Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa.
I- Relatório:
A A, L... Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, intentou a presente acção de injunção contra M... SA alegando, em síntese, que prestou serviços à R., não tendo esta efectuado o seu pagamento.
Termina pedindo que se condene a R. a pagar à A. € 26 818,15, acrescidos de Juros.
Contestando, a R. deduziu as excepções de inexistência de contrato à data da emissão das facturas e de prescrição, tendo ainda impugnado a factualidade alegada pela A.
Tendo os autos passado a seguir a forma comum, e tendo a A sido convidada a pronunciar-se sobre as excepções deduzidas, defendeu esta a sua improcedência.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção não provada e improcedente.
Foram dados como provados os seguintes factos:
1. Por acordo escrito denominado "Contrato de Mediação Imobiliária", datado de 1 de Setembro de 2001, as partes acordaram que a A., em regime de exclusividade e durante 24 meses, promoveria a venda dos lotes n° 8,9,13, 18,20,21,22,23,26,27,28,29, 30 e 36 de um prédio pertencente à R., sito em Malveira da Serra;
2. Na cláusula 3 do mesmo acordo consta que "As partes poderão acordar, por escrito, até 30 dias antes do final do contrato, a sua prorrogação por igual período";
3. No mesmo acordo refere-se que "para os lotes nºs 27, 28, 29, 30 e 36 e no caso da Segunda Outorgante conseguir interessado dentro das condições aqui estabelecidas, a Primeira Outorgante obriga-se a pagar-lhe uma comissão no valor de 1,9% sobre o valor da venda - acrescida de IVA, sendo paga de acordo com os pagamentos efectuados pelos clientes.
( ... )Para os lotes nºs 8, 9, 13, 18,20,21,22,23,25 e 26, a comissão será de 2,9%, acrescidos de IVA e liquidados ao ritmo do pagamento dos clientes";
4. A A. prestou à R. serviços de mediação em venda de imóveis entre a data de 03/12/2003 e 23/02/2009;
5. A A. procedeu à emissão da factura 19/2003, de 03/12/2003, no valor de € 8.454,95; factura 21/2003, de 03/12/2003, no valor de € 1.421,00; factura 12/2006, de 18/09/2006, no valor de € 3.509,00; factura 08/2009, de 23/02/2009, no valor de € 3.480,00; factura 09/2009, de 23/02/2009, no valor de € 7.134,00 e factura 10/2009, de 23/02/2009;
6. Na factura 19/2003 apenas se encontra por liquidar € 862,75 e na factura 12/2006, apenas se encontra em dívida € 1.210,00;
7. Apesar de interpelada para o efeito, a R. não liquidou os montantes referidos;
8. A A. publicitou, mediou e finalizou as vendas a que se reportam as facturas que enviou à R.;
9. Todas as facturas emitidas se referem a lotes que são objecto do acordo aludido em 1.;
10. A A. sempre promoveu a venda do empreendimento seja através de contactos directos seja através de publicidade mesmo após o prazo estabelecido no contrato;
11. Entre A. através do seu representante Sr. P... e R., através dos seus representantes V..., J... e ainda directamente para a própria administração desta foi trocada, durante o ano de 2006, correspondência com vista a agilizar a negociação para venda de fracções do imóvel;
12. Por documento datado de 5 de Dezembro de 2006 foi, pela R. formalizada a entrega das Plantas do Lote 29 - D que se destina à celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda deste Lote.
Inconformada, recorre a Autora concluindo que:
-O Meritíssimo Tribunal a quo julgou improcedente o pedido deduzido pela A. ora Recorrente nos presentes autos, tendo através dessa acção sido erroneamente interpretada a letra dos artigos 217°, 219° e 405° do CC.
-Resulta da factualidade provada nos presentes autos que as partes mantiveram a relação de mediação imobiliária muito para lá do termo do prazo inicialmente previsto no contrato por si celebrado, e bem ainda que a Recorrida manteve uma postura activa de colaboração com a Recorrente tendo em vista a conclusão de alguns negócios imobiliários.
-O comportamento concludente a retirar de tais actos da Recorrida terá de se orientar no sentido de que tais comportamentos se têm de reconduzir a actos tacitamente demonstrativos da renovação e manutenção dos efeitos do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, nos termos do artigo 217° nº 1 do CC.
-Igual conclusão se impõe mesmo que se considere que a renovação de tal contrato teria de ocorrer por forma escrita por força do nº 2 do artigo 217° do CC, considerando que diversos dos actos tácitos praticados pela Recorrida ocorreram por via escrita, conforme se retira desde logo a partir do teor do ponto 11. da matéria provada constante da decisão recorrida (vide ainda doc. n° 3, 4, 5 e 6 juntos pela Recorrente no seu requerimento probatório).
-Porém, tal renovação não teria de observar qualquer formalidade, conforme resulta do teor do Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação do Porto no dia 17 de Janeiro de 2005, pelo que a forma através da qual tal renovação poderia ocorrer ficaria necessariamente ao abrigo da disponibilidade das partes, por aplicação do artigo 405° do CC.
Por cautela de patrocínio, e caso se venha a entender não ter existido renovação de tal contrato
-Tendo a Recorrente prestado serviços de mediação em favor da Recorrida, com resultados ao nível dos negócios concluídos por esta última - conforme decorre dos pontos 5., 8. e 12. da matéria de facto provada constante da decisão recorrida -, tem a A. ora Recorrente de ser retribuída por força do desempenho da sua actividade, sob pena de serem violadas as disposições constantes dos n° 1 e 2 do artigo 19° do Decreto-Lei 77/99 e do nº 2 do artigo 18° do Decreto-lei n° 211/2004, de 20 de Agosto
-Tal entendimento resulta desde logo do teor do Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa no dia 2 de Fevereiro de 2014, onde se decidiu que uma mediadora imobiliária tem direito a receber a retribuição resultante de serviços por si prestados que tenham agilizado a conclusão de negócios, independentemente de o contrato que esteve na base de tal colaboração ter ou não visto expirar a sua vigência antes da conclusão de tais negociações.
- Solução contrária não conduziria a mais do que à fragilização da situação de uma empresa que prestou serviços contratados por parte da Recorrida, reforçando-se pelo contrário a posição desta última: não existindo renovação escrita do contrato inicial, e mantendo este a sua vigência de facto, a R. colheria os frutos da mediação exercida pela Recorrente sem ter de pagar a correspondente retribuição de tal serviço - situação que manifestamente não pode ser acolhida à luz do Direito.
A Ré deduziu contra-alegações, sustentando a bondade da decisão recorrida.
Cumpre apreciar.
As questões suscitadas no presente recurso, atentas as respectivas conclusões, são as seguintes:
a) Apurar se o contrato se renovou;
b) Caso contrário, o direito da recorrente a ser remunerada por força do desempenho da sua actividade nos termos do art. 19º nºos 1 e 2 do DL 77/99 do art. 18º nº 2 do DL 211/2004.
As partes celebraram um contrato denominado de “Mediação Imobiliária” nos termos do qual a Autora promoveria, em regime de exclusividade e durante 24 meses, a venda de diversos lotes de um prédio pertencente à Ré, mediante uma comissão a pagar por esta.
Nos termos do art. 3º nº 1 do DL 77/99 16/03, “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como no seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos referidos imóveis”.
Por seu turno art. 20º nº 1 do mesmo diploma estabelece que o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, sob pena de nulidade (embora esta não possa ser invocada pela entidade mediadora).
No caso dos autos, as partes celebraram por escrito um contrato de mediação imobiliária nos termos do qual, em regime de exclusividade e durante 24 meses, a ora recorrente se obrigava a promever a venda de diversos lotes de um terreno pertencente à ora recorrida.
Na cláusula 3ª do contrato estipula-se que “as partes poderão acordar, por escrito, até 30 dias antes do final do contrato, a sua prorrogação por igual período”.
Tendo o contrato sido celebrado em 01/09/2001 o prazo de 24 meses terminou em 01/09/2003.
As partes não acordaram por escrito a prorrogação do contrato após 01/09/2003.
O que levou o Mº juiz a quo a decidir que o contrato cessou em 01/09/2003, levando assim à improcedência da acção.
Pretende a recorrente que foram praticados actos, reduzidos a escrito, dos quais se pode retirar tacitamente a existência de uma renovação contratual.
Entre tais actos conta-se o facto constante do nº 11 da matéria dada como provada:
“Entre a A. através do seu representante P... e Ré, através dos seus representantes V..., J... e ainda directamente para a própria administração desta foi trocada, durante o ano de 2006, correspondência com vista a agilizar a negociação para venda de fracções do imóvel”.
Por outro lado está provado que a Autora prestou à Ré serviços de mediação em venda de imóveis entre a data de 03/12/2003 e 23/02/2009.
Se analisarmos a correspondência travada entre Autora e Ré ao longo do ano de 2006, não podem restar dúvidas que, nesse período, ambas as partes consideravam em vigor o contrato de mediação imobiliária, trocando informações sobre a sua execução, ou seja a negociação para venda das fracções do imóvel em causa.
Entendemos que a renovação do contrato de mediação imobiliária não tem necessariamente de ser reduzida a escrito caso se mantenham os termos do contrato inicial (esse sim, reduzido a escrito) e este previsse já a possibilidade da sua prorrogação por acordo das partes.
Os interesses de ordem pública, com a inerente fiscalização, expressos no preâmbulo do DL 77/99 de 16/03, visando sobretudo a protecção do consumidor e impedir o exercício clandestino da mediação imobiliária, ficam, no que à forma diz respeito, satisfeitos com a redução a escrito do contrato, contendo os diversos elementos exigidos pelo art. 20º do aludido diploma. Entre tais elementos consta o prazo de duração do contrato. Contudo, se as partes contraentes prevêm a possibilidade de prorrogação do contrato após o seu termo, e desde que não se provem discrepâncias relativamente ao contrato inicial, não é legalmente exigível que tal prorrogação seja igualmente reduzida a escrito, já que, no fundo, estamos perante o mesmo contrato.
É certo que no âmbito da forma convencional as partes acordaram que o contrato poderia ser prorrogado por igual período, desde que o fizessem por escrito até 30 dias antes do fim do contrato.
Ou seja, o que as partes acordaram relativamente à forma escrita, foi a declaração de vontade de renovar o contrato.
Não o tendo feito, mas existindo documentos escritos posteriores àquele que seria o termo do contrato, mostrando que as partes consideravam plenamente em vigor o contrato de mediação imobiliária, trocando, como vimos, informação diversa no sentido da sua execução, há que aceitar que existiu vontade das partes em prorrogar o contrato dispensando a expressa declaração escrita com 30 dias de antecedência.
Do mesmo modo que as partes podem estipular a forma escrita para uma dada declaração – neste caso a vontade de prorrogação do contrato – também podem posteriormente, desde que tal resulte claramente demonstrado da análise do seu comportamento negocial, satisfazer-se com uma prorrogação tácita, que se deduz inevitavelmente do facto de terem prosseguido a execução do contrato após o seu termo e durante vários anos.
Neste aspecto, estamos no domínio da forma convencional, nada impedindo que o regime convencionado seja alterado, desde que exista pleno acordo de ambos os contraentes ou uma conduta da qual tal acordo resulte inequivocamente.
Nestes termos, entendemos assistir razão à recorrente, considerando-se o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, em vigor até 23/02/2009.
Ficou provado que a Autora prestou à Ré os serviços de mediação em venda de imóveis ente 03/12/2003 e 23/02/2009.
Ficou igualmente provado que a Autora emitiu facturas em 03/12/2003 no valor de € 8.454,95, em 03/12/2003 no valor de € 1.421,00, 18/09/2006 no valor de € 3.509,00, em 23/02/2009 no valor de € 3.480,00, 23/02/2009 no valor de € 7.134,00 e em 23/02/2009 no valor de € 12.710,40.
Tais facturas reportam-se a lotes que são objecto do acordo aludido em 1.
E resultam da actividade da Autora, que publicitou, mediou e finalizou as respectivas vendas.
Foi ainda dado como provado que a Autora sempre promoveu a venda do empreendimento seja através de contactos directos, seja através de publicidade, mesmo após o prazo estabelecido no contrato.
Finalmente provou-se que da factura nº 19/2003 apenas se encontra por liquidar € 862,75 e da factura 12/2006 € 1.210,00.
Apesar de interpelada para o efeito, a Ré não liquidou os demais montantes.
Assim, constata-se que a Autora prestou os serviços a que estava contratualmente obrigada, a saber, promoveu a venda de diversos lotes do imóvel pertencente à Ré, mesmo no período posterior ao termo do contrato e até 23/02/2009. Fê-lo com conhecimento e em benefício da Ré, publicitando, mediando e finalizando tais vendas. Não parece curial que a Ré tenha colaborado durante esses anos com a Autora, com vista à execução do contrato de mediação imobiliária e venha agora, quando já beneficiou de diversas vendas que resultaram da actividade da Autora, invocar a inexistência de contrato.
A matéria dada como provada pelo Mº juiz a quo não foi posta em causa. Dela resulta que a Autora cumpriu o estipulado no acordo celebrado com a Ré, tendo mediado com êxito vendas de diversas fracções.
Uma vez que está provado que as facturas emitidas dizem respeito à actividade da Autora no âmbito da mediação imobiliária acordada com a Ré e respeitante aos lotes do edifício a esta pertencente, não se provando, ao invés, qualquer circunstância impeditiva, modificativa ou extintiva das obrigações consubstanciadas em tais facturas – salvo dois pagamentos parcelares – deve ter-se como assente o direito da Autora de ser remunerada pela Ré nos termos das facturas emitidas e para cujo pagamento a Ré foi interpelada.
O total dos montantes em dívida ascende a € 26.818,15.
Contrariamente ao alegado pela recorrida, nas suas contra-alegações, a Autora logrou fazer prova dos factos constitutivos do seu direito, plasmados nas facturas, face às razões atrás explanadas.
Conclui-se assim que:
-Celebrado por escrito contrato de mediação imobiliária por determinado período, a sua prorrogação posterior ao seu termo, desde que não se mostre terem ocorrido alterações nas condições do contrato inicial, não carece de ser reduzida a escrito, desde que se prove claramente que as partes continuaram a executar o contrato para além de tal termo.
-Apesar de as partes terem convencionado que o contrato poderia ser prorrogado, desde que ocorresse acordo escrito de ambas até um mês antes do respectivo termo, o facto de as partes contraentes terem prosseguido as actividades constantes do contrato mostra que foi sua vontade efectuar tal prorrogação, mesmo sem a reduzir a escrito.
-Resultando da actividade da empresa de mediação imobiliária, aqui Autora, a publicidade, mediação e finalização da venda de diversas fracções do empreendimento pertencente à Ré, e tendo sido emitidas facturas com as verbas correspondentes à remuneração da Autora por tal actividade, verifica-se que a Autora provou os elementos constitutivos do seu direito.
-Cabia à Ré a prova de circunstâncias impeditivas, modificativas ou extintivas de tais obrigações, o que não fez.
Termos em que se julga a apelação procedente, condenando-se a Ré a pagar à Autora a quantia de € 26.818,15, acrescida de juros de mora às taxas constantes de fls.75 a 80, devidos desde a data de emissão de cada factura e até integral pagamento.
Custas pela recorrida.
LISBOA, 11/2/2016
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
