9414/2006-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- A cláusula, constante de contrato de arrendamento de duração limitada para comércio ou indústria, segundo a qual a ré se obriga a não denunciar ou revogar o contrato antes do seu termo ou de qualquer uma das suas renovações sob pena de, a título de cláusula penal, ficar vinculada ao pagamento da quantia de 24.000 euros, desrespeita a norma do artigo 51.º do Regime do Arrendamento Urbano que prescreve que o disposto neste diploma sobre a resolução, caducidade e denúncia do arrendamento tem natureza imperativa.

II- De facto, naqueles contratos, o arrendatário é livre de denunciar o contrato a todo o tempo mediante comunicação escrita com a antecedência indicada no artigo 100.º/4 do R.A.U., permitindo a lei que as partes livremente convencionem um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, não pelo arrendatário.

III- Por isso, a aludida cláusula é nula, porque contraria regime legal imperativo, atento o disposto nas referidas disposições conjugadas com os artigos 280.º, 294.º ,e 405.º todos do Código Civil

(SC)

ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I- Relatório

1. C.[…] SA demandou B.[…] LDA., e BANCO […] SA, pedindo que as RR sejam condenadas, solidariamente, a pagar à A. sendo a 1ª R. a título de cláusula penal por violação da cláusula 11ª do contrato de arrendamento, e a 2ª R., por se ter negado a aceitar o accionamento da garantia bancária, a indemnização no valor de 24.000,00€, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação.

2. Alega para tanto que por contrato de arrendamento de duração limitada deu de arrendamento à 1ª R. a loja identificada, pelo prazo de seis anos, com início em 1 de Novembro de 2003, renovável por iguais períodos se não fosse denunciado pelas partes, convencionando-se na cláusula 11ª do contrato, que a 1ª R. se obrigava a não denunciar ou revogar o contrato antes do seu termo ou de qualquer uma das suas renovações, sob pena de a título de cláusula penal ficar vinculada a pagar a quantia de 24.000,00€.

Ficou também acordado que a 1ª R. se obrigava a entregar à A. uma garantia bancária first demand, pelo prazo de seis anos, tendo sido entregue uma garantia bancária, válida apenas por um ano, pela 2ª R., sob a alegação que apenas emitia garantias pelo prazo de um ano, mas que todos os anos seria emitida uma nova.

Por fax de 19 de Novembro de 2004 a 1ª R. comunicou à A. a sua intenção de renunciar ao contrato de arrendamento, accionando esta última a garantia bancária, tendo a 2ª R. se negado a aceitar o accionamento, sendo enviadas em Outubro de 2005 as chaves do arrendado pela 1ª R.

3. Citadas, vieram as RR contestar.

4. Foi proferida sentença que julgou a acção procedente, relativamente à R. B.[…] Lda., condenando esta a pagar à A. a quantia de 24.000€, acrescida de juros vencidos desde a data da citação e vincendos até integral pagamento, e absolveu a R. Banco […] SA, do pedido.

5. Inconformada veio a R. B.[…] interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:

· A Recorrida intentou a presente acção judicial pedindo que a Recorrente fosse condenada ao pagamento da quantia de 24.000,00€ a título de cláusula penal pelo incumprimento de um contrato de arrendamento de duração limitada;

· Contestou a Recorrente dizendo que tal cláusula face ao regime jurídico aplicável é nula nos termos do art.º 294, do CC, pelo que deve ser considerada como não escrita nos termos do art.º 292, do mesmo diploma.

· Nos termos do art.º 810, do CC a cláusula penal destina-se a substituir a indemnização pelo incumprimento do contrato;

· O art.º 100 do RAU aplicável por força do art.º 117 do mesmo diploma é uma norma imperativa e não prevê qualquer indemnização pela revogação do contrato;

· Pelo que o art.º 810, do CC não pode aqui ter aplicação;

· Aliás como defende a jurisprudência;

· Violou o Tribunal a quo o art.º 100, aplicável por força do art.º 117, ambos do RAU que não permitem a estipulação de qualquer cláusula indemnizatória pela revogação de um contrato de arrendamento de duração limitada.

· E ao não se ter declarado a nulidade da cláusula 11ª do contrato de arrendamento violou o art.º 294, do CC.

6. Nas contra-alegações a A. pronunciou-se no sentido da manutenção do decidido.

7. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- Os factos

Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:

a) A Autora é dona e legítima proprietária da loja com a entrada a nascente localizada no terceiro piso (rés-do-chão), com uma divisão ampla e duas instalações sanitárias no segundo piso (primeira cave), e ainda uma dependência de arrumos e uma arrecadação no primeiro piso (segunda cave), que constitui a fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio urbano sito […] Parede, freguesia de Parede, Concelho de Cascais, descrito na primeira conservatória do Registo Predial de Cascais […];

b) A Autora celebrou com a 1ª R. o contrato de arrendamento para comércio de duração limitada tendo por objecto a referida loja e com as cláusulas constantes do documento de fls. 4 e 9.

c) A 1ª R. ré entregou à Autora a garantia bancária n.º […] emitida pela 2ª R., mas com validade apenas por um ano, alegando que a 2ª R. só emitia garantias pelo prazo de um ano mas que todos os anos seria emitida uma nova.

d) Em 19 de Novembro de 2004 a R. enviou à Autora o fax com o teor do documento de fls. 12.

e) Na sequência dessa comunicação, a Autora por carta de 22 de Novembro de 2004 accionou a garantia bancária.

f) A 2ª R. negou-se a aceitar o accionamento da garantia bancária, conforme documento de fls. 14.

g) A 1ª R. entregou o locado à Autora no mês de Outubro de 2005.

h) Por carta datada de 8 de Julho de 2005 a 1ª R. comunicou à Autora a revogação do contrato conforme documento de fls. 34.

III- O Direito

Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões (1) nelas colocadas (2), artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, 660º, nº 2, e 713º, todos do CPC, pelo que a apreciar está tão só a invocada nulidade da cláusula 11ª do contrato de arrendamento celebrado entre Autora e a 1ª Ré, respectivamente Recorrida e Recorrente.

Na sentença sob recurso entendeu-se que a cláusula em causa consubstanciava uma cláusula penal, destinada a reforçar o direito do credor ao cumprimento da obrigação, e em caso de incumprimento, a substituir a obrigação de indemnização. Por na situação de alguma das partes incumprir, sempre a outra poderia reclamar a indemnização pelos prejuízos decorrentes, no caso concreto, a cláusula 11ª do contrato celebrado fixava desde logo o valor desses danos, se fosse a arrendatária a não cumprir o prazo estipulado, sendo assim perfeitamente válida.

Insurge-se a Recorrente contra esse entendimento, alegando que a norma constante do art.º 100 do RAU, aplicável à situação dos presentes autos por força do art.º 117 do mesmo diploma legal, não prevê qualquer indemnização pela revogação do contrato, pelo que sendo tal norma imperativa, afastada fica a aplicabilidade do disposto no art.º 810, do CC, sendo nula a referida clausula 11ª, e assim dada por não escrita, conforme o art.º 294 e 292, do CC.

Apreciando.

No regime jurídico do arrendamento urbano (RAU), aprovado pelo DL 321-B/90 de 15 de Outubro (3), são previstas as disposições gerais que deverão reger o contrato de arrendamento urbano (artigos 1º a 73º), e as privativas das três modalidades principais apresentadas (4), art.º 3º, isto é, arrendamento para habitação (artigos 74º a 109º), arrendamento para comércio e indústria (artigos 110º a 120º) e para o exercício de profissão liberal (artigos 121º e 122º), pelo que na sua aplicação importará atender à relação de especialidade estabelecida, no sentido de as normas especiais afastarem as gerais onde forem incompatíveis com elas, sendo estas atendíveis, desde que não sejam excluídas pelas primeiras.

Diz-nos assim o art.º 50, do RAU, que o contrato de arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas determinadas na lei, consignando-se expressamente no art.º 51 que o disposto neste diploma sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento tem natureza imperativa, o que importa necessariamente o acatamento das disposições às mesmas reportadas, sob pena de nulidade, art.º 280, do CC.

À imperatividade, desta forma determinada, geradora de efectivas restrições à liberdade contratual, não são estranhas razões que se prendem com a protecção dos interesses dos contratantes, maxime, do arrendatário, quer em termos da satisfação do direito constitucionalmente consagrado à habitação (5), art.º 65, do CRP, quer no concerne à subsistência da actividade económica desenvolvida pelo locatário, e reflexamente o interesse geral, face ao valor social de que a mesma geralmente se reveste (6).

Reportando-nos à situação sob análise, não se questiona que as partes celebraram um contrato de arrendamento urbano, para comércio, de duração limitada, cuja possibilidade de celebração resultou da vigência do DL 275/95, de 30 de Setembro, no seguimento do já estabelecido para o arrendamento habitacional, visando-se a reanimação do mercado de arrendamento, convencionando as partes um prazo para a duração efectiva deste último, devendo contudo tal cláusula ser inequivocamente prevista no texto do contrato assinado pelos contraentes, art.º117, n.º1, do RAU.

O contrato em referência renova-se automaticamente, no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não seja denunciado por qualquer das partes, podendo estas convencionar um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, desde que conste de cláusula reduzida escrito, art.º 118, do RAU, sendo que, e para o caso que agora nos interessa, pode o arrendatário denunciar o contrato, bem como revogá-lo, a todo o tempo, fazendo-o assim cessar, por declaração unilateral, antes de decorrido o prazo mínimo de cinco anos, a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento (7), mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, art.º 117, n.º2, 100, n.º 4, e 98, n.º2, todos do RAU.

Dentro deste quadro legal genericamente traçado, temos que as partes convencionaram que o prazo do contrato de arrendamento seria de seis anos, renovando-se por iguais períodos, se não fosse denunciado por qualquer das partes, estabelecendo-se na cláusula 11ª, aqui em causa que Arrendatária não pode denunciar ou revogar o presente contrato de arrendamento antes do seu termo ou de qualquer uma das suas renovações, sob pena de, a título de cláusula penal por incumprimento, ser obrigada a pagar à Senhoria a quantia de 24.000,00€.

Ora, como se sabe, podem as partes, por mútuo acordo, convencionar, de forma antecipada, antes que ocorra o facto constitutivo da responsabilidade, uma determinada prestação, usualmente uma certa quantia em dinheiro, que o devedor deverá satisfazer ao credor no caso de mora, não cumprimento ou cumprimento defeituoso, art.º 810, n.º1, do CC.

Essa estipulação, designada de cláusula penal, está essencialmente ligada à ideia de sancionamento da conduta faltosa do devedor, funcionando perante o gravame adicional que geralmente representa, como meio de pressão no sentido do cumprimento, possibilitando ainda a reparação de possíveis danos decorrentes daquela conduta, não estando a sua validade, mas sobretudo a sua eficácia, dependente da comprovação da efectiva existência de tais prejuízos, dos quais, aliás, o faltoso ficará desonerado (8).

Não se questionando que emane do exercício da autonomia da vontade, pode esta ser definida como o poder de auto regulamentação de interesses e relações exercidas pelo seu próprio titular (9), desdobrando-se na liberdade de celebração ou conclusão do contrato, isto é, de contratar ou não, e na de modelação do conteúdo do contrato, nomeadamente procedendo à escolha do tipo de negócio que possa de forma cabal satisfazer as pretensões dos contraentes.

Consagrada no art.º 405, do CC, resulta desta disposição legal quatro faculdades a saber, a livre opção de escolha de qualquer tipo contratual, com submissão às suas regras imperativas, 1ª parte do n.º1, livre opção de celebrar contratos diferentes típicos, 2ª parte do n.º1, possibilidade de introdução no tipo contratual de cláusulas defensivas dos interesses das partes, mas que não põem em causa a função económica-social própria do contrato, que o legislador teve em vista ao fixar o regime do contrato, 3ª parte do n.º1, e ainda a possibilidade de reunir no mesmo contrato dois ou mais contratos típicos, sem prejuízo da existência de normas imperativas próprias, n.º2 (10).

Voltando à situação em causa dos autos, temos que as partes optaram pela celebração de um determinado tipo de contrato de arrendamento – para o comércio e de duração limitada – devendo, em conformidade, observar o que em termos imperativos se estabelece em sede de tal tipo contratual, nomeadamente no concerne à resolução e denúncia do contrato, cujo carácter injuntivo não se mostra afastado pelas normas especiais que o regem, sem prejuízo do que nesse âmbito, em especial, como vimos, é permitido às partes acordarem de forma livre, e que não se prende ou confunde com o direito de o arrendatário, a todo o tempo, por declaração unilateral, denunciar ou revogar o contrato.

Conferindo a lei este direito por perceptíveis razões de ordem pública de protecção social, a cláusula contratual como a dos autos que frontalmente a contraria tem de entender-se como nula, por violação de norma imperativa, ao abrigo do art.º 294, do CC, sem prejuízo da validade do mais convencionado, art.º 282, também do CC, não podendo desse modo ser a Apelante penalizada por ter incumprido total ou parcialmente um dever, quando a mesma se limitou a exercer um direito atribuído por lei.

Procedem, assim as conclusões formuladas pela Recorrente, o que importa a revogação da sentença sob recurso, e a decorrente improcedência da acção.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, na procedência da apelação revogar a sentença recorrida, julgando improcedente a acção, absolvendo a Recorrente do pedido.

Custas nas duas instâncias, pela Apelada.

Lisboa, 4 de Dezembro de 2006

Ana Resende

Dina Monteiro

Luís Espírito Santo

1. -O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.

2. -Bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras.

3. -Que não se questiona ser o aplicável aos presentes autos.

4. -Referenciando genericamente no art.º 123, o arrendamento urbano para qualquer outra aplicação lícita do prédio.

5. -Cuja prossecução é imposta ao Estado, mas que não deixa de vincular os particulares, cfr. Ac. do TC, n.º 148/05, de 16.3.05, in www.tribunalconstitucional.pt.

6. -Cfr. Ac. do TC, acima referido.

7. -Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7 ª edição, pag. 708.

8. -Cfr., entre outros, o Ac do STJ de 20-10-98, in CJSTJ, Tomo III, pág 73, bem como. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, e Calvão da Silva, in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória.

9. -Cfr. Ac.STJ de 9.6.98, citando Betti, in Teoria Geral, in www.dgsi.pt.

10. -Cfr. Ac. STJ referido na nota anterior, Autunes Varela in Centros Comerciais, 1995 e Revista de Legislação e Jurisprudência, 128, pag. 370 e seguintes.