IIIFundamentação
Os factos a ter em consideração são os já atrás indicados, considerados provados e fixados pela Relação.
Importa por isso passar à análise de cada uma das questões colocadas:
III -A) Da relação do contrato promessa face ao contrato prometido
No contrato promessa assinado por ambas as partes em 8 de Janeiro de 1996, existem cláusulas que prevêem:
- a)a realização do contrato prometido pelo montante de 50.000.000$00, com um sinal de 5.000.000$00, mais a entrega de 10.000.000$00 no acto da escritura, a realizar no mês seguinte (Fevereiro de 1996), e sendo a restante parte do preço (35.000.000$00) paga em forma de letras de câmbio com datas de vencimento ao longo de 15 anos;
- b)pagamento de juros através de cheques pré-datados;
- c)proibição de o R. vender ou hipotecar os imóveis enquanto não estivessem liquidadas as letras de câmbio e juros vencidos;
- d)regresso dos prédios à posse dos AA. em caso de incumprimento, com perda de todos os compromissos assumidos até à data
No contrato prometido indica-se:
- a)um valor de venda de 16.400.000$00);
- b)e o recebimento do preço por parte dos AA.
No entanto, não se faz mais qualquer alusão às outras cláusulas previstas no contrato promessa.
Questiona-se:
Que valor tem a declaração de venda de 16.400.000$00 e referência ao respectivo pagamento no acto da escritura, quando, no mesmo momento, o R. também entrega aos AA. as letras previstas no contrato promessa no montante de 35.000.000$00 com vencimentos em datas futuras?
Esta questão leva-nos à interpretação e integração da vontade negocial, cuja competência pertence às instâncias, mas cuja sindicalização em termos jurídicos está no âmbito da competência deste Tribunal.
Será que as declarações contidas no contrato promessa se esgotam com a realização do contrato prometido, passando a valer apenas este se não forem transpostas para o contrato definitivo, ou, pelo contrário, podem ultrapassar nuns casos o respectivo âmbito e funcionar como estipulações acessórias ou complementares do contrato definitivo, quando não como elementos absolutamente determinantes para a interpretação da vontade das partes, na medida em que nos possam fornecer elementos previamente acordados como essenciais na determinação da formação dessa vontade?
E poderá tal alcance ser extensível aos negócios formais, ou mesmo àqueles casos em que literalmente existem declarações confessórias no contrato prometido, que são contrárias às circunstâncias em são produzidas e se não adequam àquilo que do contrato promessa constam?
A resposta a estas questões não é pacífica nem fácil, - principalmente no domínio dos negócios formais.
In casu, porque o contrato prometido foi realizado através de escritura pública, onde se contém uma apenas aparente declaração confessória - inconciliável com os factos ocorridos aquando da sua realização -, e porque o contrato promessa revestiu apenas a forma escrita, contendo no seu contexto algumas cláusulas que necessariamente extravasavam a finalidade do contrato em causa (realização do contrato prometido), mas antes pretendiam projectar-se no negócio futuro, antevendo, designadamente uma cláusula que respeitava desde logo ao eventual incumprimento do contrato definitivo.
Antes porém de entrarmos na análise detalhada da situação, importa começar por citar os textos legais e concentrar a nossa atenção no núcleo da declaração emitida no contrato prometido, conjugando-a com os factos coevos dessa declaração:
Assim:
Refere-nos o art. 236.º-2 do CC. que “Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”
Por outro lado, apesar do o art. 238.º-1 nos dizer que “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”, enuncia-nos o n.º 2 do mesmo artigo que “Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”
Portanto, a primeira conclusão a retirar é que o elemento determinante para interpretação da declaração emitida é a vontade real das partes, e é a partir dela que deve começar por estruturar-se a respectiva interpretação.
A segunda conclusão é a de que a interpretação dessa declaração, nos negócios formais, sofre de uma limitação geral importante, que é a de ter um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
A terceira conclusão é a da possibilidade de existência de uma excepção à segunda conclusão, que consiste em poder até nem haver esse mínimo de correspondência no texto, se a vontade real das partes assim o determinarem e se (cumulativamente) as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem à validade de tal interpretação.
Pois bem:
Apreciando o caso concreto, vemos que apesar de na escritura definitiva se dizer que a venda era feita pelo valor global de 16.400.000$00 e de os AA. já o haverem recebido, o que é facto é que está provado que o R., além dos 5.000.000$00 de sinal e do cheque de 10.000.000$00, lhes entregou ainda mais 35.000.000$00 em 18 letras com vencimentos em datas futuras, cujos vencimentos se prolongariam ao longo de 15 anos.
Ora, ninguém entrega ao vendedor, num negócio declarado por 16.400.000$00 e que se diz já ter sido recebidos pelos AA., títulos cambiários no montante de mais 35.000.000$00 em letras para pagamento do mesmo negócio.
Como se diz na gíria, “não condiz a cara com a careta.”, ou, “há gato escondido com o rabo de fora”, pelo que se divisam pelo menos três cenários possíveis:
- a)ou as partes pretenderam dar à declaração um significado diferente do que nessa declaração ficou literalmente expresso,
- b)ou alguém utilizou de artimanha e induziu o outro a produzir tal declaração, pretendendo com isso retirar benefícios de que outra maneira não retiraria,
- c)Ou estariam ambos conluiados para enganar terceiros,
podendo até suceder que outras razões funcionassem, designadamente em cumulação com as hipóteses consideradas ou até com outras.
De qualquer forma a realidade apurada dos factos demonstra-nos à evidência que as referências ao valor da venda e à declaração de recebimento do preço não podiam corresponder ao valor real pelo qual as partes aceitaram contratar, e que o recebimento da importância a que aí se alude se não reporta ao valor real do negócio, mas sim a um outro valor.
Que valor então a considerar?
Se atentarmos que os outorgantes na escritura são pessoas comuns, sem conhecimentos específicos de direito, e que não conhecem as natureza dos títulos de crédito nem as condições da sua cobrabilidade, designada e especificamente quando o seu vencimento se projecta para o futuro, ao longo de 15 anos após a escritura de venda, é perfeitamente plausível que se tenha querido referir a importância atinente ao valor recebido até àquela data, idest, aquele que já havia entrado na disponibilidade imediata dos AA., ou que lhes fora entregue como imediatamente cobrável.
O Direito não deve andar afastado da vida, pelo que não pode andar alienado das dificuldades que a sua linguagem hermética representa para a generalidade das pessoas que não estejam embrenhadas em discursos jurídicos.
Daí a enorme responsabilidade que sobre o Juiz impende de saber discernir o que cada uma das partes efectivamente quis manifestar com tal declaração, entrando então na apreciação dos factos e das circunstâncias concretas que acompanharam a declararação.
Aqui chegados, é inteiramente plausível e admissível que a declaração feita a respeito do preço global e respectivo pagamento feita na escritura (16.400.000$00 ) não corresponda a uma declaração confessória no sentido que lhe é atribuído reportada ao valor da venda e seu pagamento integral, pois que a entrega das letras por parte dos RR. num montante de 35.000.000$00 (para além do já pago ou entregue) ficaria sem sentido.
Há no entanto nesta interpretação um mínimo de correspondência com a letra do texto, bastando admitir, como já acima explicamos, que o preço da venda e a declaração de recebimento do pagamento se reportam apenas aos montantes já recebidos ou cobráveis com vencimento até aquele momento e não à totalidade do negócio.
A par disto, verificamos que o contrato promessa, contém nos seus dizeres cláusulas cujo âmbito de aplicação se projectam para além do momento da celebração do contrato prometido, encerrando no seu interior cláusulas que só farão algum sentido e se tornarão inteligíveis se reportadas ao contrato definitivo:
Desde logo a possibilidade de o negócio (do contrato prometido) ficar sem efeito e os prédios voltarem ao património dos AA. se o R. porventura viesse a hipotecá-los ou vendê-los antes do integral pagamento.
Embora o “contrato promessa”, enquanto contrato fechado, seja um contrato definitivo em que as partes se obrigam à celebração de um outro ( o contrato prometido), nada impede que na sua formulação se encontrem cláusulas que respeitem a efeitos futuros.
É importante sublinhar que, quanto mais não seja, nele se podem conter elementos relevantíssimos para a compreensão da formação da vontade das partes e para a interpretação do contrato prometido, levando-nos a suprir eventuais dificuldades na interpretação dos dizeres expressos neste último, quando designadamente, como é o caso, haja elementos perturbadores aparentemente contraditórios.
E daí que, conjugando os dizeres do contrato promessa (venda por 50.000.000$00, sendo que 5.000.000$00 como sinal, 10.000.000$00 no acto da escritura, mais 35.000.000$00 em letras a descontar após a escritura, ao longo de 15 anos, mais pagamento de juros), com os elementos que resultam do contrato definitivo e as circunstâncias que o acompanharam no tocante à entrega das letras com datas de vencimento futuros e pagamento de juros , – se aceite que não viola a lei a interpretação implicitamente assumida pelas instâncias de que as letras entregues aquando do acto da escritura do contrato prometido se reportavam ainda aos valores dos montantes do negócio e que não estavam abrangidas nem pela declaração de pagamento nem pelo montante aí declarado como correspondente à venda.
Uma vez aqui chegados, é fácil compreender que a previsão do regresso dos prédios “à posse dos AA.” face ao eventual incumprimento do R. (se porventura este alienasse ou hipotecasse os referidos prédios antes que os AA. recebessem a totalidade do preço), continuaria a ter campo de aplicação para além da realização do contrato prometido, enquanto não estivessem liquidadas e pagas as importâncias tituladas nas letras, pois a razão pela qual tal cláusula não ficou expressa no contrato prometido se pode explicar, naturalmente, pelo facto de na escritura só se pretender considerar como correspondente a preço e pagamento aquilo que já havia sido cobrado ou ficava a pagamento nesse mesmo dia.
Perante a escassez de elementos interpretativos da vontade das partes dentro do contrato prometido, terá influência decisiva o recurso ao contrato promessa para nos ajudar a interpretar e compreender o alcance do contrato prometido, como por exemplo, para determinar se houve simulação (arts. 240.º e ss.), reserva mental (art. 244.º), algum vício na declaração (art. 247.º.º do CC.), erro na transmissão (art. 250.º), erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio (art. 251.º), erro sobre os motivos/base do negócio (art. 252.º) dolo (art. 253.º) ou coacção moral (art. 255.º), incapacidade acidental (art. 257.º), etc, etc.
Pois bem:
Os AA. invocam a existência de erro de vontade, consubstanciados em erro sobre os motivos e sobre a base do negócio.
O Acórdão recorrido sustentou que não, pois o que se verificou foi a inexecução das cláusulas do contrato promessa, embora não tenha alterado a decisão no que toca à resolução do contrato.
Vejamos:
III -B) Do erro na formação da vontade
Tendo em conta a matéria de facto fixada pelas instâncias, o que subjaz e foi decisivo na formação da vontade dos AA. foi a vontade de vender ao R. os prédios contra o recebimento do respectivo preço, parte do qual, em prestações futuras ao longo de 15 anos, com a garantia de que o R. os não venderia nem hipotecaria antes que eles estivessem integralmente pagos.
E de uma coisa podemos desde já estar certos:
No acto da escritura, não haviam sido incluídos na declaração do preço e respectivo recebimento os 35.000.000$00 titulados nas letras a cobrar ao longo dos 15 anos futuros.
Ora, conforme ficou provado:
- -os AA apenas negociaram com o R. marido por estarem convencidos de que este iria pagar todas as prestações acordadas no contrato promessa e convencidos que estavam que o R. marido não alienaria os prédios nem os alienaria sem que as prestações futuras e respectivos juros estivessem pagos.
- -o R., por sua vez, aquando da realização do contrato, já não pretendia cumpri-lo, tendo apenas o propósito de conseguir o título formal de aquisição para conseguir dinheiro sem que algo mais pagasse aos AA.,
- -e o R. sabia que se os AA. conhecessem o seu propósito de nada mais pagar e o dar imediatamente de hipoteca logo que obtivesse o título formal de aquisição e uma vez obtido obtido dessa forma dinheiro junto de terceiros, fugir com a família para o estrangeiro, nunca os AA.teriam celebrado o contrato.
Ambas as partes conheciam, portanto, a essencialidade desse pressuposto.
Este quadro fáctico revela-nos que o R. marido, numa actuação dolosa, tinha um plano para defraudar os AA., induzindo-os em erro, ao levá-los a pensar que lhes pagaria as letras e os cheques e que não venderia os prédios nem os hipotecaria enquanto tudo não estivesse pago.(art. 253.º do CC.)
E foi esse pressuposto que levou os AA. a declararem vender ao R. aqueles prédios, formalizando a escritura sem que estivesse pago ou garantido a maior fatia do preço 35.000.000$00 – montante das letras -, a que se veio a juntar, como já dissemos, pelo menos, mais 8.500.000$00 em cheques não cobrados (relativos à substituição no dia seguinte, do cheque de 10.000.000$00, entregue na escritura, por vários outros do mesmo montante, mas com datas de vencimento diferentes) o que perfaz, no mínimo, 43.500.000$00 dos 50.000.000$00 indicados no contrato promessa!
Quer dizer, o R. conseguiu, através desse sistema obter um título formal de aquisição de propriedade de três prédios que comprou por 50.000.000$00 pagando apenas 6.500.000$00 aos vendedores, e obtendo mesmo assim mais 33.718.750$00 do mutuante! É obra!!!
Cremos pois estar verificada relativamente aos AA. a hipótese tratada no CC. como erro sobre a base do negócio, enquadrada como erro vício que pode levar à resolução do contrato (art. 252.º-2 do CC e 247.º do CC.) , uma vez que recai sobre condições de contratação perfeitamente conhecidas por ambos e em que a vontade de contratar nas bases em que o foram (omitindo, designadamente, no contrato prometido as cláusulas enunciadas no contrato promessa em que ambos assentaram a vontade de contratar) faz com que a declaração emitida pelos AA. no contrato prometido esteja viciada, sendo certo que pelos termos do contrato promessa e de acordo com a prova produzida, o R. não podia ignorar a essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro (art. 252.º-2 do CC.)
A falta de pagamento do preço, por sua vez, não é óbice, neste caso, à resolução do contrato, porque a resolução não decorre apenas da falta de pagamento, mas do erro que inquinava a própria declaração negocial em que assentou a contratação, superando-se assim o aparente obstáculo que a previsão do art. 886.º do CC. parecia encerrar.
A posição da Relação, embora pouco fundamentada quanto ao iter seguido que a levou à mesma conclusão que a primeira instância no tocante à resolução contratual, foi contudo incisiva na decisão a que chegou, confirmando nesse segmento a decisão tomada, excepto no que toca aos efeitos do registo.
Assim posto, entendemos que deve efectivamente considerar-se resolvido o contrato entre AA. e R., tal como decidido na primeira instância e confirmado na Relação.
III-C) Dos efeitos da anulação ou da resolução contratual sobre os actos registrais entretanto efectuados
A Relação tem no entanto razão quando revogou a sentença no segmento decisório atinente aos efeitos do registo.
Na verdade, de acordo com o disposto no art. 433.º do CC., “Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, com ressalva do disposto nos artigos seguintes”.
Ora o art. 435.º-1 reporta-se exactamente aos efeitos em relação a terceiros, enunciando o n.º 1 que “A resolução, ainda que expressamente convencionada, não prejudica os direitos adquiridos por terceiro”, não distinguindo a lei entre terceiro de boa ou de má fé, e sendo certo, como refere o Acórdão da Relação que nenhum facto provado há nos autos que permita sequer invocar a má fé do interveniente mutuante.
Por outro lado, como a hipoteca sobre imóveis exige como condição de validade e eficácia a escritura e o registo (art. 687.º do CC.), o facto de esta ter ficado registada em 8 de Abril de 1996, ou seja, antes do registo da acção, ocorrida em 26 de Março de 1997, torna inoponível ao interveniente (mutuante) o efeito da resolução do contrato entre AA. e R. (art. 435.º-2 do CC.), pelo que a declaração de resolução contratual não prejudica as hipotecas que o interveniente conseguiu aquando da escritura de mútuo.
Neste ponto, há que manter integralmente a decisão da Relação, que é a que decorre directamente dos preceitos legais citados.
