216/10.1TYLSB-Y.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. A admissibilidade dos contratos mistos constitui uma concretização da regra da liberdade contratual (art.º 405º do Código Civil).

II. Os contratos mistos têm carácter unitário, resultando da fusão de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos, ou da participação num contrato de aspetos próprios de outro ou de outros. Quando um tipo se sobrepõe ao outro ou aos outros, aplica-se o regime do tipo contratual predominante, que absorve os demais.

III. No caso dos autos, o contrato promessa de compra e venda “absorve” o contrato de arrendamento no sentido de que aquele predomina e, portanto, deve ser o regime legal a ele atinente o aplicável.

IV. O artigo 102º do CIRE estabelece um regime geral para os efeitos da declaração de insolvência sobre os negócios em curso.

V. O Administrador da Insolvência assumindo a representação do devedor para todos os efeitos de caráter patrimonial que interessam à insolvência tem três opções, ou opta pela execução, pela recusa ou não opta (o que terá valor de recusa), com o limite previsto no n.º 4 do art.º 120º.

VI. Perante a carta que foi enviada ao Sr. Administrador da Insolvência pelo apelante através da qual lhe é comunicada por este último, a sua intenção de que o contrato seja cumprido, mediante o exercício da opção de compra, notificando-o para que marcasse escritura de compra e venda, a posição assumida por aquele nos autos, deve ser entendida como recusa do cumprimento do contrato.

VII. Apesar de no contrato constar ter ocorrido a tradição da coisa a favor do promitente comprador não está demonstrado (e sequer alegado) que ao contrato haja sido atribuída eficácia real (art.º 413º do Código Civil), não se verificando os requisitos cumulativos estabelecidos no nº 1 do art.º 106º do CIRE, encontrando-se excluída a limitação ao poder recusa de cumprimento do contrato promessa (em curso ao tempo da declaração de insolvência) por parte do administrador da insolvência, atenta a natureza meramente obrigacional deste (ou seja, atenta a circunstância de não estar dotado de eficácia real – art.º 413º do Código Civil).

VIII. Quando o administrador da insolvência do promitente vendedor optar pela recusa de cumprimento de contrato-promessa de compra e venda meramente obrigacional, sinalizado e relativamente ao qual ocorreu tradição da coisa, resta ao promitente comprador o direito a ser ressarcido pelo valor correspondente à prestação efetuada, nos termos dos artigos 106.º, n.º 2, 104.º, n.º 5, e 102.º, n.º 3, do CIRE.

IX. Excluída a limitação ao poder recusa de cumprimento do contrato promessa (em curso ao tempo da declaração de insolvência) por parte do administrador da insolvência, atenta a natureza meramente obrigacional, dele resulta o afastamento do direito da contraparte do contrato à exigência do cumprimento em que se consubstancia o pedido de execução específica.

X. Ainda que o crédito do apelante possa estar garantido por direito de retenção sobre o imóvel apreendido, tal direito, na insolvência, não confere a possibilidade de não entregar a coisa ao administrador da insolvência ou de por via dele obstar à sua venda.

I. Relatório

Nos presentes autos de insolvência foi declarada a insolvência de “AA”, Lda., por sentença de 5/05/2010, transitada em julgado.

Foi fixado o prazo de 30 dias para reclamação de créditos.

Findo o prazo da reclamação, e ao abrigo do disposto no artigo 129.º do CIRE, veio o administrador de insolvência apresentar a relação de créditos reconhecidos, da qual não consta nem como reconhecido ou reclamado qualquer crédito do apelante.

Em 27.11.2013, o Sr. Administrador de Insolvência juntou auto de apreensão, relativo a diversos imóveis entre os quais consta sob a verba dois a apreensão do prédio urbano sito em (…), com área total de 1313m2, sendo 215m2 de área coberta e 1098m2 de área descoberta a que correspondem as frações (…) do edifício (…), descrito sob o n.º (…) da Conservatória do Registo Predial (…) e com a matriz n.º (…) da freguesia (…).

Em 16/02/2022 foi proferida sentença de verificação e graduação de créditos.

O Sr. Administrador da Insolvência iniciou diligências com vista à venda dos bens apreendidos por leilão eletrónico, entre os quais o supra referido imóvel.

Por requerimento de 27/06/2024 (ref. citius n.º …) veio “BB” requerer a notificação do Sr. Administrador da Insolvência para que suspenda as diligências de venda e se digne proceder ao cumprimento do contrato promessa de compra e venda relativo ao imóvel sito em (…), freguesia (…), descrito sob o n.º (…) e inscrito na matriz n.º (…).

Notificado o Sr. Administrador de Insolvência pronunciou-se conforme requerimento de 18/07/2024, Ref. Citius n.º…, pelo indeferimento do requerimento por falta de fundamento legal.

Nessa sequência em 16/09/2024 (ref. citius n.º …) foi proferido pelo Tribunal a quo o seguinte despacho:

«Reqs. de 27.06, 18.07 e 29.07.2024:

Em presença da recente questão levantada por “BB” (por referência ao direito que o mesmo invoca como locatário e promitente comprador de prédio urbano inserido na massa insolvente), a que se seguiu resposta do senhor Administrador da Insolvência (o qual argumentou nos termos constantes do seu requerimento de 18.07.2024).

Anuímos na douta argumentação oriunda do senhor Administrador da Insolvência, mormente, no sentido de não se poder atender a um pretenso crédito que não consta da contabilidade da Insolvente, que não foi, ao longo de 14 anos, do conhecimento do senhor AI, que não foi reclamado nos autos, e nem sequer foi requerida a verificação ulterior desse crédito, “(…) devendo, pois, por falta de fundamento legal, ser totalmente indeferido o requerido”.

Com efeito, são esses – a reclamação de créditos, ou a ação de verificação ulterior de créditos – os meios idóneos para que um credor veja o seu crédito reconhecido e aceite em contexto insolvencial, para vir aos autos exercitar os afirmados direitos e obter o pagamento.

A carta remetida ao senhor AI não pode, assim, ser considerada para os efeitos pretendidos.

Por conseguinte, indefere-se o requerido por “BB”, por falta manifesta de fundamento legal (com prejuízo, necessariamente, da produção de prova requerida em 29 de julho de 2024).

Notifique.»

Notificado deste despacho, veio “BB” interpor o recurso de apelação, que foi admitido, com subida imediata, em separado, com efeito devolutivo, concluindo por pedir a revogação do despacho recorrido e a sua substituição por outro que ordene ao Sr. A.I. a tomar posição sobre o presente contrato se o pretende ou não cumprir, e que se não o cumprir, fica sujeito ás penalidades nele previstas acrescido da garantia do direito de retenção conferido ao recorrente.

Em suporte de tal pretensão, apresenta as seguintes conclusões:

1) Conferindo o contrato de locação celebrado entre o devedor/insolvente a opção de compra do imóvel objeto do contrato de locação, e estando o locatário em tempo para exercer esse direito de opção, tal direito, configura o exercício de um direito potestativo e não uma reclamação de créditos sujeita aos prazos do CIRE, mas a exercício de um direito protestativo que pode ser invocado nos prazos constantes do contrato de locação com opção de compra, ainda que contra o AI, atento que a sociedade locadora, foi entrementes declarada insolvente.

2) O contrato de locação com opção de compra, configura dois contratos distintos, um de locação e um verdadeiro contrato de promessa de compra e venda, que poderá ou não ser cumprido, dependendo da vontade (opção) do locatário no interesse de quem o mesmo foi feito.

3) É nulo e ilegal o despacho do M. Juiz que seguindo e pensamento do Sr. A.I., indefere o exercício de direito de opção de compra pelo locatário (tal qual está configurado no contrato) e corresponde a resposta do M. Juiz e requerimento do Sr. A.I., e notificado para celebrar escritura de compra venda, não o pretende fazer, configura tal atuação um incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda.

4) O incumprimento definitivo por parte do Sr. A.I. secundado pelo despacho do M. Juiz, aqui em crise, confere ao recorrente o direito de retenção sobre o imóvel, ou execução especifica do contrato, e direito a ser ressarcido nos termos do incumprimento contratual nascendo assim nesta data um direito de crédito contra a massa insolvente em resultado do incumprimento.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Foram colhidos os vistos legais.

II.

Dado que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, sem prejuízo das questões passíveis de conhecimento oficioso (artigos 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil), identificam-se, como questões a decidir:

- natureza do contrato em apreço;

- se encontra sujeito ao regime contido nos artigos 102º e ss. do CIRE.

- se o despacho recorrido deve, consequentemente, ser revogado e suspensa a venda.

III. Fundamentação

A. Fundamentação de Facto

Os factos relevantes para a decisão a proferir correspondem aos já mencionados em sede de relatório que, por razões de economia processual, aqui se têm por reproduzidos.

Relevam, ainda, para apreciação do recurso, os seguintes factos, aditados ao abrigo do disposto nos art.ºs 662º, n.º 1, 663º, n.º 2 e 607º, n.º 3, do CPC, que os presentes autos e os autos de insolvência, a que se teve acesso informático, documentam (documentos juntos com o requerimento sob a Ref. n.º 39774430):

1) O recorrente enviou ao Sr. Administrador da Insolvência carta registada com o seguinte teor: «Como é do seu conhecimento existe contrato de arrendamento para habitação com opção de compra e preferência sobre o imóvel identificado na qual eu “BB”, sou arrendatário e promitente comprador, ficando como promitente vendedor a sociedade “AA”, Lda., nos termos da clausula referida contrato cuja copia vai junta. Ficou estipulado que até ao terminus do prazo de contrato de arrendamento a locadora confere ao locatário o direito de adquirir a fração autónoma objeto de presente contrato nos termos e condições constantes do mesmo.

Nesta data encontra-se pago a título de sinal o valor de 105.000€ pago a título de benfeitorias/rendas dos primeiros 25 anos + 50.000, pagos em dinheiro, faltando pagar o remanescente do contrato no valor de 10.00€ (105.00+50.00€-165.00€).

Nesta data pretende exercer a opção de compra nos termos da cláusula contra o pagamento do remanescente da falta (10.00€)

Nestes termos notifico V. Exª para marcar escritura de compra e venda da data do imóvel.

Entretanto tomei conhecimento de que V. Exª está a tentar vender o imóvel através do leilão electrónico, na leiloeira “CC” sendo certo que deverá de imediato suspender todas as diligências da venda a fim de dar cumprimento às obrigações assumidas pela sociedade “AA”, através do contrato de arrendamento e promessa de compra e venda em vigor.

Aguardo que me informe de datas disponíveis para agendar no Cartório Notarial e na entrega documentação necessária para outorgar a escritura de compra e venda do imóvel.

Mais informo que irei diligenciar de imediato a suspensão da venda nos autos da instância a fim de salvaguardar o direito de que sou titular (…).»

2) Mostra-se junto aos autos contrato denominado “Contrato de arrendamento para habitação com opção de compra” em que figura como primeiro outorgante “AA”, Lda. e como segundo outorgante o apelante, “BB”, com data de 3 de janeiro de 2006 com as seguintes clausulas:

Cláusula primeira:

A primeira outorgante é dona e legítima possuidora da fracção autónoma, individualizada pela letra (…), a que corresponde a fracção (…) do prédio urbano, sito (…), na localidade de (…), no lugar de (…), freguesia de (…), Concelho de (…).

Cláusula segunda:

1- Pelo presente contrato a primeira dá de arrendamento ao segundo outorgante, que aceita livre de ónus ou encargos, o prédio melhor descrito na cláusula anterior.

2- O espaço locado destina-se exclusivamente à habitação do segundo outorgante, não lhe podendo ser dado outro fim.

Cláusula terceira:

A entrega do locado será efetuada na data da assinatura do presente contrato, ficando o segundo outorgante, autorizado desde já, a proceder à sua conclusão, nomeadamente colocando janelas, madeiras, azulejos, louças sanitárias, ocupação, podendo requerer e contratar junto das entidades competentes os serviços essenciais e necessários para a utilização, designada, mas não limitadamente, água, luz, gás, telefone, internet e outros.

Cláusula quarta:

O presente contrato é celebrado pelo prazo de 30 anos, com início em 03.01.2006.

1- Qualquer alteração ao convencionado pelas partes, quanto à renúncia à renovação do contrato ou oposição a que a mesma se verifique deverá constar de documento escrito assinado por ambas as partes.

2- O segundo outorgante fica desde já autorizado a proporcionar a terceiros o gozo, total ou parcial do locado por qualquer forma de cessão, gratuita ou onerosa, incluindo subarrendamento.

Cláusula quinta:

A renda anual convencionada é de 350,00€ por mês, que se mantém inalterada durante todo o contrato

1- Atento a casa aqui referida, ainda se encontra, por concluir, as rendas dos primeiros vinte e cinco anos, no montante de 105.000,00€ (cento e cinco mil escudos) consideram-se já recebidas para compensar o segundo outorgante/inquilino por todas as obras e benfeitorias de qualquer natureza que ele fizer no locado, de modo a conclui-la ,a troná-lo habitável, servindo o presente contrato de quitação.

2- O valor das obras e benfeitorias, realizadas pelo segundo outorgante, nunca poderão exceder o valor das rendas, do prazo de 30 anos, caso em que se forem será o seu valor reduzido, a esse montante.

3º Todas as benfeitorias realizadas pelo segundo outorgante, e que seja de acordo e sem oposição da primeira outorgante, confere aquele o direito a ser ressarcido dos valores gastos, podendo ainda invocar direito de retenção, caso o contrato cesse por qualquer meio, antes do prazo do presente contrato.

Cláusula sexta:

O arrendatário obriga-se, a celebrar em seu nome em nome de terceiros a quem ele ceder o gozo do locado, os contratos de fornecimento de água e eletricidade, gás, telefone ou outros meios de comunicação alternativa.

Cláusula Sétima:

Promessa de compra e venda:

Até ao términus do prazo de arrendamento convencionado, a locadora confere ao locatário o direito a adquirir a fração autónoma objecto do presente contrato, nos termos e condições seguintes:

a) Em qualquer altura, mas nunca depois de cessar o presente contrato, o inquilino poderá adquirir o imóvel objeto do presente contrato, que a primeira se obriga a vender pelo preço de 165.000,00€, a pagar do seguinte modo:

b) Acordam que o valor das rendas que forem pagas pelo segundo outorgante terão igualmente natureza de sinal e princípio de pagamento por conta do preço da compra e venda do imóvel e serão abatidas no montante a pagar no ato da compra, que ascendem a 105.000,00€ que dá quitação.

c) Igualmente nesta data e a título de sinal e princípio de pagamento o segundo outorgante entrega à primeira a quantia de 50.000,00€ (cinquenta mil euros) que esta dá quitação.

d) O remanescente de 10.000,00€, será pago na data da escritura.

e) No caso de incumprimento por parte da primeira outorgante o segundo outorgante reserva-se o direito de executar o presente contrato nos termos do disposto no artigo 830º do.C.C

f) Em alternativa poderá o segundo outorgante optar pela restituição em dobro dos valores pagos a título de sinal (50.000,00€+105.000€ valor das obras/rendas já pagas dos primeiros vinte e cinco anos)

g) Em caso de incumprimento por parte da primeira outorgante e considerando o anteriormente convencionado, esta aceita e reconhece que o segundo outorgante tem direito de retenção sobre o imóvel e que apenas o desocupará quando lhe for integralmente pago o montante a que tiver direito pelo incumprimento da primeira outorgante.

h) O incumprimento da realização da escritura na data marcada por qualquer das partes confere a parte não faltosa o direito de uma sanção pecuniária compulsória diária de 100,00€, a pagar pela parte faltosa por cada dia de atraso na outorga

i) da escritura pública de compra e venda, contados da data do incumprimento até data da efetiva transmissão do imóvel para a promitente compradora.

Clausula Sétima:

Os outorgantes declaram, que por interesses recíprocos prescindem mutuamente, do reconhecimento presencial das assinaturas, não podendo nenhum deles invocar a nulidade deste contrato por falta do referido ato.

( … )

(…), 03 de janeiro de 2006»

B) Fundamentação de Direito

Insurge-se o apelante contra a decisão do Tribunal a quo que indeferiu a requerida suspensão da venda em curso relativa ao imóvel objeto do contrato em que figura como arrendatário, com opção de compra, pretendendo exercer a opção de compra que nele lhe é conferida, circunscrevendo o objeto do presente recurso, considerando o objeto fixado nas conclusões, no pedido de revogação do despacho recorrido e a sua substituição por outro que ordene ao Sr. Administrador da Insolvência a tomar posição sobre o dito contrato, se o pretende ou não cumprir, sendo que, não o cumprindo, ficará sujeito ás penalidades nele previstas acrescido da garantia do direito de retenção conferido ao recorrente.

Em face do objeto do presente recurso, importa, antes de mais, qualificar o contrato em causa.

O contrato que se mostra junto aos autos – facto provado 2 - foi denominado pelos outorgantes como “Contrato de arrendamento para habitação com opção de compra, figurando como primeiro outorgante a sociedade insolvente “AA”, Lda. e como segundo outorgante o apelante, “BB”.

O contrato de opção, não se encontra previsto na lei enquanto tipo. Trata-se, por isso, de um contrato atípico regulado pelas disposições gerais do Código Civil quanto aos contratos, pelo programa contratual e supletivamente por disposições dos contratos típicos de que seja próximo.

No contrato em causa, consta como acordado o arrendamento da fração indicada, pela insolvente ao apelante, - cf. Cláusula segunda: «1- Pelo presente contrato a primeira dá de arrendamento ao segundo outorgante, que aceita livre de ónus ou encargos, o prédio melhor descrito na cláusula anterior. 2-O espaço locado destina-se exclusivamente à habitação do segundo outorgante, não lhe podendo ser dado outro fim com opção de compra, nos moldes nele referidos.»

Sob a cláusula sétima consta: «Até ao términus do prazo de arrendamento convencionado, a locadora confere ao locatário o direito a adquirir a fração autónoma objecto do presente contrato, nos termos e condições seguintes (…)»

Ana Prata, in “Dicionário Jurídico”, 3ª ed., págs. 712/713. diz que o chamado pacto de opção é, o “acordo segundo o qual dado contrato, cujos termos ficam desde logo estabelecidos vinculativamente, pode vir a celebrar-se entre as partes, se e quando uma delas o quiser; esta convenção é estruturalmente caracterizada por uma das partes emitir uma declaração ou proposta de contrato, ficando a outra parte com a faculdade de aceitar ou rejeitar o contrato dentro de certo prazo.

Quando o contrato a que o pacto de opção respeita é a compra e venda, como é o caso mais frequente, é habitual que, durante o mesmo prazo, a coisa seja entregue ao comprador, que, caso não queira celebrar o contrato, a devolverá ao vendedor.”

Segundo Tiago Soares da Fonseca, in Do Contrato de Opção - Esboço de Uma Teoria Geral”, Lex, Lisboa 2001, pág. 21, “o contrato de opção consiste na convenção mediante a qual, uma das partes (concedente) emite a favor da outra (optante) uma declaração negocial, que se consubstancia numa proposta contratual irrevogável referida a um certo contrato (principal), fazendo nascer, nesta última, o direito potestativo de decidir unilateralmente sobre a conclusão ou não do mesmo.”

Assim, no pacto ou contrato de opção existe uma declaração contratual de uma das partes, que a vincula de forma irrevogável, enquanto a outra parte se reserva a faculdade de, livremente, aceitar ou não esse mesmo contrato.

Já o contrato promessa caracteriza-se pela convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (artigo 410.º, do Código Civil).

Sendo ambos os tipos de contrato instrumentais de outros, o contrato de opção caracteriza-se por uma das partes ter já emitido a declaração negocial correspondente ao contrato principal (no caso a compra e venda) enquanto constitui a outra na titularidade do direito potestativo de optar pela conclusão desse negócio, com a sua correspetiva sujeição.

Refere Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. I, 7ª edição, pág. 281, que se diz misto o contrato no qual se reúnem elementos de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei (…) “Em lugar de realizarem um ou mais tipos ou modelos de convenção contratual incluídos no catálogo da lei (contratos típicos ou nominados), as partes, porque os seus interesses assim o imponham, celebram por vezes contratos com prestações de natureza diversa ou com uma articulação de prestações diferente da prevista na lei, mas encontrando-se ambas as prestações ou todos elas compreendidas em espécies típicas diretamente reguladas na lei.”

Da figura dos contratos mistos distingue-se, por sua natureza, da união ou coligação de contratos, ou seja, em que dois ou mais contratos que, sem perda da sua individualidade, se acham ligados entre si por certo nexo, (cf. Antunes Varela, in Op. cit. pág. 283). Situações que ainda podem diferenciar-se entre aquelas em que o vínculo que prende os contratos é puramente exterior ou acidental, como quando provém do simples facto de terem sido celebrados ao mesmo tempo (entre as mesmas pessoas) ou de constarem do mesmo título. (…) Outras vezes, porém, sucede que os contratos, mantendo embora a sua individualidade, estão ligados entre si, segundo a intenção dos contraentes, por um nexo funcional que influi na respectiva disciplina. Já se não trata de um nexo exterior ou acidental, mas de um vínculo substancial que pode alterar o regime normal de um dos contratos ou de ambos eles, por virtude da relação de interdependência que eventualmente se crie entre eles. (…) Em todos estes casos (de verdadeira coligação de contratos) há já certa dependência entre os contratos coligados, criada pelas cláusulas acessórias (Nebenabrede) ou pela relação de correspectividade ou de motivação que afectam um deles ou ambos eles (cf. Ob. cit. págs. 284-286).

A determinação da unidade ou pluralidade de contratos constitui tarefa de interpretação do clausulado, uma vez que não são as partes que decidem, dentro ou fora das cláusulas do contrato, sobre a qualificação plural ou singular do acordo que estabeleceram. Mas é sobre a natureza do acordo por elas estabelecido, à luz do pensamento sistemático denunciado na classificação e definição dos diferentes contratos típicos, que as dúvidas na matéria hão-de ser solucionadas.

Como critérios auxiliares, conquanto não decisivos, para a resolução do problema avultam naturalmente dois: um, tirado da unidade ou pluralidade da contraprestação; outro, assente na unidade ou pluralidade do esquema económico subjacente à contratação (cf. Antunes Varela, Ob. Cit., pág. 287).

Quanto ao programa contratual num contrato misto, bem como distinção da união de contratos, pronunciaram-se os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Outubro de 2018, proferido no processo 2855/14.2TBVFR-B.P1.S1, relatora Ana Paula Boularot, de 9 de Maio de 2019, proferido no processo 1563/11.0TVLSB.L1.S3, relator Hélder Almeida e de 19 de Setembro de 2019, proferido no processo 1817/16.0T8PNF.P1.S2, relatora Rosa Tching.

Voltando ao caso em apreço, no contrato junto aos autos as partes vincularam-se uma a ceder a posse à outra da fração em causa, para que este pudesse dela fruir contra o pagamento de uma renda mensal, no que constitui um contrato de arrendamento. No entanto, não se esgotou o acordo das partes neste contrato.

E assim, para se aferir da natureza do contrato, em causa, haverá que convocar a vontade das partes a partir do critério constante do artigo 236º do Código Civil, que rege sobre a interpretação da declaração negocial, estabelecendo no seu n.º 1 que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”

É, pois, em face do escrito junto aos autos que haverá de se aferir qual a vontade das partes, ou seja, o que as mesmas, no fundo pretendiam.

De acordo com o clausulado, a fração em causa seria destinada a ser ocupada pelo apelante, com o consequente gozo e fruição, mediante o pagamento de uma renda, naquilo que constitui o núcleo de um contrato de arrendamento, porém, o contorno do contrato celebrado pelas partes não se ficou por aqui.

Na verdade, do mesmo consta que o valor das rendas pagas, bem como o valor pago a título de sinal, iria abater no valor acordado pela fração.

Assim sendo, os dois contratos misturam-se, de um modo que contamina inevitavelmente a autonomia de cada um deles, e neste sentido, resulta claro que o enfoque primordial das partes está na venda do imóvel e não no arrendamento; tanto assim, que as rendas pagas seriam abatidas no preço a pagar, bem como o sinal entregue.

De acordo com o quadro legal aplicável, as partes têm, nos limites da lei, a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver, podendo ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios (art.º 405 do Código Civil).

A admissibilidade dos contratos mistos constitui, portanto, uma concretização da regra da liberdade contratual. Por sua vez, “os contratos mistos têm carácter unitário, resultando da fusão de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos, ou da participação num contrato de aspetos próprios de outro ou de outros. (...) Em qualquer caso há fusão e não simples cúmulo; o contrato misto é um contrato só, não se identificando com a união de contratos…» (Galvão Telles, in Manual dos Contratos em Geral, 3ª edição, pág. 386).

A este propósito, refere Galvão Telles a existência de duas teorias doutrinárias a aplicar casuisticamente: a da absorção e a da combinação (cf. Ob. Cit., pág. 394/395). De acordo com a primeira teoria enunciada, deve individualizar-se no contrato misto a parte preponderante, que lhe imprime carácter, e enquadrá-lo no tipo a que assim fundamentalmente pertence, salvas as modalidades diferenciais derivadas da presença de elementos estranhos. Em conformidade com a segunda, a regulamentação do contrato misto resultará da combinada aplicação dos preceitos pertinentes aos vários tipos em que o contrato se inspira.

Quando um tipo se sobrepõe ao outro ou aos outros, aplica-se o regime do tipo contratual predominante, que absorve os demais (vide, por todos, Antunes Varela, Das obrigações em geral, I, pp. 223 ss. e Galvão Telles, in Ob. Cit., Loc. Cit.).

Ora, face ao breve enquadramento dogmático do contrato misto, crê-se que o acordo junto aos autos pelo apelante se enquadra na figura doutrinária do contrato misto, porquanto a parte dominante nada tem a ver com o arrendamento mas sim com a promessa de venda; demonstra-o o facto de que, cada uma das rendas pagas dever ser integralmente abatida ao preço final da venda do imóvel, bem como o sinal, como já referimos, fim principal do acordo único das partes.

Caso os contratos fossem integralmente cumpridos, em bom rigor, o arrendatário não pagaria qualquer renda mas apenas o preço estipulado “ab initio” para a venda do imóvel que contratou adquirir; o arrendamento nunca teria a contrapartida da renda paga pelo inquilino.

Desta feita, tratando-se de um contrato misto, como se concluiu, não é de inteiramente correta a conclusão do apelante (Cf. conclusão 2) de que estamos perante dois contratos distintos, um de locação e um verdadeiro contrato promessa. O contrato promessa de compra e venda “absorve” o contrato de arrendamento no sentido de que aquele predomina e, portanto, deve ser o regime legal a ele atinente o aplicável ao caso em apreço nos autos.

Aqui chegados, cumpre, então, analisar qual a consequência da insolvência da devedora na execução do contrato em causa.

O artigo 102º do CIRE estabelece um regime geral para os efeitos da declaração de insolvência sobre os negócios em curso, dispondo que “sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes, em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento.”

A aplicação de tal norma pressupõe o preenchimento cumulativo de três requisitos: i) existência de um contrato bilateral (sinalagmático); ii) não ter havido cumprimento total ou parcial; iii) que tal falta de cumprimento se reporte a ambos os contraentes (cf. Maria do Rosário Epifânio, Manual de Direito da Insolvência, 7ª ed. Almedina, pág. 207).

Os contratos abrangidos pelo artigo 102º ficam com o seu cumprimento suspenso até que o administrador da insolvência declare que opta pela execução do contrato ou pela recusa do cumprimento, constituindo os créditos do contraente não insolvente meros créditos sobre a insolvência, caso o administrador opte pela recusa do cumprimento (als. c) e d) do nº3).

Assim sendo, e perante uma situação em que não haja total cumprimento de ambas as partes, caberá ao administrador da insolvência determinar se executa ou não o contrato.

Caso se verifique o cumprimento dos requisitos cumulativos para a aplicação do art.º 102º CIRE, “(...) o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento.” Trata-se de uma suspensão transitória, que surge de forma a proteger os credores do insolvente, retirando-se ao insolvente a possibilidade de cumprir os contratos que tenha iniciado e passando assim para o Administrador da Insolvência essa prerrogativa de administrar o património do insolvente.

Para que o prazo não se estenda ad aeternum e seja penalizada a contraparte, o art.102º, n.º2 do CIRE faz uma ressalva dizendo que “[a] outra parte pode, contudo, fixar um prazo razoável ao administrador da insolvência (...)” e conclui, atribuindo um valor ao silêncio das partes, “(...) findo o qual se considera que recusa o cumprimento” (cf. o Acórdão do STJ de 22/02/2011, Processo: 1548/06.9TBEPS-D.G1.S1, onde se lê que: “I – A recusa de cumprimento dos contratos a que se refere o art.º 102.º, nº 1, do CIRE não exige declaração expressa, nem forma especial, aplicando-se-lhe os princípios dos arts 217.º e 219.º do C.C.”

O Administrador da Insolvência assumindo a representação do devedor para todos os efeitos de carácter patrimonial que interessam à insolvência tem três opções, ou opta pela execução, pela recusa ou não opta (o que terá valor de recusa).

A decisão do AI não é, no entanto, de todo livre ou arbitrária, devendo a sua atuação ter como objetivo a maximização da massa e dessa forma a satisfação do maior número de credores, tendo sempre em linha de conta o princípio par conditio creditorum e ainda o preceito do art.º 102º, n.º 4 do CIRE onde “[a] opção pela execução é abusiva se o cumprimento pontual das obrigações contratuais por parte da massa insolvente for manifestamente improvável.” que se poderá aplicar ao caso da opção do Administrador da Insolvência não respeitar o princípio da igualdade do tratamento dos credores.

Como refere Luís Manuel Teles de Menezes Leitão in, “Direito da Insolvência”, pág. 186: “A concessão deste direito de opção ao administrador da insolvência resulta do facto de a insolvência consistir numa impossibilidade geral de cumprimento das obrigações, que justifica a adopção de medidas em defesa dos credores. Ora, se o insolvente se visse forçado a cumprir negócios em curso, os pagamentos que efectuasse beneficiariam alguns credores em detrimento de outros, sendo, por isso, que a lei estabelece que os credores perdem, com a declaração de insolvência, a possibilidade de exigir autonomamente os seus créditos. Correspondendo, no entanto, esses negócios a contratos bilaterais, o sinalagma leva a que a outra parte não seja obrigada a cumprir, se o insolvente não o fizer. Ora, como o cumprimento desses contratos pode ser conveniente aos interesses da massa, concede-se ao administrador a possibilidade de optar entre o cumprimento do contrato e a sua recusa, consoante for ou não conveniente para a massa. Assim se consegue conciliar os interesses da massa e a tutela da igualdade dos credores com o regime característico dos contratos bilaterais”.

Convocando a disciplina enunciada e os factos provados nos autos, temos por boa a conclusão de que, perante a carta que foi enviada ao Sr. Administrador Insolvência pelo apelante, através da qual lhe é comunicada por este a sua intenção de que o contrato seja cumprido mediante o exercício da opção de compra, notificando-o para que marcasse escritura de compra e venda, a posição assumida por aquele nos autos, deve ser entendida como recusa do cumprimento do contrato.

Alcançada esta conclusão – a de que a posição assumida pelo Sr. Administrador da Insolvência equivale a recusa de cumprimento do contrato invocado pelo apelante -, haverá que atentar a que nem todo o negócio bilateral não cumprido (total ou parcialmente) por ambos os contraentes se encontrará sujeito ao regime constante do artigo 102º, uma vez que o CIRE prevê regimes específicos para determinadas situações, nomeadamente, no aqui nos interessa, o que vem disposto no art.º 106º do CIRE quanto à disciplina do contrato promessa a fim de averiguar se a recusa do cumprimento foi licita e, não o sendo, se é fundada a pretensão do apelante em suspender a venda, que lhe foi negada pelo despacho recorrido.

Assim, o art.º 106º sob a epigrafe “promessa de contrato” estabelece que 1 - No caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador.

Ora, como se escreve no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20/02/2024, processo n.º 102/20.7T8AMT-E.P1, relator Ramos Lopes, da conjugação dos arts. 102º e 106º, nº 1 do CIRE decorre que a limitação do poder de recusa de cumprimento do contrato promessa de compra e venda (um contrato bilateral) por parte do administrador da insolvência (em que foi decretada a insolvência da promitente vendedor) existe quando (e porque não tendo sido celebrado ainda o contrato definitivo, tem de concluir-se não ter sido totalmente cumprido por qualquer uma das partes) ao contrato tiver sido atribuída eficácia real e tiver havido tradição da coisa a favor do promitente comprador.

No caso dos autos, verifica-se a hipótese da primeira parte do nº 1 do art.º 106º do CIRE - insolvência do promitente vendedor, invocando o apelante um contrato que não estava integralmente cumprido por qualquer das partes. A antecipação do preço da compra e venda feita pelo promitente vendedor, ainda que qualificável como contraprestação, não é uma contraprestação devida por força do contrato promessa – a entrega de tal antecipação do preço do contrato prometido não consubstancia cumprimento parcial do contrato promessa pelo promitente adquirente (neste sentido Cf. Maria de Lurdes Pereira, ‘O sinalagma na insolvência’, in V Congresso de Direito da Insolvência, coordenação de Catarina Serra, 2019, pp. 49 e 50, citada no Acórdão da Relação do Porto de 20/02/2024). A prestação a que as partes se vinculam e ficam adstritas no contrato promessa é a de emitirem a declaração negocial correspondente ao do tipo do negócio prometido, ou seja, os deveres principais no contrato promessa são deveres de prestação de facto jurídico (cf. o Acórdão desta secção de 7/09/2021, processo n.º 352/16.0T8VFX-H.L2-1, relatora Fátima Reis Silva).

Assim, e apesar de no contrato constar ter ocorrido a tradição da coisa a favor do promitente comprador não está demonstrado (e sequer alegado) que ao contrato haja sido atribuída eficácia real (art.º 413º do CC).

Em conclusão, não se verificam os requisitos cumulativos estabelecidos no nº 1 do art.º 106º do CIRE, encontrando-se excluída a limitação ao poder recusa de cumprimento do contrato promessa (em curso ao tempo da declaração de insolvência) por parte do administrador da insolvência, atenta a natureza meramente obrigacional deste (ou seja, atenta a circunstância de não estar dotado de eficácia real – art.º 413º do CC).

Não sendo o contrato revestido de eficácia real, não lhe é aplicável o art.º 106º do CIRE, mas sim o art.º 102º. E, assim sendo, é de reconhecer ao Sr. Administrador da insolvência, o poder de optar pela respetiva execução ou recusa de cumprimento traduzido no exercício do poder potestativo conferido pela lei (cf. o Acórdão desta secção de 7/09/2021) limitado pelo exercício abusivo (que no caso não é questionado nem se vislumbra existir, ponderando a factualidade apurada) ou seja, é legal a opção do administrador pela recusa do cumprimento.

Neste caso, ou seja, quando o administrador da insolvência do promitente vendedor optar pela recusa de cumprimento de contrato-promessa de compra e venda meramente obrigacional, sinalizado e relativamente ao qual ocorreu tradição da coisa, resta ao promitente comprador o direito a ser ressarcido pelo valor correspondente à prestação efetuada, nos termos dos artigos 106.º, n.º 2, 104.º, n.º 5, e 102.º, n.º 3, do CIRE, a exercer nos termos previstos no art.º 146 do CIRE, posto que findo o prazo para as reclamações de créditos, por meio de ação prevista naquele preceito legal, desde que verificados os respetivos requisitos.

Não é, assim, válida a última conclusão do apelante (conclusão 4) onde defende que incumprimento definitivo por parte do Sr. Administrador da Insolvência secundado pelo despacho do Mmº Juiz a quo lhe confere o direito de retenção sobre o imóvel, ou execução especifica do contrato, e o direito a ser ressarcido nos termos do incumprimento contratual nascendo assim nesta data um direito de crédito contra a massa insolvente em resultado do incumprimento.

Com efeito, excluída, como se concluiu, a limitação ao poder recusa de cumprimento do contrato promessa (em curso ao tempo da declaração de insolvência) por parte do administrador da insolvência, atenta a natureza meramente obrigacional deste (ou seja, atenta a circunstância de não estar dotado de eficácia real – art.º 413º do CC), dele resulta o afastamento do direito da contraparte do contrato à exigência do cumprimento em que se consubstancia o pedido de execução específica (cf. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20/02/2024, processo n.º 102/20.7T8AMT-E.P1) – o poder de recusar o cumprimento tem como necessário contraponto a ausência do direito da contraparte a exigir o cumprimento.

É certo que o art.º 755º, nº 1, al. f), do Código Civil concede o direito de retenção “pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art.º 442º.”

Há ainda que ter em conta a jurisprudência uniformizada sobre o direito de retenção resultante de contrato-promessa de compra e venda em processo insolvencial, jurisprudência que só o confere ao promitente comprador simultaneamente consumidor (cfr. o AUJ nº 4/2014 de 19 de Maio de 2014, DR nº 95, Série I, e também o AUJ 4/2019 de 25 de Julho de 2019, DR nº 141, Série I) que só terá aplicação, como vem sendo entendido pela jurisprudência, aos contratos em curso antes da declaração de insolvência (cf. neste sentido os Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 22/10/2024, processo n.º 1634/24.3T8VNG-C.P1, o Ac. do STJ de 29/07/2016, processo n.º 6193/13.0TBBRG-H.G1.S1)

Não obstante, ainda que o crédito do apelante possa estar garantido por direito de retenção sobre o imóvel apreendido, a verdade é que tal direito, na insolvência, não confere a possibilidade de não entregar a coisa ao administrador da insolvência ou de por via dele obstar à sua venda. O direito de retenção que assiste ao beneficiário de promessa de transmissão de coisa que foi traditada pelo insolvente não impede a apreensão dessa coisa pelo administrador da insolvência nem confere ao beneficiário o direito de a reter ou deter opondo-se à respetiva apreensão e venda para satisfação dos credores da insolvência, sob pena de assim não se entendendo se contrariar o fim da insolvência, ou seja, a impedir a liquidação universal do património do devedor com vista à satisfação dos credores. (cf. o acórdão do STJ de 30/04/2019, Relator José Raínho, processo n.º 2164/11.9TBSTR.S2). Os efeitos da garantia conferida pelo direito de retenção, relevam apenas para efeitos de reclamação, graduação e satisfação do seu crédito. Assim se decidiu no recente acórdão desta secção de 12/11/2024, proferido no processo n.º Proc. nº 270/10.6TYLSB-J.L1, relatora Amélia Sofia Rebelo, em cujo sumário se pode ler que: (…) “O reconhecimento e os efeitos legais do direito de retenção não se impõem ipso facto no âmbito do processo de insolvência pelo que, o credor dele titular que pretenda obter pagamento pelo produto do bem objeto da retenção, não está dispensado de o exercer no âmbito do processo o que, nos termos do art.º 90º do CIRE, pressupõe que o respetivo titular o reclame e peticione o seu reconhecimento nos termos dos arts. 128º ou dos arts. 146º. - 6. Limitado à função de garantia de direito de crédito, a posse precária que caracteriza o direito de retenção não conflitua com a apreensão e venda do imóvel no âmbito da insolvência e, para que aqui seja considerado em sede de pagamentos, carece de ser objeto de sentença que num primeiro momento o reconheça e qualifique como tal e, num segundo momento, o gradue em conformidade com essa qualificação, sendo que apenas esta ultima operação está reservada à sentença de verificação e graduação de créditos a proferir no âmbito do procedimento previsto pelos arts. 128º e ss.”

Aqui chegados, e em conclusão, o requerimento que o apelante atravessou nos autos principais pedindo a suspensão da venda determinada é, de facto, anómalo, carecendo de fundamento legal, como se decidiu no despacho recorrido. Verificada que se mostra a recusa do cumprimento do contrato pelo Sr. Administrador da Insolvência, como se concluiu, é infundada a pretensão do apelante em, por via do presente recurso, alcançar a substituição do despacho recorrido, por outro, que ordene ao Sr. Administrador da insolvência a tomar posição sobre o presente contrato se o pretende ou não cumprir, e que se não o cumprir, fica sujeito às penalidades nele previstas acrescido da garantia do direito de retenção conferido ao recorrente.

Como se escreveu no Acórdão desta secção de 7/09/2021 a exercitação por parte do AI, da opção de cumprimento ou não cumprimento dos contratos que lhe confere o artigo 102º, nº1 do CIRE corresponde a uma atribuição exclusiva do Administrador da Insolvência, que não poderá ser suprida por qualquer outro órgão da insolvência, nomeadamente o juiz do processo (ou de recurso).

Consequentemente, improcede, ainda que por fundamentos não integralmente coincidentes com os do despacho recorrido, a presente apelação.

IV. Decisão

Pelo exposto, acordam as juízas desta 1ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar integralmente improcedente a apelação, decidindo-se manter o despacho recorrido.

Custas pelo apelante – art.º 527º, nºs 1 e 2, do CPC.

Lisboa, 26 de novembro de 2024

Susana Santos Silva

Elisabete Assunção

Renata Linhares de Castro