IIFUNDAMENTAÇÃO
5. Apreciando o mérito do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).
No caso, são as seguintes as questões a decidir:
● Se a sentença padece de nulidade;
● Se existe impugnação da matéria de facto e, em caso afirmativo, reapreciá-la;
● Se existe erro de julgamento na matéria de direito.
5.1. Nulidade da sentença
A nulidade é invocada com o fundamento de que ela se faz referência a um “facto provado 13”, que não existe.
É certo que do elenco dos factos provados apenas constam 12.
E, na motivação da matéria de facto, escreveu-se na sentença: «O autor não admite expressamente não ter agendado «dia, hora e local para a outorga da escritura pública, procedimento Casa Pronta ou Documento Particular Autenticado» do negócio prometido, mas tal retira-se do fundamento da carta de resolução (facto provado 13)) e das regras da experiência comum (tivesse o autor feito tal agendamento de certeza absoluta que não omitiria tal alegação).».
Ora, compaginando tal expressão com os factos provados resulta claramente que o Mmº Juiz se está a referir ao facto provado 12, pois é o único facto que se refere à carta de resolução do contrato enviada pelo Réu e Intervenientes.
Um simples erro de escrita, portanto.
Como, aliás, foi referido pelo Mmª juiz no despacho de admissão do recurso.
Improcede a invocada nulidade.
5.2. Sobre a matéria de facto
§ 1º - Poderia parecer que existe impugnação da matéria de facto. Aliás, o Autor assim o entendeu nas suas contra-alegações, invocando não ter sido cumprido integralmente o ónus de alegação que se impunha.
Nas conclusões 3 e 4, os Recorrentes aludem ao facto provado 8 e ao não provado sob a alínea a).
Porém, se bem o interpretamos, a sua pretensão não é a de impugnar tais factos. Ao contrário, trata-se do desenvolvimento do raciocínio, ou argumentação, para demonstrar o erro de julgamento em matéria de direito.
Na verdade, os Recorrentes limitam-se a reproduzir os factos em questão, sem lhes imputar qualquer discordância, desacerto ou erro.
§ 2º - Porém, a não se entender assim, uma pretensa impugnação da matéria de facto teria de ser indeferida.
É que, a sindicância da matéria de facto tida em conta na 1ª instância, provada e/ou não provada, está dependente do cumprimento pelo Recorrente do ónus de alegação que se lhe impõe no art.º 640º do CPC, do seguinte teor:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
- a)Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
- b)Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
- c)A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
Ora, os Recorrentes limitam-se a identificar os factos 8 e alínea a), (i) sem lhes imputar qualquer discordância, (ii) sem indicarem qualquer outra redação que pudessem ter e, (iii) principalmente, sem indicarem qualquer meio probatório que impusesse alteração.
Pelo que, sempre seria de indeferir/improceder a reapreciação da matéria de facto.
5.3. Do erro de julgamento na subsunção dos factos ao direito
§ 1º - Sobre o pedido de resolução do contrato
Como se viu, um dos pedidos do Autor foi que se declarasse a resolução do contrato promessa, o que foi declarado na sentença.
A resolução consubstancia uma declaração de vontade (direito potestativo), mediante ela, uma das partes comunica à outra que pretende cessar a relação contratual que as unia.
A resolução do contrato, sendo convencional (como é aqui o caso), efetua-se mediante declaração à outra parte: art.º 432º a 436º do Código Civil (CC).
Sucede que a resolução convencional tem efeito retroativo [[1]] e pressupõe, ou só é legitimada, em função de um incumprimento das obrigações contratuais da contraparte ou da ocorrência de uma qualquer situação de facto previamente estipulada pelas partes.
Significando que com a resolução se extingue a relação contratual, com efeitos logo que a declaração chega ao conhecimento da contraparte (art.º 224º nº 1 do CC), podendo a parte lesada pedir indemnização no caso de ilicitude (art.º 801º nº 2 do CC), mas não “restaurar” o contrato. Ou seja, ainda que a resolução venha a ser considerada ilícita pelo tribunal, o contrato não se repristina.
«Como, por via de regra, a resolução não é decretada judicialmente, bastando a mera declaração de uma das partes, pode ter sido invocada sem que se preencham os respectivos pressupostos. Estar-se-á, então, perante uma resolução ilícita.
Mas a declaração de resolução, ainda que fora dos parâmetros em que é admitida, não é inválida, pelo que, mesmo injustificada, produz efeitos; ou seja, determina a cessação do vínculo.» [[2]]
Sucede que se deu por provado (facto provado 12) que os Réus já tinham resolvido o contrato por carta enviada ao Autor em 13/05/2022, interpelando-o para a marcação da escritura em 10 dias, prazo e marcação essas que ele não cumpriu.
Assim, mostrando-se o contrato resolvido, e face ao efeito retroativo da resolução, não pode ser de novo resolvido, pois que a relação contratual se mostra extinta desde maio de 2022.
§ 2º - Sobre o incumprimento do contrato promessa e a devolução do sinal em dobro
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos, e a obrigação de qualquer das partes só se tem por cumprida se, e quando, a prestação a que se vinculou se mostrar integralmente realizada, no tempo e lugar próprios: art.º 406º nº 1, 762º nº 1, 763º nº 1 e 777º do CC.
Por norma, a resolução dum contrato implica que cada uma das partes restitua à outra aquilo que recebeu: art.º 289º, ex vi do art.º 433º do CC.
Porém, no caso dos contratos-promessa em que exista sinal, a resolução do contrato tem efeitos específicos: se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…): art.º 442º nº 2 do CC.
Quanto ao demais, são aplicáveis as demais regras legais sobre a responsabilidade contratual, ou seja, a eficácia ou validade da resolução do contrato pressupõe a verificação [[3]]:
● da interpelação admonitória (no caso de obrigações sem prazo fixo)
● da entrada em mora
● que da mora resulte perda de interesse para o credor
● o incumprimento definitivo
● que o incumprimento seja imputável ao devedor e culposo [[4]]
No caso, a realização do contrato prometido não tinha data certa/prazo fixo, antes tendo ficado sujeita a um termo final (até 15/01/2022).
Ora, nas obrigações sem prazo certo, a lei preveniu o mecanismo da interpelação judicial ou extrajudicial (art.º 805º nº 1 do CC), tornando exigível a obrigação do devedor e a sua constituição em mora.
Mediante a interpelação, o credor comunica ao devedor a sua vontade de receber a prestação e estabelece um prazo para o efeito; só volvido tal prazo, o devedor entra em mora.
Contudo, a mora significa apenas um retardamento da prestação, não o seu incumprimento definitivo; por isso, se para além do prazo concedido, o credor perder o interesse na prestação, tem de advertir o devedor disso mesmo, comunicando-lho na interpelação: estamos então em face da dita interpelação admonitória (art.º 808º nº 1 do CC).
E, como é jurisprudência assente [[5]], a interpelação admonitória - para o ser e, assim, provocar o incumprimento definitivo e culposo do contrato - tem de conter esse elemento: a fixação de um prazo e a perda de interesse na prestação para além desse prazo.
No mesmo sentido, João Baptista Machado: «A interpelação admonitória deve conter três elementos: a) - a intimação para o cumprimento; b) - a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; c) - admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo. Trata-se, pois, de uma declaração intimativa.» [[6]].
Quanto à perda do interesse do credor, está o mesmo relacionado com a essencialidade do termo (o prazo inicialmente estipulado ou posteriormente concedido), sendo que esta essencialidade do termo «(…) diz respeito à influência deste sobre os efeitos do contrato, muito em especial sobre a redução ou o desaparecimento da utilidade da prestação para o credor após o vencimento do termo» [[7]]
Por seu turno, essa essencialidade tem de ser analisada em termos objetivos, ou seja, em função da natureza da prestação e do fim visado pelos contraentes. [[8]]
A pretensão do Autor - devolução do montante do sinal prestado, em dobro -, consubstancia uma indemnização por responsabilidade contratual, o que nos remete para o incumprimento das obrigações e pressupõe a resolução do contrato firmado entre Autor e Réu/Intervenientes.
Trata-se, pois, de saber se o Réu/Intervenientes deixaram de cumprir com as suas obrigações.
Resulta dos factos provados que foi acordado que a escritura pública fosse outorgada até 15/01/2022, sendo que a designação do dia, hora e local ficou a cargo do Autor, a comunicar ao Réu/Intervenientes por carta registada com aviso de receção (ou outro meio suscetível de confirmação de receção) e com antecedência mínima de 10 dias úteis.
Desde logo se regista que não consta do elenco dos factos provados que o Autor tenha cumprido esta obrigação de marcação e aviso da escritura pública.
Mas é o Autor que imputa aos Réu/Intervenientes o incumprimento obrigacional, incumprimento esse cifrado na não entrega duma procuração que fosse aceite pelo Banco que iria financiar a compra.
Efetivamente, alegou ele que o contrato ficou condicionado à obtenção de empréstimo por parte do Autor junto duma instituição de crédito, para realizar o pagamento do sinal e do restante preço; que obteve a concessão desse empréstimo e efetuou o pagamento do sinal à Ré em 4/12/2021 (€ 3.000,00 + € 7.615,00) - (pontos 6 a 9 da PI).
Nos termos do art.º 270º do CC, as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva.
Sucede que essa condição não consta dos factos provados, nem do teor do contrato promessa por todos assinados. Ao contrário, a imposição dessa condição ficou não provada - facto não provado sob a alínea a).
Por outro lado, consta do contrato promessa, e ficou provado, que o Réu/Intervenientes se obrigaram a entregar, até três dias da data da celebração da escritura pública “todos os elementos identificativos e documentais que lhes digam respeito, bem como ao imóvel, e que sejam suficientes e necessários a tal ato”.
Por norma, os documentos necessários à outorga da escritura pública de um imóvel são os elementos de identificação pessoal (civil e fiscal) dos compradores-vendedores; e no que toca ao imóvel, o contrato de promessa, a certidão de Registo Predial, a caderneta predial e o comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto de Selo. [[9]]
O Autor não refere nenhum desses documentos, referentes aos outorgantes ou ao imóvel. Refere, única e exclusivamente, a não entrega de uma procuração, com um teor específica, procuração essa que era exigida pelo Banco que ia conceder o empréstimo, e não pela “Casa Pronta” onde se iria outorgar a escritura.
Segundo alegado nos pontos 10 a 13 da PI, o Réu/Intervenientes não entregaram ao Autor essa procuração da representante legal, visto não ter sido devidamente elaborada, a qual careceu de duas alterações e, mesmo à terceira, continuou inaceitável para a Instituição Bancária; face à falta dessa procuração, o crédito foi posteriormente negado ao Autor e, sem o crédito, a realização da escritura foi inviabilizada.
Temos então, se bem o interpretamos, que o incumprimento imputado ao Réu/Intervenientes reside na omissão de entrega de uma “procuração”, com um teor específico, para que o Autor obtivesse aprovação do crédito bancário.
Nada impede que os outorgantes façam uso de representantes, quer na fase de negociação do contrato, quer já no desenrolar do seu cumprimento.
Diz-se mandato o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta de outra: art.º 1157º do CC.
Mas, há que distinguir. Essa procuração não era necessária para a outorga da escritura [[10]], mas para a obtenção de crédito bancário por parte do Autor. Um ato do seu exclusivo interesse pessoal, portanto.
O que os Réu/Intervenientes se obrigaram foi a entregar “todos os elementos identificativos e documentais que lhes digam respeito, bem como ao imóvel, e que sejam suficientes e necessários a tal ato”.
E, ainda assim, a entrega desses documentos só tinha de ser efetuada até três dias da data da celebração da escritura pública, cuja marcação ficou a cargo do Autor e que ele não fez.
Ou seja, a necessidade da procuração, para concessão do empréstimo bancário para a compra, só ganhava relevância caso se tivesse demonstrado/provado que o contrato ficou condicionado à obtenção de empréstimo bancário por parte do Autor.
E já vimos que não.
A acrescer que, nos termos contratuais, incumbia ao Autor a marcação da escritura, avisando o Réu/Intervenientes; sendo que, por sua vez, estes só tinham de entregar os documentos até 3 dias antes da data da escritura.
E que não se chega a perceber qual o específico teor da dita procuração. E até resulta provado (facto 3) que, afinal, o empréstimo foi concedido ao Autor e foi até com esse mútuo que ele pagou o sinal.
Por outro lado, não se demonstra que o Autor tivesse comunicado o texto preciso que a instituição bancária pretendia.
Mas, nos termos atrás referidos, ainda que perspetivássemos a total relevância da procuração, a eficácia e/ou validade da resolução do contrato por parte do Autor estava dependente:
● da interpelação admonitória do Réu/Intervenientes, demonstrando a entrega do texto pretendido e um prazo limite para entrega;
● que o Réu/Intervenientes não entregaram a procuração nos termos definidos (da entrada em mora);
● que dessa mora tivesse resultado perda de interesse para o Autor na concretização do contrato prometido;
● o incumprimento definitivo do Réu/Intervenientes à interpelação;
● que esse incumprimento foi imputável ao devedor e culposo.
Da factualidade provada não resultam estes requisitos, no que toca ao Autor, antes resultando ter sido ele a violar as suas obrigações contratuais. Em contraponto, verificam-se na esfera jurídica do Réu/Intervenientes (factos provados 9 a 12).
Concluindo, a apelação merece provimento.
6. Sumariando (art.º 663º nº 7 do CPC)
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