado os promitentes vendedores que não pretendia adquirir a referida fração autónoma, e que iria proceder à sua entrega aos proprietários. Alegou ser imputável aos réus a não celebração do contrato prometido, dado que, durante onze anos, estes não reuniram os requisitos documentais para a sua celebração.

2. Na sua contestação, os réus alegaram, em síntese, que no acordo em causa previa-se que, caso a escritura não fosse celebrada no prazo de 365 dias, haveria lugar ao pagamento de uma quantia mensal de 150.000$00 (escudos) pela ocupação da loja prometida e enquanto tal ocupação perdurasse. Apesar do decurso do prazo de 365 dias contratualmente previsto, o réu continuou a ocupar a loja, não tendo pago qualquer quantia; nem respeitante ao período decorrido entre 1 de junho de 2000 e 31 de maio de 2001, nem respeitante ao período subsequente, mantendo-se na posse da loja até 11.03.2013. Alegaram ainda a prescrição dos juros peticionados pelo autor.

Deduziram pedido reconvencional, peticionando a condenação do autor a pagar aos réus a quantia de € 63.750,00, pela indevida ocupação da fração, no período decorrido entre 1 de junho de 2001 e 14 de janeiro de 2012. Alegaram que se a fração não estivesse ocupada pelo autor, os réus a poderiam ter arrendado por €500,00 mensais, sendo esse o valor locativo da loja.

O réu apresentou réplica.

3. A sentença veio a decidir nos seguintes termos:

«julgo a presente ação procedente, por provada e, consequentemente, condeno os Réus a pagar ao Autor a quantia de € 29.174,84 (vinte e nove mil cento e setenta e quatro euros e oitenta e quatro cêntimos), ao qual acrescerão juros de mora vincendos, à taxa legal, contados desde a citação, até integral pagamento.

Julgo, ainda, o pedido reconvencional procedente e, consequentemente, condeno o Autor Reconvindo a pagar aos Réus Reconvintes, a quantia de €63.750,00 (sessenta e três mil setecentos e cinquenta euros).»

4. O autor interpôs recurso de apelação, pedindo a revogação da sentença na parte em que julgou procedente o pedido reconvencional. Pediu alteração do julgamento da matéria de facto, invocou o abuso de direito dos reconvintes, bem como a prescrição do respetivo direito; e defendeu que se manteve no gozo do imóvel ao abrigo do direito de retenção previsto no art.755o, n.1, al. f) do CC.

5. O Tribunal da Relação de Lisboa decidiu:

«revogar a sentença no segmento em que julgou procedente o pedido reconvencional de condenação do Autor a pagar aos réus reconvintes a quantia de 63.750,00 euros, mantendo-se o mais decidido aí.»

6. Os apelados AA, CC e Outros interpuseram recurso de revista. Nas suas alegações formularam as seguintes conclusões:

«1a - A afirmação constante de folhas 19 do acórdão recorrido, que, ao reportar-se ao valor reclamado pelos Réus em virtude da ocupação da loja, afirma que “na reconvenção, no artigo 33o, os réus atribuem-lhe a natureza de rendas, o que o autor em réplica nega, apenas dizendo que nunca foi celebrado um contrato de arrendamento”, não tem a mínima correspondência com o que foi alegado pelos Réus.

2a - Com efeito, estes, no seu pedido reconvencional, pretendiam obter uma indemnização pela ocupação da loja em causa no presente processo, tendo alegado no artigo 31o que “o período relevante em termos de ocupação é o que decorreu entre 1 de Junho de 2001 e 15 de Janeiro de 2012, ou seja, 10 anos, 7 meses e quinze dias”.

3a - Seguidamente, no artigo 32o, alegaram que “se a fracção não estivesse ocupada pelo Autor, os Réus a poderiam ter arrendado por € 500,00 mensais, sendo esse o valor locativo da loja”, tendo concluído no art.o 33o, que “o montante global das rendas que se teriam vencido ao longo do período referido no artigo 31o ascende a € 63.750,00.”

4a - Como tal, os Réus limitaram-se a alegar, provando-o, que, caso a loja estivesse desocupada, a teriam dado de arrendamento, e que em função do valor da renda que conseguiriam obter, tinham direito a ser indemnizados em determinado valor.

5a - É por demais evidente que os Réus não atribuíram a natureza de rendas aos valores por si reclamados, tendo-se limitado a alegar o valor locativo da loja para efeitos indemnizatórios.

6a - Este esclarecimento é importante uma vez que o acórdão recorrido assenta no pressuposto de que o contrato existente, apesar de nulo por falta de forma, consubstanciaria um arrendamento.

7a - Nesse pressuposto, e dado o decurso do prazo de cinco anos, considerou prescritas as rendas, julgando improcedente o pedido reconvencional e dando provimento ao recurso (vide fls. 23).

8a - Se atentarmos ao teor do art.o 33o da réplica, vemos que o Autor alega que “nunca foi celebrado qualquer contrato de arrendamento, tendo a ocupação sido, num primeiro ano, consentida e nos restantes decorrente do exercício do direito de retenção pela não-entrega do valor do sinal.

9a - Resulta, assim inequivocamente que é o próprio Autor que afirma não ter havido qualquer acordo de pagamento como contrapartida da ocupação da loja, fazendo assentar tal ocupação no consentimento dos réus, no primeiro ano, e no exercício do direito de retenção no período subsequente.

10a - Em suma, o acórdão recorrido deu como provado um acordo de arrendamento cuja existência é negada pelos próprios intervenientes.

11a - No contrato promessa ficou estipulado sua cláusula 10a, que “na eventualidade de não ser possível realizar escritura pública de compra e venda o prazo de 365 dias, será devolvida ao segundo outorgante quantia por este entregue a título de sinal, acrescida de juros à taxa anual de 5%, passando este a pagar aos primeiros outorgantes, com efeitos retroactivos à data da assinatura do presente contrato, a título de compensação pela ocupação da loja prometida vender e enquanto a mesma perdurar. a quantia mensal de 150.000$00.

12a - No entanto, para além desta cláusula nada mais aconteceu, uma vez que decorridos 365 dias sobre a celebração do contrato, nem o Autor exigiu a restituição do sinal, nem os Réus reclamaram o pagamento da compensação retroactiva relativa a esse período, assim como não reclamaram subsequentemente o pagamento de qualquer quantia.

13a - A tese do acórdão recorrido só faria sentido em relação a situações de contratos nulos que, não obstante a nulidade, tenham sido efectivamente executados ao longo de algum período de tempo.

14a - No caso concreto nada permite concluir que a vontade das partes foi a de executar o acordo inicial, o que, aliás, é excluído pela forma como as partes se comportaram e pela posição assumida pelo Autor no presente processo.

15a - Mesmo que se entendesse que o valor reclamado pelos Réus revestiria a natureza de rendas, sempre a invocação da prescrição enfermaria de abuso de direito, uma vez que: a) O Autor utilizou a loja para fins comerciais, entre 1 de Junho de 2001 até 11.3.2013 (ponto 17 dos factos provados auferindo os proventos provenientes da actividade aí exercida; b) Para o efeito invoca o direito de retenção, que, a existir, só lhe permitiria recusar a entrega do imóvel, e já não continuar a utilizá-lo; c) com base na prescrição de rendas de um arrendamento que ele próprio nega que tenha existido, pretende receber a quantia de € 29.174,84, ao mesmo tempo que entende ser legítimo ocupar gratuitamente a loja durante 10 anos, 7 meses e quinze dias.

Ao decidir em desconformidade com as conclusões acima enunciadas o acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 290o e 334o do Código Civil, pelo que deve ser revogado.»

7. Em resposta, o recorrido, BB, apresentou as contra-alegações que sumariou como se transcreve:

«a) A transcrição quase literal do teor do corpo das alegações para as conclusões, como, efectivamente, ocorre no caso vertente quanto ás alegações a que se responde, implica, desde logo em face do art. 641, no 2, al, b) do Cod. Proc. Civil, a rejeição/indeferimento das alegações de recurso, nem sequer ocorrendo o convite a aperfeiçoamento das mesmas por se não estar no âmbito do art. 639o, no 3, do Cod. Proc. Civil;

b) As partes fixaram no contrato promessa as consequências para a não outorga de escritura publica no prazo de um ano, sendo que, por via do estabelecido, em face do art. 310o, al. b) – dada a natureza de locação/arrendamento ali estabelecida) e al. g) – em face do estabelecimento de prestações periódicas renováveis – sempre a contrapartida pela ocupação se mostra prescrita;

c) não sendo tal prescrição passível de ser sanada por uma coloração diversa que se pretende conferir á reclamação de uma contrapartida por tal ocupação;

d) o Acórdão recorrido, salvo melhor opinião, aplicou, sem macula, o direito aos factos;

Termos em que deve o recurso a que se responde ser indeferido e não recebido ou, quando assim se não entenda, ser o mesmo julgado improcedente, sempre com as legais consequências, por ser de justiça!»

II. APRECIAÇÃO E FUNDAMENTOS DECISÓRIOS

1. Admissibilidade e objeto do recurso

1.1. Admissibilidade:

Tendo o acórdão recorrido revogado parcialmente a sentença, em sentido desfavorável aos recorrentes e em montante que traduz uma sucumbência superior aos limites gerais de recorribilidade, o presente recurso é admissível nos termos do art.671o, n.1 do CPC.

1.2. Objeto:

Sendo o objeto do recurso traçado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, nos termos do art.635o, n.4 do CPC, são as seguintes as questões que integram o objeto da presente revista:

- Saber se a decisão recorrida fez a correta aplicação do direito quando decidiu que o direito de exigir o pagamento das “rendas” (exercido em reconvenção) se encontrava prescrito;

- Saber se o autor agiu com abuso de direito ao invocar a exceção da prescrição do direito dos reconvintes de exigirem o pagamento daquelas rendas.

2. A factualidade provada.

As instâncias deram como provados os seguintes factos:

«1. Os RR. são donos da fração autónoma identificada pela letra A, correspondente ao rés-do-chão e 1o andar esquerdos do prédio urbano sito no concelho de ..., freguesia de ..., na Rua ..., descrito na 2a Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.o 790 da freguesia de ... (docs. n.os 1 e 2 juntos com a petição inicial).

2. Os RR. CC e DD e ainda NN e OO, tornaram-se donos e proprietários da fração identificada no no anterior por a terem adquirido por compra a PP e QQ, tendo a transmissão do domínio da propriedade sido registada a favor dos compradores na aludida Conservatória do Registo Predial de ... pela inscrição com o número 57 de ordem de apresentação de 11 de Junho de 1981.

3. Os RR. EE, FF, GG, HH e II e ainda o citado NN, adquiriam a fração por sucessão hereditária da acima referida OO, tendo os autores GG e AA adquirido a mesma fração por força do regime da comunhão geral em que são casados.

4. A transmissão do domínio da propriedade a favor dos RR. referidos no ponto 3., foi registada pela inscrição com o número 7 de ordem de apresentação de 23 de julho de 2008.

5. Os RR. EE, FF, GG, HH e II, adquiriram a posição de titular que NN detinha em relação à mesma fração, por sucessão hereditária do mesmo NN, tendo os autores GG, AA, adquirido a mesma posição por força do regime da comunhão geral em que são casados.

6. A transmissão referida no ponto 5., foi registada pela inscrição com o número 194 de ordem de apresentação de 17 de julho de 2012.

7. Por carta, datada de 5.1.2012, dirigida pela R. II ao A., que a recebeu, aquela R. comunicou-lhe, designadamente, o seguinte: “Deverá, pois, V. Exa. Desocupar de imediato a fração de que somos proprietários. Se assim não acontecer até ao próximo dia 15, será de imediato instaurada a competente ação judicial com vista à restituição da loja e aos prejuízos sofridos”.

8. No dia 11 de março de 2013 a sociedade A......... remeteu ao R. SS uma carta registada, com aviso de receção, contendo as chaves da fração, carta essa que foi devolvida.

9. Após a data fixada na carta referida em 7, o A. continuou a ocupar a referida fração pelo menos até 11.3.2013, sem o consentimento e contra a vontade dos donos da fração.

10. Por documento particular, denominado contrato-promessa, os Réus prometerem vender e o Autor prometeu comprar, a fração autónoma identificada pela letra “A”, pelo preço de 30.000.00$00, tendo o Autor pago 5.000.000$00, nesse ato, e devendo a restante parte do preço ser pago no ato de celebração do ato definitivo.

11. Ficou convencionado que, na eventualidade de não ser possível realizar a escritura de compra e venda no prazo de 365 dias, reportados a 1 de junho de 2000, seria restituída ao A. a quantia por este paga, acrescida de juros à taxa de 5%, devendo o mesmo pagar Esc. 150.000,00 mensais pela ocupação da loja prometida.

12. A escritura pública de compra e venda não foi celebrada, alegando os promitentes vendedores e proprietários da fração não terem obtido a licença de utilização do prédio necessária à sua outorga.

13. Foi elaborado o projeto de acordo de cessação de vínculos contratuais.

14. Por escritura pública datada de 27.10.2009, foi alterada a propriedade horizontal do prédio, dividindo-se a fração A. em três distintas, umas das quais correspondentes à fração objeto de promessa entre as partes.

15. Em 6 de maio de 2011, foi emitida licença de utilização relativa à fração prometida vender.

16. No âmbito da ação judicial que correu termos sob o n.o 13465/15.7..., no Juízo Central Cível de ..., J., foi proferido Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, nos termos do qual foi o aqui Autor condenado a pagar aos aqui Réus, indemnização a liquidar em execução de sentença, decorrente do dano de privação do imóvel pelo período de catorze meses, correspondente ao período decorrido entre 15/1/2012 e 11/3/2013.

17. O Autor utilizou a fração referida em 1., para fins comerciais, entre 1 de junho de 2001 até 11.3.2013.

18. A fração referida em 1., tinha um valor locativo entre 2001 a 2010 de a entre 2010 a 2012, o mesmo valor com uma depreciação de 20%.»

O acórdão recorrido acrescentou a seguinte factualidade provada:

«Apenas em finais de 2011, foi comunicado ao A. pelos RR. que a licença de utilização já havia sido emitida.»

3. O direito aplicável

3.1. Alegam os recorrentes que, no pedido reconvencional, pretendiam obter uma indemnização pela ocupação que o réu fez do imóvel, entre 01.06.2001 e 15.01.2012. Afirmam que não celebraram um contrato de arrendamento com o réu, e que não atribuíram a natureza de rendas aos valores por si reclamados.

Entendem que o acórdão recorrido fez errada aplicação da lei ao concluir que existia um contrato de arrendamento, ainda que nulo por falta de forma, bem como quando considerou prescrito o direito de exigir o pagamento dessas rendas por já terem decorrido mais de 5 anos. Alegam, ainda, que mesmo que estivesse em causa o pagamento de rendas, a invocação da respetiva prescrição pelo autor reconvindo corresponderia a um abuso de direito.

Não está em discussão na presente revista a questão da restituição dos € 29.174,84, correspondentes ao sinal que o autor entregou aquando da celebração do contrato promessa, e que a primeira instância condenou os réus a devolverem ao autor. Efetivamente, os réus não apelaram contra esse segmento decisório. Apenas o autor apelou contra a decisão de ter de pagar as rendas correspondentes ao tempo em que usou o imóvel prometido vender, ou seja, contra a procedência do pedido reconvencional.

No presente recurso trata-se, em primeiro lugar, de saber se o autor reconvindo devia alguma remuneração pelo uso do imóvel e, em caso afirmativo, se o direito de exigir essa remuneração não se encontra prescrito (como sustentam os recorrentes).

3.2. O cerne do conflito respeita, essencialmente, à interpretação da cláusula 10a do contrato que as partes celebraram em 2000, que se encontra reproduzida no ponto 11 da factualidade provada, nos termos da qual: «Ficou convencionado que, na eventualidade de não ser possível realizar a escritura de compra e venda no prazo de 365 dias, reportados a 1 de junho de 2000, seria restituída ao A. a quantia por este paga, acrescida de juros à taxa de 5%, devendo o mesmo pagar Esc. 150.000,00 mensais pela ocupação da loja prometida.»

Num raciocínio lógico, desenvolvido a partir do teor dessa cláusula, concluir-se-ia que, no final desse ano, caso o contrato prometido não tivesse sido celebrado (como, efetivamente, não foi), o autor (promitente comprador) desocuparia o imóvel, pagaria as rendas convencionadas e receberia o sinal que havia prestado. Mas as coisas não se passaram assim. Ambas as partes permaneceram em situação de inércia durante vários anos.

O autor manteve o gozo do imóvel, sem pagar qualquer contrapartida pecuniária, e os réus não lhe exigiram que procedesse a esse pagamento ou que desocupasse o imóvel.

Apenas através de carta de 5.1.2012 os réus comunicaram ao autor: “Deverá, pois, V. Exa. desocupar de imediato a fração de que somos proprietários. Se assim não acontecer até ao próximo dia 15, será de imediato instaurada a competente ação judicial com vista à restituição da loja e aos prejuízos sofridos”.

O autor desocupou o imóvel em 11.3.2013 (facto provado 17).

Pela ação judicial n.o 13465/15.7..., do Juízo Central C.... .. ......, J., foi o aqui Autor condenado a pagar aos aqui Réus, indemnização a liquidar em execução de sentença, decorrente do dano de privação do imóvel pelo período de catorze meses, correspondente ao período decorrido entre 15.01.2012 e 11.03.2013 (ponto 16 dos factos provados).

Com esta delimitação do âmbito decisório, o que está em causa nos presentes autos é apenas a questão da remuneração do gozo do imóvel ocorrido antes de 15.01.2012.

3.3. Alegam os recorrentes que não celebraram um contrato de arrendamento, pelo que não pretendiam receber rendas, mas sim uma indemnização pelo gozo que o autor reconvindo fez do imóvel.

Para haver indemnização tem de haver ato ilícito, bem como têm de estar verificados os demais pressupostos da responsabilidade civil previstos no art.483o e seguintes do CC. No caso concreto, tais pressupostos não se encontram demonstrados, faltando, desde logo, a ilicitude do comportamento do autor, que se manteve no gozo do imóvel sem oposição dos réus, pelo que não existe fundamento para indemnização pela privação do gozo desse imóvel. Por outro lado, ainda que os pressupostos da responsabilidade civil pudessem, hipoteticamente, ser preenchidos, já o direito de exigir a indemnização estaria prescrito, nos termos do art.498o do CC, por terem decorrido mais de 3 anos desde que os reconvintes tiveram conhecimento do direito que lhes cabia.

3.4. Entendeu-se no acórdão recorrido, interpretando o alcance da referida clausula 10a do contrato-promessa, que entre as partes se havia estabelecido um contrato de arrendamento do qual emergia para o autor o dever de pagar rendas e que, ao mesmo tempo, o direito de manter o gozo do imóvel não resultava do direito de retenção (alegado pelo autor), mas sim do facto de o contrato-promessa se manter em vigor, por nunca ter sido resolvido.

Este entendimento foi sumariado nos seguintes termos:

«Não se demonstra que os promitentes vendedores, como clausulado, tenham avisado o promitente comprador do dia hora e local para a outorga da compra e venda nem nos 365 dias subsequentes à outorga da promessa nem nos anos subsequentes, sendo que a escritura se não realizou porque os promitentes vendedores não tinham a licença de utilização do prédio necessária às sua outorga (ponto 12), comprovando-se ainda que foi elaborado um projecto de cessação de vínculos contratuais (13) que se desconhece quando ocorreu, só vindo a ser emitida a licença de utilização relativa à fracção prometida vender em 6/5/2011 (15), sequer que tenham comunicado ao promitente comprador a resolução do contrato nos termos daquela cláusula; não existindo factualidade que permita concluir pela perda de interesse do Autor promitente comprador na outorga da escritura da compra e venda para além daquele termo de prazo (365 dias a contar de 1/6/2000), não tendo o Autor, pelo decurso daquele prazo contratualmente fixado, interpelado admonitoriamente – como podia e devia ter feito – os promitentes vendedores nos termos do art. 808o/1 do CCiv, não é possível concluir pelo incumprimento definitivo do contrato por culpa destes últimos, donde a razão de ser da acção do pagamento daquele valor entregue pelo ora Autor aos ora réus a título de sinal em singelo, após a entrega do imóvel aos promitentes vendedores em 2013.»

Não subscrevemos esta parte da fundamentação do acórdão recorrido, apesar de esse aresto ter acabado por alcançar o sentido decisório correto.

Assim, quando se concluiu que ao autor não podia ser reconhecido o direito de retenção, enquanto fundamento para se manter no gozo do imóvel, tal conclusão não se pode extrair do facto de o contrato promessa se encontrar em vigor, mas antes pelo contrário do facto de esse contrato se encontrar extinto e de as partes terem previsto, de modo específico, as consequências dessa extinção.

3.5. Na realidade, o que a referida cláusula 10a do contrato encerra é uma condição resolutiva (art.270o do CC). As partes previram um acontecimento futuro e incerto, ou seja, o facto de o contrato prometido não poder ser celebrado, embora dentro de um quadro temporalmente certo (365 dias), ao qual condicionaram a produção dos efeitos jurídicos do contrato-promessa, estabelecendo que o sinal seria devolvido ao autor e que este pagaria 150 mil escudos mensais como contrapartida pelo gozo do imóvel.

Decorrido o prazo de 365 dias sem que o contrato prometido tivesse sido celebrado (até porque a licença de utilização do imóvel prometido vender só foi emitida em 2011), a condição resolutiva operou os seus efeitos, ou seja, extinguiu o contrato promessa (sem necessidade de qualquer interpelação adicional).

Deste modo, entrou em vigor a convenção sucedânea que convolou a situação fática daí emergente numa figura jurídica correspondente a um contrato de locação.

Efetivamente, emerge da referida cláusula 10a que as partes estabeleceram, por via sucedânea e retroativa, a convolação do contrato-promessa com traditio num contrato de arrendamento por um ano.

Embora os recorrentes afirmem que não celebraram um contrato de arrendamento com o autor, a qualificação jurídica dos contratos não decorre do nomen iuris que as partes lhe atribuem nem da declaração de que não deve ter determinada qualificação. Decorre, sim, do confronto entre o conteúdo convencionado e os modelos normativos legalmente predispostos.

Convencionando-se que (na impossibilidade de celebração do contrato prometido no prazo de um ano) a vontade das partes foi a de os réus proporcionarem ao autor o gozo do imóvel, pelo prazo de um ano, mediante a retribuição mensal de 150 mil escudos, encontram-se preenchidos os elementos típicos do contrato de locação, previsto no art.1022o do CC. O facto de não ter sido estipulada a finalidade do gozo do imóvel não constitui obstáculo a essa qualificação, pois sempre essa finalidade decorreria supletivamente do art.1027o do CC.

Todavia, como bem se assinala no acórdão recorrido, nessa altura estava em vigor o RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL n.321o-B/90), cujo art. 7o exigia a forma escrita para efeitos de validade do contrato (nos termos do art.220o do CC), sendo exigível escritura pública para os arrendamentos destinados a comércio. Como consta do ponto n.17 da factualidade provada, o imóvel foi, efetivamente, usado para fins comerciais, pelo que a sua validade formal exigia que o contrato tivesse sido celebrado por escritura pública. Constatada, deste modo, a nulidade por vício de forma do contrato de arrendamento para comércio, conclui-se que as partes mantiveram, assim, uma relação contratual de facto1, ao longo de vários anos, até o autor ter desocupado o imóvel.

3.6. Se o contrato de arrendamento tivesse sido validamente celebrado, o direito de exigir o pagamento das rendas estaria inequivocamente prescrito, com base no art.310o, alínea b) do CC, pois quando a presente ação entrou em tribunal, em 2018, já haviam decorrido mais de 5 anos sobre as rendas vencidas entre 2001 e início de 2012.

E ainda que se entendesse que não se estaria perante um contrato de locação, mas sim perante um contrato atípico, válido, a conclusão não seria diversa, dado o disposto no art.310o, alínea g) do CC, pois a convenção do pagamento dos 150 mil escudos mensais correspondeu a uma remuneração periódica.

Quando o legislador estabelece regras de prescrição, não tem, em primeira linha, uma preocupação de justiça material, mas sim um propósito de tutela da certeza e segurança das relações jurídicas, sobretudo das relações contratuais, com penalização dos comportamentos de inércia dos credores que não exercem os respetivos direitos dentro de determinados prazos.

Sendo o contrato de arrendamento nulo por vício de forma, nos termos dos artigos 7o do RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL n.321o-B/90) e 220o do CC, e sendo a nulidade de conhecimento oficioso, nos termos do art.286o do CC, esse contrato não se constituiu como fonte jurisgénica do dever de pagar as rendas enquanto contrapartida do gozo do imóvel, pelo que, em rigor, o cumprimento desse dever não pode ser, enquanto tal, judicialmente exigível.

O regime da nulidade dos contratos, previsto no art.289o do CC, determina que ambas as partes devem restituir aquilo que receberam ou o valor correspondente, consagrando-se, assim, uma sinalagmaticidade retroativa das prestações. Se as “rendas” tivessem sido pagas, apesar de o contrato ser nulo, não faria sentido que o autor recebesse, efetivamente, esses montantes porque, por sua vez, teria de restituir o valor correspondente ao gozo do imóvel, ou seja, precisamente o valor correspondente àquelas rendas. No contrato de locação (bem como noutras relações duradouras onerosas) ocorre, assim uma “compensação” que neutraliza a necessidade de uma efetiva troca de prestações restituitivas.

Todavia, não se pode fundar no art.289o do CC a exigibilidade posterior de uma prestação que não foi atempadamente realizada, nem exigida pela contraparte. O art.289o tem um sentido de “liquidação” dos efeitos de uma relação inválida, e não de fonte jurisgénica de prestações não realizadas.

Fundar no art.289o do CC o dever de “restituir” o valor do gozo do imóvel seria atribuir a uma relação inválida uma normatividade superior à de um contrato válido e, por essa via, uma vantagem que os recorrentes não teriam face à validade do contrato de arrendamento, pois, como já referido, a aplicação do art.310o, alínea b) seria clara, determinando a prescrição das rendas vencidas há mais de 5 anos.

3.7. Esta solução, que decorre da necessária aplicação dos quadros legais pertinentes, poderá eventualmente conduzir a uma situação de enriquecimento sem causa, dado que o autor obteve uma vantagem patrimonial correspondente ao gozo do imóvel, ao longo de vários anos, sem pagar uma contrapartida pecuniária. Todavia, sobre a figura do enriquecimento sem causa não pode este tribunal, em recurso de revista, pronunciar-se, porquanto os correspondentes pressupostos não foram alegados nem demonstrados nos presentes autos.

3.8. Quanto à questão do abuso de direito:

Alegam os recorrentes (no ponto 15o das suas conclusões) que: «Mesmo que se entendesse que o valor reclamado pelos Réus revestiria a natureza de rendas, sempre a invocação da prescrição enfermaria de abuso de direito, uma vez que: a) O Autor utilizou a loja para fins comerciais, entre 1 de Junho de 2001 até 11.3.2013 (ponto 17 dos factos provados) auferindo os proventos provenientes da actividade aí exercida; b) Para o efeito invoca o direito de retenção, que, a existir, só lhe permitiria recusar a entrega do imóvel, e já não continuar a utilizá-lo; c) com base na prescrição de rendas de um arrendamento que ele próprio nega que tenha existido, pretende receber a quantia de € 29.174,84, ao mesmo tempo que entende ser legítimo ocupar gratuitamente a loja durante 10 anos, 7 meses e quinze dias.»

Como bem se entendeu no acórdão recorrido, a invocação da prescrição do direito de exigir o pagamento das “rendas” (que o autor reconvindo acionou na réplica) não pode ser visto como um abuso de direito, mas apenas como o exercício legítimo de um direito que a lei lhe conferia face à inércia dos réus (proprietários do imóvel) que nunca exigiram ao autor o pagamento de qualquer contrapartida pelo gozo do imóvel. Aliás, em regra, a invocação da prescrição não é, sequer, um direito renunciável (nos termos do art.302o do CC). Da factualidade provada nos presentes autos não se pode concluir que ao invocar a prescrição o autor tivesse excedido os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (como exigiria o art.334o do CC). Nem se identifica qualquer comportamento contraditório do autor que pudesse ter gerado nos réus reconvintes uma convicção séria de que ele nunca invocaria a prescrição das rendas.

DECISÃO: Pelo exposto, decide-se negar a revista, confirmando o acórdão recorrido, embora com fundamentação parcialmente diferente.

Custas: pelos recorrentes.

Lisboa, 31.01.2023

Maria Olinda Garcia (Relatora)

Ricardo Costa

António Barateiro Martins

Sumário (art. 663º, nº 7, do CPC).