IIIFUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Da nulidade por ausência da realização de audiência preliminar
A presente acção foi intentada ao abrigo do disposto no Decreto-Lei 108/2006 de 08 de Junho, diploma que aprovou um regime processual experimental (entretanto revogado pelo artigo 4º, al. d) da Lei 42/2013 de 26 de Junho), aplicável, nos termos do seu artigo 1º, a acções declarativas cíveis a que não corresponda processo especial e a acções especiais para o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos, cabendo ao juiz, ao abrigo do dever de gestão processual (artigo 2º), a direcção do processo, mitigando-se assim o formalismo processual. Daí que as normas do Código do Processo Civil apenas se apliquem subsidiariamente e/ou no preenchimento de lacunas.
Sucede que, o artigo 10º do citado diploma legal, então em vigor, afastava a aplicação dos artigos 508º- A, nº 1, al. b) e 508º-B do Código do Processo Civil (artigos 591º nº 1, al. b) e 593º do Novo Código de Processo Civil), quando expressamente previa, sob a epígrafe que “Termos posteriores aos articulados” que:
1 - Recebidos os autos, o juiz profere despacho saneador onde conhece imediatamente:
- a)De todas as excepções dilatórias e nulidades processuais suscitadas pelas partes ou que deva apreciar oficiosamente;
- b)Do mérito da causa, se o estado do processo o permitir.
Não sendo, as citadas normas do Código do Processo Civil, aplicáveis aos autos, não foi cometida qualquer nulidade, pois não ocorreu qualquer omissão das formalidades previstas no Decreto-Lei 108/2006 de 08 de Junho. O juiz podia conhecer, como conheceu, imediatamente a seguir aos articulados, do mérito da causa, sem necessidade de realização de audiência preliminar, audiência de discussão e julgamento ou de justificação pela sua não realização.
Assim sendo, improcedem, nesta parte, as conclusões de recurso.
2. Da insuficiência da matéria de facto
Diz a Recorrente que a decisão recorrida, ao não considerar relevante para a decisão da causa a factualidade alegada nos artigos 11.º a 25.º da contestação, na qual aduziu e pretendeu demonstrar que o incumprimento quanto ao prazo de conclusão da construção da moradia prometida não derivou de culpa sua, padece de manifesta insuficiência da matéria de facto, razão pela qual deve ser anulada.
2.1. Nos mencionados artigos 11º a 25º, vem a Ré referir que os AA. tinham conhecimento que a Ré não constrói imóveis, “necessitando de contratar empreiteiros”; que “o empreiteiro geral contratado pela Ré para executar a obra de construção de moradia (…) não deu seguimento à execução daquela obra”; que em 2011 “entrou em litígio com a Ré em virtude da ma execução e consequente não pagamento (…) de obras defeituosas noutros imóveis da A…”; que “aquele empreiteiro não deu seguimento à construção da moradia e, apreço nos termos contratados”; que “não só pretende e necessita do cumprimento da empreitada global (…) como a sua resolução só pode ser operada depois de se frustrar a obrigação do empreiteiro eliminar os defeitos (…) o que ainda não sucedeu”; que o “atraso verificado na construção da moradia (…) foi oportunamente comunicado aos Autores pela seu Directos de Vendas”.
Por isso, conclui a Ré, que o facto de a moradia ainda não estar concluída e de ainda não ter sido celebrada a escritura de compra e venda não deriva de culpa sua.
Sucede que, no caso concreto, a matéria que a Recorrente refere ter sido desprezada se mostra irrelevante, para a solução de direito.
E o julgador apenas deve considerar os factos alegados pelas partes que interessem à boa decisão da causa, assegurando, naturalmente as várias soluções plausíveis de direito. O que significa que apenas interessam os factos que, efectivamente provados, preencham os requisitos das normas legais aplicáveis à decisão do mérito da causa.
Ora, mesmo que a matéria (de facto) constante nos artigos 11º a 25º estivesse provada, ainda assim, a Recorrente não conseguiria ilidir a presunção de culpa que decorre do artigo 799º do Código Civil.
2.2. Resulta do disposto no artigo 800º., nº 1 do Código Civil, que o devedor, no caso a Apelante, que alegadamente confiou ao auxiliar (empreiteiro) a realização da prestação responde pela falta de cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso da obrigação nos mesmos termos em que responderia se, em vez do auxiliar, fosse ele devedor, quem deixou de cumprir ou cumpriu defeituosamente.
A relação contratual que se estabeleceu entre a Recorrente e o empreiteiro não releva para a boa decisão da causa, pois que à mesma são estranhos os AA.
Tudo quanto invocou a Apelante – em ordem a procurar elidir a presunção de culpa que a onera – foi que o atraso na marcação da escritura se deveu ao atraso na conclusão da moradia, já que o empreiteiro que contratou não concluiu a obra, só não admitindo a sua responsabilidade por esse facto.
Porém, foi com a Apelante e só com ela que os Apelados contrataram, prometendo comprar-lhe um imóvel em determinadas condições e num certo prazo, conforme estipulado contratualmente. A Apelante comprometeu-se a entregar o objecto do contrato num determinado prazo, tendo recebido várias importâncias a título de sinal e princípio de pagamento com consciência das consequências de um eventual incumprimento, determinadas no contrato.
Se, porventura, a Apelante contratou os serviços de terceiros para a realização das obras, se os Apelantes sabiam ou não que aquela construía directamente ou por intermédio de outrem, imóveis, se lhes foi ou não transmitido que o atraso na marcação da escritura se devia alegadamente ao incumprimento desses terceiros, são questões que não relevam nestes autos, atenta a causa de pedir. A Apelante não pode escudar-se no eventual incumprimento contratual de terceiros para com ela, para afastar a presunção a presunção constante do artigo 799º do Código Civil.
E nem se diga que a situação se enquadra na Cláusula 6ª nº 4 al. b) do contrato celebrado entre a Recorrente e os Recorridos.
Com efeito, refere o nº 4, al. b) da citada cláusula que a “contagem do prazo previsto para a outorga da escritura e do prazo adicional previsto no número dois precedente suspender-se-á durante o prazo necessário: (…) à “reparação dos danos causados na obra por facto que deva ser considerado de força maior”.
Ou seja, a cláusula 6ª nº 4 al. b) reporta-se a danos em obra, que devam ser considerados de força maior, “o facto de terceiro ou facto natural ou situação imprevisível e inevitável, cujos efeitos se produzem independentemente da vontade ou das circunstâncias pessoais da Administração da C…, tais, como, ciclones, tremores de terra, fogo, inundações greves gerais ou sectoriais e quaisquer outros eventos da mesma natureza que impeçam o andamento dos trabalhos”.
Aqui não cabem, obviamente, os atrasos na construção do imóvel, causados por comportamentos evitáveis, como será o eventual litígio entre a Recorrente e o empreiteiro contratado, que obviamente deriva dos respectivos comportamentos activos ou omissivos e não de qualquer situação imprevisível ou inevitável (a Ré que alega, no artigo 16º da contestação, que não pagou o preço referente à construção de diversos imóveis na A…, porque o empreiteiro executou mal a obra).
Em síntese, a Apelante é responsável, nos termos do artigo 800º, nº 1, do Código Civil, pelos actos ou omissões das pessoas que utilizar para o cumprimento da sua obrigação, contraída perante os Apelados e de celebrar o contrato definitivo no prazo contratualmente fixado.
Tal como também se concluiu no Acórdão da Relação de Lisboa de 15/5/2007[1] os “incumprimentos de terceiros de que a Recorrente se tenha socorrido para o cumprimento da sua obrigação contratual não assumem qualquer relevância, sempre lhe sendo imputável a ela o incumprimento contratual traduzido na não celebração do contrato definitivo”.
3. Da resolução do contrato-promessa pelos recorridos
Alega, ainda, a Recorrente que não resultou provado qualquer facto relativo ao litígio invocado na decisão recorrida e muito menos relativo à dita incerteza quanto à data da conclusão da moradia.
Insiste que os atrasos verificados na construção da moradia consubstanciam, não um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, mas, no limite, constituiriam uma situação de mera mora no cumprimento da obrigação, a qual não habilita o contraente fiel a proceder, sem mais, à resolução do contrato-promessa.
3.1 O direito de resolução do contrato contemplado no artigo 432º do Código Civil constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento, que é a situação de incumprimento definitivo.
Só o incumprimento definitivo (do promitente-vendedor), e não só a simples mora, habilita o promitente-comprador a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro, do sinal sabendo-se que a mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não for por ele realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente-comprador ou, em alternativa, se este perder o interesse que tinha na prestação (na transmissão da propriedade da fracção), perda esta que deve ser apreciada objectivamente (artigo 808º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
Como qualquer outro contrato, também o contrato-promessa poderá ser resolvido com fundamento na lei ou em cláusula contratual que o permita. Fundamento legal de resolução do contrato sinalagmático será o culposo e definitivo não cumprimento da obrigação por uma das partes, com base no art. 801º, nº 2 do C. Civil[2].
No caso dos autos, competia à Apelante, de acordo com a Cláusula 4ª, nº 3 do contrato-promessa, o dever de marcar a escritura pública de compra e venda, que nunca chegou a ser marcada.
Ocorre que as partes acordaram, em 20/3/2010, que o contrato promessa tinha como objecto uma moradia a edificar e que a escritura de compra e venda deveria ter sido celebrada “até ao dia 30 de Setembro de 2011” (Cláusula 4ª, nº 2).
Quanto à mora e incumprimento da C…., estipulou-se na Cláusula 6ª nº 2, que “se por razões imputáveis à C…, ocorrerem atrasos na conclusão da obra (…) que sejam superiores a 90 dias para além do prazo estipulado para a celebração da escritura de compra e venda, os promitentes compradores poderão resolver o contrato”
Em 3/1/2012, os AA:/Recorridos comunicaram à Ré/Recorrente a resolução do contrato e exigiram a restituição do sinal em dobro.
3.2. Os prazos contratuais nem sempre têm eles a mesma natureza e podem ser peremptórios, fixos, e relativos.
Se, o decurso de um prazo torna imprestável a prestação na perspectiva do credor que perde, por isso, objectivamente o interesse na prestação do devedor, a obrigação considera-se, em princípio, definitivamente incumprida (art. 808º, nº 1, do CC). Mas se o prazo for relativo, o credor que considere estar o seu devedor em mora tem de converter essa mora em incumprimento definitivo, mormente, através da interpelação admonitória (nº 2 do preceito citado).
De acordo com o referido no Acórdão do STJ de 19.09.2002[3], a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio, da interpretação da vontade das partes e, em regra ou caso de dúvida, é de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato.
Ora, se as partes convencionam que o cumprimento de um contrato-promessa deverá verificar-se até certo momento, então, referido o prazo ao cumprimento das obrigações, “não é de duvidar de que se trate de um prazo destas, desencadeador do respectivo vencimento; em dúvida pode ficar, isso sim, se o prazo convencionalmente estabelecido é ou não essencial, isto é, se o seu esgotamento sem que tenha havido cumprimento basta ou não para constituir o devedor numa situação de definitivo não cumprimento”[4].
No caso, o próprio contrato define as condições segundo as quais pode deixar de haver interesse na manutenção do contrato, nomeadamente pelo decurso de um prazo fixo e final nele estabelecido. Verificando-se esse facto (decurso do termo) e tendo a parte não faltosa expressado a sua vontade em resolver o contrato, deve considerar-se legítima e eficaz a resolução do contrato.
A inserção da referida cláusula 6ª no contrato promessa parece não poder ter outra interpretação senão a de que as partes pretenderam fixar, desde logo, um prazo peremptório, absoluto e essencial, decorrido o qual, sem que a escritura definitiva estivesse realizada – por culpa exclusiva do promitente vendedor - se considerava definitivamente incumprido o contrato, conferindo-se ao promitente comprador o direito de resolver o contrato promessa e exigir da promitente vendedora todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente as a título de sinal e sucessivos reforços de sinal.
Já se vê que, tendo ficado estipulado que a escritura pública seria celebrada até ao dia 30 de Setembro de 2011, e que, se por razões imputáveis à C…, ocorressem atrasos na conclusão da obra superiores a 90 dias para além do prazo estipulado para a celebração da escritura de compra e venda, os promitentes compradores podiam o resolver o contrato, (cfr. a Cláusulas 4ª, nº 2 e 6ª, nº 2) do contrato-promessa), a questão da interpretação da vontade negocial está claramente facilitada.
Nem a prorrogação de prazo (90 dias) operada, por acordo das partes, não põe em crise nem colide com a natureza absoluta e imperativa do prazo fixado, nos termos da referida cláusula.
O clausulado do contrato-promessa de compra e venda firmado entre a ora Apelante (como promitente-vendedora) e o ora Apelado (como promitente-comprador) é, por si só, suficientemente impressivo para fundamentar uma conclusão acerca do carácter essencial do prazo nele fixado para a celebração do contrato definitivo.
Estamos, perante um prazo essencial.
De facto, o contrato prevê, para além do prazo estipulado na referida cláusula 4ª, as partes estipularam (na cláusula 6ª do contrato-promessa) um outro prazo, este, absoluto, existindo incumprimento definitivo por parte da vendedora, se a escritura pública de compra e venda não for realizada, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora, no prazo de 90 dias, assistindo aos promitentes compradores o direito de “resolver o contrato reclamando da Cantial as quantias por esta já recebidas, acrescidas dos correspondentes juros…”.
Como é de meridiana evidência e foi confessado na contestação, se foi o empreiteiro elegido pela Ré/Apelante para edificar o imóvel prometido vender, quem, ao atrasar a execução da obra, inviabilizou a celebração da escritura pública de compra e venda dentro do mencionado prazo peremptório de 90 dias a contar de 30 de Setembro de 2011, então terá de concluir-se que foi por uma causa exclusivamente imputável à promitente-vendedora, de acordo com os já referidos artigos 799º e 800º, nº 1 do Código Civil, que o contrato definitivo não foi celebrado dentro daquele prazo.
Assim sendo, mostra-se evidente que os promitentes-compradores ora Apelados têm o direito à resolução do contrato, face ao incumprimento definitivo do contrato-promessa por banda da Ré/Apelante.
3.3. De todo o modo sempre se adiantará, que, independentemente da estipulação do de prazo peremptório, está provada a perda de interesse, apreciada objectivamente, por banda dos promitentes compradores, que alegaram e provaram a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.
Com efeito, tendo-se comprometido a ter a moradia construída até Setembro de 2011, é a própria Ré/Recorrente que afirma na contestação estar em litígio judicial com o empreiteiro e, embora afirme que tem todo o interesse em cumprir o contrato-promessa dos autos, não dá, como se afirma na sentença recorrida, qualquer estimativa temporal de quando a obra poderá estar concluída, pelo que, a todas as luzes, não seria razoável manter, contra a sua vontade, os promitentes-compradores vinculados a um contrato com vista à aquisição de uma moradia, cujo preço de aquisição é significativo e sem perspectivas de quando a moradia possa estar concluída.
Está demonstrada a perda de interesse dos autores na celebração do contrato prometido, pelo que, tal como conclui a sentença recorrida:
“1º assiste aos autores o direito de resolver o contrato promessa por incumprimento definitivo;
2º o incumprimento de terceiro de que a ré se socorreu para o cumprimento da sua obrigação contratual não assume qualquer relevância, sempre lhe sendo imputável a ela o incumprimento contratual traduzido na não celebração do contrato definitivo.”
4Da restituição do sinal em dobro
De acordo com o artigo 442º, nº 2, do Código Civil, no caso da falta de cumprimento ser imputável ao promitente - comprador, pode o promitente vendedor fazer sua a quantia entregue a título de sinal Sendo o incumprimento atribuído ao promitente vendedor, o outro contraente tem direito ao sinal dobrado (segmento normativo citado).
Argumenta, ainda a Ré/Recorrente que, in casu não assiste aos autores o direito da restituição do sinal em dobro, já que não é imperativa a devolução do sinal em dobro, não sendo nulo o estipulado entre as partes no n.º 2 da cláusula sexta do contrato-promessa, ao contrário do que se defende na sentença recorrida.
Vejamos.
As partes acordaram que, em caso de resolução do contrato-promessa pelos promitentes compradores, lhes assistiria o direito à restituição das quantias recebidas pela Ré a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal, contabilizados desde as datas dos correspondentes pagamentos. Trata-se, pois, da restituição em singelo das quantias pagas a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal, prevista na Cláusula Sexta, n.º 2, do contrato-promessa.
A respeito da imperatividade da disciplina do sinal, Rute Teixeira Pinto[5] afirma que a mesma não é imperativa. Refere, a propósito que «no artigo 442º. em que o legislador traça o regime do sinal, ressalva-se a relevância da vontade das partes que podem formular estipulação contrária ao disposto no n.º 4 desse artigo, que reza assim: "Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda de sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do :tu'nento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento". Cumpre salientar que a regra deste número, que proscreve a existência de outra espécie indemnizatória, para além das que decorrem do nº. 2 do mesmo artigo, vale para o ressarcimento dirigido ao incumprimento do contrato. (…) Em todo o caso e mesmo quanto à situação de incumprimento, é o n.° 4 do artigo 442º ao denunciar na parte introdutória, "Na ausência de estipulação em contrário...", o carácter supletivo da regra que formula. Assim, as partes podem admitir que ao funcionamento das regras do sinal, ou da indemnização pelo valor diferencial (artigo 442.°. n.º 2), acresçam outros mecanismos indemnizatórios ou podem mesmo afastar o funcionamento daquelas regras»[6].
Neste sentido, também o Acórdão de 12 de Março de 1996[7], de cujo sumário consta:
“Não são sendo este contrato-promessa cumprido culposamente pela Ré, há que aplicar as sanções previstas nesse contrato, pois as partes são livres de fixarem as sanções ou cláusula penal para o incumprimento - artigo 405, n. 1, do Código Civil - pelo que a Ré apenas tem de restituir o sinal passado, com juros legais, como se estipulou nesse contrato-promessa celebrado pelas partes outorgantes”.
Ou seja, é válida a estipulação das partes no sentido de que, em caso de incumprimento imputável ao promitente vendedor, este deva restituir o sinal em singelo acrescido dos juros a contar da data da entrega das quantias que constituem o sinal, em vez da entrega do sinal em dobro previsdta na norma legal.
Trata-se de um corolário da autonomia privada que enforma o nosso ordenamento jurídico (artigo 405.º, n.º 1, do Código Civil).
Pese embora, a devolução em dobro do sinal seja a sanção típica prevista no Código Civil para o incumprimento definitivo do Contrato-Promessa pelo promitente vendedor, nada impede que as partes fixassem, como fixaram, um regime contratual diferente ao abrigo do princípio da autonomia contratual, designadamente fixando, como sucede no caso sub judice, a mera devolução em singelo do sinal prestado, acrescido de juros desde a data do pagamento do sinal.
Tendo Recorrente e Recorridos acordado que, em caso de resolução do Contrato-Promessa pelos segundos, lhes assistiria o direito à restituição das quantias recebidas pela Ré a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal, contabilizados desde as datas dos correspondentes pagamentos, estamos perante a restituição em singelo das quantias pagas a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal.
Portanto, concluindo-se pela validade do clausulado, o pedido formulado pelos Recorridos (devolução do sinal em dobro) não pode proceder.
Nesta parte, procedem as conclusões de recurso.
5. Da condenação no pagamento de juros moratórios
Por último, alega a Recorrente que a decisão de condenação da Recorrente no pagamento de juros moratórios aos recorrentes é incompreensível por não se descortinar qual é a “data de vencimento” a que aquela se reporta.
Tem razão a Recorrente. Para além da ambiguidade deste segmento decisório, a situação vem já prevista na cláusula 6ª, nº 2 do contrato-promessa, quando estipula a restituição em singelo aos Recorridos do sinal e reforços por estes prestados (€ 79.000,00), “acrescido de juros de mora à taxa legal, nos termos do disposto no artigo 559.º, n.º 1, do Código Civil, a contar desde as respectivas datas do pagamento das quantias entregues”.
Portanto, resolvido que foi o contrato, por culpa exclusiva da promitente-vendedora, têm os promitentes-compradores direito à devolução das quantias entregues, em singelo, acrescida dos juros de mora, a contar da data da sua entrega à promitente-vendora, ora Recorrente.
