6995/20.0T8ALM.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. – O tribunal perante a ausência de contestação tem de verificar se a acção é fundada, ou seja, se os factos alegados e provados justificam o pedido à luz do direito, num cominatório dito semi-pleno, pois o que a revelia gera é a prova ficta (ficta confessio) dos factos alegados pelo autor. Todavia, e ainda que exista subjacente à revelia uma vontade pressumida de não contestar e, logo, de aceitar os factos trazidos pelo autor, tal ficará mitigado quer pelas circunstâncias que não permitem a confissão, quer ainda por eventuais afirmações manifestamente inverossímeis ou totalmente contrários aos elementos probatórios trazidos aos autos.

II. – O dano ressarcível por culpa in contrahendo não se identifica com o ganho que derivaria da celebração do contrato. Embora abranja os danos emergentes e os lucros cessantes, estes últimos só compreendem os benefícios que o lesado teria obtido se não houvesse iniciado as negociações frustradas.

(Sumário elaborado pela relatora)

Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. – Relatório:

S…, Lda., intentou a presente acção declarativa, sob forma de processo comum, contra C…–Sociedade de Restaurantes e Actividades Turísticas, Lda., pedindo que seja a R. condenada a ressarcir a A. na quantia de € 90.007,19, acrescidos de IVA à taxa legal em vigor.

Alega, para tanto, que celebrou com a R. um contrato de locação de estabelecimento comercial, mas que veio a descobrir que o estabelecimento não possuía licença válida, nem as suas áreas correspondiam às pretendidas pela A.. Invoca, em suporte da sua pretensão, subsidiariamente, os institutos da culpa in contrahendo, do erro sobre o objecto do contrato, do incumprimento definitivo do contrato e da impossibilidade legal de cumprimento.

Pessoal e regularmente citada, a R. não contestou.

Entretanto, a R. constituiu mandatário, tendo apresentado alegações, nas quais invocou a excepção peremptória da caducidade do direito de requerer a anulação do negócio e a excepção peremptória do abuso de direito.

A A. pronunciou-se sobre a excepção do abuso de direito, pugnando pela sua improcedência.

Proferida sentença foi a acção julgada parcialmente procedente e em conformidade decidiu-se: 1.–Condenar a R. C… – Sociedade de Restaurantes e Actividades Turísticas, Lda., a pagar à A. S…, Lda.: a) € 4.053,55, acrescido de IVA, atinente às despesas com os balneários; b) A quantia que se apurar em incidente de liquidação, relativa à reparação da passadeira, com o limite máximo de € 25.000,00. 2.–Absolver, no mais, a R. do pedido.

Inconformada veio a Autora recorrer, pretendendo a condenação da ré no valor total peticionado, concluindo da seguinte forma:

«A. –O início das de negociações criou entre as Partes deveres de lealdade, de informação e de esclarecimento.

B. –A Autora foi constituída em 11 de maio de 2018 com o único intuito de exploração do estabelecimento denominado “F…”, como decorrência do conhecimento pessoal existente entre os sócios-gerentes das partes (factos 1, 2 e 8 da Sentença).

C. –A Ré sempre garantiu à Autora a possibilidade de ser construído novo edificado, com as mesmas áreas do “MC…”, que a licença menciona 20m2 de área coberta e 25m2 de esplanada.

D. –Tendo informado a Autora que poderiam ser construídas casas de banho, chuveiros, anexos e arrumos, conforme existia no “MC…”.

E. –A Ré sempre confirmou a possibilidade de ser construído o estabelecimento em causa nos exactos termos projectados na planta tridimensional, já por si com áreas inferiores às do referido MC… (factos 21 e 22)

F. –A Autora Recorrente iniciou as obras em junho de 2018, por pressão da Ré, atendendo à aproximação da época balnear, tendo a primeira versão do contrato sido disponibilizada em julho de 2018.

G. –Foi expressamente assegurado pela Recorrida, à Recorrente, que o bar restaurante Flor de Sal teria as mesmas condições de exploração do “MC…”, ou seja, teria a mesma área de exploração, correspondente a cerca de 600m2, teria balneários, arrumos, podendo funcionar o ano todo e não só na época balnear.

H. –A Recorrida não assegurou o gozo do “F…”, nos termos e condições contratualmente acordadas, nunca tendo comunicado à Autora a existência de qualquer anomalia, vício ou contingência.

I. –De acordo com o entendimento do Tribunal a quo, decorre que, aquando da assinatura do contrato, a Autora Recorrente já sabia que a área disponibilizada pela Ré não era a que pretendia e que já se havia confrontando com várias vicissitudes atinentes â área do estabelecimento e respectiva redução.

J. –Existindo diferença entre o estabelecimento não estar licenciado ou não ser possível licenciar devido à Extinção daquela, sendo que o contrato refere e existência de uma Licença que se presumia válida.

K. –A Autora foi surpreendida, aquando das obras de reconstrução, com uma situação que não correspondia, de todo, à que lhe fora assegurada em sede de negociação.

L. –Ré recorrida, enquanto titular da licença, estava plenamente ciente das respectivas limitações, pelo que transmitiu à Autora informações que sabia não serem correctas (sabia que a licença se encontrava extinta desde 2000 e teve conhecimento, por escrito, de tal extinção em 2002 não tendo informado a Recorrente)

M. –Tal facto releva, no mínimo, para sustentar o dolo da Recorrida, independentemente do prejuízo que causou na economia do contrato

N. –Não pode a Recorrente aceitar que o alargamento das áreas objecto de acordo seja configurado no modo condicional e não garantido, subsumindo-o numa aleatoriedade no campo das probabilidades.

O. –Tal contraria a factualidade provada, considerada, individualmente e no seu todo também, no domínio do que deve constituir uma negociação intelectualmente honesta e uma tutela de expectativas legítimas.

P. –Não deveria a Sentença posta em crise, sob a égide do argumento de tratar-se de “uma negociação entre dois profissionais”, inferir que a assinatura do contrato e do acordo devem ser interpretados no sentido de que esta se conformou com o negócio nos termos em que veio a ser concluído.

Q. –Quando os factos provados na Sentença, e toda a relação material controvertida nos apontam no sentido inverso (constituição da Autora para efeitos de exploração do Flor de Sal, existência de uma relação de confiança prévia, timings curtos de começo, conclusão de obras e de início de laboração), incompatíveis com uma percepção “estanque” e puramente normativa das realidades materiais subjacentes.

R. –Tornando-se essencial o entendimento destes factos numa maior amplitude substantiva, mormente integrando-os num contexto temporal muito curto no hiato que mediou entre as negociações verbais, definição do projecto, início e execução de obras e começo da actividade do estabelecimento.

S. –A Ré Recorrida, durante as negociações conducentes à conclusão do contrato, violou ostensivamente todos os deveres ético jurídicos que se lhe impunham, concretamente, os deveres de lealdade, informação e esclarecimento.

T. –Tal violação foi a causa directa dos prejuízos que a Recorrente peticiona na ação intentada por responsabilidade pré contratual, que computou e documentou em € 90.007,19 (documentos não impugnados).

U. –A este propósito, o Tribunal a quo assenta o raciocínio, para retirar os demais valores peticionados da equação jurídica (com excepção dos custos da passadeira e das casas de banho), salvo o devido respeito, na falácia da aceitação, por parte da Autora, da fixação dos respectivos custos de construção em € 43.000,00, pela assinatura do contrato.

V. –Na mesma lógica, imputando à Recorrente um injustificado pedido indemnizatório no que tange às quantias por si despendidas a título de custos de funcionamento do Flor de Sal e prejuízos não concretamente apurados que computou em € 5.682,33 com o argumento de que a Autora laborou nos anos de 2018 e 2019, alicerçando a convicção da ilegitimidade destes valores nos “riscos próprios da actividade comercial que podem redundar em lucros ou resultados deficitários).

W. –Da interpretação do artigo 227º do Código Civil, não resulta qualquer restrição às regras gerais de responsabilidade civil.

X. –Valendo o mesmo por dizer que são ressarcíveis todos os danos causados pelo ilícito pré-contratual, ou seja, os danos emergentes, incluindo todas as despesas perdidas e, mesmo em alguns casos, os lucros cessantes reportados à frustração do interesse contratual positivo – nesse sentido AC. Tribunal da Relação do Porto de 3/05/2007, Relator Desembargador Fernando Batista.

Y. –Nunca teria existido, por parte da Autora, a decisão de contratar, caso soubesse da impossibilidade de operar durante todo o ano com as áreas e condições contratadas com vista a trabalhar em pleno e a obter a rentabilidade prevista (facto 63).

Z. –A Autora Recorrente não logrou exercer a sua actividade comercial nos termos expectáveis, nem durante o ano de 2018 nem durante o ano de 2019 (facto 70, mormente por várias razões tais como área inferior àquela que havia sido prometida e aberta, o que inviabilizava qualquer armazenamento em condições de segurança, nomeadamente não sendo sequer possível o armazenamento de quaisquer bens alimentares (facto 63).

AA. –A actividade de restauração apenas se encontrava autorizada para o Restaurante bar PP...(facto 80).

BB. –Razão tem por isso a Recorrente ao invocar e fundamentar que é por demais evidente que a Recorrida violou de forma clara e dolosa os deveres da boa-fé pré contratual a que estava adstrita incorrendo em culpa in contrahendo, devendo a R ter sido, consequentemente, condenada a pagar a totalidade dos valores peticionados e justificados.

CC. –Resultando, do teor da Sentença, um inflexível reconduzir dos demais montantes peticionados e não contemplados no dispositivo numa apriorística arguição subsidiária feita pela Autora nos pedidos formulados.

DD. –Quando a flexibilidade jurídica doutrinária e jurisprudencial viabilizavam o englobar os demais montantes peticionados a título de danos por culpa in contrahendo (cfr. doutrina Prof. Eva Moreira da Silva desenvolvida nas alegações supra)

EE. –Pelo que todos os danos causados pelo facto ilícito são indemnizáveis, incluindo os danos correspondentes ao interesse contratual positivo, visto que do artigo 227º do Código Civil não resulta qualquer restrição às regras da responsabilidade civil.

FF. –Sendo que o que faltou na relação material controvertida e resulta provado nestes autos foi apenas e só, a verdade, por banda da Ré Recorrida, não podendo nem devendo a Recorrida sair beneficiada em detrimento da Recorrente.

GG. –Existindo um claro nexo de causalidade entre a conduta da Ré os danos sofridos pela Autora, entende a Recorrente assistir-lhe o direito ao ressarcimento de todos os valores que computou e documentou em sede de Petição Inicial, pelo ilícito pré contratual em conformidade com o supra expedindo.

HH. –A sentença recorrida violou, por má interpretação, o disposto nos artigos 227º, 562º do Código Civil devendo ser revogada em conformidade com os fundamentos aduzidos.»

A ré contra alegou, sustentando a improcedência do recurso, concluindo para tanto que: «A.–A R. deu a conhecer os elementos essenciais do negócio e a A. deles estava bem ciente quando assinou “Contrato de Locação de Estabelecimento”.

B. –Desde logo, os termos da licença nº 127/1997 da Agência Portuguesa do Ambiente (APA), da qual a Ré é titular, ficou desde logo a constar dos “Considerandos do Contrato”

C. –Licença essa que define as áreas de ocupação e implementação do estabelecimento, objecto do contrato de locação: c) Vinte metros quadrados de área coberta de construção e d) Vinte cinco metros quadrados de esplanada DEK (Área descoberta)

D. –A Recorrente veio a assinar o contrato, em 19 de Julho de 2018, depois de já estabelecidas todas as negociações pré-contratuais, que mediaram entre Maio e Junho, já que a A. foi constituída em 11.05.2018 e o contrato celebrado com a R. em 19.07.2018.

E. –Nesses dois meses, teve a A./recorrente tempo para diligenciar por si, pela obtenção de informações e confirmar junto da APA, da Câmara, da Policia Marítima, os termos da licença de que a R. era titular e avaliar ou não a celebração do negócio.

F. –Não pode pois é a A./Recorrente imputar desconhecimento dos termos da licença, já que se trata de uma licença pública, tanto mais identificada no contrato e aí definidos os seus limites e restrições.

G. –Aliás da minuta do contrato, para além de constar os termos e condicionalismos da licença nº 127/1997 da APA, consta como obrigações da R. transferidas por força do contrato para a A, entre outras: b) Destinar o estabelecimento objecto do presente contrato exclusivamente para os fins para os quais o mesmo está licenciado, nos termos expostos no presente contrato, não lhe podendo ser dado qualquer outro fim. d) Respeitar todas as leis e regulamentos aplicáveis e a munir-se de todas as licenças exigíveis, obtendo para tal em tempo útil, a assinatura da primeira outorgante quando necessário; j) Ao cumprimento de todas as obrigações decorrentes do exercício da actividade licenciada e bem assim da própria licença identificada no considerando Um, bem como as demais obrigações que caberiam ao titular da licença; (Vide doc. 5 da PI)

H. –Portanto, em lado nenhum, ficou a R. vinculada a garantir à A. a área por ela pretendida de 609 m2.

I. –Diz-nos o disposto no art. 405º do C.C. quanto “liberdade contratual” que: “ dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebraram contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestas cláusulas que lhes aprouver

J. –Os limites de áreas legais de ocupação do estabelecimento, eram conhecidos pela A., pelo que cabia-lhe a si, recusar a celebração do negócio, solicitar a devolução dos custos de construção fixados em 43.000,00€ ou propor alterações à minuta, propondo uma redução do preço acordado, alargamento do prazo acordado, sendo que não optou por nenhuma modificação do contrato, antes levando por diante a sua celebração.

K. –A A. optou assim por correr o risco do negócio e levá-lo por diante, esclarecida que estava dos condicionalismos da licença, tanto mais, que veio a assinar o contrato a 19 de Julho, vinculando-se ao convencionado aí com a Ré, quando as obras já se encontravam concluídas, pelo que não se aceita que diga sentir-se defraudada, pelas expectativas criadas pelo representante legal da Ré.

L. –Note-se que a A. alega e está assente também esse facto, o “contrato foi celebrado posteriormente à abertura do estabelecimento (8 de Julho) devido às inúmeras alterações que tiveram que ser feitas, umas das quais as áreas autorizadas pelas entidades”, já que, uma coisa são as áreas autorizadas aquando da celebração do negócio, a coberto da referida licença, outra coisa são “áreas pretendidas” pela A., conforme planta laborada por ela e apresentada à Ré.

M. –Dúvidas não podem subsistir, que a esta data, da celebração do negócio, a A./Recorrente bem sabia das condições do negócio e procedeu às alterações administrativas exigidas e conformou-se com as mesmas, o que revela a manutenção do seu interesse em levar por diante o seu plano de negócio, mesmo em face das restrições da referida licença.

N. –Ademais sempre se dirá que a Ré colaborou com a A., no sentido desta vir a conseguir o licenciamento, para as áreas por si pretendidas, ao subscrever tudo o que esta lhe dava para assinar, conforme se obrigou.

O. –Sendo que o Despacho 1483 / CPLISBOA/2019, emitido no ano seguinte à celebração do contrato junto aos autos, é proferido na sequência de requerimento que dirigiu à Autoridade Marítima Nacional, aliás não poderia ignorá-lo, já que a explorar o estabelecimento nesse ano, tinha que cumprir escrupulosamente as obrigações aí descritas.

P. –O único acordo suplementar que se registou a essa data, foi a R. assumir a obrigação de requerer junto das entidades competentes, uma licença para ocupação do espaço correspondente a 30 m2 de área coberta de construção e de 50 m2 de área de esplanada de DEK (descoberta) (vide doc. 6 da PI).

Q. –Pelo que, não pode a A. responsabilizar a R., por expectativas negociais que ela própria criou, à margem do contrato celebrado, uma vez que é este que delimita e vincula a vontade das partes, nos termos do conteúdo que decidiram fixar de livre vontade e reciprocamente aceitaram entre si.

R. –Pelo que não assiste à A., qualquer indemnização por força da redução da área atenta a sua expectativa negocial, com aquela, que legalmente estava habilitada a explorar em face do contrato a que se vinculou.

S. –Por outro lado, o facto da licença como diz se encontrar extinta (o que também poderia e deveria ter diligenciado com a APA), não foi impeditivo da A. levar por diante a exploração do estabelecimento no apoio de praia objecto do contrato, para o qual foi mantida a autorização da estrutura a título precário, até implementação de projecto de arquitectura (POC – ACE).

T. –Pois conforme se retira do documento junto pela Autora, “ (…foi o ex titular autorizado a manter a actividade que vinha desenvolvendo e que tinha sido autorizada pela licença extinta, até à conclusão do plano pormenor que abrangia a área – Plano Pormenor das Prais Equipadas, situação que ainda não se verificou “

U. –E está longe de se verificar, porquanto a sociedade que geria a COSTA …, foi dissolvida e extinta pelo governo, o que é do conhecimento público, mesmo contra a vontade da CMA, em 31.12.2013 e portanto todos os estabelecimentos hoteleiros de frente de praia se mantiveram tal e qual e mantiveram a sua exploração até aos dias de hoje!

V. –Tanto que assim é que antes do contrato celebrado com a A., como a própria reconhece, estava a ser explorado esse mesmo espaço pelo “ MC…” , que entretanto foi destruído por fogo e reconstruído pela A

W. –E como a A. refere, entre o Sócio gerente da Ré e os sócios da A., existia uma relação de amizade e portanto, sempre os mesmos tiveram pleno conhecimento da realidade do referido estabelecimento e das respectivas restrições.

X. –Acresce que, conforme decorre da 4ª cláusula do contrato celebrado a A. ficou obrigada: a. À Construção do estabelecimento, avaliado pela R. em 43.000,00€, conforme considerando 2) do Contrato; b. Ao pagamento de uma renda, no valor de 30.000,00€, no segundo ano de vigência do contrato; e c. Ao pagamento de uma renda, no valor de 40.000,00€, no terceiro ano de vigência do contrato

Y. –Tal factualidade, terá que ser relacionada e conjugada, com o convencionado nessa clausula 4ª e com os considerandos, na medida em resulta do nº 1 , quanto à “ RENDA” : “ No primeiro ano de vigência do contrato, a segunda outorgante não efectuará o pagamento de qualquer renda à primeira outorgante, em contrapartida do presente contrato”.

Z. –Quer isto dizer, que por força das obras de reconstrução do estabelecimento, avaliadas em 43.000,00€, nesse 1º ano de vigência do contrato, também a A. nada pagava à R., o que perfazia aproximadamente o valor fixado das rendas nos anos subsequentes.

AA. –E não diga a A. que as fez por “pressão da Ré “, fê-las no seu próprio interesse, pois como diz aproximava-se a época balnear.

BB. –E também bem sabia, que as obras e as benfeitorias ficariam a pertencer à R., pelo que bem andou a M. Juiz a quo quando considerou que “não encontrando por isso justificação a pretensão da A. da devolução do respectivo custo, tanto mais que o contrato veio a cessar por caducidade.

CC. –Portanto, o único valor monetário que a A. veio a entregar à Ré por força deste negócio, foi de 25.000,00€, (montante que entregou em 2018, para arranjo da passadeira, apesar de não contratualmente previsto).

DD. –Foi um valor ajustado à parte, decorrente de obrigações em face das determinações administrativas, cuja obrigação se impunha à A, atentas as obrigações que assumiu, perante o convencionado na cláusula 7ª do contrato: j) Ao cumprimento de todas as obrigações decorrentes do exercício da actividade licenciada e bem assim da própria licença identificada no considerando Um, bem como as demais obrigações que caberiam ao titular da licença; (Vide doc. 5 da PI)

EE. –Determinação, que decorria da informação da APA e da ARHTO.DRHL, que veio a ser conhecida da A., em que a autorização precária de “apoio de praia” onde a A. veio a instalar o estabelecimento, objecto do contrato, tinha como condição a reabilitação do passadiço, ora veja-se: “No que respeita ao passadiço, deverá proceder-se à sua reabilitação, de forma a ficar assegurada a segurança dos utentes, acautelando o coberto vegetal existente”

FF. –Se a A. diz que não tinha conhecimento deste oficio e desta exigência administrativa, fica por justificar, o ajuste e a entrega voluntária do valor acordado e entregue à R. para os indicados fins.

GG. –Mas, o que a A. vêm reclamar à R. na presente acção, em suma, é a frustração das suas “ expectativas comerciais”, do seu “ plano de negócio”, repare-se que, mesmo sabendo das restrições negociais, a A. quis levar por diante o negócio e esteve a explorar o estabelecimento nos anos de 2018 e 2019, tendo o total da facturação ascendido a 251.089,12€, acrescidos de Iva à taxa legal em vigor.

HH. –Conforme alega, o valor dos fundos despendidos ascende a 341.096,31€, pelo que assente em fórmula puramente aritmética, vem reclamar a diferença dessa expectativa comercial, imputando o valor diferencial de 90.007,19€, a titulo de prejuízo, o que não deixa de configurar um clamoroso abuso de direito, na medida, em que esteve a explorar o estabelecimento nos anos 2018 e 2019 e NADA PAGOU À RÉ.

II. –E mais, imputa à R. todos os custos suportados, com a construção do “ F…” que computa afinal em 50.365,16€, quando bem sabe, que o tecto máximo acordado para as obras de construção foi convencionado no valor de 43.000,00€, pelo que se investiu mais do que o plafond fixado, fê-lo por seu livre arbítrio.

JJ. –Todavia, como sabe, esse valor foi compensado, por ter ficado isenta do pagamento de renda pela fruição e exploração do estabelecimento nesse primeiro ano, portanto o pagamento da renda devida, pela fruição do estabelecimento, foi substituído em espécie pela realização das obras.

KK. –Depois, não deixa de se afigurar igualmente como abuso de direito, pretender a A. imputar à R. o valor de aquisição de “todos os equipamentos, utensílios e louças necessária para o efeito”, investimento esse que computa em 30.886,81€, acrescido de Iva.

LL. –Quando esse custo, não decorre de qualquer obrigação contratual da R, aliás, se a A. decidiu explorar o estabelecimento e deles se utilizou, está inerente à sua própria actividade empresarial, tanto mais que computa a título de receitas, um resultado significativo de 251.089,12€

MM. –Ficando-se sem saber qual o critério que adoptou para a aquisição desses equipamentos e utensílios, se de marca reconhecida, se de linha branca, a que fornecedores se socorreu, o que só a si lhe diz respeito, fruto da sua gestão.

NN. –Mais clamoroso, é a A. imputar também os “custos de funcionamento” que diz ascenderem a 116.944,73€ acrescidos de Iva e os “custos inerentes à actividade no montante de 108.163,73€”;

OO. –Conforme entendeu e bem, a M. Juiz a quo, qualquer actividade comercial ou industrial pressupõe necessariamente que sejam suportados custos com o seu funcionamento, se esses custos forem inferiores à facturação, a empresa obtém lucros, porém, se esses lucros forem inferiores à facturação a empresa alcança resultados deficitários, o que resulta do próprio risco da actividade empresarial.

PP. –A A. pretende que a R. lhe pague tudo, os custos do investimento, aquisição dos equipamentos, custos de funcionamento, os custos inerentes à sua actividade, ora a A. teve a liberdade de anular o negócio, não o fez, levou a exploração do estabelecimento, dois anos seguidos, sempre criando confiança à R. do interesse do contrato, explorando-o, mesmo sabendo das contingências e restrições, pelo que vir no final de 2020, reclamar a diferença de expectativas de um negócio, que decidiu arriscar, está na verdade a exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito (cfr. Art. 334º do CC).

QQ. –Sendo que tendo explorado o estabelecimento, não pode reclamar o valor das obras, acordadas para o 1º ano de vigência, já que a A. nada pagou a título de rendas, nem quanto ao 1º ano, nem quanto ao 2º ano de vigência contratual e se nada paga nesse 1º ano e findo este, e ainda se arroga no direito de excepcionar o pagamento das rendas, bem sabe que não lhe era licito recusar o pagamento da renda correspondente à exploração do estabelecimento.

RR. –O que a A. pretende sim, é locupletar-se à custa da R., com base na responsabilidade pré-contratual, na impossibilidade objectiva cumprimento do contrato, quando bem sabe se alguém incumpriu o contrato foi a A. e não a R.

SS. –Pois, para além da receita que embolsou da exploração do estabelecimento, sem nada pagar, teve o arrojo de vir peticionar diferenças de expectativas negociais e é nisto que se resume a sua causa de pedir e o seu pedido, a actos da sua gestão!

TT. –Acresce ainda que, apesar da Revelia da R., os danos que a A. vêm reclamar a juízo o nexo de causalidade, que pretende imputar-lhe, carecem de prova documental e portanto nesta parte, bem andou a M. Juiz a quo, na medida em que os documentos que a A. trouxe à acção não são bastantes, para justificar os prejuízos que diz ter sofrido e que pretende imputar à R

UU. –A documentação junta aos autos pela A., trata-se a maioria de contas correntes, de operações contabilísticas desprovidas de qualquer certificação legal, não tendo trazido aos autos, balancetes analíticos, os IES, além do que fica por se saber, onde foram aplicados os valores descritos nos extractos de conta apresentados e os itens neles descritos, já que a A. não juntou as facturas neles descritas, nem guias de transporte, exceptuando um ou outro documento.

VV. –Também não sabemos se nessa data, apenas a A. tinha como única actividade a exploração do estabelecimento “Flor do Sal”, objecto do contrato com a R. ou outras que entretanto tivesse desenvolvido, já que é estranho que a A. continuasse a fazer obras e a comprar “Ferramentas “ e materiais de construção, já na fase do 2º ciclo do contrato, na vigência do ano de 2019, como apresenta.

WW. –E também não se diga, que apenas explorou o estabelecimento nos períodos de “épocas balneares” desses dois anos de 2018 e 2019, pois não é isso que se alcança dos extractos que junta, atentos movimentos em vários meses, que não se cingem só à época balnear, já que constam movimentos ao longo do ano, primavera, Outono e inverno, que infirmam a tese da A., no sentido de que não pôde de forma contínua exercer a sua actividade.

XX. –Tal não é o despautério, que a A. vem juntar documentos aos autos, contabilizando nos prejuízos que imputa à R. , facturas de serviços dos anos de 2020, ano que diz não ter explorado o estabelecimento!

YY. –E como sabe, se não teve receitas em 2020, foi porque entrou em incumprimento com a R. deixando de pagar rendas relativas ao ano de 2019, durante o qual esteve em pleno funcionamento e arrecadou receitas.

ZZ. –Veja.se que pretendia a A. imputar à R. nesse ano 2020 vários serviços, tais como “ vigilâncias”,” comissões bancárias”, “ferramentas”, “portagens”, “alugueres”, “seguros”, “limpeza e higiene” e até “dividas por pagar a terceiros e a fornecedores”, como se alcança do balanço.

AAA. –Repare-se ainda que a A., até pretende encaixar no “bolo dos prejuízos “ despesas de contencioso, com o ESTADO, derivadas do seu incumprimento fiscal, no mínimo surreal.

BBB. –Acresce que, mesmo nos reportando aos anos de 2018 e 2019, a A. apenas apresenta em termos do balanço um prejuízo de 9.469,43€ (2018) e de 24.501,66€ (2019), num total de 33.971,09€, sendo de profunda má fé, vir a juízo pedir o triplo dessa quantia a titulo de prejuízos, que bem sabe que não teve.

CCC. –Já quanto aos resultados empresariais, sempre se dirá que os mesmos também, tem um nexo de causalidade, mas com a boa ou má gestão que é empregue, com a qualidade do serviço prestado, com afluência de clientes, i.e, do risco associado a qualquer actividade empresarial, tanto mais com a particularidade desta, implementada em estabelecimento de praia.

DDD. –É por demais evidente, que a A. tropeça na sua própria construção fáctica, trazendo aos autos meios de prova, que comprometem a sua causa de pedir e que descredibiliza a sua tese de mártir.

EEE. –Pelo que bem andou a M. Juiz a quo, quando considerou que não obstante todas as vicissitudes negociais “a A. veio a celebrar o contrato, já depois de ter sido confrontada, durante as obras, com o problema das áreas, e mesmo no Acordo contemporâneo do contrato limitou-se a acordar com a R. que esta solicitaria o aumento das áreas autorizadas para valores muito inferiores aos pretendidos pela A..“

FFF. –Acresce que também teremos que dar razão à M. Juiz a quo, quando diz que : - “o sobredito alargamento de áreas objecto do Acordo não surge aí como uma situação garantida, pelo contrário, é referido no modo puramente condicional, retirando-se da literalidade deste Acordo que as probabilidades de ser deferido o pedido seriam tantas quantas as probabilidades de ser indeferido”.

GGG. –Entendemos pois que, com a assinatura do contrato e do Acordo a A. renunciou ao projecto negocial inicial, que se viu alterado, por imposições administrativas e uma vez conhecidas, aceitou o negócio nos termos em que este veio a ser concluído.

HHH. –Entendemos assim que a A. quando assinou o contrato, estava bem ciente das limitações em termos de áreas, não tendo também lavrado em qualquer erro.

III. –E conforme a M. Juiz a quo, veio a relevar na sua decisão a A. laborou em 2018 e em 2019, não tendo sido impedida por ninguém, por causa da licença não estar em vigor, pelo que entendemos à semelhança da M. Juiz a quo, que não foi a circunstância da licença se encontrar extinta, que foi o facto gerador de prejuízos para a A

JJJ. –Repare-se, que nestes dois exercícios de 2018 e 2019, a A. alega ter facturado 251.089,12€ acrescidos de IVA à taxa legal em vigor e o só não facturou valor superior, porque não laborou em 2020, porque entrou em conflito com a R. e recusou pagar rendas de 2019 (quando esteve em plena laboração nesse ano).

KKK. –Portanto, se não gerou mais receitas, foi porque entrou em incumprimento contratual com a Ré, o que motivou o litigio entre ambas, pois bem sabe a A., que se continuasse a pagar o que se obrigou para com a Ré, que estaria a laborar no ano de 2020 e veria as suas receitas serem acrescidas, ao volume de facturação que veio apresentar aos autos e que não deixa de ser significativo (251.089,12€).

LLL. –Sem prejuízo sempre se dirá, que se a A. não conseguisse atingir o volume de negócio projectado, sempre o mesmo teria a ver com inúmeros factores, a sua gestão, a qualidade dos produtos, do serviço a prestar, da afluência de clientes, das variações climatéricas, pelo que nunca poderia imputar a frustração do volume negócio à R., já que o mesmo decorre do próprio risco comercial.

MMM. –Pelo que quando diz que a Recorrida não pode sair beneficiada em detrimento da Recorrente, não se vê como, já que a RÉ NADA RECEBEU, JÁ QUE A A. NADA LHE PAGOU!... pelo que se alguém colheu prejuízos foi a Ré!

NNN. –Entendemos até que, a sentença proferida até foi bastante generosa com a A., na medida em que condenou a R. em custos das casas de banho e da passadeira, quando tais obras resultaram de imposições administrativas, que a A. veio a assumir em substituição da R.

OOO. –Propondo a ação como o fez, a A. formulou pretensões de tutela jurisdicional e fê-lo por referência ao quadro factual que verteu na PI. A operância da revelia da Ré leva a que se assuma como que verificado nos autos esse quadro factual, mas não mais do que isso.

PPP. –Pois continua a M juiz a ter de julgar a causa “conforme for de direito” e tal julgamento tanto pode conduzir à procedência da ação como não. Daí que se fale no efeito cominatório semi-pleno associado à revelia operante. Se o réu não contestar e a lei (art.364.º CC) ou as partes (cfr. Art.223.º CC) exigirem documento escrito como forma ou prova de um negócio jurídico alegado na petição inicial e o autor não tiver junto esse documento aos autos, a falta de contestação não supre a falta daquele. Ou seja, os factos que só por via do documento possam ser demonstrados não são considerados confessados (cfr. Art.568.º/d).

QQQ. –A revelia não produz efeitos quando se trate de factos para a prova dos quais se exija documento escrito. Se por lei (art.364.º CC) ou por convenção das partes (art.223.º CC) for imposta determinada forma para a emissão de declarações negociais, a lei de processo não pode permitir que a eventual falta de contestação conduza a um resultado contrário ao exigido pela lei substantiva ou pela convenção.

RRR. –Tenha-se em atenção que, neste caso, a inoperância da revelia é mais restrita do que nos anteriores. Quer dizer, por princípio, a falta de contestação implica a confissão de todos os factos articulados pela autora, nos termos do art.567.º/1, salvo daqueles que, efectivamente, careçam de prova documental para a sua demonstração. Em caso de não impugnação também não se consideram assentes os factos que só podem ser provados por documento escrito (cfr. Art.364.º CC) – art.574.º/2.

SSS. –A revelia tem por pressuposto a vontade de não contestar. Se essa vontade estiver ausente, o sistema tem inconvenientes, de modo que “não pode o julgador aceitar passivamente afirmações inverosímeis, nem deve desprezar elementos probatórios contrários aos fatos deduzidos na inicial” [Bedaque, citado por Miguel Mesquita, cit., p. 1096].

TTT. –A este propósito veja-se ainda o AC STJ de 02-11-2017: – “A regra constante do nº 1 do art. 567º do CPC, segundo a qual a falta de contestação do réu que haja sido regularmente citado na sua própria pessoa leva a que se tenham como confessados os factos articulados pelo autor, não é absoluta, sendo afastada nos casos excepcionais enunciados no subsequente art. 568º, nomeadamente no da sua al. d): “Quando se trate de factos para cuja prova se exija documento escrito.”

UUU. –Por outro lado, a responsabilidade pré-contratual ou por culpa na formação dos contratos, acha-se prevista no artigo 227.º, n.º 1, do CC, de acordo com o qual: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”.

VVV. –Mas a protecção da confiança que cada um dos contraentes deposita no outro, nas expectativas legítimas que cada um deles vai criando quer quanto à validade e eficácia do negócio, quer relativamente à sua formação, deve ser recíproca.

WWW. –Resulta do acima exposto, a autora radica a condenação da ré a este título, no facto de esta lhe ter assegurado a viabilidade/possibilidade de explorar o estabelecimento, com uma capacidade maior e todo ano.

XXX. –Ora, tal factualidade não se demonstrou, já que da licença que ficou a constar do contrato, antes da A. o assinar, estavam bem delimitadas as áreas de ocupação do estabelecimento e as restrições balneárias, tendo mesmo assim a R. colaborado com a A. em solicitar às autoridades administrativas, um alargamento dessas áreas, mas nada se provando, reitera-se, no sentido de que assegurou a respectiva viabilidade/possibilidade garantida das mesmas virem a ser autorizadas.

YYY. –Por outro lado, demonstrou-se que o estabelecimento em causa, já funcionava anteriormente com outros arrendatários, sem que se tenham revelado quaisquer problemas de funcionamento e a A. também não foi impedida de laborar.

ZZZ. –Citamos o Ac. do STJ de 9.2.1999, in CJASTJ, Tomo I, pág. 85 no qual foi entendido que: “Esta responsabilidade pré-contratual traduz-se num compromisso ou conciliação entre o interesse na liberdade negocial e o interesse na protecção da confiança das partes durante a fase das negociações. A boa fé tem aqui um sentido ético, que se exprime pela obrigação de cumprimento dos deveres de informação, lealdade e honestidade, mas, sendo a regra a liberdade negocial e perante a admissibilidade do chamado “dolus bonus” (art. 253º, nº 2 do CC), só deve sancionar-se a conduta que for “intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico”, em termos idênticos aos exigidos para o abuso de direito. Para o efeito, deve atender-se a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a fase mais ou menos avançada das negociações, os interesses em jogo, o tipo de negócio, a qualificação ou especialização das partes e os usos gerais do comércio jurídico”.

AAAA.–Ultrapassada a fase dos meros contactos preliminares, as partes passaram a agir no sentido da integração consensualizada do projecto negocial, com troca, designadamente, de elementos informativos relacionados com o negócio, indo mais além na concretização daquele projecto, atingiram a fase de formalização do consenso obtido, através da apresentação da minuta do contrato e com o envio de tal minuta e revisões, as partes entraram numa nova fase das negociações, a do acordo pré-contratual final, pelo que passando, de mútuo acordo, à concretização/execução do contrato, as partes devem considerar-se definitivamente comprometidas com o mesmo.

BBBB.–Na situação concreta, a referida minuta e acordo da A., face aos comportamentos posteriores, assumem contornos vinculativos, já que A. não se absteve de levar por diante a exploração do estabelecimento.

DDDD.–Por último sempre se dirá que, verificando-se os pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual, a obrigação de indemnizar por parte da R., sempre

teria em nosso entendimento de ser excluída, de acordo com o disposto no art. 570º do CC, por culpa da A. (lesada), porquanto, ante a alteração da base do negócio, e com a possibilidade de poder alterar o contrato, propor redução preço, alargamento de prazo ou qualquer outra modificação, veio a aceitar a celebração do contrato, depois das obras, aceitando as alterações impostas administrativas, explorou o negócio e nada pagou à Ré, excepcionando rendas, quando não lhe era legitimo a recusa das mesmas».

Admitido o recurso neste tribunal e colhidos os vistos, cumpre decidir.

Questão a decidir:

O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.

Importa assim, saber se, no caso concreto:

- É de considerar indemnizáveis, com base no instituto da culpa in contrahendo, todos os alegados danos invocados pela Autora, com a consequente condenação da ré nos termos peticionados.

II. –Fundamentação:

No Tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes Factos:

1. –A A. foi constituída a 11 de maio de 2018 e tem por objecto a exploração de negócios de restauração (tipo tradicional), incluindo serviço de bar e esplanada com espaço de dança e produção de eventos.

2. –A A. foi inicialmente constituída com o único intuito de exploração do estabelecimento denominado “F…”.

3. –A R. é também dona do estabelecimento comercial (restaurante) denominado “Bar PP…”, sito na Praia da …, freguesia da C…., A…, autorizada a exercer a actividade de bar e restauração alegadamente ao abrigo da Licença n.º 127/1997, da Agência Portuguesa do Ambiente (APA).

4. –No local, a R. vinha explorando o referido restaurante “Bar PP…” e, até ao início do ano de 2017, mantinha locado a terceiros o estabelecimento denominado “MC…”, com uma área aproximada de 306 m2 de área coberta, num total de 609 m2.

5. –Pela cedência da exploração do “MC…”, segundo informações disponibilizadas pela R., esta recebia o pagamento de uma renda anual, no valor de € 50.000,00.

6. –O “MC…” funcionava como um verdadeiro restaurante e bar de praia, servindo não apenas bebidas, mas também refeições.

7. –Em fevereiro de 2017, o “MC…” foi totalmente destruído, em consequência de incêndio ocorrido no local, ficando totalmente inutilizável.

8. –O sócio e gerente da R. F… conhecia pessoalmente os sócios da A. e alguns familiares seus, existindo uma relação de amizade entre todos.

9. –Em meados de 2018 foram mantidos diversos contactos entre a R. e os sócios da A., tendo em vista um eventual acordo tendente à construção e exploração de um novo estabelecimento comercial, no local onde se encontrava o referido “MC…”.

10. –Sempre foi garantido pela R. que poderia ser construído novo edificado, com as mesmas áreas do antigo “MC…”.

11. –A Licença n.º 127/1997 da APA menciona: (i) 20 m2 de área coberta de construção e (ii) 25 m2 de esplanada.

12. –A A. não tinha conhecimento do conteúdo e condições da referida Licença na data da negociação.

13. –O “MC…” esteve sempre aberto ao público.

14. –A R. sempre informou que poderiam ser igualmente construídas casas de banho, chuveiros e anexo destinado a arrumações, conforme também existia no “MC…”.

15. –Inexistiam motivos para que a A. não entendesse aquelas informações como sendo verdadeiras.

16. –A R. assumiu igualmente a obrigação de renovação / recuperação da passadeira de acesso ao local, dado que o acesso à praia e, consequentemente, ao local onde ia ser construído o novo estabelecimento comercial, se encontrava em muito mau estado de conservação.

17. –A R. prestou informações relativamente à renda paga pelo anterior locatário do “MC…” e disponibilizou a faturação do seu próprio restaurante (“Bar PP…”), por forma a que a viabilidade do negócio pudesse ser apreciada, sempre salientando que, no estabelecimento a reconstruir, facilmente seria alcançável uma faturação de, pelo menos, metade da sua, o que equivaleria a aproximadamente € 200.000,00, já com IVA à taxa legal em vigor incluído.

18. –Atenta a informação prestada pela R., foi elaborado um Plano de Negócio, tendente a avaliar a viabilidade do projecto que estava a ser proposto pela R., bem como as condições necessárias à rentabilização do investimento que teria de ser efectuado no local.

19. –Com base no referido Plano de Negócio, foi entendido que o investimento a realizar pela A. poderia ser recuperado com um prazo mínimo de 3 anos de duração, muito embora o negócio apenas fosse realmente atractivo na eventualidade de o prazo da cedência da exploração do estabelecimento ser superior aos 3 anos inicialmente pretendidos pela R

20. –A R. sempre informou que tal não seria uma questão, existindo total acordo relativamente à prorrogação do contrato, mesmo após um período inicial de 3 anos.

21. –Além disso, foi igualmente elaborada (e disponibilizada à R.) Planta (desenho tridimensional), com base nas áreas alegadamente autorizadas a construir (segundo as informações prestadas pela R.), de todo o edificado, incluindo as áreas fechadas, as casas de banhos, os chuveiros e o acima referido anexo destinado a arrumações.

22. –A R. sempre confirmou a possibilidade de ser construído o estabelecimento em causa, nos exactos termos projectados na mencionada Planta, já por si com áreas inferiores às do referido “MC…”.

23. –A R. aprovou o desenho tridimensional que lhe foi apresentado, bem como as condições pretendidas, nomeadamente em termos de prazo do Contrato, tendo em conta a renda pretendida pela R

24. –Em maio de 2018, a R. pressionou no sentido de se iniciarem de imediato as obras de construção de um novo estabelecimento, atenta a proximidade da época balnear, muito embora ainda nem sequer tivesse disponibilizado qualquer minuta de contrato.

25. –Dado que todas as partes tinham interesse na conclusão das obras antes da época balnear, a A. iniciou os respectivos trabalhos em meados de junho de 2018, antes da formalização do Contrato.

26. –A primeira versão da minuta de Contrato apenas foi disponibilizada pela R. em julho de 2018.

27. –Na primeira versão da minuta de contrato, a A. foi surpreendida com a estipulação de que o estabelecimento apenas poderia estar aberto durante a época balnear, o que não foi aceite pela A., dado que a mesma apenas estava na disposição de contratar a exploração do estabelecimento em causa sem qualquer limitação relativamente ao período de funcionamento do mesmo.

28. –A R. aceitou as pretensões da A., em momento algum informando que tal não seria legalmente possível.

29. –A A. confiou nas informações prestadas pela R., sempre acreditando na lealdade, honestidade e correção da mesma, sendo esta confiança alicerçada no funcionamento, no local, do “MC…”.

30. –Todas as comunicações necessárias com as entidades competentes eram realizadas pela R., sendo que à A. nunca foi comunicada a existência de qualquer anomalia, vício ou outra contingência.

31. –Em 19 de julho de 2018 foi celebrado entre as Partes o “Contrato de Locação de Estabelecimento”.

32. –O contrato foi celebrado posteriormente à abertura do estabelecimento (8 de julho), devido às inúmeras alterações que tiveram de ser feitas, uma das quais respeitante às áreas autorizadas pelas entidades.

33. –Nos termos da Cláusula 1ª do Contrato, a R. transferiu, a favor da A., o direito de construir e explorar as instalações a construir, para funcionamento de Bar denominado “F…”, ao abrigo da Licença n.º 127/1997, da APA, de que a R. seria titular.

34. –No contrato, a A. assumiu o custo das obras de reconstrução e reconheceu que as mesmas seriam integradas no estabelecimento, passando a fazer parte do mesmo, tendo renunciado ao direito de reclamar qualquer tipo de compensação (ou indemnização) pela realização, manutenção e conservação das mesmas.

35. –Mais ficou a constar do contrato que as benfeitorias que a A. fizesse, ficariam a pertencer às instalações e ao estabelecimento, não podendo a A. pedir por elas qualquer indemnização.

36. –O Contrato foi celebrado pelo prazo de 1 ano, renovável de forma automática, sem necessidade de aviso prévio entre as partes, desde que fosse renovada a licença nº 127/1997 da APA, até ao termo do período de 3 anos, o qual terminaria em 31 de dezembro de 2020.

37. –Foi ainda acordado que no caso da Licença nº 127/1997 da APA não ser renovada dentro do período de vigência do contrato, a A. teria o direito de receber uma indemnização no valor correspondente ao proporcional do tempo de contrato não gozado efectivamente, tendo como limite máximo o valor de € 43.000,00. Decorrido o prazo de 3 anos o contrato extinguia-se por caducidade, salvo se as partes acordassem, por escrito, renovar o mesmo por mais 1 ano, através de um Acordo de Renovação.

38. –Como contrapartida dos alegados direitos transferidos a favor da A., esta, nos termos da Cláusula 4ª do Contrato, ficou obrigada: (i) À construção do estabelecimento, cujas obras foram avaliadas pela R. em € 43.000,00, conforme Considerando 2) do Contrato; (ii) Ao pagamento de uma renda, no valor de € 30.000,00, no segundo ano de vigência do Contrato, devido até ao dia 30 de junho de 2019; e (iii) Ao pagamento de uma renda, no valor de € 40.000,00, no terceiro ano de vigência do Contrato, devido até ao dia 30 de junho de 2020.

39. –Segundo as informações que haviam sido disponibilizadas pela R., estes valores eram muito parecidos aos praticados aquando da cedência do “MC…”, muito embora este estabelecimento se encontrasse (à data da locação a terceiros) em pleno funcionamento e com todas as construções e infraestruturas operacionais.

40. –Concomitantemente, no mesmo dia 19 de julho de 2018, foi formalizado o “Acordo”, nos termos do qual a R. se obrigou a requerer licença para ocupação de área superior à constante da alegada Licença n.º 127/1997, da APA, de que a R. seria titular, concretamente (i) 30 m2 de área coberta de construção e (ii) 50 m2 de esplanada DEK (área descoberta). Mais acordaram as partes que caso a exploração da área referida fosse aprovada pelas entidades competentes, as partes celebrariam uma Adenda ao contrato de locação de estabelecimento, adquirindo a A. o direito a explorar o referido espaço nos termos em que a nova licença fosse emitida.

41. –A A. adquiriu todos os materiais necessários à construção do estabelecimento, despendendo, para o efeito, a quantia total de € 50.365,16, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.

42. –A A. comprou igualmente todo o mobiliário, equipamento e demais utensílios necessários ao início da actividade do “F…”, investimento esse que ascendeu a € 30.886,81, acrescidos de IVA à taxa legal em vigor.

43. –Em meados de junho e ainda a meio dos trabalhos de edificação do estabelecimento, a A. foi informada de que não poderia concluir o seu projecto, nos termos da Planta disponibilizada e aprovada pela R., tendo existido, desde alegadas ordens de demolição, a diversas alterações no projecto aprovado entre as partes, com uma redução progressiva das áreas de construção.

44. –As áreas propostas pela R. não foram admitidas.

45. –Contrariamente ao que havia sido informado pela R., afinal havia limitações à reconstrução do “MC…”.

46. –Desde logo, esta situação implicou que material exclusivamente adquirido para efeitos de construção ficasse inutilizado, material este avaliado em, pelo menos, € 10.000,00.

47. –Parte desse material até acabou por ser utilizado pela própria R., sem qualquer autorização para o efeito, em trabalhos realizados nas suas instalações.

48. –Entre a área autorizada e a área expectável, de acordo com as informações disponibilizadas pela R., existe uma diferença de 39 m2 de área coberta e 100 m2 de área de esplanada, o que equivale a uma diferença de 61%.

49. –A A. viu a sua capacidade (em termos de mesas / utentes) reduzida em, pelo menos, 50 lugares, relativamente ao expectável, o que implicou uma quebra na faturação expectável de, pelo menos, € 150.000,00.

50. –A A. também deixou de ter condições para a organização de eventos, nomeadamente jantares / convívios de empresas e/ou aniversários e outros eventos de natureza análoga, atentas as limitações em termos de dimensão, limitações que apenas permitiam a organização de pequenos eventos.

51. –A R. não negociou a redução da renda, muito embora não se tivessem cumprido as legítimas expectativas criadas pela própria.

52. –A A. foi igualmente informada de que a instalação de casas de banho e de chuveiros não se encontrava autorizada, sendo que tal situação não foi sanada, nem até à conclusão dos trabalhos de implementação da edificação, nem até à data de abertura do “Flor de Sal”.

53. –O “F…” abriu, desse modo, sem que existissem casas de banho de apoio.

54. –Numa tentativa de solucionar a questão das casas de banho, a R. acabou por permitir o acesso a casa de banho situada a cerca de 120 m, num espaço totalmente degradado e com maus acessos.

55. –Após diversas reclamações, a A. acabou ser forçada a contratar os serviços de aluguer de casa de banho para pessoas com mobilidade reduzida – única casa de banho cuja instalação acabou por ser autorizada (segundo as informações prestadas à R.).

56. –Até seria admitida a colocação de uma segunda casa de banho, porquanto, aquando de ação inspectiva realizada pela Câmara Municipal de A…, foi salientada a necessidade de existência de duas casas de banho, uma para senhores e outra para senhoras, mas a R. não encetou as diligências necessárias para o efeito, apesar de pretendido pela A

57. –Para o efeito, a A. viu-se forçada a pagar: (i) Os custos de transporte e instalação, no montante de € 400,00, acrescidos de IVA à taxa legal em vigor; (ii) A renda mensal de € 193,55, acrescidos de IVA à taxa legal em vigor, durante o ano de 2018; (iii) A renda mensal de € 170,00, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, durante o ano de 2019; (iv) A renda mensal de € 170,00, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, durante o período de janeiro a maio de 2020.

58. –Assim, com a mencionada casa de banho, despendeu a A. o montante total de € 4.053,55, acrescido de IVA à taxa legal em vigor.

59. –O referido custo apenas resultou da impossibilidade de construção de casas de banho, isto contrariamente ao que havia sido informado pela R., dado que esta havia aprovado o projecto de construção de duas casas de banho (com três sanitas, para ambos os sexos), sempre referindo que tais casas de banho seriam aprovadas pelas entidades competentes.

60. –Mesmo a reconstrução do anexo devoluto do “MC…” (destinado a arrumos de mobiliário de praia, mesas, cadeiras, espreguiçadeiras, entre outros), que a R. tinha indicado como susceptível de utilização para efeitos de arrecadação, se veio a revelar impossível.

61. –A Polícia Marítima informou a A. que já havia, desde o primeiro trimestre de 2017 e para o referido anexo, ordem de demolição, que não havia sido cumprida pela R

62. –Como tentativa de solucionar esta questão, a R. prometeu à A. a disponibilização de espaço para arrumos nas suas próprias instalações.

63. –Apenas após diversas reclamações da parte da A. e em maio de 2019, a R. acabou por disponibilizar uma área inferior àquela que havia sido prometida e aberta, o que inviabilizava qualquer armazenamento em condições de segurança, nomeadamente não sendo sequer possível o armazenamento de quaisquer bens alimentares.

64. –Esta situação implicava que a A. fizesse compras de forma diária, por vezes mais do que uma vez por dia, com o respectivo acréscimo de custos, seja pela impossibilidade de negociar melhores condições de aquisição dos produtos necessários à actividade da A., seja pelos custos de pessoal e transporte inerentes a esta situação.

65. –Parte do montante pago pela A. (incluindo a quantia não contratualmente prevista) durante o ano de 2018, deveria, nos termos acordados entre as Partes, ser aplicado à reparação da referida passadeira.

66. –O péssimo estado da referida passadeira foi a causa de diversos acidentes, tendo inclusivamente duas pessoas chegado a receber cuidados médicos dos Nadadores Salvadores presentes no local, afastando também possíveis Clientes do “F…”.

67. –A A. veio muito recentemente a tomar conhecimento que a APA já havia notificado a R. para proceder à reparação da mencionada passadeira.

68. –No ano de 2019, ou a R. não encetou as diligências necessárias ao prolongamento da época balnear ou a respectiva prorrogação não foi admitida, pelo facto de a R. não reunir os pressupostos necessários a tal prorrogação, conforme decorre do Despacho / 1483 / CPLISBOA / 2019.

69. –Nunca teria existido, da parte da A., a decisão de contratar, caso soubesse da impossibilidade de operar durante todo o ano, condição essa que era do perfeito conhecimento da R

70. –Como consequência de todos os factos descritos, a A. não logrou exercer a sua actividade comercial, nos termos expectáveis, nem durante o ano de 2018, nem durante o ano de 2019, nem durante o ano de 2020.

71. –Ao longo dos referidos anos, a A. reiteradamente reclamou junto da R. a necessidade de serem sanadas as questões pendentes, com especial preponderância nas assinaladas: (i) área do “Flor de Sal” e respectiva capacidade, designadamente em termos de número de mesas; (ii) casas de banho e balneários; (iii) existência de zona de arrumos; (iv) arranjo da passadeira (para o que a A. entregou, em 2018, e apesar de não contratualmente previsto, quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 25.000,00); e (v) prolongamento da época balnear.

72. –A R. nada fez.

73. –Nesta sequência, a A. optou por invocar a excepção de não cumprimento, não assegurando o pagamento da renda vencida a 30 de junho de 2019.

74. –Mesmo assim, a R. manteve a sua postura, procurando resolver o Contrato, o que não foi aceite pela A

75. –A R. decidiu, igualmente, de forma sistemática, cortar a água e luz da A., tornando totalmente impossível a prossecução da actividade da A. a partir dessa data.

76. –A A. decidiu contactar diretamente todas as entidades competentes, nomeadamente o Departamento de Gestão do Litoral e o Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal de A..., – Departamento de Urbanismo, e APA, tendo sido totalmente surpreendida com os factos de que tomou conhecimento.

77. –A Licença n.º 127/1997, da APA, encontra-se extinta, pelo que à R. foi apenas autorizado manter a atividade que vinha desenvolvendo e que tinha sido autorizada pela Licença extinta.

78. –A R. foi devidamente notificada da extinção da licença, conforme comunicação com a referência I 20.2.CT4I7FV, de 17 de julho de 2002.

79. –No ano de 2018, o Plano existente para a Praia … até previa a demolição do local onde foi construído o “F…”.

80. –A actividade de restauração apenas se encontrava autorizada para o restaurante “Bar da Praia ...”, explorado pela própria R

81. –O local onde foi construído o “F…” destinava-se, única e exclusivamente, a “Apoio de Praia”, contrariamente ao que havia sido informado pela R

82. –Em maio de 2017 havia já sido apresentada proposta de reconstrução do “MC…”, tendo tal proposta merecido parecer desfavorável da APA, conforme comunicação com a referência 5031732-201705-ARHTO.DRHL, referente ao processo número ARH-LX-886/Alm.

83. –Em maio de 2018, a APA também já havia manifestado a sua autorização à instalação de mero apoio amovível, do tipo contentor, com uma ocupação máxima de 20 m2 e uma esplanada de 24 m2, conforme a comunicação com a referência 5029503-201805- ARHTO.DRHL, referente ao processo número 887/Alm.

84. –A APA salientou igualmente que a estrutura a instalar, nos termos referidos, poderia ser utilizada para efeitos de venda de alimentos e gelados (produtos pré-embalados) e de bebidas.

85. –E que teria de ser levantada no fim de cada época balnear.

86. –O diferendo entre as Partes culminou, após um período de cortes temporários e sistemáticos, num corte total e final da água e da luz do “F…”, por parte da R., o que inviabilizou qualquer actividade por parte da A., muito embora esta se mantenha no local.

87. –Os custos de funcionamento do “F…” ascenderam a € 116.944,73, acrescidos de IVA à taxa legal em vigor, quando aplicável.

88. –A A. suportou ainda todos os custos inerentes à actividade, no montante de € 108.163,73.

89. –No ano de 2018, e apesar de não contratualmente previsto, a A. entregou à R. (designadamente para reparação da passadeira) a quantia de € 25.000,00.

90. –Em 2020, a A. suportou ainda prejuízos no valor de € 5.682,33, acrescidos de IVA à taxa legal em vigor.

91. –O “F…” esteve aberto na parte final da época balnear do ano de 2018 e durante a época balnear do ano de 2019, tendo o total da faturação ascendido a € 251.089,12, acrescidos de IVA à taxa legal em vigor.

No Tribunal recorrido foi ainda considerado que a demais matéria alegada na petição inicial não foi aqui considerada por ser conclusiva ou de direito, ou por se encontrar em contradição directa com outros factos alegados pela A., a saber:

- artigo 38º da petição inicial: A referência a áreas autorizadas (muito inferiores às áreas acordadas entre as Partes) foi uma total surpresa para a A., mas a obra já estava concluída e a R. sempre informou a A. de que tudo estava autorizado e seria devidamente legalizado, apenas não podendo constar, de imediato, no Contrato.

- artigo 39º da petição inicial: Em momento algum a R. informou que as áreas pretendidas pela A. não eram legalmente admissíveis.

III. –O Direito:

A questão essencial a decidir prende-se com os prejuízos ou danos indemnizáveis, sustentando a recorrente Autora que deve a ré ser condenada no pedido formulado, por inexistência inclusivé de contestação da ré e a confissão de todos os factos alegados pela Autora.

Com efeito, na sua sustentação a nível do recurso arremata a recorrente que não deveria a Sentença posta em crise, sob a égide do argumento de tratar-se de “uma negociação entre dois profissionais”, inferir que a assinatura do contrato e do acordo devem ser interpretados no sentido de que esta se conformou com o negócio nos termos em que veio a ser concluído. Pois entende que face à relação material controvertida consubstanciada na constituição da Autora para efeitos de exploração do Flor de Sal, existência de uma relação de confiança prévia, timings curtos de começo e conclusão de obras e de início de laboração, se conclui pela violação por parte da ré dos deveres ético jurídicos que se lhe impunham, concretamente, os deveres de lealdade, informação e esclarecimento. Concluindo que tal violação foi a causa directa dos prejuízos que a Recorrente peticiona na acção intentada por responsabilidade pré contratual, que computou e documentou em € 90.007,19, não existindo no âmbito do regime do artigo 227º do Código Civil, qualquer restrição às regras gerais de responsabilidade civil.

Pelo que conclui que são ressarcíveis todos os danos causados pelo ilícito pré-contratual, ou seja, os danos emergentes, incluindo todas as despesas perdidas e, mesmo em alguns casos, os lucros cessantes reportados à frustração do interesse contratual positivo, pois entende que existiu um claro nexo de causalidade entre a conduta da Ré os danos sofridos pela Autora, violando a sentença o disposto nos artigos 227º, 562º do Código Civil.

No âmbito destes autos foram, face à ausência de contestação da ré, considerados confessados os factos alegados pela Autora, face à aplicação do disposto no artº 567º do CPC. Neste normativo expõe-se que: 1 - Se o réu não contestar, tendo sido ou evendo considerar-se citado regularmente na sua própria pessoa ou tendo juntado procuração a mandatário judicial no prazo da contestação, consideram-se confessados os factos articulados pelo autor.

Por outro lado, face ao preceito seguinte – artº 568º do CPC- haverá que considerar que tal preceito não se aplica: (…)c) Quando a vontade das partes for ineficaz para produzir o efeito jurídico que pela acção se pretende obter; e d) Quando se trate de factos para cuja prova se exija documento escrito.

Para completarmos o primeiro tipo de factos excluídos temos de nos socorrer do previsto no artigo 354.º do Código Civil, que estabelece: “A confissão não faz prova contra o confitente: a) Se for declarada insuficiente por lei ou recair sobre facto cujo reconhecimento ou investigação a lei proíba; b) Se recair sobre factos relativos a direitos indisponíveis; c) Se o facto confessado for impossível ou notoriamente inexistente.”. Além disso, nos termos do artº 364.º CC: 1. Quando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior. 2. Se, porém, resultar claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração, pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório.

A ausência de contestação do réu é considerada processualmente como norteada pelo principio do dispositivo e, logo, por uma ideia de liberdade, pois sobre o demandado não recai o dever, mas antes o ónus de contestar. Logo, A revelia operante tem por efeito a confissão dos factos articulados pelo autor, tal como estabelece o art.567.º/1, in fine, sendo que este regime tem lugar quando o réu, apesar de não contestar, tenha sido ou deva considerar-se citado regularmente na sua própria pessoa, ou, pelo menos, haja juntado procuração a mandatário judicial, no prazo da contestação. O efeito deste comportamento omissivo do réu é a chamada “confissão tácita ou ficta”.

Deste modo, o tribunal perante a ausência de contestação tem de verificar se a acção é fundada, ou seja, se os factos alegados e provados justificam o pedido à luz do direito, num cominatório dito semi-pleno, pois o que a revelia gera é a prova ficta ( ficta confessio) dos factos alegados pelo autor. Todavia, e ainda que exista subjacente à revelia uma vontade pressumida de não contestar e, logo, de aceitar os factos trazidos pelo autor, tal ficará mitigado quer pelas circunstâncias que não permitem a confissão, quer ainda por eventuais afirmações manifestamente inverossímeis ou totalmente contrários aos elementos probatórios trazidos aos autos.

Logo, não se pode olvidar que, confessados os factos, a causa é julgada “conforme for de direito” (nº 2, in fine, do art. 567º do CPC) e esse julgamento pode conduzir ou não à procedência da acção, já que há confissão dos factos, mas não do direito, estando-se perante o chamado efeito cominatório semi-pleno associado à revelia operante (Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, Coimbra, 2018, p. 630).

Conforme se decidiu no Ac. do STJ de 26-11-2015, Rel. Lopes do Rego, Proc. 7256/10.9TBCSC.L1.S4, publicado em www.dgsi.pt:«2.-O efeito cominatório semi-pleno, decorrente da situação de revelia operante da R./demandada, apenas determina que se devam ter por confessados os factos efectivamente alegados pelo demandante – cabendo ao juiz sindicar da suficiência e concludência jurídica da factualidade assente por confissão ficta, em termos do preenchimento ou não da fattispecie subjacente ao pedido deduzido.».

Aqui chegados, revela-se acertada e não é posta em causa a análise que é feita pelo Tribunal recorrido quanto à classificação do contrato quando expõe que: «Da matéria de facto provada decorre que A. e R. celebraram entre si um contrato que denominaram “locação de estabelecimento”. O contrato de locação de estabelecimento, também designado de cessão ou concessão de exploração de estabelecimento, é aquele através do qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial nele instalado (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5ª ed., 2000, pág. 555; Romano Martinez, Direito das Obrigações (Parte Especial) Contratos, Compra e Venda, Locação, Empreitada, pág. 272).

Assim, o que há de característico no contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial “não é a cedência da fruição do imóvel, nem o do gozo de mobiliário ou do recheio que nele se encontra, mas a cedência temporária do estabelecimento como um todo, como uma universalidade, como uma unidade económica mais ou menos complexa” (Antunes Varela, in RLJ, 100, 269 a 270). Estabelece-se, em conformidade, no art. 1109º, nº 1 do CC, sob a epígrafe “locação de estabelecimento”, que “a transferência temporária do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações”, entendendo-se “ser notória, a intenção do legislador em submeter ao NRAU os contratos com fins não habitacionais, como é o caso dos contratos de locação de estabelecimento comercial” (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14.06.2016, Processo nº 20989/15.4T8PRT.P1, in http://www.dgsi.pt/).

b) -Ora, resulta da matéria de facto provada que existia um estabelecimento comercial de bar e restauração, denominado “MC…”, o qual foi consumido por um incêndio.

A A. foi constituída em 11 de maio de 2018 com a finalidade de explorar o bar e restaurante a construir no local onde tinha funcionado o “MC…”, tendo assumido o encargo de proceder a essa construção, o que fez, dotando ainda este novo bar e restaurante com todos os equipamentos necessários ao seu funcionamento. Deste modo, a 8 de julho entrou em funcionamento o bar e restaurante “F…”. Até aqui diríamos não estar em presença de um contrato de locação de estabelecimento, pois a R. não possuía qualquer estabelecimento para locar, uma vez que o “MC…” havia ardido, tanto assim que a R. autorizou a A. a construir e equipar um estabelecimento no local onde aquele estava instalado.

Todavia, consta também do contrato que a A. assumiu o custo das obras de reconstrução e que reconhecia que as mesmas seriam integradas no estabelecimento, passando a fazer parte do mesmo e renunciando a A. ao direito de reclamar qualquer tipo de compensação (ou indemnização) pela realização, manutenção e conservação das mesmas. Além disto, a A. ficou dispensada do pagamento de rendas no primeiro ano do contrato, apenas ficando vinculada a fazê-lo nos segundo e terceiro anos. Ou seja, o contrato encontra-se redigido em moldes que acabam por reconduzir-nos a um estabelecimento comercial, propriedade da R., que cede o seu gozo, temporária e onerosamente, à A., com esta especificidade de tal estabelecimento ser construído e equipado pela A.. Acresce que apesar do contrato apontar para a natureza futura do estabelecimento, referindo-se à obrigação de construção do mesmo pela A., está provado que na data da sua celebração o estabelecimento já existia. Consequentemente, entendemos tratar-se, efectivamente, de um contrato de locação de estabelecimento.

Nos termos do disposto no art. 1112º, nº 3 do CC, aplicável por força da remissão operada pelo acima citado art. 1109º, nº 1 do CC, o contrato de locação de estabelecimento deve ser celebrado por escrito. Constatando-se que foi observada a forma legalmente prescrita para o contrato, conclui-se que o mesmo é válido.».

Insurge-se a recorrente, como vimos, quanto às consequências que o Tribunal entendeu retirar no tocante ás vicissitudes do contrato, mormente as que entende que consubstanciam a responsabilidade da ré com a consequente indemnização da autora, por violação dos deveres de lealdade e informação, reconduzidos à figura da culpa in contrahendo. Sem contudo, por em causa o decaimento que ocorreu quanto ao erro sobre o objecto do negócio, matéria arredada do recurso.

A questão prende-se com a indemnização devida, sufragando a recorrente que deve ser indemnizada pela ré no valor total pedido, correspondente a € 90.007,19, resultante da subtração do valor de faturação do estabelecimento ao valor das despesas suportadas com o mesmo pela A., calculada da seguinte forma:: - a A. despendeu o total de € 341.096,31, decorrente da soma dos seguintes parcelares: · € 50.365,16, acrescido de IVA, correspondentes ao custo da reconstrução do estabelecimento; · € 30.886,81, acrescido de IVA, correspondentes ao custo dos equipamentos, utensílios e loiças; · € 4.053,55, acrescido de IVA, correspondentes à contratação de serviços de sanitários; · € 116.944,73, acrescido de IVA, correspondentes aos custos de funcionamento do estabelecimento; · € 108.163,73, acrescido de IVA, correspondentes aos custos da actividade; · € 25.000,00, que a A. entregou à R., designadamente para reparação da passadeira; · € € 5.682,33, acrescido da IVA, correspondentes a prejuízos no ano de 2020; Sendo que a A. faturou o valor total de € 251.089,12, no âmbito do funcionamento do estabelecimento nas épocas balneares de 2018 e 2019.

A sentença recorrida ao apreciar o instituto da Responsabilidade pré-contratual discorre da seguinte forma: « Afirma-se no art. 227º, nº 1 do CC, que quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte. Através deste instituto tutela-se a confiança do sujeito de uma relação negocial na correção, honestidade, lisura e lealdade do comportamento da outra parte, quando tal confiança se reporte a uma conduta juridicamente relevante e capaz de provocar-lhe danos (Ana Prata, Notas sobre a responsabilidade Pré-Contratual, in Revista da Banca, nº 16, pág. 93; Baptista Machado, in RLJ, 117, 295).

Compreendem-se no âmbito da proteção conferida pela norma evidenciada tanto as situações de não conclusão de contrato após o início das negociações, como as de conclusão de contrato inválido, e ainda as de conclusão de um contrato válido e eficaz, mas de cujas negociações surgiram danos a indemnizar (Almeida Costa, in RLJ, 116, 101; Galvão Telles, Direito das Obrigações, pág. 71).

Conforme enunciado pelo Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão proferido a 06.11.2012 (Processo nº 4068/06.8TBCSC.L1.S1, in http://www.dgsi.pt/): “I- Ao impor a boa fé como regra de conduta o art. 227º, n.º 1, do CC, respeitante à culpa na formação dos contratos, estabelece como pressuposto da responsabilidade pelos danos culposamente causados à outra parte, isto é, da obrigação de indemnizar, uma actuação violadora de tal regra, a qual abarca um conjunto de deveres que inclui, entre vários outros, os de informação, de protecção e de lealdade. II- Na previsão desta norma incluem-se, quer a ruptura de negociações, quer a conclusão dum contrato ineficaz, quer ainda protecção face a contratos “indesejados”, designadamente a celebração de um contrato não correspondente às expectativas devido ao fornecimento pelo parceiro negocial de informações erradas ou à omissão do esclarecimento devido. III- A aferição da existência de culpa na formação do contrato por violação dos indicados deveres de informação e de lealdade impõe que se determinem, em concreto, os limites de tais deveres, procurando para esse efeito estabelecer um critério jurídico que simultaneamente tenha em conta, não apenas o princípio da boa fé, mas também os princípios fundamentais da autonomia privada e do equilíbrio das prestações que regem o direito privado dos contratos.”».

Importa ainda ter presente na dinâmica contratual em causa que o Tribunal apreciou a questão da vigência do contrato celebrado nos seguintes termos: «Antes de mais importa aferir da situação atual deste contrato. Está provado que a A. deixou de pagar as rendas vencidas a partir de junho de 2019, invocando a exceção de não cumprimento do contrato, e que a R. procurou resolver o contrato, o que não foi aceite pela A., a qual se mantém no estabelecimento.

Ora, decorre dos termos do contrato que este tinha um prazo máximo de duração fixado em 3 anos, com termo em 31 de dezembro de 2020, porquanto se estabeleceu uma renovação automática anual do contrato. A vigência do contrato para além destes 3 anos dependia da formalização de um acordo nesse sentido, conforme também se mostra exarado no contrato.

A A. não alegou, porém, que esse acordo de renovação tenha sido formalizado. É certo que está provado que as partes acordaram que o contrato seria renovado após os 3 anos, mas esse acordo verbal não tem a virtualidade de operar automaticamente a renovação do contrato para além do referido prazo, atendendo a que as partes se vincularam, no contrato, a fazê-lo por escrito. Sublinhe-se que estamos perante um contrato sujeito à forma escrita, pelo que nos termos do art. 221º, nº 1 do CC, “as estipulações verbais acessórias anteriores ao documento legalmente exigido para a declaração negocial, ou contemporâneas dele, são nulas, salvo quando a razão determinante da forma lhes não seja aplicável e se prove que correspondem à vontade do autor da declaração”.

Considerando que semelhante acordo verbal encerra uma regulação das relações contratuais contrária àquela que decorre do contrato, onde se exigiu, para o efeito, a forma escrita, devemos entender que essa estipulação verbal acessória é nula. Assim, o contrato caducou no dia 31 de dezembro de 2020, figura que é, aliás, expressamente identificada no contrato a respeito, precisamente, da ausência do aludido acordo de renovação e que corresponde aos contornos jurídicos típicos desta forma de cessação dos contratos.».

Na verdade, a recorrente também não põe em causa tal raciocínio e conclusões, consolidando-se tal entendimento. No que concerne aos tramites negociais também nada nos permite afastar-nos do entendimento da decisão recorrida, ao referir que: «Avançando agora para a negociação desenvolvida pelas partes, está provado que esta teve início em meados de 2018, pelo menos em maio, uma vez que a A. foi constituía no dia 11 deste mês, com a finalidade de explorar o bar e restaurante aqui em causa.

No âmbito dessa negociação, a A. assumiu a obrigação de reconstruir o referido bar e restaurante, o qual havia sido destruído por um incêndio. Está também provado que a R. assegurou à A. que o novo bar e restaurante “F…” teria as mesmas condições de exploração do anterior “MC…”, ou seja, teria a mesma área de exploração, correspondente a cerca de 600 m2, teria balneários e arrumos, e poderia funcionar o ano inteiro e não apenas durante a época balnear.

A reconstrução teve o seu início em junho, mostrando-se concluída no dia 8 de julho, uma vez que o estabelecimento foi aberto ao público nessa data.

Todavia, o contrato só foi assinado no dia 19 de julho, tendo nele sido consignada a área permitida pela Licença e não a área pretendida pela A.».

Com efeito, face ao negócio formal em causa na sua interpretação haverá que considerar o disposto no artº 238º do CC, e é insofismável que no contrato escrito que moldava a relação contratual estabelecida entre as partes figurava quer a licença existente, a nº 127/1997, sendo que nesta era mencionada a área de 20 m2 de área coberta e 25 m2 de esplanada (facto provado em 11.). Acresce que do contrato celebrado resultou ainda que no caso da Licença nº 127/1997 da APA não ser renovada dentro do período de vigência do contrato, a A. teria o direito de receber uma indemnização no valor correspondente ao proporcional do tempo de contrato não gozado efectivamente, tendo como limite máximo o valor de € 43.000,00. Decorrido o prazo de 3 anos o contrato extinguia-se por caducidade, salvo se as partes acordassem, por escrito, renovar o mesmo por mais 1 ano, através de um Acordo de Renovação.

Por outro lado, também resultava do contrato que como contrapartida dos alegados direitos transferidos a favor da A., esta, nos termos da Cláusula 4ª do Contrato, ficou obrigada: (i) À construção do estabelecimento, cujas obras foram avaliadas pela R. em € 43.000,00, conforme Considerando 2) do Contrato; (ii) Ao pagamento de uma renda, no valor de € 30.000,00, no segundo ano de vigência do Contrato, devido até ao dia 30 de junho de 2019; e (iii) Ao pagamento de uma renda, no valor de € 40.000,00, no terceiro ano de vigência do Contrato, devido até ao dia 30 de junho de 2020.

Ora, como bem se alude na decisão recorrida, no dia da celebração do contrato – 19/07/2018 - nos termos sobreditos e que moldava a relação estabelecida entre as partes, sendo este um negócio formal «(…) foi assinado um Acordo, nos termos do qual a R. se comprometeu a diligenciar a autorização da ocupação de uma área maior do que a prevista no Contrato, mas ainda assim inferior à área inicialmente assegurada pela R.. Daqui decorre que aquando da assinatura do contrato, a A. já sabia que a área disponibilizada pela R. não era aquela que a A. pretendia.». Pois o que decorre dos factos alegados e provados é que nessa data e no âmbito desse acordo já não estaria em causa a área inicialmente pretendida pela Autora, ajustando-se para 30m2 de área coberta e 50m2 de esplanada.

Donde, haverá que confirmar o ajustado na decisão quando expõe que:«Aliás, a A. alega que em meados de junho, quando as obras de reconstrução se encontravam a meio, foi confrontada com inúmeras vicissitudes atinentes à área do estabelecimento, que determinaram a sua sucessiva redução. É, pois, certo, à luz da matéria de facto provada, que a A. foi surpreendida, aquando das obras de reconstrução, com uma situação que não correspondia, de todo, àquela que lhe foi assegurada pela R., em sede de negociações. É também seguro que a R., enquanto titular da Licença, estava ciente das respectivas limitações, pelo que transmitiu à A. informações que sabia não serem exactas.

Não obstante tudo isto, a A. veio a celebrar o contrato, já depois de ter sido confrontada, durante as obras, com o problema das áreas, e mesmo no Acordo contemporâneo do contrato limitou-se a acordar com a R. que esta solicitaria o aumento das áreas autorizadas para valores muito inferiores aos pretendidos pela A

Acresce que o sobredito alargamento de áreas objecto do Acordo não surge aí como uma situação garantida, pelo contrário, é referido no modo puramente condicional, retirando-se da literalidade deste Acordo que as probabilidades de ser deferido o pedido seriam tantas quantas as probabilidades de ser indeferido. A questão que pode colocar-se, deste modo, é a de saber se com a assinatura do contrato e do Acordo a A. não renunciou ao projecto negocial inicial, aceitando o negócio nos termos em que este veio a ser concluído. Ora, considerando que se tratou de uma negociação entre dois profissionais, isto é, duas sociedades comerciais dedicadas ao mesmo ramo de negócio, entendemos que a assinatura do contrato e do Acordo, já depois da A. estar ciente do problema das áreas, deve ser interpretado no sentido de que esta se conformou com o negócio nos termos em que o mesmo veio a ser concluído.».

Prosseguindo-se igualmente de forma acertada que:«Já no que tange à limitação do funcionamento do estabelecimento apenas na época balnear, está provado que a A. foi surpreendida com esta limitação na minuta, porquanto até aí tinha sido sempre assegurado pela R. que o estabelecimento podia funcionar o ano inteiro.

Perante a exigência da A. de que fosse removida essa limitação, a R. alterou a minuta em conformidade, facto de onde a A. extraiu a possibilidade do funcionamento do estabelecimento nos moldes por si pretendidos.

Está também provado que a A. não teria contratado se soubesse desta limitação, a qual lhe causou prejuízos em termos de faturação. Da matéria de facto exposta decorre que estão provados quer os pressupostos da responsabilidade pré-contratual, quer do erro-vício. Enquanto do primeiro decorre o dever de indemnizar, do segundo resulta a anulação do negócio, com a consequente restituição de tudo o que tiver sido prestado (art. 289º, nº 1 do CC). Todavia, atento o princípio dispositivo, que domina o direito processual civil, não deve o Tribunal condenar em coisa diversa daquela que lhe for pedida, pelo que importa atender à circunstância da A. ter pedido, a título principal, o pagamento de uma indemnização fundada em responsabilidade pré-contratual, colocando a anulação do contrato em sede de pedido subsidiário, para a eventualidade de não se entender existir responsabilidade pré-contratual.

Assim, porque entendemos estarem verificados os pressupostos da responsabilidade pré-contratual com respeito à impossibilidade do estabelecimento funcionar fora da época balnear, fica prejudicada a apreciação da questão à luz do instituto do erro-vício.

Por outro lado, o contrato refere-se sempre à Licença em termos que inculcam, indubitavelmente, a convicção de que esta se encontra em vigor, tanto assim que até se alude aí à sua renovação. Contudo, está provado que esta Licença estava extinta desde 2000, o que foi comunicado à R. em 2002. É certo que foi autorizada a continuação da actividade, enquanto se aguardava a conclusão do programa Polis, mas este facto não remove a conclusão de que no contrato não consta a real situação da Licença.

A questão que se coloca é a de saber se este facto tem algum impacto na economia do contrato. Ora, apesar dessa situação, a A. laborou em 2018 e em 2019, não tendo disso sido impedida por causa da Licença não estar em vigor. Aliás, não obstante a tenha alegado que apenas laborou na parte final da época balnear de 2018, a verdade é que tendo o estabelecimento entrado em funcionamento a 8 de julho, na realidade laborou quase toda a época balnear, sendo do conhecimento público que os meses de Verão por excelência são julho e agosto. Acresce que se extrai da matéria de facto provada que a A. só não laborou em 2020 porque, entretanto, surgiu um conflito com a R., por virtude da recusa da A. de pagamento da renda vencida em 2019, que levou a que aquela lhe cortasse o abastecimento de água e luz ao estabelecimento. Não se considera, deste modo, que tenha sido a circunstância da Licença se encontrar extinta o facto gerador de prejuízos para a A..».

É certo que a questão dos danos indemnizáveis, no âmbito do artigo 227º do Código Civil, tem sido objecto de divergência jurisprudencial e doutrinal. Pois, por um lado, defende Menezes Cordeiro que não há motivo para limitar a responsabilidade do contraente prevaricador ao interesse negativo ou de confiança, devendo responder por todos os danos causados, nos termos gerais, tendo em conta, segundo a causalidade adequada, os lucros cessantes, mas descontando as vantagens advenientes da violação e, por não haver contrato válido, o facto de ele não ter de o cumprir e de não suportar os riscos que resultariam de ter contratado (Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, vol. I, pág. 585 e ss.). Em abono desta entende o mesmo autor que “na sequência da tradição de Ihering, alguma doutrina e jurisprudência tem procurado limitar a indemnização a arbitrar por culpa in contrahendo, ao chamado interesse negativo: o dano a considerar não se identificaria com o ganho que derivaria do contrato - interesse positivo - mas apenas com as despesas e as perdas provocadas pelas negociações malogradas” mas entende que “Esta construção tem dogmaticamente subjacente a ideia de que na culpa in contrahendo se violaria um hipotético contrato pré-contratual. A determinação do âmbito da indemnização deve fazer-se de acordo com as regras próprias da causalidade normativa, e em especial perguntando: quais os bens protegidos pela boa fé violada”. Ora, “tratando-se da confiança, teremos de ver o âmbito desta, designadamente, ponderando o circulo do investimento da confiança e, se por via da confiança suscitada, uma parte perdeu uma ocasião de negócio, a indemnização deve abranger o dano positivo”, concluindo que “a tarefa da determinação da indemnização não deve ser solucionada conceptualmente com base na culpa in contrahendo, antes há que ponderar as regras gerais da responsabilidade civil”.

Por outro lado, defende Almeida Costa, entre outros, há que estabelecer, em matéria de obrigação de indemnização, distinção entre o interesse negativo ou da confiança e o interesse positivo ou do cumprimento, sendo ressarcível apenas o dano negativo ou da confiança, conexionado com a violação dos princípios orientadores da boa fé negocial, e já não o dano positivo, este relacionado com o cumprimento do contrato propriamente dito (in “Responsabilidade Civil pela Ruptura das Negociações Preparatórias de um Contrato”, 1994, 73 e ss.). Vaz Serra, por seu turno asoptando a mesma posição defende que “Essa responsabilidade, que não pode dizer respeito ao interesse “positivo” ou “de cumprimento” (pois, por ser nulo o contrato, não tem qualquer das partes o direito de exigir o seu cumprimento), refere-se ao interesse “negativo ou de confiança”, quer dizer, ao dano que a outra parte teve pelo facto de ter confiado na validade do contrato” (in “Culpa do devedor ou do agente” BMJ, n.º 68, p. 13).

Tal entendimento foi seguindo, entre outros, no Acórdão da RP de 9/05/2007 ( proc. 0720962), no qual se alude que “embora a norma em apreço, do art. 227º do CC, não distinga entre danos positivos e negativos, ela distingue as duas fases da formação dos contratos e, como tal, também os danos a ressarcir deverão corresponder às duas fases em que a formação do contrato se desdobra (v. Ac. do STJ de 09/02/93, BMJ 424º - 607; da Rel. Coimbra, de 13.02.91, CJ AnoXVI - Tomo - I - 1991, 71; da Rel. Évora, de 11.11.99, CJ Ano XXIV - Tomo V -1999, 262). Compreende-se, portanto, que a cada fase correspondam danos diferenciados (A. Varela, Das Obrigações Em Geral, Vol. I, 5ª Ed. Revista e Act., Almedina - 1986, pag. 260 e segs.; Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. lI, 2ª ed. 1996,216 e 217; Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. I, Lex - Lisboa 1999 - 237 e segs.; Prof. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 3ª Ed., 57-58).

O dano ressarcível por culpa in contrahendo não se identifica com o ganho que derivaria da celebração do contrato. Embora abranja os danos emergentes e os lucros cessantes, estes últimos só compreendem os benefícios que o lesado teria obtido se não houvesse iniciado as negociações frustradas, ou seja, as perdas sofridas por outras oportunidades que tenham sido rejeitadas por causa das negociações frustradas.” (in jurisprudência.pt).

Com efeito, os danos ditos negativos abrangem tanto os danos emergentes, como os lucros cessantes, mas na esteira de Menezes Cordeiro (in ob. cit. mas especialmente ainda no “Manual de Direito Comercial, pág. 387 e 388) a determinação da indemnização deve fazer-se de acordo com a regras próprias da causalidade normativa, devendo ser determinados quais os bens protegidos pelo princípio da boa fé violado, para poder elencar os danos sofridos.

Donde, tal como defende Eva Sónia Moreira da Silva ( in “Da responsabilidade pré-contratual por violação dos deveres de informação”, pág. 215, também citada pela recorrente) “não invalida que se entenda, em geral, que os danos a indemnizar, existindo responsabilidade pré-contratual, deverão ser, em princípio, todos os danos resultantes da violação do princípio da boa fé in contrahendo (…) no caso concreto, é que será necessário quantifica-los”. Acresce que a mesma Autora estende tal possibilidade nos casos de ruptura do contrato, pois podemos encontrar responsabilidade pré-contratual, decorrente da violação do dever de informação na fase pré contratual, quando tal conduz à celebração de um contrato desvantajoso para o contraente ignorante, mas nesta situação a par da indemnização defende ainda a possibilidade de destratação do contrato ou a sua adaptação (in ob. cit. pág. 217 e ss.).

Sobre esta questão importa ainda ter presente os ensinamentos de Paulo Mota Pinto que entende que a indemnização pela indução à celebração do contrato (dolo, erro negligente provocado e responsabilidade pela informação) “(…) visará colocar o lesado na situação em que estaria sem a conduta dolosa, violadora dos deveres pré-contratuais. Neste grupo de casos que estamos a considerar, o evento lesivo é a indução à conclusão do contrato, pelo que a indemnização colocará o lesado na situação em que estaria se não tivesse celebrado o negócio, sendo a responsabilidade do autor do dolo, pois, uma responsabilidade pelo dano de confiança ou interesse contratual negativo e não pelo interesse contratual positivo. O lesado não tem direito a ser colocado na situação em que estaria se fossem verdadeiros os factos que eventualmente lhe terão sido sugeridos, como se lhe tivesse sido garantida negocialmente a sua existência." (in “Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo”, Vol. II, pág. 1369 e 1370).

Entendemos que perante a celebração do contrato, como é o caso, e não a mera frustração do negócio, haverá que efectuar uma ponderação casuística, mas manifestamente por força do princípio inserto no artº 563º do CC só serão indemnizáveis os danos que decorrem do acto lesivo, pelo que está afastada deste binómio a questão da ausência de licença, como bem se decidiu na sentença recorrida. Por outro lado, sem cuidar da parte em que a ré foi condenada, no demais peticionado também haverá que considerar, por um lado, o estabelecido no contrato, por outro lado, o que resulta dos factos provados. Revisitando a sentença: «No que tange ao cálculo da indemnização peticionada pela A., começa esta por considerar todos os custos relacionados com a reconstrução do estabelecimento e a aquisição de equipamentos e utensílios.

Ora, por um lado, nos termos do contrato, os custos de construção foram fixados em € 43.000,00, valor este que a A. aceitou, pois subscreveu o contrato. Sublinhe-se que tendo o estabelecimento entrado em funcionamento em 8 de julho e o contrato sido assinado em 19 de julho, as obras já se encontravam concluídas na data da assinatura do contrato, pelo que se a A. entendia que aquele valor não era o correto, competia-lhe exigir da R. a alteração do contrato nessa parte, antes de proceder à sua assinatura, o que claramente não sucedeu. Por outro lado, consta do contrato que as obras e as benfeitorias ficariam a pertencer à R., não encontrando por isso justificação a pretensão da A. de devolução do respectivo custo, atendendo a que o contrato cessou por caducidade e a questão que estamos a abordar respeita à indemnização por responsabilidade pré-contratual. Ou seja, a restituição de todas as quantias pagas pelas partes, no âmbito da execução contratual, só faria sentido se estivéssemos a liquidar a relação, como sucederia num caso de declaração de nulidade ou anulação, no qual se destrói retroativamente o negócio. Na caducidade, pelo contrário, a extinção opera apenas para o futuro, determinando a cessação da produção de efeitos a partir do momento em que ocorre o facto determinante da caducidade.».

Logo, somos em concordar que estará afastado o valor despendido pela ré, face ao contratualmente previsto e a caducidade do contrato já operada.

O mesmo ocorre com os demais custos enunciados e consubstanciados no pedido, pois estes reportam-se ao exercício da actividade comercial desenvolvida no local pela Autora, ou seja, no cumprimento do contrato e na exploração levada a cabo, sujeita ás regras de mercado, não prefigurando o negócio entre as partes assegurar determinado lucro. Aliás, no equilíbrio contratual haverá que considerar que a ré laborou no locado nos anos de 2018 e 2019 sem efectuar qualquer pagamento á ré, pelo que toda a facturação da A. foi afecta à satisfação das suas despesas de funcionamento sem que a R. tenha recebido qualquer compensação pela exploração do estabelecimento cedida à A.

É certo que a par da questão da licença invocou a A. que ao contrário do assegurado pela ré, não podia explorar o estabelecimento fora da época balnear, porém, e ainda que tal pudesse ser considerado um dano directamente decorrente da falta de informação ou lealdade da ré, a A. não formulou qualquer pedido indemnizatório com este fundamento, pelo que está vedado ao Tribunal apreciar a questão sob esta vertente.

Improcede assim, a apelação, não sendo de conhecer o alegado pela ré em sede de contra alegações quando convoca o disposto no artº 570º do CC, e a culpa da lesada, ora Autora, com a subsequente ausência de condenação da ré em qualquer valor indemnizatório. Pois a ré não apresentou recurso subordinado, tendo transitado em julgado a parte em que a mesma foi condenada, mantendo-se sim incólume a bem fundamentada decisão recorrida.

IV. –Decisão:

Por todo o exposto, Acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Autora e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.

Custas pela apelante.

Registe e notifique.

Lisboa, 25 de Maio de 2023

Gabriela de Fátima Marques

Adeodato Brotas

Vera Antunes