6762/19.4T8LRS-A.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (elaborado pelo Relator):

-Sobre a possibilidade de invocação excepção de não cumprimento nas relações condominiais, nomeadamente para justificar o não pagamento das quotas do condomínio, convém referir que despesas condominiais, apesar de constituírem obrigações propter rem, consubstanciam “verdadeiras obrigações”, razão porque, desde que reunidos os necessários pressupostos, nada obsta a que os condóminos possam invocar quanto ao seu pagamento a exceptio non adimpleti contractus;

-Para que seja lícito ao condómino devedor invocar a excepção de não cumprimento para suspender o pagamento de prestações/contribuições condominiais vencidas, necessário é que entre estas últimas e as prestações das quais se arroga credor em relação ao condomínio, exista uma relação de sinalagma funcional, ou seja, estejam ambas ligadas por um nexo de correspectividade e interdependência.

Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. O Relatório

AA- Cabeça de Casal da herança de BB veio deduzir oposição à execução, alegando, em suma, que desde há muito que não consegue utilizar as frações, por deficiente isolamento do terraço que serve de cobertura às frações e fissuração geral do prédio; a embargante pretendia colocar no mercado de arrendamento as frações, mas tal não tem sucedido, uma vez que se verifica água a escorrer pelas paredes, cheiro nauseabundo a humidade, paredes e tetos repletos de bolor e elementos estruturais visíveis a olho nu; a embargante tem repetidamente denunciado a situação à administração do condomínio, quer por carta, quer pessoalmente; a embargante conseguiu dar de arrendamento uma das frações menos afetadas, mas por valor manifestamente inferior ao de mercado; é abusiva a determinação do valor da quota de condomínio, com base na permilagem, uma vez que as parcelas mais altas das despesas se referem à conservação e manutenção do elevador, administração e limpeza do prédio, que as lojas não utilizam, nem podem utilizar, pois têm saída/ entrada única para o exterior sem passar pelo interior do prédio onde se situa o elevador que apenas serve as frações habitacionais e onde se desenvolvem os serviços de limpeza; com a impossibilidade de arrendar as frações, mormente no período reclamado de cinco anos, a embargante teve um prejuízo que estima em mais de cem mil euros; após a reparação exterior do prédio, a embargante terá de proceder a obras de reparação das frações, nomeadamente limpeza e pintura das paredes, cujo custo nunca será inferior a € 2.000,00 por fração.

O exequente/embargado ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA PRACETA 1 apresentou contestação, alegando, em suma, que o embargado nunca se escusou de tentar resolver os problemas invocados pela embargante; a embargante não dá qualquer resposta às tentativas da parte do embargado de acordar uma efetiva resolução do problema; a embargante não procede há muitos anos ao pagamento das quotas; a falta de um fundo de maneio do embargado que lhe permita proceder às obras foi por diversas vezes comunicada à embargante; a dívida das prestações de condomínio é muito anterior a qualquer comunicação por parte da embargante da existências dos problemas em causa; a embargante não logra demonstrar como calculou os danos patrimoniais que alega; a embargante não apresentou qualquer orçamento ao condomínio para as reparações que refere; uma vez que não foi efetuada perícia aos danos em causa, desconhece-se qual a quota parte de responsabilidade dos outros dois lotes que não são geridos pela Administração do Condomínio embargado.

Foi proferido despacho saneador.

Procedeu-se à realização de audiência de julgamento.

Em 16/07/2024, foi proferida sentença com o seguinte teor decisório:

Por todo o exposto, julga-se improcedente a presente oposição à execução.

Inconformada, AA - Cabeça de Casal da herança deixada por óbito de BB interpôs recurso de apelação para esta Relação e formulou nas suas alegações as seguintes conclusões:

1- A exequente, enquanto administração do condomínio do prédio sito na Praceta 1, reclamou na execução o pagamento das quotas de condomínio em débito, desde Janeiro de 2015, pela executada, esta na qualidade de cabeça de casal da herança deixada por óbito de BB, à qual pertencem as fracções B, C e D do identificado prédio.

A executada deduziu oposição, não negando a divida, mas alegando num primeiro momento ser também ela credora do condomínio, por danos verificados nas fracções, em resultado de infiltrações provenientes das partes comuns, o que lhe conferia o direito de se livrar da obrigação, fazendo-se valer da compensação na parte correspondente, ou, quando não fosse acolhida esta solução de direito, atentas até as divergências jurisprudenciais que invocou na p.i., fosse considerada não exigível a divida enquanto as ditas infiltrações não fossem resolvidas.

2- Os embargos foram julgados improcedentes atento o julgamento da matéria de facto, quanto a nós errado, que levou o Tribunal a concluir que o condomínio não incorreu no incumprimento de qualquer obrigação que a lei lhe impõe, ora porque as infiltrações afinal são meramente estéticas, ora porque não impedem o uso da fracção, ora porque não

resultam das partes comuns.

3- Factos que consideramos incorectamente julgados face à prova produzida:

- Da matéria de facto provada: - Ponto 7, o tribunal conclui que a fracção “B” não apresenta infiltrações. Esta conclusão foi totalmente infirmada pelo testemunho de CC, prestado na data e hora mencionado na motivação, e com base nas transcrições desse mesmo depoimento constantes também da motivação, e o que deve levar a que este facto seja dado como provado. Ponto 12 – O tribunal concluiu que as infiltrações não são impeditivas do uso da fracção. Ora, esta conclusão é totalmente infirmada quer pelo depoimento da testemunha supra indicada e nas passagens assinaladas na motivação, quer pelo relatório da prova pericial designadamente páginas 3 e 8, conforme explicitado na motivação, o que deve levar a que este facto seja dado como provado. Concretamente na página 8 do relatório, em resposta ao quesito 7º pode ler-se o seguinte: “As humidades são provocadas por entradas de água da chuva. Além da água aparente, a sua acumulação em paredes e tetos, vão provocar o aparecimento de fungos com o consequente escurecimento de tectos e paredes. Posteriormente com a criação dos fungos, vem os maus cheiros. Todos estes fenómenos são prejudiciais à saúde, daquelas pessoas, que frequentam estes espaços. Portanto é recomendado que não se use estes espaços com estes tipos de danos.”

4- A Embargante não paga as quotas de condomínio desde 2002. Este facto não foi objecto da lide, e, por conseguinte, de contraditório. Nos termos do nº 2, do artigo 608º do C. P. Civil o tribunal não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, sob pena de nulidade da sentença – alínea d), nº 1 do artigo 615º do C. P. Civil. Por outro lado, conforme resulta da motivação, há uma total ausência de prova quanto a este facto que quer por uma e outra razão deve assim ser eliminado.

5- Da matéria de facto não provada: O Tribunal deu como não provado que a Embargante desde há muito que não consegue utilizar as fracções. alínea a); pretendia colocar no mercado de arrendamento as mesmas, o que não tem sucedido atento o estado destas – alínea b); não consegue utilizar nem dar de arrendamento as fracções “C” e “D”, porque chove lá dentro e todo o teto e paredes estão cheias de bolor e com um cheiro nauseabundo – alínea f). Ora, estes factos outrossim resultaram totalmente provados quer do depoimento da testemunha CC, nas passagens transcritas na motivação e que aqui convocamos, quer do relatório pericial, quanto a este das respostas dadas e transcritas também na motivação, razão pela qual devem ser levados à matéria de facto provada.

6- Na alínea g) o tribunal deu igualmente como não provado que com a impossibilidade de arrendar as fracções pelo valor de €.: 600,00 (seiscentos euros) mensais a Embargante tivesse tido um prejuízo em mais de cem mil euros. Admitimos que não se fez prova do montante exacto do valor de uma possível renda e por conseguinte do montante total do prejuízo. Todavia é inequívoco do depoimento da testemunha CC, e nas passagens transcritas na motivação, de que a Embargante não conseguiu arrendar as fracções devido às infiltrações e com isso teve prejuízos. Pelo que este facto deve ser levado à matéria de facto provada.

7- Finalmente na alínea h) o tribunal também deu como não provado que o Embargante terá de proceder a obras de reparação das fracções, nomeadamente limpeza e pintura das paredes, em valor nunca inferior em dois mil euros por fracção. Ora, este facto é contrariado desde logo pela prova pericial e mesmo pelo vertido no artigo 11º dos factos provados. Na verdade, se tivermos em conta que os valores ali apontados se referem a 2022, claramente se conclui que à data de hoje as reparações em causa nunca serão inferiores a dois mil euros atento o valor da inflação. A significar que também este facto deve ser levado à matéria de facto provada.

8- Julgada procedente a impugnação da matéria de facto nos termos referidos, em conformidade com a prova produzida, não pode deixar de considerar-se que a administração do condomínio incumpriu as obrigações legais que lhe são impostas entre outras, pelos artigos 1404º, 1414º, 1415º e 1420º todos do C. Civil, constituindo-se todo o conjunto do condomínio na obrigação de indemnizar a herança que a Embargada representa pelos prejuízos causados. E assim sendo pode a mesma solicitar a compensação, na parte coincidente, da quantia exequenda reclamada, no montante daqueles danos sem necessidade de o respectivo crédito estar previamente reconhecido, nesse sentido vide acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 02.07.2019. Quando assim não se entenda, sempre a Embargante pode invocar que o crédito da Embargada não será exigível enquanto esta não fizer cessar as infiltrações e humidades de que padecem as fracções – em conformidade com o disposto no artigo 428º do C. Civil - neste sentido vide Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 11.03.2016.

9- Como também não foi esta a decisão de direito, motiva-se quanto a este o recurso nestes termos e fundamentos, devendo o mesmo quer quanto à impugnação da matéria de facto, quer de direito, ser julgado procedente, assim se fazendo Justiça!

O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

II. Objecto e delimitação do recurso

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara na 1ª instância), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões porque entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece, sob pena de indeferimento do recurso.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, as questões a resolver são as seguintes:

- impugnação sobre a decisão da matéria de facto;

- determinar se, numa relação condominial, a exequente/condómina pode invocar a compensação de créditos ou a execepção do não cumprimento do contrato para não pagar os valores relativos às quotas do condomínio.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:

III. Os factos

Recebeu-se da 1ª instância a seguinte factualidade provada e não provada:

Factos provados:

1. No dia 25/06/2019, a ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA PRACETA 1 instaurou execução, para pagamento da quantia, contra AA – Cabeça de Casal da herança de BB, apresentando como título executivo a ata de condomínio n.º 42, de 28/02/2019.

2. A embargante exerce o cabecelato na herança deixada por óbito de seu marido BB, integrando a mesma as seguintes frações autónomas do prédio sito na Praceta 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alenquer sob o n.º ..., freguesia do Carregado: fração designada pela letra “B”, correspondente ao R/C Dtº. Frente, composto por uma divisão ampla, escritório e casa de banho; fração designada pela letra “C”, correspondente ao R/C Dtº. Trás, para comércio, composto por uma divisão ampla e casa de banho; fração designada pela letra “D”, correspondente ao R/C Esqº. Trás, para comércio, composto por uma divisão ampla e casa de banho.

3. A embargante remeteu ao embargado as cartas datadas de 08/05/2015, 10/07/2015, 15/09/2015, 02/10/2015, 13/06/2016, 13/03/2017, 06/04/2017, 02/06/2017, 11/01/2018 e 22/01/2019, cujas cópias foram juntas à oposição à execução como documentos n.ºs 5, 7, 10, 12, 13, 15, 17, 18 19 e 20.

4. O embargado remeteu à embargante as cartas de 01/06/2015, 23/07/2015, 31/08/2015, 23/10/2015, 03/03/2017 e 27/03/2017, cujas cópias foram juntas à oposição à execução como documentos n.ºs 6, 8, 9, 11, 14 e 16.

5. A fração “B” encontra-se arrendada desde Dezembro de 2019.

6. As frações “C” e “D” apresentam-se com acesso aberto para a arrendatária da fração “B”.

7. A fração “B” não apresenta infiltrações.

8. As frações “C” e “D” apresentam infiltrações em paredes e tetos, com manchas escurecidas de humidade.

9. As infiltrações nas frações “C” e “D” são provocadas pela falta de estanquicidade à entrada de água da chuva, a qual pode ter várias causas, designadamente: junta de separação entre os lotes 55 (Oeste) e 57 (Este), por os muros de separação do lote 56 para os lotes 55 e 57 não terminarem à mesma cota, o que faz com que se acumule água nas costas do muro que termina à cota mais alta; infiltrações provocadas pela passagem de água pela laje do terraço, por deficiente impermeabilização; rotura em rede de drenagem do terraço (ralos), existente atualmente; infiltrações por paredes de separação entre terraços do lote 56 e com os lotes contíguos (lote 55 e 57); rotura em rede de escoamento pluvial da cobertura e dos terraços superiores ao R/C do prédio ou dos lotes contíguos.

10. Os danos causados pelas infiltrações são fundamentalmente estéticos, localizados em paredes e teto das frações “C” e “D”.

11. A reparação das frações consiste em limpar e reparar as zonas com manchas e posteriormente pintar a totalidade de paredes e tetos, com um custo estimado de € 1.420,00 para a fração “C” e de € 1.672,00 para a fração “D”.

12. As infiltrações não são impeditivas do uso das frações.

13. As infiltrações começaram a surgir há pelo menos 10 anos.

14. A embargante não paga as quotas de condomínio desde 2002.

15. A embargante não pagou as quotas de condomínio de Janeiro de 2015 a Junho de 2019, no valor total de € 4.343,70.

16. As quotas de condomínio foram fixadas de acordo com a permilagem das frações.

Factos não provados:

a) As infiltrações são provenientes das partes comuns, designadamente, do deficiente isolamento do terraço que serve de cobertura às frações e fissuração geral do prédio.

b) A embargante desde há muito que não consegue utilizar as frações.

c) A embargante pretendia colocar no mercado de arrendamento as frações pelo preço de seiscentos euros mensais, o que não tem sucedido atento o estado das frações.

d) Existem elementos estruturais que já são visíveis a olho nu.

e) A fração “B” foi arrendada pelo preço de 400 euros, valor manifestamente inferior ao de mercado e com a condição da arrendatária executar as obras de que a fração carecia em virtude dos estragos causados.

f) A embargante não consegue utilizar, nem dar de arrendamento, as frações “C” e “D” porque chove lá dentro e todo o teto e paredes estão cheias de bolor e com um cheiro nauseabundo, com inúmeras fissuras e com elementos estruturais já à vista.

g) Com a impossibilidade de arrendar as frações pelo valor de seiscentos euros mensais a embargante teve um prejuízo em mais de cem mil euros no período de cinco anos.

h) A embargante terá de proceder a obras de reparação das frações, nomeadamente limpeza e pintura das paredes, em valor nunca inferior a 2.000,00 por fração.

i) As lojas não utilizam nem podem utilizar o elevador, pois têm saída/entrada única para o exterior sem passar pelo interior do prédio onde se situa o elevador que apenas serve as frações habitacionais e onde se desenvolvem os serviços de limpeza.

A impugnação da matéria de facto.

Dispõe o art. 662º n.º 1 do Código de Processo Civil que A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Nos termos do art. 640º n.º 1 do mesmo Código, quando seja impugnada a matéria de facto deve o recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos factos que considera incorretamente julgados; os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. O n.º 2 do mesmo preceito concretiza que, quanto aos meios probatórios invocados incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o recurso.

Para o efeito poderá transcrever os excertos relevantes. Em contrapartida, cabe ao recorrido o ónus de apontar os meios de prova que infirmem essas conclusões do recorrente, indicar as passagens da gravação em que se funda a sua defesa, e caso assim o entenda, transcrever os excertos que considere importantes, tudo isto sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal.

A lei impõe assim ao apelante específicos ónus de impugnação da decisão de facto, sendo o primeiro o ónus de fundamentar a discordância quanto à decisão de facto proferida, o qual implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, tendo como ponto de partida a totalidade da prova produzida em primeira instância.

Acresce que muito embora se imponha o recorrente o ónus de indicar os concretos pontos da matéria de facto que entende deverem ser alterados, e o sentido de tal alteração, o Tribunal não está vinculado a optar entre alterar a decisão no sentido pugnado pelo recorrente ou manter a mesma tal como se encontra, antes goza de inteira liberdade para apreciar a prova, respeitando obviamente os mesmos princípios e limites a que a 1ª instância se acha vinculada.

Não obstante, haverá que ter presente que enquanto que a primeira instância toma contacto direto com a prova, nomeadamente os depoimentos e declarações de parte, e os depoimentos das testemunhas, com a inerente possibilidade de avaliar elementos de comunicação não verbais como a postura corporal, as expressões faciais, os gestos, os olhares, as reações perante as demais pessoas presentes na sala de audiências, etc., a Relação apenas tem acesso ao registo áudio dos depoimentos, ficando, pois privada de todos esses elementos não verbais da comunicação que tantas vezes se revelam importantes para a apreciação dos referidos meios de prova.

Tem sido entendido que, ao abrigo do disposto no citado art. 662º, a Relação tem os mesmos poderes de apreciação da prova do que a 1ª instância, por forma a garantir um segundo grau de jurisdição em matéria de facto.

Donde, deve a Relação apreciar a prova e sindicar a formação da convicção do juiz, analisando o processo lógico da decisão e recorrendo às regras de experiência comum e demais princípios da livre apreciação da prova, reexaminando as provas indicadas pelo recorrente, pelo recorrido e na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, neste sentido, vide António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, pág. 287:O actual art. 662º representa uma clara evolução no sentido que já antes se anunciava.

Como se disse, através dos nºs 1 e 2, als. A) e b), fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia.

Servindo as conclusões para delimitar o objecto do recurso e balizar o âmbito do conhecimento do Tribunal - e não apenas para sintetizar os fundamentos aduzidos antes para a procedência da impugnação feita - , terão que ser identificados nas mesmas os concretos pontos de facto cuja alteração se pretende (arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1 e nº 2, e 640º, nº 1, al. a), todos do C.P.C.).

A falta de indicação, nas conclusões de recurso, dos concretos pontos de facto que se considera incorrectamente julgados, implica a rejeição imediata do recurso na parte afectada, uma vez que a lei não prevê a prolação de qualquer despacho de aperfeiçoamento dirigido à parte incumpridora do ónus de impugnação (arts. 639º, nº 3, a contrario, e 640º, ambos do CPC -cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Guimarães de 02-11-2017, proferido no proc. 212/16.5T8MNC.G1 e Ac. do Supremo Tribunal 09-06-2021, proferido no proc.10300/18.8T8SNT.L1.S1, versões integrais em www.dgis.pt).

A recorrente cumpriu adequadamente os requisitos do art. 640ºdo CPC.

A recorrente, face à prova produzida, considera incorrectamente julgados os seguintes factos:

Da factualidade provada

7. A fração “B” não apresenta infiltrações.

10. Os danos causados pelas infiltrações são fundamentalmente estéticos, localizados em paredes e teto das frações “C” e “D”.

12. As infiltrações não são impeditivas do uso das frações

14. A embargante não paga as quotas de condomínio desde 2002.

Da matéria de facto dada como não assente

a) As infiltrações são provenientes das partes comuns, designadamente, do deficiente isolamento do terraço que serve de cobertura às frações e fissuração geral do prédio

b) A embargante desde há muito que não consegue utilizar as frações.

f) A embargante não consegue utilizar, nem dar de arrendamento, as frações “C” e “D” porque chove lá dentro e todo o teto e paredes estão cheias de bolor e com um cheiro nauseabundo, com inúmeras fissuras e com elementos estruturais já à vista.

g) Com a impossibilidade de arrendar as frações pelo valor de seiscentos euros mensais a embargante teve um prejuízo em mais de cem mil euros no período de cinco anos.

h) A embargante terá de proceder a obras de reparação das frações, nomeadamente limpeza e pintura das paredes, em valor nunca inferior a 2.000,00 por fração.

Para sustentar a sua pretensão, a recorrente invoca dois meios de prova: prova testemunhal (depoimento de CC, arrendatária do rés-do-chão direito frente) e prova pericial, nomeadamente o relatório pericial que consta dos autos.

Quanto à prova testemunhal, a sua valoração pressupõe a avaliação da credibilidade de cada testemunha e depois a ponderação dos elementos comprováveis ou não pelo seu depoimento. A prova testemunhal é, ainda, valorada pela forma do depoimento, pela sua congruência interna, razão de ciência, isenção e comportamento.

Já a perícia é um meio de prova e a sua finalidade é a percepção de factos ou a sua valoração de modo a constituir prova a que se deve atender, sempre que a percepção ou apreciação de determinados factos exigirem especiais conhecimentos técnicos, científicos ou artísticos. Porém, o facto de a mesma ser admitida nestas circunstâncias não invalida e não serve para afastar os outros meios de prova.

É nosso entendimento que a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada - quando nessa prova se funde o recurso -, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira instância (cfr. Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 21-06-2021, proferido no proc. 2479/18.5T8VLG.P1, versão integral em www.dgsi.pt).

No que tange à factualidade dada como assente que a recorrente entende dever ser revertida, com excepção da factualidade que consta do ponto 14, a prova produzida não consente as alterações pretendidas, se o depoimento da testemunha CC suporta a existência de infiltrações na fracção B, tal é contrariado pelo juízo técnico que consideramos mais credível constante do relatório pericial e, se é verdade que neste se considera que as infiltrações geram acumulação de humidade nas frações que potenciam o surgimento de fungos e maus cheiros prejudiciais à saúde, mas não se pronuncia pela impossibilidade de uso das fraccções.

Já consideramos aceitável remover o facto constante do ponto 14-A embargante não paga as quotas de condomínio desde 2002-, dado tratar-se de matéria que extravasa o âmbito da execução, realçando-se que a dívida que está na origem da instauração da execução já consta como provada no ponto 15.

No que concerne à matéria dada como não provada que os recorrentes pretendem reverter para factos provados, quanto aos factos constantes das c), f), g) e h), entendemos que não se produziu prova para alterar a decisão do Tribunal de 1ª instância, devendo acrescentar-se que quanto à necessidade de reparar as fracções afectadas e seus custos, tudo o que há de relevante nesta matéria já consta como provado nos pontos 8, 10 e 11 da factualidade assente.

Mais sensível é a questão da origem das infiltrações, concluiu-se na sentença recorrida dar como não provado que As infiltrações são provenientes das partes comuns (al.a)), designadamente, do deficiente isolamento do terraço que serve de cobertura às frações e fissuração geral do prédio.

Ora, esta conclusão respeita a produção de prova efectuada: a testemunha CC carece de conhecimentos técnicos para sustentar um juízo válido e credível sobre o assunto, por outro lado, do relatório pericial não resulta apurada a causa das infiltrações, mas apenas causas possíveis das infiltrações, algumas das quais poderão ter origem nos lotes contíguos (e não nas partes comuns), nem resulta visível a existência de danos nas frações que exponham elementos estruturais do edifício, logo deverá manter-se no elenco dos factos não provados que As infiltrações são provenientes das partes comuns.

Em face do exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, removendo-se o facto constante do ponto 14 da factualidade assente, mantendo-se tudo o resto decidido.

III. O mérito do recurso

O Direito

A executada/recorrente opôs-se à execução mediante embargos – cfr. arts. 728º e 856º do CPC.

Esta apelação tem por base oposição respeitante a acção executiva para pagamento de quantia certa, fundada em acta de condomínio, mostrando-se comprovado que a embargante não pagou as quotas de condomínio de Janeiro de 2015 a Junho de 2019, no valor total de € 4.343,70.

Para obstar ao pagamento das aludidas quotas, a recorrente invoca dois institutos jurídicos: a compensação de créditos; a excepção de não cumprimento.

Desde já cumpre antecipar que a alteração à decisão da matéria de facto configura-se como irrelevante na análise da (im)procedência do recurso.

Na oposição à execução é admissível a invocação da compensação (cfr. arts. 266º, n.º 2, alínea c) e 729º, alínea h), ambos do CPC), desde que se mostrem verificados os requisitos exigidos pelo art. 847.º do CC.

Preceitua o art. 847º do CC o seguinte: «1. Quando duas pessoas sejam reciprocamente credor e devedor, qualquer delas pode livrar-se da sua obrigação por meio de compensação com a obrigação do seu credor, verificados os seguintes requisitos: a) Ser o seu crédito exigível judicialmente e não proceder contra ele excepção, peremptória ou dilatória, de direito material; b) Terem as duas obrigações por objecto coisas fungíveis da mesma espécie e qualidade. 2. Se as duas dívidas não forem de igual montante, pode dar-se a compensação na parte correspondente. 3. A iliquidez da dívida não impede a compensação.».

Conforme decorre deste normativo legal, a compensação constitui uma forma de extinção das obrigações quando os obrigados são, simultaneamente, credor e devedor.

Nos autos não resultou demonstrado que as infiltrações verificadas nas frações “C” e “D” da embargante tenham origem nas partes comuns do prédio, designadamente, não ficou demonstrado que as infiltrações são provenientes do deficiente isolamento do terraço que serve de cobertura às frações e fissuração geral do prédio.

Tal como se concluiu na sentença recorrida, não tendo ficado demonstrada a existência de um crédito da embargante sobre o embargado, fica afastada, desde logo, a figura da compensação.

No domínio da excepção de não cumprimento, estipula o art. 428º, n.º 1 do CC que: «1. Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.».

Sobre a possibilidade de invocação excepção de não cumprimento nas relações condominiais, nomeadamente para justificar o não pagamento das quotas do condomínio, convém referir que despesas condominiais, apesar de constituírem obrigações propter rem, que decorrem do estatuto de um direito real , consubstanciam em última análise e no plano dogmático “verdadeiras obrigações”, razão porque, desde que reunidos os necessários pressupostos, nada obsta a que os condóminos possam invocar quanto ao seu pagamento a exceptio non adimpleti contractus.

Para que seja lícito ao condómino devedor invocar a exceptio non adimpleti contractus para suspender o pagamento de prestações/contribuições condominiais vencidas, necessário é que entre estas últimas e as prestações das quais se arroga credor em relação ao condomínio, exista uma relação de sinalagma funcional, ou seja, estejam ambas ligadas por um nexo de correspectividade e interdependência (cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 11-04-2019, desta Secção, proferido no proc. 4722/17.9T80ER.A-L1, versão integral em www.dgsi.pt).

Atenta a factualidade provada, não pode reconhecer-se a existência de uma obrigação incumprida pelo embargado que seja recíproca e interdependente da prestação que é devida pela embargante, pelo que, a invocada excepção de não cumprimento não pode obstar ao prosseguimento da execução.

Em face do exposto, improcederá a presente apelação.

IV. A decisão

Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em julgar improcedente a apelação e, em consequência, decide-se manter a decisão proferida.

Custas pela recorrente.

Registe e Notifique.

Lisboa, 12 de março de 2026

João Brasão

Cláudia Barata

Adeodato Brotas