3392/20.1T8AVR.P1-S1-A - Supremo Tribunal de Justiça

Para que exista um conflito jurisprudencial, susceptível de ser dirimido através do recurso extraordinário previsto no art.º 688º do CPC, é indispensável que as soluções jurídicas, acolhidas no acórdão recorrido e no acórdão fundamento, assentem numa mesma base normativa, correspondendo a soluções divergentes de uma mesma questão fundamental de direito.

Processo n.º 3392/20.1T8AVR.P1-S1-A

Acordam, em conferência, na 7.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça:I-RELATÓRIO

CIVILRIA, S.A., intentou acção declarativa com processo comum contra:

TALKDESK INC. PORTUGAL, UNIPESSOAL, LDA., ambas melhor identificadas nos autos, formulando, essencialmente, os seguintes pedidos:

1- Declaração de que o contrato promessa de arrendamento celebrado entre Autora e Ré, não caducou;

2- Declaração de incumprimento do contrato promessa de arrendamento, por parte da Ré e a esta imputável:

3- Execução específica do contrato promessa de arrendamento:

Subsidiariamente:

1- Condenação da Ré a pagar à Autora indemnização de valor correspondente ao ganho que derivaria em seu benefício da celebração do contrato de arrendamento, acrescido do valor correspondente à penalização pela mora.

Em qualquer das duas hipóteses- de procedência do pedido principal ou do pedido subsidiário – pede a condenação da Ré a pagar à Autora a quantia de € 3.509,00, correspondente à soma das quantias referidas nos artigos 53.º, 67.º e 70.º da p,i, acrescida do IVA à taxa legal e de juros comerciais, desde a citação.

Ainda subsidiariamente, pretende seja proferida sentença que, visando a indemnização da A. pelo chamado dano negativo ou de confiança coloque a Autora na situação em que estaria se não tivesse celebrado o contrato:

a) Decida que a Ré, ao invocar a caducidade do contrato-promessa de arrendamento para, à custa disso, se furtar a celebrar o contrato de arrendamento, agiu ilicitamente e incorreu numa situação de abuso do direito prevista no art.º 334.º do Código Civil;

b) seja a Ré condenada a pagar à A. a quantia de € 233.442,01, correspondente à soma das verbas parcelares alegadas ao longo dos artigos 100.º a 151.º da p. i, acrescida de juros comerciais, contados desde a data da citação.

Alegou, ainda em síntese, o seguinte:

É proprietária de cinco frações urbanas, que se encontravam em tosco, sem infraestruturas. Celebrou com a Ré um contrato-promessa de arrendamento, dessas fracções, por cinco anos, renováveis, em novembro de 2019, a fim de que esta última aí desenvolvesse a sua atividade, ficando a A. obrigada a realizar as obras necessárias para dotar o espaço das condições necessárias para tal efeito.

Previa-se que as obras seriam concluídas até 28.2.2020, sendo o contrato definitivo celebrado depois de a Ré aceitar as obras e de ser obtida licença administrativa de utilização e certificados energéticos.

Durante as obras, a A. cedeu à Ré, a título gratuito, um outro local para que esta pudesse desenvolver a sua atividade.

A Autora realizou as obras que se foram atrasando por culpa da Ré, nomeadamente por pedidos desta para introdução de modificações ao inicialmente acordado, tendo sido sempre aceite, pelo menos tacitamente, a dilação do prazo inicial. Inesperadamente, estando as obras já concluídas, faltando apenas alguma documentação, a Ré comunicou à A. que não celebraria o contrato prometido, porquanto o prazo fora ultrapassado, a situação pandémica alterou o seu contexto económico e perdeu interesse no negócio.

A Autora ficou, assim, com prejuízo, não só porque deixou de ganhar as rendas relativas ao arrendamento prometido, mas também porque as obras efetuadas tinham por finalidade única o arrendamento à Ré, tornando o local imprestável para outras finalidades, além de ter cedido gratuitamente um espaço utilizado pela Ré, tendo aí pago os consumos desta, nomeadamente de água e eletricidade.

A Ré contestou a acção e deduziu pedido reconvencional.

Realizado julgamento, veio a ser proferida sentença, datada de 31.5.2024, a qual julgou parcialmente procedentes a ação e a reconvenção e operou a compensação dos créditos recíprocos, condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 192.277,89, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa em vigor para os juros comerciais, a partir da citação e até integral pagamento. No mais, acção e reconvenção foram julgadas improcedentes.

Desta sentença recorreram ambas as partes, tendo o Tribunal da Relação proferido acórdão que alterou a sentença da primeira instância, decidindo:

- revogar parcialmente a sentença condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 11.261, 00, mais IVA, à taxa de 23%, com juros de mora comerciais, desde a citação e até integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado pela A.;

- condenar a A. a entregar à Ré as mesas, secretárias e cadeiras mencionadas em 18 53 dos factos provados.”

Inconformada, a Autora interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, que por acórdão datado de 03-06-2025, negou a revista, também quanto à ampliação do recurso requerida pela Ré, confirmando integralmente o acórdão recorrido.

Ainda inconformada, a Autora CIVILRIA, S.A. veio reclamar para a CONFERÊNCIA, invocando a nulidade do acórdão, nos termos do disposto nos artigos 615º, nº 1, al. d) e 666º do CPC e por violação do princípio da proibição da decisão surpresa e do disposto no nº 3 do art.º 3º do CPC, nos termos do disposto nos artigos 685º, 666º e 613º a 617º, todos do CPC.

Foi proferido acórdão, datado de 18-09-2025, que indeferiu totalmente a reclamação.

Ainda inconformada, transitado em julgado o acórdão, vem a Autora CIVILRIA, SA interpor RECURSO EXTRAORDINÁRIO PARA UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA para o Pleno das Secções Cíveis, formulando as seguintes conclusões:

1ª - Na tese argumentativa do douto acórdão ora recorrido, de que não existiu sinal (só) porque este não foi entregue, deduz-se logicamente que o que, segundo o próprio acórdão, se convencionou foi um sinal e não uma cláusula penal; na verdade, para o próprio acórdão, se o valor das 2 rendas convencionadas na cláusula 5ª do contrato-promessa tivesse sido entregue, então já estaríamos perante uma convenção de sinal; o que parece constituir uma contradição insanável e impedir o efeito que se pretende atingir com aquela tese.

1ª -A.- Existe contradição entre os dois referidos acórdãos deste Venerando Supremo Tribunal de Justiça -o de 22-9-2009, no Processo 5988/06, de que foi Relator o Senhor Conselheiro Sebastião Póvoas e o de 15-2-2018, Proc. 7461/11, de que foi Relator o Senhor Conselheiro Tomé Gomes, ambos acessíveis em www.dgsi.pt, conexionados entre si por respeitarem a um mesmo contrato-promessa de compra e venda, ali declarado resolvido com fundamento em incumprimento definitivo da promitente-vendedora, - e o acórdão proferido no presente processo, quanto à questão jurídica de saber se, tendo sido, entre as partes da presente acção, que tem por base um contrato-promessa de arrendamento, convencionado um sinal (o valor de 2 rendas) a pagar (“são pagas”) no acto da assinatura de tal contrato, mas que não foi passado, o valor que não foi entregue a título de sinal, não sendo sinal, por não ter sido passado, assume, (só) por isso, a natureza de cláusula penal(comofoidecididonoacórdãorecorrido);ese,nessecaso,quantoaopedidodeindemnização, o STJ estava e está confrontado com “a limitação decorrente do art.º 442º, nº 4 do CC, quer, especialmente, no nosso caso, do art.º 811º, nº 2” do mesmo código, conforme foi expressamente decidido a págs 47 do douto acórdão ora recorrido; ou se, como foi decidido por aqueles dois anteriores acórdãos, não assistindo à promitente-compradora o direito à restituição do sinal em dobro, por este não ter sido passado, não lhe é sendo aplicável a limitação prescrita no artigo 442.º, n.º 4, do CC., não é o valor em causa (o valor não pago, das 2 rendas), por isso, considerado cláusula penal, não estando, por isso, o Tribunal confrontado com “a limitação decorrente do art.º 442º,nº4doCC,quer,especialmente,nonossocaso,doartº811º,nº2”domesmocódigo,conforme foi expressamente afirmado a págs 47 do douto acórdão ora recorrido.

2ª - O douto acórdão ora recorrido, ao entender e decidir, e bem, que “Aconvenção de sinal é, .., uma cláusula real quoad constitutionem, razão pela qual “só existe sinal quando tenha sido efectuada a entrega da coisa, (mas), não tendo esta sido entregue, não existirá sinal”, decidiu em conformidade com o que, sobre a mesma questão do sinal não passado/entregue, decidiram os dois referidos acórdãos, aqui considerados acórdãos fundamento.

3ª - Porém, o acórdão ora recorrido, ao entender (i) que, não existindo sinal, por não ter sido efectuada a entrega/pagamento das 2 rendas, então, o valor não entregue (o valor do sinal), (só) por isso ou por consequência disso, “assume a natureza de cláusula penal”: a expressão utilizada “Ora, se assim é,” ou seja, se não existe sinal, o valor que era para ter sido entregue a título de sinal passa, assim, ou seja, por consequência, a assumir a natureza de cláusula penal do sinal (o valor das 2 rendas), e (ii) que, nesse caso, se aplica, sempree emqualquercaso, o entendimento de que,quanto ao pedido de indemnização, o STJ estava e está confrontado com “a limitação decorrente do artº 442º,nº4doCC,quer,especialmente,nonossocaso,doartº811º,nº2”domesmocódigo,conforme foi expressamente decidido a págs 47 do douto acórdão ora recorrido, decidiu em contradição com o que fora decidido pelos dois referidos acórdãos deste Venerando STJ de 22-9-2009 e de 15-2-2018.

4ª - Essa contradição consiste em, nesses dois referidos acórdãos, versando o caso de um contrato-promessa de compra e venda, se ter decidido a mesma questão nos seguintes termos e, portanto, em sentido oposto:

1) Apesar de ter sido convencionado sinal, mas não tendo sido prestado qualquer sinal, não podia a promitente-compradora pedir a restituição do dobro do sinal convencionado.

2) Por se considerar não “ter havido sinal passado”, daí decorre, sem mais, o afastamento da limitação de qualquer outra indemnização prescrita no n.º 4 do art.º 442.º do CC.”

3) Não se decidiu, e bem, como incorrectamente se fez no caso do acórdão ora recorrido, (i) que o valor do sinal, não tendo sido entregue, assumiria (só por isso) a natureza de cláusula penal, e (ii) que o STJ estava, por isso, confrontado com “a limitação decorrente do artº 442º, nº 4 do CC, quer, especialmente, no nosso caso, do artº 811º, nº 2”.

5ª - Se aplicássemos a esses dois acórdãos (que se têm por fundamento) o que foi decidido no acórdão ora recorrido, teríamos a seguinte decisão (obtida a partir da cópia do texto da págs. 43 e 47 do acórdão ora recorrido):

“A convenção de sinal é, assim, uma cláusula real quoad constitutionem, isto é, só existe sinal quando tenha sido efetuada a entrega da coisa. Não tendo esta sido entregue, não existirá sinal.

Ora, se assim é, afigura-se que o valor que não foi entregue a título de sinal assume a natureza de cláusula penal.

…

O STJ está, por isso, confrontado com “a limitação decorrente do artº 442º, nº 4 do CC, quer, especialmente, no nosso caso, do artº 811º, nº 2”

6ª - Ora uma tal decisão – como é evidente – seria completamente contraditória com o que, de facto, foi decididopelosdois referidosacórdãosdeste STJ (de15-2-2018ede22-9-2009),quanto a esta concreta e coincidente questão jurídica.

7ª - O que reforça a evidente contradição entre o acórdão recorrido e os dois referidos acórdãos fundamento, quanto à já mais do enunciada questão jurídica.

8ª - Não havendo sinal passado não existe sinal, mas não pode o valor que era para ser sinal e não o é porque não foi passado, passara ser–só porisso e só porque sim– uma cláusula penal do mesmo valor, muito menos com as consequências que para o caso resultariam “do art.º 442º, nº 4 do CC, quer, especialmente, no nosso caso, do art.º 811º, nº 2”.

9ª - A concreta questão – a questão jurídica da qualificação, como sinal ou como cláusula penal, do valor que foi fixado pela cláusula 5ª do contrato-promessa de arrendamento (que, sendo paga, constituiria sinal, por aplicação analógica do art.º 441º do CC), mas não pago – é fundamental porque, se se entender, como decidiram aqueles dois acórdãos, que o valor da cláusula 5ª, por não ter sido pago, não podendo ser havido como sinal, não pode, por isso, ser qualificado como cláusula penal, não se aplicando o disposto no art.º 442º, nº 4 do CC nem o art.º 811º, nº 2 do mesmo código, então as consequências para a posição da ora recorrente, como parte não inadimplente, são óbvias: não havendo sinal nem cláusula penal, o acórdão ora recorrido deverá ser revogado e haverá lugar à indemnização, a favor da Autora, ora recorrente, pelo interesse positivo do contrato, nos termos do artº 801º do CC.

10ª - Estamos, pois, perante uma relevante contradição entre o acórdão ora recorrido e os dois referidos acórdãos fundamento, anteriormente invocados, ambos igualmente deste mesmo Venerando Supremo Tribunal de Justiça e, como é óbvio, proferidos no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito.

11ª - O que, nos termos do disposto no art.º 688º do CPC, constitui um primeiro fundamento do presente recurso para o pleno das secções cíveis deste Venerando STJ.

Conforme a jurisprudência, a doutrina e as razões expostas de págs 8 a 17 das anteriores alegações,

12ª - O sinal e a cláusula penal são figuras jurídicas com estrutura, características, função, consequências e tratamento distintos, embora com alguma afinidade entre si, conforme se exemplificou a págs 9 a 15 das anteriores alegações.

13ª - Conforme sentenciou o Acórdão da Relação de Coimbra de 09-02-2024, cujo sumário se transcreveu a págs 9/10 das anteriores alegações, “essa afinidade não tem o condão de transmutar o sinal não passado em pena convencional, nem deixa de reclamar que aquele se mostre constituído”, isto é, entregue.

14ª - Um sinal acordado em contrato-promessa mas não entregue –não passado –não pode, só por isso, ou seja, por não ter sido entregue ou passado, converter-se – “transmutar-se”, no termo feliz utilizado peloAc RC referido na conclusão anterior – em cláusula penal.

15ª - Partindo do entendimento exposto nas alegações, quer da doutrina, quer da nossa Jurisprudência, e considerando que, no caso presente, o sentido da declaração das partes não tem reflexo, no contrato-promessa de arrendamento, senão nas referidas cláusulas 5ª e 9ª, a análise dessas duas cláusulas não pode ser entendida senão no sentido de que ao valor das 2 rendas fixadas naquela cláusula 5ª, se quis dar o valor de sinal para efeitos da cláusula 9ª, no sentido de que, se o valor de tais rendas tivesse sido entregue:

1) No caso de incumprimento/desistência da ora recorrente, ficava “esta obrigada a devolver a segunda (a ora recorrida) o montante que lhe foi entregue na assinatura do presente contrato e referido na cláusula 5ª, ficando ainda esta última desobrigada de assinar o contrato prometido;

2) No caso de incumprimento/desistência da ora recorrida, ficava a ora recorrente desobrigada de assinar o contrato prometido, ficando ainda perdido a favor desta o montante que lhe foi entregue na assinatura do presente contrato e que está mencionado na cláusula 5ª.

16ª -Àfacedessascláusulas,ovalordas“rendasrelativasaos2primeirosmesesdevigência do contrato prometido, no montante global de 7.752,00 €”, fixado na cláusula 5ª, se tivesse sido pago ou entregue, teria a natureza de sinal, por força do art. 441º do CC.

17ª - No entanto, como esse valor não foi pago (cfr Facto 24), isso significa que não houve sinal passado ou entregue, à luzdo que foi decidido pelos dois referidos acórdãos deste Venerando STJ (de 22-9-2008 e de 15-2-2018) e do referido acórdão da Relação do Porto (de 13/3/2023, no Processo 2259/20).

18ª - Mas, como se entendeu nos dois referidos acórdãos deste Venerando STJ (de 22-9-2009 e 15-02-2018), não tendo havido sinal passado ou entregue, não pode o valor não pago e não entregue, ser classificado e tratado como cláusula penal, como entendeu o douto acórdão recorrido, através da seguinte “máxima”, no penúltimo § da sua pág. 45: “No caso em análise, já vimos que não existiu sinal, mas sim cláusula penal”; máxima sem explicação nem fundamentação jurídica.

19ª - Um tal entendimento, como já se salientou, entrou em contradição com os dois referidos acórdãos deste Venerando STJ (de 22-9-2008 e de 15-2-2018), e com o referido acórdão da Relação do Porto (de 13/3/2023, no Processo 2259/20), os quais entenderam em uníssono que, não havendo sinal passado ou entregue, não havia sinal, ponto final parágrafo.

20ª - Seguindo o decidido por esses três acórdãos, aquela “máxima” deveria ser a seguinte: “No caso em análise, já vimos que não existiu sinal nem cláusula penal”.

21ª - A conclusão jurídica a extrair daí – e daqueles 3 acórdãos - seria que, também contrariamente ao que entendeu o acórdão recorrido, não são aplicáveis ao caso presente: a limitação prevista no artº 442º, nº 4 do CC, uma vez que não houve sinal, tal como se entendeu e decidiu naquele acórdão desteVenerando STJ de 15-02-2018, nem, igualmente, a limitação prevista no disposto no artº 811º, nº 2 do CC, uma vez que também não houve cláusula penal.

22ª - Logo, pelas várias razões anteriormente expostas, a solução adoptada pelo douto acórdão recorrido, de condenar agora a R., a título sancionatório, a pagar (também agora) o valor das rendas que, sendo para ser um sinal, afinal, não pagou na data do contrato-promessa, decidiu em contradição com os dois referidos acórdãos, não pode ser acolhida.

Pelas razões e de acordo com a Jurisprudência deste Venerando STJ e com a doutrina invocadas de págs 17 a 24 das anteriores alegações.

23ª - Não havendo sinal nem cláusula penal e, por isso, lugar à limitação decorrente das duas normas anteriormente citadas (arts 442º, 4 e 811º, 2 do CC), mas havendo incumprimento definitivo da Ré, ora recorrida, como foi entendido quer pela Relação do Porto quer pelo acórdão ora recorrido, então não estava nem está a ora recorrente impedida de reclamar desta última a indemnização legal pelos danos causados por aquele incumprimento.

24ª - Com aquele entendimento – de que não há sinal nem cláusula penal – fica prejudicado o entendimento adoptado pelo douto acórdão recorrido, na parte em que este decidiu que “fica prejudicada a necessidade de tomar posição sobre a discussão em torno de saber se a indemnização aludida no número 2 do artigo 801º do código civil contempla apenas os danos que a parte não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato por si resolvido, ou seja o chamado interesse contratual negativo, ou o danoincontrahendo, ou se, pelocontrário, abarca também oressarcimentodos danos que a parte não inadimplente suportou em decorrência do inadimplemento, o chamado interesse contratualpositivo,colocandoassimocontraentefielnaposiçãoemqueseencontrariaseocontrato tivesse sido cumprido.”

25ª - Tal como também se entendeu e decidiu no citado Acórdão deste Venerando STJ, de 15/2/2018, em relação à promitente compradora (ou, melhor, à cessionária do direito da promitente-compradora) impõe-se agora equacionar o direito à indemnização peticionada pela autora, ora recorrente.

26ª - O art.º 801º, nºs 1 e 2, do CC, ao estabelecer que, em caso de incumprimento definitivo imputável ao devedor, o credor pode resolver o contrato e exigir uma indemnização, consagra, a favor da parte lesada ou não inadimplente, o direito de obter a resolução do contrato, e de, além disso, pedir uma indemnização.

27ª - Em conformidade com o entendimento adoptado para o caso análogo decidido pelo referido Ac deste STJ de 15-02-2018, num caso como o presente, deve ser reconhecido o primado do princípio geral da obrigação de indemnizar o credor lesado (neste caso a Aurora, ora recorrente), consagrado no artigo 562.º do CC, segundo o método da teoria da diferença acolhido pelo artigo 566.º, n.º 2, do mesmo diploma, como escopo fundamental reintegrador dos interesses atingidos pelo incumprimento do contrato;

28ª - Consequentemente – tal como ali se entendeu e decidiu -, à Autora, como contraente fiel, perante o incumprimento definitivo imputável à Ré, assistirá a faculdade de optar, em simultâneo, pela resolução do contrato de forma a libertar-se do respetivo dever típico de prestar ou a recuperar a prestação já por si efetuada, e pelo direito a indemnização dos danos decorrentes daquele incumprimento não satisfeitos pelo valor económico das prestações atingidas pela resolução e ou pelo incumprimento;

29ª - Tal como no acórdão deste Venerando STJ antes referido se entendeu que, no caso aí decidido, em que a conclusão do contrato prometido propiciava à promitente-compradora obter a aquisição da propriedade dos lotes prometidos vender, como fator de investimento imobiliário em construção habitacional, a perda dessa vantagem adicional em virtude do incumprimento do respetivo contrato-promessa imputável, a título de culpa presumida, à promitente-vendedora, constitui dano ressarcível por violação do interesse contratual positivo cumulável com a resolução daquele contrato, também no caso presente o contrato de arrendamento prometido, mas não realizado por efeito do incumprimento definitivo da Ré, propiciava à oraAutora, receberas rendas convencionadas, como factor de investimento imobiliário que a levou a, no exercício da sua actividade a que se refere o facto 1, dispor, a favor daquela, das fracções autónomas identificadas no contrato-promessa de arrendamento, com 723 m2 (Facto 11)18 e fazer nelas, pagando-as, para utilização da própria R., as obras a que se referem os factos 10 a 46.

30ª - Tal como no acórdão deste Venerando STJ antes referido se entendeu que a não indemnização da promitente-compradora pela perda daquela vantagem patrimonial mostrava-se, no caso concreto, suscetível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programanegocialemqueoslotesprometidosvendersedestinavamàsobreditaedificação,também no caso do presente processo, a não indemnização da Autora, pelas rendas que deixou de receber da Ré em consequência do incumprimento desta, é igualmente suscetível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programa negocial em que as fracções a adaptar/transformar e arrendar, à medida da Ré e de acordo com as instruções desta .

31ª - Tal como, no caso considerado no acórdão, acabado de citar, deste STJ,19 o entendimento aí adoptado permitiu equacionar a pretensão indemnizatória ajuizada em sede da violação do interesse contratual positivo, com vista à reparação do alegado dano sofrido pela promitente-compradora em consequência do incumprimento definitivo do contrato-promessa, condenando a promitente-vendedora a pagar o valor dos lucros cessantes consistentes na frustração das vantagens patrimoniais que aquela promitente-compradora obteria pela edificação nos doislotesde terreno prometidosvendere,afinal, não vendidos, tambémno caso presente a Ré devia e deve sercondenada a pagaràAutora, ora recorrente, o valordas rendas que receberia seaquelacumprisse o contrato-promessa e que, como é óbvio eatéfactonotório, deixou de receber em consequência do incumprimento daquela.

32ª - Tal como se sublinhou no referido acórdão deste STJ anteriormente invocado, “como é sabido, o contrato-promessa, como contrato preliminar que é, tem, no plano jurídico, uma função instrumental em relação ao contrato prometido, mas o interesse no cumprimento daquele corresponde, economicamente, em princípio, ao interesse na conclusão deste”, ou seja o recebimento das rendas acordadas no contrato promessa pelo prazo neste estipulado.

33ª - Sendo reconhecido que, de acordo com o disposto no art.º 801º, nºs 1 e 2, do CC, em caso de incumprimento definitivo imputável ao devedor (neste caso a Ré), o credor (neste caso a Autora, ora recorrente) pode (i) resolver o contrato e (ii) exigir uma indemnização pelos danos derivados da violação do interesse contratual positivo, então, de acordo com esse entendimento, no caso presente, em que a R., ora recorrida, incumpriu culposamente o contrato-promessa, como decorre do facto 51 e da correspondência trocada e a que se referem os factos 5 a 7, e como aliás se entendeu no acórdão da Relação do Porto e no acórdão ora recorrido, assistia à A., ora recorrente, como promitente cumpridora e fiel, não só o direito de resolver o contrato-promessa com base naquele incumprimento, mas também o direito de exigir da R. a chamada indemnização pelo interesse positivo do contrato, correspondente ao pagamento do valor das rendas acordadas no contrato promessa pelo prazo neste estipulado.

34ª - Logo, tendo-se a A., ora recorrente, mantido fiel ao contrato-promessa de arrendamento e disponível para celebrar o arrendamento prometido, e embora não tendo, portanto, resolvido o contrato-promessa, não pode, por isso, ser penalizada e ter um direito inferior ao que teria se o tivesse resolvido.

35ª - Nesse caso, enquanto contraente fiel, assiste-lhe, por maioria de razão, o direito de exigir da R., como contraente culposamente incumpridora (culpa que se presume), nas palavras de MENEZES CORDEIRO, a indemnização por todos os danos causados, presentes ou futuros, ficando nisso envolvidas, claro, as rendas acordadas no contrato-promessa pelo prazo do arrendamento neste estipulado, com fundamento no disposto nos artigos 562.º a 564.º do CC.

36ª - Do mesmo modo que foi entendido, no caso análogo do contrato-promessa de compra e venda, por este Venerando STJ, no seu referido acórdão de 15/02/2018, em que, tendo havido incumprimento da promitente-compradora de dois lotes de terreno para habitação, e não tendo sido pago o sinal convencionado, aquela foi condenada a indemnizar a promitente-compradora pelos lucros que deixou de auferir em consequência daquele incumprimento, também no caso presente a Autora, orarecorrente, deve ser indemnizada,porparte daRé, como pagamentodo valordas rendas acordadas no contrato promessa pelo prazo neste estipulado.

37ª - O entendimento do douto acórdão ora recorrido, expresso a págs 47, no sentido de que, ainda que fosse aplicável ao presente caso, o disposto no art.° 801° n° 2 e (i) não nos deparássemos com a limitação decorrente quer do artigo 442.° n. 4 quer, especialmente, no nosso caso, do art.º 811.° n.°2, e ainda que aderíssemos à tese mais ampla e mais flexível de admitira indemnização por todos os danos quer pelo interesse contratual positivo, quer pelo interesse contratual negativo, ainda assim, (ii) a procedência da pretensão daAutora exigiria a demonstração da verificação dos danos, também não procede.

38ª - No caso presente não existe a limitação daquelas duas normas legais – 442, nº 4 e 811, nº 2 – porque, como já se demonstrou, em conformidade com o melhor entendimento adoptado pelos dois acórdãos fundamento, no caso presente não houve sinal nem cláusula penal.

39ª - O fundamento do douto acórdão recorrido, na parte final da sua página 47, de que, “tendo o imóvel na sua posse, nada impedia a Autora de o colocar no mercado de arrendamento, arrendando-o mediante renda equivalente ou até superior àquela que estava prevista para o contrato prometido”, parte de um pressuposto inexistente: a de que o imóvel estava livre para arrendar a terceiros, quando não estava, pois estava prometido arrendar à Ré, por promessa que se mantinha válida e subsistente.

40ª - Com efeito, quem incumpriu o contrato-promessa de arrendamento foi a Ré, a Autora nunca resolveu o contrato-promessa com base naquele incumprimento, e sempre aguardou que a Ré, convencendo-se ou sendo convencida pelo Tribunal da sua falta de razão, reconsiderasse na sua posição e celebrasse o contrato definitivo de arrendamento, sendo que a resolução do contrato-promessa com aquele fundamento era uma faculdade da Autora e não um ónus seu: ou seja, a Autora podia ter resolvido o contrato com base no incumprimento da Ré, mas sujeitava-se a correr o risco de ver essa resolução ser considerada infundada e ser ela, justamente por isso, a dar motivo à resolução por parte da Ré.

41ª -Porisso,nãoestandoobrigadaaresolverocontrato- promessa,eachandoquenãodevia correr aquele risco, a Autora, ora recorrente, no uso daquela sua faculdade, optou por se manter fiel ao contrato-promessa e pedir ao Tribunal que condenasse a Ré, ora recorrida, a cumpri-lo e ou a indemnizá-la por o ter incumprido.

42ª - Quanto ao argumento de que a Ré não estaria obrigada a indemnizar a Autora porque esta não alegou nem provou os danos (cfr pág. 48, 1ª linha) do douto acórdão recorrido, não se atendeu a que, no caso presente, os danos existem e, pelo modo como aAutora configurou a acção, a causa de pedir e o pedido, até nem carecem de demonstração, uma vez que se trata de danos previsíveis e que decorrem, directa, necessária e adequadamente, como facto notório insofismável, do próprio incumprimento, pela Ré, do contrato-promessa de arrendamento.

43ª - Estando nós perante um caso de responsabilidade contratual, o dano que está em causa é a frustração da vantagem patrimonial que a A. deixou de obter com a inexecução do contrato-promessa, em virtude do incumprimento definitivo da R.,

 ou seja, como se disse no art. 204º da petição inicial, “do ganho que derivaria da celebração (formalização) do contrato de arrendamento e que não se obteve”,

 isto é, o valor das rendas convencionadas pelo acordado prazo de 5 anos (cláusulas 3ª do contrato-promessa e 4ª da minuta do contrato junta sob o doc. 19), ea sua atualização, como se alegou nos artigos 195º e 196º daquele mesmo articulado.

44ª - O que se pede, a título de indemnização, é o valor das rendas que a Ré não pagou e tinha obrigação de pagar, cumprindo, como devia ter cumprido, o contrato-promessa.

45ª - É o chamado dano de cálculo da indemnização em dinheiro, que consiste na expressão pecuniária do prejuízo, cabendo, neste caso, uma avaliação concreta, enquanto ponderação subjectiva desse mesmo prejuízo, quer dizer, em que se apura a diferença para menos produzida no património do lesado, neste caso a Autora, de acordo com a teoria da diferença: deve confrontar-se a situação em que o património do credor da indemnização foi posto pela conduta lesiva (situação real) com a situação em que se encontraria se a mesma conduta não houvesse ocorrido (situação hipotética), referindo-se os 2 valores ao momento (actual) em que se apura essa diferença (artº 566º, nº 2 do CCivil); ou seja, e repetindo, o valor das rendas que a Ré teria de pagar pelo prazo do contrato se, como devia, tivesse cumprido o contrato-promessa.

46ª - A situação presente é em tudo análoga à da acção de condenação no pagamento das rendas derivadas do contrato de arrendamento; o dano (o prejuízo) da Autora é o valor das rendas não pagas pela Ré, sendo que, numa tal acção, aoAutor (neste caso aAutora) basta alegar e provar o contrato de arrendamento, neste caso o contrato-promessa de arrendamento e o seu incumprimento, bem como o não pagamento das rendas, que, através do cumprimento, competia à Ré pagar, correspondendo o prejuízo ao valor das rendas não pagas.

47ª - Como se entendeu para o caso análogo da acção de resolução do contrato de arrendamento com condenação do arrendatário no pagamento de rendas, no Acórdão da RELAÇÃO DE LISBOA de 30-5-2023, Processo 14114/21.0T8LSB.L1-7, Relator Desembargador LUISFILIPEPIRES DE SOUSA,acessívelemwww.dgsi.pt,bemcomono AcórdãodoTribunal da Relação de Lisboa de 26.5.2022, Laurinda Gemas, 11093/20, também nele citado, e, aliás, em conformidade com a doutrina e a demais jurisprudência uniforme aí citadas, compete ao senhorio (aqui a Autora) demonstrar a existência do contrato e alegar o não pagamento, não lhe competindo, contudo, fazer prova desse não pagamento, “cabendo, ao invés, à ré arrendatária o ónus de alegar e provar o facto do pagamento ou outra matéria relevante para o caso”.

48ª - A autora invocou a perda das rendas que teria auferido com o cumprimento, pela Ré, do contrato-promessa de arrendamento, exigindo uma indemnização que a colocasse na situação em que estaria se aquele contrato tivesse sido cumprido e o contrato de arrendamento celebrado sendo isso que faz, concretamente, ao longo dos artigos 194º-Aa 197º da petição inicial, sendo que essas rendas são as referidas na cláusula 6º do contrato-promessa, pelos valores discriminados no artigo 196º da petição inicial.Ora, conforme se disse nos artigos 194º-Aa 197º da petição inicial,

49ª - Resulta de todo o alegado na petição inicial, sendo, aliás, um facto consensual e que se extrai da própria posição processual da R., e que decorre do seu incumprimento, que esta não pagou à A. nenhuma das rendas vencidas até à presente data (artº 196º-Ada petição inicial),

50ª - … o que encontra o seu fundamento na chamada indemnização pelo dano positivo (ou de cumprimento), que se destina a colocar a A. na situação em que se encontraria se o contrato de arrendamento tivesse sido assinado e cumprido (artº 197º da petição inicial), e decorre do “facto”, provado e assente de que foi a R. que incumpriu culposamente o contrato celebrado com a A., ora recorrente.

51ª - Por via desse incumprimento, a A. sofreu um prejuízo implícito, evidente e mesmo notório, que consistiu na perda das rendas que a execução do contrato lhe proporcionaria ao longo do período de 5 anos, o que constitui um lucro cessante que deve integrar a indemnização (arts. 562º e 564º do CC).

Nos termos e pelos fundamentos expostos, e pelo mais de direito do douto suprimento, deve o presente recurso ser admitido, recebido e julgado procedente e, em consequência,

a) Ser proferido acórdão de uniformização de jurisprudência, que, pronunciando-se sobre a questão jurídica enunciada no requerimento de interposição do presente recurso e, bem assim, nas conclusões 1ª.-A, 2ª e 3ª, que antecedem as presentes alegações, decida em conformidade com o entendimento defendido nas demais conclusões, designada mas não exclusivamente nas 4ª e 8ª;

b) Como consequência disso, ser revogado o douto acórdão ora recorrido, proferindo no seu lugar novo acórdão que, como corolário lógico-jurídico da adopção daquele entendimento, julgue procedente o recurso de revista e condene a Ré no pagamento à Autora, ora recorrente, a título de indemnização, da quantia peticionada de capital e juros, Sempre com custas e demais encargos legais por conta da R.

A Recorrente invoca como fundamento do presente recurso a contradição entre a solução normativa acolhida no acórdão recorrido e a solução adoptada nos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 22-09-2009 no Processo 5986/06 e de 15-02-2018, no Processo 7461/11, que indica como acórdãos fundamento.

Foi determinada a notificação da Recorrente para escolher qual dos dois acórdãos mencionados deveria ser considerado o acórdão fundamento, em conformidade com o disposto no art.º 637.º n.º 2 do CPC[1] .

Em resposta a tal notificação a Recorrente vem dizer, no essencial, que os dois referidos acórdãos deste Supremo Tribunal de Justiça - o de 22-9-2009 e o de 15-2-2018 – “estando conexionados entre si por respeitarem ambos a um mesmo contrato-promessa de compra e venda e às mesmas questões colocadas pelo seu incumprimento, completam-se um ao outro, funcionando o primeiro como premissa do segundo, responderam, no conjunto dos dois, à questão jurídica, que também se coloca no caso do presente processo”.

Argumenta assim que “Por isso, pelas razões expostas – que resultam, aliás, das alegações de recurso – os dois referidos acórdãos – o de 22-09-2009 e o de 15-02-2018 – deviam, no presente caso, ser considerados como se fossem um único, ou seja, formando, no conjunto dos dois, uma única decisão – a decisão ou acórdão fundamento - em que o primeiro assume o papel de premissa do segundo”.

Contudo, para o caso de assim não ser entendido, a Recorrente indica o segundo acórdão de 15-02-2018, proferido no Processo 7461/11 (Relator Conselheiro Tomé Gomes) para servir de acórdão fundamento.

Por decisão singular datada de 29 de janeiro de 2026, foi considerado não admissível o recurso por faltar o pressuposto essencial deste recurso extraordinário que é a existência de contradição jurisprudencial.

Ainda inconformada com a decisão a Autora vem reclamar para a conferência, pedindo que:

“1- seja o processo levado à conferência e nesta seja previamente decidido que a questão jurídica sobre a qual a recorrente entende que há contradição ou divergência de acórdãos não coincide com a questão que para tal foi considerada pela aliás douta decisão singular, tal como se expõe nos números 1), 2), 3) e 4) da presente reclamação, redireccionando e recolocando no seu devido lugar a verdadeira questão da contradição ou divergência tal como ali foi explicado, e foi, aliás, enfatizado nas alegações e conclusões do recurso;

2- Seja, em conferência, admitido o recurso de uniformização tal como foi interposto, com o esclarecimento de que o mesmo tem por objecto não a questão da divergência ou contradição tal como foi vista na douta decisão singular, mas como a mesma foi explicada nos números 1), 2), 3) e 4) da presente reclamação e como aliás consta das alegações e conclusões do recurso;

3- seja, também em conferência, alterada a douta decisão singular e, no seu lugar, proferir-se acórdão que decida que, no caso presente, os dois referidos acórdãos – o de 22-9-2009 e o de 15-2-2018, tendo por objecto um único e o mesmo contrato-promessa – devem, de modo especial, ser considerados no seu conjunto, como se fossem um único, ou seja, formando, no conjunto dos dois, uma única decisão, – a decisão ou acórdão fundamento - em que o primeiro assume o papel de premissa silogística do segundo, na medida em que, a contradição jurisprudencial que serve de fundamento ao presente recurso ocorre entre o que foi decidido, de modo conjunto, pelos dois referidos acórdãos, como “acórdãos fundamento”, de um lado, e o que foi decidido pelo acórdão recorrido.”

Cumpre, pois, apreciar e decidir:

II- O DIREITO

A Recorrente no seu pedido de reanálise da admissibilidade do recurso para uniformização de jurisprudência vem dizer em suma:

(i) A questão jurídica sobre a qual a Recorrente entende que há contradição de acórdãos não coincide com a questão identificada pela decisão singular. Enquanto que nesta, a contradição reside na qualificação como sinal ou como cláusula penal do valor que foi fixado pela cláusula 5.ª do contrato em discussão nos autos, a Recorrente identifica a contradição na diferente consequência jurídica do facto de não haver sinal.

(ii) a Recorrente insiste na necessidade de ambos os acórdãos indicados serem considerados, no seu conjunto “o acórdão fundamento dado que os dois acórdãos analisam o mesmo contrato-promessa funcionado entre si, em regime de complementaridade e de silogismo jurídico.

Vejamos:

Analisados os dois acórdãos em causa, apesar de ser exacto que tratam de um mesmo contrato – promessa, tratam de questões diversas e foram proferidos em momentos diversos no desenvolvimento do litígio que dividiu as partes envolvidas ao longo do tempo.

Assim, afigura-se que não existe razão justificativa para admitir a existência de dois acórdãos fundamento. Tal apenas ocorreria caso existisse “multiplicidade de questões sujeitas a semelhante divergência, qualquer delas fundamental para a decisão do caso concreto”[2]

Ora, no caso em análise, a questão sobre a qual é alegada divergência prende-se com a “qualificação como sinal ou como cláusula penal, do valor que foi fixado pela cláusula 5.ª do contrato promessa de arrendamento a que respeitam os autos (que sendo paga, constituiria sinal, por aplicação analógica do art.º 441.º do Código Civil), mas não pago.”

Esta é a única questão jurídica cuja solução foi determinante para a decisão da causa, pois que da mesma resultou que, perante a limitação resultante das normas constantes dos artigos 442.º n.º4 e 811.º n.º2 do Código Civil, “fica[ou] prejudicada a necessidade de tomar posição sobre a discussão em torno de saber se a indemnização aludida no n.º2 do artigo 801.º do código civil contempla apenas os danos que a parte não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato por si resolvido, ou seja o chamado interesse contratual negativo, ou o dano in contrahendo, ou se, pelo contrário, abarca também o ressarcimento dos danos que a parte não inadimplente suportou em decorrência do inadimplemento, o chamado interesse contratual positivo, colocando assim o contraente fiel na posição em que se encontraria se o contrato tivesse sido cumprido.”

Por conseguinte, se a questão ficou prejudicada, não foi conhecida, não pode entrar em contradição com outra decisão.

Havendo apenas uma questão jurídica a debater, não pode considerar-se aplicável a situação prevista por António Abrantes Geraldes (in ob. cit.) nos termos da qual, excepcionalmente, poderá ser admitida a apresentação de vários acórdãos fundamentos, tantos quantas as questões em relação às quais tenha sido alegada contradição de julgados.

Concluímos, pois, que no caso em análise, é apenas admissível um acórdão fundamento pelo que passamos a considerar como tal, aquele que subsidiariamente foi escolhido pela Recorrente, ou seja, o acórdão proferido em 15-02-2018, proferido no processo 7461/11.0TBCSC.L1.S1 (Relator Tomé Gomes).

Aqui chegados importa analisar se efectivamente existe contradição jurisprudencial entre o acórdão recorrido e o acórdão fundamento a fim de avaliar a admissibilidade do presente recurso extraordinário para uniformização de jurisprudência.

Dispõe o artigo 688º, nº 1, do Código de Processo Civil, o seguinte:

“As partes podem interpor recurso para o pleno das secções cíveis quando o Supremo Tribunal de Justiça proferir acórdão que esteja em contradição com outro anteriormente proferido pelo mesmo tribunal, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito”.

Conforme bem esclarece o acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça[3]:

“Para que exista um conflito jurisprudencial, susceptível de ser dirimido através do recurso extraordinário previsto no art.º 688º do CPC, é indispensável que as soluções jurídicas, acolhidas no acórdão recorrido e no acórdão fundamento, assentem numa mesma base normativa, correspondendo a soluções divergentes de uma mesma questão fundamental de direito.

2. O preenchimento deste requisito supõe que as soluções alegadamente em conflito:

- correspondem a interpretações divergentes de um mesmo regime normativo, situando-se ou movendo-se no âmbito do mesmo instituto ou figura jurídica fundamental: implica isto, não apenas que não hajam ocorrido, no espaço temporal situado entre os dois arestos, modificações legislativas relevantes, mas também que as soluções encontradas num e noutro acórdão se situem no âmbito da interpretação e aplicação de um mesmo instituto ou figura jurídica - não integrando contradição ou oposição de acórdãos o ter-se alcançado soluções práticas diferentes para os litígios através da respectiva subsunção ou enquadramento em regimes normativos materialmente diferenciados;

- têm na sua base situações materiais litigiosas que, de um ponto de vista jurídico-normativo – tendo em consideração a natureza e teleologia dos específicos interesses das partes em conflito – sejam análogas ou equiparáveis, pressupondo o conflito jurisprudencial uma verdadeira identidade substancial do núcleo essencial da matéria litigiosa subjacente a cada uma das decisões em confronto;

- a questão fundamental de direito em que assenta a alegada divergência assuma um carácter essencial ou fundamental para a solução do caso, ou seja, que integre a verdadeira ratio decidendi dos acórdãos em confronto – não relevando os casos em que se traduza em mero obter dictum ou num simples argumento lateral ou coadjuvante de uma solução já alcançada por outra via jurídica.”

A admissibilidade do presente recurso depende, pois, em suma, da verificação dos seguintes requisitos:

- Contradição entre dois Acórdãos do STJ (acórdão recorrido e acórdão fundamento) sobre a mesma questão fundamental de direito;

- Carácter essencial da questão de direito relativamente à qual se verifica a divergência;

- Identidade substantiva do quadro normativo em que se enquadra a questão;

- Identidade substancial do núcleo fáctico essencial em litígio;

- O trânsito em julgado de ambos os acórdãos e o acórdão recorrido não ter adoptado jurisprudência uniformizada do STJ.

Vejamos:

Relativamente à questão jurídica supra identificada, disse o acórdão recorrido:

“se a estrutura jurídica dos dois institutos [sinal e cláusula penal] é diversa, já no plano funcional manifestam significativas afinidades. Assim, revelam-se ambos como meios coercivos de cumprimento e, em caso de inadimplemento, como determinantes na fixação prévia da indemnização devida. Além desta identidade funcional, ao nível do regime, o próprio legislador criou um paralelismo com algum significado. Ao fixar, no n.º 4 do art.º 442.º que, na falta de convenção em contrário, não haverá lugar a indemnização a que o credor, nos termos gerais, teria direito, o legislador optou, para o sinal, por uma solução idêntica à que estabeleceu para a pena convencional (art.º 811.º, n.º 2).”

Nos termos do disposto no art.º 811.º n.º 2, “o estabelecimento de cláusula penal obsta a que o credor exija indemnização pelo dano excedente, salvo se outra for a convenção das partes.” Ora, as partes nada convencionaram, para além da referida cláusula penal.

Assim, não podemos deixar de concluir que tendo as partes estabelecido um valor exigível, em caso de incumprimento pela outra parte, no que agora importa, em caso de incumprimento da Ré, perderia esta o valor mencionado na cláusula 5.ª, será esse o valor em que deve ser condenada a pagar à Autora, precisamente o valor fixado no acórdão recorrido de € 7.752, 00, mais IVA de 23%.”

Mais refere o acórdão recorrido:

“Outra questão a apreciar consiste em saber, se para além deste valor, terá a Autora/Recorrente direito a receber os valores que reclama:

(i) Valor correspondente à totalidade das rendas que, uma vez assinado o contrato de arrendamento prometido, viria a receber.

(ii) valor correspondente às obras realizadas no imóvel prometido arrendar.

A resposta a esta questão reconduz-nos à averiguação sobre qual regime aplicável ao incumprimento no âmbito dos contratos promessa.

Com efeito, a lei define o regime de incumprimento deste tipo de contratos e os seus efeitos.

O contrato de promessa é o negócio mediante o qual ambos os contraentes, ou apenas um deles, assumem a obrigação de “celebrar certo contrato” que fica concretizado pelos promitentes. – art.º 410.º.

A promessa encontra-se sujeita aos requisitos essenciais do contrato prometido – princípio da equiparação (art.º 410.º, n.º 1), sendo-lhe aplicáveis as disposições relativas àquele.

Porém, surgem como excepções a este princípio da equiparação, as regras concernentes ao incumprimento contratual.

Enquanto que, em geral, o inadimplemento definitivo gera para o credor a possibilidade prevista no art.º 801.º n.º 2, ou seja, a resolução do contrato e o direito à indemnização; ao incumprimento do contrato promessa há que ter ainda em conta o regime previsto nos artigos 442.º e 830.º do Código Civil.

Nos termos do art.º 442.º n.º 4 “na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento em dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.”

No caso em análise, já vimos que não existiu sinal, mas sim cláusula penal.

Porém, estabelece o art.º 811.º n.º 2 que “o estabelecimento de cláusula penal obsta a que o credor exija indemnização pelo dano excedente, salvo se outra for a convenção das partes.” Como se extrai da norma, as partes poderiam ter convencionado atribuir ao contraente incumpridor, além da sanção prevista na cláusula 9.ª, o direito à indemnização por outros danos. Contudo, não o fizeram. Por conseguinte, aplica-se imperativamente a primeira parte do preceito, por via do qual o credor fica impedido de exigir qualquer outra indemnização para além da cláusula penal convencionada.

Eis a razão pela qual, no caso em análise, a Autora e Recorrente não tem direito a exigir da Ré indemnização por qualquer outro invocado dano que tenha tido, decorrente do incumprimento da Ré.

Assim, fica prejudicada a necessidade de tomar posição sobre a discussão em torno de saber se a indemnização aludida no n.º 2 do artigo 801.º do Código Civil contempla, apenas, os danos que a parte não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato por si resolvido, ou seja o chamado interesse contratual negativo ou o dano in contrahendo[4] ou se, pelo contrário, abarca também o ressarcimento dos danos que a parte resolvente suportou em decorrência do inadimplemento, o chamado interesse contratual positivo, colocando assim o contraente fiel na posição em que se encontraria se o contrato tivesse sido cumprido.

Paulatinamente, tem-se assistido a uma flexibilização na jurisprudência deste Supremo, a qual tem vindo a admitir que a parte que resolveu o contrato possa, também, ser indemnizada pelo interesse contratual positivo, o que, contudo, apenas se justificará a título excepcional e sempre assente numa valoração das particulares circunstâncias do caso.”

Por seu turno, da análise do acórdão fundamento resulta que o mesmo assenta na seguinte situação fáctica: A Autora peticionou a condenação da R. a pagar-lhe uma indemnização no valor de € 1.556.667,00, acrescida de juros moratórios à taxa comercial de 8% e de juros compulsórios à taxa legal, pelo prejuízo, a titulo de lucros cessantes, derivado do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 28/01/1999, anteriormente declarado resolvido, com fundamento em incumprimento definitivo por culpa da promitente-vendedora, conforme o acórdão do STJ de 22/09/2009, já transitado, proferido no processo n.º 5988/06.5TBCSC.

Tal indemnização corresponderia à vantagem patrimonial que a ali promitente-compradora deixara de obter por, em virtude daquele incumprimento, ter ficado inviabilizada a construção dos edifícios a que se destinavam os lotes prometidos vender. Entretanto, esse crédito indemnizatório foi cedido pela promitente compradora à aqui Autora.

Por sua vez, a Ré impugnou a existência de tal crédito, considerando, em síntese, que, tendo havido convenção de sinal e prestação inicial dele por parte da promitente-compradora, ainda que depois imputado pela mesma R., sem oposição daquela, ao pagamento parcial na compra de um outro lote, não haver lugar a qualquer outra indemnização pelo incumprimento do contrato-promessa, nos termos do artigo 442.º, n.º 4, do CC.

Na 1.ª instância, foi acolhida a tese da R. no sentido de que, tendo sido acordada a prestação do sinal, muito embora o seu valor tivesse sido “canalizado” pelas partes para outro fim, e nada tendo sido estipulado em contrário, se tinha por verificada a renúncia a qualquer outra indemnização nos termos do artigo 442.º, n.º 4, do CC, daí resultando a decisão de improcedência da ação.

Todavia, no âmbito do recurso interposto pela A., o Tribunal da Relação, dissentindo daquela decisão, entendeu que, tendo o acórdão do STJ de 22/09/2009, com trânsito em julgado, considerado “sem efeito o sinal prestado”, não era agora de aplicar a limitação prescrita no n.º 4 do art.º 442.º do CC, pelo que assistia à promitente-compradora o direito a ser indemnizada com fundamento no incumprimento definitivo do contrato-promessa em referência, nos termos gerais, direito este valida e eficazmente cedido à ora A

Nessa parte, a apelação foi julgada procedente, revogando-se a sentença recorrida e condenando-se a R. a pagar à A. uma indemnização, a título de lucros cessantes, arbitrada, segundo a equidade, em € 350.000,00 acrescida dos juros legais desde a citação.

Desta decisão, interpôs a Ré recurso de revista, pugnando pela inexistência do direito à indemnização por parte da Autora e, subsidiariamente, questionando o montante indemnizatório arbitrado.

O Supremo Tribunal de Justiça concedeu parcial provimento à revista interposta pela Ré alterando a decisão recorrida no sentido de condenar a R. a pagar à A. a indemnização de € 250.000,00, acrescida de juros de mora.

Considerando este quadro, o acórdão fundamento identifica assim as questões a decidir:

“Neste capítulo, a questão fundamental consiste em saber se, no âmbito do contrato-promessa de compra e venda celebrado, em 28/01/1999, entre Sociedade de Construções CC, Lda, aqui substituída pela A., e a ora R. BB - Imobiliária e Industrial, Lda, assiste àquela, na qualidade de promitente-compradora não faltosa, o direito de ser indemnizada, nos termos gerais, quanto ao invocado prejuízo, a título de lucros cessantes, pretensamente derivado do incumprimento definitivo daquele contrato, imputável à promitente-vendedora, ora R., contrato este já declarado resolvido com tal fundamento nos termos do indicado acórdão do STJ de 22/09/2009.

(…) tal questão requer a análise de três sub-questões:

(i) Saber se o direito de indemnização invocado deve ser tido por excluído nos termos do artigo 442.º, n.º 4, do CC;

ii) – em caso de assim se não ter por excluído aquele direito, saber em que base é que é lícito fundá-lo nos termos gerais da responsabilidade civil contratual;

ii) – a concluir-se por essa possibilidade, verificar se dos factos provados resultam elementos suficientemente caracterizadores da ocorrência de dano relevante indemnizável a título de lucros cessantes.

Quanto à primeira questão à primeira questão discorreu, assim, o acórdão fundamento:

“A Ré, ora Recorrente principal, persiste na defesa do entendimento de que, não obstante o decidido no acórdão do STJ, de 22/09/2009, proferido no processo n.º 5988/06.5TBCSC, em face dos factos provados constantes dos pontos 1.4 e 1.6 a 1.8, se deve concluir pela exclusão da indemnização peticionada em termos gerais, por via do artigo 442.º, n.º 2 e 4, do CC, considerando que o acórdão recorrido incorreu em erro de interpretação e aplicação destes normativos.

Ora o artigo 441.º do CC, sob a epígrafe contrato-promessa de compra e venda, prescreve que:

No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem caráter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.

E o indicado artigo 442.º do CC, na redação dada pelo Dec.-Lei n.º 379/86, de 11-11, no que aqui releva, dispõe o seguinte:

“2. Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor (…), determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.

4. Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa (…) à data do não cumprimento.”

Assim, de acordo com este quadro normativo, no âmbito de contrato-promessa de compra e venda, em que tenha sido constituído sinal por parte do promitente-comprador (e não tenha havido tradição da coisa), em caso de incumprimento definitivo da obrigação principal imputável exclusivamente ao promitente-vendedor, assiste ao promitente-comprador, a par do direito à resolução do contrato nos termos do artigo 808.º, n.º 1, conjugado com o artigo 801.º do CC, o direito à restituição em dobro do sinal prestado, não lhe sendo lícito exigir qualquer outra indemnização, salvo se esta tiver sido estipulada pelas partes.

Já na hipótese de não ter sido constituído sinal, cai-se fora do âmbito de aplicação do n.º 4 do citado artigo 442.º, não havendo lugar a tal limitação, pelo que ao promitente-comprador não faltoso assistirá, a par do referido direito à resolução do contrato, o direito a indemnização nos termos decorrentes da ressalva feita no artigo 801.º, n.º 2, do CC.

No caso presente, a tese da Recorrente principal ancora-se no argumento de que fora convencionado sinal, em determinado quantia pecuniária, e que o mesmo foi inicialmente prestado pela promitente-compradora, ainda que tivesse sido depois imputado pela R. (promitente-vendedora), com aceitação daquela, no pagamento parcial da compra de um outro lote de terreno feita à mesma R. por uma sociedade terceira, o que bastaria para convocar a aplicação do preceituado no n.º 4 do art.º 442.º do CC.

Foi este também o entendimento adotado em 1.ª instância, mas não acolhido no acórdão sob revista.

Com efeito, na linha do que vem considerado neste acórdão, a questão de saber se o sinal convencionado entre as partes - inicialmente prestado e depois imputado no pagamento relativo a um outro contrato - releva em sede de aplicação do artigo 442.º, n.º 4, do CC ao caso de incumprimento do contrato-promessa em referência foi assumida no acórdão do STJ reproduzido a fls. 118-135, datado de 22/09/2009 e já transitado, proferido no processo que correu termos sob n.º 5988/06.5TBCSC, em que a Sociedade de Construções CC, Lda, demandou a sociedade BB - Imobiliária e Industrial, Lda, a pedir as resolução daquele contrato com fundamento em incumprimento imputável a esta R. e a restituição do sinal em dobro.

Nesse aresto, em cujo âmbito se tiveram por provados pelas instâncias factos essencialmente idênticos aos constantes dos pontos 1.4 e 1.6 a 1.8 acima consignados, sufragou-se o entendimento de que o pedido do sinal em dobro improcedia “por não ter havido sinal passado” (sublinhado nosso) com a seguinte consideração:

«Da factualidade assente, e considerando, sobretudo, não se ter provado que a Autora tivesse prestado qualquer sinal – facto que não podia ignorar, por ter sido acordada a imputação a outro negócio da quantia passada – não pode pedir a restituição do seu dobro, por, claramente, vir contra facto próprio»

Assim, o reconhecimento de tal situação configura um caso em que não houve lugar a perda de sinal nem a pagamento deste em dobro, por se considerar não “ter havido sinal passado”, donde decorre, sem mais, o afastamento da limitação de qualquer outra indemnização prescrita no n.º 4 do art.º 442.º do CC.

Nessa conformidade, aquele pronunciamento sobre a questão em foco, com incidência no que nessa base foi então decidido, está, inequivocamente, coberto pelo alcance da autoridade do caso julgado material do referido acórdão do STJ de 22/09/2009, nos termos dos artigos 619.º e 621.º do CPC, a que as partes na presente ação, mormente a R. face à ora A., como cessionária da sociedade CC, Lda, se encontram vinculadas.

Vedada que está, por virtude disso, a reapreciação dessa questão, não resta senão concluir, como bem se concluiu no acórdão recorrido, não ser de aplicar ao caso vertente a limitação prescrita no artigo 442.º, n.º 4, do CC, impondo-se agora equacionar o direito à indemnização peticionado nos termos gerais para que aponta o disposto no artigo 801.º, n.º 2, do CC.”

Será que perante esta decisão se poderá concluir que existe uma contradição de julgados, nos termos que acima ficaram definidos como relevantes no sentido de proporcionar a admissibilidade do recurso extraordinário para uniformização de jurisprudência?

Afigura-se que não, não obstante se reconhecer a existência de pontos de contacto e paralelismo entre a questão julgada no acórdão recorrido e no acórdão fundamento. Em ambos os acórdãos, as questões a decidir se desenvolvem em torno do incumprimento de um contrato promessa por uma das partes promitentes – não relevando para o caso a diferente natureza do contrato prometido que num caso era o contrato de compra e venda e no outro um contrato de arrendamento.

Porém, ao nível fáctico há uma diferença muito significativa que rodeia a prestação do sinal.

Como resulta do acórdão fundamento, no caso ali retratado, as partes convencionaram inicialmente a prestação do sinal e a promitente compradora efectivamente pagou o valor acordado a título de sinal. Porém, em momento posterior as partes convencionaram que “o montante de Esc. 20.000.000$00 referido em J) veio a ser imputado pela ré no pagamento parcial (…) na compra e venda que essa sociedade fez do lote n.º 78 de outra urbanização.”[5] É certo que o valor pago a título de sinal foi, por convenção das partes, transferido para outro negócio e, por essa razão, tudo se passava como se ele não tivesse sido pago, não podendo ser devolvido em dobro, em face do incumprimento da promitente vendedora. Mas não só. Tal imputação do valor pago, a título de sinal, no âmbito do contrato promessa de compra e venda, a outro negócio que as partes tinham em curso, significa uma alteração contratual, tudo se passando como se efectivamente não tivesse havido convenção de sinal. As partes alteraram essa convenção, motivo pelo qual não havia de aplicar ao caso a limitação prescrita no artigo 442.º, n.º 4, do CC, permitindo equacionar o direito à indemnização peticionada nos termos gerais, conforme foi decidido no acórdão fundamento.

Como flui do exposto, a decisão deste acórdão não encerra qualquer contradição com o que foi decidido no acórdão em recurso, face ao mencionado enquadramento fáctico subjacente.

Em decorrência desse diferente núcleo fáctico essencial em litígio, num e noutro acórdão, verifica-se igualmente que no acórdão fundamento não se chegou a analisar a questão jurídica que foi apreciada no acórdão recorrido, que foi de qualificar como sinal ou como cláusula penal o valor que foi fixado pela cláusula 5.ª do contrato promessa de arrendamento a que respeitam os autos, mas que nunca chegou a ser pago. Por conseguinte, nunca o acórdão recorrido poderia estar em contradição com um acórdão que não se debruçou sobre a questão jurídica apreciada por aquele.

Importa, a propósito, esclarecer que não há a apontada incompreensão por parte deste Tribunal relativamente à questão sobre a qual é invocada a divergência jurisprudencial. “A diferente consequência jurídica do facto de não haver sinal” é apenas um enunciado sintético que a Recorrente pretende realçar para evidenciar uma contradição que para ser aferida a sua existência tem de se proceder à análise do circunstancialismo fáctico subjacente às decisões.

Ainda quanto à necessidade de considerar ambos os acórdãos indicados pela Recorrente como “acórdão fundamento”, embora se tenha considerado apenas um único acórdão, como decorre da exposição, não se deixou de analisar o acórdão proferido em 2009, como não poderia deixar de ser, por vir citado no próprio acórdão fundamento e para melhor compreender todo o contexto fáctico e jurídico que deu origem ao acórdão fundamento. E foi com base nessa análise conjunta que se chegou à conclusão de que não existe contradição jurisprudencial alguma.

Assim sendo, por não existir entre os acórdãos, em confronto, uma contradição sobre a mesma questão fundamental de direito carece de fundamento o recurso para uniformização de jurisprudência – art.º 688.º, n.º 1, do CPC.

Deste modo, o recurso para uniformização de jurisprudência peticionado não é admissível.

III- DECISÃO

Pelo exposto e considerando os fundamentos apontados, não se encontrando verificado o pressuposto essencial do recurso extraordinário interposto pela Recorrente, não se admite, nos termos do art.º 692.º, nº 1, do CPC, o presente recurso, confirmando-se a decisão singular em reclamação.

Custas pela Recorrente, fixando-se a taxa de justiça em 3 UC.

Lisboa, 12 de março de 2026

Maria de Deus Correia (Relatora)

Nuno Pinto Oliveira

Arlindo Oliveira

[1] Acórdão STJ de 30-04-2019, Processo 2822/18.7T8VNF.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt.

[2] António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7.ª edição Actualizada, p.563, nota 861.

[3] Proferido em 02-10.2014, no processo 268/03.0TBVPA.P2.S1-A, ( Relator Lopes do Rego) disponível em www.dgsi.pt

[4] Vide a este propósito Paulo Mota Pinto, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, Vol.II, pp.860-863

[5] Vide facto M) dos factos provados – Acórdão do STJ de 22-09-2009 no processo 5988/06.5TBCSC.S1, mencionado no acórdão fundamento e em que a Autora pedia a condenação da Ré a pagar-lhe o valor correspondente ao sinal em dobro, perante o incumprimento do contrato promessa, por parte desta.