10390/18.3T8LSB.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A comunicação do senhorio, prevista no art. 50.º do NRAU, deve indicar todos os elementos elencados nas suas diversas alíneas, nomeadamente o valor do locado, avaliado nos termos dos arts. 38.º e ss. do CIMI, e cópia da caderneta predial urbana a ele referente, mesmo que apenas pretenda a transição do contrato de arrendamento para o NRAU sem actualização da renda.

II- A falta dos requisitos materiais da comunicação inicial do senhorio, previstos no citado art. 50.º, tem como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita.

Processo n.º 10390/18.3T8LSB.L1.S1[1]

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça – 1.ª Secção[2]:

I. Relatório

Imobiliária Palácio da Rotunda, S.A., instaurou, em 2.5.2018, contra Banco Santander Totta, S.A., acção declarativa comum pedindo que seja “declarada a eficácia das comunicações de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento em vigor entre A e o R. da …2 e da Loja no piso térreo, com acesso pela … e passagem através do imóvel, zona da Galeria com frente para aquela Praça e zona da cave do prédio sito na …., n.º …, em Lisboa; concretamente que os contratos de arrendamento em vigor entre A. e o R. se consideram sujeitos ao regime do NRAU e celebrados pelo prazo de 5 anos, a contar de 1 de Outubro de 2016.”

Para tanto, alegou, em síntese, o seguinte:

Sendo proprietária do prédio sito na Praça ..., n.º …, em Lisboa, arrendou a Loja 2 do mesmo, em 24.5.1961, para fins não habitacionais, a Petróleos de Portugal, Petrogal, S.A., que veio a ceder, com autorização da A., a sua posição contratual ao então Banco Totta e Açores, S.A., atualmente integrado no R

Arrendou, ainda, ao Banco Lisboa e Açores, S.A., atualmente fundido no R., para fins não habitacionais, a Loja no piso térreo com acesso pela Praça ... e passagem através do imóvel, zona da Galeria com frente para aquela Praça e zona da cave do prédio sito na Praça ..., n.º 1, em Lisboa.

Dado que o prédio não está constituído em propriedade horizontal, e dispondo apenas do valor patrimonial tributário do prédio no seu conjunto, e não de cada um dos espaços arrendados, a A. ficou impedida de proceder à atualização das rendas nos termos do art.º 50.º da Lei 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14.8, por não se verificarem os requisitos exigidos para o efeito.

No entanto, não ficou a A. impedida de promover a transição para o NRAU dos contratos de arrendamento celebrados, anteriores a 30.9.1995.

Assim, em 5.7.2016, a A. enviou ao R. cartas registadas com aviso de recepção a comunicar-lhe a sua intenção de proceder à transição para o regime do NRAU de cada um dos aludidos contratos de arrendamento, dando cumprimento às exigências de informação estabelecidas no art.º 50.º do NRAU, excepto as que respeitavam à actualização da renda.

O R. recebeu as cartas, mas entende que não foi dado cumprimento ao disposto no referido art.º 50.º do NRAU porque os locados não foram avaliados nos termos do disposto no art.º 38.º do CIMI e a caderneta predial urbana enviada respeita à totalidade do prédio, não discriminando o valor de cada locado.

A A. informou, então, o R. que as comunicações efectuadas eram válidas e eficazes, pelo que os contratos ficariam submetidos ao regime jurídico do NRAU a partir de 1.10.2016, passando a ser de prazo certo e com a duração de 5 anos. Porém, o R. reiterou a sua anterior posição.

Concluiu que essa situação prejudica gravemente a A., porque a impede não só de planear as obras que no prédio é necessário realizar, como de ver definido, com segurança, o regime jurídico e o prazo dos contratos em questão.

O Réu contestou, defendendo, no essencial, que a pretendia transição dos contratos para o NRAU não é legalmente admissível, por não se verificarem os requisitos legais, uma vez que, nas comunicações realizadas, a A. não indicou, como lhe competia, o valor do locado avaliado nos termos do disposto no art.º 38.º do CIMI constante da respetiva caderneta predial nem remeteu cópia da mesma com menção do dito valor. Concluiu, assim, que são ineficazes as referidas comunicações, devendo a acção ser julgada improcedente.

Entendendo o Tribunal que seria de conhecer de imediato do mérito da causa, e sendo facultada às partes a respetiva discussão de facto e de direito, o R. remeteu para os termos da contestação, enquanto a A. desenvolveu a argumentação por si já aduzida na petição inicial.

Em 1/8/2019, foi dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador tabelar e foi conhecido do pedido formulado pela autora, decidindo-se nos seguintes termos: “(...) julga-se totalmente improcedente a presente ação, e, em consequência, absolve-se o réu do pedido. (...)

A 1.ª instância, nesse saneador-sentença, entendeu, em síntese, que, não tendo a comunicação sido acompanhada dos elementos a que se referem as als. b) e c) do art.º 50.º do NRAU, não podia ocorrer a transição dos contratos de arrendamento para o NRAU.

Inconformada, a Autora interpôs recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por acórdão de 19/5/2020, deliberou julgar “procedente a apelação, revogar a sentença recorrida e declarar a eficácia das indicadas comunicações de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento em vigor entre a A. Imobiliária Palácio da Rotunda, S.A., e o R., contra Banco Santander Totta, S.A., – respeitantes à Loja 2 e à Loja no piso térreo, com acesso pela Praça ... e passagem através do imóvel, zona da Galeria com frente para aquela Praça e zona da cave do prédio sito na Praça ..., nº 1, em Lisboa – considerando-se os mesmos sujeitos ao regime do NRAU e celebrados pelo prazo de 5 anos, a contar de 1 de Outubro de 2016.”

Considerou, aí, a Relação que, não se encontrando o prédio constituído em propriedade horizontal e tendo a senhoria expressamente comunicado não ser sua intenção actualizar a renda mas apenas que os contratos transitassem para o NRAU, devem as comunicações efectuadas produzir esse efeito, independentemente da não actualização da renda, estando o senhorio desobrigado de indicar, na comunicação ao inquilino, o valor do locado constante da caderneta predial urbana e de enviar cópia da caderneta predial urbana.

Não conformado, o Réu interpôs recurso de revista e apresentou a respectiva alegação com as seguintes conclusões:

“A) A questão a resolver consiste na verificação in casu dos pressupostos para a transição dos contratos de arrendamento para ao NRAU.

B) Ora, nos termos do artº 50.º do citado diploma legal:

“A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

C) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;

D) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;

E) Cópia da caderneta predial urbana;

…

F) A A., mediante a presente acção, pretende que seja “declarada a eficácia das comunicações de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento em vigor entre a A. e a R. … concretamente que os contratos de arrendamento … se consideram sujeitos ao regime do NRAU e celebrados pelo prazo de 5 anos, a contar de 1 de Outubro de 2016”.

G) A sentença do Tribunal da 1ª Instância concluíu que tais pressupostos não se verificavam, motivo pelo qual julgou a acção improcedente.

H) Diversamente, o Tribunal da Relação de Lisboa, mediante o acordão recorrido, decidiu pela eficácia das comunicações de transição para o NRAU efectuadas pela A., referindo, a esse propósito, no essencial, o seguinte :

«Deste modo, e não tendo o R. deduzido concreta oposição seja quanto à manutenção da renda, seja quanto ao tipo e duração do contrato, devem ter-se as referidas comunicações da A. como efetivamente válidas e eficazes, nos termos e para os efeitos dos arts. 52 e 33 do NRAU, não se considerando verificada a falta de requisitos materiais da comunicação inicial do senhorio de acordo com o art. 50 do NRAU » - vd. pag. 19 do acordão.

I) Ora, salvo o devido respeito, que é muito, julga-se que, ao decidir da forma como o fez, o acordão recorrido incorreu em violação da lei, maxime do artº 50º do NRAU.

Assim:

J) Como se depreende da p.i., a A. expressamente reconhece que, por não estarem verificados os requisitos legais exigidos para o efeito, não lhe é possível proceder à actualização das rendas dos ditos contratos nos termos do artº 50º do NRAU (Lei nº 6/2006, de 27/02) – vd. artºs 9º a 11º da p.i.

K) Não obstante, a A., por cartas de 05.07.2016 (vd. pontos 6 e 7 da decisão quanto à matéria de facto), informou o BST que pretendia que os dois contratos de arrendamento em causa transitassem para o NRAU, nos termos do citado artº 50º.

L) Sucede que, consoante o BST, em resposta às ditas cartas da A., tempestivamente informou aquela (vd. ponto 9 da decisão quanto à matéria de facto), a pretendida transição não é legalmente passível de ocorrer, por não se verificarem os requisitos legais para o efeito.

M) De facto, e como se notou supra, resulta, expressamente, do previsto nas als. b) e c) do citado art. 50º, na comunicação de transição para o NRAU o senhorio deve indicar o valor do locado avaliado nos termos do art. 38º do CIMI, constante da respectiva caderneta predial, e remeter cópia da mesma.

N) Ora, é pacífico que tais requisitos legais não se verificam no caso dos autos.

O) Face ao exposto, importa concluir que as aludidas comunicações da A. são ineficazes, uma vez que não cumprem (por os mesmos não existirem) os requisitos legais de transição para o NRAU impostos pelo respectivo artº 50º.

P) Carecendo, de fundamento legal a tese do acordão recorrido segundo a qual a circunstância (aliás, não provada nos autos) de o BST não ter «deduzido concreta oposição seja quanto à manutenção da renda, seja quanto ao tipo e duração do contrato» torna as comunicações da A. eficazes.

Q) De facto, decorre claramente da lei que a avaliação discriminada do local, e o envio de cópia de caderneta de onde conste essa mesma avaliação, são elementos indispensáveis para que possa ser promovida a transição para o NRAU.

R) O que in casu não se verifica.

NESTES TERMOS, deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se o acordão recorrido, como é de J U S T I Ç A!”

A recorrida contra-alegou pugnando pela confirmação do acórdão recorrido e ampliou, a título subsidiário, o objeto do recurso de forma a abranger a questão da inconstitucionalidade suscitada a propósito da interpretação feita pela 1.ª instância e sobre a qual o Acórdão não se pronunciou.

O recurso foi admitido como de revista, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, modo de subida e efeito que foram mantidos pelo Relator no despacho liminar.

Tudo visto, cumpre apreciar e decidir o mérito do presente recurso.

Sabido que o seu objecto e âmbito estão delimitados pelas conclusões do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excepcionais de conhecimento oficioso, que aqui não relevam, e tendo presente que se apreciam questões e não razões, as questões que importa dirimir consistem em saber:

1. se são ineficazes as comunicações feitas ao arrendatário no sentido da transição dos contratos de arrendamento em causa nos autos para o NRAU.

2. Concluindo-se pela sua ineficácia, saber, em sede de ampliação do âmbito do objecto do recurso, se a interpretação, feita pela 1.ª instância, do preenchimento dos requisitos do art.º 50.º do NRAU contraria os princípios constitucionais, em particular o princípio da igualdade, violação que o saneador-sentença rejeitou existir, mas que o acórdão recorrido não chegou a apreciar por ter dado razão à autora, pelo que será, então, de equacionar a baixa do processo à Relação para sua apreciação, atento o disposto nos art.ºs 665.º, n.º 2, e 679.º, do CPC, por o Supremo não ter poderes de substituição a este respeito.

II. Fundamentação

1. De facto

No acórdão recorrido (tal como na sentença) foram considerados provados os seguintes factos:

1) A autora é proprietária do prédio sito na Praça ..., n.º .., em Lisboa.

2) Em 24.5.1961, a autora celebrou um contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativo à LOJA 2, com PETRÓLEOS DE PORTUGAL, PETROGAL, S.A., que cedeu a sua posição contratual ao BANCO TOTTA E AÇORES, S.A., atual réu.

3) Em 13.7.1960, a autora celebrou com BANCO LISBOA E AÇORES, S.A., atual réu, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativo à LOJA no piso térreo, com acesso pela Praça ... e passagem através do imóvel, zona da Galeria com frente para aquela Praça e zona da cave do prédio sito na Praça ..., n.º …, em Lisboa.

4) O prédio não está constituído em propriedade horizontal.

5) Em 4.2.2013, a avaliação efetuada pela Administração Tributária determinou apenas o valor patrimonial tributário do prédio no seu conjunto, não tendo sido atribuído qualquer valor patrimonial tributário específico aos espaços arrendados, conforme documento de fls. 7V-8.

6) Em 5.7.2016, a autora enviou ao réu cartas registadas com aviso de receção a comunicar-lhe a sua intenção de proceder à transição para o regime do NRAU de cada contrato de arrendamento.

7) Nestas cartas, além do mais, consta:

“(…) pretendemos que o contrato de arrendamento transite para o regime do NRAU, propondo que o mesmo passe a ser do tipo certo, e com a duração de 5 anos. (…)

Para efeitos de cumprimento do disposto no artigo 50.º do NRAU informamos que:

a) O valor da renda não é alterado porquanto o locado não foi avaliado nos termos do artigo 38.º e seguintes do CIMI, conforme resulta da caderneta predial que se junta; (…)”

8) O réu recebeu as cartas em 7.7.2016, cf. fls. 17-V.

9) Por cartas datadas de 2.8.2019, o réu respondeu que a comunicação é ineficaz.

“Com efeito, conforme resulta expressamente do previsto nas alíneas b) e c) do artigo 50.º da Lei 6/2006, de 27/2 (…) na comunicação de transição para o NRAU o senhorio deve indicar o valor do locado avaliado os termos do artigo 38.º do CIMI, constante da caderneta predial e remeter cópia da mesma.

Conforme referem na carta a que se responde o locado não se encontra avaliado nos termos do artigo 38.º do CIMI, não estando, por isso, cumprido este requisito legal. Acresce que a cópia da caderneta enviada respeita, sem qualquer discriminação, à totalidade do prédio em que se integra o locado, pelo que não cumpre o outro requisito legal supra citado. (…)”

10) A autora enviou cartas ao réu informando que as comunicações efetuadas eram válidas e eficazes, pelo que os contratos ficariam submetidos ao regime jurídico do NRAU a partir de 1.10.2016, passando a ser de prazo certo e com a duração de 5 anos, cf. fls. 19-20V.

11) Em 30.8.2016, o réu reiterou a posição assumida anteriormente, cf. fls. 21V.

2. De direito

Dispõe o art.º 50.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, na versão dada pela Lei n.º 79/2014, de 19/12, aqui aplicável, por estar em vigor na data da comunicação ao inquilino, feita em 5/7/2016, relativa a contratos não habitacionais celebrados em 13/7/1960 e 24/5/1961 (cfr. art.ºs 27.º e 28.º ambos daquele diploma), o seguinte:

“A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;

b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;

c) Cópia da caderneta predial urbana;

d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;

e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;

f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo;

g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.”

A resposta à questão da ineficácia das comunicações, acima enunciada, pressupõe averiguar se o senhorio pode, ou não, optar apenas pela transição para o NRAU, não se encontrando obrigado a indicar o valor do locado, determinado nos termos dos art.ºs 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana, e a enviar cópia da caderneta predial urbana, nos termos previstos nas alíneas b) e c) do art.º 50.º do NRAU, supra transcrito.

Com o devido respeito por entendimento diverso, como o adoptado no acórdão recorrido, afigura-se-nos que tal não é possível.

Embora o corpo do citado art.º 50.º pareça consagrar dois direitos potestativos, ligados pela conjunção copulativa “e”, a verdade é que a previsão da “transição para o NRAU” só está ali prevista para efeitos de “actualização da renda”, funcionando aquele como pressuposto desta. É o que resulta, a nosso ver, das alíneas que se seguem, nomeadamente a) e b) que se referem ao “valor da renda” e “valor do locado”, bem como do conteúdo da resposta a apresentar pelo arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, que se referem ao “valor da renda proposto”. Ainda que assim não se entenda, as alíneas do citado art.º 50.º, nomeadamente as alíneas b) e c), em causa no recurso, respeitam à “transição para o NRAU” e à “atualização da renda”, como claramente resulta daquele normativo. É o que consta da sua letra, pois que, sem fazer qualquer distinção, faz depender o exercício daqueles direitos da “iniciativa do senhorio”, o qual “deve comunicar a sua intenção ao arrendatário” fazendo as indicações elencadas nas alíneas seguintes.

É o que diz, de forma clara, aquela norma, não sendo lícito outra interpretação que não tenha na letra da lei “um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso” (cfr. art.º 9.º, n.º 2, do Código Civil).

Além de resultar da letra da lei, segundo cremos, a evolução legislativa também não justifica qualquer interpretação correctiva, restritiva ou extensiva, muito menos analógica.

A previsão expressa da lei não exige qualquer cuidado interpretativo, com recurso a elementos a ela estranhos, nem suporta aplicação analógica pela simples razão de que não existe lacuna.

Parece-nos, assim, que a distinção entre uma simples transição para o NRAU, que teria a ver com o tipo e duração do contrato, e a actualização da renda não tem qualquer cabimento.

Como se escreveu no acórdão da Relação do Porto, de 27/9/2016[3], aliás citado no acórdão recorrido:

«Não cabendo a actualização extraordinária da renda prevista pelo NRAU, e não optando o senhorio, seja pela denúncia do contrato, seja pela actualização da renda, nos termos do artº 33º nº 5 NRAU, diz a doutrina que o “processo de transição para o NRAU” se torna ineficaz, mantendo-se o contrato em vigor como se nada tivesse sucedido”, sem prejuízo de o senhorio poder reiniciar o processo – assim, Dr. Francisco Castro Fraga, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas (coord. Prof. Menezes Cordeiro), pg. 496.

Existe assim uma correlação, que a doutrina citada divisa, entre prazo do contrato e aumento extraordinário da renda - não cabendo esta, não cabe o primeiro.

Cumpre salientar aliás que o valor do imóvel, para efeitos de tributação, tem inúmeros reflexos em toda a economia da transição do contrato para o NRAU:

- o arrendatário pode aceitar ou opor-se ao valor da renda;

- o mesmo arrendatário pode propor um novo valor para a renda (artº 51º nº 3 NRAU);

- permite-se a denúncia do contrato, no prazo de dois meses, pelo arrendatário (artºs 53º e 34º NRAU);

- é permitida a denúncia do contrato pelo senhorio, com base, entre outros, nos valores das rendas propostas por senhorio e arrendatário (artºs 52º e 33º nº 5 al. a) NRAU);

- permite-se que a renda seja “actualizada”, isto é “aumentada”, de acordo com os critérios do artº 35º nº 2 als. a) e b), considerando-se o contrato celebrado pelo prazo certo de 5 anos – artº 33º nº 5 al. b) – ex vi artº 54º nºs 1 e 2 NRAU;

- só depois do decurso desse prazo o contrato se considera transitado para o NRAU, resultando a renda da aplicação do critério legal supletivo – artº 54º nº 6.»

Temos assim como certo que se impunha a comunicação do valor dos locados avaliados nos termos do art.º 38.º e segs. do CIMI, bem como o envio das respectivas cadernetas prediais.

O facto de os locados não se encontrarem autonomizados na matriz predial, nem o prédio em que aqueles se integram estar constituído em propriedade horizontal, só pode ser imputável ao senhorio (a aqui autora), pelo que em nada releva para a solução da questão que ora nos ocupa.

A falta dos requisitos materiais da comunicação inicial do senhorio, previstos no citado artigo 50.º, tem como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita[4].

Como tal, não tem cabimento imputar ao inquilino falta de referência na oposição que deduziu, relativamente “à manutenção da renda” e “ao tipo e duração do contrato”.

Em face do exposto, consideram-se ineficazes as comunicações efectuadas pela autora (senhoria) ao réu (arrendatário), através das cartas enviadas em 5/7/2016, a que se alude nos n.ºs 6 e 7 dos factos provados, por falta de indicação do valor dos locados e entrega de cópia das cadernetas prediais a eles referentes.

O recurso merece, pois, provimento.

Para apreciar a questão da inconstitucionalidade da interpretação do art.º 50.º do NRAU, feita pela 1.ª instância, aqui suscitada pela autora em sede de ampliação do âmbito do recurso e que já havia invocado na apelação, a qual não chegou a ser apreciada, certamente por lhe ter sido dada razão, devem os autos baixar ao Tribunal da Relação para aquele efeito, para evitar a supressão de um grau de jurisdição e visto que este Supremo não tem poderes de substituição quanto a esta matéria (cfr. art.ºs 665.º, n.º 2 e 679.º, ambos do CPC).

Sumário:

1. A comunicação do senhorio, prevista no art.º 50.º do NRAU, deve indicar todos os elementos elencados nas suas diversas alíneas, nomeadamente o valor do locado, avaliado nos termos dos art.ºs 38 e seguintes do CIMI, e cópia da caderneta predial urbana a ele referente, mesmo que apenas pretenda a transição do contrato de arrendamento para o NRAU sem actualização da renda.

2. A falta dos requisitos materiais da comunicação inicial do senhorio, previstos no citado artigo 50.º, tem como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita.

III. Decisão

Nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em:

- conceder a revista e revogar o acórdão recorrido, repristinando-se o saneador-sentença;

- ordenar a baixa do processo ao Tribunal da Relação de Lisboa para apreciar a questão da inconstitucionalidade suscitada na apelação.

Custas desta revista pela recorrida, fixando-se as da acção a final.

Lisboa, 21 de Outubro de 2020

Nos termos do art.º 15.º-A do DL n.º 10-A/2020, de 13 de Março, aditado pelo art.º 3.º do DL n.º 20/2020, de 1 de Maio, declaro que o presente acórdão tem voto de conformidade dos Ex.mos Juízes Conselheiros Adjuntos que não podem assinar.

Fernando Augusto Samões (Relator que assina digitalmente)

Maria João Vaz Tomé (1.ª Adjunta)

António José Moura de Magalhães (2.º Adjunto)

[1] Do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa – Juízo Local Cível de Lisboa – Juiz 6.

[2] Relator: Fernando Samões

1.º Adjunto: Juíza Conselheira Dr.ª Maria João Vaz Tomé

2.º Adjunto: Juiz Conselheiro Dr. António Magalhães

[3] Processo n.º 5538/15.2T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt.

[4] Francisco Castro Fraga, op. cit., pág. 484 e acórdãos do STJ de 24/5/2018, processo n.º 1848/16.0YLPRT.L1.S2 e de 18/9/2018, processo n.º 8346/15.7T8LSB.L1.S1, ambos em www.dgsi.pt.