666/1999.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- O termo inicial do prazo de caducidade para reclamar dos defeitos verifica-se com a entrega material da fracção autónoma, data a partir da qual o adquirente tem oportunidade de, começando a usá-la, se aperceber dos eventuais defeitos.

II- Na falta de outra data concreta, tem-se por data de entrega aquela em que se realiza a escritura de compra e venda de cada fracção autónoma, momento em que se produzem os efeitos do contrato translativo da propriedade, através da entrega da coisa contra a entrega do preço.

III- No tocante às partes comuns, a entrega considera-se feita com a constituição da administração do condomínio, ou seja, quando a assembleia de condóminos eleger um administrador.

IV- Detectadas humidades nas fracções autónomas e fendas nas paredes, bem como nas partes comuns, originadas pela deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio, pela má qualidade da construção e por obras posteriores de correcção, a subsequente intervenção do empreiteiro pintando paredes exteriores configura o reconhecimento do direito dos lesados à reparação de todos os defeitos, impeditivo do decurso do prazo de caducidade.

Acordam os juízes na 1.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I- RELATÓRIO

CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA PRACETA ..., n.° ..., F...,

“A”,

“B”,

“C” e mulher, “D”,

“E”,

“F”,

“G” e mulher,

“H”,

“I” e mulher, “J”,

“L” e mulher,

“M”,

“N” e mulher, “O”,

“P”,

“Q”,

Intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, na forma ordinária, contra:

SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES “R”, S.A., com sede na ... , n.º … , A

Pretendem os autores que:

a) se declare que têm direito à efectivação das obras necessárias para debelar os defeitos descritos nos artigos precedentes;

b) a Ré seja condenada no pagamento de uma indemnização de valor a indicar pelo Tribunal, após ter sido realizada uma vistoria feita por peritos ao local, vistoria essa que desde já se requer, ou quando assim não se entender, o que só por mera hipótese se admite, seja a Ré condenada a efectuar, por sua conta e risco, as obras indicadas como necessárias pelos peritos, com o compromisso de que estas serão realizadas em conformidade com as regras da boa fé e de forma eficaz;

c) a Ré seja condenada a reconhecer que a sua conduta causou graves danos e prejuízos aos autores, cujo montante não é possível ainda definir e, consequentemnte indemnizar os autores, reparando esse prejuízo em quantia a liquidar em execução de sentença;

A Ré contestou, por excepção de caducidade e por impugnação, defendendo a sua absolvição dos pedidos (fls. 288-294). Os AA. replicaram, respondendo à matéria de excepção e concluindo como na p.i. (fls. 309-316).

No saneador, foi relegado para momento ulterior o conhecimento da excepção de caducidade, por esta depender a prova a produzir.

Após a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que condenou a Ré:

a) a proceder à execução dos trabalhos necessários à eliminação das anomalias descritas nos pontos 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 47, 49, 50, 51, 52, 54, 56, 57, 60, 61, 63, 6.5, 66, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 76, 77, 78, 79 e 80 dos factos provados;

b) no pagamento aos sétimos autores da quantia que se vier a liquidar em execução de sentença correspondente ao montante das despesas que suportaram com a aquisição de desumidificadores e purificadores de ar;

c) a pagar aos proprietários do 1° andar Dt°, 2° andar Esq°, 2° andar Dt°, 3° andar Dt°, 3° andar Esq° e 4° andar Dt°, a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença correspondente ao montante das despesas que suportaram com as limpezas e pinturas das paredes e tectos das respectivas fracções;

Inconformada, a Ré apelou (fls. 778) e concluiu o seguinte:

a) A douta Sentença recorrida foi proferida tendo por pressuposto um erro de facto, no sentido de que a acção foi instaurada em 19 de No­vembro de 1998, mas na verdade, foi instaurada em 19 de Novembro de 1999 (nove), cfr. resulta do carimbo aposto no duplicado da petição enviada à Ré, para citação desta.

b) A Douta Sentença violou as regras dos artigos 879° alínea a) e 882° n° 1, ambos do C.C., ao não considerar como entrega do prédio, a entrega que foi sendo feita a cada um dos condóminos, e assim, nas datas da outorga da respectiva escritura;

c) A Douta Sentença violou as normas dos artigos 1225° do C.C. e 493° n° 3 do C.P.C., não decretando a existência da excepção da caducidade, face ao erro de facto, e que assumiu, de que a acção tinha sido instaurada em 19.Novembro.1998 (oito), e ao entendimento errado, e salvo o devido respeito, do momento em que deve ser entendida a entrega da coisa, e, em consequência, aplicando, quando já não podia nem devia, o comando do artigo 1225° do C.C

d) Os danos referidos nos números 78 e 79 dos factos considerados provados não resultaram apenas das obras de correcção que a Ré tivesse realizado;

e) Os defeitos das fracções correspondentes às fracções dos 2° e 3° direitos foram denunciados à Ré, e esta pintou-os em 1995 e 1996, pelo que perante estes – e só pelos trabalhos que realizou – de pintura – a Ré poderá ser responsabilizada, face ao reinício do prazo de contagem para a denúncia de defeitos verificados relativamente aos trabalhos já reparados – pintura

f) E o mesmo se poderá referir no que diz respeito aos trabalhos que a Ré executou, pintando o exterior do edifício, (2 fachadas);

g) Desde a entrega das fracções aos A.A., 27.Outubro.1994 e até à data de interposição da acção em 19.Novembro.1999, decorreram mais de cinco anos. Assim, nos termos do art° 1225° do C.C. e 493° n° 3 do C.P.C. caducou o direito de denúncia dos defeitos.

h) Pelo que a Ré deveria ter sido absolvida do pedido dos A.A. e no que diz respeito:

1) Aos defeitos referidos nos pontos 32 a 45, 47, 49 a 52, 54, 56, 57, 60, 61, 63, 65, 66, 69 a 74 e 76 a 80 dos factos provados,

2) Ao pagamento dos valores pedidos pelos sétimos A.A.,

3) Do pagamento parcial das custas judiciais.

Nestes termos deve a sentença ser revogada, absolvendo a Ré dos pedidos por se verificar a existência da caducidade do direito dos A.A., em denunciar os defeitos da obra.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir a controvérsia suscitada pela Recorrente nas suas conclusões, que aqui se resume a saber se caducou o direito dos AA. denunciarem os aludidos defeitos.

II- Fundamentação

A- Factos provados.

1. O prédio sito na Praceta ... n° … e Alameda de ... n° ..., F..., encontra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de A... sob o n° .../... e inscrito na respectiva matriz sob o art° ...°, conforme doc. de fls. 33 a 63, que aqui se dá por integralmente reproduzido – alínea A) da matéria assente.

2. Por escritura pública outorgada em 07.03.1994, “S”, na qualidade de Presidente do Conselho de Administração da R., declarou constituir o prédio referido em A) sob o regime de propriedade horizontal, conforme certidão de fls. 417 a 421, que aqui se dá por integralmente reproduzida – alínea B) da matéria assente.

3. Em 09.11.1995, a Câmara Municipal de A... emitiu alvará de licença de utilização do prédio referido em 1., conforme documento de fls. 71 a 75, que aqui se dá por integralmente reproduzido – alínea C) da matéria assente.

4. Por escritura pública outorgada em 22.06.1994, “S”, em representação da R., declarou vender aos AA. “G” e “H”, que declararam aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "J", correspondente ao 2° dto., com uma arrecadação n° 3 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 393 a 402, que aqui se dá por integralmente reproduzida – alínea D) da matéria assente.

5. Por escritura pública outorgada em 15.07.1994, “S”, em representação da R., declarou vender ao A. “A”, que declarou aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "E", correspondente ao r/c esq., com uma arrecadação n° 9 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 360 a 363, que aqui se dá por integralmente reproduzida – alínea E) da matéria assente.

6. Por escritura pública outorgada em 14.09.1994, “S”, em representação da R., declarou vender aos AA. “D” e “C”, que declararam aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "G", correspondente ao 1 ° esq., com uma arrecadação n° 11 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 456 a 464, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea F) da matéria assente.

7. Por escritura pública outorgada em 22.09.1994, “S”, em representação da R., declarou vender à A. “F”, que declarou aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "I", correspondente ao 2° esq., com uma arrecadação n° 8 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 403 a 416, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea G) da matéria assente.

8. Por escritura pública outorgada em 30.09.1994, “S”, em representação da R., declarou vender aos AA. “L” e “M”, que declararam aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "L", correspondente ao 3° dto., com uma arrecadação n° 6 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 365 a 369, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea H) da matéria de facto assente.

9. Por escritura pública outorgada em 27.10.1994, “S”, em representação da R., declarou vender aos AA. “I” e “J”, que declararam aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "K", correspondente ao 3° esq., com uma arrecadação n° 5, na cave do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 422 a 438, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea I) da matéria de facto assente.

10. Por escritura pública outorgada em 27.10.1994, “S”, em representação da R., declarou vender aos AA. “N” e “O”, que declararam aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "N", correspondente ao 4° dto., com uma arrecadação n° 12 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 440 a 448, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea J) da matéria de facto assente.

11. Por escritura pública outorgada em 07.02.1995, “S”, em representação da R., declarou vender à A. “P”, que declarou aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "O", correspondente ao 5° esq., do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 449 a 453, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea L) da matéria de facto assente.

12. Por escritura pública outorgada em 09.02.1999, “T” e “U” declararem vender ao A. “B”, que declarou aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "F", correspondente ao r/c dto. e arrecadação n° 10 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 375 a 390, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea M) da matéria de facto assente.

13. Por escritura pública outorgada em 12.03.1999, “V” e “X”, declararam vender ao A. “E”, que declarou aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "H", correspondente ao 1° dto., e arrecadação n° 4 na cave, do prédio referido em 1., conforme certidão de fls. 371 a 374, que aqui se dá por integralmente reproduzida — alínea N) da matéria de facto assente.

14. Por contrato celebrado em 30.04.1999, “Z” vendeu à A. “Q”, que aceitou a venda, a fracção autónoma designada pela letra "P", correspondente ao 5° dto., e arrecadação n° 1, do prédio referido em 1., conforme doc. de fls. 221 a 225, que aqui se dá por integralmente reproduzido — alínea O) da matéria de facto assente.

15. A R. construiu o prédio referido em 1. — alínea P) da matéria de facto assente.

16. Em Assembleia Geral do 1° A., realizado em 16.03.1996, foi deliberado "(...) que se realizaria uma acção conjunta, junto da construtora, dos condóminos que apresentam problemas (...)", conforme doe. de fls. 232 a 235, que aqui se dá por integralmente reproduzido – alínea Q) da matéria de facto assente.

17. Em Assembleia Geral do 1° A., realizada em 12.04.1997, foi deliberado "(...) que se procederia ao pedido de uma vistoria por parte de um técnico da Câmara Municipal de A..., para analisar o problema (relacionado com humidade e brechas, principalmente nas fracções dos andares direitos) e por outro lado se enviaria à construtora uma carta registada com aviso de recepção, relatando as situações detectadas, pedindo uma intervenção urgente", conforme doc. de fls. 237 a 242, que aqui se dá por integralmente reproduzido – alínea R) da matéria de facto assente.

18. Em 02.06.1997, peritos da Câmara Municipal de A... procederam a vistoria no prédio e da mesma verificaram que "(...) existe entrada de humidade através das paredes exteriores, nomeadamente: no 1 ° andar dto., no quarto do lado sul as paredes apresentam já abundantes fungos, assim como na sala, casa de banho e quarto do lado norte; no 2° andar dto existe entrada de humidade na sala; no 3° andar esq. existe entrada de humidade no quarto do lado sul-poente e através da guarda da varanda; no 3° andar dto., existe entrada de humidade no quarto do lado sul-poente e na sala sul-poente e através das juntas das pedras; no 4° andar dto., existe entrada de humidade na sala do lado sul-poente, no quarto e na sala do lado norte-poente, assim como no tecto da despensa e fendas nas varandas; no 5° andar esq. existe entrada de humidade no canto da sala do lado norte-nascente e quarto do lado sul-poente, existem também fendas na varanda do lado sul; ao nível do r/c dto. existem fendas nas paredes do quarto do lado sul-poente; são os peritos de parecer que devem ser corrigidas as anomalias existentes, que originadas por deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio", conforme doc. de fls. 245, que aqui se dá por integralmente reproduzido – alínea S) da matéria de facto assente.

19. Na sequência da comunicação à R. das conclusões da vistoria técnica referida em 18., esta, no ano de 1998, procedeu à pintura de parte do exterior do prédio.

20. A partir de 1994/1995 os 1°, 2°, 4° e 6° a 11 ° AA. foram-se apercebendo de que algumas partes comuns do prédio referido em 1. e as respectivas fracções autónomas apresentavam vestígios de humidade — artigo 1 ° da base instrutória.

21. Nada condizentes com a idade do imóvel, nem com a boa qualidade de construção do mesmo afiançada pela R. — artigo 2° da Base Instrutória.

22. Alguns dos autores procederam a pinturas e lavagens com lixívia nas paredes e/ou tectos das respectivas fracções, nomeadamente, os 7° autores, à data proprietários do 2° andar direito — artigo 3° da Base Instrutória.

23. Por alguns dos autores, verbalmente, foi denunciado à ré, o aparecimento de humidades — artigo 4° da Base Instrutória.

24. Na sequência da comunicação, a R. procedeu à pintura da fracção correspondente ao 2° dto. em 1995 e da fracção correspondente ao 3° dto em 1996 — artigo 5° da Base Instrutória.

25. Os problemas de humidades nos tectos e interiores das fracções mantiveram-se — artigo 6° da Base Instrutória.

26. A ré, através da empresa “K” procedeu a uma vistoria ao prédio — artigo 7° da Base Instrutória.

27. Alguns dos autores procederam a limpezas das humidades dos tectos e das paredes do interior das respectivas fracções e pinturas das paredes interiores — artigo 8° da Base Instrutória.

28. Devido à persistência e agravamento da situação e à não actuação da R., o 1° A. solicitou vistoria à Câmara Municipal de A... — artigo 9° da Base Instrutória.

29. Por carta datada de 31.12.1997, o 1 ° A. comunicou à R. os problemas detectados no prédio e suas localizações, conforme doc. de fls. 246 a 247 (que aqui se dá por reproduzido) – artigo 10° da Base Instrutória.

30. Volvidos poucos meses de finalização do trabalho levado a cabo pela R. e referido 19., verificou-se uma evolução e aprofundamento das fissuras interiores e exteriores existentes no prédio, o edifício apresentava um aspecto bicolor e verificaram-se focos de humidade acompanhados por extensas zonas de fungos no interior das fracções autónomas – artigo 11 ° da Base Instrutória.

31. Por carta de 06.02.1999, o 1 ° A. comunicou à R. "(...) o interesse da Administração do prédio sito na Praceta ..., 1 em vos contactar pessoalmente, na semana 8 a 12 de Fevereiro de 1999, com o propósito de delatar os problemas detectados no prédio, que se vêm arrastando (conforme expostos em ref’s) e outros que resultaram da intervenção conectiva executada no primeiro semestre do ano passado, sendo que se revela importante debate-los e paralelamente encontrar as melhores soluções para os eliminar (...)", conforme doc. de fls. 257 (que aqui se dá por reproduzido) – artigo 12° da Base Instrutória.

32. Em 15.10.1999, as partes comuns do prédio apresentavam grandes focos de humidade provenientes do exterior e que trespassavam para o interior das fracções autónomas – artigo 14° da Base Instrutória.

33. (...) Uma descontinuidade na cor apresentada pelas paredes exteriores do imóvel, resultante de uma tentativa infrutífera de impermeabilização – artigo 15° da Base Instrutória.

34. (...) Entrada de água pela casa das máquinas – artigo 16° da Base Instrutória.

35. (...) Incorrecções do marmoritado que reveste as paredes interiores — na zona das escadas do imóvel devido a reparações nas tubagens do gás realizadas pela R. posteriormente à sua venda a cada um dos condóminos – artigo 17° da Base Instrutória.

36. (...) A canalização da água, constituída por ferro galvanizado, apresentava um estado de deterioração bastante avançado para a idade do imóvel, o que se reflecte na má qualidade — ao nível do patamar e, fundamentalmente da cor da mesma – artigo 18° da Base Instrutória.

37. (...) A existência de fissuras em desenvolvimento gradual nas paredes exteriores e platibanda do imóvel – artigo 19° da Base Instrutória.

38. (...) O isolamento da cobertura da casa das máquinas, constituída por teia betuminosa com alumínio, em mau estado, resultante da má aderência ao pavimento, dando origem, por isso, a entradas de humidade – artigo 20° da Base Instrutória.

39. (...) E má ligação entre as alvenarias de tijolo e a viga que suporta o vão – artigo 21° da Base Instrutória.

40. Em 15.10.1999, o rés-do-chão esq° apresentava fissuração nas paredes e tectos da sala e quartos – artigo 22° da Base Instrutória.

41. (...) Humidade, apresentando fungos nas paredes e tectos da sala e do quarto – artigo 23° da Base Instrutória.

42. (...) Varandas não impermeabilizadas – artigo 24° da Base Instrutória.

43. (...) E estuque partido, por se encontrar apodrecido – artigo 25° da Base Instrutória.

44. Em 15.10.1999, o rés-do-chão Dto. apresentava fissuração nas paredes e tectos da sala e do quarto – artigo 26° da Base Instrutória.

45. (...) E varandas não impermeabilizadas – artigo 27° da Base Instrutória

46. Em 15.10.1999, o 1° andar dto. apresentava fissuras nas paredes e tecto do hall de entrada e na sala, encontrando-se tais fissuras, em 20.11.2004 já betumadas – artigo 28° da Base Instrutória.

47. (...) Chão da casa de banho com fissuras – artigo 29° da Base Instrutória

48. (...) Humidade funguminosa na sala, cozinha e quartos que em 20.11.2004, por a casa ter sido pintada, já não existia humidade — artigo 30° da Base Instrutória.

49. (...) E varandas não impermeabilizadas — artigo 31° da Base Instrutória.

50. Em 15.10.1999, o 1° andar esq. apresentava fissuras nas paredes e tecto dos quartos — artigo 32° da Base Instrutória.

51. (...) Humidades com fungos nos quartos — artigo 33° da Base Instrutória.

52. (...) E varandas não impermeabilizadas — artigo 34° da Base Instrutória.

53. Em 15.10.1999, o 2° andar esq. apresentava fissuras nas paredes e tectos da cozinha, hall de entrada e quartos, as quais, por a casa ter sido pintada, em 20.11.2004 já não existiam — artigo 35° da Base Instrutória.

54. (...) Azulejos fissurados na casa de banho — artigo 36° da Base Instrutória.

55. (...) Humidades funguminosas nas paredes da sala, manchas de humidade que em 20.11.2004 já não existiam por a casa ter sido pintada — artigo 37° da Base Instrutória.

56. (...) Estuque partido, por se encontrar apodrecido — artigo 38° da Base Instrutória.

57. (...) E varandas não impermeabilizadas — artigo 39° da Base Instrutória.

58. Em 15.10.1999, o 2° andar dto. apresentava fissuras nas paredes e tecto do hall de entrada e da sala, fissuras quem em 20.11.2004, já não existiam por a casa ter sido pintada — artigo 40° da Base Instrutória.

59. Humidades funguminosas nas paredes e tectos dos quartos, sala, casa de banho e hall de entrada, humidades que em 20.11.2004 já não existiam por a casa ter sido pintada — artigo 41 ° da Base Instrutória.

60. (...) Varandas não impermeabilizadas — artigo 42° da Base Instrutória.

61. (...) E estuque partido, por se encontrar apodrecido — artigo 43° da Base Instrutória.

62. Em 15.10.1999, o 3° andar esq. apresentava fissuras nas paredes e tectos do hall de entrada e da sala — fissuras que em 20.11.2004 não existiam por a casa ter sido pintada — artigo 44° da Base Instrutória.

63. (...) E varandas não impermeabilizadas — artigo 45° da Base Instrutória.

64. Em 15.10.1999, o 3° andar dto. apresentava fissuração nas paredes e tectos do hall de entrada, quartos e sala, as quais em 20.11.2004 não existiam por a casa ter sido pintada — artigo 46° da Base Instrutória.

65. (...) Varandas não impermeabilizadas — artigo 47° da Base Instrutória.

66. (...) E estuque partido, por se encontrar apodrecido — artigo 48° da Base Instrutória.

67. Em 15.10.1999, o 4° andar dto. apresentava profundos focos de humidades funguminosas na sala, quartos e hall de entrada, que em 20.11.2004 já não existiam por a casa ter sido pintada — artigo 49° da Base Instrutória

68. (...) Fissuras nas paredes da sala, quartos e casa de banho que em 20.11.2004 já não existiam por a casa ter sido pintada — artigo 50° da Base Instrutória.

69. (...) E varandas não impermeabilizadas — artigo 51° da Base Instrutória.

70. Em 15.10.1999, o 5° andar esq. apresentava fissuras nas paredes e tectos da sala, quartos e casa de banho — artigo 52° da Base Instrutória.

71. (...) Varandas não impermeabilizadas — artigo 53° da Base Instrutória.

72. (...) E estuque partido, por se encontrar apodrecido — artigo 54° da Base Instrutória.

73. Em 15.10.1999, o 5° andar dto. apresentava humidades no interior do roupeiro e nas paredes e tectos da sala, quartos e hall de entrada — artigo 55° da Base Instrutória.

74. (...) Fissuras na totalidade da casa, nomeadamente no hall de entrada, sala e quartos — artigo 56° da Base Instrutória.

75. (...) Fissuração nas guarnições da porta de entrada, que em 20.11.2004 já não existiam – artigo 57° da Base Instrutória.

76. (...) Varandas não impermeabilizadas – artigo 58° da Base Instrutória.

77. (...) E estuque partido, por se encontrar apodrecido – artigo 59° da Base Instrutória.

78. As deficiências referidas nos pontos 32. a 77. são provenientes da não impermeabilização das varandas, drenos de escoamento das águas, agravados pela incorrecta inclinação (pendente) deixada para o escoamento das águas aos drenos; resultando, como consequência destas deficiências, as infiltrações de humidades para o andar imediatamente abaixo, sendo tais focos acelerados pelo facto das lajes serem em betão armado (sendo este um bom condutor de água) – artigo 60° da Base Instrutória.

79. (...) De construção de má qualidade, que se repercutem nas fissuras - interiores e exteriores - do edifício, no estuque facilmente quebrável, na má ligação entre alvenarias de tijolo e o betão armado, na entrada de água pela casa das máquinas, na não aderência da tela betuminosa colocada na parte superior da casa das máquinas e no acelerado processo de deterioração da canalização de água constituída por ferro galvanizado – artigo 61° da Base Instrutória.

80. (...) E das obras de correcção posteriores realizadas pela R., que se reflectem na descontinuidade de coloração das paredes exteriores do edifício e na não aplicação de marmorite nos locais onde as caixas de gás nas escadas foram instaladas – artigo 62° da Base Instrutória.

81. Em consequência das deficiências referidas nos pontos 32. a 77., os sétimos autores tiveram de comprar desumidificadores e purificadores de ar, por recomendação do médico pediatra – artigo 63° da Base Instrutória.

82. (...) o filho dos sétimos autores recorreu a unidades hospitalares motivadas, de acordo com informações médicas, pelo excesso de humidade existente no imóvel – artigo 64° da Base Instrutória.

83. Em consequência das deficiências supra referidas os autores tiveram de realizar limpezas e proceder a pinturas das paredes e tectos das fracções — artigo 65° da Base Instrutória.

B- Apreciação jurídica

Como acima se referiu, a questão que se coloca neste recurso é a de saber se procede a excepção de caducidade suscitada pela ré na contestação.

A ré foi a construtora e a vendedora do imóvel em causa, constituído em propriedade horizontal por escritura pública de 7-3-1994. Por isso, aplica-se o regime dos defeitos consagrado para os imóveis de longa de duração, como é aqui ocaso, previsto no art.º 1225.º do código civil.

Por força deste dispositivo, se no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o construtor-vendedor é responsável (n.º 4) pelo prejuízo causado a um terceiro adquirente (n.º 1).

A denúncia destas anomalias deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia, em qualquer caso dentro dos cinco anos de garantia (n.ºs 2 e 3). Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam se não forem exercidos dentro de tais prazos, nos termos do art.º 1224.º do código civil. Aliás, antes do aditamento do n.º 3 do citado art.º 1225.º operado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, segundo entendimento que depois veio a ser formalmente uniformizado, «a acção destinada a exigir a reparação dos defeitos de coisa imóvel vendida (…) estava sujeita à caducidade nos termos do art.º 917.º do Código Civil» - ac. do STJ unif. Jurisp. n.º 2/97, de 9-3-2000, BMJ 495-276.

Para se aferir se houve efectivamente caducidade dos direitos dos autores relativamente aos defeitos apresentados pelo imóvel, importa antes de mais esclarecer quando é que o prédio e as fracções autónomas foram entregues aos seus adquirentes, ora recorridos. Além disso, interessará também apurar se houve denúncia ou reconhecimento operantes dos aludidos defeitos.

A recorrente conclui que a entrega do prédio foi sendo feita a cada um dos condóminos, nas datas de outorga das respectivas escrituras. Todavia, há que distinguir entre partes comuns e cada uma das fracções autónomas, uma vez que cada condómino é proprietário exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns do mesmo prédio (art.º 1420.º, n.º 1, do código civil).

No Tribunal a quo considerou-se que, embora algumas fracções tenham sido vendidas em 1994, o prazo de caducidade não se inicia com a venda, mas apenas com a concessão da licença de utilização, isto na falta de outras datas invocadas pela ré. Como esta licença foi emitida em 9-11-1995, entendeu-se que após esta data é que se presume a entrega e que, por isso, só em 9-11-2000 terminariam os cinco anos dos prazos de garantia.

Em relação às fracções autónomas de um prédio em propriedade horizontal, o dies a quo da caducidade verifica-se com a entrega material da fracção, data a partir da qual o adquirente tem oportunidade de, começando a usá-la, se aperceber dos eventuais defeitos. É também por isso que o prazo de caducidade começa a correr dessa data, pois daí em diante os direitos de reparação dos defeitos e de indemnização podem ser exercidos (art.º 329.º do código civil). Contudo, na falta de outra data concreta, como por exemplo a da celebração de um contrato-promessa, tem-se por data de entrega aquela em que se realiza a respectiva escritura de compra e venda, momento em que se produzem os efeitos essenciais do contrato translativo da propriedade, através da entrega da coisa contra a entrega do preço – art.º 879.º do código civil. Já no que tange às partes comuns, a entrega considera-se feita com a constituição da administração do condomínio, ou seja, quando a assembleia de condóminos eleger um administrador (neste sentido, v. acórdão do STJ de 29-6-2010, 12677/03.0TBOER.L1.S1, 1.ª sec., www.dgsi.jstj.pt). É a partir desse momento que se consideram transferidos para o condomínio os poderes de administração antes exercidos pelo vendedor do prédio.

No caso dos autos, não tendo sido provadas outras datas, as entregas das fracções ocorreram nos dias em que foram celebradas as respectivas escrituras públicas, o mesmo é dizer que foram entregues, de acordo com os factos provados, em: 22-6-1994, 15-7-1994, 14-9-1994, 22-9-1994, 30-9-1994, 27-10-1994, 27-10-1994, 7-2-1995. Portanto, só cinco anos sobre cada uma destas datas é que a correspondente garantia caducaria, respectivamente em: 22-6-1999 (2.º d.to), 15-7-1999 (r/c esq.º), 14-9-1999 (1.º esq.º)), 22-9-1999 (2.º esq.º), 30-9-1999 (3.º d.to), 27-10-1999 (3.º esq.º), 27-10-1999 (4.º d.to), 7-2-2000 (5.º esq.º).

Em relação às fracções correspondentes ao rés-do-chão direito, 1.º direito e 5.º d.to, foram inicialmente vendidas, respectivamente a:

- “T” e “U”, conforme inscrição registal n.ºs Ap.... e averbamento de conversão Ap. ...; posteriormente estes venderam ao 3.º autor, “B”, por escritura de 9-2-1999 (fls. 77 e 376), Ap. .... (fls. 44).

- “V” e marido “X”, conforme inscrição registal n.ºs Ap... e averbamento de conversão Ap. ...; posteriormente, estes venderam ao 5.º autor, “E”, por escritura de 12-3-1999 (fls. 122 e 372), Ap. ... (fls.48).

- “Z” c.c. “Y”, conforme inscrição registal n.º Ap. ... e a seguir encontra-se registada a aquisição a favor da 12.ª autora, “Q”, Ap. ... (fls. 63);

Com base nestes elementos documentais, a garantia de cinco anos, relativamente a estas três fracções caducaria respectivamente em 17-1-2000, 14-7-1999 e 12-10-1999,

No que às partes comuns diz respeito, não existem nos autos elementos demonstrativos da data em que foi constituída a administração, embora esteja junta uma acta n.º 3, de 16 de Março de 1996 (fls. 232-235) em que são nomeados os administradores para esse ano. Portanto, em princípio terá havido uma acta n.º 2 em 1995 e a n.º 1, constituindo pela primeira vez a administração, ainda em 1994. A provar-se isto, e não se atravessando nenhum eventual impedimento, a caducidade da garantia das partes comuns ocorreria em 1999, sem que se possa no entanto concluir, com a necessária segurança, que caducou antes da instauração desta acção.

A presente acção foi recebida na secretaria do Tribunal de A... no dia 19 de Novembro de 1999 (v. carimbo na 1.ª folha da p.i.), pelo que, nos termos do art.º 267.º do CPC, a acção considera-se interposta nessa data e não em 1998, como erroneamente se considerou na sentença recorrida. Deste modo, em princípio, a garantia de cinco anos já teria caducado para as fracções: r/c esq.º, 1.º esq.º, 1.º d.to, 2.º esq.º, 2.º d.to, 3.º esq.º, 3.º d.to, 4.º d.to e 5.º d.to, mantendo-se ainda em vigor para as fracções referentes ao r/c d.to e 5.º esq.º.

Todavia, vem igualmente provado que no ano de 1998, na sequência da comunicação dos defeitos apurados pela vistoria, levada a cabo por peritos da Câmara Municipal de A... (facto n.º 18), a ré procedeu à pintura de parte exterior do prédio (facto 19). Esta intervenção configura um reconhecimento desses defeitos impeditivo da caducidade, nos termos do art.º 331.º do código civil. Este reconhecimento, equivalente à denúncia dos defeitos por parte do dono da obra (art.º 1220.º, n.º 2, do código civil), impede a caducidade de correr até aí, pois só daí em diante é que começa então a contar o respectivo prazo.

A questão que agora se levanta é a de saber qual o âmbito desse reconhecimento. Será que a intervenção com a pintura de parte do exterior do prédio, sem se apurar qual, releva como reconhecimento dos direitos de todos os condóminos que se queixam de defeitos ou só em relação às partes comuns. O relatório da vistoria (facto n.º 18) refere-se a humidades no 1.º d.to, 2.º d.to, 3.º esq.º, 3.º d.to, 4.º d.to, 5.º esq.º, e fendas nas paredes do r/c d.to, originadas por deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio. Acontece que todos os defeitos apontados em todas as fracções de todos autores, inclusive das partes comuns decorrem de humidades provocadas pela deficiente impermeabilização do prédio. Ora, conhecedora do resultado desta vistoria, não pode ré ignorar que a sua intervenção subsequente no prédio, pintando-o, procurava resolver, ao mesmo tempo que reconhecia, os defeitos de todas as fracções aqui em causa. Por outro lado, como se prova nos pontos 77, 78, 79 e 80, as deficiências aqui em discussão provêm também da não impermeabilização das varandas e drenos de escoamento de águas com incorrecta inclinação, da construção de má qualidade e das obras de correcção posteriormente realizadas pela ré, que se reflectem na descontinuidade da coloração das paredes exteriores do edifício e da não aplicação de marmorite onde as caixas de gás nas escadas foram instaladas.

Portanto, este reconhecimento da ré não pode deixar de abranger todos os defeitos, tanto nas partes comuns como nas fracções autónomas, pois é através da reparação daquelas, as paredes, que se evitam ou solucionam as infiltrações e os fungos nas fracções. Logo, a pintura das paredes exteriores pretendia resolver também os reconhecidos problemas que pela humidade foram criados nos fogos habitacionais.

Em suma, a ré reconheceu o direito de todos os autores à reparação. Por outro lado, atendendo a que esse reconhecimento se deu em 1998, desconhecendo-se a data precisa, deve presumir-se que foi no final desse ano, como bem se entendeu na sentença. Portanto, como a acção foi proposta em 19 de Novembro de 1999, a única conclusão a que se chega é que não houve caducidade do direito de todos autores fazerem valer em juízo os seus direitos de reparação dos referidos defeitos e de indemnização (art.º 1220.º, 1221.º, n.º 1, 1223.º, 1224.º, 1225.º e 331.º, n.º 2, do código civil) e, por isso, não pode a ré eximir-se a esta sua responsabilidade, como construtora e vendedora do imóvel.

Improcedem assim todas as conclusões da recorrente, pelo que a sentença deve manter-se, embora com fundamentação ligeiramente diversa, nomeadamente quanto à data da propositura da acção.

III- Decisão

Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente e, por consequência, confirma-se a sentença recorrida.

Custas pela Recorrente.

Notifique.

Lisboa, 9 de Novembro de 2010

João Aveiro Pereira

Manuel Marques

Pedro Brighton