363/17.9T8OLH.E1 - Tribunal da Relação de Évora

No regime da locação e da respectiva resolução, qualquer das situações previstas nas alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º CC, deve subordinar-se ao seu proémio: o incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, tem de impossibilitar a manutenção do contrato.

Proc. n.º 363/17.9T8OLH.E1

Acordam no Tribunal da Relação de Évora

(…), Lda. intentou a presente acção de despejo sob a forma de processo comum, contra (…) – Conexão Brasil, Unipessoal, Lda. pedindo que seja decretada a cessação do contrato de arrendamento em questão nos autos, com todas as consequências legais.

Alega, para tanto e em síntese, que no dia 1 de Abril de 2014, a Autora e a Ré celebraram um contrato de arrendamento comercial com opção de compra, relativo à fracção autónoma identificada no artigo 3.º da petição inicial, de que a Autora é proprietária, pelo qual foi a mesma dada de arrendamento à Ré, para fins comerciais ou serviços, com prazo certo de cinco anos. Mais alega que ficou estipulado no referido contrato que o locado não poderia ser sublocado, no todo ou em parte, sem o consentimento escrito da Autora, bem como que a Autora se obrigava a vender à Ré a fracção objecto do arrendamento, pelo preço de € 123.000,00, desde que a Ré comunicasse à Autora, durante a vigência do contrato, a pretensão de o comprar, por carta registada com aviso de recepção, com indicação de data, hora e local para a realização da escritura, pelo menos 30 dias antes da realização da mesma, e caso houvesse escrupuloso e atempado cumprimento por parte da Ré do pagamentos das rendas e dos demais encargos.

Alega finalmente que a Ré cedeu o locado a terceiros, sendo a sociedade (…) Tours, Lda. que explora o estabelecimento comercial ali instalado, pelo menos desde Setembro de 2016, sem conhecimento ou autorização da Autora, pelo que, tendo a Ré incumprido a cláusula do contrato que proibia o subarrendamento sem autorização escrita da Autora, cláusula que foi essencial para a vontade negocial desta, mostra-se inexigível a manutenção do contrato de arrendamento, que deve, com tal fundamento, cessar por resolução.

A Ré contestou admitindo a celebração do contrato de arrendamento em questão nestes autos, e impugna a demais matéria, alegando que a Autora omitiu o enquadramento factual da aquisição a seu favor do imóvel em causa e posterior celebração do contrato de arrendamento com a Ré.

Assim, alega que a Autora adquiriu o imóvel objecto do contrato de arrendamento em questão à (…), S.A., que à data tinha como única administradora do Conselho de Administração a ora legal representante da Ré, bem como que tal sucedeu por motivos de dificuldades financeiras que tal sociedade atravessava e como meio de salvaguardar o cumprimento do contrato de crédito celebrado com o banco Crédito Agrícola, que seria pago pela Autora, sendo tal valor devolvido à Autora mediante a “recompra” do imóvel pela Ré, que ficou logo acordada verbalmente. O contrato de arrendamento em questão nos autos foi celebrado com vista a que a renda fixada constituísse a remuneração mensal da Autora sobre o capital investido, enquanto durasse o contrato, com um limite máximo de cinco anos, findo o qual a Ré deveria exercer o direito de opção de compra sob pena de perder esse direito, pelo que foi exigido, apenas nessa medida, que a Ré não assumisse quaisquer compromissos com terceiros no sentido de, não exercendo a opção de compra no prazo fixado, o locado fosse entregue à Autora livre de pessoas.

Alega, ainda, que por essa razão o contrato celebrado com a sociedade (…) Tours, Lda. foi um contrato de comodato, no qual se estipulou que podia ser denunciado com um aviso prévio de 30 dias, sem qualquer outra condição, facto que a Ré transmitiu pessoalmente ao legal representante da Autora, nunca tendo interessado, a este, quem ocupava efectivamente o locado, pelo que actua a Autora, ao peticionar a resolução do contrato de arrendamento com o fundamento que invoca, em abuso de direito.

O processo seguiu os seus termos e, depois de realizada a audiência, foi proferida sentença que, julgando improcedente a acção, absolveu os RR. do pedido.

Desta sentença recorre a A. impugnando a matéria de facto bem como a solução de direito.

Foram colhidos os vistos.

A impugnação da matéria de facto incide sobre a al. B) dos factos não provados e sobre os artigos 20.º, 21.º e 43.º da p.i

O primeiro é este:

O estipulado na cláusula 4.ª do contrato referido em 7 foi essencial para formar a vontade negocial da Autora quanto à celebração do mesmo.

Defende a recorrente que deve ser provado este facto pois que, se não fosse isso, o contrato não teria sido celebrado. Não precisava o contrato de afirmar, preto no branco, que o locado não podia mudar de mãos sem o consentimento escrito da recorrente, se tal facto não fosse essencial para formar a vontade negocial da A.. Se o conteúdo da cláusula 4.ª não fosse essencial para a formação da vontade negocial da A., não havia necessidade de a inserir no contrato para que o mesmo alcançasse o seu objectivo.

Não está em questão nesta acção a anulação do contrato de arrendamento com base em erro. É nesta situação que ganha relevo a formação livre e esclarecida da vontade de contratar; o que está em questão é a correcta aplicação do art.º 1083.º, n.º 2, Cód. Civil. A essencialidade do erro (no sentido de que o negócio não teria sido celebrado caso a vontade estivesse esclarecida, isto é, sem erro) não se transforma em essencialidade da cláusula. O facto de a cláusula repetir o teor da lei não a torna mais premente, mais importante e com maior força vinculativa.

Cremos, pois, que é absolutamente inócua esta impugnação pois que, por um lado, o contrato mantém-se válido e, por outro, nada acrescenta aos requisitos do citado art.º 1083.º.

Em todo o caso, as declarações do legal representante da A. não são de molde a dar por provado aquele facto. A cláusula estava lá, leu, concordou e mais nada.

Assim, mantém-se este facto.

Os artigos da p.i. da p.i. acima indicados referem-se à falta de consentimento por parte da A. em a R. ceder o locado.

Este não está provado e, como matéria de excepção, cabia à R. alega-lo (o que fez) e prova-lo (o que não fez). Conclui-se, então, que o consentimento não existiu porque não ficou provado. É isto mesmo que se escreve na sentença (p. 17):

«(…) resultou não provado que a Ré tenha comunicado à Autora, senhoria, tal cedência do gozo do arrendado a terceira sociedade, bem como resultou não provado que a Autora tenha consentido ou reconhecido a referida cedência.

«Conclui-se, por conseguinte, que tal cedência, ainda que configurasse uma cedência gratuita, sempre seria efectuada em violação quer do estipulado na cláusula 4.ª do contrato de arrendamento em apreço, quer do disposto no artigo 1038.º, alínea f), do Código Civil».

Não há necessidade de dar aquele facto por provado (o que, aliás, a recorrente aceita no n.º 97 das alegações).

Improcede a impugnação.

A matéria de facto é a seguinte:

1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão, sob o n.º (…)/19870810, o prédio urbano situado em Olhão, Rua Dr. (…), n.º 1 e 3, Rua (…), n.º 2, 4 e 6, e Praça (…), n.º 21 e 23, composto de 2 pavimentos com dois compartimentos destinados a comércio no n.º 1 e 8 compartimentos destinados a habitação no n.º 2, constituído em propriedade horizontal pela Ap. (…) de 1996/05/08, alterada pela Ap. (…) de 2010/02/24.

2. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão, sob o n.º (…)/19870810-A, o primeiro piso do prédio urbano referido em 1, com acesso pela Rua (…) e Praça (…), composto de loja para comércio e/ou serviços e dois compartimentos para instalações sanitárias.

3. Pela Ap. (…) de 2014/02/14, foi averbada a aquisição, por compra a (…), S.A., da fracção referida em 2, a favor de (…), Lda.

4. Por escritura pública outorgada a 10 de Fevereiro de 2014, no Cartório Notarial sito na Rua (…), lote 1, rés-do-chão, em Olhão, entre (…), na qualidade de procurador da sociedade comercial anónima (…), S.A. (primeiro outorgante), e (…), na qualidade de gerente e em representação da sociedade comercial por quotas (…), Lda. (segundo outorgante), foi celebrado um contrato que designaram de “Compra e venda e renúncia”, nos termos do qual o primeiro outorgante, pelo preço de € 40.000,00 que confessou já ter recebido, vendeu em nome da sociedade sua representada à representada do segundo outorgante, que a aceitou, a fracção autónoma designada pela letra A, destinada a comércio e/ou serviços, correspondente ao primeiro piso do prédio urbano sito nas Ruas (…), n.º 1 e 3, (…), n.º 2, 4 e 6, e (…), n.º 21 e 23, freguesia e concelho de Olhão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão, sob o n.º (…)/19870810-A, inscrito na matriz sob o artigo (…).

5. Mais declarou o primeiro outorgante, no contrato referido em 4, que sobre a fracção aí referida incidiam duas hipotecas, uma a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Algarve, CRL, cujo cancelamento se encontra assegurado, e outra a favor da sociedade (…), Lda.

6. Declarou, por sua vez, no referido contrato, o segundo outorgante em nome da sociedade sua representada, que renuncia à hipoteca atrás identificada e registada a favor da sua representada.

7. Em 1 de Abril de 2014 foi celebrado, entre (…), Lda. representada pelo seu sócio gerente … (primeira outorgante), e (…) – Conexão Brasil Unipessoal, Lda., representada pela única sócia e gerente … (segunda outorgante), um contrato que designaram de “Contrato de Arrendamento Comercial com Opção de Compra”, nos termos do qual, a primeira outorgante deu de arrendamento à segunda outorgante, para fins comerciais ou serviços, pelo prazo de cinco anos, com início no dia 1 de Abril de 2014 e termo a 31 de Março de 2019, a fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao rés-do-chão, destinada a comércio, integrada no prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Praça (…), n.º 23, em Olhão, freguesia e concelho de Olhão, inscrito na matriz predial sob o artigo (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o n.º (…), da mesma freguesia de Olhão.

8. No contrato referido em 7 as partes outorgantes estipularam uma renda anual de € 5.800,00, a ser paga em prestações mensais de € 400,00 nos meses de Abril, Outubro, Novembro, Dezembro, Janeiro, Fevereiro e Março de cada ano, e de € 600,00 nos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto e Setembro de cada ano, até ao dia 8 do mês anterior àquele a que a prestação respeitar.

9. Mais estipularam as partes outorgantes, na cláusula 4.ª do contrato referido em 7, o seguinte: “A fracção ora arrendada destina-se a serviços ou comércio de pastelaria, gelataria, snack ou outros, não podendo ser utilizada para outros fins, nem ser sublocada (no todo ou em parte), sem o consentimento escrito da Primeira Outorgante”.

10. Na cláusula 9.ª do contrato referido em 7, as partes outorgantes estipularam, ainda, o seguinte:

“9.ª A Primeira Outorgante obriga-se desde já a efectuar a venda da fracção supra identificada e objecto deste arrendamento à Segunda Outorgante, caso esta lhe comunique essa pretensão durante a vigência deste contrato, fixando-se já o preço da compra e venda em € 123.000,00 (cento e vinte e três mil euros), venda a que a Primeira Outorgante se obriga desde que haja escrupuloso e atempado cumprimento, por parte da Segunda Outorgante, e durante a vigência do presente contrato, do pagamento das rendas e demais encargos previstos neste contrato.

Primeiro: - Caso a Segunda Outorgante pretenda comprar a fracção, ao abrigo do disposto no corpo desta cláusula, deverá comunicar essa pretensão à Primeira Outorgante por carta registada com aviso de recepção, onde indicará a data, hora e local para a realização da atinente escritura, data que terá de observar um intervalo de pelo menos trinta dias desde a data da recepção dessa comunicação.

Segundo: - Compete à Segunda Outorgante escolher e marcar o local e a data para a realização da compra e venda, obter e tratar de toda a documentação para o efeito, e pagar o preço fixado no acto de outorga da escritura.”

11. O contrato referido em 7 foi participado no Serviço de Finanças de Olhão em 02.04.2014.

12. A partir de Abril de 2014 a Ré passou a pagar à Autora a renda acordada e expressa no contrato referido em 7 e a Autora passou a emitir os respectivos recibos.

13. A partir de Junho de 2014 o arrendado referido em 7 passou a ser utilizado pela sociedade (…) Tours, Lda., que passou a explorar um estabelecimento comercial de franchising da “(…) Viagens”, aberto ao público.

14. Com data de 26 de Maio de 2014, entre a sociedade (…) – Conexão Brasil Unipessoal, Lda., representada pela única sócia e gerente … (primeira outorgante), e a sociedade (…) Tours, Lda., representada pela sócia gerente … (segunda outorgante), foi celebrado um contrato designado “Contrato de Comodato”, nos termos do qual, a primeira outorgante, na qualidade de possuidora da fracção identificada em 7, declarou ceder a mesma, gratuitamente, à segunda outorgante, para que dela exclusivamente se sirva, para fins de serviços, terminando tal cedência no dia em que a primeira outorgante notificar a segunda outorgante por carta registada e com antecedência mínima de trinta dias relativamente ao prazo da restituição.

15. Na sequência do descrito em 13 e 14, a sociedade (…) Tours, Lda. celebrou, em seu nome, contratos de fornecimento de luz e água para a fracção identificada em 7.

16. A sociedade (…) Tours, Lda. pagou à Ré diversas quantias não concretamente apuradas, em datas não apuradas, como contrapartida pela utilização da fracção identificada em 7.

17. A sociedade (…) Tours, Lda. desocupou a fracção identificada em 7 no início do ano de 2017.

18. A sociedade comercial anónima (…), S.A., tem como administrador único (…), única sócia e gerente da aqui Ré.

19. O contrato de compra e venda referido em 4 foi celebrado com vista a assegurar o cumprimento, pela Autora, do empréstimo que a sociedade (…), S.A. tinha contraído junto do Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Algarve, CRL, e para garantia do qual havia sido constituída uma hipoteca sobre o imóvel em apreço.

20. O contrato de arrendamento com opção de compra referido em 7 foi celebrado com vista a assegurar, para a Autora, o retorno do montante pago para liquidar o empréstimo referido em 19, e o pagamento da dívida da Ré, para com a Autora, que se mostrava garantida também por hipoteca constituída sobre o imóvel em apreço, fosse pelo pagamento das rendas durante o período de 5 anos e pela aquisição da propriedade do imóvel, fosse pelo exercício da opção de compra pela Ré, mediante o pagamento do preço fixado de € 123.000,00.

A sentença julgou a acção improcedente porque «não se vislumbra uma tal gravidade ou consequências ínsitas no incumprimento por parte da Ré, que permitam concluir pela inexigibilidade, para a Autora, de manutenção do arrendamento» (negrito e sublinhado no original).

Contra este entendimento, que argumentos oferece a recorrente?

À recorrente «afigura-se evidente (…) que a cedência sub iudice constitui um comportamento da R. que configura uma das causas de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio contida no sobredito artigo 1083.º, n.º 2, designadamente, a sua alínea e) e que, portanto, por si, torna inexigível a manutenção, por parte por parte da Recorrente (A.), do contrato de arrendamento em causa» (negrito e sublinhado no original). Defende também que a interpretação correcta vai no sentido de cada uma das alíneas daquele preceito valerem, sem mais, como causa de resolução.

Não concordamos e na sentença estão bem expostas as razões para tanto, bem como a jurisprudência pertinente sobre o assunto.

Em termos gerais, é fundamento da resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. É esta a cláusula geral, abstracta, indicado a seguir a lei várias situações típicas. Isto significa que estas situações devem, cada uma delas, integrar-se na cláusula geral.

Não é nada de novo no nosso Direito.

Por exemplo, no Direito do Trabalho, e desde há muitos anos, a resolução do contrato por facto imputável ao trabalhador depende de uma infracção disciplinar que, pela sua gravidade e consequências, torne imediata e praticamente impossível a subsistência da relação de trabalho (actual art.º 351.º, n.º 1, Cód. do Trabalho); e no n.º 2 descrevem-se comportamentos típicos que, a par de outros não descritos, podem motivar o despedimento mas desde que inviabilizem a relação laboral. Não basta um dado comportamento do trabalhar estar previsto em alguma al. do n.º 2; é preciso ainda que tal comportamento se enquadre na cláusula geral [cfr., por todos, Júlio Gomes, Direito do Trabalho, vol. I, Coimbra Editora, Coimbra, 2007, p. 958; salvo a segunda parte da al. g)].

Exactamente o mesmo se passa no regime da locação e resolução do respectivo contrato. Qualquer das situações previstas nas alíneas do n.º 2 do art.º 1083.º deve subordinar-se ao seu proémio: o incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, tem de impossibilitar a manutenção do contrato.

Reproduzindo um trecho do ac. desta Relação, de 21 de Abril de 2016 (citado na sentença):

«(…) do texto da lei não resulta, como defende a Teoria da independência, que baste a verificação de uns dos fundamentos elencados nas alíneas do preceito em análise para que se mostre verificado o pressuposto da gravidade da conduta que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, pois a ser assim, o legislador tê-lo-ia dito expressamente, utilizando uma expressão que o fizesse assim concluir — por ex. considera-se que a conduta, pela sua gravidade, torna inexigível à outra parte a manutenção do contrato, nos seguintes casos —, e não teria acrescentado no corpo do n.º 2 a palavra “designadamente”, que coloca a par dos fundamentos constantes das alíneas, sem distinção, outros, que só se podem qualificar como integrantes de fundamento de resolução, se, por via da sua gravidade tornem inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.

«Nem resulta do texto da lei, como defende a Teoria da presunção, qualquer presunção legal, invertendo o ónus da prova, que verificado um dos factos elencados nas referidas alíneas, incumbe ao arrendatário, a prova de que tal facto não tem gravidade bastante para tornar inexigível a manutenção do arrendamento.

«Como também não resulta da norma em apreço, qualquer hierarquia na valoração do quantum da gravidade necessária para se verificar o pressuposto gravidade da conduta que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, tal como defende a Teoria da ponderação móvel, pois, a nosso ver, os exemplos elencados nas alíneas, não são mais do que uma enumeração dos casos mais frequentes de incumprimento contratual, que devem ser analisados, em concreto, quanto à sua subsunção ao pressuposto geral da gravidade da conduta que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento».

Cita, a recorrente, em abono da sua tese, o ac. da Relação de Guimarães, de 22 de Novembro de 2011, em cujo sumário se pode ler que o «legislador presume iuris de jure que tais casos de incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, tornam inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento». Salvo o devido respeito, não concordamos pois não vemos qualquer indicação de uma presunção.

O que se tem de analisar é, em cada caso concreto, se o comportamento do inquilino cumpre os requisitos do proémio.

Estes requisitos são, por assim dizer, uma válvula de escape que permite que, perante comportamentos embora violadores do contrato mas de pequena dimensão (ou justificados por outros motivos), o tribunal não se veja obrigado a declarar resolvido o contrato.

Bons exemplos disto mesmo encontramos no caso daquele acórdão desta e no caso do ac. da Relação do Porto, de 8 de Novembro de 2016 (também citado na sentença).

Afirmar, como faz a recorrente que qualquer daquelas alíneas do n.º 2 do art.º 1083.º «constitui um comportamento específico que, pela sua gravidade e consequências, torna inexigível a manutenção do contrato pelo senhorio» é, simplesmente, esquecer o texto do proémio e o sentido literal do texto; os factos descritos nas alíneas subsumem-se ao seu proémio.

Quanto aos fundamentos que a sentença ponderou para decidir pela não resolução do contrato, não obstante reconhecer que existe uma causa para isso, a recorrente nada diz. Com efeito, as suas alegações incidem apenas sobre o carácter automático dos casos de resolução previsto na lei sem passar pelo crivo da cláusula geral.

Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso.

Custas pela recorrente.

Évora, 18 de Outubro de 2017

Paulo Amaral

Francisco Matos

José Tomé de Carvalho