286/22.0T8CBT.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

1. A exceção dilatória de ilegitimidade processual para instaurar ação de resolução e de pagamento de rendas distingue-se da apreciação de mérito sobre o direito efetivo invocado pelos autores, determinando aquela absolvição da instância (se fosse reconhecida a exceção) e determinando o não reconhecimento do direito aos autores a absolvição do pedido (caso se considerasse que não eram senhorios).

2. A sociedade que subscreve um contrato de arrendamento, com indicação que outorga na qualidade de gestora de imóvel de proprietários, que são identificados como senhorios, sem que se prove que estes lhe conferiram mandato (arts.1157º ss do CC) ou procuração (art.262º do CC), age em representação dos donos do imóvel e sem poderes de representação (art.268º do CC).

3. Os donos do prédio ratificam a celebração do contrato de arrendamento, feita em seu nome, tornando-o eficaz, quando instauram ação judicial, por forma escrita, declarando que outorgaram o referido contrato e que pedem a sua resolução e a condenação da ré a desocupá-lo e a pagar as rendas em falta (art.261º/e do CC, em referência ao art.1069º do CC, ex vi do art.268º/2 do CC).

Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães

I- Relatório:

Na presente ação sob forma de processo comum, instaurada por AA e mulher BB contra CC, todos identificados nos autos:

1. Os autores:

1.1. Pediram que fosse:

a) Decretada a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento de rendas, por período igual ou superior a três meses.

b) Condenada a ré a entregar-lhes, de imediato, o locado, livre e devoluto de pessoas e bens.

c) Condenada a ré a pagar-lhes as rendas vencidas, no montante de €1.120,00 (mil cento e vinte euros) e vincendas até à entrega efetiva do locado.

d) Condenada a ré a pagar as custas e demais encargos legais.

1.2. Alegaram como causa de pedir, em síntese: que celebraram com a ré um contrato de arrendamento de uma fração autónoma, com início a 03.01.2019 e com uma renda mensal de € 200,00, a qual não foi paga no mês de maio (parcialmente), junho, julho, agosto, setembro e outubro de 2022, encontrando-se em dívida a quantia de € 1 120,00; que, perante a falta de pagamento de rendas, interpelaram a ré para colocar termo à mora, o que não ocorreu, pelo que lhes é inexigível a manutenção do contrato de arrendamento.

2. Regularmente citada, a ré apresentou contestação, na qual defendeu-se:

a) Por exceção de ilegitimidade ativa, alegando que no contrato de arrendamento objeto dos autos foi primeira outorgante a empresa EMP01..., Lda., que recebe as rendas, razão pela qual os autores são parte ilegítima.

b) Por impugnação dos arts. 2º, 8º a 15º, 24º, 26º, 28º e 29º da petição inicial, alegando que já pagou por conta do contrato de arrendamento a quantia de € 600,00.

3. Por despacho de 22.02.2023 foram os autores convidados: a indicar o valor correto da ação, face ao disposto no art. 298º/1 do CPC; a cumprir o contraditório da exceção dilatória arguida na contestação.

4. Os autores, em resposta a I-3 supra:

4.1. Defenderam não ser aplicável à ação o critério de fixação de valor do art. 298º do CPC, mas, se assim não se entendesse, atribuíam à ação o valor de € 7 200, 00; requereram a junção de comprovativo de pagamento de taxa de justiça complementar.

4.2. Defenderam, em relação à exceção dilatória de ilegitimidade ativa, que eram os senhorios (a quem cabia a legitimidade para instaurar a ação que peça a resolução ou despejo), tendo a EMP01..., Lda. apenas sido gestora do imóvel de sua propriedade, face: ao teor do contrato; à declaração feitas nas Finanças (nos quais o autor era o sujeito passivo); aos recibos (onde o autor figurava como senhorio e a ré como inquilina).

5. Por despacho de 19.04.2023:

5.1. Foi dispensada a realização da audiência prévia.

5.2. Foi fixado o valor da causa em € 7 120, 00.

5.3. Foi proferido despacho de saneamento:

5.3.1. Saneamento tabelar, quanto à competência, forma de processo, personalidade e capacidades judiciárias.

5.3.2. Saneamento fundamentado, quanto à arguida exceção de ilegitimidade ativa, no qual foi a referida exceção foi julgada improcedente, sem prejuízo de vir a ser apreciado o direito dos autores na sentença de mérito (referindo expressamente «não se deve confundir (…) a legitimidade “ad processum” com a “legitimidade ad actum”, sendo que aquela determina a absolvição da instância do réu e esta conduz à absolvição do pedido»).

5.4. Foi dispensada a identificação do objeto do litígio e de fixação dos temas de prova.

5.5. Foram admitidos os requerimentos de prova e sugerida a data de realização da audiência final.

6. Procedeu-se à realização da audiência de julgamento a 03.07.2023, com observância de todo o formalismo legal, como melhor consta da respetiva ata (cf. artigos 603.º e 604.º, ambos do Código de Processo Civil).

7. Proferiu-se sentença a 04.07.2023, na qual:

7.1. Foram identificadas as questões a decidir: «(i) qualificação do acordo celebrado; ii) ilegitimidade substantiva dos Autores; iii) verificação do (in)cumprimento do contrato pela Ré e efeitos daí decorrentes.».

7.2. Foram elencados factos provados e não provados.

7.3. Foi apresentada fundamentação de direito, na qual:

7.3.1. Em relação aos pontos i) e ii) referidos em 7.1. supra:

«Nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.

O contrato de arrendamento é um contrato típico e nominado; consensual quanto à constituição; obrigacional quanto aos efeitos; aparentemente formal (pese embora o artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil); oneroso; sinalagmático; comutativo e, em princípio, de execução duradoura.

Nos presentes autos, atenta a matéria de facto que está provada, é inequívoco que o contrato celebrado deve qualificar-se como contrato de arrendamento e considerando a data em que foi celebrado –03 de janeiro de 2017- é aplicável o regime implementado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, nos termos dos artigos 59.º, n.º 1 e 65.º, n.º 2, daquele diploma.

Façamos, no entanto, aqui um parêntesis para dizer o seguinte. Em sede de contestação a Ré pugnou pela verificação da exceção de ilegitimidade ativa por o contrato ter sido celebrado entre EMP01..., Lda. e a Ré. E de facto ficou provado que foi a EMP01..., Lda., na qualidade de gestora do imóvel dos Autores, que cedeu à Ré, mediante o pagamento de uma contrapartida pecuniária, o imóvel. Bem assim ficou provado que o direito de propriedade do imóvel cedido se encontra registado a favor dos Autores na Conservatória do Registo Predial

Ora, como é bom de ver a regra geral da legitimidade negocial para prestar arrendamento é, naturalmente, a de que estará para tal legitimado o titular do gozo do imóvel, como o proprietário (artigo 1305.º do Código Civil), o usufrutuário (artigo 1446.º do Código Civil), ou o fiduciário (artigo 2290.º, n.º1, do Código Civil), entre outros.

De entre esses outros, e no que releva para o caso dos autos, pode destacar-se o do mandatário.

Mandato “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta da outra” (artigo 1157.º do Código Civil), sendo a primeira o mandatário e a segunda o mandante.

Mandato e representação não se confundem nem têm que coexistir, mas de comum têm a circunstância de que quer o mandatário, quer o procurador agirem por conta do mandante. Pode haver representação sem mandato, como sucede no caso de representação legal ou voluntária (simples procuração – artigo 262.º do Código Civil). E, pode, por outra parte, haver mandato sem representação, bem como mandato com representação.

No entanto, enquanto o mandato é um contrato, a procuração é um negócio jurídico unilateral autónomo, e ao passo que o primeiro impõe a obrigação de praticar atos jurídicos por conta de outrem, a segunda confere o poder de celebrar em nome de outrem.

No caso desconhece-se, porque não alegado (e, por isso não provado), a existência de um qualquer contrato de mandato celebrado entre os Autores e a EMP01..., Lda. ou sequer a existência de uma procuração emitida pelos Autores a favor da EMP01..., Lda

Pode acontecer, porém, que por vezes uma pessoa, sem ter recebido poderes de agir por conta de outrem celebre em nome dele um negócio. Verdadeiramente, procede como simples gestor de negócios (artigos 464.º e ss. do Código Civil).

Ora, a gestão de negócios contém três linhas caraterizadoras: a) a pessoa assume a direção de negócio alheio; b) no interesse e por conta do respetivo dono; c) sem para tal estar autorizada.

No caso, não decorre da factualidade provada que a intervenção da EMP01..., Lda. tinha como intenção agir no interesse e por conta dos Autores. Apenas resulta que aquela agiu na qualidade de gestora do imóvel dos Autores.

Somos, pois, levados para a representação sem poderes a que alude o artigo 268.º do Código Civil (o qual sempre seria aplicável por força do artigo 471.º do Código Civil no caso da “gestão de negócios”), pois o que se extrai da factualidade provada foi que a EMP01..., Lda. realizou um negócio jurídico em nome alheio, agindo como representante dos Autores.

Ora, se o representante não tiver poderes, o negócio à partida não produz efeitos na esfera do representado, mas pode este ratificar o negócio, caso em que se produzem então os seus efeitos retroativamente na sua esfera jurídica.

Isto porque “a ratificação é a declaração de vontade pela qual alguém faz seu um acto jurídico celebrado por outrem em seu nome” (assim, o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 02.11.2006, processo n.º 1963/06-1, rel. ROSA TCHING, disponível em www.dgsi.pt ).

A ratificação terá que obedecer à forma exigida para a procuração (cfr. artigo 268.º, n.º 2, do Código Civil).

Por sua vez, conforme decorre do n.º 2 do artigo 262.º do Código Civil, “salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar”.

E, conforme resulta do disposto no artigo 1069.º do Código Civil, o arrendamento deveria ser celebrado por escrito, pelo que a ratificação do contrato deveria ter tido lugar por tal forma.

No entanto, o carácter formal da declaração de ratificação não obsta a que ela possa ser emitida tacitamente, desde que a forma exigida seja observada relativamente aos factos dos quais se deduz a declaração.

Portanto, no caso, os Autores quando propõem a ação tendo em vista, nomeadamente, resolver o contrato de arrendamento celebrado por outrem em seu nome, é porque tacitamente ratificam o negócio que aquele fez em sua representação. E deve entender-se que tal ratificação consta de documento de igual natureza daquele em que o respetivo contrato tem que ser celebrado pois foi feita de forma escrita, através do articulado de petição inicial.

Porém, ainda que assim não se concluísse sempre a intervenção na celebração do contrato de arrendamento dos autos de EMP01..., Lda. reportando-se, embora, a uma intervenção sobre imóvel alheio (pertencente aos Autores), não afeta a validade do aludido contrato que permanece válido na ordem jurídica, designadamente, relativamente à Ré, arrendatária. ».

7.3.2. Em relação ao ponto iii) referidos em I- 7.1. supra, for considerado incumprido o contrato de arrendamento.

7.4. Foi decidido:

«- declarar resolvido o contrato de arrendamento em causa nos presentes autos, e, em consequência, condeno a Ré:

1. a entregar aos Autores, livre e desocupado de pessoas e bens, o prédio composto de ..., 1.º e ... andar, sito na Rua ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...09 e inscrito na matriz urbana sob o artigo ...54, da União de freguesias ..., ... e ..., concelho ..., que deve ocorrer no prazo de um mês após o trânsito em julgado da presente sentença;

2. a pagar aos Autores a quantia de € 280,00 (duzentos e oitenta euros), correspondente às rendas vencidas e não pagas até à data da interposição da presente ação e ainda as rendas vincendas desde a data de interposição da ação até ao trânsito em julgado da presente sentença, no valor de € 200,00 (duzentos euros) mensais, e ainda o valor mensal de € 200,00 (duzentos euros) desde o trânsito em julgado da presente sentença até efetiva entrega do arrendado.

- julgar extinta parcialmente a instância por inutilidade superveniente da lide no que concerne ao valor de € 840,00 (oitocentos e quarenta euros).

Custas pela Ré, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficie.».

8. A ré interpôs recurso da sentença referida em I-7 supra, na qual apresentou as seguintes conclusões:

«1. A recorrente restringe o objecto do presente recurso ao direito aplicado à matéria dada como provada, não pondo, por isso, em causa o julgamento dessa matéria de facto.

2. Quem figura como primeiro outorgante, ocupando a posição de inquilino é a empresa EMP01..., Lda, arrogando-se como dona e legítima possuidora do imóvel aí melhor descrito.

Contudo, a acção é intentada por AA e DD (cfr. facto 2 dado como provado).

3. Em face disso a recorrente invocou a excepção de ilegitimidade dos A.A. por entender que estes eram parte ilegítima no pleito por não terem outorgado o contrato em apreço, pugnando, pugnou pela absolvição da instância da recorrente nos termos do disposto no artigo 476º, n.º 3 do Cód. de Processo Civil.

4. O Tribunal a quo não colheu a pretensão da apelante por entender que no caso, não decorre da factualidade provada que a intervenção da EMP01..., Lda. tinha como intenção agir no interesse e por conta dos Autores. Apenas resulta que aquela agiu na qualidade de gestora do imóvel dos Autores

5. De acordo com a jurisprudência unânime “O negócio efectuado por quem, sem poderes de representação, o celebre em nome de outrem, é cominado com a sanção da sua ineficácia relativamente a este último se não for objecto de ratificação por parte do mesmo, ratificação essa que se encontra sujeita à observância da forma exigida para a procuração, a qual é análoga à que deve ser observada no negócio jurídico a realizar pelo procurador.

6. Decorre dos autos que tal negócio não foi ratificado pelo que o mesmo é ineficaz perante os recorridos.

Quem intervém como A.A. no pleito é pessoa diversa da que outorga o contrato de arrendamento.

7. A alegação de “gestor do imóvel” colocada no início do contrato de arrendamento para justificar a legitimidade processual da empresa não pode colher. “Gestor de imóveis” também designado como “gestor de bens” é uma noção estritamente fiscal e não se confunde com as figuras de gestão de negócios.

8. Essa figura, definida no artigo 27.º, n.º 2 da Lei Geral Tributária aprovada pelo Decreto-Lei n.º 398/98, de 17/12/98.

9. Segundo esta norma, “consideram-se gestores de bens ou direitos, todas aquelas pessoas singulares ou colectivas que assumam ou sejam incumbidas, por qualquer meio, da direcção de negócios de outras entidades ou pessoas”.

10. A análise do art.º 27.º, n.º 2 da LGT centra-se na questão da “direcção de negócios”. Para preenchimento desta figura exige-se, antes de mais, uma autonomia do gestor de bens e direitos na formação da vontade da entidade e na determinação dos actos por esta praticados.

11. Ora, quando o procurador se limite a cumprir ordens emanadas do cliente, não está a “dirigir negócios”, mas a dar cumprimento a instruções emitidas por terceiro.

Por essa razão, o responsável para celebração do contrato de arrendamento é a empresa em causa que não figura como parte neste pleito.

12. A sentença sub judicio viola o disposto nos artigos 262º, n.º 2; 268º, n.º 2 e 464º; todos do Código Civil, bem como artigo 576º. n.º 3 do Cód. de Proc. Civil e ainda artigo 27.º, n.º 2, da Lei Geral Tributária.

Pelo exposto, revogando a decisão recorrida e substituindo-a por outra que julgue procedente a excepção dilatória de ilegitimidade da recorrente e consequentemente absolva esta da instância, Vas Exas farão a costumada JUSTIÇA! ».

9. Os autores responderam, defendendo a sentença recorrida e opondo-se ao recurso da ré.

10. A 14.11.2023 foi proferido despacho a admitir o recurso como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

11. Subido os autos a esta Relação, foi o recurso recebido nos mesmos termos de I-10 supra.

12. Colheram-se os vistos e realizou-se a conferência.

II. Questões a decidir:

As conclusões das alegações do recurso delimitam o seu objeto, sem prejuízo da apreciação das questões de conhecimento oficioso não decididas por decisão transitada em julgado e da livre qualificação jurídica dos factos pelo Tribunal, conforme decorre das disposições conjugadas dos artigos 608º/ 2, ex vi do art. 663º/2, 635º/4, 639º/1 e 2, 641º/2- b) e 5º/ 3 do Código de Processo Civil, doravante CPC.

Definem-se, como questões a decidir:

a) Se pode ser apreciada a exceção de ilegitimidade, com pedidos simultâneos de absolvição do pedido (conclusão 12º quanto ao art.576º/3 do CPC) e de absolvição da instância (petitório final).

b) Se a sentença recorrida errou de direito, com violação dos arts. 262º/2, 268º/2 e 464º do CC e art.27º/2 da LGT (conclusão 12, em relação às conclusões 6 a 11).

III. Fundamentação:

1. Matéria de facto provada:

1. Encontra-se registado a favor do autor, no estado de casado com a autora no regime de comunhão de adquiridos, através da Ap. de 2725 de 2014/06/18, na Conservatória do Registo Predial ..., o direito de propriedade sobre o prédio composto de ..., 1.º e ... andar, sito na Rua ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...09 e inscrito na matriz urbana sob o artigo ...54, da União de freguesias ..., ... e ..., concelho

(facto provado em 1 da sentença recorrida, com correção da menção de inscrição em favor dos autores para «em favor do autor, no estado casado com a autora no regime de comunhão de adquiridos», nos termos do art.663º/2 do CPC, em referência ao art.607º/4-2ª parte, por se tratar esta a inscrição correta no documento com força probatória plena de fls.25/verso e fls.26)

2. EMP01..., Lda., CC e EE subscreveram o documento infra referido, com data de 03.01.2019, no qual declararam:

(teor integral do documento do contrato de arrendamento, invocado pelos autores na petição inicial e não impugnado pela ré, a que se reportam as referências parciais dos factos 2 a 4 da sentença recorrida, aqui aditadas nos termos do art. 607º/4-2ª parte do CPC, ex vi do art. 663º/2 do CPC)

3. Desde o início do acordo referido em 2 que a Ré vem usando e fruindo do prédio ali identificado.

(facto provado em 5 da sentença recorrida)

4. À data da propositura da ação, a 14.09.2022, a Ré encontrava-se em falta no pagamento de parte da contrapartida pecuniária estipulada referente ao mês de maio de 2022, no valor de € 80,00 e da totalidade da contrapartida pecuniária estipulada referente aos meses de junho a outubro de 2022, inclusive.

(facto provado em 6 da sentença recorrida)

5. Os Autores interpelaram a Ré para pagamento das contrapartidas pecuniárias em falta.

(facto provado em 7 da sentença recorrida)

6. Após a propositura da ação, a Ré já pagou o remanescente da contrapartida pecuniária estipulada referente ao mês de maio de 2022, a totalidade da contrapartida pecuniária estipulada referente aos meses de junho, julho e agosto de 2022 e parte da contrapartida pecuniária estipulada referente ao mês de setembro de 2022, no valor de € 120,00.

(facto provado em 8 da sentença recorrida)

2. Apreciação do objeto do recurso:

A recorrente pediu que a sentença fosse revogada e substituída por outra que julgasse procedente a exceção de ilegitimidade ativa dos autores e a absolvesse da instância (pedido final), por defender que a sentença violou os arts. 262º/2, 268º/2 e 464º do CC e art. 27º/2 da LGT e o art.576º/3 do CPC respeitante à absolvição do pedido (conclusão 12), tendo em conta: que os autores são pessoas diferentes das pessoas que outorgaram contrato de arrendamento (conclusão 6); que o negócio celebrado sem poderes de representação e não ratificado, como no presente, é ineficaz perante os recorridos (conclusões 4 a 6); que o gestor do imóvel indicado no contrato é uma figura estritamente fiscal de gestão de bens do art. 27º/2 da LGT(que tem autonomia na formação da vontade e na determinação de atos) e não é gestor de negócios (conclusões 7 a 10); que quando o procurador se limitar a cumprir ordens do cliente, não está a dirigir negócios mas está a cumprir instruções emitidas por terceiro, razão pela qual o responsável pela celebração do contrato de arrendamento é a empresa que não figura no pleito (conclusão 11).

Os recorridos defenderam que são parte legítima na ação e defenderam a correção da sentença recorrida.

Impõe-se apreciar este recurso, de acordo com o regime de direito aplicável.

2.1. Numa primeira e liminar abordagem, importa apreciar o pedido da recorrente de revogação da sentença e substituição por outra que julgasse procedente a exceção de ilegitimidade ativa dos autores e que a absolvesse da instância, fundada na contestação dos fundamentos da sentença recorrida, que conheceram o mérito da ação (transcritos em I-7.3.1. supra), e na invocação do art. 576º/3 do CPC (respeitante à absolvição do pedido).

Ora, examinando o processado nesta ação (referido em I supra) e a sentença recorrida (na parte relevante transcrita em III-2.1. supra), verifica-se:

a) No despacho saneador de 19.04.2023 já foi decidida a improcedência da exceção dilatória de ilegitimidade processual ativa invocada pela ré, ao abrigo do disposto nos arts. 30º, 278º/1-d) e 577º/e) do CPC, despacho sobre o qual não recaiu recurso.

Estando este despacho transitado em julgado por falta de impugnação por recurso de apelação (art.628º do CPC), é o mesmo definitivo e imodificável neste processo (arts. 619º e 620º do CPC).

b) Na sentença de 04.07.2023 o Tribunal a quo apreciou e considerou que os autores tinham o direito a resolver o contrato de arrendamento por si pedido, por considerar que os mesmos eram senhorios da ré, por haverem ratificado tacitamente o contrato de arrendamento outorgado em seu nome (conforme se transcreveu em I-7.3.1. supra).

O recurso foi apresentado em relação a esta sentença e aos fundamentos da mesma, apesar da recorrente confundir: a possível falta direito dos autores (por falta de prova de serem senhorios do prédio arrendado objeto do pedido) com a falta de legitimidade processual (já decidida no despacho saneador e não reapreciável neste recurso); as consequências da falta de direito dos autores (conducente a uma absolvição do pedido) com as consequências da falta de legitimidade processual (exceção dilatória passível de conduzir a uma absolvição da instância, nos termos dos arts. 576º/2, 577º/e) do CPC, em referência ao art. 30º do CPC).

Apesar da errada qualificação da recorrente, a que este Tribunal ad quem não está vinculado (art. 5º/3 do CPC), reapreciar-se-á se sentença recorrida incorreu em erro de julgamento de direito na apreciação de mérito (art. 639º do CPC), conducente à absolvição do pedido.

2.2. Numa segunda abordagem, importa apreciar se a sentença recorrida incorreu nalgum erro de direito, por violação dos arts. 262º/2, 268º/2 e 464º do CC e art. 27º/2 da LGT (conclusão 12), com base nos argumentos supra referidos em III-2 supra (conclusões 4 a 11).

Por um lado, analisando as conclusões enunciadas e interpretando-as de acordo com o seu teor expresso e as alegações prévias (nas quais foram invocados fundamentos da sentença para defender soluções contrárias à mesma), nos termos dos arts. 236º ss do CC, verifica-se que a recorrente não explicou diretamente, ou indiretamente pelos argumentos expendidos, a razão pela qual considerou que a sentença violou cada uma das normas consideradas violadas.

Por outro lado, procedendo à análise da sentença, face aos factos provados e ao regime de direito aplicável, verifica-se que não se pode reconhecer que esta incorreu num erro de direito, em particular com a violação das normas assinaladas.

De facto, a sentença considerou, face aos factos provados: que estes integravam a celebração de um contrato de arrendamento (arts.1022º e 1023º do CC e arts. 59º/1 e 65º/2 do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27.02.), subscrito pela EMP01..., Lda., como gestora do imóvel dos autores, e a ré; que esta sociedade, apesar de não ter sido mandatária, procuradora ou gestora de negócios (por não terem sido alegados e provados factos que permitissem concluir: que os autores celebraram um contrato de mandato com esta gestora EMP01..., Lda., nos termos do art. 1157º do CC; que os autores lhe outorgaram uma procuração para os representar, nos termos do art. 262º do CC; ou que a referida sociedade, ao outorgar o contrato, pretendeu agir no interesse e por conta dos autores em gestão de negócios, nos termos do art. 464º do CC), os factos provados permitem reconhecer, pelo menos, que a sociedade EMP01..., Lda. agiu em representação dos autores nesta celebração do contrato de arrendamento, representação esta que, apesar de não se ter alegado e provado que foi feita com poderes da representação voluntária nos termos do nº 2 do art. 262º do CC, foi tacitamente ratificada por escrito por estes nos termos do nº 2 do art. 268º do CC (que também seria aplicável, caso se entendesse que ocorreu uma gestão de negócios, por força da norma remissiva do art. 471º do CC), forma esta bastante, face àquela norma e ao art.1069º do CC, para que se considere o contrato de arrendamento plenamente eficaz.

Esta fundamentação não padece de erro de direito, face aos factos provados e ao regime de direito aplicável, ao contrário do defendido pela recorrente.

Na realidade, examinando o documento sob a epígrafe «Contrato de Arrendamento de Duração Limitada», subscrito com data de 03.01.2019 por EMP01..., Lda. (identificada no local da «Primeira Outorgante») e pela ré (identificada no local da «Segunda Outorgante»), e provado em III-1-2 supra, verifica-se: no próprio local de identificação das partes, na parte mencionada como «Primeira Outorgante», consta não só que sociedade «outorga na qualidade de gestora do imóvel de AA (…) e BB» mas sobretudo que estes dois AA e BB «outorgam na qualidade de senhorios»; o texto que introduz as considerações e as cláusulas contratuais com uma declaração dos senhorios- «Declaram os primeiros outorgantes», seguida do esclarecimento que estes «são donos e legítimos possuidores da fração autónoma, composta por ..., 1.º e ... andar (…) inscrito na matriz sob o artigo n.º...54»; as obrigações da inquilina lavradas nas cláusulas contratuais referem-se sempre, no plural, aos «primeiros outorgantes» (quanto ao pagamento da renda- cláusula 2ª, nº 3; quanto à dependência da autorização escrita para utilização do arrendado para fim diferente do contratado e para a realização de obras- arts. 3º e 5º/1), tal como quanto às declarações finais de quitação da caução paga pela inquilina e de entrega de chaves a esta é feita também (declaração final das declarações feitas por estes).

Estes factos provados: permitem constatar claramente que, neste acordo contratual, os autores foram indicados de forma expressa como os donos do imóvel declarado arrendar (em conformidade com presunção correta do direito de propriedade do imóvel, decorrente do registo do mesmo em favor do autor marido, casado em comunhão de adquiridos com autora mulher, provado em 1, e nos termos do art. 7º do CRP) e como outorgantes na qualidade inequívoca de senhorios, nos termos dos arts.1022º ss, 1064º ss do CC (sendo chamados «Primeiros Outorgantes», que declaram arrendar e que são destinatários das obrigações do arrendamento da inquilina); e permitem interpretar que a sociedade subscritora se limitou a representar os donos e senhorios do imóvel nas declarações e a subscrevê-las em seu nome (por este ser o entendimento normal de um declaratário comum, nos termos dos arts. 236º ss do CC, não afastada pela alegação e prova de existência de uma declaração real distinta).

Estas declarações negociais podem ser juridicamente relevantes, mesmo não estando provados factos que permitam concluir que estão suportadas por um negócio jurídico ou por uma gestão de negócios, conforme decidiu corretamente o Tribunal a quo (face à falta de alegação e prova de factos nesse sentido).

De facto, não se provaram factos que permitissem concluir que a sociedade subscritora do contrato de arrendamento:

a) Interviesse ao abrigo de um negócio jurídico prévio:

a1) Ao abrigo de um contrato bilateral de mandato, nos termos dos arts.1157º do CC ss (no qual o mandatário se obriga perante o mandante a praticar atos jurídicos por sua conta): com representação, nos termos dos arts.1178º e 1179º, em referência aos arts. 258º ss do CC (caso em que o mandatário está obrigado não só a agir por conta do mandante, mas em seu nome); ou sem representação, nos termos dos arts.1180º a 1184º do CC (em que o mandatário pode agir em nome próprio, embora com sujeição das partes ao regime previsto por lei quanto aos direitos adquiridos, às obrigações contraídas, à responsabilidade).

a2) Ao abrigo de uma procuração representativa, nos termos do art. 262º do CC (negócio jurídico unilateral, pelo qual alguém confere poderes de representação a outrem, declaração que não depende de acordo deste e que não o obriga a praticar atos jurídicos em representação daquele).

b) Interviesse como gestor de negócios, nos termos dos arts. 464º ss do CC (pelo qual alguém assume a direção de negócio alheio, no interesse e por conta do dono, sem para tal estar autorizado, assunção que pode ser aprovada, com as consequências previstas no art. 469º do CC, relevante para as relações internas entre o dono do negócio e o gestor), sendo que a gestão pode ocorrer: com representação (o gestor não autorizado age não só por conta de alguém e no seu interesse mas também em seu nome), caso em que se aplica à mesma o regime da representação sem poderes, nos termos do art. 268º do CC, ex vi do art. 471º do CC (que exige a ratificação do ato que tiver sido praticado, nos termos do art.268º do CC, sob pena de ineficácia, ratificação relevante para as relações externas com terceiros); ou sem representação (o gestor não autorizado age apenas por conta de alguém e no seu interesse), caso em que se aplica o regime do mandato sem representação dos arts.1180º ss do CC , ex vi do art. 471º do CC).

No entanto, a prova da intervenção da sociedade no contrato de arrendamento em nome dos autores como senhorios e a prova processual que os autores instauraram a presente ação a pedir a resolução do referido contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, é suficiente para integrar a atuação da sociedade no regime da representação sem poderes e julgar que a mesma se encontra ratificada pelos autores, conforme decidiu o Tribunal a quo, de acordo com as disposições conjugadas dos arts.268º/1 e 2 do CC (que prevê «1. O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado. 2. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva, sem prejuízo dos direitos de terceiro.»), em referência ao 262º/2 do CC (que prevê «1. Diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos. 2. Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar.») e, este, em referência ao art. 1069º do CC (que, previa, na versão da Lei nº 31/2012, de 14.08., vigente a 03.01.2019, que «O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.», formalidade regra que se manteve incólume com a nova redação dada pela Lei nº 13/2019, de 12.02, apesar de passar a prever num nº2 uma possibilidade de prova de arrendamento quando não for reduzido a escrito por facto não imputável ao arrendatário), e atendendo ao regime das declarações expressas e tácitas do art. 217º do CC (que prevê que «1. A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa, quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam. 2. O carácter formal da declaração não impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz.»).

De facto, apesar das declarações de arrendamento feitas pela sociedade outorgante, em nome dos autores (como donos do imóvel e senhorios), ser ineficaz em relação a estes se não forem ratificadas ou enquanto não o forem (art. 268º/1 do CC), os autores representados no negócio podiam ratificar o mesmo, desde que observassem, nas declarações expressas ou nas declarações tácitas (das quais se extraísse a conclusão de aceitação e de ratificação do negócio celebrado), a forma exigível para a procuração em falta (art. 268º/2 do CC), que, por sua vez exige a forma do negócio para a qual se destine (art. 262º/2 do CC).

Sendo obrigatório a 03.01.2019 que o contrato de arrendamento fosse celebrado por escrito (art.1069º do CC), a ratificação expressa ou tácita dos representados no negócio (art. 217º do CC), estava dependente da forma escrita (art. 262º/2, ex vi do art. 268º/1 do CC, e em referência ao art.1069º do CC).

Esta ratificação não pode deixar de se julgar verificada com a instauração da presente ação, uma vez que os autores remeteram eletronicamente ao Tribunal petição inicial escrita, na qual: assumiram o contrato de arrendamento como sendo celebrado por si («Os Autores deram de arrendamento à Ré, o prédio melhor identificado, cfr. doc. n.º... que ora se junta e se dá por integralmente reproduzido»- art.2º da petição inicial, em relação ao qual foram alegados os factos subsequentes sobre o conteúdo do contrato e foi junto o documento a fls.9/v a 10); alegaram que a ré lhes devia rendas contratadas no mesmo («encontra-se, portanto, a Ré em mora perante os Autores», «tornou-se inexigível para os Autores a manutenção do contrato de arrendamento supra identificado», a «a mora da Ré permite aos Autores resolver o contrato»- arts.13º a 15º da petição inicial); invocaram que os «Autores» tinham, perante esta dívida, direito à resolução do contrato de arrendamento e direito à condenação da ré na desocupação do arrendado e no pagamento das rendas, declarações reiteradas nos artigos seguintes (arts. 24º a 26º, 28º a 31º da petição inicial); pediram a resolução do contrato de arrendamento em causa e a condenação da ré na desocupação do locado e no pagamento das rendas contratadas no mesmo e não pagas (referido também em I-1-1.1. supra).

Assim, tendo a ratificação escrita do contrato efeitos retroativos (art. 268º/2 do CC), o contrato de arrendamento objeto da presente ação é eficaz em relação aos autores (e à ré) desde ../../2019.

Desta forma, são improcedentes e impertinentes os argumentos defendidos no recurso para não reconhecer aos autores o direito de obter a resolução do contrato de arrendamento e o pagamento do seu crédito de rendas.

Com efeito, a fundamentação exposta não reconhece: que a falta de assinatura do contrato de arrendamento e a falta de outorga de procuração na sociedade subscritora do mesmo impeça o reconhecimento que esta agiu em representação dos autores; nem que estes não ratificaram a intervenção feita pela representante sem poderes.

Por sua vez, são totalmente impertinentes os demais argumentos defendidos pela recorrente para a revogação da decisão: o que afirmou que o procurador não agiu em gestão de negócios, quando nem se alegou e provou qualquer outorga de procuração, nem o Tribunal recorrido qualificou a intervenção da sociedade como gestora de negócios; o que defendeu que a qualidade de “gestor do imóvel”, constante do contrato de arrendamento, era uma figura com poderes autónomos e estritamente do direito fiscal, nos termos do art. 27º/2 da LGT, argumento este sem qualquer pertinência e com pressupostos errados, uma vez que a referida norma (que prescreve que «1 — Os gestores de bens ou direitos de não residentes sem estabelecimento estável em território português são solidariamente responsáveis em relação a estes e entre si por todas as contribuições e impostos do não residente relativos ao exercício do seu cargo. 2 — Para os efeitos do presente artigo, consideram-se gestores de bens ou direitos todas aquelas pessoas singulares ou colectivas que assumam ou sejam incumbidas, por qualquer meio, da direcção de negócios de entidade não residente em território português, agindo no interesse e por conta dessa entidade.») refere-se apenas ao regime de responsabilidade solidária tributária de gestores de imóveis de cidadãos não residentes e perante a Autoridade Tributária (que assumem ou são incumbidos por estes da direção do seu negócio, por sua conta ou interesse, o que pode acontecer, respetivamente, na gestão de negócios ou no mandato, face ao regime exposto), sendo que nesta ação não se discutem dívidas fiscais à referida Autoridade, nem se verificariam os pressupostos da norma caso se discutissem (não se alegou nem provou que os autores era residentes no estrangeiro, nem que a sociedade que os representou, e se intitulou como gestora do imóvel, tivesse sido incumbida por estes de um negócio ou o tivesse assumido autonomamente, no seu interesse e por sua conta).

Desta forma, o presente recurso de apelação (confinado apenas ao objeto apreciado) é totalmente improcedente.

IV. Decisão:

Pelo exposto, os Juízes da 1ª Secção Cível deste Tribunal da Relação de Guimarães acordam em julgar improcedente o recurso de apelação e confirmar a sentença recorrida.

Custas pela ré (art.527º/1 do CPC).

Guimarães, 16 de maio de 2024

Assinado eletronicamente pelo Coletivo de Juízes Desembargadores

Alexandra Viana Lopes (Juiz Relatora)

Fernando Barroso Cabanelas (Juiz 1º Adjunto)

Maria João Marques Pinto de Matos (Juiz 2ª Adjunta)