1082/10.2T2AMD.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

-A posse do promitente-comprador, no caso de traditiode fracção, é uma posse em nome próprio, exercida no pressuposto de que o contrato seria cumprido, quando aquele pagou de sinal mais de metade do preço acordado pela venda e começou desde a data do negócio a dispor dela, ocupando-a, ininterruptamente, de boa fé, pacífica e publicamente, pois tais actos revelam que a entrega foi acompanhada da intenção de ser efectuada uma transmissão em definitivo.

- A ampliação do objecto do recurso, prevista no nº2 do art. 636º do CPC, traduz-se na possibilidade dada ao recorrido de, na respectiva alegação e a título subsidiário, impugnar a decisão proferida sobre pontos concretos da matéria de facto não impugnados pelo recorrente, prevenindo a hipótese de triunfar a questão por este suscitada.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I- RELATÓRIO

I.1- L... intentou, em 16.07.2010, acção declarativa sob a forma sumária contra J

Alegando que o R. passou a ocupar, por volta de 1994/1995, a fracção autónoma designada pelas letras “AX”, correspondente à garagem designada por C-40, de que é proprietária, não tendo até agora adquirido a fracção por escritura pública conforme acordado com a A., e por via disto a A. perdeu definitivamente qualquer interesse no negócio, solicitando-lhe que entregue o imóvel o que até agora não aconteceu, privando-a de obter quaisquer rendimentos ou proveitos, para além de incómodos e aborrecimentos, pede, em consequência, a condenação do R., a:

1. reconhecer o direito de propriedade da A. sobre a fracção autónoma/garagem descrita na p.i., e a respeitar o direito de propriedade que à A. assiste sobre a mencionada fracção autónoma e consequentemente,

2. abster-se de, por qualquer forma, impedir e obstaculizar o exercício, pela A. do referido direito de propriedade, procedendo de imediato à sua devolução;

3. pagar à A. a quantia de 1.500,00€ a título de indemnização pelos danos não patrimoniais e da que, a título de danos patrimoniais, for fixada em execução de sentença, acrescida, ainda, da quantia mensal de 500,00€, por cada mês que se mantiver a ocupação do citado imóvel, desde a citação e até à sua entrega definitiva, tudo acrescido de juros moratórios à taxa legal, até efectivo e integral pagamento.

Em contestação, suscita o R. a excepção da simulação do negócio de compra e venda do imóvel formalizado em 2002, impugna os factos articulados pela A., e pede, em reconvenção, que lhe seja reconhecido o direito de propriedade sobre o prédio em causa, adquirido por usucapião.

Em resposta, a A. pugna pela improcedência da excepção e da reconvenção.

I.2- Saneou-se a causa, fixando-se à mesma o valor de 28.700,00 €, e dispensou-se a selecção dos factos assentes e a provar.

Realizado o julgamento em duas sessões com gravação da prova, proferiu-se, por fim, sentença datada de 22.01.2014, a julgar a acção parcialmente procedente, condenando-se o R. a reconhecer e respeitar o direito de propriedade da A., e a entregar-lhe a fracção “AX” do prédio descrito na 2ª C.R.P. de Oeiras com o nº848, a absolver o R. dos pedidos de indemnização formulados, e a julgar improcedente a reconvenção.

I.3- Desta decisão apelou o R

Alegando, formulou um vasto acervo (61 !) de conclusões escusadamente longas e repetitivas, como segue:

1. A sentença assenta em fundamentação que faz incorrecta interpretação dos factos, da prova produzida e uma errada aplicação da lei;

2. A resposta constante do ponto 21. dos factos não provados deve ser incluída nos factos provados;

3. Está documentalmente comprovado nos autos o pagamento pelo ora Recorrente da quota do condomínio desde a sua constituição;

4. Devem, pois, em face do exposto ser aditado aos factos provados os seguintes pontos:

"Condomínio da fracção dos autos começou a organizar-se em 20 de Dezembro de 1997;

- Desde, pelo menos, Janeiro de 1998 que o R. paga,em nome próprio, o valor de condomínio estabelecido pela respectiva Assembleia de condóminos."

5. Está documentalmente provado que o ora Recorrente celebrou com data de 20 de Abril de 1993 contrato de fornecimento de energia eléctrica e que, desde então paga os respectivos consumos, em nome próprio.

6. Em face do exposto deverá ser aditado aos factos provados o seguinte ponto:

- "O R. celebrou, em nome próprio, em 20 de Abril de 1993, contrato de fornecimento de energia eléctrica, pagando, pelo menos, desde então, os respectivos consumos."

7. A conduta da A, da filha da A e da construtora impediram de forma objectiva e intencional que o R pudesse exigir o cumprimento do contrato-promessa que havia celebrado.

8. Mau grado todas as dúvidas em que assenta a sua decisão, a sentença recorrida inutiliza para efeitos de prova a única certeza que da mesma decorre e que o Recorrente, desde sempre vem alegando; qual seja, a de que a escritura de 2002, entre a A. e a Construtora teve como único objectivo impedir que o R comprasse a fracção;

9. Este é um facto objectivo, decorrente da análise crítica da prova; é o resultado prático da conduta que a ora Recorrida, filha e Construtora tiveram no processo;

10. Os factos dados como provados pelo Tribunal a quo, permitem, no sentido de exigem, que a escritura de compra e venda seja declarada nula, não por simulação, mas por o seu fim ser contrário à lei e aos bons costumes, nos termos do disposto no art. 281.° do Cód. Civil;

11. Considera o Mmo. Juiz a quo que a filha da A. ao enviar a carta referida no ponto 4. da matéria de facto provada "cedeu" a sua posição contratual (no contrato que mantinha com a construtora) ao R., ora Recorrente;

12. Acrescentando que"o quese verificaé quea

promitente-vendedora construtora ainda não cumpriu a sua promessa de (considerando a cessão da posição contratual) vender ao R.”;

13. Ora, em 25 de Fevereiro de 2002 a Construtora declarou vender à A, ora Recorrida, a fracção em questão;

14. Os promitentes-vendedores (a construtora) nunca se apresentaram, ou interpelaram (ou notificaram) o ora Recorrente, para celebrar a escritura pública de compra e venda;

15. De acordo com o ponto 9. dos factos provados, o ora Recorrente desconhece a A, ora Recorrida;

16. A ora Recorrida, é um terceiro totalmente estranho ao contrato-promessa (de 1983) e, em consequência, ao contrato prometido (escritura);

17. Por efeito da cessão de posição contratual que o Tribunal a quo considera, deveria ser o Recorrente a contraparte daquela escritura;

18. Facto que impunha ao Tribunal a quo apurar a razão pela qual surge a ora Recorrida a contratar com a Construtora. O que não fez;

19. O Tribunal a quo dá como não provada a simulação da escritura de compra e venda, com o argumento simplista de que a A., ora Recorrida, quis comprar e a construtora quis vender;

20. Se de uma perspectiva puramente formalista ou stricto sensu do conceito de simulação se admite que a mesma possa não se verificar, certo é que tal escritura há-de ser considerada nula por o seu fim ser contrário à lei e aos bons costumes;

21. Pois tem como único propósito impedir o R., ora Recorrente, de celebrar o contrato prometido;

22. Entendimento reforçado pelo preço de venda declarado na escritura pública (€ 1.596,15) o qual corresponde, quase vinte anos depois (!), ao remanescente do preço do contrato-promessa celebrado entre a Construtora e a filha da Recorrida;

23. E pelas declarações prestadas em audiência por testemunha da Recorrida, de acordo com a qual "não houve pagamentos no acto da escritura ( ... )".

24. É que a Recorrida não é um qualquer terceiro, mas sim mãe de M..., promitente-vendedora no contrato-promessa de compra e venda celebrado em 1983 com o ora Recorrente;

25. Tal facto obriga a que se pondere a razão que levou a Construtora a vender a um "terceiro" pelo remanescente do preço que havia contratado, quase 20 anos antes, com a filha da ora Recorrida;

26. Em face da prova produzida, a razão parece agora muito evidente: impedir que o ora Recorrente pudesse concretizar, adquirindo definitivamente o imóvel, o contrato-promessa de que era titular;

27. O negócio assim realizado pela ora Recorrida, reitera-se, é nulo, por o seu fim ser contrário à lei e aos bons costumes, cf. art. 281.° do Cód. Civil;

28. Como confirma, por todos, Ac. STJ, de 14.04,1999, nos termo de cujo sumário:"V- Provando-se que o promitente-vendedor e o terceiro adquirente do imóvel prometido quiseram realmente a transmissão do direito de propriedade sobre o mesmo para este e com a ideia fixa de evitar o cumprimento do contrato-promessa, não há simulação mas sim negócio nulo pelo seu fim ser contrário à lei e aos bons costumes.";

29. De acordo com o disposto no art. 286.° do Cód. Civil a nulidade é invocável a todo o tempo e pode ser declarada oficiosamente pelo Tribunal;

30. Considerando o Tribunal a quo que não houve simulação, forçoso seria, em face dos factos provados, declarar a nulidade do negócio por o seu fim ser contrário à lei e aos bons costumes, pelos mesmos factos;

31. Ao decidir como decidiu violou a sentença recorrida violou o disposto no art. 281° do Cód. Civil, decisão que deverá revogada e, em consequência, ser declarada a nulidade da escritura de compra e venda celebrada a 25 de Fevereiro de 2002, com as demais consequências legais;

32. Na sequência de contrato-promessa o Recorrente passou a "possuir" a garagem dos autos (ponto 6. dos factos provados) desde 21 de Abril de 1993;

33. Desde essa data, agiu sobre a garagem, ininterruptamente, de boa-fé, pacífica e publicamente (ponto 7. dos factos provados);

34. Não obstante, Tribunal a quo decidiu que a "tradição da coisa para o R. não se pode considerar como sendo antecipação do cumprimento do contrato de finitivo, e que, assim, a posse do ora Recorrente não serve para adquirir por usucapião;

35. O que sustenta em duas razões, a saber: (1) a promitente-vendedora, no momento em que "transmite" a posse, já havia deixado de ser promitente-compradora e (2) porque o R. não havia pago a "quase totalidade" do preço;

36. Ora, em boa verdade, as duas razões apontadas na sentença recorrida são mutuamente exclusivas, por terem como base dois contratos-promessa de compra e venda distintos, sendo incompatível que as duas, em simultâneo, fundamentem a decisão do Mmo. Juiz a quo;

37. Considera o Mmo. Juiz a quo que a filha da A., ora Recorrida teria cedido a sua posição contratual no contrato-promessa celebrado em 1983 com a Construtora, ao ora Recorrente;

38. Na véspera de com o mesmo outorgar um contrato-promessa de compra e venda do mesmo imóvel (e não, atente-se, uma cessão de posição;.

39. Mas, como o próprio Tribunal a quo refere "( ... )mas não se sabe se o R. teria conhecimento de tal "cessão de posição contratual”;

40. Tal dúvida não tem razão de ser, já que ela é totalmente dissipada pelo facto, provado, de entre o ora Recorrente e a filha da A. ter sido celebrado, no dia após a tal carta de"cessão de posição contratual", um contrato-promessa de compra e venda e não um contrato de cessão de posição contratual.

41. Destarte, nenhuma consequência jurídica poderia ser retirada da carta referida no ponto 4. dos factos provados para o ora Recorrente e para a qualidade da sua posse, inexistindo para todo os efeitos legais qualquer cessão de posição contratual eficaz para o ora Recorrente.

42. É ponto assente que com o contrato-promessa de 1993, celebrado entre o ora Recorrente e a filha da A., houve tradição da coisa.;

43. Está também provado que, desde essa data, o ora Recorrente "agiu sobre a garagem, ininterruptamente, de boa-fé, pacífica e publicamente";

44. " O promitente adquirente que beneficie de tradição da coisa é possuidor: (. . .) quando, estando o preço, no essencial, pago, a tradição corresponda já ao cumprimento do contrato definitivo." (António Menezes Cordeiro, A posse: Perspectivas dogmáticas actuais, A 1m e din a 2000, pág. 82-83);

45. Ao Recorrente faltaria pagar apenas e tão só Esc. 700.000$00, de um total de Esc. 2.300.000$00;

46. Ou seja, o Recorrente tinha pago cerca de 70% do preço total do imóvel dos autos;

47. Nesta matéria, da essencialidade do preço, desde logo ressalta uma evidente discrepância entre a doutrina jurídica exposta e a decisão por parte do Tribunal a quo;

48. É que se doutrina em questão aponta para a essencialidade do preço já a sentença ora recorrida decide pela insuficiência da posse do ora Recorrente (para adquirir por usucapião) por não ter sido pago a "quase totalidade" do preço;

49. De acordo com vasta jurisprudência dos Tribunais superiores a questão da essencialidade do preço para aferir da qualidade da posse boa para usucapião tem vindo a ser progressivamente relativizada;

50. Ao lado de acórdãos em que o pagamento de entre 50% a 70% do preço é considerado suficiente para adquirir por usucapião, encontram-se também decisões em que não tendo sido paga qualquer parte do preço, ainda assim, a posse é qualificada por outros dos seus elementos e, a final, considerada boa para usucapião;

51. Tal jurisprudência permite, de forma segura, afirmar que, para efeitos de usucapião, o Recorrente havia pago o essencial do preço.

52. O que é confirmado pelo facto de o Recorrente ter pago em, 1993, Esc. 1.600.000$00 pelo mesmo imóvel, que em 1983, a filha da A. tinha prometido comprar por Esc. 500.000$00 (e tinha pago Esc. 200.000$00, a título de sinal), e que, em 2002, a A. comprou pelo preço de € 1.596,15 (Esc. 319.999$00);

53. A usucapião é uma forma de aquisição (originária) do direito de propriedade sobre uma coisa, em razão da posse com determinadas características e mantida durante certo lapso de tempo;

54. Ficou provado que o ora Recorrente ocupa e frui a garagem dos autos, por si, de forma contínua e ininterrupta, com o conhecimento de todos (Lé., de forma pública), sem oposição de ninguém (de forma pacífica), de boa-fé, e que o faz há mais de 15 anos;

55. O promitente-comprador adquire o direito de propriedade por usucapião se deles foi possuidor pública, pacificamente e de boa-fé durante quinze anos (Ac. STJ, 11.02.2008),

56. Acrescentando-se no mesmo aresto jurisprudencial que, "O facto do pagamento do preço das coisas na sequência do contrato-promessa de compra e venda não é essencial na acção em que o autor faz valer o seu direito de propriedade sobre elas com base na usucapião, mas sim instrumental, por isso susceptível de ser considerado em resultado da instrução e discussão da causa." ;

57. No caso dos autos temos um elemento coadjuvante que é decisivo para se aferir da qualidade da posse do ora Recorrente;

58. Qual seja o completo, manifesto e repetido desinteresse por parte da promitente- vendedora no imóvel, consubstanciado, entre outros, na carta do ponto 4. dos factos provados;

59. O que demonstra que o ora Recorrente, e mais ninguém, agiu sobre a garagem, desde o início da sua posse, ininterruptamente, de boa-fé, pacífica e publicamente, como se sua fosse já;

60. A sentença ora recorrida, aplicando erradamente o Direito ao caso concreto, considera, por um lado, verificados todos os requisitos da posse, o corpus e o animus (o qual, aliás se presume em face da existência do primeiro) e, por outro lado, afasta a possibilidade de usucapião por não estar paga a "quase totalidade" do preço, argumento que, reitera-se, em face dos caracteres da posse dados como assentes é juridicamente inaceitável;

61. Ao considerar que a posse do ora Recorrente não serve para adquirir por usucapião a decisão recorrida interpretou de forma juridicamente equívoca as disposições constantes dos arts. 1258.° e seguintes e 1296.° do Cód. Civil, pois que sendo a posse do Recorrente, comprovadamente, titulada, de boa-fé, ininterrupta, pacífica e pública e estando pago o essencial do preço, deveria o Tribunal a quo ter considerado que o Recorrente adquiriu o imóvel dos autos por usucapião;

62. Deve ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência:

a) Alterarem-se os pontos da matéria de facto concretamente impugnados;

b) Revogar-se a sentença recorrida, julgando-se a acção totalmente improcedente e totalmente procedente o pedido reconvencional formulado, assim se reconhecendo que o ora Recorrente adquiriu o imóvel dos autos por usucapião, com todas as consequências legais.

I.4- Em contra-alegações a A. defende a confirmação da sentença ou, então, a ampliação do recurso nos termos do nº2 do art.636º/NCPC.

Por não haver razões que a tal obstem, impõe-se conhecer do objecto do recurso.

II- FUNDAMENTOS

II.1- de facto

A 1ª instância deu como provados os seguintes factos:

1- Em 22 de Julho de 1983, C... e M..., assinaram o "CONTRATO-PROMESSA" junto a fls 22 a 24, relativo à garagem C-40;

2- M ... é filha da ora A. - que lhe entregou os 200.000$00 pagos como sinal;

3- Em 24 de Março de 1993, M... assinaram a "DECLARAÇÃO" junta a fls 52;

4- Em 20 de Abril de 1993, M... enviou à C... a carta junta a fls 309 - onde se lê: "Serve a presente para comunicar a V. Exa que nesta data cedi os direitos que tinha sobre a garagem C40 ( ... ) ao Sr. J... ( ... ). Que doravante passa a promitente comprador e responsável por todos os assuntos inerente a referida fracção.";

5- Em 21 de Abril de 1993, M... e J..., e o ora R., assinaram o "CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA" junto a fls 47-48 relativo à garagem C-40 (letras AX);

6- Na sequência do contrato promessa supra, o R. passou a "possuir" a garagem (a partir de Abril de 1993), na expectativa de que a viria a adquirir, tendo entregue a quantia total de 1.600.000$00 como sinal;

7- Desde essa data, agiu sobre a garagem, ininterruptamente, de boa fé, pacífica e publicamente;

8- Os promitentes vendedores nunca se apresentaram, ou interpelaram (ou notificaram) o R. para celebrar a escritura pública de compra e venda;

9- O R. desconhece a A. - nada tendo contratado com ela;

10- Em 22 de Outubro de 1996 alguém, em nome de M... e J..., enviou ao R. a carta junta a fls 49;

11- Em 31 de Agosto de 2001, a N... enviou o 'facs' junto a fls 310;

12- Em 7 de Setembro de 2001, a N... o 'facs' junto a fls 311;

13- Em escritura pública de "COMPRA E VENDA" outorgada em 25 de Fevereiro de 2002, C... declarou vender à ora A. a fracção "AX" (garagem C-40) infra, pelo preço de 1.596,15€ já recebido - tendo a ora A. declarado aceitar a venda (fls 26 a 28);

14- Em 13 de Março de 2002 foi registada a favor da ora A. a aquisição da fracção "AX" do prédio descrito na 2a C.R.P. de Oeiras com o nº 848 (fls 19);

15- O R. ocupa actualmente a garagem.

Julgaram-se não provados, estes factos:

16- Desde finais de 1984 ou princípios de 1985 A. e sua filha ocupam a garagem - guardando aí mobiliário, vinho, azeite e veículos -e pagaram a respectiva contribuição autárquica.

17- Sempre de boa fé, pacífica, ininterrupta e continuadamente - com plena convicção (a A.) de que é a sua única e verdadeira proprietária e sem oposição de quem quer que seja.

18- O A. agiu (sobre a garagem) como se fosse proprietário;

19- Por volta de 1994/1995 o R. passou a ocupar a garagem, por mera tolerância da A .;

20- A N... enviou a carta em representação da filha da A.;

21- A escritura de 2002 teve como único objectivo impedir que o R. comprasse a fracção;

22- Desde 2002 a A. tentou contactar o R. para este celebrar a escritura pública de compra e venda da garagem (a fim de a adquirir) - sem respostas do R.;

23- A A. perdeu o interesse em que este lhe adquira a garagem;

24- O R. priva a A. de obter quaisquer rendimentos ou proveitos da garagem (pela sua fruição, ou arrendamento);

25- O valor de mercado para venda da garagem, em 2005, era de 25.000€ - e, o de arrendamento (em 2010), de 500€ mensais;

26- O desprezo e desconsideração com que tem vindo a ser tratada pelo R. tem causado incómodos e aborrecimentos à A., e têm-lhe trazido insegurança, nervosismo e incerteza quanto ao futuro.

# #

II.2- de direito

São duas as questões concretas controversas que objectivam o presente recurso, a saber:

1ª se a escritura pública de compra e venda do garagem em causa, celebrada em 2002, é nula por se tratar de um negócio simulado;

2ª se o recorrente adquiriu o direito de propriedade do dito imóvel por efeito da usucapião.

Vejamos cada questão de per se.

1. A controvérsia estabelecida entre as partes resume-se a isto: em 21.4.93 a filha da A. prometeu vender ao R., que prometeu comprar, a garagem C-40 correspondente à fracção “AX” de um prédio urbano, logo passando o R. a ocupá-la até agora. Por escritura de 25.2.2002, a sociedade C... vendeu à A. a referida fracção, tendo ela registado a mesma a seu favor. Diz a A. que a ocupação da garagem foi por mera tolerância até à prometida aquisição pelo R., o que não veio a acontecer apesar das insistentes tentativas da A. para esse efeito.

Defende-se o R./recorrente, com a alegação de que tal contrato teve como único objectivo impedir que comprasse a garagem, e que exercendo sobre ela, desde Abril de 1993, uma posse de boa fé, pacífica, pública e ininterrupta, tendo pago parte considerável do preço, a sua posição jurídica de promitente-comprador preenche os requisitos de uma verdadeira posse, boa para usucapião.

Como ponto de partida para a invocada nulidade do contrato de 2002 por simulação, principia o recorrente por criticar a decisão da matéria de facto alegando ter sido incorrectamente julgado o facto 21 considerado não provado, que “A escritura de 2002 teve como único objectivo impedir que o R. comprasse a fracção”, pretendendo que o mesmo seja considerado não provado. Tal pretensão não assenta num error in judicando da matéria de facto realizado na 1ª instância, resultante do erro na apreciação ou valoração da prova, podendo a Relação reapreciar o julgamento que dessa matéria de facto foi feito e eventualmente alterá-la, de harmonia com os poderes facultados pelo art.662º/NCPC. A pretendida alteração decorreria, sim, de uma incorrecta análise dos factos que ficaram provados, nomeadamente das condutas da A., sua filha e empresa construtora, e dos quais emergiria, no ver do recorrente, um quadro em que os outorgantes da escritura de compra e venda datada de 25.02.2002 se associaram com o intuito de impedir que o R. adquirisse a dita fracção, o que convocaria o disposto no art.241º/C.C. . Estaríamos, então, perante um erro de julgamento por incorrecta análise da factualidade apurada.

Sem razão.

Para a verificação do vício contratual da simulação, seria necessário que a matéria de facto apurado reflectisse os três elementos constitutivos, que são: 1- intencionalidade da divergência entre a vontade e a declaração; 2- acordo entre declarante e declaratário, 3- intuito de enganar terceiros.

Apreciando a factualidade apurada, por ela se vê que os dois primeiros requisitos não se mostram preenchidos. Com efeito, a circunstância de os promitentes vendedores (ponto 5) nunca terem interpelado o R. para a celebração da escritura, conjugada com as missivas enviadas por uma sociedade imobiliária antes da realização da escritura em causa (pontos 10-12), de modo algum permitem concluir ter havido divergência entre a vontade dos outorgantes e o que ficou a constar da escritura, tendo subjacente um acordo. Quanto ao último requisito, a verificação do mesmo não se extrai da matéria de facto, pelo contrário, demonstrado ficou a não intenção de enganar terceiros, conforme ponto 21 da matéria julgada não provada.

Em suma, a apurada conduta da A. e da construtora C..., não permite que se conclua que, ao celebrarem a escritura de compra e venda da questionada fracção, eles tenham actuado com o desígnio de enganar o R. impedindo-o de adquirir para si a dita fracção.

Para além de não se mostrar afectada do vício da simulação, também a mesma escritura não padece da nulidade por alegada afronta aos bons costumes (art.281º/C.C.), questão só agora trazida. A razão estaria, como afirma o recorrente, no facto de a construtora ter vendido a garagem pelo “remanescente” do preço que havia contratado quase vinte anos depois com a filha da A.. Mas como resulta dos factos assentes, desde pelo menos a data do contrato-promesssa de 1993 que a construtora deixou de ter a posse da garagem. Logo, tendo em conta os princípios da disponibilidade contratual e da autonomia privada, a venda pelo preço restante decorridos tal lapso de tempo, não contraria a ordem pública nem ofende os bons costumes, e por isso não justifica tal pretensa nulidade.

Nesta parte falecem as conclusões recursivas.

2. da questão da posse do R

O recorrente pretende, ainda no âmbito da matéria de facto, a inclusão na mesma destes factos: 1- "Condomínio da fracção dos autos começou a organizar-se em 20 de Dezembro de 1997; desde, pelo menos, Janeiro de 1998 que o R. paga, em nome próprio, o valor de condomínio estabelecido pela respectiva assembleia de condóminos.", 2- "O R. celebrou, em nome próprio, em 20 de Abril de 1993, contrato de fornecimento de energia eléctrica, pagando, pelo menos, desde então, os respectivos consumos.".

Embora não o diga expressamente, com a pretendida inclusão factual o recorrente quer reforçar a tese da aquisição da posse da fracção por usucapião.

Tais factos, emergentes, segundo o decorrente, de documentos apresentados em sede de instrução e juntos a fls.100-106, 131-142, não foram alegados nos articulados podendo interessar à apreciação do litígio, e por isso não foram considerados na decisão de facto. Poder-se-ia considerá-los como factos instrumentais dos factos fundamentais alegados na defesa.

Na verdade, de harmonia com o disposto no art.447º/C.P.C., o autor há-de indicar os factos constitutivos da situação jurídica que quer fazer valer ou negar, ou integrantes do facto cuja existência ou inexistência afirma, os quais constituem a causa de pedir, e caberiam na condensação da matéria de facto.

Porém, ressaltando da instrução da causa factos complementares ou concretizadores dos alegados pelas partes, cabe à parte a quem os factos aproveitem, que os introduza como matéria da causa mediante manifestação, equivalente a uma alegação, da vontade de deles se aproveitar.[2]

Ora, nada disso aconteceu, pois só agora, nas alegações apelatórias, é que o R. veio manifestar vontade de se aproveitar de factos que no seu ver emergem dos documentos que antes juntou destinados a provar os factos inicialmente articulados, e sem que antes tenha sido exercido o princípio do contraditório.

Tratando-se, portanto, de factos novos não alegados oportunamente, deles não se cuidará, improcedendo, assim, as conclusões 3ª a 6ª.

De qualquer modo, desde já se adianta que a factualidade assente é suficientemente relavante para reconhecermos ao R. o invocado direito de propriedade.

Vejamos.

Está provado que: “6 - Na sequência do contrato promessa supra, o R. passou a "possuir" a garagem (a partir de Abril de 1993), na expectativa de que a viria a adquirir, tendo entregue a quantia total de 1.600.000$00 como sinal”; “7 - Desde essa data, agiu sobre a garagem, ininterruptamente, de boa fé, pacífica e publicamente.”.

É vulgar e frequente as promessas de compra e venda de imóveis urbanos serem acompanhadas da tradição material da coisa objecto mediato do negócio, numa antecipação dos efeitos práticos do contrato prometido. O contrato-promessa e a entrega antecipada da coisa não se destina à constituição do direito de propriedade, mas, tão só, à constituição de um direito de crédito a uma determinada declaração negocial. Por isso é que a tradição material não corresponde, em regra, a transmissão da posse correspondente ao direito de propriedade.[3]

Para que haja posse - na definição dada no art.1251º/C.C. - é preciso mais do que o simples poder de facto (corpus), sendo ainda necessário que haja da parte do detentor a intenção (animus) de exercer, como titular, um direito real sobre a coisa, e não um mero poder de facto.

Assim, se o promitente-comprador obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio prometido, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando na situação de mero detentor ou possuidor precário.[4]

Todavia, é possível que em determinadas circunstâncias a tradição da coisa do promitente-vendedor para o promitente-comprador envolva uma verdadeira transmissão de posse. Escreve a este propósito o Prof. A. Menezes Cordeiro: “Tudo depende da vontade das partes: haverá, pois, que interpretar o acordo relativo à traditio usando, para isso e se necessário, todos os elementos coadjuvantes (…) a traditio visou antecipar o cumprimento do próprio contrato definitivo; trata-se duma hipótese frequente nos casos em que o preço esteja todo ou quase todo pago; o promitente adquirente é, então, desde logo, investido num controlo material semelhante ao do proprietário, podendo falar-se em posse em termos de propriedade”.[5]

Ante a factualidade acima transcrita, podemos afirmar que a posse do R., promitente-comprador, no caso da traditio da fracção/garagem, é uma posse em nome próprio, exercida no pressuposto de que o contrato seria cumprido adquirindo a fracção. Com efeito, pagou de sinal mais de metade (1.600.000$00) do preço acordado pela venda da mesma (2.300.000$00), e começou desde a data do negócio (Abril de 1993) a dispor dela, ocupando-a até hoje, ininterruptamente, de boa fé, pacífica e publicamente. Estes actos revelam, pois, que a entrega da garagem foi acompanhada da intenção de ser efectuada uma transmissão em definitivo para que a mesma passasse a ser do R., desde logo.

Em suma, a traditio envolveu corpus e animus, e por isso temos por segura a existência de uma efectiva posse pelo R., posse boa para usucapião, podendo proporcionar, por essa via, a aquisição do domínio.

Como observa o Prof. Oliveira Ascenção, a base de toda a nossa ordem imobiliária não está no registo, mas na usucapião.[6]

A verificação da usucapião depende de dois elementos: a posse e o decurso de certo período de tempo, variável conforme a natureza móvel ou imóvel da coisa.

Para actuar a usucapião, a posse tem de ser pública e pacífica, relevando os demais caracteres da posse – titulada, não titulada, de boa fé e de má fé – apenas quanto ao prazo necessário para a aquisição do direito (art.1297º/C.C.).

É indiscutível que a tal posse é pública e pacífica: ela foi adquirida sem violência e foi exercida de modo a poder ser conhecida pelos interessados (arts.1261º/1 e 2 e 1262º do C.C.).

Também não oferece dúvida que se trata de uma posse titulada ou causal: o título é justamente a entrega voluntária da fracção pelo promitente vendedor, como antecipação da venda.[7]

Quanto à boa fé e à má fé, a posse diz-se de boa fé quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem, presumindo-se de boa fé a posse titulada (art.1260º-2/C.C.).

No caso em presença, a posse do R., titulada, é, portanto, uma posse que se cataloga de boa fé.

Assim sendo, a usucapião só poderia ter lugar ao cabo de 15 anos – art.1296º/C.C. - prazo esse que já havia decorrido à data da propositura da acção, considerando que os actos de posse iniciaram-se a partir de 1993.

Concluindo, haverá que reconhecer que o R./reconvinte adquiriu por usucapião o direito de propriedade sobre a fracção “AX” reclamada pela A.. Donde proceder o pedido reconvencional, e improceder a pretensão da A. assente também no instituto da usucapião, por falta de prova.

Sucede que a A./recorrida veio, para o caso da procedência do recurso, ampliar o âmbito do recurso nos termos permitidos pelo art. 636º/NCPC. Apoiando-se no nº2, requer a adição destes factos:

“- Antes de ser celebrada a escritura de compra e venda em que a A. figurou como compradora, o representante da mediadora, com o conhecimento da A., diligenciou por diversas vezes e através de fax, carta registada, bilhetes escritos deixados na vizinha e um telefonema pessoal com o Réu, com um duplo objectivo: informá-lo que se podia celebrar a escritura e que para esse efeito o Réu o deveria contactar;

- O Réu teve conhecimento da informação respeitante à possibilidade de outorga da escritura, sabia quais os contactos a utilizar para a formalizar, mas nada fez neste sentido;

- Em 2009/2010, o mesmo Réu não respondeu às cartas que lhe foram endereçadas pelo advogado da A. e da filha desta”;

Requer ainda a modificação do ponto 7 dos factos provados, passando a ter esta redacção:

“- Desde 2002 a A. procedeu ao pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)”.

A argumentação é esta: atento o depoimento da testemunha M... e as cartas referidas nos pontos 10 a 13 que o R. teria recebido, o mesmo teve conhecimento da intenção da A. em outorgar o contrato de compra e venda, e por isso não teria actuado com devida boa fé negocial, pelo que, pelo menos desde meados de 2001, não esteve a “possuir” a garagem.

É claro que o objectivo da recorrida em aditar aqueles três primeiros factos é neutralizar o tempo necessário para o R. poder usucapir.

Analisemos.

O tipo de ampliação do objecto do recurso previsto no nº2 do art.636º, traduz-se na possibilidade dada ao recorrido de, na respectiva alegação e a título subsidiário, impugnar a decisão proferida sobre pontos concretos da matéria de facto não impugnados pelo recorrente, prevenindo a hipótese de triunfar a questão por este suscitada (nº2-2ª parte).

Ora, como é bom de ver, a recorrida não impugna a decisão de facto relativamente a determinados pontos que no seu ver foram mal julgados, nem o podia fazer já aquela factualidade não consta da base instrutória. O que pretende é acrescentar novos factos extraídos dos ditos documentos e depoimento.

Valem aqui as considerações acima tecidas acerca da inclusão de factos novos pelo recorrente. Daí que, na presente hipótese, não é possível proceder à reponderação do julgamento nos termos permitidos pelo art.662º/NCPC, e nessa medida a pretendida ampliação do recurso deve ter-se por improcedente.

Relativamente à alteração do ponto de facto 7, a pretensão da recorrida deve igualmente improceder. Com efeito, o alegado pagamento da contribuição autárquica foi considerado não provado, resultando dos autos um documento proveniente das Finanças (fls78) do qual se retira que a A. liquidou em 2010-02-16 o IMI referente ao ano de 2009 e a imóveis aí descritos. Donde não poder concluir-se, sem mais, que relativamente à fracção em causa, a A. procedeu ao pagamento do IMI desde 2002.

Claudicam, também, as conclusões da autora.

Isto posto, procede o recurso do R

# #

III- DECISÃO

Acorda-se, pelas razões enunciadas, em julgar procedente a apelação, revoga-se a sentença no segmento impugnado e, julgando procedente a reconvenção, reconhece-se ao R. o direito de propriedade por usucapião sobre a fracção autónoma designada pelas letras “AX”, que corresponde à garagem designada por C-40, piso C do prédio urbano inscrito na matriz da freguesia de Carnaxide sob o art.8352, com todas as legais consequências.

Custas em ambas as instâncias por A. e R. na proporção dos respectivos decaimentos.

LISBOA, 30.10.2014

Regina Almeida

Manuela Gomes (vencida, conforme declaração que junto)

Fátima Galante

Declaração de Voto

Não acompanho o acórdão recorrido, quando reconhece ao réu/recorrente o invocado direito de propriedade sobre a fracção em causa, já que, em meu entender, e é este o ponto nuclear, considero que o mesmo não fez prova da “posse”, enquanto elemento essencial para a verificação do usucapião.

O conceito de posse subjacente ao instituto da usucapião integra dois elementos: o corpus (que consiste no exercício de poderes de facto sobre a coisa) e o animus (que se traduz na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos poderes exercidos).

Como regra, o contrato promessa só transmite o corpus – elemento material – mas não o psicológico “animus. E a tradição da coisa no contrato promessa só concede a tutela possessória ao promitente comprador havendo inversão do título, ou seja, se aquele, enquanto mero detentor, se apresentar ao titular do direito a tomar uma atitude contrária ao exercício desse direito.

É assim, a inversão do título da posse, nos termos dos art. 1265º e 1290º do C.C. a única forma de aquisição do direito por parte de quem detém a coisa contra o verdadeiro titular do direito. E tem de ter ínsitos actos inequivocamente reveladores de que, a partir desse momento, o detentor quer actuar como titular do direito, devendo a sua actuação ser dirigida contra a pessoa em nome de quem agia (cfr., entre outros acórdãos do STJ, de 31.03.2004 – proc. nº 04B362; de 3.10.2013 – proc. nº 420/06.TVLSB.L1.S2 e de 10.12.2013 – proc. nº 641966/L.1.S1; cfr. ainda Henrique Mesquita, “Direitos Reais”, p. 100).

Acresce que, normalmente, o contrato promessa tem eficácia meramente obrigacional – arts. 410º, 413º, 442º, 830º e 397º todos do C.C.

Ora, contrariamente ao entendido no acórdão agora votado, não tendo ocorrido o pagamento da totalidade do preço acordado, a tradição da coisa não investe o promitente comprador na posse em nome próprio, salvo convenção em contrário. (no sentido de entender que só a celebração do o contrato prometido ou o o pagamento da totalidade do preço é translativo da posse, v., por exemplo Antunes, Varela (RLJ 124, p.348 e 128, p.146).

É que a tradição a que se refere o art. 755º nº1, f) do C.C. não se confunde com a posse, embora possa existir sem esta.

Por isso, a melhor doutrina, baseando-se na al. b) do art.1263º do C.C., equipara a tradição material e a tradição simbólica, sendo esta o resultado do significado social ou convencional atribuída a gestos ou expressões.

E a ponderação dessas situações tem de ter, necessariamente, subjacente os ditos comportamentos inequívocos de possuir em nome próprio, como por exemplo, o pagamento da totalidade do preço acordado, o efectivar de despesas de manutenção e reparação, o pagamento de prestações ou quotas do condomínio, só por essa via podendo, casuisticamente concluir-se pela existência do animus rei sibi habendi.

Mas não resultando da matéria de facto provada elementos dos quais possa concluir-se que o réu tivesse invertido o título de posse, nos termos acima conceptualizados e tendo mesmo ficado provado que aquele não pagou integralmente o preço acordado no âmbito do contrato promessa (o que é revelador do seu pleno conhecimento de que só adquiria a propriedade com a celebração do contrato definitivo),tudo acrescido das dúvidas quanto ao pagamento de impostos e condomínio, não pode deixar de concluir-se não estar suficientemente provado que, na situação em apreciação e dentro do referido critério da interpretação casuística, a traditio da fracção operada envolveu o corpus e o animus da posse

Daí que, em meu entender, não possa reconhecer-se ao réu o direito de propriedade sobre a fracção em causa, com fundamento na usucapião.

Negaria, pelo exposto, provimento à apelação.

Manuela Gomes

[1] Relatora: M.Regina Rosa - Desembargadoras adjuntas: Drªs Manuela Gomes e Fátima Galante

[2] Cfr.J. Lebre de Freitas, «A acção declarativa comum», 3ª ed., pág.309

[3] Cfr. Ac.STJ de 27.5.04, CJstj II/04-78

[4] Cfr. P. Lima e A. Varela, «C.C. anotado», Vol.III, pág.6

[5] «A posse: perspectivas dogmáticas actuais», pág.77

[6] Cfr. «Direitos Reais», pág.412-415

[7] Cfr. Ac. R. P. de 09.03.93 (CJ II/93-190)