III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Delimitada a apreciação do Tribunal ad quem ao teor das conclusões de recurso, cumpre então indagar se, no caso, é de dispensar a identificação dos proprietários confinantes e a sua notificação para a venda judicial dos prédios penhorados nos autos.
Como decorre do disposto no art. 1382º nº. 1 C.Civil, o legislador com o emparcelamento pretendeu... “pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola”.
Para o efeito, para cada zona do país foi fixada a superfície mínima, correspondente a uma unidade cultura.
Daí que, nos termos do artº1380 do CCivil, o legislador estabeleça a preferência legal entre confinantes em caso de venda de prédios em tais condições.
Trata-se de uma das formas de minimizar o fraccionamento dos terrenos aptos para a cultura em parcelas de área inferior àquela unidade, tal como dispõe o nº. 1 do art.º 1376 do C. Civil e no tocante às operações de emparcelamento, nos termos do nº. 2 do art.º 1382 do mesmo diploma legal.
O recorrente não contesta que os prédios penhorados e a vender estão nessa situação, com excepção do prédio urbano.
Todavia, insiste que, tal preferência deverá ser exercida, se assim o entenderem, pelos titulares do direito, nos termos do artº1410 do CCivil, isto é, sem embargo da venda executiva e após a mesma.
Caracterizemos este direito.
O direito de preferência previsto no art.º 1380, nº1 do CCivil é reciprocamente concedido aos proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, em caso de venda a quem não seja proprietário confinante.
Trata-se, pois, de uma preferência legal – porque criada directamente pela lei –, que tem como finalidade proporcionar ao respectivo titular a aquisição de um direito real – a propriedade do terreno confrontante.
Também porque deriva da lei, o direito de preferência nasce sempre, e de cada vez, que se verifiquem os pressupostos de que essa mesma lei o faz depender.
Esta preferência produz efeitos em relação a terceiros, ou seja, poderá ser oposta, para fazer valer esse direito de aquisição, a quem quer que venha a realizar com o obrigado, o negócio de que deriva a transmissão do prédio sujeito à prelação.
Na verdade, é consabido que o exercício do real de preferência tem a sua tutela máxima assegurada, “ prosseguindo “ a coisa por via da característica da sequela, e portanto, mesmo após a alienação a terceiro do imóvel sobre que incide.
Porém, antes disso, àquele que sobre quem incide o dever da preferência, impõe-lhe a lei que dê conhecimento prévio ao preferente sobre as condições da venda do bem.
Ora, o que se estabelece no art.º 1410 do CCivil, é que o beneficiário da preferência a quem não se dê conhecimento da venda, tem o direito de haver para si a coisa alienada, desde que o requeira dentro de seis meses, contados do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço. Aí, se admite e se fixam os pressupostos da acção de preferência.
Isto é, o exercício desse direito através da acção de preferência pressupõe, como do preceito resulta, a violação da obrigação de preferência, com a consumação da alienação sem satisfação do dever de comunicação do projecto da venda e as cláusulas do contrato ou mediante irregular cumprimento de tal dever, conforme dispõe o artº416, nº1 do CCivil.
Surge, então, o direito de o preferente, através da acção, obter a substituição coerciva da posição de comprador no contrato celebrado com o terceiro adquirente, em violação dos pressupostos legais condicionantes do nascimento do direito – os do quadro legal que, em abstracto, prevê o direito de preferência associado à titularidade do direito real e a obrigação de comunicação.
Mas, em momento anterior, inicia-se a concretização desse direito, quando, o obrigado à preferência, decide realizar o negócio de alienação, e desenvolve-se até à respectiva efectivação, fase em que, sucessivamente, o preferente goza do direito (creditório) à notificação do negócio projectado, do direito (potestativo) de declarar preferir e do direito (creditório) de exigir que consigo seja realizado o contrato projectado.
Na circunstância de o obrigado à preferência não cumprir aquele dever, então, passa-se à segunda fase, o preferente, “passa a ter o direito potestativo de, através da acção de preferência, se substituir ou sub-rogar ao adquirente, no contrato celebrado com o obrigado à prelação”, direito que não incide directamente sobre a coisa transmitida, mas, sobre o contrato (1).
É, na verdade, pacífico que o titular do direito de preferência só pode usar da acção prevista no art.º 1410 do CCivil, se a coisa tiver já sido alienada a terceiro, com violação da obrigação de dar preferência, também o sendo que é sempre elemento da causa de pedir dessa acção a transmissão da propriedade da coisa .(2)
Aplicando ao caso em apreço.
Preparando-se nos autos de execução a venda judicial dos imóveis em causa e substituindo-se o Tribunal na alienação, ao proprietário, alienante e obrigado pela preferência, é correcto e inteiramente respeitador da lei, a notificação dos proprietários dos respectivos prédios confinantes, por forma a cumprir esse dever legal.
Ademais, acautelar a validade da futura transmissão por esta via, constitui estrito e escrupuloso cumprimento da legalidade por banda do Tribunal.
Ao exequente, que detém o ónus do impulso processual dos autos caberá, por seu turno, indagar da identificação dos referidos preferentes, tal como o Tribunal determinou, e dessa sorte, assegurar – se a obrigação instrumental associada, dando conhecimento aos referidos da realização venda judicial, na qual poderão preferir, ou não.
Por fim, a questão de um dos prédios a vender integrar parte urbana.
“Um prédio será rústico ou urbano quando, de acordo com as concepções dominantes da sociedade, consista essencialmente no solo ou em construções, conforme o critério da utilização predominante, nas fronteiras do art.204º, nº2º, C.Civ. “ (3).
Isto significa que, a circunstância do prédio ter parte urbana não determina, por si, no caso espécie, o afastamento da preferência legal acima referida, devendo prevalecer a classificação de prédio rústico, se porventura, qualificado, no seu conjunto, como misto para efeitos fiscais, prevalece, para efeitos civis, e, designadamente, do disposto no artº1380, nº1 do C.Civil, a sua qualificação como prédio rústico quando, essencialmente utilizado para a cultura ou cultivo agrícola, a parte urbana estiver ao serviço da parte rústica desse prédio, não gozando de autonomia funcional.
Semelhante caracterização face aos elementos indicados nos autos, não nos é possível efectuar, sendo, pois, prudente, que também em relação a esse prédio, seja, cumprida a obrigação de notificação do confinante.
Completando o encadeamento do raciocínio, e ressalvado o respeito por diferente entendimento, deverá o exequente providenciar pela indicação nos autos das moradas dos proprietários de todos os prédios confinantes aos que são vender, a fim de se poder dar cumprimento ao disposto no artº892do CPC.
Resumindo para concluir, a decisão não violou qualquer dos normativos apontados, devendo, por tal, manter-se atenta a motivação exposta.
