Cumpre decidir.
Está provado que:
–“ No dia 29 de Maio de 2014, a autora requereu a notificação judicial avulsa da ré, tendo em vista:
(i)- a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das referidas rendas;
(ii)- a entrega do locado; e (iii)- o pagamento dos montantes das rendas vencidas e não pagas que, à data, totalizavam a quantia de € 2.988,78 (dois mil, novecentos e oitenta e oito euros e setenta e oito cêntimos); e, bem assim, (iv)- o pagamento dos montantes vincendos até efectiva entrega do locado” – (Alínea O) – doc fls 51 a 54.
–“ A ré foi notificada a 18 de Junho de 2014” – (Alínea P) – doc fls 50.
–“A ré não promoveu consecutivamente o pagamento tempestivo das rendas actualizadas desde Abril de 2014 até Outubro de 2016” – (Alínea Q).
Preceitua o art. 1083º do C. Civil que:
“1.– Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2.– É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
(…)
3.– É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.
4.– É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte.
5.– (…).”.
O artigo 1085º do Código Civil (Caducidade do direito de resolução), preceitua no seu nº 3 que “ quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação”.
Efectivamente, a falta de pagamento da renda é um facto continuado, pelo que não faz sentido que o senhorio perca o direito de resolver o contrato enquanto essa falta de pagamento não for sanada.
Cada uma das rendas vencidas tem autonomia para a contagem do prazo de caducidade, pelo que em relação a cada uma delas se aplica o disposto no artigo 1085º nº 1 do Código Civil.
Finalmente, utilizando o douto argumento da sentença recorrida: “No caso dos autos a notificação judicial avulsa é requerida em 29 de Maio de 2014 e efectivada em 18 de Junho de 2014, quando não estavam decorridos três meses sobre a mora de qualquer das rendas. Não estava, pois, caducado o direito da autora à data da notificação judicial avulsa e, por isso, temos de considerar o contrato validamente resolvido nessa data (com fundamento nas rendas vencidas no pressuposto de que eram devidas naquele montante). O facto de a autora vir posteriormente propor a presente acção para que se reconheça judicialmente a licitude do exercício do directo de resolução nada tem que ver com a caducidade do direito que já foi exercido”.
Por isso, entendemos que foi decidido com acerto julgar improcedente a invocada excepção peremptória da caducidade do direito da autora.
ABUSO DE DIREITO.
No artigo 28º das alegações, com expressão na conclusão 8ª, há uma singela alusão à figura do abuso do direito por parte da autora nos seguintes termos: “ E inclusive poder-se-á também ver que tal situação leva à constatação que a autora teve aqui uma actuação que viola o artigo 334º do CC, ou seja, há da parte da autora e com a sua actuação um claro abuso de direito”.
O artigo 334º do Código Civil, a propósito do abuso do direito, preceitua o seguinte: “ É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
“I– Para o abuso do direito não há uma sanção uniforme: a sanção assume cores e tonalidades diferentes de harmonia com o modo funcional como o abuso se expressa; o que vale por dizer que aquele tanto se pode reconduzir a uma nulidade negocial, como a um facto gerador de responsabilidade civil por danos provocados, como ainda à própria neutralização do direito que se esvazia na sua eficácia típica como se não existisse.
II– Mau grado a concepção objectiva do abuso do direito, impressa no art.º 334 do CC, casos há em que a componente subjectiva é indissociável do excesso dos limites que conduz ao abuso.
III– No venire contra factum proprium o que há é um dano de confiança provocado pelo facto de o titular do direito desdizer o que antes havia garantido[1]”.
O venire contra factum proprium, traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente, comportamento esse que tenha imprimido confiança aos sujeitos envolvidos os quais orientaram sua actividade na crença daquele factum, gerando assim uma situação que só pode ser imputada ao autor do factum.
No caso dos autos nada se mostrou provado, pelo que improcede a respectiva conclusão
A APLICAÇÃO DO NRAU E A RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
Argumenta a apelante que não deveria ter ocorrido a transição do contrato para o NRAU e ainda que a ré é uma associação prevista no nº 4 alª b) do artigo 51º do NRAU, aplicável ao caso dos autos, pelo que o contrato não pode ser resolvido.
Cumpre decidir.
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
No seu artigo 1º (Objecto), preceitua o seguinte:
“A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
a)- Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;
b)- Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;
c)- Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.
Aquela Lei teve origem na Proposta de Lei do Governo nº 38/XII, em cuja “exposição de motivos”, se refere, nomeadamente:
“ (…) A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se propõe procura encontrar soluções simples, assentes em quatro dimensões essenciais;
(i)- alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil;
(ii)- revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime, (iii)- agilização do procedimento de despejo e, (iv)- melhoria do enquadramento fiscal.
(…)
No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premência de reforçar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato (…) Esta medida, concretizada mediante a agilização do procedimento de despejo, é fundamental para recuperar a confiança dos proprietários (…)”[2].
“A Lei nº 31/2012 veio alterar significativamente o regime transitório, dando maior acolhimento aos interesses do senhorio em matéria de aumentos de rendas desactualizadas e de extinção dos contratos mais antigos, sem, todavia, desproteger de imediato os arrendatários mais idosos ou economicamente mais débeis”[3].
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais nos artigos 50º a 54º do NRAU.
Cabe ao senhorio desencadear o procedimento de actualização da renda e transição para o NRAU, mediante comunicação ao arrendatário da sua intenção; em tal comunicação o senhorio deve indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana e cópia dessa mesma caderneta predial – alíneas a), b) e c) do artigo 50º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012.
Perante esta comunicação o arrendatário, na sua resposta, pode:
a)- Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio;
b)- Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52º;
c)- Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d)- Denunciando o contrato de arrendamento nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53º - (nº 3, alíneas a), b), c) e d) do artigo 51º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012).
Nessa resposta, se for caso disso, o arrendatário deve ainda, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a)- Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade;
b)- Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal;
c)- (…) - nº 4 do artigo 51º
O nº 6 desse artigo prescreve que o arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no nº 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância (nºs 4 e 6 do citado artigo 51º).
Se o arrendatário invocar e comprovar uma das circunstâncias previstas no nº 4 do artigo 51º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 5 anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do nº 4 do artigo 51º - nº 1 do artigo 54º).
No período de 5 anos referido no número anterior, o valor actualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do nº 2 do art. 35º - (nº 2 do referido artigo 54º).
Se o arrendatário se opuser ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato, pode o senhorio tomar uma das posições referidas nos nºs 1, 4 e 5 do artigo 33º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012, aplicável ex vi do disposto no artigo 52º da mesma lei. A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio (nº 2 do referido artigo), e a falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário (nº 3 do referido artigo).
Ora, no caso dos autos, importa analisar, de acordo com o direito aplicável, o núcleo essencial dos factos provados.
Assim, ficou provado que:
- –A autora/senhoria comunicou à ré/arrendatária a intenção de actualização da renda e transição para o NRAU por carta registada com aviso de recepção datada de 9 de Janeiro de 2014 propondo que o contrato passasse a ter prazo certo, com a duração de 2 anos e propondo que a renda mensal passasse a ser nom valor de 1.000,00 euros – (Alínea G da Fundamentação de facto ).
- –A esta missiva respondeu a ré opondo-se à transição do contrato para o NRAU com fundamento em ser uma associação privada sem fins lucrativos, invocando expressamente o disposto na alínea b) do nº 4 do art. 51º da Lei nº 6/2006 na versão da Lei nº 31/2012 – (Alínea H).
- –Embora a ré possa ser uma instituição sem fins lucrativos, não foi a referida instituição objecto de qualquer declaração de interesse público, nacional ou municipal – (Alínea I).
- –A autora em face da comunicação referida em H) comunicou à ré, por carta datada de 10 de Março de 2014, que o contrato de arrendamento transitou para o regime do NRAU, passando a vigorar por prazo certo, com a duração de 2 (dois) anos e com uma renda mensal de € 1.000,00 (mil euros), com produção de efeitos desde a data desta última comunicação, tudo como melhor consta do documento junto a fls. 22 e cujo teor se dá aqui por reproduzido - (Alínea J).
- –A esta comunicação respondeu a ré por carta de 16-04-2014 cuja cópia se mostra junta a fls. 23 verso e 24 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido - (Alínea L).
- –A ré nunca procedeu ao pagamento da renda actualizada continuando sempre a pagar a quantia de 3,74 euros - (Alínea M).
A invocação com sucesso das circunstâncias previstas na alínea b) do nº 4 do artigo 51º depende de o arrendatário, a ré, ora apelante, comprovar todos os requisitos isto é que é uma associação privada sem fins lucrativos, que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, pois tais requisitos são de verificação cumulativa.
A falta da comprovação de um dos requisitos afasta a possibilidade da ré se opor com tal fundamento à transição do contrato para o NRAU.
Ora, como bem observa a douta sentença, “a ré embora seja uma instituição sem fins lucrativos, não foi objecto de qualquer declaração de interesse público, nacional ou municipal, ou pelo menos não logrou comprová- lo. Não tendo logrado comprovar tal situação, o contrato de arrendamento transitou para o NRAU, bem como teve lugar a actualização da renda, a qual foi determinada pela autora. Em casos em que o senhorio não esteja condicionado nomeadamente pela verificação de uma das situações do artigo 54º, o senhorio é livre na determinação desse aumento. Assim, e nestas apuradas circunstâncias, tendo o contrato transitado para o NRAU e tendo a autora comunicado a nova renda, comunicação que tem valor vinculativo, o seu não pagamento pela ré é fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, sendo eficaz a declaração dele nesse sentido.
Aquela nova renda era devida desde Março de 2014, reportada à renda do mês de Abril de 2014.
Tal significa que o contrato em referência nos autos foi validamente resolvido mediante a notificação judicial avulsa enviada pela autora à ré. O contrato em causa encontra-se resolvido, tendo cessado a relação contratual existente entre autora e ré, tendo a autora direito às rendas vencidas e vincendas até entrega do locado, ao valor actualizado, deduzido daquele valor que a ré tem pago a título de renda”.
Assim, improcedem as conclusões das alegações da apelante.
