2491/24.5T8GDM.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I - A questão da natureza imperativa do segmento final do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, respeita apenas ao período das renovações automáticas legalmente operantes, não dispensando a prévia averiguação da existência de uma “estipulação em contrário”, ressalvada na própria previsão normativa. II - O artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil não exige uma cláusula expressa de não renovação; exige apenas a existência de uma estipulação em contrário, cuja verificação depende da interpretação do concreto negócio jurídico segundo os critérios dos artigos 236.º e 238.º do Código Civil. III - Interpretado segundo os critérios dos artigos 236.º e 238.º do CCivil, o acordo celebrado entre as partes após a cessação do contrato originário, que (i) reconhece expressamente essa cessação, (ii) admite a permanência dos ocupantes apenas “no máximo” até determinada data, (iii) regula a restituição do imóvel nessa data e (iv) dispensa qualquer notificação para tornar exigível essa obrigação, revela objetivamente uma vontade incompatível com a renovação automática do contrato. IV - A interpretação que faz operar a renovação automática apesar de tal clausulado priva de eficácia útil as estipulações relativas ao termo da ocupação e à obrigação de restituição, contrariando os critérios hermenêuticos decorrentes dos artigos 236.º e 238.º do CCivil, segundo os quais as declarações negociais devem ser interpretadas de forma a preservar a coerência interna e a eficácia prática do negócio jurídico. V - Verificando-se a existência de uma estipulação em contrário para efeitos do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, não chega a operar o regime legal da renovação automática, extinguindo-se o vínculo contratual na data convencionada pelas partes, com a consequente procedência do procedimento especial de despejo, desde que verificados os respetivos pressupostos legais.

Processo nº 2491/24.5T8GDM.P1-Apela ção Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Local Cível de Gondomar-J2 Relator: Des. Dr. Manuel Fernandes 1º Adjunto Des. Dr.ª Ana Paula Amorim 2º Adjunto Des. Dr.ª Maria de Fátima Almeida Andrade Sumário: RELATÓRIO Acordam no Tribunal da Relação do Porto: AA instaurou procedimento especial de despejo contra BB e CC , pedindo a desocupação do imóvel objeto do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, com fundamento na cessação desse contrato por oposição à respetiva renovação. Regularmente citados, os requeridos não deduziram oposição. Tendo o processo seguido os seus regulares termos foi, a final, proferida sentença que julgou totalmente improcedente o procedimento especial de despejo. Não se conformando com o assim decidido veio a Requerente interpor recurso rematando com as seguintes conclusões: A sentença recorrida julgou improcedente o procedimento especial de despejo instaurado pela Recorrente, por entender que o acordo celebrado entre as partes em 03.08.2022 deu origem a um contrato de arrendamento sujeito ao regime de renovação automática previsto no artigo 1096.º do Código Civil . A Recorrente não se conforma com tal entendimento, por considerar que o Tribunal a quo incorreu em erro de interpretação do acordo celebrado entre as partes e em errada aplicação do disposto nos artigos 236.º , 238.º e 1096.º do Código Civil . Resulta da matéria de facto dada como assente que as partes celebraram, em 03.08.2022, um acordo após a cessação do contrato de arrendamento anteriormente existente. Nesse acordo ficou expressamente consignado que não se encontrava em vigor qualquer contrato de arrendamento entre as partes. Mais convencionaram as partes que os Recorridos poderiam permanecer no imóvel apenas "no máximo" até ao dia 31 de julho de 2023. As partes regularam igualmente a eventual saída antecipada dos Recorridos do locado. E estipularam expressamente que não seria necessária qualquer notificação prévia por parte da Recorrente para fazer nascer a obrigação de restituição do imóvel até 31 de julho de 2023. Nos termos do artigo 236.º do Código Civil , a declaração negocial vale com o sentido que um homem médio, colocado na posição do real destinatário, possa deduzir do comportamento do declarante. A interpretação do negócio jurídico deve atender ao respetivo contexto, à sua economia global e à coerência interna das estipulações convencionadas. O Tribunal recorrido não procedeu a essa interpretação global do acordo. Com efeito, limitou-se essencialmente a concluir que do acordo não constava uma cláusula expressa de não renovação do vínculo. Todavia, a interpretação do contrato não pode assentar exclusivamente na inexistência de determinada expressão literal, devendo resultar da apreciação conjugada de todas as cláusulas convencionadas. Interpretadas conjuntamente as cláusulas do acordo de 03.08.2022, resulta que as partes pretenderam fixar uma data limite definitiva para a permanência dos Recorridos no imóvel. A expressão "no máximo até 31 de julho de 2023" revela objetivamente a intenção de estabelecer um limite temporal absoluto para a ocupação do locado. Tal interpretação é reforçada pela cláusula que prevê a restituição do imóvel nessa data sem necessidade de qualquer notificação ou interpelação adicional. O artigo 1096.º , n.º 1, do Código Civil inicia-se com a expressão "salvo estipulação em contrário". A própria jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça reconhece que as partes podem convencionar a não renovação automática do contrato celebrado com prazo certo. A jurisprudência mais recente tem igualmente afirmado que a ressalva "salvo estipulação em contrário" se projeta sobre toda a estatuição do artigo 1096.º do Código Civil . A lei não exige a utilização de qualquer fórmula sacramental para afastar a renovação automática do contrato. Basta que do acordo resulte, de forma objetiva, uma estipulação incompatível com a renovação automática do vínculo. As cláusulas 2.ª, 5.ª e 6.ª do acordo celebrado em 03.08.2022 constituem, conjugadamente, uma estipulação incompatível com a subsistência do vínculo para além de 31 de julho de 2023. A interpretação acolhida pela sentença recorrida esvazia de conteúdo útil as referidas cláusulas contratuais. Com efeito, se o vínculo se renovasse automaticamente para além de 31 de julho de 2023, deixariam de ter qualquer utilidade prática: a expressão "no máximo até 31 de julho de 2023"; a obrigação de restituição do imóvel nessa data; a dispensa de qualquer notificação prévia para tornar exigível essa obrigação. Entre duas interpretações possíveis de um negócio jurídico deve preferir-se aquela que atribua eficácia e coerência a todas as cláusulas convencionadas pelas partes. A interpretação defendida pela Recorrente é a única que atribui sentido útil e coerente ao conjunto do acordo celebrado em 03.08.2022. Ao decidir em sentido diverso, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 236.º , 238.º e 1096.º , n.º 1, do Código Civil . Deve, por isso, a sentença recorrida ser revogada e substituída por decisão que julgue procedente o procedimento especial de despejo, determinando a desocupação e entrega do locado à Recorrente. A interpretação acolhida pela sentença recorrida não atribui qualquer significado autónomo às cláusulas relativas à permanência “no máximo”" até 31.07.2023, à obrigação de restituição do imóvel nessa data e à dispensa de notificação prévia, sendo a interpretação defendida pela Recorrente a única compatível com a coerência interna e economia global do acordo celebrado entre as partes. Não foram apresentadas contra-alegações. Corridos os vistos legais cumpre decidir. FUNDAMENTOS O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cf. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil. No seguimento desta orientação é apenas uma a questão que importa apreciar e decidir: a)- saber e o acordo celebrado pelas partes em 3 de agosto de 2022, interpretado segundo os critérios estabelecidos nos artigos 236.º e 238.º do CCivil, contém uma estipulação incompatível com a renovação automática do vínculo contratual, afastando, por conseguinte, a aplicação subsidiária do regime previsto no artigo 1096.º, n.º 1 do mesmo diploma legal. A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO Na decisão recorrida vem dada como provada a seguinte factualidade: No dia 01-08-2017, entre a Requerente e os Requeridos foi celebrado um contrato de arrendamento para fins habitacionais, tendo por objeto o imóvel sito em Rua ..., ... ..., Gondomar. O prazo de duração do contrato era de cinco anos, com início no dia 01-08-2021 e fim no dia 31-07-2022, tendo acordado que as subsequentes renovações do contrato ficavam subordinadas aos termos do art.º 1095.º a 1097.º do Código Civil . No dia 25-03-2022, a Requerente enviou aos Requeridos uma única carta registada com aviso de receção, dirigida a ambos, com o seguinte teor: “Assunto: Oposição à renovação de contrato de arrendamento. Exmos. Senhores, Na qualidade de senhoria, venho pela presente comunicação, proceder à denúncia do contrato de arrendamento celebrado com V. Exas., a 1 de agosto de 2017, tendo por objeto a fração autónoma identificada com a letra “D”, correspondente ao 1.º andar esquerdo do prédio urbano de minha propriedade, sito na Rua ..., ..., ... ..., manifestando oposição à sua renovação nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 1097.º , n.º 1, al. b) do Código Civil . Com os melhores cumprimentos, (assinatura)” No dia 28-04-2022, a Requerente enviou aos Requeridos uma única carta registada com aviso de receção, dirigida a ambos, com o seguinte teor: “Assunto: Oposição à renovação de contrato de arrendamento-2.ª carta enviada nos termos do disposto no art.º 10.º, n.º 3, do NRAU - Lei n.º 6/2006 , de 27 de fevereiro. Exmos. Senhores, Na qualidade de senhoria, venho pela presente comunicação, proceder à denúncia do contrato de arrendamento celebrado com V. Exas., a 1 de agosto de 2017, tendo por objeto a fração autónoma identificada com a letra "D", correspondente ao 1.º andar esquerdo do prédio urbano de minha propriedade, sito na Rua ..., ..., ... ..., manifestando oposição à sua renovação nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 1097.º , n.º 1, al. b) do Código Civil . Esta é uma segunda carta, na sequência do envio de uma primeira carta no pretérito dia 25 de março de 2022, para o mesmo fim, que não foi levantada por V. Exas. no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.” Ambas as cartas assinaladas não foram rececionadas pelo requeridos. No dia 03-08-2022, as partes outorgaram um documento a que apelidaram de “acordo”, no qual intervieram Requerente e Requeridos, do qual resulta o seguinte teor: Os três Outorgantes celebram entre si o presente acordo, de livre e espontânea vontade, nos seguintes termos: Todos os Outorgantes reconhecem que o contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado entre eles no pretérito dia 1 de agosto de 2017, tendo por objeto a fração autónoma designada pela letra “D” de que é proprietária, e legítima possuidora, a Primeira Outorgante, correspondente ao 1.º Andar Esquerdo, do prédio urbano sito na Rua ..., ..., a que corresponde a licença de utilização número ..., emitida pela Câmara Municipal de Gondomar, em dezembro de 1981, com a tipologia T2, foi denunciado tempestivamente por parte da Senhoria, não mais produzindo efeitos desde o pretérito dia 31 de julho de 2022. Não obstante o contrato de arrendamento não produzir mais efeitos, a Primeira Outorgante aceita que os Segundo e Terceira Outorgante se mantenham a ocupar a fração de sua propriedade, no máximo, até ao próximo dia 31 de julho de 2023, mediante o pagamento da quantia de € 410,00 (quatrocentos e dez euros). Caso este valor não seja pago, até ao dia 10 de cada mês do ano civil, os Segundo e Terceira Outorgantes estão obrigados a efetuar a devolução da fração, à Primeira Outorgante, livre de pessoas e bens, no prazo de 30 dias. Não sendo cumprido o disposto no ponto anterior por parte dos Segundo e Terceira Outorgantes, este facto fará nascer na Primeira Outorgante, o direito de solicitar judicialmente a imediata desocupação do mesmo, bem como solicitar o pagamento de todos os prejuízos que a ocupação indevida da fração por parte dos Segundo e Terceiro Outorgantes causar à Primeira Outorgante. Caso os Segundo e Terceiro Outorgantes pretendam abandonar a fração propriedade da Primeira Outorgante antes do dia 31 de julho de 2023, deverão informar a Primeira Contratante com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias, mediante carta registada com aviso de receção, para a residência da desta, identificada no presente acordo. Não estando em vigor, à data da celebração do presente acordo, qualquer contrato de arrendamento entre os Outorgantes, os Segundo e Terceira Outorgantes aceitam não ser necessária a realização de qualquer notificação prévia por parte da Primeira Outorgante, para fazer nascer a obrigação junto dos Segundo e Terceira Outorgantes, de proceder à devolução, livre de pessoas e bens, da fração objeto do presente acordo, à Primeira Outorgante, no limite a 31 de julho de 2023”. O DIREITO Como supra se referiu é apenas uma a questão que importa apreciar e decidir: a)- saber e o acordo celebrado pelas partes em 3 de agosto de 2022, interpretado segundo os critérios estabelecidos nos artigos 236.º e 238.º do CCivil, contém uma estipulação incompatível com a renovação automática do vínculo contratual, afastando, por conseguinte, a aplicação subsidiária do regime previsto no artigo 1096.º, n.º 1 do mesmo diploma legal. A sentença recorrida fundamentou a improcedência do procedimento especial de despejo na consideração de que o acordo celebrado pelas partes em 3 de agosto de 2022 deu origem a um novo contrato de arrendamento habitacional, sujeito ao regime do artigo 1096.º do CCivil e, por isso, renovado automaticamente por três anos, uma vez que não continha qualquer cláusula expressa de exclusão da renovação. Para assim concluir, apoiou-se na orientação que vem sendo afirmada pelo Supremo Tribunal de Justiça segundo a qual, após a alteração introduzida pela Lei n.º 13/2019 , de 12 de fevereiro, o segmento final do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil -que determina que a renovação se opere por períodos sucessivos de três anos quando o prazo inicial seja inferior-assume natureza imperativa, não podendo ser afastado pela mera estipulação de períodos inferiores de renovação. Não se ignora, efetivamente, que a jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a afirmar, de forma reiterada, que a alteração introduzida pela Lei n.º 13/2019 visou reforçar a estabilidade do arrendamento habitacional, entendendo que o período mínimo de renovação de três anos constitui uma norma de caráter imperativo, por melhor corresponder à finalidade de proteção do arrendatário prosseguida pelo legislador, foi essa, aliás, a jurisprudência convocada pela sentença recorrida. Todavia, importa desde logo assinalar que essa orientação jurisprudencial não resolve, por si só, a questão submetida à apreciação deste Tribunal. Com efeito, a controvérsia apreciada nos referidos arestos respeita, essencialmente, à possibilidade de as partes convencionarem renovações sucessivas por períodos inferiores a três anos quando o contrato esteja sujeito ao regime da renovação automática. Aqui não se discute se, existindo renovação automática, esta deveria operar por um, dois ou três anos. Discute-se, antes, se existiu ou não renovação automática. A distinção não é meramente terminológica é metodologicamente decisiva. Na verdade, o artigo 1096.º, n.º 1, inicia-se com uma ressalva cujo significado jurídico não pode ser desvalorizado: “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente (...)”. Esta expressão integra a própria previsão normativa e constitui um verdadeiro pressuposto lógico da aplicação do regime legal da renovação. Da sua leitura resulta que o legislador estabeleceu um regime subsidiário: a renovação automática apenas opera quando as partes não tenham convencionado solução diversa. Dito de outro modo, a renovação automática não constitui consequência inevitável de todo e qualquer contrato celebrado com prazo certo, constitui antes a solução legal aplicável na ausência de disciplina contratual incompatível com esse efeito. Por isso mesmo, a questão interpretativa relativa à existência de uma estipulação em contrário apresenta precedência lógica relativamente à determinação do regime legal da renovação. Só depois de concluído que as partes nada convencionaram sobre a cessação do vínculo poderá colocar-se a questão de saber qual o regime supletivamente aplicável. A sentença recorrida, porém, seguiu percurso diverso. Partindo da qualificação do acordo de 3 de agosto de 2022 como novo contrato de arrendamento, concluiu imediatamente pela aplicação do artigo 1096.º do Código Civil , considerando que a ausência de uma cláusula expressamente redigida em termos de exclusão da renovação determinava a renovação automática do contrato por três anos. Todavia, este raciocínio pressupõe precisamente aquilo que deveria demonstrar. Com efeito, afirmar que o contrato não contém uma cláusula expressa de não renovação não equivale a concluir que inexiste uma estipulação em contrário para efeitos do artigo 1096.º. A lei não exige que a exclusão da renovação seja formulada através de qualquer expressão sacramental, designadamente mediante a utilização das fórmulas “não renovável”, “sem renovação” ou equivalentes. Exige apenas que, interpretado o negócio jurídico segundo os critérios gerais dos artigos 236.º e seguintes do CCivil, resulte objetivamente incompatível com a renovação automática. Aliás, a própria jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça que sustenta a natureza imperativa do período mínimo de renovação nunca deixou de reconhecer que a ressalva inicial constante do artigo 1096.º conserva plena eficácia normativa. Com efeito, uma coisa é a imperatividade do período de renovação quando esta ocorre, outra, diversa, é a possibilidade de as partes afastarem a própria renovação. São planos jurídicos distintos. No primeiro discute-se o conteúdo do regime legal, no segundo discute-se a própria incidência desse regime. A confusão entre estes dois planos conduz inevitavelmente a uma incorreta aplicação da norma. É certo que a Lei n.º 13/2019 reforçou a estabilidade do arrendamento urbano, alargando o período mínimo das renovações automáticas. Mas não suprimiu a autonomia privada quanto (cf. artigo 405.º do CCivil) à decisão fundamental de sujeitar, ou não, determinado contrato à renovação automática . Se o legislador tivesse pretendido tornar obrigatória toda e qualquer renovação, teria eliminado da previsão normativa precisamente a expressão “salvo estipulação em contrário”. Não o fez, pelo contrário, manteve-a intocada. E essa manutenção não pode deixar de ser interpretada como revelando a intenção de preservar a faculdade das partes afastarem convencionalmente a renovação automática, solução que continua a encontrar apoio na própria letra da lei. Daqui decorre que o verdadeiro objeto do presente recurso não consiste em reapreciar a controvérsia jurisprudencial relativa ao caráter imperativo do período mínimo de renovação previsto no artigo 1096.º , n.º 1, do Código Civil . Essa questão apenas assumiria relevância se previamente se concluísse que o acordo celebrado entre as partes não continha qualquer estipulação incompatível com a renovação automática. É, pois, essa questão interpretativa que importa apreciar. Dito de outro modo: antes de perguntar “por quanto tempo se renovou o contrato?”, importa responder a uma questão logicamente anterior: “o contrato estava, afinal, sujeito a renovação automática?” É precisamente essa questão que será objeto de apreciação no ponto seguinte. A ressalva constante do artigo 1096.º , n.º 1, do Código Civil e o conceito de “estipulação em contrário”. Reconhecido que a controvérsia dos presentes autos não reside na determinação do período de renovação previsto no artigo 1096.º , n.º 1, do Código Civil , importa apreciar se o acordo celebrado pelas partes afasta, ou não, a própria renovação automática do contrato. Como se referiu, o legislador iniciou a previsão normativa daquele preceito com a expressão “salvo estipulação em contrário”. Tal ressalva não constitui mero elemento estilístico do texto legal. Antes integra a própria previsão da norma, delimitando o respetivo âmbito de aplicação. Daí resulta que a renovação automática apenas constitui consequência legal quando as partes não tenham disciplinado convencionalmente o destino do contrato no respetivo termo. Também aqui não se acompanha a fundamentação da sentença recorrida. Esta parece partir da ideia de que apenas uma cláusula expressamente redigida nos termos de “o contrato não se renova” ou “o contrato é não renovável” poderia afastar a aplicação do artigo 1096.º. Não cremos, porém, que semelhante entendimento encontre apoio na letra da lei. O Código Civil não exige qualquer fórmula sacramental para excluir a renovação automática. A existência de estipulação em contrário constitui questão de interpretação negocial, a resolver segundo os critérios gerais constantes dos artigos 236.º e seguintes do Código Civil . Com efeito, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real destinatário, possa deduzir do comportamento do declarante, devendo a interpretação atender ao conjunto do negócio jurídico, ao respetivo contexto e à coerência interna das diversas cláusulas. Consequentemente, a estipulação em contrário tanto poderá resultar de uma declaração expressa de não renovação como poderá decorrer, por interpretação do conjunto contratual, da existência de cláusulas objetivamente incompatíveis com a subsistência do vínculo para além de determinada data. A questão deixa, assim, de ser literal para passar a ser substancial. Importa averiguar se, objetivamente interpretado, o acordo revela uma vontade incompatível com a renovação automática. É precisamente essa análise que importa efetuar. A interpretação do acordo celebrado em 3 de agosto de 2022 O acordo celebrado entre as partes não pode ser apreciado mediante leitura isolada de uma ou outra cláusula. Como sucede com qualquer negócio jurídico, o respetivo conteúdo deve ser apreendido através da consideração da economia global do contrato. Desde logo, importa notar que o acordo inicia-se por reconhecer expressamente que o contrato de arrendamento anteriormente celebrado cessara os seus efeitos em 31 de julho de 2022. Este elemento não é despiciendo. As partes não partiram da subsistência do contrato anterior, pelo contrário, assumiram como pressuposto negocial a sua cessação. Seguidamente, convencionaram que, não obstante essa cessação, a requerente aceitava que os requeridos permanecessem na fração “no máximo” até ao dia 31 de julho de 2023, mediante o pagamento mensal da quantia de €410. A utilização da expressão “no máximo” assume particular relevância interpretativa. Não se trata de mera indicação cronológica, traduz antes a fixação de um limite temporal absoluto para a ocupação consentida do imóvel. Mais significativo ainda se revela o facto de as partes terem regulado expressamente a restituição da fração. Não só estabeleceram a obrigação da respetiva entrega, como declararam não ser necessária qualquer notificação prévia da requerente para fazer nascer essa obrigação. Esta cláusula dificilmente se compreende caso se admita que o vínculo pudesse renovar-se automaticamente por mais três anos. Na verdade, se as partes pretendessem sujeitar a relação contratual ao regime comum da renovação automática, nenhuma utilidade prática teria convencionar que a obrigação de restituição surgiria automaticamente em 31 de julho de 2023. A cláusula apenas encontra pleno sentido se interpretada como instrumento destinado precisamente a impedir que a ocupação se prolongasse para além daquela data. Acresce que o acordo regula igualmente a hipótese de saída antecipada dos requeridos, disciplinando o respetivo pré-aviso. Também esta previsão revela que as partes pretenderam regular exaustivamente o período compreendido entre agosto de 2022 e julho de 2023, concebendo-o como uma situação transitória e não como o início de um novo contrato sujeito às regras gerais da renovação. Tudo isto conduz a uma conclusão que um declaratário normal dificilmente deixaria de retirar. O acordo não disciplina simplesmente a utilização do imóvel durante um ano. Disciplina a fase terminal da relação existente entre as partes, fixando simultaneamente a data em que essa utilização deveria definitivamente cessar. Da insuficiência da fundamentação adotada pela sentença recorrida A sentença recorrida assenta, em substância, em três proposições. A primeira consiste em afirmar que o acordo de 3 de agosto de 2022 configura um novo contrato de arrendamento. Mesmo admitindo essa qualificação-que não importa aqui reapreciar-dela não decorre necessariamente a aplicação do regime da renovação automática. A segunda consiste em afirmar que o acordo nada estipula quanto à renovação do contrato. É precisamente neste ponto que se verifica, em nosso entender, o erro de julgamento. A sentença limita-se a constatar que o contrato não contém uma cláusula expressa de exclusão da renovação. Todavia, dessa circunstância não resulta que inexista estipulação em contrário. Como anteriormente se referiu, a existência dessa estipulação constitui questão interpretativa. Ora, a sentença não procede verdadeiramente à interpretação do negócio, limita-se a retirar consequências da ausência de determinada fórmula literal. Essa metodologia não satisfaz os critérios interpretativos constantes dos artigos 236.º e 238.º do Código Civil . Finalmente, a sentença conclui que o contrato se renovou automaticamente por três anos. Todavia, essa conclusão conduz a consequências dificilmente conciliáveis com o próprio conteúdo do acordo. Com efeito, se o contrato se renovou automaticamente deixa de produzir qualquer efeito jurídico a expressão “no máximo até 31 de julho de 2023”, perde utilidade a cláusula relativa à obrigação de restituição, torna-se praticamente inútil a convenção segundo a qual não seria necessária qualquer notificação para fazer nascer a obrigação de entrega e deixa de existir qualquer função normativa para a disciplina detalhada do termo da ocupação. Ora, a interpretação dos negócios jurídicos deve procurar preservar a eficácia das respetivas cláusulas. Não se presume que as partes tenham introduzido estipulações destituídas de qualquer utilidade. Entre duas interpretações plausíveis, deve preferir-se aquela que atribua sentido útil e coerente ao conjunto do negócio jurídico. É precisamente essa interpretação que a sentença recorrida não acolheu. Aplicação ao caso concreto Interpretado o acordo segundo os critérios estabelecidos nos artigos 236.º e 238.º do CCivil, entende este Tribunal que as partes pretenderam disciplinar uma permanência transitória dos requeridos na fração após a cessação do contrato originário, fixando simultaneamente o respetivo termo definitivo. As cláusulas relativas: ao reconhecimento da cessação do contrato anterior; à permanência apenas “no máximo” até 31 de julho de 2023; à obrigação de restituição; e à desnecessidade de qualquer interpelação para tornar exigível essa restituição, constituem, apreciadas globalmente, manifestação objetiva de uma vontade incompatível com qualquer renovação automática do vínculo. Existe, por conseguinte, verdadeira estipulação em contrário para efeitos do artigo 1096.º , n.º 1, do Código Civil . Não chegando a operar a renovação automática prevista naquele preceito, extinguiu-se o título legitimador da ocupação do imóvel em 31 de julho de 2023. À data da instauração do presente procedimento especial de despejo encontrava-se cessada a relação locatícia, verificando-se os pressupostos previstos no artigo 15.º do NRAU para a procedência da pretensão deduzida pela requerente. Procedem, assim, as conclusões formuladas pela recorrente e, com elas, o respetivo recurso. Impõe-se, por isso, a revogação da sentença recorrida. DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar o recurso procedente e, em consequência julgando procedente a apelação, revogam a sentença recorrida e determinam a imediata desocupação e entrega do locado à requerente, livre de pessoas e bens. Custas pela Requerida (artigo 527.º, nº 1 do CPCivil). Porto, 14 de setembro de 2026. Des. Dr. Manuel Fernandes Des. Dr.ª Ana Paula Amorim Des. Dr.ª Maria de Fátima Almeida Andrade