4174/20.6T8CBR.C1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

Do conteúdo obrigatório da comunicação de preferência (do art. 416.º, n.º 1, do CC), estando em causa a obrigação legal de preferência do arrendatário rural, faz parte a identificação do nome do terceiro interessado.

4174/20 ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA I - Relatório AA e marido, BB, ambos residentes na Rua 1, Localização 2, instauraram ACÇÃO DE PREFERÊNCIA contra CC e marido, DD, ambos residentes na Rua 3, em Coimbra, e contra a sociedade comercial Organização 1, UNIPESSOAL, LDA., com sede na Rua 4, Coimbra, pedindo que seja: «a) Declarado o direito dos AA. preferirem à 3ª Ré sociedade “Organização 1, Unipessoal, Lda.” na compra do prédio rústico nº Identificador 1º, da União de Freguesias de Localização 5, concelho de Coimbra, sendo reconhecido o direito dos AA. haverem para si o prédio vendido. b) Ordenado o cancelamento da inscrição AP. Identificador 2 de 2018/M/D na 2ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra, a favor da 3ª Ré sociedade, bem como quaisquer inscrições feitas posteriormente a ela e com ela correspondentes.» Alegaram, em síntese, que eram arrendatários do imóvel em causa – prédio rústico inscrito na respetiva matriz sob o artigo Identificador 1º, da União de Freguesias de Localização 5, concelho de Coimbra – que os primeiros Réus venderam, em 30 de outubro de 2018, à empresa ré «Organização 1», sendo por isso preferentes na venda; e que os Réus vendedores não lhes comunicaram os elementos relativos à venda, de modo a poderem exercer a preferência, que agora, através da ação, vêm exercer. A Ré compradora «Organização 1» e os Réus vendedores contestaram separadamente, pugnando, identicamente, pela improcedência da ação, porquanto foi dado oportuno conhecimento dos termos do negócio projetado aos Autores, os quais só não exerceram o direito de preferência que invocam porque não quiseram, sendo certo que a ação foi intentada decorridos mais de 6 meses sobre a venda, razão por que o direito dos AA. caducou. A Ré compradora deduziu ainda reconvenção, para o caso de a ação proceder, com vista a ser ressarcida das despesas que efetuou no melhoramento do imóvel. Os Autores responderam à exceção de caducidade reafirmando o teor da petição e contestaram os valores das invocadas benfeitorias feitas no prédio. Realizada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador – que considerou a instância totalmente regular, estado em que se mantém, e que relegou para final o conhecimento das exceções de caducidade – e foram enunciados o objeto do litígio e os temas da prova. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: « A - O Tribunal julga procedente a exceção de caducidade do direito invocada pelos RR. e, em consequência, declara caduco o direito dos AA. exercer a preferência na compra do “prédio rústico composto de olivais, pinhal e semeadura com oliveiras, com a área de dezoito mil quinhentos e quarenta metros quadrados, sito em Localização 2, freguesia de Localização 5, concelho de Coimbra, a confrontar de Norte com EE e outros, Sul e Nascente com Caminho e Poente com FF, não descrito na Conservatória do Registo Predial competente, inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo Identificador 1º (antes artigo rústico Identificador 3da freguesia de Localização 2), com o valor patrimonial de € 3.422,30”, absolvendo os RR. dos pedidos contra si deduzidos. B - Declaro que os Autores litigaram com má fé e, consequentemente, condeno-os em 4 UC de multa; e no pagamento de indemnização à 2.º Ré, no valor que vier a ser fixado.» Inconformados com tal decisão, interpuseram os AA. recurso de apelação, que o Acórdão da Relação de Coimbra, proferido em /01/2026, julgou improcedente, confirmado integralmente a sentença recorrida. Ainda inconformados, interpõem agora os AA. o presente recurso de revista, em que terminam a pedir a revogação do acórdão proferido, “condenando as Rés nos termos peticionados”. Tendo formulado as seguintes conclusões: 1 - Ascende à douta cognição deste Superior Tribunal “ad quem”, o Acórdão proferido que julgou o recurso de apelação improcedente e manteve a decisão proferida em 1ª instância, com o qual os Recorrentes não concordam nem se conformam, por considerarem que o mesmo viola e faz uma errada aplicação de normas de direito substantivo e processuais aplicáveis, nomeadamente o disposto nos artigos 608.º, 613.º, 614.º, 615.º 619.º, 621.º, 674.º e 662.ºe 663.º do C.P.C, artigos 342.º, 373.º, 374.º, 351.º, 1671.º, 1157.º do CC, e artigos 13.º e 20.º da C.R.P., por considerarem que o mesmo está em contradição com o Acórdão proferido pelo STJ no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, a saber o Acórdão proferido no processo 4363/07.9TVLSB.L1.S1, já transitado em julgado e publicado em www.dgsi.pt; e por considerarem que em causa está uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é claramente necessária para uma melhor aplicação do direito, e por considerarem que em causa estão interesses de particular relevância social. 2 – O Tribunal a quo violou a lei adjetiva e substantiva no que concerne à decisão sobre a impugnação da decisão sobre a matéria de facto. 3 - A apreciação da impugnação feita pelos Recorrentes quanto à decisão sobre a matéria de facto está legalmente sujeita ao disposto nos artigos 608.º, 662.º, 663.º do C.P.C., do que resulta que os poderes da 2ª Instância em sede de reapreciação da matéria de facto foram reforçados, cabendo a esta Instância os poderes cassatórios que lhe permitem anular a decisão recorrida se se mostrar insuficiente, obscura ou contraditória e ainda os poderes e deveres de proceder à reapreciação da matéria de facto com vista a alcançar a verdade material. 4 – Nessa reapreciação o Tribunal da Relação está obrigado à necessária e devida fundamentação da decisão, e esta deve conter, como suporte mínimo, a concretização do meio probatório gerador da convicção do julgador e ainda a indicação, na medida do possível, das razões da credibilidade ou da força decisiva reconhecida a esses meios de prova, a menção das razões justificativas da opção feita pelo julgador entre os meios probatórios de sinal oposto relativos ao mesmo facto. 5 - Cumpre ao Supremo Tribunal de Justiça apreciar o uso que o Tribunal da Relação faz dos poderes que lhe são conferidos pelo artigo 662.º do CPC e disposições associadas. 6 – O uso indevido, insuficiente ou excessivo destes poderes é suscetível de configurar violação da lei de processo e, portanto, constituir fundamento do recurso de revista, nos termos do artigo 674.º, n.º 1, al. b), do CPC. 7 - No caso do presente processo foram várias as disposições adjetivas violadas pela Relação na apreciação que fez da matéria de facto impugnada pelos Recorrentes, nomeadamente o disposto nos artigos 662.º e 608.º do C.P.C.. 8- Quanto à impugnação dos factos provados sob o nºs 26, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37 e 38, violou o Tribunal a quo desde logo o disposto nos artigos 373.º e 374.º do CC, pois reconhecendo que dos documentos considerados na respetiva fundamentação apenas consta uma assinatura, defendeu que há dupla autoria dessas cartas face a outros elementos diversos da assinatura dessas cartas. 9 – Em concreto, o facto de serem casados e de se considerar que a vontade assertiva manifestada por um dos cônjuges reflete a vontade comum de ambos; porque as cartas ostentam o nome do Autor marido no cabeçalho; e porque o Autor afirmou que a mulher lhe contava o que se passava. 10 - O casamento, nos termos dos artigos 1671.º e seguintes do Código Civil, assenta na igualdade e autonomia jurídica dos cônjuges, não gerando solidariedade declarativa, nem presunção de comunicação integral de todos os atos praticados por um deles ou representação universal de um pelo outro. 11 - A inclusão de dois nomes no canto superior esquerdo de determinada comunicação não equivale a assinatura, não constitui declaração de vontade, nem demonstra que quem assina o está a fazer em nome de todos. 12 - A afirmação feita pelo Autor marido, para além de não poder ser descontextualizada de um depoimento que na sua globalidade não deixou qualquer margem de dúvida do seu total desconhecimento, mais não é do que uma afirmação genérica, que de modo algum prova conhecimento específico de qualquer comunicação em concreto e respetivo teor. 13 – O Tribunal a quo assentou a decisão proferida quanto a esta concreta impugnação da matéria de facto em presunção judicial que não assenta em factos base seguros e que não apresenta um qualquer nexo lógico. 14 – A presunção judicial (artigo 351.º do CC) exige que existam factos provados dos quais através de um nexo lógico se possa inferir a existência de um outro facto. 15 -Ao decidir como decidiu o Tribunal a quo inverteu, na prática, o ónus da prova, violando o disposto no artigo 342.º do CC, exigindo ao Autor marido que tivesse demostrado que aquelas comunicações, assinadas apenas pela mulher, não eram da sua autoria. 16 - A prova de que ambos os Autores, arrendatários do prédio em causa, tinham conhecimento efetivo do projeto de venda e das cláusulas do respetivo contrato, incluindo a identificação do comprador, cumpria unicamente aos Réus. 17 – Das referidas comunicações não resulta de modo algum o conhecimento por parte de ambos os titulares do direito de preferência do projeto da venda e das cláusulas do respetivo contrato. 18 -O Tribunal a quo fez um mau uso dos seus poderes (e dever) de reapreciação da matéria de facto, pois imputa a autoria de documentos particulares a quem não os subscreveu, invertendo o ónus da prova e socorrendo-se de presunções judiais não permitidas. 19 - Quanto à apreciação da impugnação da decisão sobre o facto julgado provado sob o n.º 27, o Tribunal a quo fez um mau uso dos seus poderes/deveres. 20 - Apoiou a sua decisão no teor de uma alegada carta redigida pelos Autores (datada de 28 de outubro de 2019 - doc.1 da contestação), quando se encontra provado – facto 28 – que tal carta é apenas da autoria da Autora mulher. 21 – O Tribunal a quo decidiu a impugnação deste concreto facto em total oposição a outro facto julgado provado. 22 – Além de que a comunicação assinada exclusivamente pela Autora não pode ser atribuída uma autoria conjunta do seu marido só pelo facto de serem casados, de o nome do marido constar do cabeçalho e o marido ter afirmado genericamente que a mulher lhe contava o que se passava. 23 - Quanto à apreciação da impugnação da decisão sobre o facto julgado não provado sob a alínea j), pelas mesmas razões invocadas relativamente ao facto n.º27 julgado provado, também não poderia o Tribunal a quo deixar de passar para os factos julgados provados a alínea j) dos factos julgados não provados, porque a prova que competia aos Réus, de um alegado conhecimento anterior, não foi feita. 24–O Tribunal a quo ao decidir manter tal alínea nos factos julgados não provados inverteu o ónus da prova e violou o disposto no art.º 342.º do C.C.. 25 - Quanto à apreciação da impugnação da decisão sobre o facto julgado provado sob o n.º 31 mais uma vez fez o Tribunal a quo um mau uso dos seus poderes/deveres. 26 - Justificou o Tribunal a quo a manutenção do facto tal qual foi decidido pelo tribunal de 1ª instância, com base numa conclusão empírica, invertendo o ónus da prova e convertendo uma suposição numa certeza jurídica, ao afirmar que, se o advogado assumiu interesses de pessoa ausente (que também não ficou provado), tal só é explicável por prévio mandato. 27 - O mandato não se presume; resulta de acordo de vontades (artigo 1157.º do Código Civil), o qual exige comportamentos concludentes do representado, não bastando a atuação unilateral do suposto mandatário. 28 - A alternativa apresentada – ou houve mandato ou a presença do advogado é incompreensível – não pode de modo algum servir de fundamento para se dar como provado um facto. 29 – O Tribunal a quo violou o dever que lhe competia de analisar todas as provas indicadas pelos Recorrentes, fazer a sua apreciação das mesmas e fazer o julgamento dessa matéria de facto em obediência aos princípios e à lei aplicável. 30 – A interpretação da estipulação prevista no artigo 416.º do CC quanto aos conceitos de “projeto de venda” e “cláusulas do respetivo contrato”, e o alcance da força probatória de documento particular, assumem manifesta relevância jurídica, na medida em que convocam a interpretação e aplicação de normas que reclamam coerência e previsibilidade para assegurar a unidade do sistema jurídico. 31 - Os interesses subjacentes às questões controvertidas revestem inequívoca relevância social, porquanto transcendem a esfera estritamente individual das partes, projetando-se na comunidade e na necessidade de clarificação para a promoção da segurança jurídica, da igualdade na aplicação da lei e da salvaguarda de valores fundamentais. 32 - O Tribunal a quo decidiu que nos termos do artigo 416.º do Código Civil, “só se exige que o vendedor comunique ao titular do direito de preferência o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato, mas não a identidade do futuro comprador”. 33 – A interpretação feita vai muito além da previsão legal e que impede qualquer titular do direito de preferência de exercer de forma plena e informada o seu direito, pelo que atendendo ao direito subjetivo que está em causa e ao alcance da norma é necessária a intervenção do STJ. 34 - O Tribunal a quo valorou documentos particulares assinados apenas pela A. esposa – cf. apreciação dos factos da matéria jugada provada sob os n.ºs 26, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37 e 38.- formando a convicção de que o Autor BB também é autor dessas cartas. 35- Socorreu-se de uma presunção sem qualquer prova direta e estendeu a terceiro efeitos probatórios que a lei limita ao subscritor de um documento particular (artigos 373.º e 374.º CC), pelo que a intervenção do Supremo Tribunal de Justiça é necessária no sentido de fixar critérios claros sobre a imputação de atos e declarações, delimitar o alcance das presunções judiciais (artigo 351.º CC) e uniformizar a interpretação da força probatória do documento particular. 36 - O direito de preferência dos Autores não caducou. 37 – O erro na identificação do comprador não é irrelevante, antes tornou a comunicação ineficaz para efeitos de caducidade do direito de preferência, porque os preferentes não foram colocados em posição de decidir de forma esclarecida sobre o exercício desse direito. 38 – O Acórdão ora recorrido está em total contradição entre o Acórdão proferido pelo Tribunal a quo e o Acórdão proferido pelo STJ no processo 4363/07.9TVLSB.L1.S1, já transitado em julgado e publicado em www.dgsi.pt. 39 – Neste último, em total oposição ao decido no presente processo, decidiu-se que a identificação do comprador é elemento essencial a comunicar ao titular do direito de preferência. 40 - A mesma questão fundamental de direito foi agora decidida pelo Tribunal a quo em total divergência do que o STJ decidiu no Acórdão fundamento proferido no processo 4363/07.9TVLSB.L1.S1, devendo o Acórdão ora proferido ser consequentemente revogado na parte em que considerou não ser necessária a identificação do comprador aquando da comunicação do projeto de venda aos titulares do direito de preferência. 41 – A interpretação feita pelo Tribunal a quo do artigo 416.º, n.º 1, de que não se exige que o vendedor comunique ao titular do direito de preferência a identidade do futuro comprador, restringe materialmente o conteúdo do direito de preferência, viola o elemento literal e sistemático da norma, e viola princípios estruturantes do ordenamento constitucional, nomeada e concretamente, o princípio da tutela jurisdicional efetiva e o princípio da igualdade (artigos 13.º e 20.º da C.R.P.). 42- Os interesses subjacentes à aquisição do prédio em causa por parte de uma sociedade comercial (real comprador) ou por parte da pessoa singular seu sócio e gerente (comprador identificado no projeto de venda), são necessariamente distintos, e por isso, com implicações totalmente distintas para os arrendatários do referido prédio, o que para os mesmos era determinante da sua vontade de querer ou não preferir. 43 - O prazo de caducidade para o exercício do direito de preferência só se inicia com conhecimento completo e válido dos elementos essenciais da aquisição por todos os titulares do direito. 44- O ónus da prova de que foi dado esse conhecimento aos titulares do direito de preferência competia aos Réus, que não lograram fazer qualquer prova contrária ao facto de que os mesmos apenas tiveram esse conhecimento com a obtenção da cópia da escritura celebrada, o que ocorreu em 01.09.2020. 45 - Pelo que, necessariamente a decisão não poderia ter sido outra senão a de que a ação de preferência interposta pelos Autores é tempestiva e legalmente fundada. 46 - Do que naturalmente terá de resultar que também a decisão proferida quanto à má-fé dos Autores é totalmente infundada, até porque o Tribunal a quo fundamentou a manutenção desta decisão no facto de alegadamente os Autores terem confessado “…que receberam a carta dos Réus vendedores em setembro de 2018, na qual lhes era comunicado o projeto de venda do prédio, o preço, as condições de pagamento, a data e local da escritura e identidade do comprador”, o que não corresponde à realidade. 47 – O direito dos Autores em momento algum se encontrava extinto à data da propositura da ação, sendo por demais evidente que não há nenhum facto julgado provado que demonstre que os mesmos tenham agido com má-fé. 48 – Face ao que deve o Acórdão recorrido ser revogado em conformidade. (…)” A Ré Organização 1, UNIPESSOAL, LDA. respondeu, sustentando que o acórdão recorrido não violou qualquer norma e que o mesmo deve ser mantido nos seus precisos termos e a revista julgada improcedente. Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões: I – Os factos dados como provados determinam, só por si, a ilegalidade e inadmissibilidade desta revista excecional. II – A invocação da relevância social e jurídica e do acórdão em causa, estão totalmente prejudicados pela prova que foi produzida nas instâncias e que não pode ser modificada pelo S.TJ. por força do artigo 673, 3 do C.P.C. — As considerações ou explanações de uma decisão não formam caso julgado. O que determina o caso julgado é a decisão em si mesma e não o que se diz ou invoca na fundamentação da sentença. — E as instâncias (l a e 2a) julgaram de acordo com os factos dados como provados e todos eles apontam que os AA. souberam da realização da escritura e da identidade do comprador em Setembro de 2018 e, tendo intentado a ação em 14.10.2020, fizeram-no fora do prazo. Donde III – Os AA. não tem qualquer razão e IV – Aliás, está até nos autos uma certidão emanada do processo Criminal (queixa da A. mulher) onde se vê que esta já sabia há muito que o Sr. GG era gerente da 2a Ré. V — Agem de má-fé, querendo desmentir tudo o que confessam como se vê das cartas que endereçaram e receberam e até juntaram aos autos. VI – Os AA. juntaram-nas e se as juntaram não podem negar que não as leram nem as receberam. VII – Este recurso não tem fundamento e a invocação, neste caso, da suposta relevância social e jurídica e do acórdão em causa, é uma falsa questão, em face da prova produzida em julgamento. VIII – Qualquer que seja o conteúdo ou alcance do acórdão invocados pelos AA aí estão os factos provados que determinam a sua irrelevância no presente caso. (…)” Foi, neste STJ, proferido despacho em que o recurso de revista foi admitido “nos termos gerais” “a respeito do que é configurável como a imputação ao acórdão recorrido dum mau uso ou de um uso deficiente dos poderes/deveres que são conferidos à Relação na fixação da matéria de facto”; e por acórdão da formação de 17/06/2026 foi admitida revista excecional, quanto à questão de saber se o art. 416.º/1 do C. Civil exige que a comunicação para preferência identifique o terceiro adquirente. Obtidos os vistos, cumpre, agora, mantendo-se a instância regular, apreciar e decidir * II – Fundamentação de Facto II – A – Factos Provados 1 - A 1ª Ré CC era proprietária, legítima dona e possuidora dos prédios rústicos inscritos na matriz rústica sob os atuais artigos Identificador 4º; Identificador 1º; Identificador 5º e Identificador 6º, da União de Freguesias de Localização 5, concelho de Coimbra, que adquiriu por sucessão hereditária. 2 – Desde há mais de 25 anos que, em consequência de sucessivos arrendamentos celebrados entre a 1ª Ré, enquanto dona e proprietária de tais referidos prédios rústicos, e os Autores, AA e marido BB, são os AA. arrendatários dos aludidos prédios rústicos, todos eles atualmente inscritos na matriz rústica da União de Freguesias de Localização 5, concelho de Coimbra, sob os atuais artigos rústicos Identificador 4º (anterior Identificador 7º); Identificador 1º (anterior Identificador 3º); Identificador 6º (anterior Identificador 8º) e Identificador 5º (anterior Identificador 9º). 3 - Por contrato de arrendamento rural celebrado por documento particular em 1 de Novembro de 2015, a 1ª Ré CC, declarou dar de arrendamento aos autores AA e marido BB, que dela declararam tomar de arrendamento, quatro (4) prédios rústicos, inscritos na matriz rústica sob os nºs Identificador 7º (actual Identificador 4º) e Identificador 3º (actual Identificador 1º), vulgarmente designados por “Localização 6”, sitos na Localização 7, e nºs Identificador 8º (actual Identificador 6) e Identificador 9º (actual Identificador 5º), todos da União de Freguesias de Localização 5, concelho de Coimbra. 4 - O arrendamento dos supra referidos prédios rústicos destinou-se exclusivamente ao amanho e semeadura dos mesmos. 5 - A renda anual acordada pelo arrendamento dos quatro prédios rústicos foi de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros), a pagar pelos arrendatários, ora AA., até ao final do mês de outubro de cada ano. 6 - Em data não concretamente apurada, mas que os AA. situam em Setembro de 2018, receberam os AA. da 1ª Ré senhoria, uma carta não datada a conferir-lhes, no prazo de 8 dias a contar da receção da missiva, o direito de preferência na venda do prédio rústico, inscrito na matriz rústica sob o artº Identificador 1º (com origem no artigo rústico Identificador 3º), da União de Freguesias de Localização 5, sito na Localização 7, concelho de Coimbra, de que os AA. são arrendatários ao Sr. GG (exceto se um confinante vier a preferir), pelo preço de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros), a liquidar integralmente na data da escritura pública a realizar “perspetiva-se” no dia D.M.2018, no Cartório Notarial do Dr. HH, em Coimbra, conforme documento n.º11 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por reproduzido para todos os devidos e legais efeitos, a saber: “Exmºs Senhores Serve a presente para nos termos do artigo 31º do Regime do Arrendamento Rural, mormente do seu nº 2, conferir preferência na venda do prédio de que V.Exªs são arrendatários, como segue: Prédio rústico: artigo matricial Identificador 1º, sito na Localização 7. Valor: 28.000,00 € Prazo e forma de pagamento: valor integralmente liquidado no acto da escritura pública a celebrar durante o mês de Outubro 2018 através de cheque bancário. A data ainda não está marcada. Contudo perspectiva-se o dia 30/10/2018. O Cartório Notarial é o o do Dr. HH, em Coimbra. Prazo para preferência: 08 dias a contar da recepção da presente. O Adquirente é o Sr. GG (excepto se um confinante vier a preferir). Sem mais. Atentamente” 7 - No decurso do ano de 2019 e do ano de 2020, os AA. ao dirigirem-se aos prédios rústicos arrendados, como habitualmente sempre faziam e têm vindo a fazer, e designadamente ao prédio rústico nº Identificador 1, foram confrontados em mais de uma ocasião, com a presença no interior do prédio de GG, legal representante da 2.ªa Ré, a cortar e a desbastar as ramas dos pinheiros e dos eucaliptos e a fazer queimadas no prédio, utilizando diversos instrumentos manuais e uma máquina agrícola. 8 – Os AA em 01 de Setembro de 2020 deslocaram-se ao Cartório Notarial da Dra. II, por lhes ter sido informado ser o Cartório Notarial que guardava o arquivo das escrituras do Cartório Notarial do Dr.HH, para tentarem obter informação sobre as condições da venda descrita em 6), procurando obter uma cópia certificada da referida escritura de compra e venda do terreno rústico, inscrito na matriz sob o nº Identificador 1 da União de Freguesias de Localização 5, o que conseguiram. 9 – Por escritura pública de compra e venda datada de D.M.2018, outorgada no Cartório Notarial a cargo do Dr.HH, a 1ª Ré, CC, na qualidade de proprietária declarou vender à sociedade comercial por quotas “Organização 1 UNIPESSOAL, LDA.”, Pessoa Colectiva nº NIPC 1, com sede na Rua 4, 0000-000Coimbra, que, por sua vez, declarou comprar, pelo preço de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros), pago em duas vezes, o montante de € 14.000,00 no dia 28.10.2018 através de transferência bancária e o restante montante de € 14.000,00 no ato da escritura, o “prédio rústico composto de olivais, pinhal e semeadura com oliveiras, com a área de dezoito mil quinhentos e quarenta metros quadrados, sito em Localização 2, freguesia de Localização 5, concelho de Coimbra, a confrontar de Norte com EE e outros, Sul e Nascente com Caminho e Poente com FF, não descrito na Conservatória do Registo Predial competente, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo Identificador 1º (antes artigo rústico Identificador 3 da freguesia de Localização 2), com o valor patrimonial de € 3.422,30”, conforme documento n.º5 junto com a petição inicial e cujo teor se dá aqui integralmente por reproduzido para todos os devidos e legais efeitos. 10 - Tendo a compradora sociedade “Organização 1 UNIPESSOAL, LDA.”, procedido ao registo do prédio a seu favor na 2ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra pela Ap. Identificador 2 de 2018/M/D, bem como ao averbamento do mesmo em seu nome no Serviço de Finanças competente. 11 – Da escritura de compra e venda do imóvel em causa consta ainda que a 1ª Ré é casada com o 2º Réu DD, sob o regime da comunhão de adquiridos e com ele residente na Rua 3, em Coimbra, tendo o 2º Réu outorgado na escritura de compra e venda prestando o seu consentimento a sua mulher, na venda do prédio rústico Identificador 1º. 12 - Os AA. souberam pela escritura de compra e venda que a entidade compradora do imóvel pagou ao Fisco pela transmissão onerosa do terreno a quantia de € 1.400,00 (mil e quatrocentos euros) a título de IMT e a quantia de € 224,00 a título de imposto de selo, o que perfaz o valor total de € 1.624,00 a título de impostos e que 273,82 € com as despesas da escritura e com o registo do prédio na Conservatória do Registo Predial. 13 – Os AA. juntaram comprovativo de depósito do preço no âmbito dos presentes autos em 20.10.2020, no montante de 28.000,00 €. 14 – A presente ação entrou em juízo em 14.10.2020. 15 – Ao contrário do que tinha sido acordado, antes da escritura de compra e venda, e a seu pedido, o (único) sócio gerente da 2.ª Ré, GG, solicitou aos 1.ºs RR que a outorga da escritura de compra e venda se fizesse em nome da sua empresa, ao que os 1.ªs RR acederam. 16 – Os AA. mantiveram-se na exploração dos quatro prédios, bem sabendo que o artigo Identificador 1.º tinha sido vendido à Ré Organização 1, Unipessoal, Lda a D.M.2018, o que souberam, pelo menos, desde 28 de outubro de 2019. 17 – A A. remeteu carta registada, por si assinada, datada de 28.10.2019, à 1.ª Ré, onde consta “venho solicitar a V. Exa. a indicação do valor da renda devida pelo prédio rústico vendido à Organização 1, Unipessoal, Ldª, em Outubro de 2018 (…)” e que “aquando da venda do prédio acima identificado no assunto (artº Identificador 1 – rústico – o prédio objecto da venda), deveria V. Exa. ter concertado com a ora actual proprietária do mesmo qual o valor da renda devida pelo prédio em causa (…)”, e “Mais se informa que se remeteu igualmente uma missiva à Organização 1, Unipessoal, Ldª, do conteúdo semelhante à presente, a qual segue em anexo”, conforme documento n.º1 junto com Contestação da 2.ª Ré, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos. 18 – A 2.ª Ré dirigiu aos Autores carta registada com aviso de receção, datada de 15.11.2019, assinada pelo gerente GG, recebida pelos autores em 19.11.2019, com o seguinte teor (doc. N.º11 junto a Contestação da 2.ª Ré): [[IMG:0]] 19 - O gerente da 2.ª Ré antes de esta se decidir comprar ou não o imóvel aqui em causa, foi ao mesmo, mais do que uma vez, com familiares para saber se haveria ou não de comprar e se fazia ou não um bom negócio. 20 – Nessas deslocações, em setembro de 2018, sempre que foi ao terreno, encontrou lá os autores a guardar ovelhas, tendo-lhes sido transmitido que era a sua empresa que iria adquirir, por ser ela que teria dinheiro para isso. 21 - A Ré colocou 36 vigas de betão pré-esforçado nas estremas, que ascendeu a 6,00 € cada uma, abriu por intermédio do seu gerente, familiares e pessoas amigas os buracos à mão, a pá e a picareta, implantaram aí os mesmos, e tudo isto à vista dos Autores. 22 - Em 2020, a 2.ª Ré procedeu, com a ajuda e colaboração de várias pessoas, a trabalhos de aberturas de valas e muros onde foram assentadas as caixas de água e saneamento e que implicou a aquisição de areia, cimento, barras de ferro, blocos e caixas de água e saneamento e a legal vistoria, tudo no total de 217,96€, e isto para futura colocação dos ramais de água e saneamento para o terreno. 23 - Na colocação das vigas (eliminação e limpeza dos locais onde as implantou, abertura dos buracos para as inserir, como inseriu, sua carga e descarga nos locais concretos onde foram implantado) despendeu 36 horas de trabalho a 8€/hora. 24 – Na colocação das caixas de saneamento despendeu na abertura da vala 80,00 € (inclui trabalho de máquina e manobrador), 56,00 € com sete horas despendidas na aplicação das fugas de betão. 25 - Na eliminação dos rebentos em excesso nos cepos ou troncos cortados dos eucaliptos e recolha dos que cortaram, despendeu 12 horas de trabalho, à jorna diária de homem, a 8,00 € (apenas trabalho manual), no valor de 96,00 €. 26 - Na eliminação de infestantes, arbustos, matos e silvas em todo o terreno florestal e à borda da estrada e também dentro do prédio, corte e desbastes de pinheiros, infestantes, mato e silvas e limpeza, e isto por via da lei dos incêndios, despendeu 200 horas a 25,00 €/hora (considerando o trabalho de trator, gasolina, trabalho de roçadoras e transporte de pinheiros), apresentando um custo de 5000,00 €. 27 – As obras realizadas pela 2.ª Ré aumentam o valor do prédio de 9.072,00 € para 12.096,00 €. * II – B – Factos não Provados Não se provou que a) Apenas no pretérito dia 12 de agosto de 2020, em virtude da intervenção que os AA. tiveram no processo 2103/20.6T9CBR é que aqueles vieram a saber que prédio rústico Identificador 1º de que eram arrendatários tinha sido vendido pela 1ª Ré que nunca comunicou aos AA. a venda do prédio rústico que lhes tinha arrendado, inscrito na matriz rustica sob o artigo Identificador 1º da freguesia de Localização 5, no concelho de Coimbra; b) Adveio ao conhecimento dos AA. no corrente mês de setembro de 2020, no âmbito do referido inquérito criminal instaurado contra o arguido GG, que a 1ª Ré vendeu o artigo Identificador 1º e ainda que a escritura de compra e venda foi realizada no Cartório Notarial do Dr. HH, em Coimbra, entretanto já extinto. c) Apenas nas circunstâncias de tempo e lugar descritas é que os AA tiveram conhecimento da venda descrita em 9 dos factos provados. d) A comunicação descrita em 6 dos factos provados tenha sido dada sem efeito pela 1.ªa Ré, não tendo a Ré em momento algum informado os AA da venda do artigo Identificador 1º. e) Os AA. apenas tiveram conhecimento no dia 01.09.2020 que o adquirente que figurou na escritura pública de compra e venda descrita em 17) dos factos provados era a “Organização 1 UNIPESSOAL, LDA.” f) o contrato de arrendamento que os AA. haviam celebrado com a Ré vendedora teria terminado em 1 de novembro de 2018, tendo a rasura aposta no referido documento sido realizada pelo punho dos AA; g) A 2.ª Ré, para proceder aos trabalhos no prédio adquiriu um trator Landini no valor de 5500€, reboque no valor de 1600€, uma grade no valor de 400€ e três contentores no total de 2700€, alfaias no valor de 480€, 50 vigas de cimento e pedra, no valor de 200€, caixas e ramais e saneamento e já contratou a compra de 3 contentores, sendo dois contentores marítimos e um outro de alumínio adquirido aos CTT para uso, servir de apoio, resguardar da chuva e recolha de alfaias e máquinas agrícolas, e em proveito do dito imóvel. h) Na colocação das vigas e caixas de saneamento despendeu 100 horas de trabalho a que a 10€/hora preço normal de um homem à jorna diária e em trabalho duro como era aquele, sendo obrigados a andar abaixados e a transportá-los às costas, custou – 1.000€. i) Na eliminação dos rebentos em excesso nos cepos ou troncos cortados dos eucaliptos e recolha dos que cortaram, na eliminação de infestantes, arbustos, matos e silvas em todo o terreno florestal e à borda da estrada e também dentro do prédio, corte e desbastes de pinheiros, infestantes, mato e silvas e limpeza, e isto por via da lei dos incêndios, despendeu 500 horas, pago a 15€/hora. j) O valor global dos trabalhos realizados pela 2.ª Ré no prédio ascende a 49.271,78€. k) as obras realizadas pela 2.ª Ré aumentaram-lhe o valor no montante de (200€ +217,96€ + 1000€ + 7500€=) 8.417,96€ e não podem ser levantadas do prédio. l) Os AA. só conheceram GG em Abril de 2019 e só a partir de Setembro de 2020 é que se aperceberam que aquele era o gerente da 2.ª Ré. m) As obras, os trabalhos, realizados e praticados no terreno arrendado aos AA., foram efetuados pelo gerente da Reconvinte no Verão do corrente ano de 2020, em algumas, poucas, horas, de dois ou três dias, sempre, porém, em momentos em que os AA. já não se encontravam no prédio. n) Todos os trabalhos acima referidos foram realizados apenas e tão só pelo gerente da Reconvinte, que em algumas ocasiões isoladas procedeu ao corte de alguns arbustos, matos e silvas existentes dentro do prédio, nas extremas junto à estrada pública, e à queimada dos mesmos. o) sempre que os AA. se depararam com o gerente da Reconvinte dentro do terreno arrendado a praticar trabalhos e os atos antecedentemente referidos e a danificar-lhes as culturas e sementeiras que tinham realizado no terreno, logo participaram tais atos às autoridades competentes, bem como a intromissão do gerente da Reconvinte no terreno por eles arrendado e os danos por aquele praticados nas culturas e sementeiras realizadas pelos AA. no terreno. p) Os Autores, desde a data descrita em 11), transmitiram aos Réus que não teriam dinheiro para comprarem o dito imóvel tanto mais que, o autor marido tinha tido um problema de saúde e estava muito doente, e isso levou-os a não quererem comprá-lo pelo preço indicado. * III – Fundamentação de Direito Como decorre do relatório inicial, a presente revista foi admitida quer nos termos gerais quer a título excecional: nos termos gerais, quanto ao decidido pela Relação sobre a impugnação da decisão sobre a matéria de facto; e a título excecional, quanto à declarada caducidade do direito de preferência dos AA./recorrentes. Começando pois pelo objeto admitido nos termos gerais: Os AA./recorrentes, como foi referido no despacho proferido quanto à admissibilidade da revista, efetuaram invocações e alegações que, a seu ver, têm a virtualidade de configurar a imputação à Relação de um uso deficiente dos seus poderes sobre a fixação da matéria de facto, tendo em vista “fugir” à aplicação do obstáculo da “dupla conforme” (e à correspondente inadmissibilidade da revista) constante do art. 671.º/3 do CPC, na medida em que, quando se imputa à Relação um uso deficiente dos seus poderes sobre a fixação da matéria de facto, a conformidade entre as decisões das instâncias sobre a matéria de facto, como é o caso, não constituirá obstáculo à admissibilidade da revista nos termos gerais (a propósito, já se vê, da fixação da matéria de facto). Sucede – é o que passamos a explicar – que o que os AA./recorrentes invocaram e alegaram não configura a invocação de situações suscetíveis de preencher um uso deficiente dos poderes da Relação na fixação da matéria de facto. Há que começar por referir1 que, quando se invoca o “mau uso ou uso deficiente dos poderes/deveres que são concedidos" à Relação, estará em causa a aplicação que a Relação fez do art. 662.º do CPC, preceito em cujo n.º 4 se dispõe que “das decisões da Relação previstas nos nºs 1 e 2 não cabe recurso para o Supremo Tribunal de Justiça”2. Não obstante a aparente clareza de tal n.º 4 (no sentido da inadmissibilidade do recurso de revista), desenhou-se interpretação de tal art. 662.º/4 do CPC que entende, pese embora a sua letra, ser de admitir recurso de revista das decisões previstas nos n.º 1 e 2 do art. 662.º do CPC “quando sejam suscitadas questões relacionadas com o modo como a Relação aplicou as normas de direito adjetivo conexas com a apreciação da matéria de facto, maxime quando seja invocado pelo recorrente o incumprimento dos deveres previstos no artigo 662º”3. Sendo em linha com tal entendimento que neste Supremo vêm sendo tirados acórdãos em cujos sumários se diz que não é abrangido pela regra da irrecorribilidade para o STJ o recurso de revista que verse sobre o não uso ou sobre o uso deficiente dos poderes da Relação sobre a matéria de facto conferidos pelo art. 662.º/1 e 2 do CPC, embora também se observe que será só o não uso dos poderes pela Relação que deve ser considerado como não abrangido pela regra da irrecorribilidade (sob pena de se esvaziar o comando do art. 662.º/4 do CPC4 e de passar a caber – onde a letra da lei parece dizer exatamente o contrário – sempre revista para o Supremo). Pelo que – é o que aqui cabe salientar – a alegação/invocação do “não uso que a Relação fez dos poderes que lhe são concedidos" não pode assentar em divergências, explícitas ou implícitas, relativamente ao julgamento de facto feito pela Relação, agindo esta ao abrigo do princípio da livre apreciação de meios de prova, seja esta a prova testemunhal, documental ou pericial, uma vez que tal atuação da Relação é, nos termos do art. 674.º/3/1.ª parte do CPC, insindicável através do recurso de revista. Dito de outro modo, não se pode aproveitar a revista, que se diz intentar com fundamento no não uso dos poderes do art. 662.º/1 e 2 do CPC (por forma a que o acórdão da Relação passe a comportar revista), para suscitar a reapreciação da matéria de facto e colocar o Supremo a reapreciar a matéria de facto (foge ao controlo do Supremo uma 2.ª reapreciação das provas sujeitas à livre apreciação do julgador). Repare-se: A possibilidade de renovação da produção de certos meios de prova está prevista, no art. 662.º/2/a) do CPC, para as situações em que subsistam dúvidas sérias sobre a credibilidade de algum depoente ou sobre o sentido do depoimento; e, claro, as “dúvidas sérias” que possibilitam a renovação têm de ser da Relação, não sendo o Supremo que se vai debruçar sobre a prova produzida e, a partir daí, da apreciação que faça da mesma, concluir que a Relação devia ter tido “dúvidas sérias” e que por isso devia ter ordenado a renovação da sua produção. Se o Supremo não pode escrutinar a exata e correta apreciação da prova produzida (das provas sujeitas à livre apreciação do julgador), também não pode “escrutinar” se a Relação podia/devia ou não ter tido “dúvidas sérias” e, em consequência, terão de ser necessariamente muito limitadas e excecionais as situações que hão de poder caber no campo de aplicação do art. 662.º/2/a) do CPC. Se a Relação não exprime “dúvidas sérias” e/ou se, exprimindo-as, não incorre em nenhum vício processual na fixação do facto (relacionado com as “dúvidas sérias”), fica afastada a possibilidade de se invocar o art. 662.º/2/a) do CPC para interpor e admitir revista. Do mesmo modo, quanto ao art. 662.º/2/b do CPC: trata-se aqui de uma possibilidade a que a Relação pode aceder quando se lhe deparar uma dúvida objetiva e fundada sobre a prova que foi realizada e que possa ser resolvida, por exemplo, através da junção de documentos na posse de entidades administrativas; trata-se duma possibilidade/mecanismo cuja utilidade e pertinência deve ser avaliada pela Relação, ponderando a sua necessidade em face das provas, de que deve fazer uso de acordo com critérios de objetividade (quando percecione que determinadas dúvidas sobre a prova ou falta de prova de factos essenciais poderão ser superados mediante a realização de diligências probatórias suplementares) e sem subverter, por via de um mecanismo que deve ser excecional, as boas regras processuais ligadas aos princípios do dispositivo, da preclusão, da auto responsabilidade das partes (dos momentos próprios para produzir a prova, designadamente a documental) e da imparcialidade, pelo que, não podendo o Supremo escrutinar a exata e correta apreciação da prova produzida pela Relação, também não poderá dizer que ela devia ter tido, onde não teve, “dúvida fundada”. Identicamente, quando ao art. 662.º/2/c) do CPC: no que aqui (para a questão colocada pela revista) interessa, a Relação tem o poder/dever de anular a decisão proferida pela 1.ª Instância quando considere indispensável a ampliação da matéria de facto e não constarem do processo todos os elementos que permitam tal ampliação da matéria de facto. O erro processual em que a Relação incorre (e que abre o caminho da revista, ao abrigo do art. 662.º/2/c) do CPC) estará em a Relação considerar que foram alegados factos, por ela reputados como juridicamente relevantes, que não constam do elenco dos factos provado ou não provados e o processo não conter, a propósito de tais factos, a produção de todos os elementos probatórios para ela própria, Relação, os poder dar como provados ou não provados, sucedendo que, perante isto, a Relação não anula, para que seja produzida a indispensável prova sobre tais factos, a decisão da 1.ª Instância. O erro da Relação – que pode ser escrutinado pelo Supremo – é o de não “anular” a decisão da 1.ª Instância, numa situação em que essa mesma Relação considera que há factos juridicamente relevantes sobre os quais não foi concedida a possibilidade de ser produzida a indispensável prova. Tal mecanismo – que não pode subverter, repete-se, as boas regras processuais ligadas aos princípios do dispositivo, da preclusão, da auto responsabilidade das partes e da imparcialidade – não poderá servir, por ex., para suprir as falhas probatórias das partes, em função do que o seu expetável campo de aplicação será restrito àquelas situações em que um tema juridicamente relevante, segundo a Relação, não foi sequer enunciado como “tema de prova” (o que permite supor que sobre o mesmo não foi produzida a indispensável prova). O que significa que, se a Relação não reputa sequer uma concreta factualidade como juridicamente relevante, não incorre a mesma em qualquer erro processual (hoc sensu); não é que não esteja a incorrer em erro – pode estar a cometer um erro substantivo, por a factualidade em causa ser relevante – apenas, é o que relava, não incorre em erro processual (hoc sensu). Enfim, o que se admite que o Supremo escrutine (a propósito do “não uso” dos poderes do art. 662.º/1 e 2 do CPC) são violações de direito adjetivo e não violações de direito substantivo; e se a Relação entende erradamente (não estamos a dizer que seja o caso, mas apenas a colocar uma hipótese) que determinada factualidade é juridicamente irrelevante comete um erro de direito substantivo e não um erro processual. E também identicamente, quanto ao art. 662.º/2/d) do CPC, em que o que está em causa é a deficiente motivação de facto por parte da 1.ª instância, devendo a Relação, se for o caso, determinar que a 1.º instância motive devidamente a decisão de facto que tomou (em relação a um facto essencial para o julgamento da causa). A interpretação que vimos de fazer dos termos e contornos em que o Supremo pode escrutinar o “não uso” pela Relação dos poderes do art. 662.º do CPC conduz, não o escamoteamos, a uma limitada intervenção/escrutínio do Supremo, mas é isso mesmo que decorre do modo como está construída a intervenção do Supremo na fixação dos factos (a ponto de o art. 662º/4 do CPC dizer mesmo, recorda-se, que “das decisões da Relação previstas nos nºs 1 e 2 não cabe recurso para o Supremo Tribunal de Justiça”). Ao invés, interpretações ao arrepio do modo restrito como está construída tal intervenção do Supremo conduziriam a que sempre se pudesse invocar a violação do “não uso” dos poderes do art. 662.º/1 e 2 do CPC por parte da Relação (e, por via disso, “forçar” a admissão duma revista), “distraindo” o Supremo da sua verdadeira competência – que, como é sabido, é dirigida à aplicação do direito aos factos fixados pelas instâncias – e fazendo dos art. 674.º/3/1.ª parte e 662.º/4, ambos do CPC, quase letra morta, transformando-se a exceção em regra e a regra em exceção. É por isto que afirmamos/repetimos que toda a e qualquer interpretação que se faça do art. 662.º/4 do CPC – tendo em vista configurar situações do art. 662.º/2 suscetíveis de admitir revista – não pode ultrapassar a “linha” referida, ou seja, não pode significar que o Supremo vai ser obrigado, para conhecer da violação invocada, a apreciar, em 3.º grau, os meios de prova sujeitos ao princípio da livre apreciação da prova. E é por isto que dizemos que os únicos erros processuais/adjetivos (do art. 662.º/2 do CPC) que o Supremo pode escrutinar são erros que são suscetíveis de ser “caçados” a partir do próprio texto do Acórdão da Relação; por exemplo: - O acórdão da Relação diz expressamente que teve “dúvidas sérias” sobre o sentido dum depoimento e não ordenou a renovação da prova; - O acórdão da Relação diz expressamente que teve “dúvida fundada” sobre a prova dum facto e, admitindo que tal dúvida seria facilmente desfeita por um documento que se sabe que existe, não ordenou a sua junção/requisição; - O acórdão da Relação diz expressamente que há factos alegados, por si reputados como juridicamente relevantes, que não foram incluídos nos temas da prova e sobre os quais não foi produzida qualquer prova e não anula a decisão da 1.ª Instância para que seja ampliada a matéria de facto. Por outras palavras, os erros processuais/adjetivas do art. 662.º/2 do CPC que o Supremo escrutina não podem ser construídos pelo recorrente a partir de considerações e valorações exteriores ao próprio Acórdão da Relação (os erros processuais/adjetivos em causa têm de estar espelhados no próprio texto/conteúdo do Acórdão da Relação recorrido) e em caso algum tais erros processuais/adjetivos se podem traduzir na censura à apreciação que a Relação fez da impugnação da matéria de facto, quando a Relação faz tal apreciação ao abrigo do princípio da livre apreciação da prova, uma vez que tal atuação da Relação é, nos termos do art. 674.º/3/1.ª parte do CPC, insindicável através do recurso de revista. Regressando ao caso dos autos/revista, o que sucede é que, com as invocações e alegações efetuadas, tendo em vista configurar a imputação à Relação de um uso deficiente dos seus poderes sobre a fixação da matéria de facto, o que os AA./recorrentes verdadeiramente pretendem é que o Supremo escrutine a apreciação que a Relação fez sobre a impugnação da matéria de facto, sendo certo, insiste-se, que foge aos poderes do Supremo uma 2.ª reapreciação das provas sujeitas à livre apreciação do julgador, o que significa, como se começou por referir, que o que foi invocado não preenche alguma das situações em que o recurso de revista passe a ser admissível (nos termos do entendimento do Supremo acima referido). Neste ponto do raciocínio – e também como explicação para a reorganização feita dos factos provados e não provados, reorganização em que não se repetiu tudo o que constava da decisão de facto das instâncias5 – há que dizer que as instâncias não andaram bem no modo como procederam à redação dos factos provados e não provados: a 1.ª instância “lançou” o que as partes alegaram nos factos provados e não provados, sem cuidar de examinar o que, do alegado, era juridicamente relevante e essencial para o objeto de autos, o que deu num arrazoado pleno de factos irrelevantes e/ou meramente instrumentais (e a Relação não corrigiu tal procedimento da 1.ª instância). Há que ter presente que, hoje, a discriminação dos factos provados, imposta pelo art. 607.º/3 do CPC, respeita tão só aos factos essenciais: como refere Paulo Pimenta, in Processo Civil Declarativo, pág. 322, “é função do juiz relatar – e relatar de foram precisa e completa – os factos essenciais que se provaram em juízo. Tal relato haverá de constituir uma narração arrumada, coerente e sequencial (lógica e cronologicamente), na certeza de que isso deve ser feito “compatibilizando toda a matéria de facto adquirida”, como prescreve a parte final do n.º 4 do art. 607.º do CPC”. Sendo que os factos instrumentais servem para a prova indiciária dos factos essenciais, porquanto através deles se poderá chegar, por via da presunção judicial, à demonstração dos factos essenciais correspondentes; e, nesta conformidade, o campo privilegiado dos factos instrumentais é o da motivação da convicção do julgamento de facto, sendo este o sentido do segmento “indicando as ilações tiradas de factos instrumentais constante do n.º 4 do art. 607.º” Foi isto que não foi minimamente respeitado nas decisões de facto das instâncias, razão por que se procedeu à reorganização dos factos provados e não provados, “limpando” (tanto quanto possível) o texto dos factos provados e não provados do que é/era irrelevante6 e/ou meramente instrumental (de factos essenciais também incluídos nos factos provados). Num processo, como é sabido, tudo é comandado pelo direito, o que significa que a organização da matéria de facto duma decisão/sentença deve ser feita segundo as várias soluções plausíveis das questões de direito compreendidas no objeto do processo; e no caso as questões de direito (esquecendo por agora o pedido reconvencional, deduzido para ser conhecido apenas no acaso de a ação proceder) situavam-se tão só no âmbito do direito de preferência invocado/exercido pelos AA., devendo, em termos essenciais, a matéria de facto conter os exatos termos em que a comunicação para preferência foi feita por parte dos 1.º RR aos AA. e o momento em que os AA. tiveram conhecimento da venda ter sido efetuada pelos 1.º RR. à 2.ª Ré (e não ao GG). E vem isto a propósito de o elenco dos factos, efetuado pelas instâncias, estar cheio de missivas trocadas entre as partes (algumas delas repetidas)7, quando o que era/é relevante é o facto essencial constante do ponto 27 dos factos provados do acórdão recorrido (facto 16 deste acórdão), facto este a que as instâncias chegaram – como explicam – a partir de ilações tiradas de factos instrumentais, designada e principalmente, a partir das missivas que também são feitas constar do elenco factual. Sendo tais ilações, porque retiradas pela Relação ao abrigo do princípio da livre apreciação da prova, insindicáveis, nos termos do art. 674.º/3/1.ª parte do CPC, por este Supremo. Sendo irrelevante – e não constituindo qualquer violação dos arts. 373.º e 374.º, ao contrário do que os AA./recorrente invocam – que das missivas dos AA. apenas conste a assinatura da A. mulher, uma vez que a questão de facto essencial era saber (e dar como provado) o momento em que os AA. tiveram conhecimento da venda ter sido efetuada pelos 1.º RR. à 2.ª Ré e não saber se as missivas eram da autoria de ambas os AA ou apenas da A. mulher; e ao que era essencial – momento do conhecimento pelos AA. – podia o tribunal “chegar” mesmo que não houvesse qualquer missiva (ou que as existentes estivessem assinadas, como foi o caso, apenas por um dos AA.), desde que a prova produzida, designadamente testemunhal e por declarações, impusesse tal conclusão factual. E tudo isto – o modo como a Relação chegou à conclusão factual constante do ponto 27 dos factos provados do acórdão recorrido – encontra-se devidamente explicado no acórdão recorrido, sem qualquer salto lógico ou ilogicidade; sendo tudo o que AA./recorrentes dizem na revista, para colocar em crise tal facto, bastante impertinente. Embora, repete-se mais uma vez, as ilações retiradas pela Relação ao abrigo do princípio da livre apreciação da prova sejam insindicáveis, nos termos do art. 674.º/3/1.ª parte do CPC, por este Supremo, pode referir-se que não tem qualquer ilogicidade, bem pelo contrário, considerar/presumir que, face às inúmeras cartas subscritas pela A. mulher (e enviadas aos RR.) – cartas essas em que a mesma revela, fora de qualquer dúvida, que sabia ter sido a 2.ª R. (e não o GG) a adquirir o prédio rústico descrito no art. Identificador 1.º – também o A. marido sabia que a venda de tal prédio rústico havia sido feita ao 2.º R. (e não ao GG). E foi isto – e apenas isto – que foi dado como provado pelo ponto 27 dos factos provados do acórdão recorrido, sendo este o facto essencial para apreciar/conhecer a decorrente questão de caducidade, tornando toda disputa sobre as cartas (se foram envidas apenas pela A. mulher ou pelos AA.) processualmente estéril; disputa que tem lugar, reconhece-se, por se haver “lançado” nos factos, sem critério jurídico, matéria completamente irrelevante e/ou meramente instrumental, o que levou os AA./recorrentes a, “aproveitando-se” da situação gerada, querer discutir o irrelevante e o instrumental, quando o que interessa é o essencial (o já diversas vezes citado ponto 27 dos factos provados), sucedendo, repete-se uma última vez, que o essencial que aí foi dado como provado é insindicável pelo Supremo, não padecendo o percurso do raciocínio que levou a considerá-lo provado de qualquer ilogicidade. Concluindo, improcede a parte da revista admitida nos termos gerais: as invocações e alegações efetuadas pelos AA./recorrentes não configuram a imputação à Relação de um uso deficiente dos seus poderes sobre a fixação da matéria de facto, sendo que o que os AA./recorrentes verdadeiramente pretendem é que o Supremo escrutine a apreciação que a Relação fez sobre a impugnação da matéria de facto – na parte relevante, a apreciação que fez sobre o ponto 27.º dos factos provados do acórdão recorrido – o que é insindicável e foge aos poderes do Supremo. Passando ao objeto admitido a título excecional: As instâncias consideraram/decidiram identicamente que o direito de preferência aqui exercido pelos AA. se extinguiu por caducidade, mais exatamente, consideraram/decidiram que, tendo os AA. recebido (dos vinculados à preferência – os aqui 1.º RR.) a comunicação para preferência (referida no ponto 6 dos factos provados deste acórdão) e nada tendo os AA. dito nos 8 dias seguintes, deixaram extinguir o direito de preferência, razão pela qual a ação foi julgada improcedente (o que prejudicou, como explicitamente se refere na sentença, a apreciação/conhecimento do pedido reconvencional). Não se discutiu, nem se discute, que os AA. fossem arrendatários rurais há mais de 3 anos dos 1.º RR., motivo pelo qual, de acordo com o art. 31.º/2 do Novo Regime do Arrendamento Rural (DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro), lhes assistia o direito de preferirem na transmissão no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio que era objeto de arrendamento agrícola (no caso, o prédio rústico inscrito na matriz rústica sob os atual art. Identificador 1º da União de Freguesias de Localização 5, concelho de Coimbra); e foi justamente por isto e cientes disto – ou seja, por reconhecerem que assista aos AA. o direito de preferirem – que os 1.º RR. lhes fizeram a comunicação para preferência constante do já referido ponto 6 dos factos provados deste acórdão. E também não se discute, nem se discutiu, que era à situação aplicável o art. 416.º do C. Civil, norma gizada para o pacto de preferência, mas considerada aplicável às obrigações legais de preferência, por força de várias remissões legais (cfr., por exemplo, os arts. 1091.º/5, 1409.º/2, 1555.º/2) ou, na sua falta, por analogia; o que significa que foi, de acordo e nos termos do art 416.º/2 do C. Civil, que as instâncias consideraram/decidiram que o direito de preferência aqui exercido pelos AA. se extinguiu por caducidade. De facto, a discussão levada a cabo pelas instâncias circunscreveu-se à questão de saber se a comunicação para preferência foi bem feita e por isso eficaz e tendo concluído pela resposta afirmativa a declaração de caducidade do direito de preferência dos AA. foi a consequência lógica e imediata. Muito em síntese, as instâncias, para chegar a tais conclusões, estiveram de acordo em considerar que do conteúdo obrigatório da comunicação de preferência não faz parte, no concreto caso, a indicação do nome do terceiro interessado, sendo sobre tal entendimento que incide parte da divergência recursiva dos AA.. Vejamos: Está em causa a interpretação/aplicação do já referido art. 416.º/1 do C. Civil, em que se diz que, “querendo vender uma coisa que é objeto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato” (o que para o caso quer dizer que “querendo vender uma coisa que é objeto de obrigação legal de preferência, o obrigado – no caso, o senhorio rural – deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato”). Efetivamente, é quando o vinculado à preferência projeta a realização da venda com um terceiro que se verifica o pressuposto da constituição do direito de preferência enunciado, em abstrato, na lei (no caso, no referido art. 31.º/2 do NRAR), pelo que, seguindo um princípio de boa fé, verificando-se tal pressuposto, a lei manda o sujeito passivo avisar o preferente de que tomou tal decisão; e, claro, na medida em que o preferente só pode exercer o seu direito de afastar o terceiro se se dispuser a contratar nas mesmas condições ajustadas com o sujeito passivo, a lei manda ainda que a comunicação contenha, além do projeto de venda, “as cláusulas do respetivo contrato”. A expressão “cláusulas do respetivo contrato” refere-se, é entendimento pacífico, às clausulas do contrato projetado com o terceiro e a comunicação a efetuar deve naturalmente conter, é também pacífico, as cláusulas que permitem qualificar o contrato como compra e venda, assim como a identificação do bem a alienar, o preço (aqui se incluindo as condições, prazos e modo de pagamento) e a data e local previstos para a realização do contrato. Onde não há consenso é sobre se a comunicação para preferência deve obrigatoriamente (ou não) indicar o nome do terceiro interessado, desenhando-se a tal propósito, e como refere Carlos Lacerda Barata (in Direito das Obrigações, Rui Ataíde, Vol. I, 2.ª ed, pág. 185/5, que a seguir se segue de perto), várias perspetivas que podem ser reconduzidas a 4 posições diferentes: Uma primeira, defendida por Oliveira Ascensão, Romano Martinez e Cardoso Guedes, que entende que o nome do terceiro não constitui um dado que, obrigatoriamente, deva constar da comunicação, desde logo, porque a lei não o refere no n.º 1 do art. 416.º. Uma segunda posição, diametralmente oposta, sustentada, com argumentos nem sempre coincidentes, entre outros, por Galvão Teles, Menezes Cordeiro, Almeida Costa, Menezes Leitão e Santos Júnior, afirmando a necessidade de inclusão do nome do terceiro determinado em qualquer comunicação para preferência. Uma terceira posição, intermédia, subscrita por Pires de Lima/Antunes Varela, que parte da regra da inexistência de exigência legal de identificação de terceiro, mas defende que essa indicação será necessária naqueles casos em que do não exercício do direito de preferência possa resultar uma relação jurídica entre o seu titular e o terceiro, como sucede, especialmente, nos casos de preferência do comproprietário e do arrendatário. Uma quarta posição, também intermédia, subscrita por Carlos Lacerda Barata, que também afirma, como regra, a desnecessidade de identificação do terceiro (por a letra do art. 416.º/1 o não referir), mas que alarga o leque de situações em que o nome do terceiro interessado deve ser levado ao conhecimento do titular da preferência, incluindo todas aquelas situações (mesmo sem qualquer relação jurídica entre terceiro e preferente) em que o interesse do titular da preferência, desde que objetivamente cognoscível pelo vinculado à preferência, impõe – em decorrência do princípio da boa-fé no cumprimento das obrigações (art. 762.º/2 do C. Civil) – a explicitação do nome do terceiro, por se tratar de um dado essencial para a boa formação da vontade de preferir (ou não preferir). Que dizer? É indiscutível – e nisto há consenso – que, para o preferente poder exercer o direito de opção, tem de conhecer os exatos termos em que o vinculado à preferência se propõe negociar com um terceiro; tem de conhecer – têm de lhe ser comunicados – todos os elementos do negócio a realizar que possam ter influência na sua decisão de preferir ou de abdicar do direito de opção. E é justamente aqui – no âmbito e extensão do que possa ter ou não influência na sua decisão – que se situa o essencial da divergência entre as posições alinhadas. É verdade que a lei (quer no art. 416.º/1 do C. Civil, quer no art. 1028.º/1 do CPC, quer no DL 862/76, de 22-12) não menciona a necessidade da comunicação identificar o terceiro com que o sujeito passivo negociou o projeto de contrato; é também verdade que o anteprojeto de Pinto Coelho, sobre a compropriedade, tinha um preceito (que caiu com o art. 1409.º/2 do C. Civil) que mandava notificar/comunicar aos preferentes a identidade do terceiro adquirente; e é ainda verdade que o vinculado à preferência poderá não ter como saber quais os elementos da alienação projetada que são relevantes para o preferente tomar a decisão, pelo que defender que o vinculado à preferência tem de comunicar as cláusulas que, na perspetiva do preferente, sejam relevantes para a sua decisão de preferir corresponde, reconhece-se, a uma composição de interesses claramente a favor do preferente (que o instituto da preleção não consagra), para além de poder colocar em causa a segurança jurídica (uma vez que propicia que possa sempre haver discussão sobre a comunicação haver omitido elementos que eram essenciais para a decisão do preferente). Sendo o pressuposto da constituição do direito de preferência a decisão do sujeito passivo de contratar com um terceiro e sendo esta decisão um facto que não é conhecido do preferente (por acontecer na mente do vinculado à preferência), a lei, como já se referiu, seguindo um princípio de boa-fé, manda o vinculado à preferência avisar o preferente de que tomou a decisão de contratar com um terceiro e manda comunicar as condições ajustadas com o terceiro. Entende a lei ser esta esta a solução mais justa e razoável – em vez de obrigar o preferente a “adivinhar” a decisão do obrigado à preferência – mas, sendo assim, uma vez que, recebida a comunicação, o preferente terá apenas oito dias para exercer o seu direito, também será, a nosso ver, mais justo e razoável – face ao fim visado pela comunicação para preferência, em que a informação prestada ao preferente deve ser completa e verdadeira – dizer-lhe, em certos casos, a identidade do terceiro com quem negociou a alienação. “Certos casos” que não têm em vista contemplar as motivações subjetivas do preferente, ou seja, não cabe ao vinculado à preferência informar-se sobre o que, na perspetiva do preferente, possa considerar-se relevante para a sua decisão de preferir; apenas contemplando tais “certos casos” aquelas situações em que, objetivamente, a decisão do preferente sempre dependerá, em boa parte, da confiança que lhe mereça ou dos receios que nele crie o terceiro interessado na compra do imóvel. É o entendimento subscrito por Pires de Lima/Antunes Varela8, que parte da regra da inexistência de exigência legal de identificação de terceiro, mas defende que essa indicação passará a ser necessária naqueles casos em que do não exercício do direito de preferência resulte uma relação jurídica entre o seu titular e o terceiro, como sucede nos casos de preferência do comproprietário e do arrendatário. Como é evidente, para um arrendatário ou comproprietário, não é indiferente a identidade do terceiro que passará a ser o proprietário do locado ou o seu comproprietário: o exercício da preferência apresentar-se-á com menos premência se se tratar de pessoa com quem é expetável que possa estabelecer um bom relacionamento e que, no caso do arrendamento, não procure denunciar o arrendamento. E isto é algo que é objetivo – a identidade do terceiro adquirente para o preferente que é arrendatário – e que o vinculado à preferência não poderá ignorar, não representando para ele qualquer “custo” a inclusão da identidade do terceiro na comunicação para preferência, antes exprimindo até algo que alguém de boa-fé (princípio que tempera o cumprimento das obrigações – cfr. art. 762.º/2 do C. Civil) não omitirá, tando mais que, repete-se, recebida a comunicação, o preferente terá apenas oito dias para decidir se quer preferir ou não (e a identidade do terceiro faz parte da informação objetivamente completa para poder tomar tal decisão). Aqui chegados, voltando ao caso dos autos/recurso, até foi exatamente isto que aconteceu: como resulta do ponto 6 dos factos provados deste acórdão, os 1.º RR. (vinculados à preferência) não deixaram de incluir, na comunicação para preferência enviada aos AA., a identidade do terceiro adquirente – o Sr. GG – sucedendo que, depois, a venda do prédio (nas condições constantes da notificação para preferência) veio a ser feita à sociedade “Organização 1 Unipessoal, Lda.”. É certo que o GG é único sócio e gerente da “Organização 1 Unipessoal, Lda.”, 2.ª Ré, mas não pode ser ignorado que não se trata da mesma pessoa jurídica, pelo que, tendo-se acabado de entender que do conteúdo obrigatório da comunicação de preferência faz parte, no caso, a indicação do nome do terceiro interessado, tem agora de se concluir que, tendo a venda sido feita à sociedade “Organização 1 Unipessoal, Lda.”, a comunicação para preferência não foi bem feita (“pior”, contém informação prestada ao preferente que não é verdadeira)9. E não sendo a comunicação bem feita – não obedecendo ao requisito legal de indicar o terceiro a quem a venda foi/será feita – é a mesma ineficaz, o que significa que, nada tendo os AA. dito dentro do prazo a que alude o art. 416.º/2 do C. Civil, não se extinguiu por caducidade o seu direito de preferência (mais exatamente, o direito potestativo de declarar que pretendiam preferir, que é o direito que a notificação para preferência verdadeiramente atribui ao preferente). Parece pois impor-se – não se verificando a exceção de caducidade reconhecida/declarada – a revogação do acórdão recorrido, invertendo o que vem decidido pelas instâncias e passando-se a julgar a ação procedente. Não poderá/deverá, porém, ser assim, pelo seguinte. A relação de preferência e os poderes que assistem ao preferente (designadamente, a possibilidade de fazer valer judicialmente o direito contra terceiros) é por vezes qualificada como um ius in re, porém, como esclarece Henrique Mesquita10, do que se trata é de uma “relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição ou prioridade na aquisição, por via negocial, de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prelação”. Quando a lei, em abstrato, atribui, como é o caso, a preferência aos arrendatários de terrenos agrícolas na venda ou dação em cumprimento do prédio rústico arrendado, estamos apenas perante uma faceta, no caso, do conteúdo normativo do direito de arrendamento rural. O direito de preferência só surge se e quando o senhorio rural ajusta com um terceiro um (projeto) dos negócios que origina a preferência, momento em que fica, como já referimos, obrigado a comunicar o projeto de alienação ao preferente (arrendatário rural). Efetuada tal comunicação, se ao preferente forem comunicados todos os elementos suscetíveis de contribuir para a sua decisão, ele poderá, dentro do prazo de 8 dias: - declarar que pretende exercer o direito de opção, hipótese em que o “vinculado à preferência” ficará obrigado, por mero efeito dessa declaração potestativa (do exercício do direito potestativo de declarar que pretende preferir), a realizar com o preferente o negócio que havia projetado com um terceiro11; - declarar que não quer preferir, hipótese em que tal direito potestativo (de declarar que pretende preferir) se extinguirá em consequência da renúncia do respetivo titular; - não fazer qualquer declaração, hipótese em que o direito potestativo (de declarar que pretende preferir) se extinguirá igualmente, agora por caducidade (é a caducidade referida no art. 416.º/2 do C. Civil). Mas, se ao titular da preferência não for feita qualquer notificação para preferir ou se lhe for feita uma notificação incompleta e ineficaz, ele poderá exercer o seu direito depois de consumada a alienação, através de uma ação de preferência, desde que proponha esta ação no prazo de 6 meses a partir da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação: é o que é estabelecido, a propósito da preferência entre comproprietários, no art. 1410.º/1 do C. Civil, norma a aplicar a todos os demais direitos legais de preferência ou por remissão legal ou por analogia. Efetivamente, no caso de a notificação/comunicação para preferência ser considerada ineficaz, como acima se considerou, o preferente mantém, em relação à venda realizada, os mesmos direitos que lhe assistiriam se nenhuma notificação houvesse sido feita, mais concretamente, assiste-lhe o direito potestativo de, por via judicial, se substituir/subrogar, no contrato de alienação, ao terceiro comprador, ficando com o prédio para si pelo mesmo preço por que este o adquiriu (tudo se passando juridicamente, após a substituição e pelo que respeita à titularidade do direito transmitido, como se o contrato de alienação houvesse sido celebrado com o preferente12). Ora, é justamente nesta 2.ª fase – que surge, no caso, por os obrigados à preferência não terem cumprido devidamente a comunicação para preferência – que a presente ação se situa, ou seja, os AA. vêm invocar o direito potestativo de, por via judicial – através duma ação de preferência – se substituírem à 2.ª R., no contrato por esta celebrado com os 1.º RR (obrigados à preferência). Sucede que as instâncias apenas apreciaram e conheceram da exceção de caducidade que se coloca em relação ao direito potestativo de declarar que pretende preferir, exceção que se coloca na 1.ª fase da relação de preferência, a partir do momento em que o obrigado à preferência projeta o negócio com o terceiro e em que deve notificar o preferente dos termos essenciais do projeto de alienação. A exceção de caducidade que se coloca na 2.ª fase – e que se traduz em saber/decidir se a presente ação de preferência foi proposta no prazo de 6 meses a partir da data em que os aqui AA. tiveram conhecimento dos elementos essenciais da alienação – não foi alvo de apreciação/decisão pelas instâncias. E até era “mais” esta exceção de caducidade (e não a exceção de caducidade que foi apreciada pelas instâncias) que havia sido suscitada pelos 1.º RR. e pela 2.ª R.. Não custa admitir, em todo o caso, que se possa considerar que, embora de modo não totalmente explícito, a exceção conhecida pelas instâncias haja sido suscitada pelos RR. – o que, seja assim ou não, é para o caso pouco relevante, uma vez que os AA. não invocam a nulidade do art. 615.º/1/d) do CPC, consistente em se haver apreciado questão de que não se podia tomar conhecimento – porém, indiscutivelmente, a exceção de caducidade (que se coloca na 2.ª fase da relação de preferência) cujo conhecimento foi omitido foi, essa sim, ampla e exuberantemente suscitada. Repare-se, a título de exemplo, os seguintes passos da contestação dos 1.º RR.: 1.º - A 10/12/2018, os agora AA. escreveram à R. CC a carta registada junta como doc. 1; 2.º Como dela melhor consta, os AA., nesta data e na qualidade de arrendatários vêm perante os aqui RR. “(…) assumir o conhecimento da realização da escritura pública do que se refere ao prédio rústico com o art. matricial Identificador 1, sito na Localização 7”; (…) 7.º - Assim, ao contrário do que defendem na sua PI, a partir de outubro de 2018, os AA. conheceram ou podiam/deviam ter conhecido, se quisessem, todas as condições da compra e venda realizada entre os RR. (…); (…) 11.º Todo o sobredito para afirmar que, mesmo admitindo que os aqui RR. não tinham conferido o direito de preferência aos AA., o que só em tese e por dever de patrocínio se concebe e sem prescindir, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 31.º/2 da LAR e dos arts. 416.º, 418.º e 1401.º/1, todos do C. Civil, sempre o prazo de 6 meses para preferência após o conhecimento dos elementos essenciais da alienação que os AA. tinham para poder intentar a presente ação há muito se encontra excutido – se não antes, pelo menos desde julho de 2019; 12.º E assim precludido, senão antes, desde essa data – julho 2019 – o seu eventual direito a preferirem na compra e venda sub judice realizada entre os aqui RR e a outra Ré Organização 1 Unipessoal, Lda. 13.º Dado que esse eventual e hipotético exercício do direito de preferência – 6 meses após o conhecimento dos elementos essenciais da alienação, nos termos do n.º 1 do art. 1410.º do C. Civil – já caducou (desde julho de 2019), nos termos das disposições conjugadas daquele art. 1410.º do C. Civil (…)”; 14.º Com efeito, o (eventual) direito de preferência a que os AA. nesta ação se arrogam e que pretendem agora exercer, encontra-se precludido, pelo menos, desde julho 2019, na medida em que desde aquela data se verifica a sua caducidade (do exercício do direito de preferência) e faz extinguir o efeito jurídico dos factos articulados pelos AA., constituindo exceção perentória nos termos do art. 576.º do CPC, exceção perentória essa que nos termos deste artigo e dos anteriores expressamente se aduz e que determina, nos termos do n.º 3 do art. 576.º do CPC, a absolvição dos pedidos dos AA. formulados contra os aqui RR. o que sempre se requer; Contestação em que os 1.º RR. concluem do seguinte modo: “(…) Deve proceder a exceção perentória expressamente aduzida pelos aqui RR. da caducidade do direito de preferência, (…) encontrando-se excutido o prazo de 6 meses, pelo menos desde julho de 2019, para o exercício desse direito pelos AA., nos termos das disposições conjugadas do n.º 1 do art. 1410.º do C. Civil e do art. 31.º da Lei do Arrendamento Rural (…)”. Como acima se referiu, não se verificando a exceção de caducidade reconhecida/declarada, parece prima facie impor-se a revogação do acórdão recorrido, com a consequente procedência da ação, porém, esta – a procedência da ação – só poderá ser declarada se, após a apreciação da exceção de caducidade que se coloca na 2.ª fase da relação de preferência (e abundantemente suscitada), se concluir que também tal exceção de caducidade se não verifica. E, como é muito evidente, não é o caso. É claro dos pontos 16 e 20 dos factos provados a verificação de tal exceção de caducidade (que se coloca na 2.ª fase da relação de preferência). Num primeiro momento, em Setembro de 2018, a 1.ª R. deu a conhecer aos AA. todos os elementos do projeto de venda do prédio arrendado, indicando como comprador o Sr. JJ, venda que depois veio a ser concretizada, em 30/10/2018, à sociedade comercial “Organização 1 UNIPESSOAL, LDA.” e não ao JJ, como havia sido comunicado aos AA., motivo por que, como antes explicámos, tal comunicação para preferência foi considerada ineficaz. Sucedendo – como se encontra provado no ponto 16 dos factos provados – que os AA. vieram a saber de tal venda à sociedade comercial “Organização 1 UNIPESSOAL, LDA.”, “pelo menos desde 28 de outubro de 2019, sendo certo que a presente ação entrou em juízo apenas em 14/10/2020, ou seja, a presente ação de preferência foi intentada para além do prazo de 6 meses referido no art. 1410.º/1 do C. Civil. Acresce que, antes disto, em setembro de 2018 – como se encontra provado no ponto 20 dos factos provados – já o JJ, em deslocação efetuado ao prédio, havia, em conversa com os AA., transmitido “que era a sua empresa que iria adquirir, por ser ela que teria dinheiro para isso”13. As instâncias, tendo julgado procedente a exceção de caducidade que se coloca na 1.ª fase da relação de preferência, não chegaram a apreciar a “segunda” exceção de caducidade, por tal ter ficado prejudicado, ressurgindo agora, como é evidente, face à improcedência da “primeira” exceção de caducidade, a necessidade de apreciar a “segunda” exceção de caducidade. É certo que, de acordo com a parte final do art. 679º do CPC, não é aplicável no recurso de revista a regra da substituição ao tribunal recorrido prevista, para o recurso de apelação, no art. 665º do CPC, podendo assim entender-se14 que não se deve apreciar a exceção de caducidade que as instâncias deixaram de apreciar, antes se impondo a remessa dos autos à Relação, para que nesta seja apreciada a exceção de caducidade que se coloca na 2.ª fase da relação de preferência (a exceção de caducidade relacionada com o prazo de 6 meses referido no art. 1410.º/1 do C. Civil). Mas, em face da evidência da solução que tal “segunda” exceção de caducidade suscita e não tendo os AA. deixado de se pronunciar sobre a mesma na presente revista – era contra a verificação de tal exceção de caducidade que se dirigia o objeto da revista admitida nos termos gerais – desde já se declara verificada a exceção de caducidade que se coloca na 2.ª fase da relação de preferência (a exceção de caducidade relacionada com o prazo de 6 meses referido no art. 1410.º/1 do C. Civil) e, em consequência, significando a verificação de tal exceção de caducidade a improcedência da ação, confirma-se o desfecho do acórdão recorrido e nega-se a revista.15 * IV – Decisão Nos termos expostos, julga-se improcedente a exceção de caducidade (relacionada com o prazo de 8 dias referido no art. 416.º/2 do C. Civil), mas julga-se procedente a exceção de caducidade que se coloca na 2.ª fase da relação de preferência (a exceção de caducidade relacionada com o prazo de 6 meses referido no art. 1410.º/1 do C. Civil), razão pela qual (sendo a ação do mesmo modo improcedente) se nega a revista. Custas pelos AA. Lisboa, 17/09/2026 (António Barateiro Martins) (Nuno Pinto de Oliveira) (Arlindo Martins de Oliveira) ______________________________________ 1. Seguindo-se o que aqui relator já expendeu em acórdão de 02/11/2023, proferido no processo 8988/19.1T8VNG-B.P1.S1 (consultável in ITIJ).↩︎ 2. Preceito que foi introduzido pelo Decreto-lei nº 375-A/99, de 20 de Setembro, com a inclusão dum n.º 6 no então art. 712.º do CPC↩︎ 3. Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil”, Almedina 2022, 7ª edição, a página 363.↩︎ 4. Como no Acórdão do STJ de 17/10/2023, proferido no Processo nº 1088/12.7TYLSB-C.L1.S1, disponível in ITIJ.↩︎ 5. Cabendo aqui chamar a atenção que não se introduziu uma qualquer alteração no que foi dado como provado e/ou não provado, apenas não se transcrevendo tudo o que constava no acórdão recorrido.↩︎ 6. Até constava como facto provado: “22 – Os AA. militam nos autos com apoio judiciário na modalidade de dispensa de taxa de justiça e demais encargos com o processo.”↩︎ 7. Para além de alusões a outros prédios também arrendados pelos 1.ª RR. aos AA.↩︎ 8. E seguido, entre outros, pelos acórdãos deste STJ de 19/11/2002, de 17/06/2021, de 11/10/2022 e de 10/12/2024.↩︎ 9. No ponto 20 dos factos provados, é dado como provado que, em setembro de 2018, o GG terá transmitido aos AA. “que era a sua empresa que iria adquirir, por ser ela que teria dinheiro para isso”, porém, por se ignorar em que dia tal ocorreu, não suscita tal facto qualquer raciocínio jurídico relevante: como também não se sabe o dia em que a comunicação para preferência foi feita (apenas se diz que foi em Setembro de 2018), pode aquela conversa com o GG ter ocorrido para além dos 8 dias referidos no art. 416.º/2 do C. Civil.↩︎ 10. In Obrigações e Direitos Reais, pág. 196 e ss; e in RLJ, ano 126, em anotação ao Ac. deste STJ de 23/06/1992, pág. 60 e ss..↩︎ 11. O vinculado à preferência e o preferente ficam depois de o segundo declarar que quer preferir, reciprocamente obrigados a celebrar o contrato de compra e venda. Se algum deles se recusar a fazê-lo, deve entender-se – sem prejuízo da questão de forma que então se colocará – que o outro pode obter a execução específica da obrigação não cumprida, mediante sentença que produza os efeitos da declaração do faltoso (aplicar por analogia o art. 830.º do C. Civil).↩︎ 12. Correspondendo o que vimos de dizer ao entendimento da doutrina e jurisprudência tradicionais, sendo tal entendimento vivamente contrariado por Cardoso Guedes, quer no “Exercício do Direito de Preferência”, quer no “Cinquentenário do C. Civil”, onde a fls. 236 sustenta que a teoria da substituição não tem fundamento, devendo concluir-se “que o efeito da ação de preferência consiste na constituição do contrato objeto da preferência entre o sujeito passivo e o titular do direito com um conteúdo semelhante ao do contrato antes celebrado entre o mesmo sujeito passivo e o terceiro”. ↩︎ 13. Sucedendo, como se refere na nota 9, que o facto constante do ponto 20 dos factos provados só não é apto a gerar a caducidade do direito potestativo de declarar que pretendiam preferir, por se ignorar em que dia de setembro de 2028 ocorreu tal conversa, ou seja, por não se poder dizer que tal conversa ocorreu dentro dos 8 dias referidos no art. 416.º/2 do C. Civil.↩︎ 14. Ou seja, pode dizer-se que o novo CPC, no art. 679.º do CPC, tomou posição sobre a controvérsia que até ali se colocava a propósito do anterior 726.º/1, passando a prever e regular, para este efeito, em termos idênticos e indistintos, as situações em que existe efetiva nulidade por omissão de pronúncia (decorrente de o tribunal a quo ter indevidamente omitido a apreciação de certa questão relevante) - nº 1 do art. 665º do CPC - e a mera não pronúncia sobre questões, suscitadas no processo, que ficaram prejudicadas pela solução dada ao litígio - nº 2 do art. 665º do CPC em vigor.↩︎ 15. Deixou-se escrito, no despacho de admissibilidade da revista, que da “condenação dos AA./recorrentes como litigantes de má-fé há dupla conforme, o que obsta, pelas razões supra referidas, à admissibilidade da revista nos termos gerais, porém, caso o substrato factual que conduziu a tal condenação seja alterado, colocar-se-á, no momento próprio, a possível admissibilidade da revista em relação à condenação dos AA./recorrentes como litigantes de má-fé”; pelo que, não tendo havido qualquer alteração do conteúdo do substrato factual que conduziu a tal condenação, vale a regra constante do art. 542.º/3 do CPC, ou seja, o recurso da condenação como litigante de má-fé é apenas admitido em um grau, não podendo assim haver revista da parte do acórdão da Relação que confirmou a condenação como litigante de má-fé imposta na 1.º instância.↩︎