07A3438 - Supremo Tribunal de Justiça

I. O elemento determinante para a interpretação da declaração emitida é a vontade real das partes, e é a partir dela que deve começar por estruturar-se a respectiva interpretação.

II. Se o contrato promessa contiver cláusulas que já não digam respeito propriamente a esse contrato, mas sim ao contrato prometido, designadamente às consequências do seu incumprimento, devem tais cláusulas considerar-se como cláusulas complementares ou acessórias do contrato definitivo, cuja validade está dependente da necessidade de observação da forma prescrita quanto ao objecto a que se reporta a referida cláusula.

III. Mesmo que não possa ser considerada como integrante do negócio prometido por questões meramente formais, funcionarão sempre como elementos determinantes na interpretação da vontade negocial, em caso de divergência sobre o seu real significado, designadamente para aferir da existência ou não de algum vício na formação da vontade.

IV. O erro sobre a base do negócio, recaindo sobre as condições de contratação conhecidas por ambas as partes, pode levar à resolução do contrato uma vez que se prove, pelo menos quanto a uma delas, que o quadro prefigurado e assente entre elas, não era efectivamente aquele, e que o negócio não se teria celebrado se as condições ou pressupostos não eram aqueles.

V. O direito à resolução do contrato prometido é inoponível a 3.º que tenha registado hipoteca sobre o imóvel vendido antes do registo da acção de resolução contratual.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

AA e esposa BB, residentes na Vivenda ......., ........., freguesia de Darque, Viana do Castelo, intentaram acção declarativa com processo comum sob a forma ordinária

contra CC e esposa DD, residentes no Largo ........., n.º ... ... Dto, em Esposende,

pedindo

a titulo principal,

- que se declare nula uma venda de três prédios que fizeram ao réu marido por escritura outorgada em 6 de Fevereiro de 1996 (doe. de fls 20 a 23 dos autos) e se ordene o cancelamento do registo dessa aquisição e inscrições subsequentes , subsidiariamente,

- que se declare resolvido o mencionado contrato de compra e venda, ordenando-se igualmente o cancelamento das mesmas inscrições.

Alegam em síntese que celebraram com o R. marido um contrato promessa de compra e venda, segundo o qual os AA. venderiam ao R. marido, pelo valor de 50.000.000$00, três imóveis, mas cuja parte substancial do pagamento seria efectuado ao longo de 15 anos após a escritura, e em que ressalvavam que ficava o R. marido impedido de alienar ou hipotecar os imóveis enquanto o montante indicado se não encontrasse integralmente pago, sob pena de os prédios voltarem a integrar o património dos AA.

Como sinal e princípio de pagamento o R. marido entregou 5.000.000$00, estando previsto que pagaria mais 10.000.000$00 no acto da escritura e que os restantes 35.000.000$00 seriam pagos ao longo de 15 anos através de livranças com data de emissão em 1 de Novembro de 1995 e com vencimento até 2010, sendo os juros pagos através de cheques, a apurar a cada momento.

Nesse pressuposto, AA. e R. marido outorgaram a escritura de compra e venda na data prevista, tendo o R. marido entregue, na ocasião aos AA. um cheque de 10.000.000$00 e 18 letras no valor total de 35.000.000$00, pagáveis ao longo de 15 anos, não pondo os AA. em causa a seriedade do R. marido, em que acreditavam, ficando exarado na escritura do contrato prometido que a compra e venda tinha sido realizada por 16.400.000$00 e que os AA. declaravam ter recebido tal importância dando dela total quitação.

No entanto, o R. marido, logo no dia seguinte, pediu aos AA. que não depositassem o cheque de 10.000.000$00 pois precisava desse dinheiro e que o substituía por vários outros cheques, pedindo aos AA. que esperassem por mais algum tempo; desses cheques, os AA. só conseguiram cobrar um de 1.500.000$00.

Passado algum tempo vieram a saber que o R. marido, incumprido os pressupostos que estiveram na base do acordo, havia celebrado mútuo com hipoteca a favor de EE sobre os referidos imóveis no montante de 33.718.750$00, e que havia fugido para o estrangeiro, para parte incerta, dois dias logo após.

Concluíram então os AA. que haviam sido ludibriados pelo R., através de processo arquitectado por este, pois este não tinha qualquer intenção de pagar o preço, pretendendo apenas servir-se do título formal da aquisição dos imóveis para os conseguir negociar pelo seu justo preço ou dá-los como garantia para conseguir dinheiro, acordando a forma de pagamento através de cheques e letras comvencimentos dilatados posteriores à escritura, para que, quando os mesmos se vencessem já não estivesse para os honrar.

Os réus foram citados editalmente, não tendo apresentado contestação.

A fls 113 veio o credor hipotecário - o já referido EE - deduzir incidente de intervenção espontânea, alegando que se encontra registada a seu favor hipoteca sobre os prédios referidos na petição inicial para garantia de um mútuo de esc. 33.718.750$00, pelo que a pretensão dos AA. colide com os seus direitos, pois agiu de boa-fé ao contratar com os RR.

Em contestação à pretensão dos AA., o interveniente impugna as considerações atinentes ao invocado intuito do adquirente e conclui pedindo a improcedência da acção.

Os AA. opuseram-se à intervenção, posição que foi desatendida por se ter considerado estar-se perante uma situação de litisconsórcío necessário passivo.

Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento, tendo na sequência da produção da prova, sido dados como provados os factos seguintes:

1. Os AA. eram donos dos prédios urbanos, designado por lote 1, composto de terreno destinado a construção urbana, sito no Lugar de ........, sítio da ......., Freguesia de Curvos, com a área de 19.060 m2, inscrito na matriz sob o art. 365 urbano e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° .......¬Curvos; prédio urbano composto de casa torre destinada a habitação e logradouro, sito no Lugar de ........, Freguesia de........., inscrito na matriz sob o art. 171 urbano e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º.............-Curvos: e prédio rústico composto de cultura com oliveiras, sito no Lugar do Poço, Freguesia de Curvos, inscrito na matriz sob o art. 118 rústico e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º..........-Curvos.

2. Tais prédios advieram à titularidade dos AA. por escritura de doação e partilha, outorgada a 22 de Outubro de 1980, a fls... do Livro ..-.. do Cartório Notarial de Vila Nova de Cerveira, efectuada por seus pais e sogros, FF e esposa GG.

3. AA. e R. marido celebraram um contrato promessa de compra e venda relativo aos prédios descritos em 1., indicando como preço 50.000.000$00.

4. No contrato referido em 3 ficou acordado que deveriam ser pagos 10.000.000$00 no acto da celebração da escritura pública de compra e venda e 35.000.000$00 durante o período de 15 anos, através de letras de câmbio aceites pelos RR.

5. Designou-se que a celebração da escritura de compra e venda ocorreria em Fevereiro de 1996.

6. Ficou acordado no contrato referido em 3 que o pagamento de juros relativos às quantias em dívida e a pagar em prestações seria feito através de cheques emitidos pelo R. marido.

7. Clausulou-se em tal contrato que o R. marido não poderia vender nem hipotecar os prédios sem liquidar aos AA. as letras de câmbio e os juros vencidos.

8. O incumprimento de alguma das cláusulas constantes do aludido contrato implicaria que tais prédios retornassem à posse e titularidade dos AA.

9. AA. e R marido celebraram a escritura de compra e venda dos prédios no dia 6 de Fevereiro de 1996

10. Ficou declarado na escritura referida em 9 que o preço acordado era de 16.400.000$00 e que tinha sido integralmente recebido.

11. Com base na escritura referida em 9 os RR registaram a sua aquisição na Conservatória do Registo Predial de Esposende.

12. Os RR hipotecaram os prédios referidos em 1) a favor de EE, através de uma escritura de mútuo com hipoteca, no valor de 33.718.750$00, celebrada em 02.04.96.

13. Desde há mais de 25 anos que os AA., por si e seus antecessores, estavam a usufruir dos referidos prédios, ocupando-os, cultivando-os, trabalhando-os, fazendo obras, e colhendo todos os seus frutos e rendimentos.

14. À vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, de forma contínua e ininterrupta.

15. E na convicção de exercerem os poderes correspondentes ao direito de propriedade.

16. Em finais de 1995 o R. marido contactou o A. marido no sentido de lhe comprar os prédios descritos em 1.

17. O R. marido garantiu ao A. marido que lhe pagaria pontualmente as prestações, podendo amortizá-las ou pagá-las antes do seu vencimento.

18. Na data de celebração do contrato referido em 3, o R. marido pagou aos AA. 5.000.000$00 a titulo de sinal e princípio de pagamento.

19. O R. marido disse ao A. marido que podia descontar as letras referidas em 4) que lhe seriam pagas, com base no crédito e bom nome que o R. marido possuía na banca.

20. O A. marido confirmou junto das instituições bancárias de Esposende, que se prontificaram, em fins de 1995, a descontar todas as letras aceites pelo R. marido.

21. Na data da celebração da escritura pública e, conforme acordado, o R. marido entregou aos AA., para pagamento da quantia em falta um cheque no montante de 10.000.000$00 e 18 letras de câmbio no montante de 35.000.000$00.

22. As letras referidas em 21) foram aceites pelos RR., tendo nelas aposto como data de emissão 1 de Novembro de 1995, com vencimentos de 3 em 3 anos, até ao ano de 2010.

23 Em substituição do cheque de 10.000.000$00 referido em 21) o R. marido entregou vários cheques, com aquele valor total, com vencimentos para os meses de Março e Abril.

24. Desses cheques o A. marido recebeu o montante de 1.500.000$00.

25. AA e R. marido acordaram em celebrar a escritura pública de compra e venda no mês de Fevereiro de 1996, para que o R. marido começasse a tratar do projecto para transformar os prédios numa quinta de turismo de habitação.

26. Os AA apenas negociaram com o R. marido por estarem convencidos de que este iria pagar todas as prestações acordadas no contrato referido em 3.

27. O R. marido contratou com intenção de não pagar aos AA o preço em falta.

28. O R. marido pretendia conseguir que os prédios passassem para o seu nome, com o propósito de com eles obter dinheiro.

29. O R. marido disse aos AA. que tinha vários estabelecimentos comerciais, tendo a receber do Sr. HH 40.000.000$00 pelo trespasse do “Quiosque ..................”

30. O R. marido sabia que, se os AA. soubessem que tinha dívidas e problemas financeiros, não aceitariam celebrar a escritura de compra e venda sem receberem imediatamente a totalidade do preço.

31. Sabia também que não haveria celebração de escritura de compra e venda se soubessem que os RR. iriam hipotecar os prédios.

32. No dia 8 de Abril de 1996 os AA. souberam que os RR. haviam fugido para parte incerta no dia 5 anterior

33. Em Fevereiro de 1996 o interveniente foi abordado pelo R. marido, que lhe pediu em empréstimo em dinheiro

34. Antes da escritura referida em 12., ao interveniente EE foi exibido pelo R. a escritura de compra e venda referida em 9.

35. Tomando então o interveniente conhecimento do conteúdo dessa escritura, nomeadamente da quitação dos AA. quanto ao recebimento do preço

36. Tendo cerca de um mês após isso, sido acordado realizar a escritura referida em 12.”

Com este enquadramento factual a sentença julgou:

- improcedente o pedido principal (anulação do contrato de compra e venda)

- mas procedente o pedido subsidiário e, em consequência,

a) declarou resolvido o contrato titulado pela mencionada escritura de 6/2/96

b) e ordenou o cancelamento do registo da aquisição lavrado com base em tal escritura e das inscrições posteriores registais.(onde se incluía a hipoteca a favor do interveniente)

Inconformado com a decisão, recorreu o interveniente, pretendendo a sua revogação.

Na resposta vieram os apelados (AA.) ampliar o âmbito do recurso, pedindo a procedência do pedido principal ( a anulação do contrato, em vez da resolução)

A Relação de Guimarães veio a considerar fixados os mesmos factos, mantendo a decisão da primeira instância quanto à resolução contratual, mas revogando a sentença proferida na primeira instância quanto ao segmento decisório que ordenara o cancelamento do registo da hipoteca, ficando consequentemente esta a manter-se, julgando assim procedente o recurso interposto pelo interveniente EE,.

São agora os AA. que pedem revista dessa decisão.

II. Âmbito do recurso

Vamos começar por transcrever as conclusões das alegações de recurso apresentadas pelo interveniente, dada a relevância que têm face ao disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do CPC, pois é nessa sede que ficam delimitadas as questões que devem ser apreciadas:

Assim:

“1. A realização do contrato prometido não implica necessariamente a extinção do contrato promessa que o antecedeu, o qual, se nada tiver sido estipulado em contrário, só se extingue quando todas as obrigações que as partes nele assumiram forem cumpridas.

2. O estipulado nas cláusulas 3.ª, 4.ª, 5.ª e 6.ª do contrato promessa teria, como tem, de valer após a celebração do contrato definitivo, sob pena de perda de sentido e razão de ser.

3. O estipulado na cláusula 5.ª (“O segundo outorgante não poderá vender ou hipotecar sem liquidar as letras de câmbio em posse dos primeiros outorgantes e juros vencidos à data sob a forma de cheques pre-datados” e 6.ª (“Em caso de não cumprimento do contrato pelo segundo, os prédios mencionados voltarão à posse dos primeiros outorgantes e perderão todos os compromissos assumidos até à data”) do contrato promessa de fls. 18 só teria, como tem, razão de ser para valer após escritura pública de compra e venda, uma vez que antes desta os RR. não podiam, como é óbvio, vender nem hipotecar os prédios.

4. Tendo-se provado que na escritura de compra e venda seria paga a quantia de 10.000.000$00 e que o restante preço (35.000.000$00) seria pago em prestações durante o período de 15 anos; que o R. marido garantiu ao A. marido que lhe pagaria pontualmente as prestações, podendo amortizá-las ou pagá-las antes do seu vencimento, com base no crédito e bom nome que possuía na banca (o que o R. marido confirmou); que o R. marido se obrigou a não vender nem hipotecar os prédios sem antes pagar a totalidade do preço em falta, sob pena de os prédios retornarem à posse e titularidade dos AA.; que o R. marido contratou com a intenção de não pagar aos AA. o preço em falta e que só pretendia conseguir que os prédios passassem para o seu nome, com o propósito de com eles obter dinheiro, (tendo) logo de seguida à escritura de compra e venda celebrado uma hipoteca sobre o mesmo, temos de concluir que o R. marido actuou com dolo.

5. Dos factos provados resulta que os AA. foram enganados, tendo a sua vontade sido determinada pelos artifícios e pelas falsas garantias de pagamento e de não oneração dos prédios feitas e aceites pelos RR.

6. Provando-se que os AA. apenas negociaram com o R. marido por estarem convencidos de que este iria pagar todas as prestações acordadas no contrato promessa e que o R. marido sabia que se os AA. soubessem que aquele tinha dívidas e problemas financeiros, não aceitariam celebrar a escritura de compra e venda sem receberem imediatamente a totalidade do preço, e sabendo ainda o R. marido que não haveria celebração da escritura de compra e venda se os AA. soubessem que os RR. iriam, de seguida, hipotecar os prédios, sem pagar o preço em falta, a situação enquadra-se no erro sobre os motivos do negócio, nos termos do n.º 1 do art. 252.º do CC.

7. A situação dos autos configura ainda erro sobre a base negocial (art. 252.º-2 do CC), uma vez que os AA. foram enganados relativamente às circunstâncias em que fundaram a sua vontade de contratar.

8. Tendo os AA. negociado com o R. marido nos termos em que o fizeram (recebendo apenas uma ínfima parte do preço e ficando a maior parte do preço de ser pago em prestações durante 15 anos), por estarem convencidos de que este iria pagar todas as prestações acordadas no contrato promessa e por estarem convencidos que os RR. nunca venderiam nem hipotecariam os prédios sem previamente lhes pagarem a totalidade do preço, circunstâncias que não se verificaram por o R. marido ter contratado já com a intenção de não pagar aos AA. o preço em falta, têm os AA. direito a anular o contrato por erro sobre a base negocial.

9. A vontade dos AA. foi determinada por erro sobre a base negocial, uma vez que os AA. só contrataram com o R. marido no pressuposto de que este iria pagar todas as prestações acordadas no contrato promessa e no pressuposto de que o R. marido não oneraria nem hipotecaria os prédios sem pagar previamente a totalidade do preço em falta.

10. Os AA. foram enganados pelo R. marido acerca das circunstâncias que serviram de base à decisão de contratar, erro e engano que foi provocado pelo R. marido, que já sabia que tais circunstâncias não se iriam manter, uma vez que quando contratou já tinha intenção de não pagar aos AA. o resto do preço em falta.

11. O erro a que se refere o n.º 2 do art. 252.º do CC. porque incide sobre a base do negócio, isto é, sobre as circunstâncias em que as partes fundam a sua decisão de contratar, é um erro vício que não conduz à resolução do contrato, mas sim à sua anulabilidade.

12. Verifica-se “erro sobre a base do negócio” sempre que ocorra uma falsa representação das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar, não se tornando necessário o reconhecimento por acordo da essencialidade dos motivos.

13. Dos factos provados é de concluir que os AA. têm direito à anulação do contrato de compra e venda, nos termos dos arts. 252.º e 254.º do CC.

14. Declarando-se anulado o contrato de compra e venda celebrado entre AA. e RR., deve ser ordenado o cancelamento do registo de hipoteca a favor do interveniente EE, uma vez que a acção de anulação foi proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio, não se encontrando assim o interveniente protegido do efeito da anulabilidade, nos termos do disposto nos n.ºs 1 e 2 do art. 291.º do CC.

15. Dos factos provados conclui-se que o interveniente EE não é terceiro de boa fé, uma vez que tinha obrigação de saber que o preço declarado na escritura de compra e venda era muito inferior ao preço real.

16. Resultando dos autos que o interveniente não actuou de boa fé e ainda que a acção foi instaurada e registada dentro dos três anos subsequentes à conclusão do negócio, o terceiro interveniente não pode ser protegido.

17. Mesmo que se entenda que não assiste razão aos AA. no tocante ao pedido principal, deve revogar-se o douto Acórdão recorrido na parte em que revogou a sentença de 1.ª instância quanto ao segmento decisório que orden(ara) o cancelamento do registo de hipoteca a favor do interveniente.

18. O n.º 1 do art. 435.º do CC. deve ser interpretado restritivamente no sentido de aí se incluírem apenas os terceiros de boa fé, sob pena de subversão e violação dos princípios basilares e enformadores do nosso sistema jurídico, entre os quais o próprio princípio de boa fé, dos bons costumes, da justiça, da igualdade e da unidade do sistema jurídico.

19. Não há razão para proteger da mesma forma e de igual modo os terceiros de boa fé e de má fé, mesmo no caso de resolução do contrato, sob pena de injustiças e de tratamentos desiguais e desproporcionados.

20 Considerando-se que o interveniente EE não actuou de boa fé, não deve o mesmo ser protegido dos efeitos da resolução do contrato de compra e venda, devendo manter-se na íntegra, a decisão da 1.ª instância.

21. O douto Acórdão recorrido viola por errada interpretação e aplicação o disposto nos arts. 9.º-1, 252.º, 253.º, 254.º-1, 291.º, 435.º-1 e 334.º do CC. (…)”

Da leitura destas conclusões vemos que as questões suscitadas são as seguintes:

a) Relação do contrato promessa face ao contrato prometido;

b) Erro na formação da vontade

c) Efeitos da anulação e/ou da resolução sobre os actos registrais entretanto efectuados.

III- Fundamentação

Os factos a ter em consideração são os já atrás indicados, considerados provados e fixados pela Relação.

Importa por isso passar à análise de cada uma das questões colocadas:

III- A) Da relação do contrato promessa face ao contrato prometido

No contrato promessa assinado por ambas as partes em 8 de Janeiro de 1996, existem cláusulas que prevêem:

a) a realização do contrato prometido pelo montante de 50.000.000$00, com um sinal de 5.000.000$00, mais a entrega de 10.000.000$00 no acto da escritura, a realizar no mês seguinte (Fevereiro de 1996), e sendo a restante parte do preço (35.000.000$00) paga em forma de letras de câmbio com datas de vencimento ao longo de 15 anos;

b) pagamento de juros através de cheques pré-datados;

c) proibição de o R. vender ou hipotecar os imóveis enquanto não estivessem liquidadas as letras de câmbio e juros vencidos;

d) regresso dos prédios à posse dos AA. em caso de incumprimento, com perda de todos os compromissos assumidos até à data

No contrato prometido indica-se:

a) um valor de venda de 16.400.000$00);

b) e o recebimento do preço por parte dos AA.

No entanto, não se faz mais qualquer alusão às outras cláusulas previstas no contrato promessa.

Questiona-se:

Que valor tem a declaração de venda de 16.400.000$00 e referência ao respectivo pagamento no acto da escritura, quando, no mesmo momento, o R. também entrega aos AA. as letras previstas no contrato promessa no montante de 35.000.000$00 com vencimentos em datas futuras?

Esta questão leva-nos à interpretação e integração da vontade negocial, cuja competência pertence às instâncias, mas cuja sindicalização em termos jurídicos está no âmbito da competência deste Tribunal.

Será que as declarações contidas no contrato promessa se esgotam com a realização do contrato prometido, passando a valer apenas este se não forem transpostas para o contrato definitivo, ou, pelo contrário, podem ultrapassar nuns casos o respectivo âmbito e funcionar como estipulações acessórias ou complementares do contrato definitivo, quando não como elementos absolutamente determinantes para a interpretação da vontade das partes, na medida em que nos possam fornecer elementos previamente acordados como essenciais na determinação da formação dessa vontade?

E poderá tal alcance ser extensível aos negócios formais, ou mesmo àqueles casos em que literalmente existem declarações confessórias no contrato prometido, que são contrárias às circunstâncias em são produzidas e se não adequam àquilo que do contrato promessa constam?

A resposta a estas questões não é pacífica nem fácil, - principalmente no domínio dos negócios formais.

In casu, porque o contrato prometido foi realizado através de escritura pública, onde se contém uma apenas aparente declaração confessória - inconciliável com os factos ocorridos aquando da sua realização -, e porque o contrato promessa revestiu apenas a forma escrita, contendo no seu contexto algumas cláusulas que necessariamente extravasavam a finalidade do contrato em causa (realização do contrato prometido), mas antes pretendiam projectar-se no negócio futuro, antevendo, designadamente uma cláusula que respeitava desde logo ao eventual incumprimento do contrato definitivo.

Antes porém de entrarmos na análise detalhada da situação, importa começar por citar os textos legais e concentrar a nossa atenção no núcleo da declaração emitida no contrato prometido, conjugando-a com os factos coevos dessa declaração:

Assim:

Refere-nos o art. 236.º-2 do CC. que “Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”

Por outro lado, apesar do o art. 238.º-1 nos dizer que “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”, enuncia-nos o n.º 2 do mesmo artigo que “Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”

Portanto, a primeira conclusão a retirar é que o elemento determinante para interpretação da declaração emitida é a vontade real das partes, e é a partir dela que deve começar por estruturar-se a respectiva interpretação.

A segunda conclusão é a de que a interpretação dessa declaração, nos negócios formais, sofre de uma limitação geral importante, que é a de ter um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.

A terceira conclusão é a da possibilidade de existência de uma excepção à segunda conclusão, que consiste em poder até nem haver esse mínimo de correspondência no texto, se a vontade real das partes assim o determinarem e se (cumulativamente) as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem à validade de tal interpretação.

Pois bem:

Apreciando o caso concreto, vemos que apesar de na escritura definitiva se dizer que a venda era feita pelo valor global de 16.400.000$00 e de os AA. já o haverem recebido, o que é facto é que está provado que o R., além dos 5.000.000$00 de sinal e do cheque de 10.000.000$00, lhes entregou ainda mais 35.000.000$00 em 18 letras com vencimentos em datas futuras, cujos vencimentos se prolongariam ao longo de 15 anos.

Ora, ninguém entrega ao vendedor, num negócio declarado por 16.400.000$00 e que se diz já ter sido recebidos pelos AA., títulos cambiários no montante de mais 35.000.000$00 em letras para pagamento do mesmo negócio.

Como se diz na gíria, “não condiz a cara com a careta.”, ou, “há gato escondido com o rabo de fora”, pelo que se divisam pelo menos três cenários possíveis:

a) ou as partes pretenderam dar à declaração um significado diferente do que nessa declaração ficou literalmente expresso,

b) ou alguém utilizou de artimanha e induziu o outro a produzir tal declaração, pretendendo com isso retirar benefícios de que outra maneira não retiraria,

c) Ou estariam ambos conluiados para enganar terceiros,

podendo até suceder que outras razões funcionassem, designadamente em cumulação com as hipóteses consideradas ou até com outras.

De qualquer forma a realidade apurada dos factos demonstra-nos à evidência que as referências ao valor da venda e à declaração de recebimento do preço não podiam corresponder ao valor real pelo qual as partes aceitaram contratar, e que o recebimento da importância a que aí se alude se não reporta ao valor real do negócio, mas sim a um outro valor.

Que valor então a considerar?

Se atentarmos que os outorgantes na escritura são pessoas comuns, sem conhecimentos específicos de direito, e que não conhecem as natureza dos títulos de crédito nem as condições da sua cobrabilidade, designada e especificamente quando o seu vencimento se projecta para o futuro, ao longo de 15 anos após a escritura de venda, é perfeitamente plausível que se tenha querido referir a importância atinente ao valor recebido até àquela data, idest, aquele que já havia entrado na disponibilidade imediata dos AA., ou que lhes fora entregue como imediatamente cobrável.

O Direito não deve andar afastado da vida, pelo que não pode andar alienado das dificuldades que a sua linguagem hermética representa para a generalidade das pessoas que não estejam embrenhadas em discursos jurídicos.

Daí a enorme responsabilidade que sobre o Juiz impende de saber discernir o que cada uma das partes efectivamente quis manifestar com tal declaração, entrando então na apreciação dos factos e das circunstâncias concretas que acompanharam a declararação.

Aqui chegados, é inteiramente plausível e admissível que a declaração feita a respeito do preço global e respectivo pagamento feita na escritura (16.400.000$00 ) não corresponda a uma declaração confessória no sentido que lhe é atribuído reportada ao valor da venda e seu pagamento integral, pois que a entrega das letras por parte dos RR. num montante de 35.000.000$00 (para além do já pago ou entregue) ficaria sem sentido.

Há no entanto nesta interpretação um mínimo de correspondência com a letra do texto, bastando admitir, como já acima explicamos, que o preço da venda e a declaração de recebimento do pagamento se reportam apenas aos montantes já recebidos ou cobráveis com vencimento até aquele momento e não à totalidade do negócio.

A par disto, verificamos que o contrato promessa, contém nos seus dizeres cláusulas cujo âmbito de aplicação se projectam para além do momento da celebração do contrato prometido, encerrando no seu interior cláusulas que só farão algum sentido e se tornarão inteligíveis se reportadas ao contrato definitivo:

Desde logo a possibilidade de o negócio (do contrato prometido) ficar sem efeito e os prédios voltarem ao património dos AA. se o R. porventura viesse a hipotecá-los ou vendê-los antes do integral pagamento.

Embora o “contrato promessa”, enquanto contrato fechado, seja um contrato definitivo em que as partes se obrigam à celebração de um outro ( o contrato prometido), nada impede que na sua formulação se encontrem cláusulas que respeitem a efeitos futuros.

É importante sublinhar que, quanto mais não seja, nele se podem conter elementos relevantíssimos para a compreensão da formação da vontade das partes e para a interpretação do contrato prometido, levando-nos a suprir eventuais dificuldades na interpretação dos dizeres expressos neste último, quando designadamente, como é o caso, haja elementos perturbadores aparentemente contraditórios.

E daí que, conjugando os dizeres do contrato promessa (venda por 50.000.000$00, sendo que 5.000.000$00 como sinal, 10.000.000$00 no acto da escritura, mais 35.000.000$00 em letras a descontar após a escritura, ao longo de 15 anos, mais pagamento de juros), com os elementos que resultam do contrato definitivo e as circunstâncias que o acompanharam no tocante à entrega das letras com datas de vencimento futuros e pagamento de juros , – se aceite que não viola a lei a interpretação implicitamente assumida pelas instâncias de que as letras entregues aquando do acto da escritura do contrato prometido se reportavam ainda aos valores dos montantes do negócio e que não estavam abrangidas nem pela declaração de pagamento nem pelo montante aí declarado como correspondente à venda.

Uma vez aqui chegados, é fácil compreender que a previsão do regresso dos prédios “à posse dos AA.” face ao eventual incumprimento do R. (se porventura este alienasse ou hipotecasse os referidos prédios antes que os AA. recebessem a totalidade do preço), continuaria a ter campo de aplicação para além da realização do contrato prometido, enquanto não estivessem liquidadas e pagas as importâncias tituladas nas letras, pois a razão pela qual tal cláusula não ficou expressa no contrato prometido se pode explicar, naturalmente, pelo facto de na escritura só se pretender considerar como correspondente a preço e pagamento aquilo que já havia sido cobrado ou ficava a pagamento nesse mesmo dia.

Perante a escassez de elementos interpretativos da vontade das partes dentro do contrato prometido, terá influência decisiva o recurso ao contrato promessa para nos ajudar a interpretar e compreender o alcance do contrato prometido, como por exemplo, para determinar se houve simulação (arts. 240.º e ss.), reserva mental (art. 244.º), algum vício na declaração (art. 247.º.º do CC.), erro na transmissão (art. 250.º), erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio (art. 251.º), erro sobre os motivos/base do negócio (art. 252.º) dolo (art. 253.º) ou coacção moral (art. 255.º), incapacidade acidental (art. 257.º), etc, etc.

Pois bem:

Os AA. invocam a existência de erro de vontade, consubstanciados em erro sobre os motivos e sobre a base do negócio.

O Acórdão recorrido sustentou que não, pois o que se verificou foi a inexecução das cláusulas do contrato promessa, embora não tenha alterado a decisão no que toca à resolução do contrato.

Vejamos:

III- B) Do erro na formação da vontade

Tendo em conta a matéria de facto fixada pelas instâncias, o que subjaz e foi decisivo na formação da vontade dos AA. foi a vontade de vender ao R. os prédios contra o recebimento do respectivo preço, parte do qual, em prestações futuras ao longo de 15 anos, com a garantia de que o R. os não venderia nem hipotecaria antes que eles estivessem integralmente pagos.

E de uma coisa podemos desde já estar certos:

No acto da escritura, não haviam sido incluídos na declaração do preço e respectivo recebimento os 35.000.000$00 titulados nas letras a cobrar ao longo dos 15 anos futuros.

Ora, conforme ficou provado:

- os AA apenas negociaram com o R. marido por estarem convencidos de que este iria pagar todas as prestações acordadas no contrato promessa e convencidos que estavam que o R. marido não alienaria os prédios nem os alienaria sem que as prestações futuras e respectivos juros estivessem pagos.

- o R., por sua vez, aquando da realização do contrato, já não pretendia cumpri-lo, tendo apenas o propósito de conseguir o título formal de aquisição para conseguir dinheiro sem que algo mais pagasse aos AA.,

- e o R. sabia que se os AA. conhecessem o seu propósito de nada mais pagar e o dar imediatamente de hipoteca logo que obtivesse o título formal de aquisição e uma vez obtido obtido dessa forma dinheiro junto de terceiros, fugir com a família para o estrangeiro, nunca os AA.teriam celebrado o contrato.

Ambas as partes conheciam, portanto, a essencialidade desse pressuposto.

Este quadro fáctico revela-nos que o R. marido, numa actuação dolosa, tinha um plano para defraudar os AA., induzindo-os em erro, ao levá-los a pensar que lhes pagaria as letras e os cheques e que não venderia os prédios nem os hipotecaria enquanto tudo não estivesse pago.(art. 253.º do CC.)

E foi esse pressuposto que levou os AA. a declararem vender ao R. aqueles prédios, formalizando a escritura sem que estivesse pago ou garantido a maior fatia do preço 35.000.000$00 – montante das letras -, a que se veio a juntar, como já dissemos, pelo menos, mais 8.500.000$00 em cheques não cobrados (relativos à substituição no dia seguinte, do cheque de 10.000.000$00, entregue na escritura, por vários outros do mesmo montante, mas com datas de vencimento diferentes) o que perfaz, no mínimo, 43.500.000$00 dos 50.000.000$00 indicados no contrato promessa!

Quer dizer, o R. conseguiu, através desse sistema obter um título formal de aquisição de propriedade de três prédios que comprou por 50.000.000$00 pagando apenas 6.500.000$00 aos vendedores, e obtendo mesmo assim mais 33.718.750$00 do mutuante! É obra!!!

Cremos pois estar verificada relativamente aos AA. a hipótese tratada no CC. como erro sobre a base do negócio, enquadrada como erro vício que pode levar à resolução do contrato (art. 252.º-2 do CC e 247.º do CC.) , uma vez que recai sobre condições de contratação perfeitamente conhecidas por ambos e em que a vontade de contratar nas bases em que o foram (omitindo, designadamente, no contrato prometido as cláusulas enunciadas no contrato promessa em que ambos assentaram a vontade de contratar) faz com que a declaração emitida pelos AA. no contrato prometido esteja viciada, sendo certo que pelos termos do contrato promessa e de acordo com a prova produzida, o R. não podia ignorar a essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro (art. 252.º-2 do CC.)

A falta de pagamento do preço, por sua vez, não é óbice, neste caso, à resolução do contrato, porque a resolução não decorre apenas da falta de pagamento, mas do erro que inquinava a própria declaração negocial em que assentou a contratação, superando-se assim o aparente obstáculo que a previsão do art. 886.º do CC. parecia encerrar.

A posição da Relação, embora pouco fundamentada quanto ao iter seguido que a levou à mesma conclusão que a primeira instância no tocante à resolução contratual, foi contudo incisiva na decisão a que chegou, confirmando nesse segmento a decisão tomada, excepto no que toca aos efeitos do registo.

Assim posto, entendemos que deve efectivamente considerar-se resolvido o contrato entre AA. e R., tal como decidido na primeira instância e confirmado na Relação.

III- C) Dos efeitos da anulação ou da resolução contratual sobre os actos registrais entretanto efectuados

A Relação tem no entanto razão quando revogou a sentença no segmento decisório atinente aos efeitos do registo.

Na verdade, de acordo com o disposto no art. 433.º do CC., “Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, com ressalva do disposto nos artigos seguintes”.

Ora o art. 435.º-1 reporta-se exactamente aos efeitos em relação a terceiros, enunciando o n.º 1 que “A resolução, ainda que expressamente convencionada, não prejudica os direitos adquiridos por terceiro”, não distinguindo a lei entre terceiro de boa ou de má fé, e sendo certo, como refere o Acórdão da Relação que nenhum facto provado há nos autos que permita sequer invocar a má fé do interveniente mutuante.

Por outro lado, como a hipoteca sobre imóveis exige como condição de validade e eficácia a escritura e o registo (art. 687.º do CC.), o facto de esta ter ficado registada em 8 de Abril de 1996, ou seja, antes do registo da acção, ocorrida em 26 de Março de 1997, torna inoponível ao interveniente (mutuante) o efeito da resolução do contrato entre AA. e R. (art. 435.º-2 do CC.), pelo que a declaração de resolução contratual não prejudica as hipotecas que o interveniente conseguiu aquando da escritura de mútuo.

Neste ponto, há que manter integralmente a decisão da Relação, que é a que decorre directamente dos preceitos legais citados.

IV. Decisão

Em face do exposto, nega-se revista, confirmando-se a decisão da Relação que manteve a resolução do contrato entre AA. e R., julgando no entanto salvaguardados os direitos do interveniente decorrentes da existência de hipoteca sobre os mesmos imóveis.

Assim, deve ser cancelado o registo de aquisição por parte do R. e das inscrições e averbamentos posteriores à referida escritura, ressalvada, in casu, a manutenção da hipoteca a favor do interveniente sobre os prédios em causa, que deve manter-se.

Custas:

Da revista, pelos AA.;

Da apelação, por AA. e interveniente, em partes iguais;

Da acção, por AA. e interveniente em 25% cada, e pelo R. em 50%.

Lisboa, 22 de Novembro de 2007

Mário Cruz (Relator)

Faria Antunes

Moreira Alves