IIIO Direito:
1. Em face da complexidade do litígio importa, antes de mais, sintetizar a posição jurídica das partes e centrar a nossa análise no objecto fulcral do presente recurso.
Resulta dos autos que a acção foi proposta com base num contrato-promessa de compra e venda celebrado entre A. e RR., através do qual a A. se comprometeu a comprar um terreno aos RR. com a finalidade de construir 24 moradias, mediante financiamento bancário, e vendê-las a terceiros.
A A. entrou na posse do prédio e iniciou a referida construção. Posteriormente foi confrontada com uma questão de “falta de acessibilidade” e com exigências camarárias para resolução de tal questão, não previstas no projecto.
Gerou-se um impasse entre as partes que redundou em os RR. maridos a interpelarem a A. para celebrar a escritura e a A. a responder que não comparecia porque o condicionamento se mantinha, e já dera conta aos RR. de que era necessário que esse condicionamento fosse removido – cf. arts. 39º a 46º da p.i.
Da análise da p.i. verifica-se ainda que:
Depois de equacionados os encargos com a construção da referida acessibilidade, a A. concluiu pela inviabilidade do projecto – cf. arts. 55º, 81º a 90º da p.i. – por considerar que não lograria proceder à venda das moradias (ainda por construir) ao preço estimado para o ano de 2006.
E em 6/5/2008, resolveu o contrato-promessa com fundamento na perda do interesse na celebração do negócio, solicitando aos RR. o pagamento da quantia despendida, correspondente à obra executada.
O pedido formulado na p.i. foi deduzido nos seguintes termos:
- a)Que seja declarado resolvido o contrato-promessa de 8/6/2005, por perda de interesse na prestação;
- b)Condenando-se os RR. a indemnizar a A. no valor de € 200.000,00 pelas obras realizadas no prédio prometido comprar.
Os RR. defenderam-se argumentando que, de facto, na execução das obras surgiu um problema com a acessibilidade das moradias, por se ter verificado que a cota do terreno da 1ª fase da obra e a do arruamento público era inferior em cerca de 7 metros, pelo que o licenciamento das 3ª e 4ª fases ficou condicionado pela Câmara Municipal à execução da acessibilidade automóvel.
O que impunha que o acesso tivesse de ser feito através do prolongamento do arruamento da urbanização e sobre parte dos estacionamentos públicos e parte do logradouro da moradia nº 9, o que implicaria encostar o muro de suporte à parte da parede da moradia nº 9, ficando a moradia nº 9 “enterrada”…
Tais obstáculos, segundo os RR., devem ser atribuídos às exigências da Câmara Municipal e ao acentuado desnível do prédio, não lhes podendo ser imputados.
Por isso os RR. interpelaram a A. para celebrar a escritura de compra e venda até ao dia 8/3/2006. E como esta nada disse, nem compareceu, incorreu em mora, pelo incumprimento das obrigações assumidas e não celebração do contrato definitivo de compra e venda.
Deduziram reconvenção e formularam o seguinte pedido:
- 1.A execução específica do contrato-promessa, com prolação de sentença que se traduzisse na compra pela A. do prédio em causa, pagando-lhes o preço acordado, no montante de € 360.000,00, com juros desde 8/3/06, data em que a A. se constituiu em mora;
- 2.A título subsidiário: resolução do contrato-promessa, com fundamento no incumprimento da A., única e exclusivamente imputável à mesma, com a condenação da A. a devolver o prédio, declarando-se perdida a obra realizada, bem como a pagar uma indemnização aos RR. no valor de € 345.166,86, pelos danos por estes sofridos e lucros cessantes.
Na sua sentença o Tribunal “a quo” considerou que:
- 1.O direito de resolução está condicionado a uma situação de inadimplência e a A. não logrou provar a mora dos RR., nem que sobre estes impendia qualquer obrigação de obter junto da Câmara Municipal a revogação do condicionamento para a emissão da licença para as 3ª e 4ª fases de construção do empreendimento;
- 2.A resolução do contrato-promessa pretendida pela A. não encontra fundamento na perda de interesse no negócio que, in casu, não ocorreu, conforme o atestam os factos provados;
- 3.A A. permaneceu na obra até Janeiro de 2006, quando já tinha conhecimento do condicionamento imposto pela Câmara Municipal desde Novembro de 2005, o que denota que o seu desinteresse não terá decorrido da tomada de conhecimento da imposição por parte da CM;
- 4.E porque a não celebração da escritura do contrato definitivo se ficou a dever a um comportamento culposo da A., que não procedeu à execução da 1ª fase do empreendimento no prazo estipulado de 4 meses, nem compareceu para a celebração da escritura pública, apesar de para tanto interpelada, Julgou a acção improcedente, mas procedente o pedido reconvencional deduzido pelos RR. de execução específica do contrato-promessa celebrado, com os efeitos de declaração de compra da A. do prédio aqui em causa e, por consequência, condenou a A. a pagar aos RR. o preço correspondente, no valor total de € 360.000,00, acrescido dos respectivos juros de mora.
Recorreu a A. insurgindo-se contra esta decisão nos termos que ressaltam dos autos.
Destarte, a questão jurídica a decidir em sede recursória circunscreve-se à seguinte:
- Saber se se verificou a perda do interesse da A. na celebração do negócio de modo a que lhe seja reconhecida a resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes, - Ou se, ao invés, foi a A. que incorreu em incumprimento da obrigação, dando lugar à execução específica do contrato promessa, com as consequências legais daí decorrentes.
Realça-se contudo desde já que, sendo embora verdade que são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do recurso, este Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas conclusões do recurso, mas apenas as questões suscitadas, ([1]) bem como, nos termos dos arts 660º, nº 2 e 713º, nº 2, do CPC, não tem que se pronunciar sobre as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Posto isto, temos que:
- 2.O negócio jurídico celebrado
- 2.1.Resulta claro dos autos que as partes celebraram entre si um contrato-promessa de compra e venda cujo regime jurídico vem regulado nos arts. 410º e segts. do CC e documentado a fls. 20 a 26 do processo.
Ao contrário do habitual não foi dado nenhum sinal por conta do preço, tendo ficado acordado entre as partes que o pagamento integral do preço – no valor de € 360.000,00 – teria lugar na data da escritura de compra e venda do prédio prometido vender/comprar – cf. cláusulas 1ª e 2ª.
2.2. Mais acordaram ambas as partes:
- 1.A compra/venda de um prédio rústico localizado no sítio da ..., em ..., Madeira, relativamente ao qual já estava aprovado um projecto de arquitectura para edificação de 214 moradias, que seriam executadas em 4 fases, sendo que o prazo da licença de obras emitida para a 1ª fase já se encontrava ultrapassado.
- 2.A escritura de compra e venda seria celebrada no prazo máximo de 4 meses a contar de 1 de Agosto próximo (1/8/05). Ou seja, em 1-12-05 – cláusula 2ª.
- 3.Nessa data (8/7/05) a terceira outorgante e aqui Autora entraria na posse do aludido imóvel, ficando obrigada a iniciar, a partir de 1-8-05, as obras de construção das moradias do Alvará de licença nº .../2002 (1ª fase) e concluir a execução da respectiva estrutura com alvenaria e cobertura em telha no prazo de 4 meses a contar daquela data” – cláusula 3ª, nº 1.
Qualquer ocorrência posterior àquele prazo, não imputável aos primeiros outorgantes nem à segunda outorgante, não teria qualquer efeito no presente contrato, mantendo-se válidas as respectivas obrigações de comprar e vender o identificado prédio na data referida – cláusula 3ª, nº 4.
4. O contrato-promessa ficaria imediatamente resolvido caso ocorresse, por determinação judicial ou administrativa, embargo de obra ou qualquer outro acto que determine a suspensão e paralisação da execução da obra, tendo por referência a verificação da execução de trabalhos fora do período de vigência do Alvará de licença de obras nº .../2002 – cláusula 4ª, nº 1.
Em consequência da eventual resolução do contrato nos termos do número anterior, ficariam os primeiros outorgantes (=RR.) obrigados a indemnizar a terceira outorgante (=a A.), no valor correspondente aos trabalhos já executados, determinados por medição, tendo por limite de valor a quantia de € 200.000,00, fixada no nº 3 da cláusula 3ª deste contrato – cláusula 4ª, nº 2.
Mais acordaram que a condição resolutiva prevista no nº 1 desta cláusula e consequente responsabilidade dos primeiros outorgantes seria apenas válida para o período de 4 meses a contar de 1 de Agosto próximo (de 2005) – cláusula 4ª, nº 3.
Da análise do contrato celebrado resulta que as partes, preocupadas como se encontravam em cumprir os timings da execução da obra em face da licença de construção que possuíam, apenas se preocuparam em consignar no contrato-promessa a conclusão dos trabalhos relativos à execução das moradias referentes à 1ª fase, ao nível de estrutura de alvenarias e cobertura em telha, no prazo de 4 meses a contar de 1/8/05 – cláusula 3ª, nº 1. Ou seja: até 1/12/05.
Nada mais tendo previsto fora do contexto citado ou vertido na cláusula 6ª do contrato a nível de incumprimento do contrato-promessa e quanto à não celebração da respectiva escritura pública.
E porque o prazo da licença de obras emitida para a 1ª fase já se encontrava ultrapassado (facto provado com o nº 14.: aquando da celebração do contrato referido em 5.) existia o Alvará de licença de obras n.º .../02, emitido em 7-5-2002, que fora alvo de duas prorrogações, sendo que a segunda terminou em 9-11-2003) preocuparam-se a A. e os RR., “antes da celebração do contrato-promessa, em acordar que, teria de ser obtida junto da Câmara Municipal de ... a alteração da calendarização da obra com a ampliação para um ano dos prazos de execução de cada uma das 2ª, 3ª e 4ª fases e a obtenção da licença de construção para a 2ª fase. Por esse motivo, os RR. requereram à CM... a ampliação do prazo de execução das últimas 3 fases da construção para um ano cada e apresentaram os documentos necessários para a emissão da licença para a 2ª Fase em 17-6-05 (cf. factos provados nos pontos 36 e 37).
Foi essa preocupação que esteve subjacente ao restante clausulado do contrato-promessa celebrado que previa a eventual suspensão ou paralisação da execução de obra mas “tendo por referência a verificação da execução de trabalhos fora do período de vigência do Alvará de licença de obras nº .../2002” – (sic), cláusula 4ª, nº 1, do contrato-promessa.
Ou seja: o alvará de licença relativo à 1ª fase de construção.
E é esta mesma licença – nº .../2002 – e fase de construção – a 1ª fase – que determinou a fixação das obras de construção e estrutura em alvenaria e cobertura em telha, com a estipulação do prazo de 4 meses a contar de 1/8/05.
Quer isto dizer que essas obras de construção das moradias deveriam estar concluídas, de acordo com o prazo de 4 meses fixados no contrato, até ao dia 1/12/05 – cf. cláusula 3ª, nºs 1, 2, 3, 4 e 5 do contrato-promessa.
Decorrido tal período de 4 meses – e portanto depois de 1/12/05 – ficavam as partes definitivamente obrigadas a celebrar o contrato prometido no prazo e condições estipuladas – cf. cláusula 6ª do contrato-promessa.
Porém, ambas acordaram que “é lícito a qualquer das partes o recurso à execução específica do presente contrato” – cláusula 7ª (cf. doc. de fls. 26 e ponto 6) dos factos provados).
Tanto assim que os RR. vieram pedir, em reconvenção, a execução específica do contrato. E a A. a resolução do contrato-promessa com fundamento na perda do interesse na prestação, e não em qualquer cláusula do contrato celebrado.
- 3.A resolução do contrato-promessa
- 3.1.É consabido que o contrato-promessa constitui um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Reveste a natureza de contrato obrigacional, com as particularidades consignadas na lei substantiva.
Concisamente pode dizer-se que o contrato promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato – o prometido. ([2])
Por sua vez e em matéria de cumprimento contratual, a regra basilar é a de que as partes devem cumprir pontualmente as obrigações decorrentes dos contratos que celebram (art. 406°, n° 1, do CC).
Sendo certo que se entende que o devedor cumpre pontualmente a obrigação quando realiza integralmente e em tempo a prestação a que está vinculado (art. 762°, nº 1, do CC).
Porém, se aquando do vencimento da obrigação, o devedor não realizar, no todo ou em parte, a sua prestação, ou se a realizar mal, ocorre uma situação de inexecução lato sensu.
3.2. No que concerne às consequências jurídicas do incumprimento obrigacional, e atento o caso em análise, impõe-se distinguir entre a simples mora e a falta de cumprimento ou o incumprimento definitivo do contrato-promessa.
De acordo com a lei substantiva, a situação de mora verifica-se quando o devedor, por causa que lhe seja imputável, não realizou, no tempo devido, a prestação a que estava adstrito, sendo que esta é ainda possível e desejada pelo credor (art. 804°, nº 2, do CC), acarretando a situação de simples mora, como consequência, a obrigação de o devedor reparar os danos causados ao credor (cf. art. 804º, n.º 1, do CC).
Correspondendo a indemnização moratória, em regra, nas obrigações pecuniárias, aos juros legais, nos termos consignados no art. 806° do CC.
E a simples mora, não havendo convenção em contrário, só se converterá em incumprimento definitivo se lhe sobrevier a impossibilidade da prestação, ou se o credor da prestação perder, numa perspectiva objectiva, o interesse na mesma ou, ainda, se dirigir ao devedor uma interpelação admonitória, concedendo-lhe um prazo razoável para cumprir, sob a advertência de que, não sendo isso feito, terá a obrigação como não cumprida (art. 808°, 1, do CC).
Na verdade, é entendimento doutrinário e jurisprudencial dominante que, havendo prazo marcado para o cumprimento da obrigação, a sua não observância pelo devedor não dá, sem mais, lugar ao não cumprimento definitivo da obrigação, a não ser que se esteja perante um dos chamados "negócios fixos absolutos", em que o termo é essencial. ([3])
A mora do devedor apenas é, em princípio, idónea para desencadear os efeitos previstos nos arts. 805°, 807º e 808º, todos do CC: eventual responsabilidade por danos causados, inversão do risco e possibilidade, por parte do credor, de operar a conversão da mora em incumprimento definitivo. Mas o devedor que entra em mora continua obrigado a cumprir.
Isto quer dizer que, quanto ao que foi reciprocamente prometido por ambas as partes – a celebração do contrato definitivo de compra e venda – a simples mora de uma das partes não impede a subsistência imediata das duas obrigações de contratar – quer da parte da Autora, quer da parte dos RR.
Porquanto a mora, nos termos do art. 804º nº 1 do CC, apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor e não lhe confere o direito à resolução do contrato.
Do que antecede resulta que a simples mora não implica automaticamente a resolução do contrato, mas permite que o contraente não faltoso desencadeie imediatamente esta, sem necessidade de convenção nesse sentido, aliás sempre possível nos termos gerais.
Trata-se, aliás, no dizer de Meneses Cordeiro, de uma “resolução em sentido impróprio”, visto que, podendo levar à extinção do contrato, permite ainda que a outra parte actue de forma a obrigar ao cumprimento do mesmo. ([4])
Este regime é defendido, sem reservas, por Antunes Varela, in obra citada, págs. 350 e segts., por Almeida Costa, in "Contrato-Promessa – Uma Síntese do Regime Actual", 3ª Ed., págs. 64 e segts. (cf. notas 106 e 67), por Manuel Henrique Mesquita, in "Obrigações Reais e Ónus Reais", págs. 233 e segts (cf. nota 160), entre outros.
E teve, também, a adesão do Supremo Tribunal de Justiça em diversos Acórdãos recentes, designadamente, de 27/11/1997, in BMJ n.º 471, pág. 388, de 26/5/1998, in CJSTJ, ano VI, T. 2, pág. 100, de 8/2/2000, in CJSTJ, ano 2000, T. 1, pág. 72 e de 21/1/2003, in CJSTJ, ano 2003, T. 1, pág. 44.
Igualmente entendemos – e já o defendemos noutros Acórdãos desta Relação – que a simples mora do devedor não confere ao credor o direito de resolver o contrato e de se considerar desvinculado da promessa.
Só o incumprimento definitivo é que dá lugar à resolução do contrato e à possibilidade de restituição do sinal em dobro ou, havendo tradição da coisa, à execução específica do contrato, desde que verificados os pressupostos estatuídos no art. 442º, n.º 2, do CC.
3.3. Com efeito, fora de qualquer convenção em contrário, o regime geral, na hipótese de simples mora, é o de que a mesma só se converterá em incumprimento definitivo se:
- a)lhe sobrevier a impossibilidade da prestação;
- b)ou se o credor da prestação perder, numa perspectiva objectiva, o interesse na mesma;
- c)ou, ainda, se o credor dirigir ao devedor uma interpelação admonitória, concedendo-lhe um prazo razoável para cumprir, sob a advertência de que, não sendo isso feito, terá a obrigação como não cumprida.
Interpelação esta que deve conter «... uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo» – cf. a este propósito Baptista Machado, in Estudo citado, pág. 382.
Esta interpretação que a doutrina apelida de admonitória – face à fixação de um prazo peremptório para o cumprimento da obrigação – está longe de constituir uma violência para o devedor, numa caracterização sugestiva de Baptista Machado, porquanto aquele apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido: nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que, para o efeito, posteriormente lhe foi fixado. ([5])
Também Antunes Varela fala no poder, que tem o credor, «...de fixar ao devedor, que haja incorrido em mora, um prazo para além do qual declara que considera a obrigação como (definitivamente) não cumprida». ([6])
Para acrescentar, noutra das suas obras emblemáticas: o mais que o devedor pode fazer é discutir a razoabilidade do prazo suplementar que o credor fixou, uma vez que a lei – no seu art. 808º, nº 1, do CC – alude ao prazo que razoavelmente for fixado. ([7])
A interpelação admonitória consagrada no art. 808º do CC é essencial para se passar da mora para o não cumprimento definitivo da obrigação.
Podendo a mora converter-se em incumprimento definitivo quando o credor perder o interesse que tinha na prestação.
Por conseguinte, a mora transforma-se ou converte-se em incumprimento definitivo:
- -quer em resultado da inobservância do prazo peremptório ou suplementar que o credor fixa razoavelmente ao devedor relapso (prazo admonitório);
- -quer mediante a perda (subsequente à mora) do interesse do credor. ([8])
- 4.A Perda do interesse do credor
- 4.1.A perda do interesse do credor, com assento no art. 808º, nº 1, do CC, surgida em consequência da mora ou subsequente a esta, é, pelos termos gerais e indiferenciados com que se exprime e pela sua localização sistemática, naturalmente aplicável a qualquer obrigação, ainda que a prestação correspondente seja, não o cumprimento de um contrato definitivo, mas sim o cumprimento de um contrato-promessa através da celebração do contrato prometido.
Esta perda de interesse deverá, por imposição legal, ser apreciada objectivamente – cf. nº 2 do art. 808º do CC.
O que impõe a análise ponderada dos elementos factuais, em face de cada caso concreto, para aferição ajustada da relevância desse interesse e da medida em que se reflecte negativamente para o credor, a ponto de culminar, definitivamente, no seu desinteresse quanto à realização e cumprimento final da obrigação.
Será com base em critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas que se deverá averiguar a utilidade que a prestação teria (ou não teria) para o credor, atendendo-se às envolventes do negócio e aos interesses que estão subjacentes à celebração do contrato promessa.
O que se pretende é evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito. ([9])
4.2. Sendo embora verdade que a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente, por força do preceituado no nº 2 do art. 808º do CC, não podemos deixar de atentar ao sentido plasmado pela doutrina no alcance desse normativo.
Expressando o entendimento de que:
“A objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente a fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes.
O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor” – cf. Batista Machado in “Pressupostos da Resolução por Incumprimento", in Obras Dispersas, Vol. I, Braga, 1991, pág. 137. [10]
Seja como for, a perda do interesse do credor, para além de ter de ser apreciada objectivamente, carece, para preenchimento do conceito, da alegação e prova da factualidade de acordo com a qual, à luz dos princípios da boa fé, segundo critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas, se possa ter por justificada a perda do interesse do credor na prestação do devedor. ([11])
Não basta, por isso, que o credor afirme que já não tem interesse na prestação. Exige-se, isso sim, que alegue e prove a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.
Igual conclusão se retira do Acórdão do STJ, de 15/3/2012, in www.dgsi.pt, onde se pode ler que:
“Na perspectiva da doutrina e da jurisprudência tem-se por assente que a perda de interesse legitimadora do direito potestativo de resolução ou da possibilidade de liquidação da relação, na acepção germânica, não é suficiente que o contraente fiel afirme, mesmo convictamente, que já não tem interesse na prestação, exigindo-se que, em face das circunstâncias, seja alegado e provado se a perda do interesse corresponde a uma disfuncionalidade objectiva da relação contratual que impede a execução do contrato.
A perda do interesse do “accipiens” terá que resultar, objectivamente, das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução, inscrevendo-se no contexto daquilo que Calvão da Silva chama o respectivo "programa obrigacional”.([12])
Sobre o que se deve entender por interesse do credor e a distinção entre o interesse deste, consubstanciado no seu direito e na prestação a efectuar pelo devedor, cf. Meneses Cordeiro, in “Tratado de Direito Civil Português”, Vol. I, 2009, págs. 325 e segts.
Importa, contudo, não descolarmos da realidade jurídica que nos transporta para o art. 808º, nº 2, do CC, no qual se consagra, como se disse, a par da protecção legal desse interesse do credor, circunscrito à respectiva perda, a obrigação de ser apreciado objectivamente. E nos termos que foram já por nós assinalados.
- 5.O caso em análise
- 5.1.A A. formulou na petição inicial o pedido de declaração de resolução do contrato-promessa celebrado em de 08/06/05, por perda de interesse na prestação. Pedido que, como se disse, foi denegado pelo Tribunal “a quo” e que a A. reitera, pretendendo que lhe seja reconhecido em sede de recurso.
Fundamenta esse pedido nos factos provados nos pontos 6), 11), 15), 36) e 61), dos quais resulta, em síntese, que ficou provado que o licenciamento das 3ª e 4ª fases ficou condicionado à execução da acessibilidade automóvel exigida pela Câmara Municipal, nos termos que os factos inseridos nos pontos 11) e seguintes retractam, o que se mostra inexequível atendendo ao acentuado desnível do prédio em causa.
No entender da A. deveria ainda atender-se a que, pelo menos a partir de 2008, a venda de moradias naquele local implicaria a redução de preços e perda de rentabilidade do projecto. Factos que, em conjunto, segundo a A., consubstanciam uma alteração das circunstâncias em que as partes contrataram, e que são fundamento para a perda de interesse da Recorrente na celebração do contrato definitivo de compra e venda.
Alega ainda que a construção do acesso exigido pela Câmara Municipal, em data posterior à celebração do contrato-promessa, a ser executada, reduziria o valor e qualidade da moradia nº 9, com a perda de rentabilidade do projecto, e implicaria sempre, a partir de 2008, redução do preço – facto do ponto 36).
E essa perda de lucro e de valor decorrente da condicionante introduzida pela CM é, na tese da A., suficiente para a perda de interesse na celebração do contrato.
Tese que não podemos de forma alguma sufragar, nem à face da lei, nos termos em que a doutrina e a jurisprudência a interpretam e aplicam, nem à face do acervo fáctico assente nos autos.
5.2. Com efeito, resultou provado que a A. e os RR. celebraram o contrato-promessa já descrito e que o impasse gerado se ficou a dever à exigência da Câmara Municipal relativamente à construção da acessibilidade automóvel ao empreendimento aqui em causa.
Mas a verdade é que a essa exigência são alheios os RR., porquanto não estavam contratualmente obrigados a diligenciar no sentido da remoção desses obstáculos. Nem o desenvolver dessa actividade – com as consequências que a mesma envolve de concretização do afastamento ou não dessa condicionante – lhes pode ser assacada.
Tão pouco os RR./vendedores são parceiros ou sócios da A.
Por isso não pode igualmente ser-lhes atribuída qualquer responsabilidade, obrigação, dever ou encargo, com reflexos na partilha pelo risco do investimento imobiliário efectuado pela A. no exercício da sua actividade comercial e fruto da sua própria iniciativa empresarial.
Tanto mais que não se provou nenhum facto que inverta ou contrarie estas asserções ou que permita inferir qualquer obrigação constituída pelos RR. ou assumida por estes.
Sendo de realçar que para além de nada se ter provado sobre tal matéria, também a A., apesar de ter alegado, não logrou provar que “os RR. se comprometeram a resolver as questões relativas ao despacho que determinava a falta de acessibilidade” – face às respostas de “não provado” à matéria de facto integrada nos quesitos 5º e 16º a 19º da Base Instrutória.
Inexistindo obrigação por parte dos RR., não se vislumbra onde se possa situar a mora. E o estar em mora constitui pré-requisito para o desencadear dos efeitos inerentes à alegada perda de interesse do credor. Ora, estando o direito de resolução do contrato-promessa condicionado a uma situação de inadimplência, conforme referido em pontos anteriores, seja por incumprimento definitivo, seja por conversão da mora em incumprimento definitivo, a não verificação desses pressupostos impede o reconhecimento do exercício desse direito.
5.3. Quanto à resolução do contrato-promessa de compra e venda com fundamento na perda de interesse na prestação, igualmente não se vislumbra provada factualidade suficiente para atestar essa perda de interesse.
Perda de interesse que deve ser aferida objectivamente, nos termos já salientados, e conforme o determina o nº 2 do art. 808º do CC.
Porquanto o lado subjectivo dessa perda, de apetência entre o sujeito e certo quid, porque intrínseco e pessoal, dizendo respeito a cada um, não releva para o julgador, nem cabe ao Direito interferir. ([13])
Por isso, a existência de uma perda subjectiva de interesse na prestação não é idónea para a integração legal e aferição do conceito jurídico. Sendo antes necessário que esse interesse seja aferido objectivamente e que essa perda transpareça e seja o resultado de uma apreciação e análise objectiva em face da situação concreta.
E, nessa medida, conforme se salientou em ponto anterior, deve ser apreciada à luz dos princípios de boa fé e de acordo com critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas, da realidade social e económica da vida.
Quer isto dizer que não basta que o credor diga, ainda que convictamente, que a prestação já não lhe interessa. Há que apreciar se, em face das circunstâncias concretas, a perda do interesse tem razão de ser e pode, objectivamente, ser considerada enquanto tal.
Apreciação que cabe ao Tribunal in concreto.
Nessa medida, e cotejados os elementos dos autos, verifica-se que:
Existiu, de facto, da parte da Câmara Municipal uma condicionante para a prossecução da obra. Mas essa condicionante, só por si, não pode ter as consequências que a Recorrente pretende ver assacadas.
Desde logo porque resulta provado no processo que a A. desenvolve a actividade de execução de empreitadas de construção civil (facto provado e inserido no nº 11), conhecia o prédio aqui em causa, e pôde constatar, antes de celebrar o contrato, onde o mesmo se localizava, as suas acessibilidades e as demais características físicas existentes no local (factos provados e inseridos nos pontos 37/39/41). E à data do contrato-promessa tinham já sido realizados trabalhos de desaterro e movimentos de terras relativos à 1ª fase de construção licenciada (factos provados do ponto 40/45).
Por conseguinte, não se está perante uma situação estranha ao conhecimento da A., quer quanto à localização, quer quanto às condições existentes no terreno, nem se pode dizer que fossem desconhecidas da A. as características específicas de declive e elevação deste local da Ilha da Madeira.
E tanto assim que se provou que “antes da celebração do contrato-promessa, pelo menos o Eng.º. Rafael, responsável da A., deslocou-se ao prédio prometido comprar e vender onde pôde constatar a sua localização, as suas acessibilidades e demais características físicas existentes local” (ponto 40/38.).
Por outro lado, a imposição dessa condicionante partiu da CM – entidade terceira – e não de nenhuma das partes.
Ou seja: os RR. não são responsáveis pela exigência do acesso automóvel ao prédio vizinho, tendo tomado conhecimento da decisão da Câmara, tal como a A., por ofício de Nov. de 2005 (factos provados nºs 19), 42) a 44).
Também não se pode argumentar que a condicionante levantada pela Câmara impossibilitava a execução plena da construção, porquanto se provou que, em 29/8/2007, a própria CM reconheceu que “o desnível era acentuado” e “não imputável ao requerente da licença”, “sendo inexequível a condicionante” imposta – cf. factos provados dos pontos 49/61.
E ainda que a condicionante para o licenciamento das 3ª e 4ª fases afectasse a execução da moradia nº 9 da 1ª fase, nada obstava a que a A. tivesse prosseguido com a construção das restantes 8 moradias, conforme se reconhece, e bem, na sentença recorrida.
O que a A. não fez.
Sendo igualmente certo que se manteve na obra já depois de saber da imposição da condicionante – em Nov. de 2005 – e até início de 2006 (Janeiro de 2006, segundo o facto provado nº 49) com a execução de todos os trabalhos descritos pelos Srs. Peritos no seu relatório, a que alude a resposta ao quesito 50º.
Interesse que a A. manteve e ainda manifestou em Março de 2006, e mesmo já depois dos RR. lhe terem remetido uma carta a solicitar a marcação da data para a celebração da escritura pública de compra e venda, ao demonstrar, nessa data, vontade de reunir com a edilidade sobre o processo em causa, solicitando uma reunião com o Vereador do Pelouro da Obras Particulares, com vista a esclarecer a posição da Câmara sobre este processo de obras para partir para “a celebração do contrato definitivo” (facto provado com o nº 46/55).
Por outro lado, não será por certo a 1ª vez que, numa obra, uma Câmara Municipal faz exigências e impõe alterações à construção. Sendo até previsíveis tais comportamentos para quem, como a A., desenvolve a actividade de empreiteira de construção civil.
Não podendo, por isso, estranhar tal prática, nem o surgimento de obstáculos e exigências camarárias de diversa natureza na execução das obras.
O que aconteceu, em nosso entender, foi que a A. se desinteressou do negócio por conveniência própria, quiçá surgida por dificuldades conjunturais, a que não são alheias a crise que o País atravessa, e relacionadas, in casu, com a futura venda das moradias e acesso ao crédito por parte dos próprios compradores, senão também da parte da sociedade A.
Atente-se que só em Maio de 2008 é que a A. veio “declarar resolvido o contrato-promessa de compra e venda, invocando a perda de interesse na prestação”, numa data em que a CM já tinha reconhecido que não era exequível o acesso exigido e que a sua inexistência não podia ser imputada ao Requerente.
Facto que ocorreu em deliberação da Câmara tomada em 29/08/07, portanto, quase um ano antes da A. alegar a “resolução do contrato” – factos provados e inseridos nos pontos 49/61.
Desinteresse reconhecido igualmente pelo Tribunal “a quo”, tanto na sentença recorrida, como na decisão proferida relativamente à matéria de facto, tendo expressamente consignado, já nessa altura, na sua fundamentação, a fls. 455 e segts, como tendo resultado do depoimento das testemunhas produzido em audiência de julgamento.
Ora, o mero desinteresse ou frustração de expectativas, como sejam, a oportunidade de poder realizar negócios em contexto mais favoráveis, não podem, de per si, integrar a perda de interesse na prestação susceptível de gerar resolução do contrato. ([14])
Quando o legislador se refere a uma perda objectiva do interesse na prestação em mora, tem em vista aqueles casos em que, pela natureza da própria obrigação, o retardamento no cumprimento destrói o objectivo do negócio. ([15])
O mesmo é dizer que só a perda absoluta e completa do interesse na prestação suporta a situação de incumprimento definitivo apreciada em sede de desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer.
Improcede, por conseguinte, a apelação com este fundamento.
5.4. Tão pouco pode resolver o contrato alegando a alteração das circunstâncias, fundamento jurídico que só faria sentido se incidisse na base do negócio e estivessem preenchidos os requisitos legais dos arts. 437º e 438º do CC.
Com efeito, tal fundamento para a resolução do contrato pressupõe que se verifique não uma qualquer alteração, mas sim uma alteração que incida em circunstâncias basilares para a decisão dos interessados, de modo a modificar ou fazer desaparecer a base do negócio. A ponto deste já não fazer sentido, ou se torne possível concluir que as alterações entretanto ocorridas não se integrem, nem se contenham nos limites da álea normal do contrato.
Ora, a mera perda de rendimentos ou flutuação de ganhos não assume tais características, porquanto está abarcada pelos riscos do contrato, fazendo parte da normalidade da vida social económico-financeira, dos negócios celebrados e das consequentes perdas e ganhos.
Não podendo relevar autonomamente, sob pena de criar imprevisibilidade nas relações jurídicas contratuais estabelecidas entre as partes outorgantes e gerar violação de outros princípios, v.g., o da estabilidade das relações jurídicas, da boa fé e da confiança.
A não ser nos casos legais ressalvados – os casos de força maior ou de comprovada gravidade, com a verificação das condições de admissibilidade atinentes ao regime legal previsto nos arts. 437º e 438º do CC.
O que não constitui de todo o caso sub judice.
Tão pouco a A. alegou ou provou os requisitos legais exigidos pelas normas legais citadas para obter a produção dos efeitos de resolução ou modificação do contrato.
E o facto de se mostrar “economicamente desaconselhável” para a A. a prossecução do empreendimento, face ao tempo decorrido e ao agravamento da situação económica nacional, não pode ser imputado aos RR. nem subsumido na base de incidência do negócio celebrado ou nas condições ou circunstâncias acordadas entre as partes.
Os RR. cumpriram o contrato nos termos a que estavam obrigados. E nada mais lhes pode ser exigido.
A este propósito salienta-se que já em 1987, em época de crise económica, mas de cunho e repercussões diversas da actual, se decidiu que as elevadas taxas de inflação anuais e os efeitos de inflação se continuarem a fazer sentir, porventura até de forma mais gravosa do que a que eventualmente estava prevista quando fora celebrado o contrato-promessa, não era factor que constitua alteração de circunstâncias relevantes para efeitos de subsunção no art. 437º do CC. ([16])
Ora, in casu, as partes fixaram no contrato o que consideravam relevante e essencial para contratar. E tanto assim que a A., sabedora dessa circunstância, não formulou nesta acção, nem fundou o seu pedido na p.i., nesse pressuposto jurídico.
Por conseguinte, improcede a pretensão da Recorrente igualmente nesta parte.
- 6.A Execução específica
- 6.1.Vieram os RR. requerer, em reconvenção, a execução específica do contrato.
Pedido que o Tribunal “a quo” julgou procedente.
Insurge-se a A. contra tal facto argumentando que este regime não pode ter aqui aplicação.
Mas também neste ponto não lhe assiste razão.
Vejamos porquê.
6.2. A execução específica acha-se prevista no art. 830º do Código Civil que, nos termos do nº 1, consigna:
“Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
Não interessa ao caso em análise abordar a complexa problemática da existência de sinal e a sua compatibilidade com a execução específica à luz das diversas alterações legislativas que o preceito sofreu – DL. 236/80, de 18.7 e DL. 379/86, de 11.11 – porquanto não houve aqui a entrega de qualquer importância a título de sinal.
Importa tão só ter presente que, através do instituto jurídico da execução específica, o Tribunal emite sentença que supre a declaração negocial do faltoso, assim dando satisfação ao interesse do credor que não viu cumprida a prestação a que tinha direito, por incumprimento do devedor.
Daí que, desde logo, tenha que existir incumprimento do devedor.
E no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, a nossa lei permite ao contraente não faltoso:
- -A execução específica, havendo simples mora;
- -A resolução do contrato quando se verifique incumprimento definitivo imputável ao devedor.
Mas se o devedor estiver em mora, ou seja, se o atraso no cumprimento lhe for imputável – cf. art. 804º, nº 2, e 805º, nº 2, do Código Civil – a execução específica é viável.
Pressuposto da execução específica – art. 830º, nº1, do Código Civil – é, no caso, a existência de mora e não o incumprimento definitivo.
Com efeito, pode ler-se num dos Acórdãos do STJ, sobre esta matéria, que:
“A mora do devedor é o pressuposto de execução específica do contrato-promessa. Tal mora depende de o devedor ter sido interpelado — judicial ou extrajudicialmente — para cumprir. Tal interpelação só pode ser efectuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida.
As obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual dão lugar a fixação judicial de prazo sempre que o credor não acorde com o devedor quanto ao momento do seu cumprimento” – cf. neste sentido o Ac. do STJ, de 18.6.1996, in CJ/STJ, 1996, T. II, pág. 53.
6.3. Invocou a Recorrente A. como argumento que este instituto está dirigido unicamente à necessidade de proteger o promitente-comprador. Ou seja: aqueles contraentes, pessoas singulares, que, em contratos-promessa desta natureza, se apresentam mais fragilizados por figuraram no contrato ao lado de sociedades imobiliárias devidamente organizadas e experientes, bem conhecedoras do mercado e do exercício dessa actividade. Pelo que, no caso concreto, sendo os RR. os vendedores e não os compradores, não poderiam lançar mão deste instituto.
Argumento que não pode ser acolhido.
Desde logo porque ambas as partes previram expressamente o recurso à execução específica no contrato-promessa, na sua cláusula 7ª – cf. fls. 26 e factos provados no ponto 6) – estatuindo expressis verbis que é lícito a qualquer das partes o recurso à execução específica.
Depois porque o art. 830º do CC não impede a execução específica por parte do promitente vendedor. Antes permite que qualquer das partes possa recorrer à execução específica, sem estabelecer qualquer distinção.
Por outro lado, na senda da permissividade do normativo legal citado, tem sido defendido o entendimento quer pela doutrina, quer pela jurisprudência, que nada impede que o promitente-vendedor, enquanto contraente não faltoso, possa recorrer à execução específica em caso de mora, em conjugação com o preceituado no nº 3 do art. 442º do CC.
A este propósito remete-se, nesta parte, para a sentença proferida nos autos, que explana abundantemente a referida doutrina e jurisprudência, com a qual corroboramos inteiramente, não se vislumbrando por isso interesse útil em reproduzir de novo os mesmos argumentos, com similares citações doutrinárias e reprodução de acórdãos.
Realça-se, ainda assim, que “a execução específica só fará sentido enquanto se mantiver o interesse do credor na realização da prestação”, nos termos defendidos por Januário Gomes, in “Em Tema de Contrato-Promessa”, AAFDL, 1990, pág. 17. ([17])
Destarte, dúvidas não se suscitam quanto ao facto de estarem reunidas as condições legais para o recurso à execução específica por parte dos RR., enquanto promitentes vendedores, para obterem sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso.
Nada obstando, por isso, que na sentença de execução específica se condene o promitente-comprador no pagamento do preço devido pela transmissão do imóvel objecto do contrato-promessa celebrado.
Ou seja: nada impede a condenação da A. no pagamento do preço global que ambas as partes acordaram e fixaram no contrato promessa celebrado, como sendo de € 360.000,00, como contrapartida para a compra do imóvel, para que se transfira a titularidade do bem.
6.4. Ora, resulta dos autos que a A. é que se encontrava em mora:
- -Em Nov. de 2005, em mora na prestação de iniciar as obras de construção de nove moradias da 1ª fase;
- -Em 1/8/2005, na prestação de as construir na forma prevista no contrato-promessa, cujo prazo era de 4 meses.
Por outro lado, os RR. interpelaram a A. para a celebração da escritura no dia 8-3-2006. Sem que a A. tivesse comparecido na data marcada ou celebrado tal contrato definitivo no prazo fixado no contrato-promessa.
Estão assim reunidas as condições para a procedência do pedido reconvencional, nos precisos termos decididos pelo Tribunal “a quo”.
Consequentemente, improcede a presente Apelação, confirmando-se, na íntegra, a sentença recorrida.
IVEm Conclusão:
- 1.A mora transforma-se ou converte-se em incumprimento definitivo quer em resultado da inobservância do prazo peremptório ou suplementar que o credor fixa razoavelmente ao devedor relapso (prazo admonitório), quer mediante a perda (subsequente à mora) do interesse do credor.
- 2.A perda do interesse do credor, com assento no art. 808º, nº 1, do CC, surgida em consequência da mora ou subsequente a esta, é, pelos termos gerais e indiferenciados com que se exprime e pela sua localização sistemática, naturalmente aplicável a qualquer obrigação, ainda que a prestação correspondente seja, não o cumprimento de um contrato definitivo, mas sim o cumprimento de um contrato-promessa através da celebração do contrato prometido.
- 3.Esta perda de interesse deverá, porém, ser apreciada objectivamente, em face de cada caso concreto.
- 4.Por conseguinte, será com base em critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas que se deverá averiguar a utilidade que a prestação teria (ou não teria) para o credor, atendendo-se às envolventes do negócio e aos interesses que estão subjacentes à celebração do contrato promessa.
- 5.Não basta, por isso, que o credor afirme que já não tem interesse na prestação. Exige-se, isso sim, que alegue e prove a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.
- 6.A mera perda de rendimentos ou flutuação de ganhos não assume tais características, porquanto está abarcada pelos riscos do contrato, fazendo parte da normalidade da vida social económico-financeira, dos negócios celebrados e das consequentes perdas e ganhos.
- 7.Não podendo relevar autonomamente, sob pena de criar imprevisibilidade nas relações jurídicas contratuais estabelecidas entre as partes outorgantes e gerar violação de outros princípios, v.g., o da estabilidade das relações jurídicas, da boa fé e da confiança. A não ser nos casos legais ressalvados – os casos de força maior ou de comprovada gravidade, com a verificação das condições de admissibilidade atinentes ao regime legal previsto nos arts. 437º e 438º do CC.
