17494/21.3T8SNT.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

- A transição do contrato de arrendamento para fim não habitacional para o NRAU é regulada pelos artºs. 50° e ss. da Lei n.º 6/2006 (artºs 27° e 28°), na redação introduzida pela Lei 31/2012, de 14/08, em vigor à data da comunicação do então senhorio da intenção de transição do contrato de arrendamento para o NRAU.

- Compete ao senhorio a iniciativa (artº 50º), dependendo o regime a aplicar do desenvolvimento e conclusão do processo negocial (artºs 51º a 54º).

- Tendo o senhorio efetuado aquela comunicação, mais informando que o contrato passaria a ser um contrato de duração limitada/prazo certo, de 5 anos, propondo novo valor de renda, e não tendo a R. deduzido oposição à transição do contrato para o NRAU (não invocou qualquer das circunstâncias impeditivas elencadas no nº 4 do artº 51º do NRAU), nem ao tipo e duração do contrato, este ficou submetido ao NRAU, passando a ser um contrato de duração limitada, com prazo certo de cinco anos.

- O regime vinculístico de que beneficiavam os contratos mais antigos, mormente os celebrados antes do RAU, com a alteração introduzida pela Lei 31/2012, de 14/08, ao NRAU, foi substancialmente atenuado, em sede de normas transitórias, e cessa com a submissão dos mesmos ao NRAU, com especial relevância no que respeita à duração do contrato, à oposição à renovação e à denúncia.

Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

A, S.A. instaurou ação declarativa de condenação contra SP, Lda., pedindo:

a) o reconhecimento da cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais na data de 09 de outubro de 2021;

b) a condenação da Ré a restituir o imóvel entregando o mesmo à A. livre de pessoas e bens;

c) a condenação da Ré a indemnizar a A. no montante de € 2.247,80 por cada mês passado até à entrega efetiva do imóvel à A., livre de pessoas e bens, nos termos do disposto no artigo 1045º n.º 1 do CC, indemnização essa que nesta data ascende já à quantia de € 2.574,09, acrescida de juros de mora vencidos à taxa legal no montante de € 29,34;

d) a condenação da R. no pagamento de juros de mora vincendos até efetiva entrega do imóvel, livre de pessoas e bens.

Alegou, em síntese, que comunicou à R. que se opunha à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado a 13/10/1976, mais comunicando que em face da oposição, tal contrato cessaria no dia 09 de outubro de 2021. Mais alegou que o contrato transitou para o NRAU, passando a ter a duração de 5 anos, sendo renovável por 3 anos. A R. não procedeu à entrega do locado.

A R. apresentou contestação alegando, em síntese, que o contrato de arrendamento se encontra sujeito ao regime dos contratos de duração indeterminada, ao qual se aplica a regra da sua renovação automática ou forçada e não a faculdade prevista no artigo 1097.º, do Código Civil. A denominada oposição à renovação do contrato de arrendamento não é suscetível de operar a cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais.

Conclui pela improcedência do pedido.

Foi proferido despacho saneador sentença, que julgou a ação improcedente e absolveu a R. dos pedidos.

A A. interpôs recurso desta decisão, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:

“1. A sentença proferida pelo Tribunal a quo é nula porque, desde logo, contraria a decisão tomada pela Tribunal a quo quanto à matéria de facto provada.

2. Vem o Tribunal a quo considerar como provado que, segundo comunicação efetuada pelo senhorio à aqui Recorrida, o referido contrato de arrendamento celebrado entre as partes passou a ter um prazo certo de 5 anos,

3. No entanto, vem depois invocar, aquando da decisão de Direito, que o contrato em causa não tem prazo certo.

4. Ora, tal releva uma profunda contradição entre o facto que deu como provado – mormente o facto n.º 12 – e a decisão de direito que aplicou ao caso.

5. Atendendo à matéria de facto dada como provado, o Tribunal a quo deveria de ter considerado e decidido que o contrato de arrendamento em causa tem um prazo certo de 5 anos – veja Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo n.º 704/12.5TVLSB.L3.S1, datado de 29/04/2021

6. A sentença é por isso nula ao abrigo do disposto no art. 615.º al. c) do Código de Processo Civil, porquanto os fundamentos de facto estão em oposição com a decisão de direito, devendo, por isso, ser declarada a nulidade da sentença proferida pelo Tribunal a quo.

Sem prescindir, e caso assim não se entenda o que por mera cautela de patrocínio se equaciona,

7. A Sentença do Tribunal a quo também não esclarece nem precisa qual o comando normativo concreto que a Recorrente alegadamente violou.

8. O Tribunal conclui que “O contrato celebrado entre as partes, apesar de transitado para NRAU, não tem prazo certo por não ter sido cumprido o disposto nos artigos 50.º a 56.º do NRAU.”, mas questiona-se: por não ter sido cumprido o quê?

9. O Tribunal a quo não indicou – conforme legalmente lhe impedia – qual disposição concreta não cumpriu a aqui Recorrente,

10. Por outro lado, e mais avante na sentença do Tribunal a quo, pode ler-se “A comunicação da senhoria efectuada por carta datada de 05.05.2021, por desrespeitar o formalismo previsto nos artigos atrás referidos, não se pode considerar válida e eficaz e como tal não se considera caducado o contrato de arrendamento que vincula as partes a 09.10.2021.”., mais uma vez se questiona o Tribunal a quo: qual formalismo?

11. O Tribunal a quo apresenta uma decisão vaga e sem qualquer precisão, prescindindo de especificar qual as alegadas disposições legais concretas que a Recorrente alegadamente violou.

12. É por isso evidente que a sentença proferida não está devidamente fundamentada, não tendo o Tribunal a quo cumprido o dever de fundamentação a que está legalmente obrigado – veja-se Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo n.º 2431/09.1TMPRT-D.P1, de 19/11/2020.

13. Tal implica, nos termos do disposto do art. 615.º n.º 1 al. b) a nulidade da sentença, porquanto não estão especificados os fundamentos de direito que justificam a decisão que veio a ser proferida, devendo, por isso, ser declarada a nulidade da sentença proferida pelo Tribunal a quo.

Sem prescindir, e caso assim não se entenda o que por mera cautela de patrocínio se equaciona,

Da solução de direito

14. A Recorrente jamais se pode conformar com a decisão de direito aplicada ao presente processo, a qual, e salvo o devido respeito, não tem qualquer sustentação face aos factos dados como provados.

15. É facto assente – tendo até tal sido dado como provado e decidido pelo Tribunal a quo – que o contrato de arrendamento em causa no presente processo transitou para o NRAU;

16. E, salvo o devido respeito, também não merece discussão que, com a transição para o NRAU passou tal contrato a ter um prazo certo de 5 anos.

17. Aliás, é até contraditório vir o Tribunal a quo invocar na parte de Direito que o referido contrato não tem prazo certo quando, deu como provado, que o senhorio propôs à aqui R. determinadas condições, nomeadamente fixar o valor da renda mensal em € 1.112,90 e que o mencionado contrato passaria a ser a termo certo e pelo período de 5 anos,

18. Comunicação essa que, segundo considerou como provado o Tribunal a quo, a aqui Recorrida recebeu e respondeu

19. E, após essa resposta da Recorrida, - e conforme considerou o Tribunal a quo como provado - o senhorio comunicou à aqui Recorrida que o contrato passaria a ter um prazo certo de 5 anos, e que a renda seria atualizada para o montante de € 1.112,90.

20. Bem como considerou o Tribunal a quo como provado que, a partir de ter recebido tal comunicação, a Recorrida começou a pagar a renda pelo montante referido.

21. Pelo que, dúvidas não subsistem que o referido contrato de arrendamento, por força da sua transição para o NRAU operado pelo anterior senhorio, tem um prazo certo de 5 anos.

22. Transição essa que ocorreu nos termos do disposto nos arts. 33.º n.º 5 al. b) e 52.º do NRAU na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.

23. Pelo que, por força da transição do contrato de arrendamento para o NRAU, o referido contrato passou a ter prazo certo, pelo período de 5 anos (de 10.10.2013 até 09.10.2018), tendo sido objeto de uma renovação pelo período de três anos nos termos legais.

24. Cumprindo o estatuído no referido artigo 1097.º n.º 1 al. b) do Código Civil, nomeadamente o prazo de pré-aviso necessário, a 05.05.2021 a Recorrente comunicou à Recorrida que se opunha à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado a 13.10.1976.

25. Mais comunicando que em face da oposição, tal contrato cessaria no dia 09 de outubro de 2021.

Sucede que,

26. Conforme resulta do facto provado n.º 17, até à data de hoje a Recorrida não desocupou o imóvel, nem procedeu à sua entrega, conforme está legalmente obrigada nos termos do disposto no art. 1081.º n.º 1 do Código Civil.

27. Pelo que, face ao exposto, deverá ser revogada a decisão proferida pelo Tribunal a quo e, consequentemente, ser reconhecido que o referido contrato de arrendamento, com a transição para o NRAU, passou a ter um prazo certo de cinco anos e,

28. Ainda, ser reconhecida a cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais na data de 09 de outubro de 2021 e ser a aqui Recorrida condenada a: a) restituir o imóvel entregando o mesmo à aqui Recorrente livre de pessoas e bens; condenar a Recorrida a indemnizar a Recorrente no montante de € 2.247,80 por cada mês passado até à entrega efetiva do imóvel à Recorrente, livre de pessoas e bens, nos termos do disposto no artigo 1045º n.º 1 do CC, indemnização essa que nesta data ascende já à quantia de € 2.574,09, acrescida de juros de mora vencidos à taxa legal no montante de € 29,34 e c) condenar a Recorrida no pagamento de juros de mora vincendos até efetiva entrega do imóvel, livre de pessoas e bens.

Nestes termos, requer a Vossas Excelências se dignem a:

a) Julgar nula a sentença proferida pelo Tribunal a quo ao abrigo do disposto no art. 615.º n.º 1 al. c) do CPC;

Caso assim não se entenda, o que por mera cautela de patrocínio se equaciona,

b) Julgar nula a sentença proferida pelo Tribunal a quo ao abrigo do disposto no art. 615.º n.º 1 al. b) do CPC

Caso assim não se entenda, o que por mera cautela de patrocínio se equaciona,

c) Julgar procedente por provado o presente recurso, substituindo a decisão proferida pelo Tribunal a quo por outra que reconheça que o referido contrato de arrendamento, com a transição para o NRAU, passou a ter um prazo certo de cinco anos e, consequentemente, cessou os seus efeitos no dia 09 de outubro de 2021, com as legais consequências.”

A R. apresentou contra-alegações, terminando com as seguintes conclusões:

“Quanto às arguidas nulidades da sentença:

I. Dos factos enunciados nos números 11 e 12 do probatório da sentença, não resulta a conclusão de que «o contrato de arrendamento em causa tem um prazo certo de 5 anos», como entende a recorrente, uma vez que daqueles factos extrai-se a mera descrição de diversos actos praticados pelo senhorio da agora Recorrida e do respectivo conteúdo, sem, no entanto, se avançar com qualquer consideração sobre se «o contrato de arrendamento em causa tem um prazo certo de 5 anos».

II. O que a recorrente questiona aqui, por via da arguição de nulidade da sentença - mas de modo inadequado-, é quais são as consequências da transição para o NRAU, mas essa já é matéria de direito, que não de facto.

III. A recorrente argui ainda uma segunda nulidade da douta sentença, uma vez que, no seu entender, «o Tribunal a quo não cumpriu o dever de fundamentação da sentença», mas sem razão, porquanto a sentença é clara quando afirma que a oposição à renovação do arrendamento não é aplicável no caso dos autos.

IV. Também não procede a alegação da recorrente de que não resulta da sentença por que razão se considerou que o arrendamento em causa nos autos não tem prazo certo, já que tal resulta claro de tudo o que na sentença se escreveu, a páginas 8, ou seja, que o arrendamento em causa nestes autos constitui um arrendamento vinculístico e sem prazo certo.

V. Todas razões pelas quais deverão ser desatendidas na totalidade as arguições de nulidades por banda da Recorrente.

Quanto à bondade da douta sentença recorrida:

VI. A douta sentença recorrida entendeu que aos contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30-09 ,aplica-se o regime transitório do artigo 28.º, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, alterada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, em vigor à data da comunicação da transição do arrendamento para NRAU e que, em consequência, nos arrendamentos para fins não habitacionais, celebrados antes do Decreto - Lei n.º 257/95, o senhorio deixou gozar do direito de denúncia livre, mantendo-se em vigor sobre tal contrato o antigo regime vinculístico.

VII. Apenas com a entrada em vigor do RAU passou a lei a admitir - mas apenas para o futuro - o afastamento deste princípio vinculista.

VIII. Daqui decorre que o contrato de arrendamento a que se referem os presentes autos, celebrado anteriormente ao Decreto-Lei 275/95, de 30 de Setembro, cai na categoria de sem duração limitada (na expressão do NRAU) e é vinculístico, não sendo possível ao senhorio fazê-lo cessar sem motivos, denunciando-o ou pondo-lhe termo para o fim do prazo ou da sua renovação.

IX. Mesmo com a reforma operada com o RAU – depois complementada com o DL 275/95, de 30 de Setembro, para o arrendamento para fins não habitacionais -, manteve-se em vigor o regime vinculístico dos arrendamentos urbanos então subsistentes.

X. Assim, o mencionado vinculismo contratual, quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais, só passou a poder ser afastado pelos contraentes, no exercício da respectiva liberdade contratual, a partir da vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, celebrando tais contratos com duração limitada.

XI. Sendo certo que artigo 59.º, n.º 1, do NRAU, prevê a aplicação das normas deste, que disponham directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento, às relações contratuais constituídas na data da sua entrada em vigor, foi a própria norma que ressalvou a aplicabilidade de normas transitórias especificamente previstas para as relações já constituídas,

XII. Pelo que os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, estão, desde a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, sujeitos ao regime dos contratos de duração indeterminada, continuando a aplicar-se a regra da sua renovação automática ou forçada e não a faculdade prevista no artigo 1097.º, do Código Civil.

XIII. É que a reforma de 2006, mesmo com a sua alteração pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, não ultrapassou o vinculismo quanto aos contratos do pretérito, em relação aos quais o senhorio continua a não poder efectuar a denúncia mediante comunicação ao arrendatário e, por maioria de razão, opor-se à respectiva renovação/prorrogação.

XIV. Ora, uma vez que a oposição à renovação prevista no artigo 1097.º, do Código Civil, vale apenas para os contratos com prazo certo, anteriormente designados de duração limitada, mas já não para os arrendamentos vinculísticos, que o legislador designou de duração indeterminada - como é o caso dos autos, a realização de um acto de oposição à renovação do contrato de arrendamento, no qual é arrendatária a aqui Recorrida, é ineficaz quanto a esta e não lhe é oponível, para efeitos da cessação da relação arrendatícia.

Quanto ao pedido de condenação da agora Recorrida em indemnização:

XV. A recorrente pede a condenação da agora Recorrida no montante de € 2.247,80 por cada mês passado até à entrega efectiva do imóvel à Recorrente, livre de pessoas e bens, nos termos do disposto no artigo 1045.º, n.º 1, do Código Civil.

XVI. A aqui Recorrida vem pagando à Recorrente, mensal e pontualmente, a renda devida nos termos contratuais, pelo que não há lugar a qualquer indemnização, nos termos do artigo 1045.º, n.º 1, do Código Civil.

E- Pedido:

Em consequência do que aqui se alega, deverá o recurso interposto pela A. ser julgado totalmente improcedente, assim se confirmando a douta sentença recorrida.”

A decisão recorrida considerou como provada a seguinte matéria de facto:

“1. A A. é uma sociedade comercial que na prossecução do seu objeto social se dedica à compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, arrendamento e gestão de imóveis próprios ou alheios.

2. Por sua vez, a R. é uma sociedade comercial que na prossecução do seu objeto social se dedica ao fabrico de … e sua comercialização.

3. A A. é legítima dona e proprietária do imóvel denominado Quinta

4. Por escritura pública outorgada no dia 13.10.1976 o Sr. AA (anterior proprietário do imóvel melhor descrito no ponto 4) deu de arrendamento os prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 516 e 565 (anteriores artigos 1240 e 1494), com destino a instalações fabris e a serviços técnicos da R., respetivamente.

5. O referido contrato de arrendamento foi celebrado pelo período de 6 meses, com início no dia 01.07.1975, automaticamente renovável no seu termo e a renda deveria ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitava.

6. O referido contrato de arrendamento foi posteriormente alterado em 23.08.1979.

7. Por escritura pública outorgada no dia 28.08.2018, a A. adquiriu um prédio misto denominado Quinta ….

8. Por via da aludida aquisição a A. passou a ser a senhoria do contrato de arrendamento melhor identificado nos pontos 4 e 5 supra, celebrado entre os anteriores proprietários e a R. e, nesse sentido.

9. No dia seguinte, 29.08.2018, a A. comunicou por escrito à R. a compra do referido imóvel, dando ainda conhecimento de que por via disso passava a assumir a posição de senhoria no contrato de arrendamento celebrado a 13.10.1976 e facultando os contactos para os quais deveriam passar a ser dirigidas as comunicações inerentes ao contrato, bem como o IBAN para o qual deveriam passar a ser pagas as futuras rendas, que mensalmente, ascendiam à quantia de € 1.123,90.

10. O contrato de arrendamento celebrado passou desde então a vigorar entre a A. e R

11. O anterior senhorio iniciou, por carta datada de 04.06.2013, a transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (doravante NRAU) tendo proposto as seguintes condições:

11.1. O valor da renda futura: € 1.112,90;

11. 2. Tipo de Contrato: Duração limitada/ Prazo certo;

11.3. Duração do Contrato: Cinco anos

12. Após resposta da R. por carta de 11 de setembro de 2013, no dia 10.10.2013 e na sequência da resposta da R., o então senhorio comunicou à R. que:

12.1. O referido contrato de arrendamento passava a ter o prazo certo de 5 anos a contar de 12.09.2013;

12.2. Que a renda seria atualizada para o montante de € 1.112,90, sendo tal valor devido a partir de 01.10.2013.

13. Desde então, a R. procedeu ao pagamento da renda no montante comunicado.

14. Por carta datada de 05.05.2021 e rececionada no dia 06.05.2021, a A. comunicou à R., nos termos do artigo 1097.º, n.º 1, alínea b) do Código Civil, a oposição à renovação do contrato de arrendamento, a produzir efeitos no dia 09.10.2021, data que caducará o contrato em apreço.

15. Posteriormente, no dia 23.09.2021, a A. enviou e-mail à R. a fim de agendar uma hora para a entrega do locado livre de pessoas e bens no já referido dia 09 de outubro de 2021.

16. Por comunicação electrónica datada de 04.10.2021, a R. comunicou à A. que não se encontra interessada em antecipar o termo do arrendamento; quanto à não renovação (…) não vislumbramos nenhuma base legal para a cessação do arrendamento.

17. Até à data de hoje a R. não desocupou o locado.”

Ao abrigo do disposto no art 607º, nº 4, ex vi do artº 663º, nº 2 do CPC, com fundamento no na carta enviada pela R. à A., documento junto sob o nº 6 com a petição inicial, não impugnado, adita-se o seguinte facto provado:

“18. Na carta mencionada no facto nº 12 a R. comunicou o seguinte:

Considerando o teor da mesma e a repetição da notificação em causa, informamos V. Exa., nos termos e para os efeitos do disposto no art. 51.° da Lei n.º 6/2006. de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, que esta Sociedade se opõe ao valor da renda proposta, propondo, alternativamente, como novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no art. 52.º da mencionada Lei, a quantia de € 950,00 (novecentos e cinquenta Euros).”

Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do CPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do CPC).

Assim, as questões a decidir são as seguintes:

1. Das nulidades da decisão

2. Da transição do contrato para o NRAU e seus efeitos

3. Da comunicação de oposição à renovação efetuada pela A. e respetivas consequências

1. Das nulidades da decisão

As nulidades da decisão encontram-se taxativamente enumeradas no artº 615º, nº 1 do C.P.C. que estabelece:

“É nula a sentença quando:

a) Não contenha a assinatura do juiz;

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.(…)”

Defende a apelante que a sentença recorrida enferma da nulidade por contradição entre o facto que deu como provado sob o nº 12 e a decisão de direito ao considerar que o contrato não tem prazo certo.

“A nulidade do aresto, sustentada na contradição entre os seus fundamentos e decisão, pressupõe um erro lógico na argumentação jurídica, dando conclusão inesperada e adversa à linha de raciocínio adoptada, ou seja, apenas ocorre, quando os fundamentos invocados pelo Tribunal deviam logicamente conduzir ao resultado oposto ao que veio expresso no dispositivo do dito acórdão.” [i]

“A contradição a que a lei impõe o efeito inquinatório da sentença, como nulidade, é a oposição entre os fundamentos e a decisão – artº 668º, nº 1, al. d) do CPC.

Porém, para que tal ocorra, não basta uma qualquer divergência inferida entre os factos provados e a solução jurídica, pois tal divergência pode consubstanciar um mero erro de julgamento (error in judicando) sem a gravidade de uma nulidade da sentença.

Como escreve Amâncio Ferreira «a oposição entre os fundamentos e a decisão não se reconduz a uma errada subsunção dos factos à norma jurídica nem, tão pouco, a uma errada interpretação dela. Situações destas configuram-se como erro de julgamento» (A. Ferreira, Manual de Recursos em Processo Civil, 9ª edição, pg. 56).

A contradição entre os fundamentos e a decisão prevista na alínea c) do nº 1 do artº 668º, ainda nas palavras do citado autor, verifica-se quando «a construção da sentença é viciosa, uma vez que os fundamentos referidos pelo Juiz conduziriam necessariamente a uma decisão de sentido oposto ou, pelo menos, de sentido diferente» (ibidem, sendo nosso o sublinhado).” [ii]

Não ocorre a imputada nulidade, uma vez que o facto provado nº 12 reproduz o conteúdo da comunicação efetuada pelo então senhorio à R. – concretamente, o senhorio comunicou que o contrato passava a ter o prazo certo de 5 anos. Na fundamentação de direito, entendeu-se que o contrato não tinha prazo certo, pelos motivos nela expostos. Nenhuma contradição ocorre, pois aferir se o contrato tem ou não prazo certo, compete ao julgador em função dos factos provados e da lei aplicável. Apenas poderá azo a erro de julgamento.

Pugna, ainda, pela nulidade da sentença, por não estarem especificados os fundamentos de direito que justificam a decisão.

A nulidade por falta de especificação de fundamentos de facto ou de direito apenas ocorre perante falta absoluta e não meramente deficiente ou incompleta.

“A nulidade da sentença prevista na alínea b) do n.º1 do art.º 615.º do CPC pressupõe a falta em absoluto de indicação dos fundamentos de facto da decisão ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão, e não a mera deficiência de fundamentação.

O eventual desrespeito pelo procedimento previsto no n.º4 do art.º 607, do CPC, não se pode equacionar em sede de nulidades da sentença, por falta de fundamentação absoluta da matéria de facto ou de direito, nos termos previstos na citada alínea b) do n.º1 do art.º 615.º, mas no âmbito da impugnação e reapreciação da matéria de facto.” [iii]

Alberto dos Reis, in C. P. Civil, Anotado, Vol. V, pág. 140, afirmava que “há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afeta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade. Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto”.

Na sentença, além do mais, pode ler-se:

“O contrato celebrado entre as partes, apesar de transitado para NRAU, não tem prazo certo por não ter sido cumprido o disposto nos artigos 50.º a 56.º do NRAU.

A oposição à renovação é exclusiva dos contratos de prazo certo.

Consequentemente, reserva-se a denúncia para fazer cessar um contrato sem prazo certo.

O Senhorio apenas pode denunciar o contrato de arrendamento não habitacional nos termos do artigo 1110.º-A, do Código Civil , isto é, para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento, mediante a comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação (al. b) e c) do artigo 1101.º, por remessa do n.º 1, do artigo 1110.º-A, do Código Civil.

Por outro lado, a denúncia prevista nos termos do n.º1, do artigo 1101.º, obriga à indemnização prevista nos n.ºs 2 e seguintes.

A autora limitou-se a comunicar com a antecedência prevista no artigo 1097, n.º 1, al. b) a oposição à renovação do contrato.

Ora, este artigo está integrado no âmbito das disposições especiais do arrendamento para habitação (SubSeccção VII, Divisão I, Divisão II, Subdivisão I, do contrato com prazo certo).

Não é aplicável ao contrato de arrendamento para fins não habitacionais, que se rege pelas normas constantes na subsecção VIII, artigos 1108.º a 1113.º, do Código Civil.

A comunicação da senhoria efectuada por carta datada de 05.05.2021, por desrespeitar o formalismo previsto nos artigos atrás referidos, não se pode considerar válida e eficaz e como tal não se considera caducado o contrato de arrendamento que vincula as partes a 09.10.2021.”

Perante o teor do reproduzido trecho da sentença, impõe-se concluir que não se verifica falta absoluta de fundamentação.

Improcedem as imputadas nulidades.

2. Da transição do contrato para o NRAU e seus efeitos

O contrato de arrendamento dos autos foi celebrado em 13/10/1976, pelo período de 6 meses, com início no dia 01/07/1975, automaticamente renovável no seu termo, com destino a instalações fabris e a serviços técnicos da R.

É um contrato para fim não habitacional (artº 1067º, nº 1 do Código Civil), celebrado em data anterior ao RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de outubro (bem como ao DL nº 257/95, de 30 de setembro).

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei 6/2006, de 27.02, revogou o RAU, salvo nas matérias a que aludem os artigos 26º a 28º do NRAU (nº 1 do artº 60º do NRAU) e veio estabelecer que o novo regime se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, assim como às relações contratuais constituídas que subsistam à data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias (artº 59º, nº 1 do NRAU).

Entende a apelante que o contrato de arrendamento por força da comunicação efetuada pelo anterior senhorio, transitou para o NRAU e tem um prazo certo de 5 anos.

Estabelece o artº 26º do NRAU, na redação introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de agosto:

“1- Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.

2- À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º

3- Quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos, se outro superior não tiver sido previsto.

4- Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:

a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU;

b) Para efeitos das indemnizações previstas no n.º 1 do artigo 1102.º e na alínea a) do n.º 6 e no n.º 9 do artigo 1103.º do Código Civil, a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º da presente lei;

c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.

5- Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto nas alíneas a) e b) do número anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.”

Estabelece o artº 27º do NRAU que "As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n° 257/95, de 30 de setembro."

E o artº 28º dispõe:

“1- Aos contratos a que se refere o artigo anterior aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º, com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º e 50.º a 54.º

2- Aos contratos referidos no número anterior não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.

3- Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, a antecedência a que se refere a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil é elevada para cinco anos quando:

a) Ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal;

b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50 %.

4- O disposto no n.º 3 apenas é aplicável quando as situações referidas nas respetivas alíneas a) e b) ocorram após a entrada em vigor da presente lei.

5- Se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, a invocação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.”

A transição do contrato de arrendamento para fim não habitacional para o NRAU é regulada pelos artºs. 50° e ss. da Lei n.º 6/2006 (artºs 27° e 28°), na redação introduzida pela Lei 31/2012, de 14/08, em vigor à data da comunicação do então senhorio da intenção de transição do contrato de arrendamento para o NRAU. Compete ao senhorio a iniciativa (artº 50º), dependendo o regime a aplicar do desenvolvimento e conclusão do processo negocial (artºs 51º a 54º).

O anterior senhorio, por carta datada de 04/06/2013, propôs a transição do contrato para o NRAU, com as seguintes condições: o valor da renda futura: € 1.112,90; tipo de contrato: duração limitada/ prazo certo; duração do contrato: cinco anos.

Por seu turno, a R. respondeu a tal proposta, opondo-se ao valor da renda e propondo o valor de € 950,00.

Perante tal proposta o senhorio comunicou: que o referido contrato de arrendamento passava a ter o prazo certo de 5 anos a contar de 12/09/2013; que a renda seria atualizada para o montante de € 1.112,90, sendo tal valor devido a partir de 01.10.2013.

Desde então, a R. procedeu ao pagamento da renda no montante comunicado.

Do acabado de expor resulta que a R. não se opôs à transição do contrato para o NRAU (não invocou qualquer das circunstâncias impeditivas elencadas no nº 4 do artº 51º do NRAU), nem ao tipo e duração do contrato. Apenas se opôs ao valor da renda, propondo outro valor. A R. acabou por aceitar a renda comunicada pelo senhorio em 10/10/2013.

Estabelece o artº 33º, nº 5, al. b) do NRAU que “se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1, atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.”

Nos termos do disposto neste preceito, aplicável por força da remissão efetuada pelo artº 52º do NRAU, o contrato sub judice ficou submetido ao NRAU, passou a ser um contrato de duração limitada, com prazo certo de cinco anos, a contar da comunicação do senhorio, efetuada em 10/10/2013.

E não assiste razão à apelada ao entender que o contrato, uma vez que celebrado anteriormente ao Decreto-Lei 275/95, de 30 de setembro, integra a categoria de contrato sem duração limitada, não sendo possível ao senhorio fazê-lo cessar sem motivos, denunciando-o ou pondo-lhe termo para o fim do prazo ou da sua renovação, admitindo, contudo, que o mesmo transitou para o NRAU. A sua tese apenas é sustentável se o contrato não tivesse sido submetido ao NRAU, ou como se entendeu na 1ª instância, se não estivesse sujeito a duração limitada.

“A lei nº 31/2012 veio alterar significativamente o regime transitório, dando maior acolhimento aos interesses do senhorio em matéria de aumento de rendas desatualizadas e de extinção dos contratos mais antigos, sem, todavia, desproteger de imediato os arrendatários mais idosos ou economicamente mais débeis. (…)

Por outro lado, para os arrendamentos mais antigos (celebrados quando não havia ainda alternativa ao regime vinculístico) são agora introduzidas profundas alterações em matéria de modificação dos elementos objetivos do contrato, sobretudo de correção das respetivas rendas (em regra, desatualizadas) bem como de duração desses contratos, que se encontram entre os artigos 30º a 49º, tratando-se de arrendamentos para habitação, e entre os artigos 50º a 56º para os arrendamentos não habitacionais.” [iv]

O regime vinculístico, de que beneficiavam os contratos mais antigos, mormente os celebrados antes do RAU, com a alteração introduzida pela Lei 31/2012, de 14/08, ao NRAU, foi substancialmente atenuado, em sede de normas transitórias, e cessa com a submissão dos mesmos ao NRAU, com especial relevância no que respeita à duração do contrato, à oposição à renovação e à denúncia.

3. Da comunicação de oposição à renovação efetuada pela A. e respetivas consequências

O contrato de arrendamento dos autos, com a duração de 5 anos, renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração (quer por aplicação do artº 1096º, nº 1, ex vi do artº 1110, nº s 1 e 2 do CC, na versão introduzida pela Lei 31/2012, de 14 de agosto, quer por via do artº 1110º, nº 3, na redação dada pela lei 13/2019, de 12/02).

Estabelece o artigo 1097º do Código Civil, ex vi do artº 1110º, nº 1, sob a epígrafe “oposição à renovação deduzida pelo senhorio”:

“1- O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. (…)”

Com a transição do contrato para o NRAU em 10/10/2013, passou o mesmo a ter a duração de cinco anos, renovável por períodos sucessivos de igual duração.

O período de duração inicial terminou em 09/10/2018, iniciando-se o período de renovação de cinco anos, em 10/10/2018, o qual terminará em 09/10/2023.

Na comunicação da oposição à renovação a apelante informou pretender que a mesma produzisse efeitos em 09/10/2021, por entender que o prazo da renovação era de três anos, tendo considerado a caducidade do contrato na referida data, caducidade em que fundou os pedidos de restituição e de indemnização.

Sendo o prazo da renovação de cinco anos, o contrato de arrendamento não caducou em 08/10/2021, mantendo-se em vigor, o que determina a improcedência dos pedidos formulados na ação.

Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso e, em consequência, pelos fundamentos ora expostos, mantém-se a decisão recorrida.

Custas do recurso a cargo da apelante.

Lisboa, 14 de setembro de 2023

Teresa Sandiães

Maria do Céu Silva

Rui Manuel Pinheiro de Oliveira

[i] Ac. STJ, de 22/01/2019, proc. nº 19/14.4T8VVD.G1.S1, in www.dgsi.pt

[ii] Ac. do STJ de 30/05/2013, proc. nº 660/1999.P1.S1, in www.dgsi.pt

[iii] Ac. RE de 22/03/2018, proc. nº 297/15.1T8PTM-C.E1, in www.dgsi.pt.

[iv] Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado, pág. 127