9061/15.7T8LSB.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

As obras realizadas pelo condómino em terraços que, embora de uso exclusivo da sua fracção, constituem partes comuns do edifício, por serem cobertura de garagens e fracções do piso inferior, são proibidas quando prejudicam a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício, devendo ser demolidas e removidas

Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

RELATÓRIO.

Condomínio do Edifício …, sito na Rua … nº…, Lisboa, intentou a presente acção declarativa com processo ordinário contra F…, SA, alegando, em síntese, que a ré é proprietária da fracção do 1º esquerdo, onde, sem autorização da assembleia de condóminos, nos terraços privativos da fracção que são partes comuns do prédio, foram realizadas obras de construção de estruturas com carácter de permanência, diversas das que haviam sido projectadas por anteriores proprietários, implicando as ora construídas alteração das fachadas, para além de afectarem a segurança do edifício por ter sido feita furação que poderá causar infiltrações nas fracções e garagens dos pisos inferiores, tendo ainda sido demolida a parede do fundo da garagem, comum a todas as garagens dos condóminos, que tinha a função de garantir a desenfumagem para o exterior e foi substituída por outra mais fina, de pladur, com diminuição da caixa de ar, permitindo à ré ficar com uma garagem maior do que a dos restantes condóminos e prejudicando a desenfumagem e o isolamento relativamente às garagens contíguas, pelo que, face à recusa da ré em repor a situação anterior, foi deliberado pela assembleia de condóminos no sentido da demolição das obras dos terraços e reposição da parede da garagem e, mantendo-se as obras, de propositura de acção judicial para o efeito.

Concluiu pedindo a condenação da ré a demolir toda a obra edificada nos terraços da sua fracção e a repor a garagem no seu estado originário, ou, caso não realize voluntariamente tais trabalhos, a suportar os custos da autora para os executar, conforme orçamento junto.

A ré contestou alegando, em síntese, que adquiriu a fracção em causa no âmbito da sua actividade de investimento em activos imobiliários e simultaneamente arrendou-a, acordando com a arrendatária realizar obras com vista à sua adaptação e melhoramento, sendo que já existiam nos terraços da fracção estruturas construídas com autorização da assembleia de condóminos, sem terem sofrido oposição após estarem construídas, que, no terraço a tardoz, tinha carácter de permanência, limitando-se a contestante a completar e melhorar, o que fez no âmbito da referida autorização, conforme informação transmitida pela anterior proprietária e agente imobiliária, já que a ré não teve acesso ao projecto anterior à aquisição por o autor não lhe disponibilizar o mesmo; no terraço da frente existia apenas uma estrutura degradada que a contestante reparou, não havendo qualquer alteração da linha arquitectónica do edifício.

Mais alegou que a parede da garagem demolida não é parte comum, fazendo parte da sua fracção, mas, apesar disso, a ré repôs a parede em conformidade com as especificações acordadas com o autor, nunca tendo sido acordado que seria reconstruída uma parede exactamente igual à demolida, não havendo qualquer prejuízo para a desenfumagem ou garagens contíguas.

Concluiu pedindo a improcedência da acção e a absolvição do pedido e pedindo a notificação do autor para apresentar os projectos de alteração submetidos pelos antigos proprietários da fracção.

Foram saneados os autos, tendo sido notificado o autor para juntar aos autos os projectos das obras nos terraços apresentados pelos anteriores proprietários da fracção da ré, cuja realização foi autorizada pelo autor.

Em resposta a esta notificação, o autor juntou o orçamento de fls 122 e seguintes, esclarecendo que foi este o aprovado na assembleia de condóminos para as obras dos anteriores proprietários da fracção.

Procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que julgou a acção procedente e condenou a ré (1) a repor as estruturas que existiam na frente e a tardoz da sua fracção antes das obras por si realizadas, demolindo ou removendo todas as partes, peças ou elementos que não existiam antes dessas obras, (2) a repor, no seu estado originário, a parede da garagem que demoliu e (3) a pagar ao autor os custos que este tenha de suportar para executar o determinado em 1 e 2 em conformidade com o orçamento de fls 78 verso, caso a ré não o realize voluntariamente.

Inconformada, a ré interpôs recurso e alegou, formulando conclusões com as seguintes questões:

- O tribunal recorrido não apreciou correctamente a prova produzida, testemunhal e documental.

- Segundo o artigo 414º do CPC a dúvida sobre a realidade de um facto resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita, que tem o ónus da prova, nos termos do artigo 342º do CC.

- Há inversão do ónus da prova nos termos do artigo 344º nº2 do CC quanto à prova do teor da autorização da assembleia de condóminos, por se basear num documento (o projecto ou desenho das construções) que estava em poder do autor e que este deveria manter no seu arquivo por força do artigo 1ºdo DL 268/94 de 25/10, não tendo o autor produzido esta prova e sendo insuficiente o orçamento junto para provar a extensão da autorização concedida, pelo que deveria o tribunal recorrido ter julgado contra o autor recorrido, o que não fez.

- Deve assim ser alterado o ponto 9 dos factos, ser considerado não provado o ponto 10 dos factos e ser alterado o facto não provado nº1.

- Atenta a prova produzida e as regras de apreciação e repartição do ónus da prova, o autor não demonstrou o conteúdo, extensão e limites da autorização concedida para a construção de estruturas nos terraços da ré, não logrando provar, como lhe cabia, que essa autorização foi agora extravazada pela ré.

- A sentença recorrida deve ser revogada e substituída por outra que que conclua pela improcedência da acção na parte relativa à demolição e remoção das construções erigidas pela ré nos terraços da sua fracção e à sua reposição no estado em que se encontrava quando a ré a adquiriu.

O recorrido apresentou contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.

As questões a decidir, delimitadas pelas conclusões das alegações do recurso, são:

I) Impugnação da matéria de facto.

II) Demolição e remoção das construções erigidas pela ré nos terraços.

FACTOS.

A sentença recorrida considerou os seguintes factos provados e não provados:

Provados.

1. O autor é o Condomínio do Edifício …, entidade equiparada a pessoa colectiva n.º …, sito na Rua …, n.º…, …-… Lisboa, representado pelos Administradores CA… e CB…, eleitos em Assembleia Geral de Condomínio de 21 de Janeiro de 2015.

2. Em 2014, exercia as funções de Administradora a condómina I… (proprietária da fracção correspondente ao 1.º Direito) que contratou a empresa “U…”, a expensas suas, para dar o apoio necessário à gestão do condomínio.

3. No dia 13 de Agosto de 2014, aperceberam-se os condóminos que a ré se encontrava a realizar obras nos terraços da fracção do 1.º Esquerdo, sem ter pedido autorização ao autor.

4. O proprietário da fracção do 8.º Direito, P…, alertou desde logo a Administração e a “U…” e registou fotograficamente o início das obras.

5. A ré é única e legítima proprietária da fracção do 1.º Esquerdo, desde o dia 1 de Agosto de 2014.

6. O autor, por intermédio de E…, enviou à moradora da fracção da ré, V…, no dia 14 de Agosto de 2014, o e-mail que se encontra junto aos autos a fls. 38 e cujo teor aqui se deixa por integralmente reproduzido.

7. Na mesma data, o próprio proprietário da fracção do 8.º Direito, o condómino P…, enviou directamente para a moradora da fracção da ré, V…, o email que se encontra junto aos autos a fls. 40, cujo teor aqui se deixa por integralmente reproduzido, a reiterar a necessidade de autorização para as obras e, consequentemente, a obrigatoriedade de se suspender as obras até respectivas autorizações.

8. No dia 15 de Agosto de 2014, respondeu V… que as obras iniciadas eram de melhoria e manutenção, através do email que se encontra junto aos autos a fls. 41 a 43, e cujo teor aqui se deixa por integralmente reproduzido.

9. Em 2005, a Assembleia de Condóminos autorizou os anteriores proprietários das fracções do 1.º andar, a construírem, nos terraços dessas fracções, da frente e tardoz do edifício, as estruturas que ali se encontravam à data da aquisição da fracção pela ré, com as configurações, dimensões e natureza que as mesmas apresentavam, após apresentação por parte destes de um desenho dessas estruturas e do orçamento que se encontra junto aos autos a fls. 122 a 125 e aqui se deixa por integralmente reproduzido.

10. Essas estruturas consistiam no seguinte:

a. No terraço da frente: uma cobertura em vidro, localizada a todo o comprimento do terraço da frente do imóvel, executada em perfis e prumos metálicos assentes em “patters” metálicos.

b. No terraço localizado a tardoz: um compartimento com a dimensão de 4.00mx3.00m, executado em estrutura de alumínio e vidro, composto por fechamentos verticais em portas de correr e cobertura em vidro, cuja ligação ao solo estava feita através de fixação por parafusos, assim como desta à parede exterior do edifício.

11. O autor aprovou no dia 24 de Fevereiro de 2006, o Regulamento do Condomínio que se encontra junto aos autos a fls. 51 a 55, cujo teor aqui se deixa integralmente reproduzido.

12. A ré substituiu no terraço da frente os prumos metálicos da estrutura existente, por outros semelhantes, soldando-os à base e vedou a parte da frente dessa estrutura com portas de correr.

13. Para o efeito, procedeu à aplicação de perfil rectangular em aço galvanizado, entre os prumos verticais, fixado ao solo através de espuma de poliuretano onde foi apoiada a caixilharia.

14. Nas laterais, foi colocado um perfil de apoio para afixação de chapa sanduíche e sobre a mesma foi aplicado um conjunto de guias horizontais e verticais com um espaçamento de aproximadamente 80 cm, um isolamento térmico e chapas de gesso cartonado.

15. A face interior da cobertura em vidro foi pintada, de forma a garantir a privacidade dos moradores desta fracção e foi aplicado um isolamento térmico e varões auto-roscante e chapa de gesso cartonado.

16. Toda a estrutura metálica foi pintada de cor banca.

17. No terraço a tardoz, a ré removeu a estrutura anterior instalada e colocou uma nova estrutura maior, que consiste em três blocos diferentes, que ocupam cerca de 2/3 da área de todo o terraço.

18. Esta estrutura é composta de peças fabricadas a partir da moldagem de aço galvanizado, com baixa espessura e baixo peso, encontrando-se apenas apoiadas sobre a laje do terraço, tendo somente pontos de fixação à parede exterior do edifício.

19. Foi aplicada nesta estrutura, pelo exterior, painel sanduíche e sobre este, placa “viroc” e pelo interior foi aplicada uma perfilaria vertical, isolamento térmico entre os prumos verticais e chapa de gesso cartonado.

20. Na cobertura foi utilizado painel sanduíche igual ao das paredes.

21. Na sequência da denúncia efectuada junto da Câmara Municipal de Lisboa, foi efectuada uma fiscalização às obras no dia 19 de Agosto de 2014, da qual resultou proposta de embargo das obras em curso.

22. Não obstante as interpelações efectuadas pelo autor, a ré não procedeu à suspensão das obras.

23. As garagens do prédio são “box” fechadas e possuem todas uma parede dupla em alvenaria e tijolo, com uma caixa-de-ar de cerca de 0,50 cm de largura, sendo ventiladas para o exterior.

24. No dia 11 de Setembro de 2014, a ré procedeu à demolição da parede interior do fundo da sua garagem, de alvenaria e tijolo, com cerca de 5 metros de comprimento e 2 metros de altura.

25. Parede essa que é comum a todas as garagens dos condóminos e que, embora não se trate de uma parede mestra, de betão, tem a função de garantir a desenfumagem para o exterior e para a construção das quais foi utilizado material que garante o impedimento de criação de humidade nas próprias garagens e dos restantes condóminos.

26. Parede que foi projectada pelo Engenheiro D…, responsável pela construção do edifício, com os objectivos que se enumeraram.

27. O autor facultou à ré, o contacto do Engenheiro D…, na pessoa do seu Ilustre Mandatário, de forma a que o Engenheiro da ré pudesse entrar em contacto directo com o Engenheiro D….

28. A ré construiu uma parede de pladur, a certa de 7 cm da parede mestra, bem mais fina que a anterior, diminuindo a largura da caixa-de-ar, o que permitiu que a ré ficasse com uma garagem maior.

29. O Engenheiro D… esclareceu que nunca deu a sua concordância quanto à substituição da parede que existia por uma de pladur.

30. Pelo contrário, afirmou que elucidou o engenheiro da ré quanto às funções da parede nos exactos termos em que existia e que a substituição daquela por uma de pladur seria sempre da única e exclusiva responsabilidade de quem procedesse a essa obra.

31. O que esclareceu em sede de Assembleia Extraordinária subsequente, decorrida no dia 4 de Novembro de 2014.

32. Não tendo sido reposta a parede, conforme a ré se havia comprometido fazer, foi novamente chamada a presença da Polícia Municipal para denúncia de mais uma obra ilegal.

33. Do relatório resulta claramente a descrição da intervenção efectuada: “No local foi verificado que a garagem (box fechada) pertencente à fracção de habitação do 1.º andar, letra E, possuía uma parede dupla em alvenaria e tijolo com uma caixa-de-ar de cera de 0.50cm de largura, sendo ventilada para o exterior. Desta forma procederam no fundo de garagem à demolição da parede interior ali existente de alvenaria e tijolo, com cerca de 5,00m de comprimento por 2,00m de altura, sendo diminuída a largura da caixa-de-ar, seguidamente foi construída uma parede em placas de pladur.”

34. A Administração do Condomínio convocou uma Assembleia Extraordinária para o dia 23 de Setembro de 2014, com vista à deliberação sobre medidas a adoptar relativamente à obra ilegal realizada.

35. A ordem de trabalhos era composta por 3 pontos: 1) análise e deliberação sobre medidas a adoptar relativamente à obra ilegal realizada na fachada e tardoz, ao nível da fracção do 1.º Esq. (terraços de cobertura); 2) eleição da substituição do Administrador demissionário; 3) outros assuntos de interesse geral do condomínio.

36. Já que a obra ilegal efectuada pela ré na garagem ocorreu em data posterior ao envio da convocatória, foi essa obra discutida e a decisão deliberada no âmbito do ponto 3 da ordem de trabalhos.

37. A ré fez-se representar na Assembleia pelo seu Ilustre Mandatário que, munido da respectiva procuração e após alguns esclarecimentos, apresentou, em síntese, uma proposta que consistia na apresentação de um projecto da obra no prazo de 8 dias.

38. Proposta essa que foi rejeitada pela totalidade dos restantes condóminos, deliberando-se no sentido da demolição imediata das obras efectuadas nos terraços (frente e tardoz) no 1.º Esquerdo a custas da ré, com a reposição integral da situação anterior.

39. Mais ficou deliberado que a Administração ficasse mandatada para avançar com a competente acção judicial, na ausência da demolição no prazo de 30 dias.

40. No âmbito do 3.º ponto da ordem de trabalhos e relativamente à obra efectuada pela ré na garagem, deliberou-se, com os votos favoráveis de todos os condóminos excepto a ré, que enviada uma missiva à ré para repor a parede tal e qual conforme estava no prazo de 8 dias.

41. Findo esse prazo sem que a ré agisse em conformidade, ficou igualmente deliberado que a Administração ficava mandatada para intentar a respectiva acção judicial.

42. No seguimento, remeteu o autor a missiva à ré, na pessoa do seu Ilustre Mandatário, a interpelar para que procedesse em conformidade com as deliberações da Assembleia Extraordinária.

43. A ré é uma sociedade comercial que tem por objecto o investimento em activos imobiliários.

44. Em simultâneo com a aquisição da referida fracção “…”, a ré celebrou um contrato de arrendamento da mesma.

45. A estrutura existente no terraço localizado na frente da fracção da ré apresentava, à data da sua aquisição sinais de degradação, com vários pontos de ferrugem entre os elementos de ligação vertical e horizontal.

Não provados.

1. A autorização a que se alude no ponto 9 dos factos provados, foi concedida pela Assembleia de Condóminos após apresentação por parte dos proprietários das fracções do 1.º andar, de um projecto que mereceu a aprovação prévia dos condóminos.

2. A ré fixou as estruturas em causa ao solo, através de furação da placa.

3. A ré comprometeu-se a repor integralmente a parede original que existia na sua garagem.

4. Ficou então acordado entre advogados que a reposição da parede da garagem seria feita segundo as determinações técnicas acordadas entre o Engenheiro Civil que fosse nomeado pela ré e o Engenheiro Civil nomeado pelo Autor.

5. A anterior proprietária da fracção “N”, F…, durante a negociação da aquisição do imóvel pela ré, transmitiu a esta que os melhoramentos projectados e autorizados pela referida deliberação da Assembleia de Condóminos, datada de 29.04.2005, não foram todos executados.

6. Foi inclusivamente referido pela anterior proprietária que o projecto de alterações do terraço a tardoz previa a construção de uma estrutura ao longo de todo o comprimento daquela terraço, com uma configuração e área equivalente à que veio a ser construída pela Ré.

7. Esta informação foi também transmitida perante a própria mediadora imobiliária que interveio na aquisição do imóvel, a Remax, através da sua agente C….

ENQUADRAMENTO JURÍDICO.

I) Impugnação da matéria de facto.

A apelante pretende a alteração dos pontos 9 dos factos provados e 1 dos factos não provados e ainda que o ponto 10 dos factos provados seja considerado não provado.

É a seguinte a redacção dos referidos pontos de factos:

Ponto 9 dos factos provados - Em 2005, a Assembleia de Condóminos autorizou os anteriores proprietários das fracções do 1.º andar, a construírem, nos terraços dessas fracções, da frente e tardoz do edifício, as estruturas que ali se encontravam à data da aquisição da fracção pela ré, com as configurações, dimensões e natureza que as mesmas apresentavam, após apresentação por parte destes de um desenho dessas estruturas e do orçamento que se encontra junto aos autos a fls. 122 a 125 e aqui se deixa por integralmente reproduzido.

Ponto 10 dos factos provados - Essas estruturas consistiam no seguinte:

a. No terraço da frente: uma cobertura em vidro, localizada a todo o comprimento do terraço da frente do imóvel, executada em perfis e prumos metálicos assentes em “patters” metálicos.

b. No terraço localizado a tardoz: um compartimento com a dimensão de 4.00mx3.00m, executado em estrutura de alumínio e vidro, composto por fechamentos verticais em portas de correr e cobertura em vidro, cuja ligação ao solo estava feita através de fixação por parafusos, assim como desta à parede exterior do edifício.

Ponto 1 dos factos não provados - A autorização a que se alude no ponto 9 dos factos provados, foi concedida pela Assembleia de Condóminos após apresentação por parte dos proprietários das fracções do 1.º andar, de um projecto que mereceu a aprovação prévia dos condóminos.

A apelante pretende pôr em causa que a autorização emitida pela assembleia de condóminos em 2005 para construção de estruturas nos terraços das fracções do 1º Dto e do 1º Esq. não coincidia com aquilo que veio efectivamente a ser construído nessa altura pelos proprietários dessas fracções e que, relativamente à fracção do 1º Esq., que a apelante veio a comprar em 2014, as alterações que introduziu nas construções dos terraços ainda estão abrangidas pela referida autorização.

Ora desde logo, para além da prova que veio a ser produzida, resulta da experiência comum que as obras realizadas pelos proprietários de fracções de um prédio coincidam com a autorização que solicitaram à assembleia de condóminos e que lhes foi concedida, sendo pouco verosímil que lhes tivesse sido dada “carta branca” para fazerem o que quisessem ou que lhes tivesse sido concedida autorização para construir uma estrutura maior do que aquela que vieram a erigir.

E tal presunção é confirmada pelo teor da acta nº2 de 29/04/2005 (fls 47 a 50), onde consta que os proprietários destas fracções apresentaram uma proposta à assembleia de condóminos e que, apreciado aquele específico projecto, o mesmo foi votado e aprovado por unanimidade.

Também as testemunhas P…, J… e I…, todos condóminos do edifício, depuseram de forma sincera e convincente, no sentido de que o que foi construído nos terraços da fracção do 1º esquerdo foram as estruturas para as quais foi solicitada e concedida autorização.

É certo que as testemunhas P… e J… não estiveram nessa assembleia, mas, na qualidade de condóminos do prédio, tiveram conhecimento daquilo que foi discutido na assembleia e das características das estruturas para cuja construção foi concedida autorização, tendo tido acesso a um desenho que explicava essas características.

Por seu lado, a testemunha I…, que esteve na assembleia de condóminos em causa e que é a proprietária da fracção do 1º Dto, que tem conhecimento directo do que foi aprovado e autorizado em 2005, pois construiu uma estrutura num dos seus terraços de acordo com tal autorização, explicou que o que foi aprovado na assembleia foi a construção das estruturas descritas no orçamento, obtido pela testemunha, da empresa que veio a executar a construção, explicando também que foi feito pela empresa um desenho e não um projecto rigoroso, para ilustrar o que se pretendia, desenho esse que não logrou encontrar, depois de decorridos estes anos, tendo localizado apenas o orçamento.

Não se vê razão para considerar pouco credível este depoimento só porque esta testemunha foi administradora em 2005 e em 2014, nem se detectou qualquer particular hostilidade por parte destas três testemunhas contra a ré, para além de alguma indignação pelo facto de um novo proprietário, imediatamente após a aquisição da fracção, ter iniciado obras que implicavam alterações nas estruturas autorizadas pelos condóminos, sem que primeiro tivesse sequer solicitado uma informação sobre o que o condomínio permitia fazer numa área comum do prédio, já que só depois de iniciadas as obras e depois de os condóminos terem protestado, é que a ré reclamou e exigiu os elementos relativos a esta autorização de 2005.

Alega ainda a apelante que se verifica a inversão do ónus da prova nos termos do artigo 344º do CC, cabendo ao autor provar que as obras executadas pela ré não estão abrangidas pela autorização de 2005, pois não lhe facultaram o desenho em que se baseou a autorização, impedindo-o de produzir prova sobre esta matéria.

Contudo não lhe assiste razão.

Para haver inversão do ónus da prova seria necessário que estivesse demonstrado que o documento reclamado tivesse existido como projecto objecto da autorização, o que não se verifica, pois a aprovação dos condóminos foi feita com base na descrição dos trabalhos constantes do orçamento, junto aos autos pelo autor após notificação do tribunal.

E o que consta da acta nº2 é que foi apresentada uma “proposta” e que o “projecto” foi apreciado, votado e aprovado, não havendo um rigor na terminologia, o que leva a concluir que o termo “projecto” não foi empregue no sentido literal e técnico.

Mas mesmo que se entendesse que era ao autor que cabia o ónus da prova, sempre se teria de concluir também que, em conformidade com o acima exposto, logrou provar que as obras autorizadas são as descritas no orçamento de fls 122 e que as obras que existiam na fracção adquirida pela apelante correspondiam ao conteúdo da autorização.

Sendo assim, o ponto 10 dos factos deverá manter-se provado.

Não deverá também atender-se à pedida alteração do ponto 9 dos factos provados, no sentido de eliminar a última frase, ou seja, que a autorização foi dada após apresentação do orçamento de fls 122 a 125, bem como à alteração, também pedida, de, no ponto 1 dos factos não provados, se substituir a palavra “projecto” pela palavra “orçamento”.

Improcede, pois, na totalidade, a impugnação da matéria de facto.

Ao abrigo dos artigos 607º nº4 e 663º nº2 do CPC, adita-se aos factos provados o seguinte facto, por estar admitido por acordo (alegado no artigo 30º da PI e não impugnado na contestação):

46. Os terraços da fracção da ré são cobertura de fracções e garagens do piso inferior.

II) Demolição e remoção das obras erigidas pela ré nos terraços.

A apelante pede a revogação da sentença, na parte que a condenou a demolir e remover as obras erigidas nos terraços.

Porém, face aos factos provados, não merece censura a sentença que entendeu que as obras, realizadas pela ré e não autorizadas pelo autor, nos terraços de uso exclusivo da sua fracção, mas partes comuns, por serem cobertura de garagens e fracções do piso inferior (artigo 1421º nº1 b) do CC) prejudicam a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício e, como tal, são obras proibidas, nos termos do artigo 1422º nº2 a) do CC.

Improcedem, pois, as alegações de recurso.

DECISÃO.

Pelo exposto, decide-se julgar a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

2018- 09-13

Maria Teresa Pardal

Carlos Marinho

Anabela Calafate