896/16.4T8FAR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Considerando o regime legal dos direitos reais de habitação periódica que emerge do DL 275/93, de 5 de Agosto, é de considerar que se estabelece entre o proprietário do empreendimento e o titular do direito um vínculo contratual que não se esgota na transmissão do direito, antes dele resultam obrigações para ambas as partes cuja violação demanda a aplicação do quadro legal desenhado para a responsabilidade obrigacional, incluindo portanto a presunção de culpa consagrada no artigo 799.º do CC.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 896/16.4T8FAR.E1

Tribunal Judicial da Comarca de Faro

Juízo Central Cível de Portimão - Juiz 4

I. Relatório

(…) – Associação de Socorros Mútuos, com sede na Rua (…), n.º 220, 2.º direito, em Lisboa, instaurou acção declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, contra (…) Associações Cristãs da Mocidade de Portugal, com domicílio na Estrada Municipal, n.º (…), lote 14, apartado 132, … (cfr. fls. 178), pedindo a final a condenação da demandada no pagamento da quantia de € 490.286,03, sendo € 85.000,00 a título de indemnização para reparação dos danos de natureza não patrimonial, acrescida de juros legais contados da citação.

Alegou para tanto, em síntese, ter recebido da ré, mediante negócio de dação em pagamento com esta celebrado e para liquidação de empréstimo antes concedido, direitos reais de habitação periódica, mediante os quais aquela se obrigou a proporcionar à demandante o gozo, durante 308 semanas por ano, das fracções localizadas nos prédios urbanos sitos na Quinta da (…) integrados no empreendimento turístico “Jardins da (…)”.

Mais alegou que dada a violação, por banda da ré, dos seus deveres de manutenção e conservação do empreendimento, o complexo habitacional em causa foi-se degradando desde o ano de 2005, o que culminou com o seu encerramento no ano de 2011 por acção da ASAE, vendo-se a autora impedida de, como até então, ceder o uso dos direitos de que é titular aos seus associados, cobrando a correspondente contrapartida. A descrita situação afectou ainda a sua imagem, provocando os danos de natureza patrimonial e não patrimonial cujo ressarcimento aqui reclama.

Citada a Ré, defendeu-se por excepção, arguindo a nulidade do negócio por preterição da formalidade imposta pelo art.º 11.º do DL 130/89, de 18 de Abril, regime dos direitos reais de habitação periódica em vigor à data, sendo em todo o caso nulo por impossibilidade e indeterminabilidade do seu objecto. Invocou ainda a excepção da prescrição no que respeita à peticionada indemnização pelos danos de natureza não patrimonial, atento o disposto no n.º 1 do art.º 498.º do CC (cf. art.ºs 27.º e 28.º da contestação), reputando de abusivo o exercício pela autora de eventual direito, uma vez que se recusa a actualizar o valor da taxa anualmente paga pela utilização das instalações, a qual é insuficiente, pelo menos desde o ano de 2000, para cobrir os gastos com água, gás, serviços de limpeza, produtos de higiene, taxas e outras despesas de administração e manutenção do empreendimento inerentes às unidade de alojamento objecto dos direitos de que é titular.

Tendo finalmente impugnado quanto foi alegado pela autora em suporte dos pedidos formulados, justificou a degradação do empreendimento com as deteriorações inerentes ao seu uso ininterrupto durante décadas e também com o uso imprudente que os associados da ré vinham fazendo das instalações, concluindo pela sua absolvição.

Respondeu a autora, pronunciando-se pela improcedência das excepções invocadas.

Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador no qual se relegou para final o conhecimento das excepções, prosseguindo os autos com identificação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova (cfr. fls. 555 a 557 v.º).

Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após o que veio a ser proferida sentença que, na parcial procedência da acção, condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 185.416,88 (cento e oitenta e cinco mil, quatrocentos e dezasseis euros e oitenta e oito cêntimos), acrescida dos juros contados à taxa supletiva legal desde 21 de Dezembro de 2016 até integral pagamento.

Inconformadas, apelaram a autora e também a ré e, tendo desenvolvido nas alegações que apresentaram os fundamentos da sua discordância com o decidido, formularam a final as seguintes conclusões:

A. A autora:

1.ª A sentença recorrida julgou prescrito o direito à indemnização pelos danos sofridos pelo Apelante anteriores a 11 de Abril de 2013, porquanto considerou que, apesar da R. recorrida apenas ter arguido a prescrição do direito à indemnização por danos não patrimoniais, poderia estender a apreciação da excepção também aos danos patrimoniais, dado que o A. Apelante na sua resposta terá alegado que sendo a obrigação da R. de natureza obrigacional estaria sujeita ao prazo prescricional de 20 anos e não de 3.

2.ª Porém, e conforme se alega, a referência da A., no art.º 21.º dessa reposta, quanto ao prazo de 20 anos para a prescrição do direito à indemnização pelos danos patrimoniais causados não supõe a sua invocação pela R. recorrida, para os efeitos do art.º 303.º do Código Civil, nomeadamente pela restrição efectuada pela R. quanto aos direitos não patrimoniais e por não ser de conhecimento oficioso.

3.ª Assim, salvo melhor e douto entendimento, a sentença violou o disposto no art.º 303.º do Código Civil e porque assim, deverá decidir-se, com este fundamento, que não se verificou a prescrição dos direitos patrimoniais reclamados e que se constituíram posteriormente a 1996 (a acção deu entrada em 6 de Abril de 2016).

4.ª Mas, e para o cálculo temporal da prescrição, a sentença considerou que a “responsabilidade que possa existir em virtude do incumprimento das obrigações da entidade proprietária/exploradora do empreendimento perante os titulares, é uma responsabilidade extra-contratual, prescrevendo o direito de indemnização no prazo de 3 anos – art.º 498.º, n.º 1, do Código Civil”.

5.ª Porém, e conforme supra se contraditou, a relação entre o titular do DRHP (Apelante) e o proprietário do empreendimento (Apelada) tem natureza contratual, e a responsabilidade da R. recorrida resultará do incumprimento dos seus deveres de proprietário do empreendimento ex vi dos art.º 25.º e seguintes do Dec-Lei n.º 275/93.

6.ª Pelo que, ao aplicar as normas relativas à responsabilidade aquiliana, a sentença recorrida violou o disposto nos art.ºs 483.º e 498.º do Código Civil.

7.ª Decidindo nesse sentido e anulando nessa parte a sentença, deverá o Tribunal ad quem nos termos dos art.º 662.º e 665.º do Código Processo Civil, fixar o valor indemnizatório correspondente a esse período e nos termos referidos no n.ºs 21 e 22 supra, ou seja, fixar o valor da indemnização por danos patrimoniais em € 418.145,84 (€ 185.416,88 + € 232.779,72).

8.ª E quanto aos danos não patrimoniais, que devem ser considerados porquanto não se verificou a alegada prescrição, deverá nessa parte alterar-se a sentença e proceder-se à sua fixação no montante mínimo de € 85.000,00, conforme se alegara na p.i.

Com os aludidos fundamentos concluiu pela procedência do recurso, com a revogação da sentença recorrida e sua substituição por outra que condene a ré na totalidade do pedido.

B. A ré:

1.ª Conclui-se na sentença recorrida que, tendo ficado provado que o empreendimento foi encerrado em 1 de Outubro de 2011 e que ulteriormente reabriu em parte, face às circunstâncias do encerramento cabia à Recorrente o dever de comunicar à Recorrida a reabertura e a possibilidade dos titulares virem a exercer os seus direitos de novo, considerando-se que, não o tendo feito, agiu com culpa, razão por que se entende que é responsável pelos danos daí resultantes.

2.ª No domínio da responsabilidade contratual, estabelece o artigo 798.º do Código Civil que “o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”, dispondo o nº 1 do artigo 799.º do mesmo código que “incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua”, fazendo o legislador impender sobre o devedor uma presunção de culpa, que pressupõe este incumpriu ou cumpriu defeituosamente uma obrigação.

3.ª No caso sub judice a aqui Recorrente não tinha a obrigação, contratual ou legal, de comunicar à Recorrida a reabertura do empreendimento, pelo que não incorreu em incumprimento contratual.

4.ª Do anexo V do contrato celebrado em 21 de Janeiro de 1991 (pontos 6 e 7 da tábua de factos provados) constam os principais direitos e obrigações do proprietário dos imóveis objecto dos D.R.H.P. constituídos a favor da Recorrida, sendo que não consta da panóplia de obrigações do proprietário dos aludidos imóveis a de comunicar aos titulares de D.R.H.P. a reabertura do empreendimento, mesmo que este tenha sido encerrado em circunstâncias excepcionais ou não previsíveis.

5.ª Da factualidade dada como provada não resulta, pois, que sobre a Recorrente impendia a obrigação, legal ou contratual de comunicar à Recorrida a reabertura do empreendimento onde esta é titular de D.R.H.P.

6.ª A não comunicação por parte da Recorrente à Recorrida da reabertura do empreendimento não consubstancia, assim, incumprimento ou cumprimento defeituoso de qualquer obrigação, contratual ou legal, emergente do contrato de dação em cumprimento dos D.R.H.P. em causa nos presentes autos, pelo que a Recorrente não incorreu, por esse facto, em responsabilidade civil e no consequente dever de indemnizar a Recorrida.

7.ª Ainda que assim não se entenda – no que não se concede e só por mera cautela de patrocínio se admite -, da factualidade dada como provada não resulta que entre tal omissão de comunicação e os danos patrimoniais invocados pela Recorrida, que aquela foi condenada a ressarcir, exista nexo de causalidade.

8.ª Na responsabilidade contratual há uma presunção legal “juris tantum” da culpa do contraente faltoso, mas é sobre o contraente cumpridor que recai o ónus da prova dos restantes pressupostos: violação contratual, dano e nexo causal.

9.ª O dano que a Recorrente foi condenada a indemnizar consiste no montante global pelo qual a Recorrida poderia ter arrendado, em 2013 (parte), 2014, 2015 e 2016, os apartamentos do empreendimento sobre os quais é titular de D.R.H.P., deduzido o valor da taxa de utilização que deveria ter pago – e não pagou – à Recorrente, ou seja, os lucros cessantes.

10.ª Ainda que a falta de comunicação da reabertura do empreendimento constituísse violação contratual – no que não se concede –, tal facto não constituiria causa adequada dos prejuízos que a Recorrente foi condenada a indemnizar.

11.ª A não utilização dos ditos apartamentos e os lucros cessantes daí emergentes para a Recorrida só seriam culposamente imputáveis à Recorrente se esta, por acção ou omissão, tivesse violado uma obrigação contratual que se traduzisse num impedimento da fruição de tais D.R.H.P. por aquela, o que não sucedeu.

12.ª Não existe, assim, nexo de causalidade entre os danos que a Recorrente foi condenada a indemnizar e a omissão de comunicação que lhe é imputada, pelo que deve revogar-se a sentença recorrida, absolvendo-se a Recorrente do pedido.

13.ª Ainda que se considere que se verificam os requisitos da responsabilidade contratual – no que não se concede –, a matéria de facto dada como provada não permite fixar o valor dos danos patrimoniais reclamados pela Recorrida, não sendo o critério utilizado adequado para o efeito.

14.ª Na fixação da indemnização, o tribunal “a quo” considerou que os danos que a Recorrida sofreu correspondem à contrapartida por esta fixada para os utilizadores usufruírem das suas semanas nos diversos apartamentos, independentemente da efectiva ocupação, sendo por isso irrelevante a taxa de ocupação, salientando ainda que o que deve ser destacado é que a autora tinha direito a usar os apartamentos relativamente aos quais é titular de D.R.H.P. e não o tendo podido fazer por causa imputável à Ré, deve ser indemnizada.

15.ª Partindo destes pressupostos, o tribunal “a quo” chegou ao valor da indemnização que fixou nos presentes autos, relativa ao período posterior a 11 de Abril de 2013 (por considerar prescrito o direito anterior a esse período) até ao final de 2016, considerando a tipologia dos apartamentos, o número de semanas que poderiam ser utilizadas desde 11 de Abril de 2013 até final de 2016 e os montantes definidos pela Autora no Regulamento de 2010 para cada uma das épocas, para cada apartamento, multiplicando tais valores pelo número de semanas e descontando os valores correspondentes às taxas de utilização não pagas.

16.ª O critério e o raciocínio seguidos pelo tribunal “a quo” não são conformes com a matéria de facto provado e com o quadro legal relativo à obrigação de indemnizar.

17.ª O dever de indemnizar abrange os prejuízos sofridos, a diminuição dos bens já existentes na esfera patrimonial do lesado – danos emergentes – e os ganhos que se frustraram, os prejuízos que advieram ao lesado por não ter aumentado, em consequência da lesão, o seu património – lucros cessantes – traduzindo-se estes numa concreta frustração de ganho, provocada por um determinado evento.

18.ª Os lucros cessantes correspondem, assim, a uma situação em que é posta em causa uma vantagem que o lesado iria beneficiar, se não fosse a lesão, vantagem essa que tem de ser concreta, provável, previsível e quantificável.

19.ª O tribunal “a quo” considerou, ao arrepio da prova produzida, que a Autora, ora Recorrida, tinha uma receita expectável correspondente à potencialidade máxima dos apartamentos em relação aos quais tem D.R.H.P.; ignorou a receita que, face à factualidade dada como provada, a Recorrida obteve com a comercialização dos ditos apartamentos nos anos de 2009, 2010 e 2011; considerou irrelevante a taxa de ocupação (que não se provou) e negligenciou as despesas que, inevitavelmente, a Recorrida teria para colocar tais apartamentos no mercado, à disposição dos seus associados.

20.ª Contrariando a prova produzida, o tribunal “a quo” ficcionou que a Recorrida teria tido nos anos de 2013 a 2016 uma taxa de ocupação de 100%, em todas as épocas do ano, em todos os apartamentos – o que contraria as próprias regras da experiência comum –, que continuaria a praticar os valores previstos no regulamento de 2010 – o que não foi sequer alegado –, e que a única despesa inerente à sua exploração consiste na taxa de utilização que se obrigou a pagar à Recorrente. Ora

21.ª Da matéria de facto dada como provada não resulta qual seria a receita provável e previsível que a Recorrida retiraria dos aludidos apartamentos no ano de 2013 (após 11 de Abril) e nos anos de 2014, 2015 e 2016; não se provou que a receita provável e previsível corresponderia à resultante da sua ocupação a 100%, em todas as épocas daquele período, e que, para além da taxa de utilização, a gestão de tais apartamentos não geraria qualquer outra despesa.

22.ª Considerando – como considerou o tribunal “a quo” – que o prejuízo da Recorrida, correspondente aos lucros cessantes, corresponde à totalidade da receita potencial dos ditos apartamentos, pressupondo uma ocupação de 100% em todos os períodos do ano, sem outras despesas associadas, para além da taxa de utilização, constitui manifesta ficção, sem o mínimo suporte real e fáctico.

23.ª Da factualidade dada como provada decorre que em 2009, 2010 e 2011, últimos anos em que a Recorrida explorou os aludidos apartamentos, a receita anual que deles obteve foi, respectivamente, de € 45.833,00, € 42.614,47 e € 38.304,96, sendo que a estes valores haverá ainda que deduzir a taxa de utilização que a Recorrida se obrigou a pagar à Recorrente, no montante anual de € 30.903,28, que aquela não paga desde 2012.

24.ª A matéria de facto dada como provada nos autos não permite determinar, como o mínimo de certeza que se exige, o valor provável e previsível da receita líquida que os apartamentos sobre os quais a Recorrida é titular de D.R.H.P. gerariam.

25.ª Da factualidade provada não resulta, pois, o valor dos lucros cessantes que a Recorrida deixou de auferir por não ter explorado os apartamentos em apreço nos anos de 2013 (após 11 de Abril), 2014, 2015 e 2016.

26.ª A douta sentença recorrida condenou, assim, a aqui Recorrente no pagamento da indemnização que fixou sem o mínimo suporte factual, contra a própria matéria de facto que deu como provada e em manifesta violação do quadro normativo relativo à obrigação de indemnizar.

27.ª A quantificação dos lucros cessantes em função das receitas projectadas para o período contratual em falta satisfaz os requisitos da probabilidade e da previsibilidade a que se reportam os artigos 562º, 563º e 564º, nº 2, do Código Civil.

Indicando como violadas as disposições legais constantes dos artigos 562.º, 563.º e 564.º, nº 2, do Código Civil e 609.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, requereu que na procedência do recurso fosse proferido acórdão no sentido da sua absolvição do pedido ou, quando assim não fosse entendido, fosse relegada para posterior liquidação a indemnização a conceder à autora.

Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, são as seguintes as questões a decidir:

A- Recurso da autora:

i. da nulidade da sentença por excesso de pronúncia;

ii. da indemnização devida pelos danos de natureza patrimonial e não patrimonial;

B. Recurso da Ré

i. da inexistência do incumprimento contratual;

ii. do montante indemnizatório.

Da nulidade da sentença por excesso de pronúncia

Nas suas alegações a autora indicou ter a sentença apelada conhecido de excepção não invocada, no caso a prescrição reportada aos danos de natureza patrimonial reclamados, em violação do disposto no art.º 303.º do CC, tendo ainda invocado como disposição violada em sede de alegações o preceituado no art.º 608.º do CPC. Tal invocação equivale, pois, à arguição da nulidade da sentença por excesso de pronúncia – a justificar o pedido de anulação parcial da mesma formulado na conclusão 7.ª – e como tal será conhecida.

A nulidade decorrente do excesso de pronúncia prevista na al. d) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC tem a ver, conforme é sabido, com a inobservância do preceituado no n.º 2 do art.º 608.º, no segmento em que determina que o juiz “não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”. Daqui decorre que se, por um lado, o juiz tem o dever de dar resposta aos pedidos deduzidos pelo autor ou reconvinte, apreciar as várias causas de pedir invocadas (quando mais do que uma, em relação de subsidiariedade, funde o pedido) e, bem assim, as excepções peremptórias que hajam sido deduzidas pelo réu ou autor reconvindo[1], de outro só pode pronunciar-se sobre as questões que as partes tenham suscitado, ressalvadas as de conhecimento oficioso.

No caso em apreço – irrelevando para o efeito se bem, se mal –, constata-se que a autora, na petição inicial, distinguiu entre a fonte geradora da obrigação de indemnizar no que respeita aos danos patrimoniais cujo ressarcimento reclamou, e que expressamente fundou no incumprimento do contrato celebrado com a ré (cf. art.ºs 35.º e 36.º), e aquela em que estribou o pedido de compensação dos danos patrimoniais, aqui tendo apelado aos art.ºs 483.º e 496.º do CC (art.º 55.º da petição).

Na contestação a ré, tendo individualizado a defesa por excepção, limitou claramente a invocação da prescrição à indemnização reclamada para reparação dos danos de natureza não patrimonial, o que decorre com clareza de quanto articulou sob os n.ºs 27 a 32.

A Mm.ª juíza, ao apreciar a excepção em causa, sem embargo de reconhecer que a ré limitara a invocação da prescrição ao direito da autora a ser indemnizada pelos danos não patrimoniais, com fundamento no facto de na resposta à excepção esta se ter referido também aos danos patrimoniais, entendeu que deveria estender a apreciação aos danos desta natureza, decisão contra a qual – cremos que justamente, desde já se antecipa – a autora/recorrente se insurge.

Com efeito, vistos os termos da resposta, verifica-se ter a autora reiterado que fundara o pedido de condenação quanto aos danos patrimoniais na responsabilidade contratual, donde ser-lhe aplicável o prazo prescricional ordinário de 20 anos, recusando a procedência da excepção quanto aos danos de natureza patrimonial, porquanto, aceitando aparentemente que estava em causa o prazo prescricional de 3 anos, defendeu ter-se o mesmo interrompido por reconhecimento tácito da ré do seu direito no que respeita aos danos sofrido entre 2005 e 2011, sustentando quanto aos posteriores que se trata de uma situação duradoura.

Sendo os descritos os termos da resposta, não secundamos o entendimento da Mm.ª juíza, que considerou encontrar-se autorizada a “estender” a excepção da prescrição também ao direito da autora a ser indemnizada pelos danos de natureza patrimonial que alegou ter sofrido. Porque a autora não reconheceu encontrar-se prescrito o direito, face à exigência formulada pelo art.º 303.º do CC, e considerando que a ré não invocou querer aproveitar-se da aludida excepção também quanto ao segmento indemnizatório destinado a reparar os danos patrimoniais, antes limitando expressa e claramente a sua invocação aos danos de natureza não patrimonial, estava vedado à Mm.ª juíza o conhecimento “estendido” da mesma excepção (cfr. art.ºs 303.º do CC e 608.º n.º 2 do CPC antes citados). Daqui decorre, de harmonia com o disposto no art.º 615.º, n.º 1, al. d), última parte, e sem necessidade de discutir por ora a natureza, obrigacional ou não, das obrigações do proprietário do empreendimento, a nulidade parcial da sentença, afectando o segmento em que julgou procedente a excepção de prescrição quanto aos danos de natureza patrimonial.

II. Fundamentação

De facto

Não vindo impugnada a decisão proferida sobre a matéria de facto nem se vendo razão para proceder à sua modificação oficiosa, são os seguintes os factos a atender (agora lógica e cronologicamente ordenados):

1. A autora é uma associação mutualista (arts. 6.º e 7.º da petição inicial)

2. Na concretização dos seus fins de segurança social a autora concede pensões de reforma por limite de idade, pensões de invalidez permanente e reforma, subsídio de funeral e capitais de previdência a prazo, presta serviços de assistência médica e medicamentosa gratuita aos seus associados e ainda disponibiliza meios, equipamentos e instalações que possam contribuir para a saúde, lazer e convívio dos associados e suas famílias (art.º 8.º da petição inicial).

3. A autora contava, no ano de 2016, 116 anos de existência e sempre gozou de respeito público pelos serviços prestados aos seus associados (art.º 53.º da petição inicial)

4. Na gestão dos meios financeiros de que dispunha e para rendimento de capitais provenientes dos pagamentos dos seus associados, a autora concedeu à ré, em Janeiro de 1990 e através da sua então denominada Caixa Económica, um empréstimo no valor de 90.000.000$00, garantido por hipoteca sobre os prédios urbanos sitos na Quinta da (…) integrados no empreendimento turístico “Jardins da (…)” e submetidos ao regime do Direito Real de Habitação Periódica, propriedade da demandada (art.º 9.º da petição inicial)

5. A Ré ACM é uma associação de utilidade pública – fls. 255 (arts. 67.º e 68.º da contestação).

6. A ré consta como dona do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, freguesia de Albufeira sob o n.º (…), correspondente ao bloco 9 da Quinta da (…) – fls. 212 e 314.

7. No dia 15 de Maio de 1989, a ré, declarando-se dona do prédio urbano descrito na Conservatória de Registo Predial de Albufeira sob o nº (...) e inscrito na respetiva matriz sob o artigo (…), declarou constituir o prédio sob o regime de habitação periódica para fins turísticos – fls. 29.

8. Através da escritura de aditamento celebrada em 02 de Março de 1990 a ré procedeu à discriminação das parcelas habitacionais e que a cada parcela corresponde 52 períodos de tempo semanais do direito de habitação periódica – fls. 51 (arts. 16.º, 17.º e 20.º da contestação).

9. Do documento complementar de fls. 32, elaborado nos termos do n.º 2 do art.º 78.º do Código do Notariado para instruir a escritura de 15 de Maio, consta que os períodos de tempo do direito de habitação são semanais, no total de 52 períodos anuais (…) o titular tem o dever de pagar a prestação pecuniária (taxa de utilização) (…) pela utilização do apartamento (art.º 4.º e 6.º); de usar a unidade habitacional de forma prudente, mantendo-a e restituindo-a no estado em que a recebeu; de conservar em bom estado os móveis, máquinas e utensílios que equipam a unidade, bem como reparar os danos eventualmente causados (…); compete à proprietária do imóvel administrar o conjunto imobiliário, incluindo as unidades objeto do direito de habitação periódica, receber as prestações pecuniárias (Taxas de utilização), promover a conservação e limpeza do imóvel e de cada uma das suas unidades, promover a conservação e substituição do equipamento e mobiliário das áreas de utilização coletiva e das unidades habitacionais, exigir o reembolso (art.º 5.º). A taxa de utilização é fixada anualmente, tendo em conta a parte dos encargos referidos no número anterior (…) sendo da mesma dado conhecimento aos interessados até final do ano anterior ao da utilização do direito. Até 31 de dezembro de cada ano será emitido um aviso de débito referente à liquidação da taxa de utilização para o ano seguinte. A falta de pagamento dentro do prazo indicado no aviso de débito (…) é considerada como desistência, por parte do titular do seu direito de utilização nesse ano (…).

10. A constituição do direito de habitação periódica sobre as 26 unidades de alojamento foi registada a 10 de Novembro de 1989 – fls. 212/212 v.

11. A autora está registada como titular do DHP relativo às seguintes unidades de alojamento, todas T1, do citado prédio n.º (…), e 276 frações temporais, tendo início a primeira às 18h do 1.º sábado de cada ano: A, 27, 28, 31, 34, 36, 37; B, 27, 28, C, 25, 26, 27, 28, 37; D, 30, 31, 32, 36, 37; E, 27, 28, 29, 36, 37; F, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 36; G, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 34, 37, 38, 39, 52; H, 28, 35, 36; I, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 52; J, 28, 29; L, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 32, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 52; M, 26, 27, 28, 31, 32, 36, 37; N, 28, 31, 33, 37, 52; O, 26, 28, 31, 32, 33, 34; P, 23, 24, 25, 27, 28, 31, 32, 33, 34; R, 23, 24, 27, 28, 29, 30, 33, 34, 35, 37; S, 31, 32; T, 22, 23, 24, 25, 28, 29, 30, 33, 34, 35, 36, 37; U, 30, 31, 32, 34; V, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 33, 34, 35, 36, 37; Z, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39; AA, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 37; AB, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40; AC, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 47 – fls. 314 a 522

12. A ré consta como dona do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, freguesia de Albufeira sob o n.º (…), um T1, sito na Quinta da (…), o qual está constituído em direitos de habitação periódica, com registo desde 1985, estando a autora registada como titular do DHP relativo às frações temporais 14 e 45 – fls. 286/288/288 v.

13. A ré consta como dona do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, freguesia de Albufeira sob o n.º … (apartamento n.º …), um T1, sito na Quinta da (…), o qual está constituído em direitos de habitação periódica, com registo desde 1985, estando a autora registada como titular do DHP relativo a frações temporais 2, 7, 8, 13, 14, 30, 35, 36, 46, 48, 49, num total de 11 – fls. 289 a 296

14. A ré consta como dona do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, freguesia de Albufeira sob o n.º … (apartamento n.º …), um T1, sito na Quinta da (…), o qual está constituído em direitos de habitação periódica, com registo desde 1985, estando a autora registada como titular do DHP relativo a frações temporais 13, 29, 30, 35 e 36, num total de 5 – fls. 296 v. a 300 v.

15. A ré consta como dona do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, freguesia de Albufeira sob o n.º … (apartamento n.º …), um T1, sito na Quinta da (…), o qual está constituído em direitos de habitação periódica, com registo desde 1985, estando a autora registada como titular do DHP relativo a frações temporais 34, 35 e 36, num total de 3 – fls. 303 v. a 306 v.

16. A ré consta como dona do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, freguesia de Albufeira sob o n.º … (apartamento n.º …), um T1, sito na Quinta da (…), o qual está constituído em direitos de habitação periódica, com registo desde 1985, estando a autora registada como titular do DHP relativo a frações temporais 27, 29, 30, 32, 35 e 42, num total de 6 – fls. 307 a 313.

17. Sobre os prédios indicados (apartamentos …, …, … e …) estão constituídos direitos de habitação periódica em 51 frações temporais (semanas) (art.º 15.º da resposta).

18. No âmbito do acordo de empréstimo celebrado com a autora, a ré liquidara em Julho de 1990 os juros correspondentes ao primeiro semestre, mas como alegava não ter disponibilidades para efetuar o pagamento dos juros que se venciam em 22 de Janeiro de 1991, no montante de 10.879.693$00, acordou com a autora efetuar o pagamento da totalidade da dívida no montante de 100.879.693$00 (€ 503.185,79), mediante dação em pagamento à autora de um conjunto de 314 semanas de Direitos Reais de Habitação Periódica nos prédios referidos – cl. 4.ª e anexo II, a fls. 37 e ss. (art. 11.º da petição inicial).

19. Foi celebrado em 21 de Janeiro de 1991 (embora por lapsus calami se tenha escrito o ano de 1990) o contrato de dação em pagamento de fls. 23, nos termos do qual a autora declarou adquirir e a ré alienar os 314 Direitos Reais de Habitação Periódica (doravante também designados abreviadamente por D.R.H.P.) identificados no Anexo II.

20. Constam do contrato os seguintes anexos:

a. Anexo I – DIREITO E HABITAÇÃO PERIÓDICA – fls. 29;

b. Anexo II – IDENTIFICAÇÃO DOS DIREITOS DE HABITAÇÃO PERIÓDICA (apartamentos T1, 207 semanas; apartamentos T2, 107 semanas) – fls. 36 e ss.;

c. Anexo III – DESCRIÇÃO DOS EQUIPAMENTOS UTILIZÁVEIS, BENS MÓVEIS E BENS MÓVEIS – fls. 42;

d. Anexo IV – PRINCIPAIS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS TITULARES DOS DIREITOS – fls. 45;

e. Anexo V – PRINCIPAIS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – fls. 48 - fls. 37 a 40 (art. 41.º da petição inicial).

21. No dia 21 de Janeiro de 1991 procedeu-se ao reconhecimento das assinaturas dos membros da direção da ré na declaração emitida para a emissão dos certificados prediais a favor da autora e na qual declara ter transmitido direitos de habitação periódica do prédio descrito sob o n.º … – bloco 9 – fls. 279 (arts. 13.º da contestação e 9.º da resposta).

22. Na alínea a) da cláusula 1.ª do referido contrato de dação em cumprimento alude-se à escritura pública celebrada em 15/05/1989, a qual foi junta – fls. 29 (art. 19.º da contestação).

23. Da cláusula 2.ª resulta que a aqui ré contraíra um empréstimo por escritura pública de Janeiro de 1990 no montante de 90.000.000$00, tendo liquidado os juros correspondentes ao primeiro semestre, e da cláusula 3.ª que no dia 22 de Janeiro de 1991 se venceriam juros do segundo semestre, sendo que foi para pagamento dessa dívida que foi acordada a dação dos DRHP identificados no mapa correspondente ao anexo II, apartamentos situados de facto nos blocos 2 e 6 (exs: 202 e 627), correspondentes a T1 (207 semanas, sendo 29 no bloco 2 e as restantes no bloco 6) e a T2 (107 semanas no bloco 6) – fls. 37 a 40 (arts. 6.º, 7.º e 8.º da resposta).

24. A semana 52.ª dos apartamentos 201, 203, 206 e 207 não existe no registo mas foi entregue pela ré à autora – fls. 37 (arts. 15.º e 16.º da resposta).

25. Tendo adquirido os referidos D.R.H.P., a autora proporcionava aos seus associados a utilização do alojamento, sendo que para 2010 vigorou o Regulamento de Utilização de Férias do M.C.I. nos “Jardins da (…)” – Albufeira, de fls. 55 – no qual a autora se referia a problemas causados por animais de companhia a pessoal de limpeza (art. 13.º da petição inicial).

26. A autora, além de beneficiar os seus associados com o direito de utilização para descanso e lazer de todo o empreendimento denominado “Jardins da (…)”, recebia e fazia seus os valores pagos pelos utentes/associados das semanas de que é titular, além desta prorrogativa aliciar e promover a inscrição de novos associados no … (art. 15.º da petição inicial).

27. O titular do D.R.H.P. tem o dever de pagar a prestação pecuniária (taxa de utilização) – Anexo IV, n.º 2, al. a) – que desde 2011 foi fixada em € 30.903,28 por ano e pela totalidade dos D.R.H.P. de que o A. é titular (arts. 16.º a 19.º da petição inicial)

28. O empreendimento turístico denominado “Jardins do (…)” foi construído há cerca de 50 anos (art. 37.º da contestação).

29. Os diversos apartamentos de que é composto, bem como os edifícios e demais espaços de utilização comum, foram, desde então, utilizados de forma contínua para fins turísticos e sofreram ao longo de cerca de 50 anos a deterioração decorrente da sua normal utilização e da sua idade, o mesmo sucedendo com o mobiliário e equipamentos neles instalados – cfr. regras da experiência (arts. 38.º a 41.º da contestação).

30. O complexo habitacional e os apartamentos foram-se deteriorando com o decurso do tempo (art. 22.º da petição inicial).

31. Em alguns momentos, nomeadamente jardins e piscinas começaram a apresentar sinais de falta de manutenção – relva e arbustos por regar, cortar e tratar; piscina sem a adequada limpeza e sem operacionalidade e mobiliário de apoio deteriorado – e os apartamentos denotavam humidade e apresentavam-se deteriorados – portas de entrada, portas interiores e estores degradados, falta de pintura – além da falta de substituição de equipamentos (nomeadamente no que respeita às roupas de cama, coberturas e cortinados, fogões, frigoríficos, televisores, trens de cozinha e louças) (art. 23.º da petição inicial).

32. A Ré realizou diversas obras de reparação dos apartamentos e nos espaços exteriores do empreendimento e reparou e substituiu mobiliário, equipamentos, eletrodomésticos e roupas; em 2007 procedeu ao alcatroamento de todas as vias de comunicação do aldeamento, que até então eram em terra; e ao longo do tempo também realizou algumas obras nos edifícios do aldeamento, procedendo, nomeadamente, à pintura interior e exterior dos mesmos (arts. 48.º a 53.º da contestação).

33. Chegaram ao conhecimento da autora reclamações quanto à degradação das condições de habitabilidade dos apartamentos e infra-estruturas adjacentes que utilizaram: a reclamação da associada n.º (…) de Setembro de 2009 (quanto ao apartamento …), a carta de Julho de 2010 da A. a comunicar à R. as anomalias detetadas e o agrado por algumas reparações e a denúncia de Setembro de 2011 com pedido de devolução da taxa do utente … (do apartamento …) onde juntou fotografias do estado da relva e do crescimento de ervas no empreendimento, falta de pintura no tecto dos corredores de acesso aos apartamentos e nas portas – fls. 56, 57, 60 e 67 (art. 21.º da petição inicial).

34. Em 2011, a Câmara Municipal de Albufeira procedeu ao corte de fornecimento de água ao empreendimento, devido ao facto de não ter sido liquidada a fatura decorrente dos consumos efetuados (art. 25.º da petição inicial).

35. No início do verão de 2011 a EDP veio a proceder ao corte de energia devido a falta de pagamento das faturas correspondentes aos consumos (art. 27.º da petição inicial).

36. Esta situação foi ultrapassada e restabelecida a eletricidade porque a autora, com o conhecimento e anuência da ré, pagou, em 15 de Julho de 2011, o valor em dívida no montante de € 6.352,51, a fim de utilizar as semanas de que é titular e que tinha cedido aos seus associados. A ré confessou-se devedora da tal quantia – fls. 70 (arts. 28.º e 29.º, parte, da petição inicial).

37. Ao contrário do que se obrigara conforme fls. 70, a ré não pagou até 31.08.2011 a quantia de € 2.452,51 e não deduziu o valor remanescente de € 3.900,00 no valor anual referido na fatura n.º 002, datada de 4 de Janeiro de 2012, pelo que foi a mesma fatura devolvida pela autora – fls. 72 (art. 29.º da petição inicial).

38. A autora pagou integralmente ao (…) a taxa anual de utilização respeitante ao ano de 2011, no valor de € 30.903.28 (art. 30.º da petição inicial).

39. Em 24 de Maio de 2011, a ASAE/Direcção Regional do Algarve fiscalizou o empreendimento “Jardins da (…)” e instaurou o processo de contraordenação com o NUIC/CO/000515/11.5.EAFR, por infrações ao disposto no Dec. Lei n.º 228/2009, de 14 de Setembro, não se tendo apurado porém a razão concreta – fls. 71 (art. 31.º da petição inicial).

40. O empreendimento entretanto foi encerrado pela ASAE, em 1 de Outubro de 2011 (art. 32.º da petição inicial).

41. Apesar de instada pela autora para o efeito por carta de 9 de Janeiro de 2012, o (…) continuou a nada esclarecer de concreto sobre os problemas encontrados pela inspeção da ASAE e as condicionantes para a reabertura do empreendimento – fls. 72 (art. 33.º da petição inicial).

42. No ano de 2013 o empreendimento foi reaberto ao público, à exceção do bloco 6, facto que, porém, não foi comunicado pela ré à autora (art. 56.º da contestação).

43. Em vista do encerramento do empreendimento, a autora deixou de comercializar os correspondentes D.R.H.P. de que é titular e deixou de perceber o valor correspondente à cedência da sua utilização entre 2012 e 2016 (art. 38.º da petição inicial).

44. Com o encerramento, a autora viu-se privada de conceder os benefícios que promovia junto dos seus associados e outros utentes (art. 54.º da petição inicial).

45. Nos anos de 2010 e 2011 os preços semanais e constantes cobrados pelo (…) para os “Jardins da (…)” eram os que constam de fls. 55: T1, semanas 1 a 11 e 38 a 51, época baixa, € 150,00; semanas 12 a 20, época média I, € 205,00; semanas 21 a 23, época média II, € 230,00; semanas 24 a 37, época alta, € 310,00; semana de fim de ano, € 215,00 (art. 42.º da petição inicial).

46. Desde o ano de 2012 que a autora não paga a taxa de utilização anual de € 30.903,28, justificando tal facto com a carta registada remetida em 9 de Janeiro de 2012 para a ré em que afirma que suspendeu os pagamentos enquanto se verificassem e não fossem resolvidas as anomalias impeditivas da fruição dos apartamentos dos quais o (…) é titular e designadamente, o corte da eletricidade, o corte da água e demais irregularidades detetadas pela ASAE, que careciam de ser retificadas pela ré; denunciava ainda a falta de prestação de contas e dos relatórios de gestão, a omissão do programa de administração e conservação, bem como a inexistência de convocatórias para as assembleias gerais de titulares de DRHP – fls. 72 (arts. 43.º a 45.º da petição inicial).

47. A autora obteve como titular, no ano de 2009, a receita de € 45.833,00; no ano de 2010 a receita de € 42.614,47; e no ano de 2011 a receita de € 38.304,96, conforme registou nos balancetes contabilísticos de fls. 75 a 91 (arts. 48.º e 49.º da petição inicial).

48. Após a inspeção da ASAE, realizada em 24/05/2011, a Ré substituiu os equipamentos de gás por equipamentos elétricos (art. 54.º da contestação).

49. A presente ação foi instaurada em 6 de Abril de 2016, tendo a ré sido citada no dia 20 de Dezembro de 2016, na pessoa do seu representante legal – fls. 21 e 195 (art. 32.º da contestação).

Factos não provados:

a) A transmissão dos DRHP dependesse de deliberação da Assembleia Geral da ré e que nem a atual direção tivesse tido conhecimento da sua existência (art. 35.º da contestação)

b) A taxa de ocupação das semanas da autora tenha sido de 100% (art. 14.º, parte, da petição inicial);

c) Desde 2005 se tivessem verificado constantes faltas de gás (de botija) nos apartamentos, devido à falta de crédito do (…) junto dos distribuidores, o que obrigava à sua resolução pontual e apenas a pronto pagamento, com manifesto prejuízo dos utentes (art. 24.º da petição inicial);

d) Desde 2011, o complexo turístico “Jardins da (…)” tivesse ficado privado das águas necessárias ao consumo dos utentes dos apartamentos, à rega dos jardins, às piscinas, ao despejo de resíduos e até às bocas-de-incêndio (art. 26.º da petição inicial);

e) Os associados da autora e de outras Associações Mutualistas que normalmente beneficiavam de semanas nos Jardins da … (nomeadamente a … – Montepio … de Grândola, a Mutualidade de Santa Maria de …), a União das Mutualidades Portuguesas que canalizava contactos de outras Associações para o (…) e demais beneficiários do sector social em geral e do mutualismo em particular (vg. Juntas de Freguesia de Lisboa, Lares de Terceira Idade e Universidades da Terceira Idade), tivessem reclamado da degradação do empreendimento (art. 52.º da petição inicial);

f) A impossibilidade de gozo dos direitos associados aos DRHP tenha conduzido a uma degradação da imagem da autora enquanto promotora do empreendimento, junto dos seus associados (art. 51.º da petição inicial);

g) Quando não se verificasse a candidatura de associados do (…) para a utilização do alojamento a autora colocasse as semanas de que era titular nas restantes Associações Mutualistas implantadas no País, para usufruto dos respetivos associados, entre elas a (…), Associação Mutualista, sediada no Porto, e obtinha a respetiva contrapartida económica (art. 14.º, parte, da petição inicial);

h) Os apartamentos que integram os “Jardins da (…)”, incluindo os que têm sido cedidos a terceiros pela Autora desde o início da década de noventa, bem como o respetivo mobiliário, equipamentos e demais recheio, e ainda as áreas comuns do empreendimento, tivessem sido objeto de deterioração e degradação resultante de utilização imprudente e contrária às regras de utilização estabelecidas: a ocupação por um número de pessoas superior à sua capacidade máxima (7, 8 e mais pessoas, em apartamentos com capacidade máxima para 4 pessoas) e que a presença de animais (cães e gatos) no interior dos apartamentos e nos espaços comuns tenha causado essa degradação (arts. 42.º a 44.º da contestação);

i) A partir, pelo menos, do ano 2000, o valor da taxa anual de utilização paga pela Autora à Ré se tivesse tornado insuficiente para fazer face às despesas com eletricidade, água, gás, serviço de limpeza, produtos de higiene, roupas, contribuições, taxas camarárias, seguros, administração e manutenção do empreendimento inerentes aos apartamentos a esta cedidos (art. 63.º da contestação);

j) O teor de fls. 51 (“aditamento”) integre o anexo V (art. 10.º da resposta).

De Direito

Do incumprimento contratual por banda da Ré

Não se questiona nos autos que por acordo celebrado em Janeiro de 1991 a ré transmitiu à autora, mediante negócio oneroso, 314 DRHP tendo por objecto as unidades de alojamento discriminadas no anexo II ao contrato celebrado, nos períodos temporais ali também especificados. Todavia, ficou decidido em 1.ª instância – e a sentença proferida não mereceu impugnação no assinalado segmento –, que em relação à 52.ª semana dos apartamentos 201, 203, 206 e 207 o negócio padecia de nulidade por impossibilidade de objecto, termos em que, por força do caso julgado que se formou, serão doravante considerados os remanescentes 307 DRHP.

Feito tal preliminar esclarecimento debrucemo-nos, pois, sobre as questões suscitadas nos recursos de autora e ré, pretendendo a primeira que se lhe reconheça o direito à totalidade da indemnização reclamada, batendo-se a ré pela sua completa absolvição, admitindo no limite, caso se mantenha a condenação, que o apuramento da indemnização seja remetido para posterior liquidação.

A lei, já se sabe, não definia ao tempo do então vigente DL 130/89, de 18 de Abril, como não define agora, o que seja o direito de habitação periódica. Todavia, do seu regime legal (vide art.ºs 10.º daquele diploma e 21.º do vigente DL 275/93, de 5 de Agosto[2]) retira-se que se trata inequivocamente de um direito real – o legislador assim o qualificou expressamente – podendo definir-se como sendo “um direito real limitado de gozo sobre coisa alheia, que equivale na prática a um regime de propriedade fraccionada, não já por segmentos horizontais, mas por quotas-partes temporais”, sendo que “a faculdades essencial do titular desses direitos, caracterizadora do instituto, é a de habitar a unidade de alojamento durante o período de tempo anual estabelecido” (do acórdão do STJ de 9/7/2003, processo 04B0749 e, no mesmo sentido, acórdãos deste TRE de 18/1/2007, processo 50/06-3, acessíveis em www.dgsi.pt).

A respeito do conteúdo do direito em causa dispõe o citado art.º 21.º – que cremos aqui aplicável, atento o disposto no art.º 12.º, n.º 2, parte final do CC – que o titular do direito real de habitação periódica tem as faculdades ali descritas, de que se destacam as de “Habitar a unidade de alojamento pelo período a que respeita o seu direito” (al. a) e “Usar as instalações e equipamentos de uso comum do empreendimento e beneficiar dos serviços prestados pelo titular do empreendimento”.

A lei faz recair sobre o proprietário (ou cessionário) do empreendimento os deveres de administração e conservação das unidades de alojamento objecto do direito real de habitação periódica, incluindo o equipamento e recheio, bem como das instalações e equipamento de uso comum (art.º 25.º, al. a), competindo-lhe ainda assegurar a conservação e limpeza das mesmas unidades, respectivos equipamentos e mobiliário, de modo a manter um padrão “compatível com a classificação do empreendimento” (art.º 26.º).

A título de compensação pelas despesas suportadas pelo proprietário “com os serviços de utilização e exploração turística a que as mesmas estão sujeitas, contribuições e impostos e quaisquer outras previstas no título de constituição e a remunerá-lo pela sua gestão”, o titular do direito encontra-se obrigado a pagar anualmente uma prestação (cfr. art.º 22.º).

Considerando o regime legal que emerge das disposições citadas, somos a entender que entre o proprietário do empreendimento e o titular do direito se estabelece um vínculo contratual que não se esgota na transmissão do direito, antes dele resultam obrigações para ambas as partes (mesmo que não se reconheça a existência de um sinalagma perfeito entre as obrigações que recaem sobre o primeiro, a que se fez referência, e a compensação a que o segundo se encontra vinculado), cuja violação demanda a aplicação do quadro legal desenhado para a responsabilidade obrigacional, incluindo portanto a presunção de culpa consagrada no artigo 799.º do CC.

Assente deste modo que sobre a ré recaíam as obrigações de conservar, manter e reparar, assegurando ainda a limpeza, quer das unidades de alojamento, incluindo equipamento e mobiliário, quer das instalações e equipamentos de uso comum, de forma a permitir ao titular do direito o respectivo gozo, resultou inequívoco da prova feita nos autos que não cumpriu as mesmas, permitindo que o empreendimento se degradasse, datando de 2009 as primeiras denúncias conhecidas nos autos, culminando com o seu encerramento em 1 de Outubro de 2011 por acção da ASAE, data a partir da qual a autora se viu privada do gozo de tais bens nas fracções temporais em que o direito de que é titular lhe permitia a respectiva utilização.

Estamos portanto perante violação do contrato (assim o entendeu o STJ, no acórdão de 13 de Janeiro de 2000, proferido no processo 99A944, com sumário acessível em www.dgsi.pt)[4] , a qual se presume culposa, nos termos do art.º 799.º do CC. Deste modo, não tendo a ré logrado provar quanto alegou no sentido da degradação verificada ter na sua origem uma imprudente utilização por banda dos associados da autora (cfr. facto não provado sob a al. i)), numa vã tentativa de convocar o regime do artigo 27.º, n.º 2 – sendo certo que ainda nesse caso seria incumbência sua (da ré) diligenciar pelas necessárias reparações, ainda que a expensas da titular do direito- subsiste a presunção. E a violação culposa do contrato torna o devedor responsável pelo prejuízo que causa ao credor, conforme consagrado no artigo 798.º.

A este propósito, importa relembrar que a Mm.ª juíza, por força do julgamento da excepção de prescrição, que considerou afectar parcialmente o direito da autora, absteve-se de apurar a eventual responsabilidade da ré no que respeita aos prejuízos por esta alegadamente sofridos nos anos de 2009, 2010, 2011, 2012 e parte de 2013. Todavia, dada a decretada anulação daquele segmento da decisão, insistindo a autora no recurso interposto pelo ressarcimento de tais danos, impõe-se indagar se os mesmos se verificaram, e ainda se intercede entre eles e a conduta ilícita e culposa da demandada o necessário nexo causal.

A ré sustenta no seu recurso, como vimos, que a Mm.ª juíza errou ao considerar que ocorreu violação contratual, uma vez que não decorria, nem da lei nem do contrato, qualquer obrigação de comunicar à autora a reabertura do empreendimento, reportando-se aos apurados prejuízos posteriores a Abril de 2013. Mas não tem razão, conforme facilmente se intui.

Resultou demonstrado nos autos que no ano de 2013 o empreendimento foi reaberto ao público, à exceção do bloco 6, o que, porém, não foi comunicado pela ré à autora (cfr. facto 42). Para lá do facto, convenientemente olvidado pela apelante, de que a maioria dos DRHP titulados pela autora incide sobre unidades integradas no bloco 6 – 282 dos 304 direitos considerados, conforme resulta do anexo II ao contrato celebrado (cf. ponto 18.) –, precisamente aquele que se mantém encerrado, recaindo sobre a ré a obrigação de administrar e manter o empreendimento em ordem a permitir aos titulares dos direitos o gozo das unidades de alojamento e instalações de uso comum, tal obrigação envolve os denominados deveres laterais, impostos pela boa-fé (cfr. n.º 2 dos artigo 762.º), nos quais nos se inscreve indubitavelmente o dever de comunicar que o empreendimento havia sido, ainda que parcialmente, reaberto, para que a autora pudesse exercer os seus direitos, tanto mais que havia já interpelado a proprietária a respeito da situação que motivara o encerramento, sem sucesso embora (cfr. ponto 41. dos factos assentes).

Atento o que vem de se expor conclui-se que a ré violou culposamente os deveres de administração e conservação do empreendimento que sobre si impendem, violação que foi causal da privação da utilização das unidades objecto dos DRHP titulados pela autora.

Por outro lado, no que respeita ao período anterior ao encerramento, durante o qual não foram comprovadamente asseguradas pela ré a manutenção e limpeza do empreendimento nos termos a que se encontra vinculada, estamos perante cumprimento imperfeito ou defeituoso da prestação, que é uma outra modalidade de incumprimento, tornando-a igualmente responsável pelos eventuais prejuízos daí decorrentes.

Dos danos de natureza patrimonial

A autora, dizendo concordar com o critério de cálculo adoptado pela Mm.ª juíza, pretende vê-lo aplicado aos períodos anteriores a Abril de 2013, desconsiderados na sentença recorrida; contrapõe a ré que não deve haver lugar a condenação, uma vez que a autora alegou mas não provou ter sofrido os prejuízos cujo ressarcimento reclama.

Com relevo para a decisão resultou apurado que:

- A autora, além de beneficiar os seus associados com o direito de utilização para descanso e lazer de todo o empreendimento denominado “Jardins da (…)”, recebia e fazia seus os valores pagos pelos utentes/associados das semanas de que é titular, além desta prorrogativa aliciar e promover a inscrição de novos associados no (…);

- Os diversos apartamentos de que é composto o empreendimento, bem como os edifícios e demais espaços de utilização comum, foram sendo utilizados de forma contínua para fins turísticos e sofreram ao longo de cerca de 50 anos a deterioração decorrente da sua normal utilização e da sua idade, o mesmo sucedendo com o mobiliário e equipamentos neles instalados;

- O complexo habitacional e os apartamentos foram-se deteriorando com o decurso do tempo;

- Em alguns momentos, nomeadamente jardins e piscinas começaram a apresentar sinais de falta de manutenção – relva e arbustos por regar, cortar e tratar; piscina sem a adequada limpeza e sem operacionalidade e mobiliário de apoio deteriorado –, e os apartamentos denotavam humidade e apresentavam-se deteriorados – portas de entrada, portas interiores e estores degradados, falta de pintura – além da falta de substituição de equipamentos (nomeadamente no que respeita às roupas de cama, coberturas e cortinados, fogões, frigoríficos, televisores, trens de cozinha e louças) (art. 23.º da petição inicial).

- Chegaram ao conhecimento da autora reclamações quanto à degradação das condições de habitabilidade dos apartamentos e infra-estruturas adjacentes que utilizaram: a reclamação da associada n.º (…) de Setembro de 2009 (quanto ao apartamento …), a carta de Julho de 2010 da A. a comunicar à R. as anomalias detetadas e o agrado por algumas reparações e a denúncia de Setembro de 2011 com pedido de devolução da taxa do utente … (do apartamento …) onde juntou fotografias do estado da relva e do crescimento de ervas no empreendimento, falta de pintura no tecto dos corredores de acesso aos apartamentos e nas portas;

- Em 24 de Maio de 2011, a ASAE/Direcção Regional do Algarve fiscalizou o empreendimento “Jardins da (…)” e instaurou o processo de contraordenação com o NUIC/CO/000515/11.5.EAFR, por infrações ao disposto no Dec. Lei n.º 228/2009, de 14 de Setembro, não se tendo apurado porém a razão concreta;

- O empreendimento entretanto foi encerrado pela ASAE, em 1 de Outubro de 2011;

- No ano de 2013 o empreendimento foi reaberto ao público, à exceção do bloco 6, facto que, porém, não foi comunicado pela ré à autora;

- Em vista do encerramento do empreendimento, a autora deixou de comercializar os correspondentes D.R.H.P. de que é titular e deixou de perceber o valor correspondente à cedência da sua utilização entre 2012 e 2016;

- Com o encerramento, a autora viu-se privada de conceder os benefícios que promovia junto dos seus associados e outros utentes (art. 54.º da petição inicial);

- Nos anos de 2010 e 2011 os preços semanais e constantes cobrados pelo (…) para os “Jardins da (…)” eram os que constam de fls. 55: T1, semanas 1 a 11 e 38 a 51, época baixa, € 150,00; semanas 12 a 20, época média I, € 205,00; semanas 21 a 23, época média II, € 230,00; semanas 24 a 37, época alta, € 310,00; semana de fim de ano, € 215,00;

- A autora obteve como titular, no ano de 2009, a receita de € 45.833,00; no ano de 2010 a receita de € 42.614,47; e no ano de 2011 a receita de € 38.304,96, conforme registou nos balancetes contabilísticos de fls. 75 a 91;

Em ordem a apurar os prejuízos sofridos a título de lucros cessantes a autora partiu do rendimento que lhe proporcionaria uma ocupação a 100%, reclamando a diferença entre o valor assim obtido e os montantes realizados nos anos de 2009, 2010 e 2011, reclamando a totalidade no que se refere aos anos de 2012 a 2016.

A Mm.ª juíza tendo afirmado, a propósito, a irrelevância da referência à taxa de ocupação, concluiu ser a ré responsável pelos danos “correspondentes à contrapartida fixada pela autora para usufruir de semanas nos diversos apartamentos, independentemente da efectiva ocupação”. A ré discorda, como se viu, de tal critério, assinalando que a autora não fez prova dos prejuízos alegadamente sofridos, questão sobre a qual importa agora tomar posição.

Não se discute que a par dos danos emergentes, a obrigação de indemnizar compreende a reparação dos lucros cessantes (vg. a frustração de ganhos ou rendimentos) como forma de repor a situação patrimonial do lesado na situação em que estaria caso não tivessem ocorrido os danos, assim se cumprindo a teoria da diferença (cf. art.ºs 562.º, 653.º, 564.º e 566.º, n.º 2, todos do CC).

A autora tem, pois, direito a ser indemnizada pelos proveitos que obteria caso a ré tivesse cumprido as suas obrigações contratuais, sobre ela recaindo o ónus da prova respectiva (art.º 342.º, n.º 1, do CC), não nos merecendo concordância o critério seguido na decisão apelada, que desconsiderou a factualidade alegada a este respeito. Com efeito, tal como a ré com razão faz notar, a autora invocou prejuízos correspondentes à frustração de um ganho que pressupunha a ocupação total das unidades de alojamento em todas as semanas atribuídas, sendo certo que não logrou fazer prova de quanto alegara (cfr. als. b) e h) dos factos não provados).

Por outro lado, e no que concerne aos anos de 2009, 2010 e 2011, nada se apurou quanto às causas da quebra de receita em cerca de € 3.000,00 registada de 2009 para 2010, não podendo olvidar-se o contexto de crise acentuada que então se vivia, e que é facto notório, não carecido de alegação nem prova, sendo que em 2011 se situaram a um nível semelhante quando se considere o encerramento do empreendimento em 1 de Outubro de 2011. Deste modo, não tendo a autora sequer feito prova de que as receitas em causa se situaram a nível inferior – e muito menos em cerca de metade, segundo alegou - ao registado em anos anteriores, em relação aos quais não se provou ter ocorrido violação, por banda da ré, das suas obrigações legais e contratuais, ficou por demonstrar a existência de dano que cumpra reparar.

Diferente é a situação no que se refere ao período que decorreu entre 1 de Outubro de 2011 e o final de 2016 (conforme peticionado e atendido na sentença sem que a ré tivesse deduzido a este respeito objecção), ao longo do qual, conforme resultou provado, a autora deixou de comercializar os correspondentes D.R.H.P., deixando consequentemente de perceber o valor correspondente à cedência da sua utilização, com o que se mostra demonstrado o dano. No entanto, já não logrou a demandante fazer prova da factualidade alegada em ordem a permitir a sua quantificação[5].

Vem sendo consistentemente entendido pelo nosso STJ que a circunstância do lesado ter optado pela dedução de um pedido específico não obsta ao decretamento de uma condenação genérica (v. acórdão do STJ de 5/2/2015, no processo 4747/07.2TVLSB.L1.S1, com recenseamento de outras decisões), devendo remeter-se para liquidação o cálculo da indemnização quando estiver assente que houve prejuízo sem estar assente o respectivo valor (Ac. do STJ de 7/10/2010, no processo 3515/03.5TBALM.L1.S1, acessível no mesmo sítio). Tal é o que ocorre no caso vertente, não dispondo o Tribunal de elementos que lhe permitam fixar indemnização correspondente aos prejuízos sofridos pela demandante pela privação da utilização das unidades de alojamento objecto dos DRHP de que é titular, em número de …, havendo que remeter o respectivo apuramento para posterior liquidação (art.º 609.º, n.º 2, do CPC). Atento o disposto no n.º 3 do art.º 805.º, 1.ª parte, não há lugar a condenação em juros de mora.

Dos danos de natureza não patrimonial

A autora reclamou indemnização no valor de € 85.000,00 a título de compensação pelos danos de natureza não patrimonial, sendo a quantia de € 35.000,00 imputável aos anos de 2005 a 2011, em que o empreendimento se encontrava degradado, respeitando os restantes € 50.000,00 aos anos de 2012 a 2016.

A Mm.ª juíza, tendo considerado, com o fundamento antes referido, que só relevavam os danos sofridos a partir de Abril de 2013, denegou a pretendida indemnização invocando a ausência de prova. Insiste a apelante nesta via de recurso que as regras da experiência impõem que se tenha por demonstrado que as deficiências verificadas no empreendimento e, bem assim, a circunstância de se ter visto impedida de incluir nos benefícios concedidos aos seus associados uma oferta de férias em local aprazível, causou grave dano à sua imagem pública, o que constitui dano de natureza não patrimonial ressarcível. Cremos, porém, antecipando a decisão, que a questão enunciada foi decidida com acerto na sentença impugnada.

Assim, e antes de mais, tendo sido incluído no elenco dos factos não provados quanto alegara a apelante a este respeito (cfr. a al. f)), não pode tal fracasso probatório ser suprido com recurso às regras da experiência (cfr., neste mesmo sentido, acórdão do STJ de 7/1/2010, Revista n.º 5175/03.4TBAVR.C1.S1[6] e acórdão recente do TRP de 14/1/2018, processo 1070/16.5T8AVR.P1, acessível em www.dgsi.pt).

Por outro lado, se é verdade que o STJ vem admitindo de forma consistente, fazendo apelo ao disposto nos art.ºs 160.º e 484.º do CC e estribado em autorizada doutrina, que as pessoas colectivas são sujeitos ativos de direitos de personalidade ou estruturalmente idênticos, de cuja violação pode portanto emergir compensação por danos não patrimoniais (cfr. acórdãos do STJ de 12-02-2008, Revista n.º 4618/07; de 20-05-2008, Revista n.º 1172/08; de 1-05-2009, na Revista n.º 643/09[7]; de 12/9/2013, processo 372/08.9TBBCL.G1.S1; e de 9/7/2014, no processo 366/12.0TVLSB.L1.S1, estes em www.dgsi.pt)[8], não falta igualmente quem entenda que “1. Os prejuízos estritamente morais implicados na ofensa do bom nome e reputação apenas calham aos indivíduos e às pessoas morais, para os quais a dimensão ética é importante, independentemente do dinheiro que poderá valer. 2. Não às sociedades comerciais, pois a estas o bom nome e a reputação apenas interessam na justa medida da vantagem económica que deles podem tirar. 3. Para as sociedades comerciais, a ofensa do crédito e do bom nome apenas pode produzir, portanto, um dano patrimonial indirecto, isto é, o reflexo negativo que, na respectiva potencialidade de lucro, opera aquela ofensa”[9].

Importa contudo advertir que mesmo quem perfilha o entendimento de que é possível distinguir entre a repercussão que o facto danoso teve na esfera jurídica patrimonial da pessoa colectiva lesada, causando prejuízos e frustrando ganhos, e na esfera dos seus direitos de personalidade, afectando-os negativamente ainda que sem reflexo quantificável no seu património, não deixa de formular a exigência de um rigor acrescido no apuramento da gravidade do dano que é pressuposto da tutela do direito (cfr. art.º 496.º e o citado acórdão do STJ de 9/7/2014, no processo 366/12.0TVLSB.L1.S1). Ora, a prova desta especial gravidade não foi feita no caso vertente, termos em que, independentemente do entendimento que sobre esta questão viesse aqui a ser perfilhado, o resultado seria sempre a confirmação do decidido, nesta medida resultando igualmente prejudicado o conhecimento da invocada excepção da prescrição (art.º 609.º, n.º 2, do CPC, aplicável ex vi do n.º 2 do art.º 663.º do mesmo diploma legal).

III. Decisão

Em face do exposto, e na parcial procedência dos recursos interpostos por autora e ré, acordam os juízes da 2.ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em condenar a (…) Associações Cristãs da Mocidade de Portugal a pagar à autora Montepio (…) – Associação de Socorros Mútuos, a título de indemnização pelos danos de natureza patrimonial sofridos, a quantia que se vier a liquidar, até aos montantes máximos de € 9.050,00 respeitante ao ano de 2011 (Out./Nov./Dez. 30 semanas T1 x € 150,00 + 26 semanas T2 x € 175,00), e de € 86.010,00 (304 semanas/ano, repartidas pelas épocas alta, média e baixa, conforme discriminado em 42.º da petição) relativamente a cada um dos anos 2012, 2013, 2014, 2015 e 2016, a que se deduzirá o montante de € 154.516,40 (compensações não pagas pela autora), mantendo-se quanto ao mais a sentença apelada.

Custas nesta e na 1.ª instância a cargo de autora e ré em partes iguais, procedendo-se a rateio após a liquidação.

Sumário

I. Considerando o regime legal dos direitos reais de habitação periódica que emerge do DL 275/93, de 5 de Agosto, é de considerar que se estabelece entre o proprietário do empreendimento e o titular do direito um vínculo contratual que não se esgota na transmissão do direito, antes dele resultam obrigações para ambas as partes cuja violação demanda a aplicação do quadro legal desenhado para a responsabilidade obrigacional, incluindo portanto a presunção de culpa consagrada no art.º 799.º do CC.

II. Ficando o titular do DRHP privado do gozo da unidade de alojamento por violação por banda do proprietário do empreendimento dos seus deveres de conservação e administração, verifica-se incumprimento contratual que este torna responsável pelos danos de natureza patrimonial e não patrimonial pelo primeiro sofridos.

III. A circunstância do lesado ter optado pela dedução de um pedido específico não obsta ao decretamento de uma condenação genérica, entendimento persistentemente defendido pelo STJ, pelo que, tendo-se provado nos autos que o titular dos DRHP sofreu prejuízos mas não sendo possível quantificá-los, deverá o respectivo cálculo ser remetido para posterior incidente de liquidação.

Évora, 17 de Janeiro de 2019

Maria Domingas Alves Simões

Vítor Sequinho dos Santos

José Manuel Lopes Barata

[1] Neste sentido, Prof. Lebre de Freitas, “A acção declarativa comum à luz do Código Revisto”, 2.ª edição, págs. 302-302, escrevendo embora no âmbito de vigência do CPC cessante.

[2] Com as alterações sucessivamente introduzidas pelos DL n.º 180/99, de 22/05; DL n.º 22/2002, de 31/01; DL n.º 76-A/2006, de 29/03; DL 116/2008, de 04/07; DL n.º 37/2011, de 10/03; e DL n.º 245/2015, de 20/10.

[3]

[4] De que se destaca o seguinte ponto: “Gera responsabilidade contratual não facultar o uso do local no período determinado, ainda que se ofereça em troca outro local”.

[5] Nada se sabe quanto às receitas anteriores a 2011, com utilidade para a projecção de receitas futuras, não tendo sido uniformes os testemunhos a este respeito prestados, como se vê da motivação da decisão proferida sobre a matéria de facto elaborada pela Mm.ª juíza.

[6] De que se destaca o seguinte ponto do sumário: “As presunções judiciais não podem suprir as respostas negativas aos pontos da matéria de facto”.

[7] Sumários: stj.pt.

[8] Perfilhou idêntico entendimento o TRC no acórdão de 27/4/2017, no processo 289/14.8T8FND.C1.

[9] Ac. do STJ de 27/11/2003, processo 03B3692, seguido pelos arestos do TRG de 16/2/2017, processo 364/12.3TCGMR.G1, de que se destacam os seguintes pontos do sumário: “VII.O dano moral ou não patrimonial pressupõe que a vítima possa sentir, física ou psicologicamente, pelo que as pessoas coletivas não podem sofrer danos de natureza não patrimonial; VIII. A ofensa do direito ao bom nome de uma pessoa coletiva apenas pode gerar (para a pessoa coletiva) danos de natureza patrimonial (ainda que danos patrimoniais indirectos)”; TRL de 18/2/2014, processo 366/12.0TVLSB.L1-7, e do TRC de 24/2/2015, processo 7825/08.7TBOER.C2, todos acessíveis em www.dgsi.pt.